PROSES PEMBUATAN SERTIPIKAT ATAS TANAH NEGARA MENJADI HAK MILIK AKIBAT PERALIHAN JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA JAKARTA BARAT

Munyati Sullam 1 , Jarot 1 1 Kantor Notaris Munyati Sullam, Jakarta

Jln. H. Juanda Ciputat Jakarta Selatan msullam@yahoo.com

Abstract

Along with the growing population, demand for land continues to increase. Those needs sometimes lead to conflicts of interest so that land becomes a problem often faced by society. In carrying out the process pensertifikatan state land becomes the property should be based on legislation and regulations. But the practice, there may be irregularities. This research want to discuss about how the process of making the certificate on state land becomes the property of the transition due to buying and selling in the office of the Land West Jakarta City? and what obstacles it faced in the implementation of the manufacture of certificate of state land becomes the property of the transition due to buying and selling in the office of the Land west of Jakarta? In making this the author uses the methods of normative legal research using primary legal materials that the author got from library research. From the survey results revealed that the process pensertifikatan state land becomes the property of the transition due to be implemented by way of individual rights by attaching all the requirements of the petition and brought to the Land Office to subsequently issued certificate. And note also that the obstacles encountered in the process that is difficult to achieve agreed pensertifikatan from citizens, bureaucratic maze of government officials, many costs that are not clearly collected from residents. Solution of the obstacles encountered in the process pensertifikatan ie increased awareness of citizens, a more strict regulations governing the cost and strict sanctions.

Keywords: Certified, Land, Trading

Pendahuluan

perbuatan hukum, contohnya jual beli, hibah, tukar Tanah ditempatkan sebagai suatu bagian

menukar pemasukan dalam modal perusahaan (in- penting bagi kehidupan manusia. Seiring dengan

breng ). Meskipun telah dilakukan transaksi jual be- berkembangnya jumlah penduduk, kebutuhan akan

li, tidak secara otomatis hak atas tanah beralih ke- tanah terus meningkat. Kebutuhan-kebutuhan ter-

pada pembeli, karena terlebih dahulu harus melalui sebut kadang-kadang menimbulkan perselisihan

tahapan-tahapan tertentu agar kepemilikan tanah da- kepentingan sehingga masalah pertanahan menjadi

pat beralih dari pihak yang satu ke pihak yang hal yang sering dihadapi oleh masyarakat. Salah sa-

lainnya. (Jimmy, 2010)

tu kebutuhan primer dari manusia adalah memiliki Jual beli yang dimaksudkan di sini adalah rumah yang tentunya didirikan diatas sebidang

jual beli hak atas tanah. Dalam praktik disebut jual tanah. Dalam pandangan masyarakat, dengan me-

beli tanah. Secara yuridis, yang diperjual belikan miliki rumah, seseorang dianggap telah mapan se-

adalah hak atas tanah bukan tanahnya. Memang be- cara finansial sehingga tidak mengherankan jika se-

nar bahwa tujuan membeli hak atas tanah adalah su- tiap orang akan berupaya semaksimal mungkin

paya pembeli dapat secara sah menguasai dan memperoleh rumah dan tanah.

menggunakan tanah. Jual beli dalam pengertian se- Hak atas tanah merupakan hak yang mele-

hari-hari dapat diartikan suatu perbuatan dimana se- kat yang tidak dapat dihilangkan begitu saja. Hak

seorang melepaskan uang untuk mendapatkan ba- atas tanah, salah satunya diperoleh karena suatu

rang yang dikehendaki secara suka rela. Jual beli Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 100 rang yang dikehendaki secara suka rela. Jual beli Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 100

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Jual beli ta- kedua belah pihak kemudian dihadapkan pada ke-

nah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat tentuan hak dan kewajiban masing-masing sehubu-

oleh dan di hadapan Notaris. Jadi jual beli hak atas ngan dengan jual beli tersebut.(Urip, 2010) Kitab

tanah harus dilakukan dihadapan PPAT (Peraturan Undang-Undang Hukum Perdata pasal 1457 me-

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun nyebutkan bahwa jual beli adalah persetujuan, de-

1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat ngan mana yang satu pihak mengikat dirinya untuk

Akta Tanah). Hal demikian sebagai bukti bahwa menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain

telah terjadi jual beli suatu hak atas tanah dan membayar harga yang telah dijanjikan. Dari pasal

selanjutnya PPAT membuat akta jual beli tanah. tersebut dapat disimpulkan, bahwa penjual dan

Tanah yang sudah didaftarkan harus me- pembeli terdapat hak dan kewajiban masing-ma-

miliki bukti-bukti autentik yang tentunya dalam sing. Pihak penjual berkewajiban untuk membayar

bentuk tertulis. Bukti autentik tersebut dibuat dalam harga barang yang dibeli kepada penjual.

bentuk sertipikat atas tanah. Dengan diterbitkannya Di dalam hukum perdata, jual beli meletak-

sertipikat tanah, secara yuridis, negara mengakui kan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua

kepemilikan atas suatu tanah terhadap mereka yang belah pihak. Penjual berkewajiban menyerahkan

namanya terdaftar dalam sertipikat tanah tersebut. atas barang yang dijualnya sekaligus pembeli mem-

Walaupun tinggi kedudukan sertipikat hak bayar harga barang yang telah disetujui. Jual beli

atas sebagai alat bukti, namun tetap diperlakukan belum memindahkan hak milik. Adapun hak milik

sebagai alat bukti awal, karena didasari kemung- baru berpindah dengan dilakukan penyerahan, se-

kinan adanya alat pembuktian pihak lain yang lebih dangkan di dalam hukum adat jual beli sudah ter-

berwenang, tidak terkecuali terhadap sertipikat hak jadi sejak diikuti dengan pencicilannya. Kesepa-

milik yang terkuat dan terpenuh sekalipun. (Jimmy, katan jual beli pada pasal 1458 KUHP menyebut-

kan bahwa jual beli itu dianggap telah terjadi antara Pendaftaran atas suatu tanah merupakan hal kedua belah pihak seketika setelah orang itu men-

yang harus dilakukan oleh siapa saja yang melaku- capai kesepakatan tentang kebendaan tersebut dan

kan transaksi atas tanah, baik itu transaksi jual beli, harganya. Meskipun kebendaan itu belum diserah-

maupun lain sebagainya. Pendaftaran atas suatu ta- kan maupun harganya belum dibayar. Untuk mem-

nah harus dilakukan sesuai dengan prosedur se- berikan kepastian dan kekuatan hukum, maka jual

bagaimana yang ditetapkan oleh peraturan perun- beli harus dilakukan sesuai ketentuan hukum yang

dang-undangan. Pendaftaran tanah di Indonesia di- seharusnya.

atur di dalam Peraturan Pemerintah Republik Sesuai dengan hukum peralihan hak seba-

Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaf- gai hasil jual beli harus dilakukan secara tertulis

taran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). (Jimmy, dengan akta yang dibuat di hadapan (PPAT), Pera-

turan Pemerintah untuk kemudian didaftarkan ke- Tanah merupakan benda tidak bergerak pada kantor pertanahan setempat. Hal ini diatur da-

yang dapat dimiliki oleh seseorang sehingga sudah

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

hak-hak yang dapat dilekatkan terhadap suatu tanah perta-nahan diatur dalam suatu undang-undang,

(Jimmy, 2010). Hak-hak atas tanah yang diberikan sudah di atur dalam hukum adat yang membagi

oleh negara kepada individu atau badan hukum me- kepemilikan atas tanah berdasarkan warisan.

rupakan bukti yuridis penguasaan hak atas tanah se- Di Indonesia, undang-undang yang meng-

panjang pihak lain tidak dapat membuktikannya. atur masalah pertanahan adalah undang-undang

Dapat pula dikatakan bahwa subjek hak Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Po-

atas suatu tanah akan mendapatkan perlindungan kok-pokok Agraria (UUPA). UUPA merupakan

hukum dan secara tidak langsung meniadakan hak implementasi dari Undang-undang Dasar 1945

bagi pihak lain yang tidak berkepentingan untuk yang memberikan kekuasaan kepada negara untuk

mengambil alih hak atas tanah tersebut. menguasai bumi, air dan ruang angkasa. Ketentuan

Merupakan hak negara untuk memberikan mengenai hal ini, dapat ditemukan dalam Pasal 2

hak kepemilikan dan hak penguasaan atas tanah ke- UUPA yang menyebutkan sebagai berikut :

pada seseorang atau badan hukum. Hal ini diatur

1. Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA yang menentukan Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagai-

bahwa, Atas dasar hak menguasai dari negara seba- mana dimaksud dalam Pasal 1 UUPA bahwa

gai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan ma- bumi, air dan ruang angkasa, termasuk keka-

cam-macam hak atas permukaan bumi, yang dise- yaan alam yang terkandung di dalamnya itu

but tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipu- pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara,

nyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersa- sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

ma-sama dengan orang-orang lain serta badan-ba-

2. Hak menguasai dari negara termaksud dalam

dan hukum.

ayat (1) Pasal ini memberi wewenang untuk : Berdasarkan ketentuan ini, negara memiliki

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntu- hak sepenuhnya untuk membuat peraturan menge- kan, penggunaan, persediaan serta pemeli-

nai hal-hal yang berkaitan dengan pertanahan. Di haraan bumi, air, dan ruang angkasa terse-

Indonesia, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 but.

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hu- telah menentukan hak-hak yang dapat dimiliki oleh bungan hukum orang-orang dengan bumi,

seseorang dan badan hukum atas suatu tanah. air, dan ruang angkasa.

Hak-hak ini berdasarkan Pasal 16 Undang-

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hu- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan bungan hukum orang-orang dan perbuatan

Dasar Pokok-Pokok Agraria, terbagi atas : hukum mengenai bumi, air, dan ruang

a. Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan angkasa.

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6

Dengan demikian, negara memiliki kekua-

UUPA

saan sepenuhnya untuk mengatur masalah pertana- Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 102 saan sepenuhnya untuk mengatur masalah pertana- Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 102

yang mendefinisikan sebagai berikut : dalam jangka waktu paling lama 25 tahun.

“Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang di-

c. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendi- maksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf h, ialah hak rikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas

gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan tanah yang bukan miliknya sendiri dengan

hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi jangka waktu paling lama 30 tahun.

sifat-sifatnya yang bertentangan dengan undang-

d. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan ha- dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikua-

pusnya di dalam waktu yang singkat. ” sai langsung oleh negara atau tanah milik orang

Dengan adanya aturan tersebut diharapkan lain, yang memberi wewenang dan kewajiban

agar lebih mengarah pada catur tertib pertanahan, yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya

yaitu tertib hukum pertanahan, tertib administrasi oleh pejabat yang berwenang memberikannya

pertanahan, tertib pemeliharaan pertanahan dan ter- atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,

tib penggunaan pertanahan. Kantor Pertanahan me- yang bukan perjanjian sewa menyewa atau per-

rupakan lembaga Non Departemen yang mengurusi janjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal ti-

masalah kepastian hukum di bidang pertanahan, dak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ke-

jadi semua kegiatan di Kantor Pertanahan adalah tentuan undang-undang ini.

semua yang mengenai proses dalam perolehan ke-

e. Hak Sewa adalah hak seseorang atau suatu badan pastian hukum di bidang pertanahan. hukum yang mempunyai hak sewa atas tanah,

Berdasarkan apa yang telah diuraikan diatas apabila ia berhak mempergunakan tanah milik

pada latar belakang dalam penulisan ini, maka pe- orang lain untuk keperluan bangunan, dengan

nulis mencoba merumuskan beberapa permasa- membayar kepada pemiliknya sejumlah uang se-

lahannya. Adapun yang menjadi permasalahan di- bagai sewa.

sini adalah :

1. Bagaimanakah proses pembuatan sertipikat hutan adalah hak membuka tanah yang dapat di-

f. Hak membuka tanah dan hak memungut hasil

atas tanah negara menjadi hak milik akibat per- punyai oleh warga negara Indonesia, serta

alihan jual beli di kantor Pertanahan Kota

g. Hak-hak lain termasuk dalam hak-hak tersebut

Jakarta Barat ?

2. Hambatan-hambatan apa saja yang dihadapi hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang

yang akan ditetapkan dengan undang-undang dan

dalam pelaksanaan pembuatan sertipikat atas disebutkan dalam Pasal 53. (Jimmy, 2010)

tanah negara menjadi hak milik akibat peralihan jual beli di kantor Pertanahan Kota

Dari pembagian hak atas tanah tersebut, da-

Jakarta barat?

pat disimpulkan bahwa hak-hak atas tanah dapat dibedakan menjadi dua, yakni hak yang bersifat te-

Sesuai dengan permasalahan di atas, maka tap dan hak yang bersifat sementara diatur dalam

tujuan penelitian penulisan ini adalah :

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

1. Untuk mengetahui pelaksanaan pembuatan secara keseluruhan agar mendapatkan hasil yang il- sertipikat atas tanah negara menjadi hak milik

miah, maka penulis mempergunakan teknik dengan akibat peralihan jual beli di kantor Pertanahan

cara sebagai berikut:

Kota Jakarta Barat.

1. Jenis Penelitian

2. Untuk mengetahui kendala-kendala apa saja Dalam penelitian ini, penulis melakukan pene- yang dihadapi dalam pelaksanaan pembuatan

litian hukum normatif, yaitu suatu kegiatan il- sertipikat atas tanah negara menjadi hak milik

miah, yang didasarkan pada metode, sistema- akibat peralihan jual beli di kantor Pertanahan

tika, dan pemikiran tertentu, yang bertujuan Kota Jakarta Barat.

untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.

Manfaat yang akan dicapai dalam penulisan ini, pe- (Soerjono, 1986) Adapun bahan penelitian nulis membagi menjadi dua manfaat yaitu manfaat

yang penulis gunakan adalah bahan kepus- akademis atau teoritis pada dunia pendidikan khu-

takaan atau yang dikenal sebagai data sekun- susnya Perguruan Tinggi dan manfaat praktis se-

der, yang meliputi bahan hukum primer, se- hubungan dengan sumbangannya bagi kehidupan

kunder dan tersier. Sehingga penelitian ini manusia dalam hal pengetahuan di bidang pertana-

selanjutnya disebut sebagai Penelitian Hukum han khususnya tentang proses pembuatan sertipikat

Normatif (Mamudji, 2001). tanah negara menjadi hak milik akibat peralihan

2. Bahan Hukum Penelitian hak di kantor Pertanahan Kota Jakarta Barat.

Bahan hukum yang digunakan dalam peneli-

1. Manfaat akademis atau teoritis. tian ini adalah bahan hukum primer yang me- Dalam manfaat ini diharapkan dapat memberi

liputi :

sumbangan bagi penelitian pada dunia pendi-

a) Undang – undang Nomor 5 Tahun 1960 dikan, khususnya Perguruan Tinggi. Setelah

Tentang Peraturan Dasar Pokok – pokok membaca Tugas Akhir ini diharapkan pemba-

Agraria.

b) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia tentang proses pembuatan sertipikat tanah

ca mengetahui dan memahami latar belakang

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaf- negara akibat peralihan hak di kantor Pertana-

taran Tanah.

han Kota Jakarta Barat.

c) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000

2. Manfaat Praktis. Tentang Perubahan Atas Undang-Undang

a. Bisa menjadi dasar penelitian selanjutnya Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea yang lebih luas dan mendalam guna me-

Perolehan hak Atas Tanah dan Bangunan. ngupas tema tersebut.

d) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

b. Menambah pengetahuan bagi para mahasis-

e) Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1998 wa di Jurusan Hukum dan jurusan lainnya.

Tentang Badan Pertanahan nasional.

f) Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 Dalam rangka mendapatkan data-data yang

Tentang Badan Pertanahan Nasional. di perlukan untuk penyelesaian dan pembahasan ini

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 104 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 104

atau tidak langsung memindahkan hak milik Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

kepada orang asing, kepada seorang warga Selain bahan hukum primer, maka untuk men-

negara yang disamping kewarganegaraan dukung bahan hukum primer tersebut, akan di-

Indonesia-nya mempunyai kewarganegaraan gunakan bahan hukum sekunder, dimana ba-

asing atau kepala suatu badan hukum, kecuali han hukum sekunder yang digunakan terdiri

yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud atas dokumen-dokumen hukum yang dapat

dalam Pasal 21 ayat (2), adalah batal karena digunakan untuk menganalisis permasalahan-

hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, permasalahan yang timbul dalam penelitian

dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain ini.

yang membebaninya tetap berlangsung serta

3. Teknik Pengumpulan semua pembayaran yang telah diterima oleh Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan

pemilik tidak dapat dituntut kembali. (Urip, dengan cara studi dokumentasi serta pengum-

pulan berbagai perundangan yang terkait dengan permasalahan penelitian. Sumber ba-

Untuk memahami pengertian jual beli dapat han hukum dalam penelitian ini di antaranya di

dilihat dari dasar pembentukan Undang-Undang peroleh dari buku-buku, makalah, peraturan

Nomor 5 Tahun 1960 (Hukum Agraria Nasional), perundang-undangan, perpustakaan, dan inter-

yaitu didasarkan atas hukum adat, sebagaimana net.

yang disebutkan dalam pasal 5 yaitu : “Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air, dan

ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak

Pembahasan

bertentangan dengan kepentingan nasional dan ne- Jual beli yang dimaksud disini adalah jual

gara, yang didasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-

beli hak atas tanah. Dalam praktik disebut jual beli peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini tanah. Secara yuridis, yang diperjual belikan adalah

dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang

hak atas tanah bukan tanahnya. (Urip, 2010) Istilah bersandar pada hukum agama”. beli dimuat dalam Peraturan Perundang-undangan

yang berkaitan dengan pertanahan, yaitu Pasal 26 Dalam hukum adat tentang tanah dikenal Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pe-

tiga macam adol (jual), yaitu : raturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

a. Adol Plas (jual lepas), pemilik tanah menye- (1) Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian

rahkan tanahnya untuk selama-lamanya kepada dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain

pihak lain (pembeli) dengan pembayaran se- yang dimaksudkan untuk memindahkan hak

jumlah uang yang besarnya ditentukan atas da- milik serta pengawasannya diatur dengan pera-

sar kesepakatan antara pemilik tanah dengan turan pemerintah.

pihak lain (pembeli).

(2) Setiap jual beli, penukaran, penghibahan,

b. Adol gadai (jual gadai), pemilik tanah perta- pemberian dengan wasiat dan perbuatan-per-

nian (pemberi gadai) menyerahkan tanahnya

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

membayar sisa harganya, maka bekas pemilik pihak lain (pemegang gadai) sebagai uang

tanah tidak dapat membatalkan jual beli tanah gadai dan tanah dapat kembali kepada pemilik-

tersebut. Penyelesaian pembayaran sisa harga nya apabila pemilik tanah menebus uang

tersebut dilakukan menurut hukum perjanjian gadai.

utang piutang.

c. Adol tahunan (jual tahunan), pemilik tanah

b. Terang, artinya jual beli tanah tersebut dila- pertanian menyerahkan tanahnya untuk

kukan dihadapan kepala desa (kepala adat) digarap dalam beberapa kali masa panen

yang tidak hanya bertindak sebagai saksi tetapi kepada pihak lain (pembeli) dengan

juga dalam kedudukannya sebagai pihak yang pembayaran sejumlah uang yang besarnya

menanggung bahwa jual beli tanah tersebut ti- ditentukan atas dasar kese-pakatan antara

dak melanggar hukum yang berlaku. pemilik tanah dengan pembeli. Setelah

Jual beli tanah yang dilakukan di hadapan ke- beberapa kali masa panen sesuai ke-sepakatan

pala desa (kepala adat) ini menjadi “terang” kedua belah pihak, tanah pertanian diserahkan

bukan perbuatan hukum yang “gelap”, artinya kembali oleh pembeli kepada pemilik. (Urip,

mendapatkan pengakuan dari 2010)

pembeli

masyarakat yang bersangkutan sebagai pemilik tanah yang baru dan mendapatkan perlindu-

Pengertian jual beli tanah Boedi Harsono, ngan hukum jika dikemudian hari ada gugatan ruang lingkup objeknya terbatas hanya pada hak

terhadapnya dari pihak yang menganggap jual milik atas tanah. Dalam hukum positif, hak atas

beli tanah tersebut tidak sah. tanah yang dapat menjadi objek jual beli tidak hanya terbatas hanya pada Hak Milik, namun juga

Menurut Maria S.W.Sumardjono, sifat jual Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,

beli tanah menurut hukum adat, adalah (Maria, maupun Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

a. Tunai, artinya penyerahan hak atas tanah oleh rangin adalah (Effendi, 1989):

Sifat jual beli tanah menurut Effendi Pe-

pemilik tanah (penjual) dilakukan bersamaan

a. Contant atau Tunai, artinya harga tanah yang dengan pembayaran harganya oleh pihak lain dibayar itu bisa seluruhnya, tetapi bisa juga se-

(pembeli).

bagian. Tetapi biarpun dibayar sebagian, me- Dengan perbuatan hukum jual beli tersebut, nurut hukum dianggap telah dibayar penuh.

maka seketika itu juga terjadi peralihan hak Pembayaran harga dan penyerahan haknya di-

atas tanah. Harga yang dibayarkan pada saat lakukan pada saat yang bersamaan. Pada saat

penyerahan hak tidak harus lunas atau penuh itu jual beli menurut hukum telah selesai. Sisa

dan hal ini tidak mengurangi sifat tunai tadi. harga yang belum dibayar dianggap sebagai

Kalau ada selisih/sisa dari harga, maka hal ini utang pembeli kepada bekas pemilik tanah

dianggap sebagai utang pembeli kepada pen- (penjual).

jual yang tunduk pada hutang piutang. Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 106 jual yang tunduk pada hutang piutang. Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 106

hukum yang dimaksudkan untuk memindahkan hak menunjukkan tujuan jual beli tersebut, misal-

atas tanah dari pemegang hak (penjual) kepada pi- nya dengan diterimanya uang oleh penjual,

hak lain (pembeli) dengan pembayaran sejumlah dan dibuatnya perjanjian di hadapan kepala

uang secara tunai (contant) dan dilakukan di ha- desa.

dapan kepala desa/kepala adat setempat (bersifat

c. Terang, artinya untuk perbuatan hukum terse-

terang). (Urip, 2010)

but haruslah dilakukan di hadapan kepala desa sebagai tanda bahwa perbuatan itu tidak me-

Tanah Negara

langgar ketentuan hukum yang berlaku. Tanah negara adalah tanah yang dikuasai oleh negara sebagaimana dimaksud dalam Undang-

Khusus jual beli tanah pada masa berla- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan kunya Hukum Agraria Kolonial diatur dalam

dasar Pokok-Pokok Agraria. Tanah negara digo- Overschrijving Ordonnantie Stb.1934 Nomor 27.

longkan menjadi beberapa macam antara lain : Jual beli tanah disini terdapat dua perbuatan

1. Tanah berasal dari penunjukan (yakni tanah hukum, yaitu :

negara)

a. Perjanjian jual beli tanah dibuat dengan akta Untuk tanah ini biasanya yang dimaksud pe- notaris atau akta dibawah tangan. Perjanjian

nunjukan yaitu tanah dimana pemerintah me- jual beli ini, pengaturannya termasuk hukum

nunjuk sebagai ganti dari milik seseorang, ka- perjanjian. Pada saat itu belum terjadi pemin-

rena tanah dimana orang tersebut berada atau dahan hak atas tanah dari penjual kepada pem-

berdiam terkena proyek pemerintah atau kena beli.

perencanaan kota dan dapat juga tanah pemba-

b. Penyerahan Yuridis, (juridische levering) di- gian dari pemerintah untuk suatu instansi, mi- selenggarakan dengan pembuatan akta balik

salnya tanah yang dibagi untuk TNI atau tanah nama di muka dan oleh Kepala Kantor Pendaf-

yang disediakan untuk aparat pemerintah, dan taran tanah selaku Overschrijvings Ambtenaar.

sebagainya. Tanah-tanah tersebut adalah tanah Pada saat inilah terjadi pemindahan hak atas

negara dan jika dimohonkan sertipikat bia- tanah dari penjual kepada pembeli. (Urip,

sanya berupa Hak Guna bangunan, namun se- 2010)

orang pribumi boleh minta peningkatan sta- tusnya menjadi sertipikat Hak Milik.

2. Tanah bekas dari orang asing, bekas milik tuan pat satu perbuatan hukum, yaitu hak atas tanah ber-

Jual beli tanah menurut hukum adat terda-

tanah pada jaman dahulu. pindah dari kepada pembeli pada saat dibayarnya

Tanah tersebut adalah tanah negara dan bia- harga tanah secara tunai (contant) oleh pembeli ke-

sanya sudah ada bangunannya dan ada juga pada penjual.

yang berupa tanah kosong, namun kebanyakan Jual beli tanah menurut hukum adat bukan

yang dimaksud bekas kepunyaan orang asing merupakan perjanjian sebagaimana yang ditegaskan

adalah dari kekuasaan-kekuasaan orang asing

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

mah susun serta hak-hak tertentu yang membe- tanah negara. Tanah ini biasanya berupa ser-

baninya.”

tipikat Hak Guna bangunan (HGB). Dari definisi itu dapat disimpulkan bahwa

3. Tanah yang sudah bersertipikat pendaftaran tanah merupakan salah satu sarana bagi Tanah yang sudah bersertipikat yaitu tanah-ta-

pemerintah untuk melakukan pendataan atas suatu nah dari tanah penunjukan atau bekas tanah

hak tanah. Pendataan ini mutlak diperlukan agar seorang asing, tetapi sudah keluar sertipikatnya

mua tanah yang berada di wilayah Republik dan untuk Hak Guna Bangunan atau sertipikat

Indonesia jelas kepemilikannya dan tidak menjadi Hak Guna Bangunan dapat juga dimohonkan

tanah terlantar juga tidak terjadi kekacauan dalam menjadi Hak Milik asal yang memohon adalah

hal penguasaan hak atas tanah. (Jimmy, 2010) orang pribumi sebab warga asing dilarang memohon hak milik. (Urip, 2010)

Asas-Asas Pendaftaran Tanah

Untuk mempermudah setiap warga negara

Landasan Pendaftaran Tanah

Indonesia untuk melakukan pendaftaran tanah, Pendaftaran atas suatu tanah merupakan hal

pemerintah menetapkan asas-asas pendaftaran ta- yang harus dilakukan oleh siapa saja yang melaku-

nah di Indonesia sebagaimana yang diatur pada Pa- kan transaksi atas tanah, baik itu transaksi jual beli,

sal 2 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No- maupun lain sebagainya. Pendaftaran atas suatu ta-

mor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah nah harus dilakukan sesuai dengan

yang mengatur bahwa “Pendaftaran tanah dilaksa- Hak milik atas suatu tanah ataupun bangunan yang

nakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjang- berdiri di atas tanah akan mendapatkan perlindu-

kau, mutakhir dan terbuka.”

ngan secara hukum dan secara yuridis untuk mem-

1. Asas sederhana

peroleh pengakuan dari negara apabila sudah dila- Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-keten- kukan pendaftaran atau dengan kata lain, pendaf-

tuan pokoknya maupun prosedurnya dengan taran tanah merupakan tanda bukti hak.

mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang Pendaftaran tanah di Indonesia diatur di da-

berkepentingan, terutama para pemegang hak lam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No-

atas tanah.

mor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

2. Asas aman

(PP No.24 Tahun 1997) Pasal 1 ayat (1). “Pendaf- Asas ini dimaksudkan untuk menunjukan bah- taran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilaku-

wa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan se- kan oleh pemerintah secara terus menerus, berke-

cara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat sinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,

memberikan jaminan kepastian hukum sesuai pengolahan, pembukuan dan penyajian serta peme-

tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. liharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk

3. Asas terjangkau

peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pi- satuan rumah susun, termasuk pemberian surat

hak-pihak yang memerlukan, khususnya de- Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 108 hak-pihak yang memerlukan, khususnya de- Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 108

nah dapat memberikan kepastian hukum ter- yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan

hadap hak atas tanah, yaitu memberikan data pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh

fisik yang jelas mengenai luas, letak, dan ba- pihak yang memerlukan.

tas-batas tanah.

4. Asas mutakhir

2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas) Asas ini dimaksukan kelengkapan yang mema-

Asas ini memberikan data yuridis tentang sia- dai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan

pa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak dalam pemeliharaan datanya. Data yang ter-

atas tanah, serta bagaimana terjadinya pera- sedia harus menunjukkan keadaan yang muta-

lihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya khir. Untuk itu perlu di ikuti kewajiban men-

terbuka untuk umum, artinya setiap orang da- daftar dan pencatatan perubahan-perubahan

pat melihatnya.

yang terjadi pada kemudian hari sehingga data Berdasarkan Asas ini, setiap orang berhak me- yang tersimpan di kantor pertanahan selalu se-

ngetahui data yuridis tentang subjek hak, nama suai dengan keadaan nyata di lapangan.

hak atas tanah, peralihan hak dan pembebanan

5. Asas terbuka hak atas tanah yang ada di kantor Pertanahan Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat

Kabupaten/Kota, termasuk pengajuan kebera- mengetahui atau memperoleh keterangan me-

tan sebelum sertipikat diterbitkan, sertipikat ngenai data fisik dan data yuridis yang benar

pengganti, sertipikat yang hilang atau ser- setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/

tipikat yang rusak.

kota. Dari penjelasan tersebut, dapat ditarik kesimpulan

Dari data pendaftaran tanah, akan dapat diketahui bahwa pendaftaran tanah di Indonesia memiliki

siapa pemilik pemegang hak atas tanah. Selain itu fungsi ganda yakni memberikan kemudahan bagi

dapat pula diketahui legalitas dari kepemilikan ta- mereka yang akan mendaftarkan tanahnya berda-

nah tersebut sehingga apabila akan dilakukan suatu sarkan asas sederhana dan asas terjangkau serta

transaksi peralihan atas suatu tanah, transaksi itu memberikan kemudahan informasi bagi mereka

akan menjadi lebih aman sebab segala informasi yang ingin mengetahui mengenai pendaftaran ta-

yang diperlukan dapat diperoleh dari pendaftaran nah.

tanah tersebut.

Soedikno Mertokusumo menyatakan bah- Menggali informasi terhadap status tanah wa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) macam

sebaiknya dilakukan terlebih dahulu sebelum di- asas, yaitu :

lakukan transaksi. Sebab sering terjadi, satu tanah

1. Asas Specialiteit, artinya pelaksanaan pendaf- maupun bangunan dimiliki oleh lebih satu orang taran tanah itu diselenggarakan atas dasar pe-

dan masing-masing orang sama-sama memiliki ser- raturan perundang-undangan tertentu, yang se-

tipikat atas tanah tersebut.

cara teknis menyangkut masalah pengukuran, Apabila hal itu terjadi, hal itu akan menim- pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh

bulkan permasalahan hukum yang rumit dan ten-

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

gang hak.

kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan. Apabila hal itu tidak diwajibkan, maka ba- Banyaknya tanah yang bersertipikat ganda

nyak tenaga, alat dan biaya pada kantor pertanahan maupun yang tidak bersertipikat terjadi disebabkan

akan tidak ada artinya sama sekali. oleh berbagai macam faktor. Namun, secara garis

Kemudian dalam Pasal 4 Peraturan Peme- besar, hal ini terjadi karena nilai ekonomis dari ta-

rintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendafataran nah yang semakin lama semakin tinggi sehingga

Tanah dijelaskan di dalam :

hal ini membawa dampak bagi pihak-pihak yang Ayat 1: Untuk memberikan kepastian dan per- beritikad tidak baik untuk menguasai tanah secara

lindungan hukum sebagaimana dimaksud sepihak dengan tujuan agar dapat memperoleh

dalam pasal 3 (1), kepada si pemegang keuntungan ekonomis yang tinggi. (Jimmy, 2010)

hak atas tanah yang bersangkutan diberi- Tujuan dari Pendaftaran Tanah sebagai-

kan Sertipikat Hak Atas Tanah. mana terdapat dalam dalam Pasal 3 Peratutan Pe-

Ayat 2: Untuk melaksanakan Fungsi Informasi, merintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaf-

sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 hu- taran Tanah bertujuan:

ruf (2), data fisik dan yuridis dari bidang

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlin- tanah dan satuan rumah susun yang sudah dungan hukum kepada pemegang hak atas se-

terdaftar terbuka untuk umum. suatu bidang tanah satuan rumah susun. Hak-hak

Ayat 3: Untuk mencapai Tertib Administrasi selain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat

bagaimana dimaksud dalam pasal 3 ang- membuktikan dirinya sebagai pemegang hak

ka (3), setiap bidang tanah dan satuan ru- yang bersangkutan.

mah susun, termasuk peralihan, pembeba-

2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak- nan dan hapusnya hak atas tanah dan hak pihak yang berkepentingan termasuk pemerin-

milik atas satuan rumah susun wajib di- tah, agar dengan mudah dapat memperoleh data

daftar. (Ali, 2004)

yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum bidang-bidang tanah dan satuan-satuan

Sesuai dengan Pasal 11 Peraturan Pemerin- rumah susun yang terdaftar.

tah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Ta-

3. Untuk terselenggaranya tertib admininstrasi per- nah, maka pendaftaran tanah diselenggarakan oleh tanahan.

suatu jawatan yang disebut Jawatan Pendaftaran. Dengan telah diterbitkannya Keputusan Dengan adanya pendaftaran tanah tersebut,

Presiden Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 1988 terdapatlah jaminan tertib hukum dan kepastian hak

Tentang Badan Pertanahan Nasional, maka tugas dari tanah, inilah yang disebut (Rechtskadaster).

dan fungsi pendaftaran Pertanahan yang semula Sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah maka Un-

berada pada Departemen Dalam Negeri yang dilak- dang-undang Pokok Agraria menghendaki agar un-

sanakan oleh Direktorat Jenderal Agraria sejak tanggal 21 Nopember 1988 yaitu tanggal Pelantikan

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 110

Kepala Badan Pertanahan telah beralih pada Badan

a. Menyiapkan dan melakukan identifikasi dan Pertanahan Nasional.

pengukuran untuk keperluan Kerangka Dasar Khusus mengenai Tugas dan Fungsi wewe-

Kadasteral, Pendaftaran desa demi desa, Pe- nang Pendaftaran Tanah dapat dijelaskan sebagai

ngukuran Sporadis dan Pemeliharaan Per- berikut :

alatan.

a. Apabila di Kantor Pusat BPN, maka Pendaf-

b. Menyiapkan dan melaksanakan analisa per- taran Tanah ditangani Deputi Bidang Pengu-

hitungan, penggambaran dan pemetaan berda- kuran dan Pendaftaran Tanah dengan dibantu :

sarkan hasil pengukuran Kerangka dasar Ka-

1. Direktur Pengukuran dan Pemetaan. daster, Pendaftaran desa demi desa dan pengu-

2. Direktur Pendaftaran Tanah. kuran sporadis serta memberikan bimbingan

b. Sedang ditingkat Propinsi, ditangani oleh Ke- analisa perhitungan dan pemetaan. pala Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Ta-

c. Mengumpulkan bahan-bahan untuk penyu- nah dalam lingkungan Kantor Wilayah Badan

sunan sistem informasi pertanahan, memberi- Pertanahan Nasional Propinsi, dengan dibantu

kan bimbingan pelaksanaan Tata Pendaftaran :

dan Tata Usaha Pendaftaran tanah dan me-

1. Kepala Seksi Pengukuran. nyiapkan Surat keputusan Pengakuan hak Atas

2. Kepala Seksi Pemetaan.

Tanah Adat.

3. Kepala Seksi Pendaftaran Tanah dan

d. Memberikan bimbingan dalam pelaksanaan Sistem Informasi Pertanahan.

peralihan Hak pembebanan Hak, petunjuk pe-

4. Kepala Seksi Peralihan Hak, Pembebasan nyelesaian permasalahan Pendaftaran Tanah Hak dan PPAT.

dan penyiapan saran yang berhubungan de-

c. Adapun di Tingkat Kabupaten/Kota, Pendaf- ngan Tugas Pendaftaran serta memberikan taran Tanah ditangani oleh seorang Kepala

bimbingan dan menyiapkan bahan penilaian Seksi Pengukuran dan Pemetaan dalam lingku-

Pelaksanaan Tugas Pejabat Pembuat Akta tangan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota se-

nah (PPAT).

tempat, dengan dibantu : Dengan demikian, maka bimbingan pengukuran dan

1. Kepala Sub Seksi Pengukuran, Pemetaan pendaftaran tanah, mempunyai tugas koordinasi, dan Konversi.

menyusun program dan memberikan bimbingan,

2. Kepala Sub Seksi Pendaftaran hak dan In- pengendalian dan pelayanan di bidang pengukuran formasi Pertanahan.

dan pendaftaran tanah. (Ali, 2004).

3. Kepala Sub Seksi Peralihan Hak, Pembeba- Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam nan Hak dan PPAT.

Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yakni :

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan per- Badan Pertanahan Nasional, Nomor 1 Tahun 1989,

Sesuai dengan Pasal 22 Keputusan Kepala

lindungan hukum kepada pemegang hak atas maka Badan Pengukuran dan Pendaftaran Tanah

suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan mempunyai fungsi sebagai berikut :

hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

1. Pemberian hak atas tanah secara individual hak yang bersangkutan;

adalah pemberian hak atas sebidang tanah ke-

b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak- pada seseorang atau kepada sebuah badan hu- pihak yang berkepentingan termasuk Pemerin-

kum tertentu atau kepada beberapa orang atau tah agar dengan mudah dapat memperoleh data

kepada beberapa badan hukum yang secara yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan

bersama-sama bertindak sebagai penerima hak hukum mengenal bidang-bidang tanah dan sa-

yang dilakukan dengan satu penetapan. tuan rumah susun yang sudah terdaftar;

2. Pemberian hak secara kolektif adalah pem-

c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi per- berian atas beberapa bidang tanah yang diberi- tanahan.

kan kepada seseorang atau kepada sebuah badan hukum atau kepada beberapa badan hu-

Tanah yang sudah didaftarkan tentunya ha- kum sebagai penerima hak yang diberikan de- rus memiliki bukti-bukti autentik yang tentunya da-

ngan satu penetapan. (Ali, 2004) lam bentuk tertulis. Bukti autentik tersebut dibuat dan diterbitkan dalam bentuk sertipikat hak. Oleh

Sistem pendaftaran tanah menurut UUPA karena itu, secara yuridis, negara mengakui ke-

dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 pemilikan atas suatu tanah terhadap subjek hak atas

Tentang Pendaftaran Tanah menganut dua sistem tanah yang namanya terdaftar dalam sertipikat

pendaftaran hak bukan sistem pendaftaran akta. tanah tersebut dan dengan demikian, maka pihak

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan lain ti-dak dapat mengganggu-gugat kepemilikan

melalui :

tanah tersebut. (Ali, 2004)

1. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah Objek pendaftaran tanah berdasarkan Pera-

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali turan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

yang dilakukan secara serentak yang meliputi Pendaftaran Tanah Pasal 9 ayat (1) meliputi :

semua objek pendaftaran tanah yang belum di-

a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan daftarakan dalam wilayah atau bagian wilayah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Ba-

suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10 Pera- ngunan dan Hak Pakai;

turan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

b. Tanah Hak Pengelolaan; Tentang Pendaftaran Tanah).

c. Tanah Wakaf; Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan

d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di

e. Hak Tanggungan; wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri

f. Tanah Negara. Negara Agraria/Kepala badan Pertanahan Na- sional. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah

Sistem Pendaftaran Tanah

secara sistematik, Kepala kantor Pertanahan Ka- Pemberian hak atas tanah dapat dibedakan

bupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi menjadi 2 yaitu :

yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala badan Pertanahan nasional.

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 112 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 112

nya bangunan diatas tanah) dan data yuridis- sistematik yaitu (Urip, 2010)

nya (status hukum tanah, subjek haknya).

e. Memberikan rasa aman, yaitu tidak mudah wakaf.

1. Pemegang hak atas tanah atau pemegang tanah

menimbulkan sengketa para pihak berkaitan

a. Prosedurnya mudah, yaitu pemegang hak atas dengan data fisik dan data yuridis atas tanah tanah atau pemegang tanah wakaf (nadzir) ti-

yang telah terdaftar (bersertipikat). dak perlu dating ke kantor pertanahan Kabu-

f. Harga tanah menjadi lebih mahal, yaitu hak paten/ Kota setempat untuk mensertipikatkan

atas tanah yang telah terdaftar (bersertipikat) tanahnya, akan tetapi pihak Panitia Ajudika-

sudah tentu lebih mahal harganya bila di- silah yang datang ke lokasi pendaftaran tanah

bandingkan dengan hak atas tanah yang be- secara sistematik dari awal kegiatan hingga

lum terdaftar (bersertipikat). diterbitkan sertipikat.

g. Hak atas tanah yang sudah terdaftar (ber-

b. Biayanya murah, artinya biaya yang ditetap- sertipikat) dapat dijadikan jaminan utang oleh kan dalam pendaftaran tanah secara siste-

pemegang haknya kepada bank untuk mem- matik terjangkau oleh keuangan pemegang

peroleh pinjaman dana dalam rangka me- hak atas tanah atau pemegang tanah wakaf

ngembangkan usahanya dengan dibebani Hak karena biaya tersebut tidak dipengaruhi oleh

Tanggungan.

letak dan luas tanah yang dimohonkan untuk

h. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan didaftar.

haknya, yaitu hak atas tanah yang telah ter- Hal ini berbeda dengan pendaftaran tanah

daftar (bersertipikat) akan lebih memudahkan secara sporadic, besar kecilnya biaya tergan-

dalam pendaftaran peralihan haknya (pe- tung pada letak dan luas tanah yang

warisan, jual beli, hibah, dan lainnya) ke dimohon-kan untuk didaftar, semakin

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat strategis dan luas tanahnya semakin mahal

dari pada hak atas tanah yang belum terdaftar pula biayanya.

(bersertipikat).

c. Waktunya cepat, yaitu waktu yang dibutuhkan

i. Penetapan Pajak Bumi dan Banguan (PBB) dalam pendaftaran tanah secara sistematik

tidak mudah keliru, yaitu luas hak atas tanah tidak terlalu lama bila dibandingkan dengan

yang telah terdaftar (bersertipikat) adalah pendaftaran tanah secara sporadic, misalnya

yang pasti sehingga dapat dijadikan dasar un- dalam hal pengumuman atas tanah yang mau

tuk menetapkan besarnya Pajak Bumi dan Ba- didaftarkan hanya membutuhkan waktu 30

ngunan (PBB) yang harus dibayar oleh wajib hari, sedangkan dalam pendaftaran tanah se-

pajak (pemegang hak atas tanah). cara sporadic membutuhkan waktu 60 hari.

2. Bagi Pemerintah.

a. Terwujud tertib administrasi pertanahan, yaitu dengan diterbitkan sertipikat dapat diketahui

d. Memberikan jaminan kepastian hukum, yaitu

melalui pendaftaran tanah secara sistematik, dengan jelas dan pasti data fisiknya (letak, lu-

maka tanah-tanah diseluruh desa/kelurahan

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011

2. Bidang-bidang tanah yang didaftar dalam pen- terwujudlah tertib administrasi pertanahan

daftaran tanah secara sistematik dalam jumlah sebagai salah satu program Catur Tertib Per-

yang banyak karena dilakukan secara missal (da- tanahan.

lam jumlah ratusan sampai ribuan bidang tanah),

b. Dapat mengurangi sengketa di bidang per- sedangkan dalam pendaftaran tanah secara tanahan, yaitu melalui pendaftaran tanah se-

sporadic sifatnya individual (perseorangan). cara sistematik, maka bidang tanah menjadi

3. Biaya yang dibebankan kepada pemegang hak jelas dan pasti data fisik dan data yuridisnya.

atas tanah dalam pendaftaran tanah secara sis- Dengan kepastian data fisik dan data yuridis

tematik tidak mahal yang tidak dipengaruhi oleh atas tanah, maka dapat mengurangi sengketa

letak dan luas tanahnya, sedangkan dalam pen- tanah, misalnya sengketa mengenai luas ta-

daftaran tanah secara sporadic lebih mahal dan nah, batas-batas tanah, status hukum tanah,

dipengaruhi oleh letak dan luasnya. dan subjek hukum tanah.

4. Waktu pengumuman data fisik dan data yuridis

c. Memperlancar kegiatan pemerintah yang ber- dalam pendaftaran tanah secara sistematik hanya kaitan dengan tanah untuk pembangunan,

30 hari, sedangkan waktu pengumuman dalam yai-tu apabila pemerintah membutuhkan

pendaftaran tanah secara sporadic selama 60 tanah untuk keperluan proyek pembangunan,

hari.

maka pihak yang berhak memperoleh ganti

2. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah keru-gian jelas dan pasti sesuai dengan data

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali fisik dan data yuridis yang tercantum dalam

mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran ser-tipikat.

tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal

Kelebihan pendaftaran tanah secara siste- (Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor matik bila dibandingkan dengan pendaftaran tanah

24 Tahun 1997 Tentang Pendafataran Tanah). secara sporadic, yaitu (Urip, 2010)

Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetap-

1. Pemegang hak atas tanah tidak perlu dating ke kan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat

sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilak- untuk mendaftarkan (menyertipikatkan) tanah-

sanakan melalui pendaftaran tanah secara spo- nya, tetapi pihak Panitia Ajudikasilah yang da-

radik. Pendaftaran tanah secara sporadik dilak- tang ke lokasi pendaftaran tanah secara sis-

sanakan atas permintaan pihak yang berkepen- tematik untuk melaksanakan pendafaran tanah.

tingan. Pendaftaran tanah secara sporadik dapat Sebaliknya dalam pendaftaran tanah secara spo-

dilakukan secara perseorangan atau massal. radic , pihak pemegang hak atas tanah datang ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat

Pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 1 untuk mendaftarkan (menyertipikatkan) tanah-

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, adanya.

lah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan

Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 114 Lex Jurnalica Volume 8 Nomor 2, April 2011 114

turan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar

Bagi bidang-bidang tanah yang sudah di- mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan

ukur serta dipetakan dalam peta pendaf- rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti

taran, dibuatkan surat ukur untuk keper- haknya bgi bidang-bidang tanah yang sudah ada

luan pendaftaran haknya. Untuk wilayah- haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta

wilayah pendaftaran tanah secara sporadik hak-hak tertentu yang membebaninya.

yang belum tersedia peta pendaftaran, su- Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama

rat ukur dibuat dari hasil pengukuran. Ben- kali, meliputi :

tuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan

a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik. pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh (Urip, 2010)

Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Untuk

Pertanahan Nasional. pengolahan data fisik dilakukan kegiatan

PROSES PEMBUATAN SERTIPIKAT ATAS TANAH NEGARA MENJADI HAK MILIK AKIBAT PERALIHAN JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA JAKARTA BARAT