Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
BAB IV UPAYA PENCEGAHAN DAN PENANGGULANGAN HAMBATAN-
HAMBATAN YANG TERJADI DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
A. Upaya Pencegahan dan Penanggulangan Hambatan dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah Melalui Kebijakan Hukum Agraria
a. Biaya Pendaftaran Tanah
Oleh UUPA masyarakat Indonesia dikenal dalam 3 golongan yaitu : a. golongan ekonomi lemah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
b. golongan ekonomi cukup c. golongan ekonomi kuat
Pernyataan yang tegas tentang perlindungan terhadap golongan ekonomi lemah ini terdapat pada berbagai pasal dalam UUPA dan pada peraturan
pelaksananya. Pada pasal 19 ayat 4 UUPA ditegaskan :
”Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut.” Pada PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan bahwa
atas permohonan yang bersangkutan dapat dibebaskan sebagian atau seluruhnya biaya jika pemohon dapat membuktikan tidak mampu membayar biaya tersebut
sebagaimana pada pelaksanaan PRONA Keputusan Mendagri No. 2201981. Sementara untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan
dalam waktu 6 enam bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris tidak dipungut biaya pendaftaran.
Terhadap masalah pengenaan BPHTB telah diupayakan memperkecil besarnya kewajiban yang harus dibayar dengan hanya mengenakan Harga Tanah
saja untuk penentuan NJOP, khusus terhadap pendaftaran tanah pertamakali. Pada dasarnya, sebagian dari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
diperuntukkan bagi Badan Pertanahan Nasional untuk perbaikan administrasi pertanahan, khususnya sertipikasi tanah pasal 23 UU 21 tahun 1997 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
Oleh karena itu khusus mengenai besar dan cara pembayaran biaya pembayaran tanah tersebut diautr dalam Peraturan Pemerintah tersendiri. Apalagi
dikaitkan dengan anggaran pendapatan dan Belanja Negara dan Daerah Provinsi, Kabupaten dan Kota APBN dan APBD. Pengaturan tersendiri itu
mengisyaratkan bahwa biaya pendaftaran tanah tersebut akan mengalami perubahan sesuai kebutuhan sebagai salah satu pendapatan negara dan daerah.
Berdasarkan ketentuan UUPA, Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2002 dan peraturan pelaksana lainnya biaya pendaftaran tanah ditetapkan variatif. Hal-
hal yang menyebakan demikian disebabakan sebagai berikut : a. Luas Lahan
Sekalipun penetapan ceiling batas maksimum luas tanah pertanian yang dapat dimiliki, baik secara umum maupun khusus dimasing-masing
kabupaten dan kota telah ditetapkan di dalam Undang-undang No 56 PRP tahun 1960 dan untuk tanah-tanah non pertanian belum ada penetapannya,
perbedaaan luas tanah yang didaftarakan itu akan membedakan jumlah biaya yang harus dibayar.
b. Peruntukan Penggunaan Tanah Dalam hukum agararia peruntukan penggunaan tanah secara umum
dikenal untuk pertanian dan untuk non pertanian. Biaya pendaftaran tanah untuk pertanian lebih kecil dari pada tanah untuk non pertanian. Penetapan
itu tentu berdasarkan kepada negara Indonesia sebagai negara agraris dan lahan pertanian itu sebagian besar berada di pedesaaan yang dipunyai
masyarakat yang berpendapatan relatif lebih rendah dibanding lainnya. c. Letak Tanah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
Letak tanah secara umum dibagi atas tanah di perkotaan dan di pedesaan. Tanah di perkotaan biaya pendaftaran tanahnya lebih besar dari di
pedesaan. Hal itu disebabkan selain keterbatasan tersedianya lahan juga nilai dan peralihannya lebih besar di perkotaan dari pada di desa. Bahkan
lebih rinci lagi akan dibedakan biaya pendaftarannya bagi tanah-tanah yang letaknya lebih srategis atau tidak, sekalipun berada dalam kawasan
yang sama. d. Pemilik Tanah
Walaupun dalam hukum agraria pemilik tanah itu sangat dibedakan antara pemilik yang memenuhi asas kebangsaan seperti orang yang
kewarganegaraannya hanya Indonesia dan pemilik yang tidak memiliki asas kebangsaan seperti warga negara asing namun untuk penetapan biaya
pendaftaran tanah yang dikedapkan ialah pemiliknya termasuk ekonomi lemah atau tidak. Biaya pendaftaran tanah yang pemiliknya golongan
ekonomi kuat akan lebih besar dari pada pemilik lainnya. e. Besar Pajak
Berdasarkan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan PBB yang telah ditetapkan pada setiap bidang tanah turut menjadi dasar penetapan
tanahnya yang biasa disebut Nilai Jual Objek Pajak NJOP. Tanah yang lebih besar NJOPnya akan dikenai biaya pendaftaran tanahnya yang lebih
besar dari pada yang lainnya. f. Status Tanah
Pada umumnya tanah yang didaftarkan untuk memperoleh hak adalah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
tanah Negara atas tanah hak yang sudah berakhir waktunya bekas tanah hak tetapi tidak menutup kemungkinan atas tanah hak dalam hal jika
diajukan permohonan perubahan hak atas tanahnya seperti perubahan hak guna bangunan yang ada dikawasan perumahan yang dibangun oleh
Perum. Biaya pendaftaran tanah yang dimohon untuk mendapatkan tanah hak milik akan lebih besar dibanding dengan tanah hak lainnya, apalagi
biaya untuk perubahan haknya akan lebih kecil daripada permohnan hak untuk pertama kalinya karena data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap
tersedia.
b. Penjaminan Kredit Bagi Usaha Mikro Kecil Menengah UMKM
Kebijakan baru pemerintah yang tertuang dalam Instruksi Presiden No 6 tahun 2007 menyatakan bahwa pemerintah akan memperkuat sistem penjaminan
kredit bagi usaha mikro kecil menengah UMKM dengan mempermudah dan mempercepat penerbitan sertifikat tanah bagi UMKM, mempermudah pembuatan
sertifikasi tanah bagi UMKM dan menrunkan biayanya akgar lebih murah dan terjangkau. Berkaitan dengan impres tersebut, menteri keuangan juga akan
menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Permenkeu mengenai perubahan batas kena pajak bea perolehan atas tanah dan bangunan BPHTB. Batas terendahnya
akan dinaikkan sehingga memperluas cakupan sertifikasi tanah.
c. Sistem publikasi negatif tetapi mengandung unsur positif
Pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan dan bahwa sistem publiksinya adalah
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
sistem negatif tetapi mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat- surat bukti pihak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat seperti yang
dinyatakan dalam pasal 1 ayat 2 huruf C, pasal 23 ayat 2, dan pasal 38 ayat 2 UUPA.
B. Upaya Pencegahan dan Penanggulangan Hambatan dalan Kegiatan Pendaftaran Tanah Melalui Pengelolaan BPN Badan Pertanahan Nasional
a. Upaya Penyuluhan Dan Sosialisasi Pendaftaran Tanah Kantor pertanahan sebagai struktur pengelolaan admistrasi tanah telah
membuat sosialisai dan penyuluhan kepada masyarakat tentang manfaat dilakukanya pendaftaran tanah. Pada dasarnya keuntungan yang diperoleh melalui
pendaftaran tanah yaitu : 1. Memberikan jaminan keamanan penggunaan bagi pemiliknya.
2. Mendorong atau meningkatkan penarikan pajak oleh Negara 3. Meningkatkan fungsi tanah sebagai jaminan kredit
4. Meningkatkan pengawasan pasar tanah 5. Melindungi tanah Negara
6. Mengurangi sengketa tanah 7. Memfasilitasi kegiatan rural land reform
8. Meningkatkan urban planning dan memajukan infrastruktur 9. Mendorong pengelolaan lingkungan hidup yang berkualitas
10. Dapat menyediakan data statistik tanah yang baik Kegiatan penyuluhan dan sosialisasi dilaksanakan dengan mengumpulkan
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
Kepala Desa-Kepala Desa dan Kelurahan dari satu kecamatan. Bertempat di Kantor Camat Kecamatan, pejabat dan staf pertanahan memberikan sosialisai
hukum pendaftaran tanah kepada mereka. Kegiatan ini dilaksanakan di setiap kecamatan bahkan disetiap kabupaten. Materi yang disosialisasikan akan
diteruskan oleh kepala desa dan kelurahan kepada warga masyarakat yang mereka pimpin.
b. PRONA dan PRODA Pada pertengahan PELITA pembangunan lima tahun ke III tahun 1980
sebagai penjabaran dari GBHN tahun 1978 ditetapkan kebijaksanaan tentang pendaftaran tanah agar sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan
kesejahteraan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial. Untuk merealisir hal tersebut oleh pemerintah ditetapkan catur tertib pertanahan yang salah satu
wujud realisasinya adalah melaksankan pensertifikatan tanah melalui Proyek Operasi Nasional Agraria PRONA yang semula ditujukan bagi golongan
ekonomi lemah tetapi berkembang secara melembaga dan meluas. Surat Edaran Deputi bidang umum Badan Pertanahan Nasional No 630.1-
1961 tanggal 6 Januari 1996 menegaskan bahwa untuk mempercepat produktivitas pensertifikatan tanah di seluruh Indonesia program PRONA, PRODA, dan
PRONA Swadaya terus digalakkan. Penunjukkan lokasi ditetapkan oleh kantor wilayah BPN Provinsi dan pelaksanaan proyek tersebut harus berpedoman kepada
peraturan menteri negara agraria atau kepala BPN No 3 tahun 1995 yang dilakukan oleh panitia ajudikasi.
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
c. Mengenai pengenaan BPHTB Kepala kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera
Utara telah mengeluarkan kebijakan mengenai BPHTB pada tanggal 21 Agustus 2007 bahwa dalam rangka melaksanakan tugas pelayanan pertanahan kepada
masyarakat khususnya dalam memproses permohonan atas tanah dibuat suatu kesamaan persepsi diantara kantor pertanahan kabupaten atau kota yang terutama
menyangkut kelengkapan persyaratan permohonan atas tanah dan juga objek yang jadi dasar pengenaan BPHTB. Dijelaskan bahwa sepanjang tidak ada ketentuan
yang tegas dari instansi perpajakan, maka terhadap pendaftaran tanah yang pertama kali, pengenaan pajak BPHTB hanya atas objek tanahnya tidak termasuk
bangunan yang ada diatasnya karena berdasarkan ketentuan pasal 4 UUPA dinyatakan penetapan atau pemberian hak atas tanah yang dapat diberikan dan
dipunyai oleh perseorangan ataupun badan hukum hanya atas permukaan bumi yang disebut tanah saja.
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
Maria Margaretha : Kinerja BPN Provinsi Sumatera Utara SUMUT Dalam Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Demi Menjamin Kepastian Hukum Dan Hak Atas Tanah Studi Kasus : Kantor Wilayah BPN SUMUT,
2008. USU Repository © 2009
BAB V PENUTUP
