ProdukHukum PerumahanRakyat UU No 16 Tahun 1985
Un da n g Un da n g N o. 1 6 Ta h u n 1 9 8 5
Te n t a n g : Ru m a h Su su n
Oleh
Nom or
Tanggal
Sum ber
:
:
:
:
PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A
16 TAHUN 1985 ( 16/ 1985)
31 DESEMBER 1985 ( JAKARTA)
LN 1985/ 75; TLN NO. 3318
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
Presiden Republik I ndonesia,
Menim bang :
a.
bahwa unt uk m ewuj udkan kesej aht eraan um um dan peningkat an t araf
hidup rakyat , khususnya dalam usaha pem erat aan pem enuhan
kebut uhan pokok akan perum ahan sebagaim ana diam anat kan dalam
Garis- garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkat an usaha- usaha
penyediaan perum ahan yang layak, dengan harga yang dapat
dij angkau oleh daya beli rakyat t erut am a golongan m asyarakat yang
m em punyai penghasilan rendah;
b.
bahwa dalam rangka peningkat an daya guna dan hasil guna t anah
bagi pem bangunan perum ahan dan unt uk lebih m eningkat kan kualit as
lingkungan pem ukim an t erut am a di daerah- daerah yang berpenduduk
padat t et api hanya t ersedia luas t anah yang t erbat as, dirasakan perlu
unt uk m em bangun perum ahan dengan sist em lebih dari sat u lant ai,
yang dibagi at as bagian- bagian yang dim iliki bersam a dan sat uansat uan yang m asing- m asing dapat dim iliki secara t erpisah unt uk
dihuni, dengan m em perhat ikan fakt or sosial budaya yang hidup dalam
m asyarakat ;
c.
bahwa dalam rangka peningkat an pem bangunan rum ah susun
sebagaim ana dim aksud dalam huruf a dan huruf b, diperlukan adanya
pengat uran dalam bent uk Undang- undang;
Mangingat :
1.
Pasal 5 ayat ( 1) dan Pasal 20 ayat ( 1) Undang- Undang Dasar 1945;
2.
Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokokpokok Agraria ( Lem baran Negara Tahun 1960 Nom or 104, Tam bahan
Lem baran Negara Nom or 2043) ;
3.
Undang- undang Nom or 1 Tahun 1964 t ent ang Penet apan Perat uran
Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 6 Tahun 1962 t ent ang
Pokok- pokok Perum ahan ( Lem baran Negara Tahun 1962 Nom or 40)
m enj adi Undang- undang ( Lem baran Negara Tahun 1964 Nom or 3,
Tam bahan Lem baran Negara Nom or 2611) .
Dengan perset uj uan DEWAN PERWAKI LAN RAKYAT REPUBLI K I NDONESI A
MEMUTUSKAN :
Menet apkan :
UNDANG- UNDANG TENTANG RUMAH SUSUN.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Undang- undang ini yang dim aksud dengan :
1.
" Rum ah Susun" adalah bangunan gedung bert ingkat yang dibangun
dalam suat u lingkungan, yang t erbagi dalam bagian- bagian yang
dist rukt urkan secara fungsional dalam arah horizont al m aupun vert ikal
dan m erupakan sat uan- sat uan yang m asing- m asing dapat dim iliki dan
digunakan secara t erpisah, t erut am a unt uk t em pat hunian, yang
dilengkapi dengan bagian- bersam a, benda- bersam a dan t anahbersam a.
2.
" Sat uan rum ah susun" adalah rum ah susun yang t uj uan perunt ukan
ut am anya digunakan secara t erpisah sebagai t em pat hunian, yang
m em punyai sarana penghubung ke j alan um um .
3.
" Lingkungan" adalah sebidang t anah dengan bat as- bat as yang j elas
yang di at asnya dibangun rum ah susun t erm asuk prasarana dan
fasifit asnya, yang secara keseluruhan m erupakan kesat uan t em pat
pem ukim an.
4.
" Bagian- bersam a" adalah bagian rum ah susun yang dim iliki secara
t idak t erpisah unt uk pem akaian bersam a dalam kesat uan fungsi
dengan sat uan- sat uan rum ah susun.
5.
" Benda- bersam a" adalah benda yang bukan m erupakan bagian rum ah
susun, t et api yang dim iliki bersam a
secara t idak t erpisah unt uk
pem akaian bersam a.
6.
" Tanah- bersam a" adalah sebidang t anah yang digunakan at as dasar
hak bersam a secara t idak t erpisah yang di at asnya berdiri rum ah
susun dan dit et apkan bat asnya dalam persyarat an izin bangunan.
7.
" Hipot ik" adalah hak t anggungan yang pengert iannya sesuai dengan
Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia yang
selam a pengat urannya belum dilengkapi dengan Undang- undang
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 51 Undang- undang Nom or 5
Tahun 1960, m enggunakan ket ent uan- ket ent uan t ent ang hipot ik
dalam Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia sepanj ang
belum ada pengat urannya dalam Undang- undang ini.
8.
" Fidusia" adalah hak j am inan yang berupa penyerahan hak at as benda
berdasarkan kepercayaan yang disepakat i sebagai j am inan bagi
pelunasan piut ang kredit ur.
9.
" Pem ilik" adalah perseorangan at au, badan hukum yang m em iliki
sat uan rum ah susun yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak
at as t anah.
10.
" Penghuni" adalah perseorangan
sat uan rum ah susun.
11.
" Perhim punan penghuni" adalah perhim punan yang anggot anya t erdiri
dari para penghuni.
12.
" Badan pengelola" adalah badan yang bert ugas unt uk m engelola
rum ah susun.
yang
bert em pat
BAB I I
LANDASAN DAN TUJUAN
Pasal 2
t inggal
dalam
Pem bangunan rum ah susun berlandaskan pada asas kesej aht eraan um ur
keadilan dan pem erat aan, sert a keserasian dan keseim bangan dalam
perikehidupan.
Pasal 3
Pem bangunan rum ah susun bert uj uan unt uk :
( 1)
a.
b.
( 2)
m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak bagi rakyat ,
t erut am a golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah,
yang m enj am i kepast ian hukum dalam pem anfaat annya;
m eningkat kan daya guna dan hasil guna t anah di daerah
pekot aan dengan m em perhat ikan kelest arian sum ber daya alam
dan m encipt akan lingkungan pem ukim an yang lengkap, serasi,
dan seim bang
Mem enuhi kebut uhan unt uk kepent ingan lainnya yang berguna bagi
kehidupan m asyarakat , dengan t et ap m engut am akan ket ent uan ayat
( 1 huruf a) .
BAB I I I
PENGATURAN DAN PEMBI NAAN RUMAH SUSUN
Pasal 4
( 1)
Pem erint ah m elakukan pengat uran dan pem binaan rum ah susun.
( 2)
Pem erint ah dapat m enyerahkan kepada Pem erint ah Daerah unt uk
m elaksanakan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan rum ah
susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) .
( 3)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 2) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB I V
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pasal 5
( 1)
Rum ah susun dibangun sesuai dengan t ingkat keperluan dan
kem am puan m asyarakat t erut am a bagi yang berpenghasilan rendah.
( 2)
Pem bangunan rum ah susun dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha
Milik Negara at au Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swast a
yang bergerak dalam bidang it u, sert a Swadaya Masyarakat .
Pasal 6
( 1)
Pem bangunan rum ah susun harus m em enuhi persyarat an t eknis dan
adm inist rat if.
( 2)
Ket ent uan- ket ent uan
pokok
t ent ang
persyarat an
t eknis
dan
adm inist rat if sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan
Perat uran Pem erint ah.
Pasal 7
( 1)
Rum ah susun hanya dapat dibangun di at as t anah hak m ilik, hak guna
bangunan, hak pakai at as t anah Negara at au hak pengelolaan sesuai
dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku.
( 2)
Penyelenggaraan pem bangunan yang m em bangun rum ah susun di
at as t anah yang dikuasai dengan hak
pengelolaan, waj ib
m enyelesaikan st at us hak guna bangunan di at as hak pengelolaan
t ersebut sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku
sebelum m enj ual sat uan rum ah susun yang bersangkut an.
( 3)
Penyelenggaraan pem bangunan waj ib m em isahkan rum ah susun at as
sat uan dan bagian- bersam a dalam bent uk gam bar dan uraian yang
disahkan oleh inst ansi yang berwenang sesuai dengan perat uran
perundang- undangan yang berlaku yang m em beri kej elasan at as :
a.
b.
bat as sat uan yang dapat dipergunakan- secara t erpisah unt uk
perseorangan;
bat as dan uraian at as bagian- bersam a dan benda- bersam a yang
m enj adi haknya m asing- m asing sat uan;
c.
bat as dan uraian t anah- bersam a dan besarnya bagian yang
m enj adi haknya m asing- m asing sat uan.
BAB V
PEMI LI KAN SATUAN RUMAH SUSUN
Pasal 8
( 1)
Sat uan rum ah susun dim iliki oleh perseorangan at au badan hukum
yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak at as t anah.
( 2)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun adalah hak m ilik at as sat uan yang
bersifat perseorangan dan t erpisah.
( 3)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat
( 2) m eliput i j uga hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan
t anah- bersam a, yang sem uanya m erupakan sat u- kesat uan yang t idak
t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an.
( 4)
Hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan hak at as t anah
bersam a sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) didasarkan at as luas
at au nilai sat uan rum ah susun yang bersangkut an pada wakt u sat uan
t ersebut diperoleh pem iliknya yang pert am a.
Pasal 9
( 1)
Sebagai t anda bukt i hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 8 dit erbit kan sert ifikat hak m ilik at as sat uan
rum ah susun.
( 2)
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud
dalam ayat ( 1) t erdiri at as :
a.
b.
Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur at as Hak Tanah Bersam a
m enurut
ket ent uan
Perat uran
Pem erint ah
sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun
1960;
Gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an, yang
m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki;
c.
Pert elaan m engenai besarnya bagian hak at as bagian- bersam a,
benda- bersam a dan t anah- bersam a yang bersangkut an;
kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan.
Pasal 10
( 1)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 8 ayat ( 3) dapat beralih dengan cara pewarisan at au dengan
cara pem indahan hak sesuai dengan ket ent uan hukum yang berlaku.
( 2)
Pem indahan hak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dilakukan
dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan didaft arkan pada Kant or
Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an m enurut
Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undangundang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 11
( 1)
Pem erint ah m em berikan kem udahan bagi golongan m asyarakat yang
berpenghasilan rendah unt uk m em peroleh dan m em iliki sat uan rum ah
susun.
( 2)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI
PEMBEBANAN DENGAN HI POTI K DAN FI DUSI A
Pasal 12
( 1)
Rum ah susun berikut t anah t em pat bangunan it u berdiri sert a benda
lainnya yang m erupakan at au kesat uan dengan t anah t ersebut dapat
dij adikan j am inan hut ang dengan :
a.
b.
dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna
bangunan;
dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah
Negara.
( 2)
Hipot ik at au fidusia dapat j uga dibebankan at as t anah sebagaim ana
dim aksud dalam ayat ( 1) besert a rum ah susun yang akan dibangun
sebagai j am inan pelunasan kredit yang dim aksudkan unt uk m em biayai
pelaksanaan pem bangunan rum ah susun yang t elah direncanakan di
at as t anah yang bersangkut an dan yang pem berian kredit nya
dilakukan secara bert ahap sesuai dengan pelaksanaan pem bangunan
rum ah susun t ersebut .
Pasal 13
Dengan t idak m engurangi ket ent uan Pasal 12, hak m ilik at as sat uan rum ah
susun sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8 ayat ( 3) dapat dij adikan
j am inan hut ang dengan :
a.
b.
dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna
bangunan;
dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah Negara.
Pasal 14
( 1)
Pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal
13 dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan waj ib
didaft arkan pada Kant or Agraria Kabupat en dan Kot am adya unt uk
dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2)
Dalam akt a pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
dapat dim uat j anj i- j anj i yang berlaku j uga bagi pihak ket iga.
( 3)
Sebagai t anda bukt i adanya hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13, dit erbit kan sert ifikat hipot ik yang t erdiri dari
salinan buku t anah hipot ik dan salinan akt a Pej abat Pem buat Akt a
Tanah sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) .
( 4)
Tanggal buku t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3)
adalah t anggal yang dit et apkan t uj uh hari set elah penerim aan secara
lengkap surat - surat yang diperlukan bagi pendaft arannya oleh Kant or
Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an at au j ika hari
ket uj uh it u j at uh pada hari libur, m aka buku t anah yang bersangkut an
diberi bert anggal hari kerj a berikut nya.
( 5)
Sert ifikat hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) m em punyai
kekuat an eksekut orial dan dapat dilaksanakan sebagai put usan
pengadilan.
( 6)
Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah, bent uk dan isi buku
t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) sert a hal- hal lain
m engenai pendaft aran hipot ik dan pem berian sert ifikat sebagai t anda
bukt i, dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan
Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undangundang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 15
( 1)
Pem berian fidusia sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13
dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan waj ib
didaft arkan pada Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya unt uk
dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2)
Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan hal- hal lain
m engenai pencat at an fidusia sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan Perat uran
Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 16
( 1)
Dalam pem berian hipot ik at au fidusia sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperj anj ikan bahw a pelunasan hut ang
yang dij am in dengan hipot ik at au fidusia it u dapat dilakukan dengan
cara angsuran sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun,
yang besarnya sebanding dengan nilai sat uan yang t erj ual.
( 2)
Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaim ana dim aksud
dalam ayat ( 1) , m aka sat uan rum ah susun yang harganya t elah
dilunasi t ersebut bebas dari hipot ik at au fidusia yang sem ula
m em bebaninya.
Pasal 17
( 1)
At as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik at au fidusia
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13, eksekusi hipot ik
at au fidusia yang bersangkut an dapat dilaksanakan di bawah t angan
j ika dengan cara dem ikian akan dapat diperoleh harga t ert inggi yang
m engunt ungkan sem ua pihak.
( 2)
Pelaksanaan penj ualan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , baru
dapat dilakukan set elah lewat 1 ( sat u) bulan sej ak diberit ahukan
secara t ert ulis kepada pihak- pihak yang berkepent ingan dan
dium um kan dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang
bersangkut an, dan/ at au m edia m assa cet ak set em pat , t anpa ada
pihak yang m enyat akan keberat an.
BAB VI I
PENGHUNI AN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
Pasal 18
( 1)
Sat uan rum ah susun yang t elah dibangun baru dapat dij ual unt uk
dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah
Daerah yang bersangkut an.
( 2)
Ket ent uan m engenai izin kelayakan sebagaim ana dim aksud dalam
ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
Pasal 19
( 1)
Penghuni rum ah susun waj ib m em bent uk perhim punan penghuni.
( 2)
Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diberi
kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan Undang- undang ini.
( 3)
Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
berkewaj iban unt uk m engurus kepent ingan bersam a para pem ilik dan
penghuni yang bersangkut an dengan pem ilikan dan penghuniannya.
( 4)
Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au m enunj uk badan
pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan pengelolaan yang
m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagian- bersam a, bendabersam a, t anah- bersam a, dan pem eliharaan sert a perbaikannya.
( 5)
Ket ent uan t ent ang perhim punan penghuni dan badan pengelola
sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , ayat ( 2) , ayat ( 3) , dan ayat
( 4) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI I I
PENGAWASAN
Pasal 20
( 1)
Pengawasan t erhadap pelaksanaan
dilakukan oleh Pem erint ah.
ket ent uan
Undang- undang
ini
( 2)
Tat a cara pelaksanaan pengawasan sebagaim ana dim aksud dalam
ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB I X
KETENTUAN PI DANA
Pasal 21
( 1)
Barang siapa dengan sengaj a m elanggar ket ent uan dalam Pasal 6,
Pasal 17 ayat ( 2) dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana
penj ara selam a- lam anya 10 ( sepuluh) t ahun at au denda set inggit ingginya Rp 100.000.000,- ( serat us j ut a rupiah) .
( 2)
Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) adalah
kej ahat an.
( 3)
Barang siapa karena kelalaiannya m enyebabkan pelanggaran at as
ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat ( 2) ,
dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana kurungan selam alam anya 1 ( sat u) t ahun at au denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,( sat u j ut a rupiah) .
( 4)
Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) adalah
pelanggaran.
Pasal 22
Selain pidana yang dij at uhkan karena kelalaian sebagaim ana dim aksud
dalam Pasal 21 ayat ( 3) , m aka t erhadap kelalaian t ersebut dibebankan
kewaj iban unt uk m em enuhi ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal
6, Pasal 17 ayat ( 2) , dan Pasal 18 ayat ( 1) .
Pasal 23
Perat uran Pem erint ah yang m engat ur pelaksanaan Undang- undang ini dapat
m em uat ancam an pidana kurungan selam a- lam anya 1 ( sat u) t ahun dan/ at au
denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,- ( sat u j ut a rupiah) .
BAB X
KETENTUAN- KETENTUAN LAI N
Pasal 24
( 1)
Ket ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini berlaku dengan
penyesuaian m enurut kepent ingannya t erhadap rum ah susun yang
dipergunakan unt uk keperluan lain.
( 2)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB XI
KETENTUAN PERALI HAN
Pasal 25
Pada saat m ulai berlakunya Undang- undang ini sem ua ket ent uan perat uran
perundang- undangan yang berhubungan dengan rum ah susun yang t idak
bert ent angan dengan Undang- undang ini t et ap berlaku
dit et apkan penggant inya berdasarkan Undang- undang ini.
selam a belum
BAB XI I
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 26
Undang- undang ini m ulai berlaku pada t anggal diundangkan.
Agar set iap orang m enget ahuinya, m em erint ahkan pengundangan Undangundang ini dengan penem pat annya dalam Lem baran Negara Republik
I ndonesia.
Disahkan di Jakart a
pada t anggal 31 Desem ber 1985
PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A
SOEHARTO
Diundangkan di Jakart a
pada t anggal 31 Desem ber 1985
MENTERI / SEKRETARI S NEGARA
REPUBLI K I NDONESI A
SUDHARMONO, S.H.
PENJELASAN ATAS UNDANG- UNDANG REPUBLI K I NDONESI A
NOMOR 16 TAHUN 1985
TENTANG RUMAH SUSUN
I.
UMUM
Tuj uan
pem bangunan
nasional
adalah
unt uk
m ew uj udkan
kesej aht eraan lahir dan bat in seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan
m erat a, sebagai salah sat u usaha unt uk m engisi cit a- cit a perj uangan bangsa
I ndonesia bagi t erwuj udnya m asyarakat adil dan m akm ur berdasarkan
Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945.
Salah sat u unsur pokok kesej aht eraan rakyat adalah t erpenuhinya
kebut uhan akan perum ahan, yang m erupakan kebut uhan dasar bagi set iap
warga negara I ndonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan
m art abat nya sebagai m anusia.
Di sam ping it u, pem bangunan perum ahan m erupakan salah sat u unsur
yang pent ing dalam st rat egi pengem bangan wilayah, yang m enyangkut
aspek- aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkait an erat dengan
pem bangunan ekonom i dan kehidupan sosial dalam rangka pem ant apan
Ket ahanan Nasional. Dari hal- hal t ersebut di at as, j elaslah bahwa perum ahan
m erupakan m asalah nasional, yang dam paknya sangat dirasakan di seluruh
wilayah t anah air, t erut am a di daerah pekot aan yang berkem bang pesat .
Oleh karena it u, sebagaim ana diam anat kan dalam Garis- garis Besar
Haluan Negara pem bangunan perum ahan unt uk m em enuhi kebut uhan yang
t erus m eningkat perlu dit angani secara m endasar, m enyeluruh, t erarah, dan
t erpadu, oleh Pem erint ah Pusat dan Pem erint ah Daerah, dengan
keikut sert aan secara akt if usaha sw ast a dan swadaya m asyarakat .
Pem bangunan perum ahan yang t elah dirint is sej ak Pelit a I perlu dit ingkat kan
dan dikem bangkan, khususnya perum ahan dengan harga yang dapat
dij angkau oleh daya beli golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sehubungan dengan uraian t ersebut di at as, m aka kebij aksanaan
um um pem bangunan perum ahan diarahkan unt uk :
a.
m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak dalam lingkungan
yang sehat , secara adil dan m erat a, sert a m am pu m encerm inkan kehidupan
m asyarakat yang berkepribadian I ndonesia.
b.
m ewuj udkan pem ukim an yang serasi dan seim bang, sesuai
dengan pola t at a ruang kot a dan t at a daerah sert a t at a guna t anah yang
berdaya guna dan berhasil guna.
Sej alan dengan arah kebij aksanaan um um t ersebut , m aka di daerah
pekot aan yang berpenduduk padat sedangkan t anah yang t ersedia sangat
t erbat as, perlu dikem bangkan pem bangunan perum ahan dan pem ukim an
dalam bent uk rum ah susun yang lengkap, seim bang, dan serasi dengan
lingkungannya. Pengert ian Rum ah Susun adalah bangunan gedung
bert ingkat yang dist rukt urkan secara fungsional dalam arah horizont al dan
arah vert ikal yang t erbagi dalam sat u- sat uan yang m asing- m asing j elas
bat as- bat asnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dim iliki dan dihuni secara
t erpisah. Selain sat uan- sat uan yang penggunaannya t erpisah, ada bagianbersam a dari bangunan t ersebut sert a benda- bersam a dan t anah- bersam a
yang di at asnya didirikan rum ah susun, yang karena sifat dan fungsinya
harus digunakan dan dinikm at i bersam a dan t idak dapat dim iliki secara
perseorangan. Hak pem ilikan at as sat uan rum ah susun m erupakan
kelem bagaan hukum baru, yang perlu diat ur dengan undang- undang,
dengan m em berikan j am inan kepast ian hukum kepada m asyarakat
I ndonesia.
Dengan undang- undang ini dicipt akan dasar hukum hak m ilik at as
sat uan rum ah susun, yang m eliput i:
a.
hak pem ilikan perseorangan at as sat uan- sat uan rum ah susun
yang digunakan secara t erpisah;
b.
hak bersam a at as bagian- bagian dari bangunan rum ah susun;
c.
hak bersam a at as benda- benda;
d.
hak bersam a at as t anah.
yang sem uanya m erupakan sat u kesat uan hak yang secara fungsional
t idak t erpisahkan.
Pengat uran dan pem binaan rum ah susun m erupakan t anggung j awab
dan wewenang Pem erint ah. Unt uk m encapai daya guna dan hasil guna yang
set inggi- t ingginya, sebagian urusan t ersebut dapat diserahkan kepada
Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas pem erint ahan sebagaim ana
dim aksud dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974.
Unt uk m enggalakkan usaha pem bangunan rum ah susun dan
m em udahkan pihak- pihak yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun; Undangundang ini m engat ur kem ungkinan unt uk m em peroleh kredit konst ruksi dan
kredit pem ilikan rum ah dengan m enggunakan lem baga hipot ik at au fidusia.
Khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah
yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun, m endapat kan priorit as dan
kem udahan- kem udahan baik langsung m aupun t idak langsung agar
harganya dapat t erj angkau.
Pem bangunan rum ah susun m em erlukan persyarat an- persyarat an
t eknis dan adm inist rat if yang lebih berat . Unt uk m enj am in keselam at an
bangunan, keam anan, dan ket ent eram an sert a ket ert iban penghunian, dan
keserasian dengan lingkungan sekit arnya, m aka sat uan rum ah susun baru
dapat dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah
Daerah yang bersangkut an m enurut perat uran perundang- undangan yang
berlaku. Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au
m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a, bendabersam a, dan t anah- bersam a, karena kesem uanya m erupakan kebut uhan
fungsional yang saling m elengkapi.
Sat uan rum ah susun yang m erupakan m ilik perseorangan dikelola
sendiri oleh pem iliknya, sedangkan yang m erupakan hak bersam a harus
digunakan dan dikelola secara bersam a karena m enyangkut kepent ingan dan
kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus diat ur dan
dilakukan oleh suat u perhim punan penghuni yang diberi wewenang dan
t anggung j awab. Oleh karena it u penghuni rum ah susun waj ib m em bent uk
perhim punan penghuni, yang m em punyai t ugas dan wewenang m engelola
dan m em elihara rum ah susun besert a lingkungannya, dan m enet apkan
perat uran- perat uran m engenai t at a t ert ib penghunian. Perhim punan
penghuni oleh Undang- undang ini diberi kedudukan sebagai badan hukum
dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah Tangga, sehingga dapat
bert indak ke luar dan ke dalam at as nam a pem ilik, dan dengan wewenang
yang dim ilikinya dapat m ewuj udkan ket ert iban dan ket ent eram an dalam
lingkungan rum ah susun. Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au
m enunj uk badan pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan
pengelolaan yang m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagianbersam a,
benda- bersam a,
t anah- bersam a,
dan pem eliharaan sert a
perbaikannya. Dana yang dipergunakan unt uk m em biayai pengelolaan dan
pem eliharaan rum ah susun, diperoleh dari pem ungut an iuran dari para
penghuninya.
Pem bangunan rum ah susun dit uj ukan t erut am a unt uk t em pat hunian,
khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah. Nam un
dem ikian pem bangunan rum ah susun harus dapat m ewuj udkan pem ukim an
yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung
ber t ingkat lainnya unt uk keperluan bukan hunian yang t erut am a berguna
bagi pengem bangan kehidupan m asyarakat ekonom i lem ah. Oleh karena it u
dalam pem bangunan rum ah susun yang digunakan bukan unt uk hunian yang
fungsinya m em berikan lapangan kehidupan m asyarakat , m isalnya unt uk
t em pat usaha, pert okoan, perkant oran, dan sebagainya, ket ent uanket ent uan dalam Undang- undang ini diberlakukan dengan penyesuaian
m enurut kepent ingannya.
Undang- undang ini m engat ur hal- hal yang bersifat pokok- pokok saj a,
sedangkan ket ent uan pelaksanaannya akan diat ur lebih lanj ut dengan
Perat uran Pem erint ah dan/ at au perat uran perundang- undangan yang lain.
II.
PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Angka 1
Rum ah susun yang dim aksudkan dalam Undang- undang ini, adalah
ist ilah yang m em berikan pengert ian hukum bagi bangunan gedung
bert ingkat
yang
senant iasa
m engandung
sist em
pem ilikan
perseorangan dan hak bersam a, yang penggunaannya unt uk hunian
at au bukan hunian, secara m andiri at aupun secara t erpadu sebagai
sat u kesat uan sist em pem bangunan.
Angka 2
Set iap sat uan rum ah susun harus m em punyai sarana penghubung ke
j alan um um , t anpa m engganggu dan t idak boleh m elalui sat uan rum ah
susun m ilik orang lain.
Angka 3
Cukup j elas
Angka 4
Sebagai cont oh, bagian- bersam a adalah ant ara lain : pondasi, kolom ,
balok, dinding, lant ai, at ap, t alang air, t angga, lift , selasar, saluran- saluran,
pipa- pipa, j aringan- j aringan list rik, gas, dan t elekom unikasi sert a ruang
unt uk um um .
Angka 5
Sebagai cont oh, benda bersam a adalah ant ara lain : t anam an,
bangunan pert am anan, bangunan sarana sosial, t em pat ibadah, t em pat
berm ain, t em pat parkir, yang sifat nya t erpisah dari st rukt ur bangunan rum ah
susun.
Angka 6
Sesuai dengan ket ent uan Pasal 6 Undang- undang Nom or 5 Tahun
1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokok- pokok Agraria bahwa : " Sem ua hak
at as t anah m em punyai fungsi sosial" .
Angka 7
Menurut Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia
pengert ian hipot ik adalah " suat u hak kebendaan at as benda- benda t idak
bergerak, unt uk m engam bil penggant ian daripadanya bagi pelunasan suat u
perikat an" .
Angka 8
Fidusia pada hakekat nya adalah penyerahan hak m ilik at as suat u
benda kepada kredit ur dengan perj anj ian bahwa penyerahan t ersebut " hanya
unt uk m enj am in at as pem bayaran kem bali uang pinj am an" . Debit ur dan
kredit ur saling percaya, bahw a penyerahan benda t ersebut hanya unt uk
j am inan.
Angka 9
Cukup j elas
Angka 10
Cukup j elas
Angka 11
Cukup j elas
Angka 12
Cukup j elas
Pasal 2
Asas
kesej aht eraaan
um um
dipergunakan
sebagai
landasan
pem bangunan
rum ah
susun
dengan
m aksud
unt uk
m ewuj udkan
kesej aht eraan lahir dan bat in bagi seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan
m erat a berdasarkan Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945 m elalui
pem enuhan kebut uhan akan perum ahan sebagai kebut uhan dasar bagi
set iap warga negara I ndonesia dan keluarganya.
Asas keadilan
dan
pem erat aan
m em berikan
landasan
agar
pem bangunan rum ah susun dapat dinikm at i secara m erat a, dan t iap- t iap
warga negara dapat m enikm at i hasil- hasil pem bangunan perum ahan yang
layak.
Asas keserasian dan keseim bangan dalam perikehidupan m ew aj ibkan
adanya keserasian dan keseim bangan ant ara kepent ingan- kepent ingan
dalam pem anfaat an rum ah susun, unt uk m encegah t im bulnya kesenj angankesenj angan sosial.
Pasal 3
Ayat ( 1)
a.
b.
Yang dim aksudkan dengan perum ahan yang layak adalah
perum ahan yang m em enuhi syarat - syarat t eknik, kesehat an,
keam anan, keselam at an, dan norm a- norm a sosial budaya.
Peningkat an daya guna dan hasil guna t anah di daerah
pekot aan harus sesuai dengan t at a ruang kot a dan t at a daerah
sert a t at a guna t anah dem i keserasian dan keseim bangan.
Ayat ( 2)
Pem bangunan rum ah susun unt uk kepent ingan bukan hunian,
harus m endukung berfungsinya pem ukim an, dan dapat
m em berikan
kem udahan- kem udahan
bagi
kehidupan
m asyarakat .
Pasal 4
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan dengan pengat uran dan pem binaan rum ah susun
adalah upaya Pem erint ah Pusat yang dilakukan secara t erus m enerus
dan berkesinam bungan dalam art i yang seluas- luasnya t erhadap
pem bangunan rum ah susun dan pengem bangannya.
Kewenangan t ersebut ada pada Pem erint ah Pusat agar t erdapat
keseragam an dalam pengat uran dan pem binaannya.
Ayat ( 2)
Sebagian urusan pengat uran dan pem binaan yang diserahkan kepada
Pem erint ah Daerah, adalah pengat uran rum ah susun yang m em punyai
karakt erist ik lokal, berhubungan dengan t at akot a dan t at a daerah, m isalnya
m engenai pem berian izin lokasi, izin m endirikan bangunan, izin kelayakan
unt uk dihuni, dan j uga m elalui kegiat an konkrit berupa pem bim bingan,
penyuluhan, dan pem berian kem udahan- kem udahan.
Penyerahan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan kepada
Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas desent ralisasi sebagaim ana dim aksud
dat a Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974 t ent ang Pokok- pokok
Pem erint ahan di Daerah.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Pasal 5
Ayat ( 1)
Pem bangunan rum ah susun disesuaikan dengan keperluan dan
kem am puan m asyarakat , t erut am a yang berpenghasilan rendah, baik
m engenai j um lah, kualit as bangunan, lingkungan m aupun persyarat an dan
t at a cara unt uk m em perolehnya. Pem bangunan rum ah susun diusahakan
unt uk m ewuj udkan lingkungan pem ukim an, sesuai dengan t uj uan
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 3.
Ayat ( 2)
Dalam
rangka pem berian
kesem pat an
berusaha,
Pem erint ah
m em berikan kesem pat an kepada Badan Usaha Milik Negara at au Daerah,
Koperasi dan Badan Usaha Sw ast a yang bergerak dalam bidang it u, sert a
Swadaya Masyarakat unt uk m em bangun rum ah susun dengan berpedom an
pada asas pem erat aan dan ket erj angkauan.
Pem erint ah j uga dapat m em bangun rum ah susun dalam rangka
penelit ian, uj i coba, perint isan at au unt uk keperluan Pem erint ah sendiri.
Pasal 6
Ayat ( 1)
Persyarat an t eknis dan adm inist rat if yang dim aksudkan adalah
persyarat an yang diat ur dengan perat uran perundang- undangan yang
berlaku sesuai dengan kebut uhan dan perkem bangan.
Persyarat an t eknis yang dim aksudkan ant ara lain m engenai
st rukt ur bangunan, keam anan, keselam at an, kesehat an, kenyam anan,
dan lain- lain yang berhubungan dengan rancang bangun, t erm asuk
kelengkapan prasarana dan fasilit as lingkungan.
Persyarat an adm inist rat if yang dim aksudkan ant ara lain
m engenai perizinan usaha dari perusahaan pem bangunan perum ahan,
izin lokasi dan/ at au perunt ukannya, sert a perizinan m endirikan
bangunan ( I MB) .
Ayat ( 2)
Bilam ana diperlukan, ket ent uan pelaksanaannya
dengan perat uran perundang- undangan lainnya.
dapat
dilakukan
Pasal 7
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan dengan hak m ilik, hak guna bangunan, dan hak
pakai adalah hak- hak at as t anah sebagaim ana dim aksud dalam
Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960.
Hak pakai at as t anah Negara unt uk pem bangunan rum ah susun akan
diberikan dengan j angka wakt u yang cukup lam a m enurut
keperluannya.
Jangka wakt u t ersebut at as perm int aan para pem ilik sat uan- sat uan
rum ah susun yang bersangkut an dapat diperpanj ang.
Hak pengelolaan adalah hak sebagaim ana dim aksud dalam Perat uran
Pem erint ah Nom or 8 Tahun 1953 yis Perat uran Ment eri Agraria Nom or
9 Tahun 1965, Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 5 Tahun 1974,
dan Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 1 Tahun 1977.
Hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan- badan hukum
yang seluruh m odalnya dim iliki oleh Pem erint ah dan/ at au Pem erint ah
Daerah.
Ayat ( 2)
Jika rum ah susun yang bersangkut an dibangun di at as t anah hak
pengelolaan, m aka penyelenggara pem bangunan w aj ib m enyelesaikan
secara t unt as hak guna bangunan di at as hak pengelolaan t ersebut
sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku, agar
t anah bersam a yang m erupakan bagian dari hak m ilik at as sat uan
rum ah susun yang bersangkut an m em peroleh st at us hak guna
bangunan. Pem berian st at us hak guna bangunan t ersebut harus sudah
selesai sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dij ual.
Ket ent uan ini dim aksudkan unt uk m elindungi para pem beli sat uansat uan rum ah susun.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Pasal 8
Ayat ( 1)
Pem ilik sat uan rum ah susun harus m em enuhi syarat sebagai
pem egang hak at as t anah bersam a yang bersangkut an sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960.
Dalam hal t anah- bersam a berst at us hak m ilik, yang dapat m em iliki
sat uan rum ah susun yang bersangkut an, t erbat as pada perseorangan
warga negara I ndonesia yang t idak m em iliki kewarganegaraan ganda.
Khusus unt uk badan- badan hukum yang dapat m em iliki sat uan rum ah
susun di at as t anah hak m ilik bersam a, adalah badan- badan hukum
yang dit unj uk oleh Perat uran Pem erint ah Nom or 38 Tahun 1963
diant aranya Bank- bank yang didirikan oleh Negara, Badan- badan
sosial dan keagam aan sert a koperasi pert anian yang m em enuhi
syarat .
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Cukup j elas
Pasal 9
Ayat ( 1)
Dalam rangka m enj am in kepast ian hak bagi pem ilikan sat uan rum ah
susun, sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8, diberikan alat
pem bukt ian yang kuat berupa " Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah
susun" .
Ayat ( 2)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun m eliput i hak at as bagian- bersam a,
benda- bersam a, dan t anah- bersam a, yang sem uanya m erupakan sat u
kesat uan yang t idak t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an,
yang m enim bulkan hak, kewaj iban, dan t anggungj aw ab bagi
pem iliknya.
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut t erdiri at as :
a.
salinan buku t anah dan surat ukur hak t anah- bersam a
m enurut ket ent uan Perat uran Pem erint ah Nom or 10
Tahun 1961;
b.
gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an
yang m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki;
c.
pert elaan m engenai besarnya bagian hak at as bagianbersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a yang
bersangkut an.
Kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan dan
dij ilid dalam sat u sam pul dokum en, yang m erupakan alat bukt i hak
m ilik at as sat uan rum ah susun yang dim ilikinya.
Penerbit annya dilakukan oleh Kant or Agraria Kabupat en at au
Kot am adya yang bersangkut an.
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut harus sudah ada
sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dapat dij ual.
Dalam hal t erj adi pewarisan at au pem indahan hak, sert ifikat yang
bersangkut an diberikan kepada pem iliknya yang baru, set elah
dilakukan pendaft aran peralihan haknya di Kant or Agraria Kabupat en
at au Kot am adya.
Pasal 10
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan " pewarisan" adalah peralihan hak yang t erj adi
karena hukum dengan m eninggalnya pewaris.
Adapun " pem indahan hak" adalah perbuat an hukum yang dilakukan
unt uk m engalihkan hak kepada pihak lain, sepert i ant ara lain j ual beli,
t ukar- m enukar, dan hibah.
Ayat ( 2)
Sebagai bukt i bahwa t elah dilakukan pem indahan hak
diperlukan adanya akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah, sedang unt uk
peralihan hak karena pewarisan t idak diperlukan akt a Pej abat Pem buat
Akt a Tanah. Pendaft aran peralihan hak dalam hal pewarisan cukup
didasarkan pada surat ket erangan kem at ian pewaris dan surat wasiat
at au surat ket erangan waris yang bersangkut an, sesuai dengan
ket ent uan hukum yang berlaku.
Dalam hal t erj adi lelang eksekusi m aka t idak diperlukan akt a
Pej abat Pem buat Akt a Tanah m elainkan cukup dibukt ikan dengan
salinan berit a acara lelang yang dibuat oleh Kepala Kant or Lelang yang
m elaksanakan pelelangannya.
Pasal 11
Ayat ( 1)
Pada dasarnya t anggung j aw ab pem enuhan kebut uhan perum ahan
yang layak dalam lingkungan pem ukim an yang sehat adalah di t angan
m asyarakat sendiri.
Dalam rangka m em bant u golongan m asyarakat yang berpenghasilan
rendah yang t idak m am pu m em beli secara t unai, Pem erint ah perlu
m em beri kem udahan- kem udahan yang bersifat langsung dengan
m em berikan kredit pem ilikan j angka panj ang dengan bunga rendah,
m aupun dengan cara t idak langsung dalam bent uk subsidi silang,
keringanan di bidang perpaj akan, pem bangunan prasarana oleh
Pem erint ah dan usaha- usaha lain yang dapat m engakibat kan harga
rum ah m enj adi lebih rendah.
Dalam hal rum ah susun unt uk hunian dibangun di at as t anah yang
sebelum nya m erupakan daerah pem ukim an yang kum uh, m aka
kepada m asyarakat penghuni sem ula diberikan priorit as unt uk
m enghuni rum ah susun t ersebut dan diberikan kem udahankem udahan sepert i t ersebut di at as, sehingga harganya t erj angkau
oleh yang bersangkut an.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 12
Ayat ( 1)
Sesuai dengan ket ent uan Pasal 25 dan Pasal 39 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960 t anah hak m ilik dan hak guna bangunan dapat
dij adikan j am inan hut ang dengan dibebani hak t anggungan ( hipot ik) .
Sungguhpun dalam prakt ek perkredit an t anah hak pakai dit erim a
sebagai j am inan hut ang t et api m enurut Undang- undang t ersebut t idak
dapat dibebani hak t anggungan ( hipot ik) .
Unt uk m em ant apkan penggunaan t anah hak pakai t ersebut sebagai
j am inan unt uk m em peroleh kredit dalam pasal ini dibuka kem ungkinan
unt uk m em bebaninya dengan fidusia.
Penggunaan fidusia adalah sesuai dengan t uj uan dicipt akannya
lem baga t ersebut oleh m asyarakat unt uk m engisi kekosongan dalam
ket ent uan- ket ent uan hukum yang ada.
Walaupun t idak diat ur dalam perat uran perundang- undangan lem baga
fidusia dibenarkan dan dikukuhkan oleh yurisprudensi.
Dengan Undang- undang ini m aka fidusia yang m erupakan lem baga
hukum yang hidup dan dalam kenyat aannya diperlukan oleh
m asyarakat dikukuhkan m enj adi hukum posit if.
Dalam pada it u unt uk m encegah penyalahgunaannya, pem bebanan
fidusia t ersebut dibat asi pada hak pakai at as t anah Negara.
Pem bebanan fidusia it upun waj ib dilakukan dengan akt a Pej abat
Pem buat Akt a Tanah dan kem udian didaft arkan di Kant or Agraria
Kebupat en at au Kot am adya yang bersangkut an.
Dalam pendaft aran t ersebut adanya fidusia it u dicat at dalam buku
t anah dan sert ifikat hak pakai yang bersangkut an, hingga dapat
diket ahui j uga oleh sem ua pihak yang berkepent ingan.
Ayat ( 2)
Unt uk m eningkat kan kem am puan pem bangunan rum ah susun kepada
penyelenggara pem bangunan perum ahan dapat diberikan kredit
kont ruksi dengan pem bebanan hipot ik at au fidusia at au t anah besert a
gedung yang m asih akan dibangun, yang pagu kredit nya t elah
diset uj ui dapat dibayarkan secara bert ahap sebagian denah sebagian
sesuai dengan nilai dan hasil perkem bangan pem bangunan t ersebut .
Pasal 13
Pasal 13 ini m em ungkinkan pem bebanan hipot ik at au fidusia unt uk
m em peroleh Kredit Pem ilikan Rum ah ( KPR) , guna m em bayar lunas harga
sat uan rum ah susun yang dibelinya, yang dikem balikan secara angsuran.
Kredit pem ilikan rum ah t ersebut baru dapat diberikan set elah rum ah susun
yang bersangkut an selesai dibangun dan t elah pula dilakukan pem isahan
dalam sat uan- sat uan rum ah susun yang bersert ifikat
Pasal 14
Ayat ( 1)
Hipot ik bersifat m engikut i ( accessoir) adanya suat u perj anj ian pokok
dalam hal ini perj anj ian kredit unt uk m em bangun rum ah susun at au
unt uk pem ilikan sat uan rum ah susun yang bersangkut an Unt uk
pem bebanan hipot ik at as rum ah susun ( Pasal 12) at au at as sat uan
rum ah susun ( Pasal 13) , m aka pem berian hipot ik t ersebut harus
dibukt ikan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah yang didalam nya
waj ib disebut kan adanya perj anj ian kredit yang t elah diadakan.
Ayat ( 2)
Dalam akt a pem berian hipot ik dapat dim uat j anj i- j anj i yang dianggap
perlu dalam rangka m elindungi kepent ingan kredit ur m aupun pem ber i
hipot ik. Janj i- j anj i yang lazim dim uat dalam akt a pem berian hipot ik
ant ara lain yang pent ing adalah :
a.
b.
c.
j anj i yang m em berikan kewenangan kepada kredit ur
unt uk at as kekuasaan sendiri m enj ual benda yang
dij adikan j am inan bagi pelunasan piut angnya j ika t erj adi
cidera j anj i ( wanprest at ie) ;
j anj i unt uk t idak m enyewakan benda yang dij adikan
j am inan selam a hut ang yang bersangkut an belum dibayar
lunas;
j anj i akan m engasuransikan benda yang dij adikan
j am inan t erhadap kebakaran, gem pa bum i, dan m usibah
lainnya.
Dengan dim uat nya j anj i- j anj i t ersebut dalam akt a pem berian hipot ik yang
kem udian didaft arkan pada kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya, m aka
apa yang dij anj ikan t ersebut m em punyai kekuat an berlaku j uga t erhadap
pihak ket iga.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Menurut hukum , hipot ik baru m em punyai kekuat an berlaku t erhadap
pihak ket iga set elah dilakukan pendaft arannya pada kant or Agraria
Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an, yait u dengan
pem buat an buku t anahnya.
Ket ent uan dalam ayat ( 4) pasal ini m em berikan kepast ian m engenai
t anggal buku t anah t ersebut , yang berart i t anggal kelahiran hipot ik
yang bersangkut an.
Ayat ( 5)
Cukup j elas
Ayat ( 6)
Cukup j elas
Pasal 15
Ayat ( 1)
Lihat penj elasan Pasal 14 ayat ( 1) .
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 16
Ayat ( 1)
Ket ent uan ini dim aksudkan sebagai kelem bagaan hukum baru yang
m em ungkinkan penyelesaian prakt is m engenai pem bayaran kem bali
kredit yang digunakan unt uk m em bangun rum ah susun secar a
bert ahap, yait u sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun
yang bersangkut an. Dengan adanya ket ent uan t ersebut , m aka
ket ent uan dalam Pasal 1163 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a
I ndonesia dan perat uran perundang- undangan lainnya disesuaikan
dengan perkem bangan kebut uhan m asyarakat .
Ayat ( 2)
Tiap sat uan rum ah susun yang t erj ual akan m em bebaskan bagian
rum ah susun yang bersangkut an dari hipot ik at au fidusia yang sem ula
m em bebaninya, sebesar nilai hipot ik at au fidusia sat uan rum ah susun
t ersebut , yang besarnya dapat diperhit ungkan sebagai perbandingan
ant ara nilai sat uan yang bersangkut an t erhadap nilai keseluruhan
rum ah susun, t erm asuk benda- bersam a dan t anah- bersam a.
Selanj ut nya rum ah susun t ersebut hanya dibebani hipot ik at au fidusia
pada bagian yang belum t erj ual unt uk m enj am in sisa hut ang yang
belum dilunasi.
Pasal 17
Ayat ( 1)
Pada dasarnya eksekusi hipot ik at au fidusia harus m elalui pelelangan
um um . Karena eksekusi hipot ik at au fidusia yang dilakukan dengan
penj ualan secara lelang biasanya t idak dapat m enghasilkan harga
yang t inggi, m aka at as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik
at au fidusia, eksekusi hipot ik at au fidusia yang bersangkut an dapat
dilaksanakan di bawah t angan.
Ayat ( 2)
Ket ent uan dalam ayat ini dim aksudkan unt uk m elindungi kepent ingan
pihak lain.
Yang berkewaj iban m enyam paikan pem berit ahuan dan m engadakan
pengum um an adalah pihak yang akan m enj ual, yait u pem beri
dan/ at au pem egang hipot ik at au fidusia yang bersangkut an. Pihakpihak yang berkepent ingan yang dim aksudkan dalam ayat ini adalah
para kredit ur lain dari pem beri hipot ik at au fidusia.
Apabila ada perbedaan ant ara t anggal pem berit ahuan dan t anggal
pengum um an, m aka j angka wakt u sat u bulan it u dihit ung sej ak
t anggal paling akhir di ant ara kedua t anggal t ersebut .
Pasal 18
Ayat ( 1)
Bila rum ah susun yang sudah selesai dibangun set elah diadakan
pem eriksaan t erbukt i sesuai dengan persyarat an dan ket ent uan yang
t ercant um dalam Surat I zin Mendirikan Bangunan, m aka oleh
Pem erint ah Daerah dikeluarkan " I zin layak huni" berupa surat
ket erangan layak huni, sebagai salah sat u syarat unt uk penerbit an
sert ifikat hak m ilik at as sat uan- sat uan rum ah susun yang
bersangkut an.
I zin layak huni t ersebut diperlukan j uga bagi rum ah susun yang bukan
unt uk hunian.
Ket ent uan t ersebut dim aksudkan unt uk m enj am in keselam at an,
keam anan, ket ent eram an sert a ket ert iban para penghuni dan pihak
lainnya.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 19
Ayat ( 1)
Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au
m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a,
benda- bersam a, dan t anah- bersam a.
Unt uk m enj am in ket ert iban, kegot ongroyongan, dan keselarasan
sesuai dengan kepribadian I ndonesia dalam m engelola bagianbersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, m aka dibent uk
perhim punan penghuni yang m engat ur dan m engurus kepent ingan
bersam a.
Ayat ( 2)
Perhim punan penghuni berdasarkan Undang- undang ini berkedudukan
sebagai badan hukum , yang susunan organisasi, hak dan
kewaj ibannya diat ur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah
Tangga. Sebagai badan hukum , pengurus perhim punan penghuni
dapat m ewakili para penghuni at au pem ilik sat uan rum ah susun baik
di dalam m aupun di luar pengadilan.
Ayat ( 3)
Perhim punan
penghuni
dibent uk
t erut am a
unt uk
m engat ur
penghunian dan pengelolaan rum ah susun. Kegiat annya perlu
diserasikan dengan kegiat an kelem bagaan RT dan RW yang bergerak
di bidang kem asyarakat an.
Ayat ( 4)
Perhim punan penghuni m em punyai t ugas dan wew enang pengelolaan
yang m eliput i penggunaan, pem eliharaan, dan perbaikan t erhadap
bangunan, bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a.
Unt uk pelaksanaannya, perhim punan penghuni dapat m em bent uk
badan pengelola apabila j um lah sat uan rum ah susun m asih dalam
bat as dapat dit angani sendiri, at au m enunj uk badan pengelola yang
profesional sesuai dengan t ingkat kebut uhannya. Badan pengelola
bert anggung j awab kepada perhim punan penghuni.
Ayat ( 5)
Cukup j elas
Pasal 20
Ayat ( 1)
Pengawasan yang diselenggarakan oleh Pem erint ah ant ara lain
m eliput i :
a.
pelaksanaan
pengat uran
dan
pem binaan
dalam
pem bangunan dan pengem bangan rum ah susun;
b.
penerbit an sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun
dan pem indahan haknya;
c.
hal- hal yang bersangkut an dengan penghunian at au
penggunaan dan pengelolaan rum ah susun.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 21
Ayat ( 1)
Cukup j elas
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Cukup j elas
Pasal 22
Cukup j elas
Pasal 23
Cukup j elas
Pasal 24
Ayat ( 1)
Undang- undang ini m engat ur rum ah susun t erut am a unt uk t em pat
hunian. Mengingat bahwa dalam kenyat aannya ada kebut uhan akan
rum ah susun yang bukan unt uk hunian yang m endukung fungsi
pem ukim an dalam rangka m enunj ang kehidupan m asyarakat , ant ara
lain m isalnya unt uk t em pat usaha, t em pat perbelanj aan, pert okoan,
perkant oran, perindust rian, m aka unt uk dapat m enam pung kebut uhan
t ersebut ket ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini dinyat akan
berlaku j uga t erhadap rum ah susun bagi keperluan lain dengan
penyesuaian seperlunya.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 25
Cukup j elas
Pasal 26
Cukup j elas
______________________________________
Te n t a n g : Ru m a h Su su n
Oleh
Nom or
Tanggal
Sum ber
:
:
:
:
PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A
16 TAHUN 1985 ( 16/ 1985)
31 DESEMBER 1985 ( JAKARTA)
LN 1985/ 75; TLN NO. 3318
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
Presiden Republik I ndonesia,
Menim bang :
a.
bahwa unt uk m ewuj udkan kesej aht eraan um um dan peningkat an t araf
hidup rakyat , khususnya dalam usaha pem erat aan pem enuhan
kebut uhan pokok akan perum ahan sebagaim ana diam anat kan dalam
Garis- garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkat an usaha- usaha
penyediaan perum ahan yang layak, dengan harga yang dapat
dij angkau oleh daya beli rakyat t erut am a golongan m asyarakat yang
m em punyai penghasilan rendah;
b.
bahwa dalam rangka peningkat an daya guna dan hasil guna t anah
bagi pem bangunan perum ahan dan unt uk lebih m eningkat kan kualit as
lingkungan pem ukim an t erut am a di daerah- daerah yang berpenduduk
padat t et api hanya t ersedia luas t anah yang t erbat as, dirasakan perlu
unt uk m em bangun perum ahan dengan sist em lebih dari sat u lant ai,
yang dibagi at as bagian- bagian yang dim iliki bersam a dan sat uansat uan yang m asing- m asing dapat dim iliki secara t erpisah unt uk
dihuni, dengan m em perhat ikan fakt or sosial budaya yang hidup dalam
m asyarakat ;
c.
bahwa dalam rangka peningkat an pem bangunan rum ah susun
sebagaim ana dim aksud dalam huruf a dan huruf b, diperlukan adanya
pengat uran dalam bent uk Undang- undang;
Mangingat :
1.
Pasal 5 ayat ( 1) dan Pasal 20 ayat ( 1) Undang- Undang Dasar 1945;
2.
Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokokpokok Agraria ( Lem baran Negara Tahun 1960 Nom or 104, Tam bahan
Lem baran Negara Nom or 2043) ;
3.
Undang- undang Nom or 1 Tahun 1964 t ent ang Penet apan Perat uran
Pem erint ah Penggant i Undang- undang Nom or 6 Tahun 1962 t ent ang
Pokok- pokok Perum ahan ( Lem baran Negara Tahun 1962 Nom or 40)
m enj adi Undang- undang ( Lem baran Negara Tahun 1964 Nom or 3,
Tam bahan Lem baran Negara Nom or 2611) .
Dengan perset uj uan DEWAN PERWAKI LAN RAKYAT REPUBLI K I NDONESI A
MEMUTUSKAN :
Menet apkan :
UNDANG- UNDANG TENTANG RUMAH SUSUN.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Undang- undang ini yang dim aksud dengan :
1.
" Rum ah Susun" adalah bangunan gedung bert ingkat yang dibangun
dalam suat u lingkungan, yang t erbagi dalam bagian- bagian yang
dist rukt urkan secara fungsional dalam arah horizont al m aupun vert ikal
dan m erupakan sat uan- sat uan yang m asing- m asing dapat dim iliki dan
digunakan secara t erpisah, t erut am a unt uk t em pat hunian, yang
dilengkapi dengan bagian- bersam a, benda- bersam a dan t anahbersam a.
2.
" Sat uan rum ah susun" adalah rum ah susun yang t uj uan perunt ukan
ut am anya digunakan secara t erpisah sebagai t em pat hunian, yang
m em punyai sarana penghubung ke j alan um um .
3.
" Lingkungan" adalah sebidang t anah dengan bat as- bat as yang j elas
yang di at asnya dibangun rum ah susun t erm asuk prasarana dan
fasifit asnya, yang secara keseluruhan m erupakan kesat uan t em pat
pem ukim an.
4.
" Bagian- bersam a" adalah bagian rum ah susun yang dim iliki secara
t idak t erpisah unt uk pem akaian bersam a dalam kesat uan fungsi
dengan sat uan- sat uan rum ah susun.
5.
" Benda- bersam a" adalah benda yang bukan m erupakan bagian rum ah
susun, t et api yang dim iliki bersam a
secara t idak t erpisah unt uk
pem akaian bersam a.
6.
" Tanah- bersam a" adalah sebidang t anah yang digunakan at as dasar
hak bersam a secara t idak t erpisah yang di at asnya berdiri rum ah
susun dan dit et apkan bat asnya dalam persyarat an izin bangunan.
7.
" Hipot ik" adalah hak t anggungan yang pengert iannya sesuai dengan
Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia yang
selam a pengat urannya belum dilengkapi dengan Undang- undang
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 51 Undang- undang Nom or 5
Tahun 1960, m enggunakan ket ent uan- ket ent uan t ent ang hipot ik
dalam Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia sepanj ang
belum ada pengat urannya dalam Undang- undang ini.
8.
" Fidusia" adalah hak j am inan yang berupa penyerahan hak at as benda
berdasarkan kepercayaan yang disepakat i sebagai j am inan bagi
pelunasan piut ang kredit ur.
9.
" Pem ilik" adalah perseorangan at au, badan hukum yang m em iliki
sat uan rum ah susun yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak
at as t anah.
10.
" Penghuni" adalah perseorangan
sat uan rum ah susun.
11.
" Perhim punan penghuni" adalah perhim punan yang anggot anya t erdiri
dari para penghuni.
12.
" Badan pengelola" adalah badan yang bert ugas unt uk m engelola
rum ah susun.
yang
bert em pat
BAB I I
LANDASAN DAN TUJUAN
Pasal 2
t inggal
dalam
Pem bangunan rum ah susun berlandaskan pada asas kesej aht eraan um ur
keadilan dan pem erat aan, sert a keserasian dan keseim bangan dalam
perikehidupan.
Pasal 3
Pem bangunan rum ah susun bert uj uan unt uk :
( 1)
a.
b.
( 2)
m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak bagi rakyat ,
t erut am a golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah,
yang m enj am i kepast ian hukum dalam pem anfaat annya;
m eningkat kan daya guna dan hasil guna t anah di daerah
pekot aan dengan m em perhat ikan kelest arian sum ber daya alam
dan m encipt akan lingkungan pem ukim an yang lengkap, serasi,
dan seim bang
Mem enuhi kebut uhan unt uk kepent ingan lainnya yang berguna bagi
kehidupan m asyarakat , dengan t et ap m engut am akan ket ent uan ayat
( 1 huruf a) .
BAB I I I
PENGATURAN DAN PEMBI NAAN RUMAH SUSUN
Pasal 4
( 1)
Pem erint ah m elakukan pengat uran dan pem binaan rum ah susun.
( 2)
Pem erint ah dapat m enyerahkan kepada Pem erint ah Daerah unt uk
m elaksanakan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan rum ah
susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) .
( 3)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 2) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB I V
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pasal 5
( 1)
Rum ah susun dibangun sesuai dengan t ingkat keperluan dan
kem am puan m asyarakat t erut am a bagi yang berpenghasilan rendah.
( 2)
Pem bangunan rum ah susun dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha
Milik Negara at au Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swast a
yang bergerak dalam bidang it u, sert a Swadaya Masyarakat .
Pasal 6
( 1)
Pem bangunan rum ah susun harus m em enuhi persyarat an t eknis dan
adm inist rat if.
( 2)
Ket ent uan- ket ent uan
pokok
t ent ang
persyarat an
t eknis
dan
adm inist rat if sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur dengan
Perat uran Pem erint ah.
Pasal 7
( 1)
Rum ah susun hanya dapat dibangun di at as t anah hak m ilik, hak guna
bangunan, hak pakai at as t anah Negara at au hak pengelolaan sesuai
dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku.
( 2)
Penyelenggaraan pem bangunan yang m em bangun rum ah susun di
at as t anah yang dikuasai dengan hak
pengelolaan, waj ib
m enyelesaikan st at us hak guna bangunan di at as hak pengelolaan
t ersebut sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku
sebelum m enj ual sat uan rum ah susun yang bersangkut an.
( 3)
Penyelenggaraan pem bangunan waj ib m em isahkan rum ah susun at as
sat uan dan bagian- bersam a dalam bent uk gam bar dan uraian yang
disahkan oleh inst ansi yang berwenang sesuai dengan perat uran
perundang- undangan yang berlaku yang m em beri kej elasan at as :
a.
b.
bat as sat uan yang dapat dipergunakan- secara t erpisah unt uk
perseorangan;
bat as dan uraian at as bagian- bersam a dan benda- bersam a yang
m enj adi haknya m asing- m asing sat uan;
c.
bat as dan uraian t anah- bersam a dan besarnya bagian yang
m enj adi haknya m asing- m asing sat uan.
BAB V
PEMI LI KAN SATUAN RUMAH SUSUN
Pasal 8
( 1)
Sat uan rum ah susun dim iliki oleh perseorangan at au badan hukum
yang m em enuhi syarat sebagai pem egang hak at as t anah.
( 2)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun adalah hak m ilik at as sat uan yang
bersifat perseorangan dan t erpisah.
( 3)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam ayat
( 2) m eliput i j uga hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan
t anah- bersam a, yang sem uanya m erupakan sat u- kesat uan yang t idak
t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an.
( 4)
Hak at as bagian- bersam a, benda- bersam a, dan hak at as t anah
bersam a sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) didasarkan at as luas
at au nilai sat uan rum ah susun yang bersangkut an pada wakt u sat uan
t ersebut diperoleh pem iliknya yang pert am a.
Pasal 9
( 1)
Sebagai t anda bukt i hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 8 dit erbit kan sert ifikat hak m ilik at as sat uan
rum ah susun.
( 2)
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud
dalam ayat ( 1) t erdiri at as :
a.
b.
Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur at as Hak Tanah Bersam a
m enurut
ket ent uan
Perat uran
Pem erint ah
sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang Nom or 5 Tahun
1960;
Gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an, yang
m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki;
c.
Pert elaan m engenai besarnya bagian hak at as bagian- bersam a,
benda- bersam a dan t anah- bersam a yang bersangkut an;
kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan.
Pasal 10
( 1)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 8 ayat ( 3) dapat beralih dengan cara pewarisan at au dengan
cara pem indahan hak sesuai dengan ket ent uan hukum yang berlaku.
( 2)
Pem indahan hak sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) dilakukan
dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan didaft arkan pada Kant or
Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an m enurut
Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undangundang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 11
( 1)
Pem erint ah m em berikan kem udahan bagi golongan m asyarakat yang
berpenghasilan rendah unt uk m em peroleh dan m em iliki sat uan rum ah
susun.
( 2)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI
PEMBEBANAN DENGAN HI POTI K DAN FI DUSI A
Pasal 12
( 1)
Rum ah susun berikut t anah t em pat bangunan it u berdiri sert a benda
lainnya yang m erupakan at au kesat uan dengan t anah t ersebut dapat
dij adikan j am inan hut ang dengan :
a.
b.
dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna
bangunan;
dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah
Negara.
( 2)
Hipot ik at au fidusia dapat j uga dibebankan at as t anah sebagaim ana
dim aksud dalam ayat ( 1) besert a rum ah susun yang akan dibangun
sebagai j am inan pelunasan kredit yang dim aksudkan unt uk m em biayai
pelaksanaan pem bangunan rum ah susun yang t elah direncanakan di
at as t anah yang bersangkut an dan yang pem berian kredit nya
dilakukan secara bert ahap sesuai dengan pelaksanaan pem bangunan
rum ah susun t ersebut .
Pasal 13
Dengan t idak m engurangi ket ent uan Pasal 12, hak m ilik at as sat uan rum ah
susun sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8 ayat ( 3) dapat dij adikan
j am inan hut ang dengan :
a.
b.
dibebani hipot ik, j ika t anahnya t anah hak m ilik at au hak guna
bangunan;
dibebani fidusia, j ika t anahnya t anah hak pakai at as t anah Negara.
Pasal 14
( 1)
Pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal
13 dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan waj ib
didaft arkan pada Kant or Agraria Kabupat en dan Kot am adya unt uk
dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2)
Dalam akt a pem berian hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
dapat dim uat j anj i- j anj i yang berlaku j uga bagi pihak ket iga.
( 3)
Sebagai t anda bukt i adanya hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13, dit erbit kan sert ifikat hipot ik yang t erdiri dari
salinan buku t anah hipot ik dan salinan akt a Pej abat Pem buat Akt a
Tanah sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) .
( 4)
Tanggal buku t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3)
adalah t anggal yang dit et apkan t uj uh hari set elah penerim aan secara
lengkap surat - surat yang diperlukan bagi pendaft arannya oleh Kant or
Agraria Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an at au j ika hari
ket uj uh it u j at uh pada hari libur, m aka buku t anah yang bersangkut an
diberi bert anggal hari kerj a berikut nya.
( 5)
Sert ifikat hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) m em punyai
kekuat an eksekut orial dan dapat dilaksanakan sebagai put usan
pengadilan.
( 6)
Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah, bent uk dan isi buku
t anah hipot ik sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) sert a hal- hal lain
m engenai pendaft aran hipot ik dan pem berian sert ifikat sebagai t anda
bukt i, dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan
Perat uran Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undangundang Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 15
( 1)
Pem berian fidusia sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13
dilakukan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan waj ib
didaft arkan pada Kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya unt uk
dicat at pada buku t anah dan sert ifikat hak yang bersangkut an.
( 2)
Bent uk dan isi akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah dan hal- hal lain
m engenai pencat at an fidusia sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
dit et apkan dan diselenggarakan berdasarkan ket ent uan Perat uran
Pem erint ah sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 19 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960.
Pasal 16
( 1)
Dalam pem berian hipot ik at au fidusia sebagaim ana dim aksud dalam
Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperj anj ikan bahw a pelunasan hut ang
yang dij am in dengan hipot ik at au fidusia it u dapat dilakukan dengan
cara angsuran sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun,
yang besarnya sebanding dengan nilai sat uan yang t erj ual.
( 2)
Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaim ana dim aksud
dalam ayat ( 1) , m aka sat uan rum ah susun yang harganya t elah
dilunasi t ersebut bebas dari hipot ik at au fidusia yang sem ula
m em bebaninya.
Pasal 17
( 1)
At as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik at au fidusia
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13, eksekusi hipot ik
at au fidusia yang bersangkut an dapat dilaksanakan di bawah t angan
j ika dengan cara dem ikian akan dapat diperoleh harga t ert inggi yang
m engunt ungkan sem ua pihak.
( 2)
Pelaksanaan penj ualan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , baru
dapat dilakukan set elah lewat 1 ( sat u) bulan sej ak diberit ahukan
secara t ert ulis kepada pihak- pihak yang berkepent ingan dan
dium um kan dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang
bersangkut an, dan/ at au m edia m assa cet ak set em pat , t anpa ada
pihak yang m enyat akan keberat an.
BAB VI I
PENGHUNI AN DAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN
Pasal 18
( 1)
Sat uan rum ah susun yang t elah dibangun baru dapat dij ual unt uk
dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah
Daerah yang bersangkut an.
( 2)
Ket ent uan m engenai izin kelayakan sebagaim ana dim aksud dalam
ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
Pasal 19
( 1)
Penghuni rum ah susun waj ib m em bent uk perhim punan penghuni.
( 2)
Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diberi
kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan Undang- undang ini.
( 3)
Perhim punan penghuni sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1)
berkewaj iban unt uk m engurus kepent ingan bersam a para pem ilik dan
penghuni yang bersangkut an dengan pem ilikan dan penghuniannya.
( 4)
Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au m enunj uk badan
pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan pengelolaan yang
m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagian- bersam a, bendabersam a, t anah- bersam a, dan pem eliharaan sert a perbaikannya.
( 5)
Ket ent uan t ent ang perhim punan penghuni dan badan pengelola
sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) , ayat ( 2) , ayat ( 3) , dan ayat
( 4) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB VI I I
PENGAWASAN
Pasal 20
( 1)
Pengawasan t erhadap pelaksanaan
dilakukan oleh Pem erint ah.
ket ent uan
Undang- undang
ini
( 2)
Tat a cara pelaksanaan pengawasan sebagaim ana dim aksud dalam
ayat ( 1) diat ur dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB I X
KETENTUAN PI DANA
Pasal 21
( 1)
Barang siapa dengan sengaj a m elanggar ket ent uan dalam Pasal 6,
Pasal 17 ayat ( 2) dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana
penj ara selam a- lam anya 10 ( sepuluh) t ahun at au denda set inggit ingginya Rp 100.000.000,- ( serat us j ut a rupiah) .
( 2)
Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) adalah
kej ahat an.
( 3)
Barang siapa karena kelalaiannya m enyebabkan pelanggaran at as
ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 6, Pasal 17 ayat ( 2) ,
dan Pasal 18 ayat ( 1) diancam dengan pidana kurungan selam alam anya 1 ( sat u) t ahun at au denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,( sat u j ut a rupiah) .
( 4)
Perbuat an pidana sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 3) adalah
pelanggaran.
Pasal 22
Selain pidana yang dij at uhkan karena kelalaian sebagaim ana dim aksud
dalam Pasal 21 ayat ( 3) , m aka t erhadap kelalaian t ersebut dibebankan
kewaj iban unt uk m em enuhi ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam Pasal
6, Pasal 17 ayat ( 2) , dan Pasal 18 ayat ( 1) .
Pasal 23
Perat uran Pem erint ah yang m engat ur pelaksanaan Undang- undang ini dapat
m em uat ancam an pidana kurungan selam a- lam anya 1 ( sat u) t ahun dan/ at au
denda set inggi- t ingginya Rp 1.000.000,- ( sat u j ut a rupiah) .
BAB X
KETENTUAN- KETENTUAN LAI N
Pasal 24
( 1)
Ket ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini berlaku dengan
penyesuaian m enurut kepent ingannya t erhadap rum ah susun yang
dipergunakan unt uk keperluan lain.
( 2)
Pelaksanaan ket ent uan sebagaim ana dim aksud dalam ayat ( 1) diat ur
dengan Perat uran Pem erint ah.
BAB XI
KETENTUAN PERALI HAN
Pasal 25
Pada saat m ulai berlakunya Undang- undang ini sem ua ket ent uan perat uran
perundang- undangan yang berhubungan dengan rum ah susun yang t idak
bert ent angan dengan Undang- undang ini t et ap berlaku
dit et apkan penggant inya berdasarkan Undang- undang ini.
selam a belum
BAB XI I
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 26
Undang- undang ini m ulai berlaku pada t anggal diundangkan.
Agar set iap orang m enget ahuinya, m em erint ahkan pengundangan Undangundang ini dengan penem pat annya dalam Lem baran Negara Republik
I ndonesia.
Disahkan di Jakart a
pada t anggal 31 Desem ber 1985
PRESI DEN REPUBLI K I NDONESI A
SOEHARTO
Diundangkan di Jakart a
pada t anggal 31 Desem ber 1985
MENTERI / SEKRETARI S NEGARA
REPUBLI K I NDONESI A
SUDHARMONO, S.H.
PENJELASAN ATAS UNDANG- UNDANG REPUBLI K I NDONESI A
NOMOR 16 TAHUN 1985
TENTANG RUMAH SUSUN
I.
UMUM
Tuj uan
pem bangunan
nasional
adalah
unt uk
m ew uj udkan
kesej aht eraan lahir dan bat in seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan
m erat a, sebagai salah sat u usaha unt uk m engisi cit a- cit a perj uangan bangsa
I ndonesia bagi t erwuj udnya m asyarakat adil dan m akm ur berdasarkan
Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945.
Salah sat u unsur pokok kesej aht eraan rakyat adalah t erpenuhinya
kebut uhan akan perum ahan, yang m erupakan kebut uhan dasar bagi set iap
warga negara I ndonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan
m art abat nya sebagai m anusia.
Di sam ping it u, pem bangunan perum ahan m erupakan salah sat u unsur
yang pent ing dalam st rat egi pengem bangan wilayah, yang m enyangkut
aspek- aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkait an erat dengan
pem bangunan ekonom i dan kehidupan sosial dalam rangka pem ant apan
Ket ahanan Nasional. Dari hal- hal t ersebut di at as, j elaslah bahwa perum ahan
m erupakan m asalah nasional, yang dam paknya sangat dirasakan di seluruh
wilayah t anah air, t erut am a di daerah pekot aan yang berkem bang pesat .
Oleh karena it u, sebagaim ana diam anat kan dalam Garis- garis Besar
Haluan Negara pem bangunan perum ahan unt uk m em enuhi kebut uhan yang
t erus m eningkat perlu dit angani secara m endasar, m enyeluruh, t erarah, dan
t erpadu, oleh Pem erint ah Pusat dan Pem erint ah Daerah, dengan
keikut sert aan secara akt if usaha sw ast a dan swadaya m asyarakat .
Pem bangunan perum ahan yang t elah dirint is sej ak Pelit a I perlu dit ingkat kan
dan dikem bangkan, khususnya perum ahan dengan harga yang dapat
dij angkau oleh daya beli golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sehubungan dengan uraian t ersebut di at as, m aka kebij aksanaan
um um pem bangunan perum ahan diarahkan unt uk :
a.
m em enuhi kebut uhan perum ahan yang layak dalam lingkungan
yang sehat , secara adil dan m erat a, sert a m am pu m encerm inkan kehidupan
m asyarakat yang berkepribadian I ndonesia.
b.
m ewuj udkan pem ukim an yang serasi dan seim bang, sesuai
dengan pola t at a ruang kot a dan t at a daerah sert a t at a guna t anah yang
berdaya guna dan berhasil guna.
Sej alan dengan arah kebij aksanaan um um t ersebut , m aka di daerah
pekot aan yang berpenduduk padat sedangkan t anah yang t ersedia sangat
t erbat as, perlu dikem bangkan pem bangunan perum ahan dan pem ukim an
dalam bent uk rum ah susun yang lengkap, seim bang, dan serasi dengan
lingkungannya. Pengert ian Rum ah Susun adalah bangunan gedung
bert ingkat yang dist rukt urkan secara fungsional dalam arah horizont al dan
arah vert ikal yang t erbagi dalam sat u- sat uan yang m asing- m asing j elas
bat as- bat asnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dim iliki dan dihuni secara
t erpisah. Selain sat uan- sat uan yang penggunaannya t erpisah, ada bagianbersam a dari bangunan t ersebut sert a benda- bersam a dan t anah- bersam a
yang di at asnya didirikan rum ah susun, yang karena sifat dan fungsinya
harus digunakan dan dinikm at i bersam a dan t idak dapat dim iliki secara
perseorangan. Hak pem ilikan at as sat uan rum ah susun m erupakan
kelem bagaan hukum baru, yang perlu diat ur dengan undang- undang,
dengan m em berikan j am inan kepast ian hukum kepada m asyarakat
I ndonesia.
Dengan undang- undang ini dicipt akan dasar hukum hak m ilik at as
sat uan rum ah susun, yang m eliput i:
a.
hak pem ilikan perseorangan at as sat uan- sat uan rum ah susun
yang digunakan secara t erpisah;
b.
hak bersam a at as bagian- bagian dari bangunan rum ah susun;
c.
hak bersam a at as benda- benda;
d.
hak bersam a at as t anah.
yang sem uanya m erupakan sat u kesat uan hak yang secara fungsional
t idak t erpisahkan.
Pengat uran dan pem binaan rum ah susun m erupakan t anggung j awab
dan wewenang Pem erint ah. Unt uk m encapai daya guna dan hasil guna yang
set inggi- t ingginya, sebagian urusan t ersebut dapat diserahkan kepada
Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas pem erint ahan sebagaim ana
dim aksud dalam Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974.
Unt uk m enggalakkan usaha pem bangunan rum ah susun dan
m em udahkan pihak- pihak yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun; Undangundang ini m engat ur kem ungkinan unt uk m em peroleh kredit konst ruksi dan
kredit pem ilikan rum ah dengan m enggunakan lem baga hipot ik at au fidusia.
Khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah
yang ingin m em iliki sat uan rum ah susun, m endapat kan priorit as dan
kem udahan- kem udahan baik langsung m aupun t idak langsung agar
harganya dapat t erj angkau.
Pem bangunan rum ah susun m em erlukan persyarat an- persyarat an
t eknis dan adm inist rat if yang lebih berat . Unt uk m enj am in keselam at an
bangunan, keam anan, dan ket ent eram an sert a ket ert iban penghunian, dan
keserasian dengan lingkungan sekit arnya, m aka sat uan rum ah susun baru
dapat dihuni set elah m endapat izin kelayakan unt uk dihuni dari Pem erint ah
Daerah yang bersangkut an m enurut perat uran perundang- undangan yang
berlaku. Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au
m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a, bendabersam a, dan t anah- bersam a, karena kesem uanya m erupakan kebut uhan
fungsional yang saling m elengkapi.
Sat uan rum ah susun yang m erupakan m ilik perseorangan dikelola
sendiri oleh pem iliknya, sedangkan yang m erupakan hak bersam a harus
digunakan dan dikelola secara bersam a karena m enyangkut kepent ingan dan
kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus diat ur dan
dilakukan oleh suat u perhim punan penghuni yang diberi wewenang dan
t anggung j awab. Oleh karena it u penghuni rum ah susun waj ib m em bent uk
perhim punan penghuni, yang m em punyai t ugas dan wewenang m engelola
dan m em elihara rum ah susun besert a lingkungannya, dan m enet apkan
perat uran- perat uran m engenai t at a t ert ib penghunian. Perhim punan
penghuni oleh Undang- undang ini diberi kedudukan sebagai badan hukum
dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah Tangga, sehingga dapat
bert indak ke luar dan ke dalam at as nam a pem ilik, dan dengan wewenang
yang dim ilikinya dapat m ewuj udkan ket ert iban dan ket ent eram an dalam
lingkungan rum ah susun. Perhim punan penghuni dapat m em bent uk at au
m enunj uk badan pengelola yang bert ugas unt uk m enyelenggarakan
pengelolaan yang m eliput i pengawasan t erhadap penggunaan bagianbersam a,
benda- bersam a,
t anah- bersam a,
dan pem eliharaan sert a
perbaikannya. Dana yang dipergunakan unt uk m em biayai pengelolaan dan
pem eliharaan rum ah susun, diperoleh dari pem ungut an iuran dari para
penghuninya.
Pem bangunan rum ah susun dit uj ukan t erut am a unt uk t em pat hunian,
khususnya bagi golongan m asyarakat yang berpenghasilan rendah. Nam un
dem ikian pem bangunan rum ah susun harus dapat m ewuj udkan pem ukim an
yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung
ber t ingkat lainnya unt uk keperluan bukan hunian yang t erut am a berguna
bagi pengem bangan kehidupan m asyarakat ekonom i lem ah. Oleh karena it u
dalam pem bangunan rum ah susun yang digunakan bukan unt uk hunian yang
fungsinya m em berikan lapangan kehidupan m asyarakat , m isalnya unt uk
t em pat usaha, pert okoan, perkant oran, dan sebagainya, ket ent uanket ent uan dalam Undang- undang ini diberlakukan dengan penyesuaian
m enurut kepent ingannya.
Undang- undang ini m engat ur hal- hal yang bersifat pokok- pokok saj a,
sedangkan ket ent uan pelaksanaannya akan diat ur lebih lanj ut dengan
Perat uran Pem erint ah dan/ at au perat uran perundang- undangan yang lain.
II.
PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Angka 1
Rum ah susun yang dim aksudkan dalam Undang- undang ini, adalah
ist ilah yang m em berikan pengert ian hukum bagi bangunan gedung
bert ingkat
yang
senant iasa
m engandung
sist em
pem ilikan
perseorangan dan hak bersam a, yang penggunaannya unt uk hunian
at au bukan hunian, secara m andiri at aupun secara t erpadu sebagai
sat u kesat uan sist em pem bangunan.
Angka 2
Set iap sat uan rum ah susun harus m em punyai sarana penghubung ke
j alan um um , t anpa m engganggu dan t idak boleh m elalui sat uan rum ah
susun m ilik orang lain.
Angka 3
Cukup j elas
Angka 4
Sebagai cont oh, bagian- bersam a adalah ant ara lain : pondasi, kolom ,
balok, dinding, lant ai, at ap, t alang air, t angga, lift , selasar, saluran- saluran,
pipa- pipa, j aringan- j aringan list rik, gas, dan t elekom unikasi sert a ruang
unt uk um um .
Angka 5
Sebagai cont oh, benda bersam a adalah ant ara lain : t anam an,
bangunan pert am anan, bangunan sarana sosial, t em pat ibadah, t em pat
berm ain, t em pat parkir, yang sifat nya t erpisah dari st rukt ur bangunan rum ah
susun.
Angka 6
Sesuai dengan ket ent uan Pasal 6 Undang- undang Nom or 5 Tahun
1960 t ent ang Perat uran Dasar Pokok- pokok Agraria bahwa : " Sem ua hak
at as t anah m em punyai fungsi sosial" .
Angka 7
Menurut Pasal 1162 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a I ndonesia
pengert ian hipot ik adalah " suat u hak kebendaan at as benda- benda t idak
bergerak, unt uk m engam bil penggant ian daripadanya bagi pelunasan suat u
perikat an" .
Angka 8
Fidusia pada hakekat nya adalah penyerahan hak m ilik at as suat u
benda kepada kredit ur dengan perj anj ian bahwa penyerahan t ersebut " hanya
unt uk m enj am in at as pem bayaran kem bali uang pinj am an" . Debit ur dan
kredit ur saling percaya, bahw a penyerahan benda t ersebut hanya unt uk
j am inan.
Angka 9
Cukup j elas
Angka 10
Cukup j elas
Angka 11
Cukup j elas
Angka 12
Cukup j elas
Pasal 2
Asas
kesej aht eraaan
um um
dipergunakan
sebagai
landasan
pem bangunan
rum ah
susun
dengan
m aksud
unt uk
m ewuj udkan
kesej aht eraan lahir dan bat in bagi seluruh rakyat I ndonesia secara adil dan
m erat a berdasarkan Pancasila dan Undang- Undang Dasar 1945 m elalui
pem enuhan kebut uhan akan perum ahan sebagai kebut uhan dasar bagi
set iap warga negara I ndonesia dan keluarganya.
Asas keadilan
dan
pem erat aan
m em berikan
landasan
agar
pem bangunan rum ah susun dapat dinikm at i secara m erat a, dan t iap- t iap
warga negara dapat m enikm at i hasil- hasil pem bangunan perum ahan yang
layak.
Asas keserasian dan keseim bangan dalam perikehidupan m ew aj ibkan
adanya keserasian dan keseim bangan ant ara kepent ingan- kepent ingan
dalam pem anfaat an rum ah susun, unt uk m encegah t im bulnya kesenj angankesenj angan sosial.
Pasal 3
Ayat ( 1)
a.
b.
Yang dim aksudkan dengan perum ahan yang layak adalah
perum ahan yang m em enuhi syarat - syarat t eknik, kesehat an,
keam anan, keselam at an, dan norm a- norm a sosial budaya.
Peningkat an daya guna dan hasil guna t anah di daerah
pekot aan harus sesuai dengan t at a ruang kot a dan t at a daerah
sert a t at a guna t anah dem i keserasian dan keseim bangan.
Ayat ( 2)
Pem bangunan rum ah susun unt uk kepent ingan bukan hunian,
harus m endukung berfungsinya pem ukim an, dan dapat
m em berikan
kem udahan- kem udahan
bagi
kehidupan
m asyarakat .
Pasal 4
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan dengan pengat uran dan pem binaan rum ah susun
adalah upaya Pem erint ah Pusat yang dilakukan secara t erus m enerus
dan berkesinam bungan dalam art i yang seluas- luasnya t erhadap
pem bangunan rum ah susun dan pengem bangannya.
Kewenangan t ersebut ada pada Pem erint ah Pusat agar t erdapat
keseragam an dalam pengat uran dan pem binaannya.
Ayat ( 2)
Sebagian urusan pengat uran dan pem binaan yang diserahkan kepada
Pem erint ah Daerah, adalah pengat uran rum ah susun yang m em punyai
karakt erist ik lokal, berhubungan dengan t at akot a dan t at a daerah, m isalnya
m engenai pem berian izin lokasi, izin m endirikan bangunan, izin kelayakan
unt uk dihuni, dan j uga m elalui kegiat an konkrit berupa pem bim bingan,
penyuluhan, dan pem berian kem udahan- kem udahan.
Penyerahan sebagian urusan pengat uran dan pem binaan kepada
Pem erint ah Daerah sesuai dengan asas desent ralisasi sebagaim ana dim aksud
dat a Undang- undang Nom or 5 Tahun 1974 t ent ang Pokok- pokok
Pem erint ahan di Daerah.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Pasal 5
Ayat ( 1)
Pem bangunan rum ah susun disesuaikan dengan keperluan dan
kem am puan m asyarakat , t erut am a yang berpenghasilan rendah, baik
m engenai j um lah, kualit as bangunan, lingkungan m aupun persyarat an dan
t at a cara unt uk m em perolehnya. Pem bangunan rum ah susun diusahakan
unt uk m ewuj udkan lingkungan pem ukim an, sesuai dengan t uj uan
sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 3.
Ayat ( 2)
Dalam
rangka pem berian
kesem pat an
berusaha,
Pem erint ah
m em berikan kesem pat an kepada Badan Usaha Milik Negara at au Daerah,
Koperasi dan Badan Usaha Sw ast a yang bergerak dalam bidang it u, sert a
Swadaya Masyarakat unt uk m em bangun rum ah susun dengan berpedom an
pada asas pem erat aan dan ket erj angkauan.
Pem erint ah j uga dapat m em bangun rum ah susun dalam rangka
penelit ian, uj i coba, perint isan at au unt uk keperluan Pem erint ah sendiri.
Pasal 6
Ayat ( 1)
Persyarat an t eknis dan adm inist rat if yang dim aksudkan adalah
persyarat an yang diat ur dengan perat uran perundang- undangan yang
berlaku sesuai dengan kebut uhan dan perkem bangan.
Persyarat an t eknis yang dim aksudkan ant ara lain m engenai
st rukt ur bangunan, keam anan, keselam at an, kesehat an, kenyam anan,
dan lain- lain yang berhubungan dengan rancang bangun, t erm asuk
kelengkapan prasarana dan fasilit as lingkungan.
Persyarat an adm inist rat if yang dim aksudkan ant ara lain
m engenai perizinan usaha dari perusahaan pem bangunan perum ahan,
izin lokasi dan/ at au perunt ukannya, sert a perizinan m endirikan
bangunan ( I MB) .
Ayat ( 2)
Bilam ana diperlukan, ket ent uan pelaksanaannya
dengan perat uran perundang- undangan lainnya.
dapat
dilakukan
Pasal 7
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan dengan hak m ilik, hak guna bangunan, dan hak
pakai adalah hak- hak at as t anah sebagaim ana dim aksud dalam
Undang- undang Nom or 5 Tahun 1960.
Hak pakai at as t anah Negara unt uk pem bangunan rum ah susun akan
diberikan dengan j angka wakt u yang cukup lam a m enurut
keperluannya.
Jangka wakt u t ersebut at as perm int aan para pem ilik sat uan- sat uan
rum ah susun yang bersangkut an dapat diperpanj ang.
Hak pengelolaan adalah hak sebagaim ana dim aksud dalam Perat uran
Pem erint ah Nom or 8 Tahun 1953 yis Perat uran Ment eri Agraria Nom or
9 Tahun 1965, Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 5 Tahun 1974,
dan Perat uran Ment eri Dalam Negeri Nom or 1 Tahun 1977.
Hak pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan- badan hukum
yang seluruh m odalnya dim iliki oleh Pem erint ah dan/ at au Pem erint ah
Daerah.
Ayat ( 2)
Jika rum ah susun yang bersangkut an dibangun di at as t anah hak
pengelolaan, m aka penyelenggara pem bangunan w aj ib m enyelesaikan
secara t unt as hak guna bangunan di at as hak pengelolaan t ersebut
sesuai dengan perat uran perundang- undangan yang berlaku, agar
t anah bersam a yang m erupakan bagian dari hak m ilik at as sat uan
rum ah susun yang bersangkut an m em peroleh st at us hak guna
bangunan. Pem berian st at us hak guna bangunan t ersebut harus sudah
selesai sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dij ual.
Ket ent uan ini dim aksudkan unt uk m elindungi para pem beli sat uansat uan rum ah susun.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Pasal 8
Ayat ( 1)
Pem ilik sat uan rum ah susun harus m em enuhi syarat sebagai
pem egang hak at as t anah bersam a yang bersangkut an sebagaim ana
dim aksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960.
Dalam hal t anah- bersam a berst at us hak m ilik, yang dapat m em iliki
sat uan rum ah susun yang bersangkut an, t erbat as pada perseorangan
warga negara I ndonesia yang t idak m em iliki kewarganegaraan ganda.
Khusus unt uk badan- badan hukum yang dapat m em iliki sat uan rum ah
susun di at as t anah hak m ilik bersam a, adalah badan- badan hukum
yang dit unj uk oleh Perat uran Pem erint ah Nom or 38 Tahun 1963
diant aranya Bank- bank yang didirikan oleh Negara, Badan- badan
sosial dan keagam aan sert a koperasi pert anian yang m em enuhi
syarat .
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Cukup j elas
Pasal 9
Ayat ( 1)
Dalam rangka m enj am in kepast ian hak bagi pem ilikan sat uan rum ah
susun, sebagaim ana dim aksud dalam Pasal 8, diberikan alat
pem bukt ian yang kuat berupa " Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah
susun" .
Ayat ( 2)
Hak m ilik at as sat uan rum ah susun m eliput i hak at as bagian- bersam a,
benda- bersam a, dan t anah- bersam a, yang sem uanya m erupakan sat u
kesat uan yang t idak t erpisahkan dengan sat uan yang bersangkut an,
yang m enim bulkan hak, kewaj iban, dan t anggungj aw ab bagi
pem iliknya.
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut t erdiri at as :
a.
salinan buku t anah dan surat ukur hak t anah- bersam a
m enurut ket ent uan Perat uran Pem erint ah Nom or 10
Tahun 1961;
b.
gam bar denah t ingkat rum ah susun yang bersangkut an
yang m enunj ukkan sat uan rum ah susun yang dim iliki;
c.
pert elaan m engenai besarnya bagian hak at as bagianbersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a yang
bersangkut an.
Kesem uanya m erupakan sat u kesat uan yang t idak t erpisahkan dan
dij ilid dalam sat u sam pul dokum en, yang m erupakan alat bukt i hak
m ilik at as sat uan rum ah susun yang dim ilikinya.
Penerbit annya dilakukan oleh Kant or Agraria Kabupat en at au
Kot am adya yang bersangkut an.
Sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun t ersebut harus sudah ada
sebelum sat uan- sat uan rum ah susun yang bersangkut an dapat dij ual.
Dalam hal t erj adi pewarisan at au pem indahan hak, sert ifikat yang
bersangkut an diberikan kepada pem iliknya yang baru, set elah
dilakukan pendaft aran peralihan haknya di Kant or Agraria Kabupat en
at au Kot am adya.
Pasal 10
Ayat ( 1)
Yang dim aksudkan " pewarisan" adalah peralihan hak yang t erj adi
karena hukum dengan m eninggalnya pewaris.
Adapun " pem indahan hak" adalah perbuat an hukum yang dilakukan
unt uk m engalihkan hak kepada pihak lain, sepert i ant ara lain j ual beli,
t ukar- m enukar, dan hibah.
Ayat ( 2)
Sebagai bukt i bahwa t elah dilakukan pem indahan hak
diperlukan adanya akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah, sedang unt uk
peralihan hak karena pewarisan t idak diperlukan akt a Pej abat Pem buat
Akt a Tanah. Pendaft aran peralihan hak dalam hal pewarisan cukup
didasarkan pada surat ket erangan kem at ian pewaris dan surat wasiat
at au surat ket erangan waris yang bersangkut an, sesuai dengan
ket ent uan hukum yang berlaku.
Dalam hal t erj adi lelang eksekusi m aka t idak diperlukan akt a
Pej abat Pem buat Akt a Tanah m elainkan cukup dibukt ikan dengan
salinan berit a acara lelang yang dibuat oleh Kepala Kant or Lelang yang
m elaksanakan pelelangannya.
Pasal 11
Ayat ( 1)
Pada dasarnya t anggung j aw ab pem enuhan kebut uhan perum ahan
yang layak dalam lingkungan pem ukim an yang sehat adalah di t angan
m asyarakat sendiri.
Dalam rangka m em bant u golongan m asyarakat yang berpenghasilan
rendah yang t idak m am pu m em beli secara t unai, Pem erint ah perlu
m em beri kem udahan- kem udahan yang bersifat langsung dengan
m em berikan kredit pem ilikan j angka panj ang dengan bunga rendah,
m aupun dengan cara t idak langsung dalam bent uk subsidi silang,
keringanan di bidang perpaj akan, pem bangunan prasarana oleh
Pem erint ah dan usaha- usaha lain yang dapat m engakibat kan harga
rum ah m enj adi lebih rendah.
Dalam hal rum ah susun unt uk hunian dibangun di at as t anah yang
sebelum nya m erupakan daerah pem ukim an yang kum uh, m aka
kepada m asyarakat penghuni sem ula diberikan priorit as unt uk
m enghuni rum ah susun t ersebut dan diberikan kem udahankem udahan sepert i t ersebut di at as, sehingga harganya t erj angkau
oleh yang bersangkut an.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 12
Ayat ( 1)
Sesuai dengan ket ent uan Pasal 25 dan Pasal 39 Undang- undang
Nom or 5 Tahun 1960 t anah hak m ilik dan hak guna bangunan dapat
dij adikan j am inan hut ang dengan dibebani hak t anggungan ( hipot ik) .
Sungguhpun dalam prakt ek perkredit an t anah hak pakai dit erim a
sebagai j am inan hut ang t et api m enurut Undang- undang t ersebut t idak
dapat dibebani hak t anggungan ( hipot ik) .
Unt uk m em ant apkan penggunaan t anah hak pakai t ersebut sebagai
j am inan unt uk m em peroleh kredit dalam pasal ini dibuka kem ungkinan
unt uk m em bebaninya dengan fidusia.
Penggunaan fidusia adalah sesuai dengan t uj uan dicipt akannya
lem baga t ersebut oleh m asyarakat unt uk m engisi kekosongan dalam
ket ent uan- ket ent uan hukum yang ada.
Walaupun t idak diat ur dalam perat uran perundang- undangan lem baga
fidusia dibenarkan dan dikukuhkan oleh yurisprudensi.
Dengan Undang- undang ini m aka fidusia yang m erupakan lem baga
hukum yang hidup dan dalam kenyat aannya diperlukan oleh
m asyarakat dikukuhkan m enj adi hukum posit if.
Dalam pada it u unt uk m encegah penyalahgunaannya, pem bebanan
fidusia t ersebut dibat asi pada hak pakai at as t anah Negara.
Pem bebanan fidusia it upun waj ib dilakukan dengan akt a Pej abat
Pem buat Akt a Tanah dan kem udian didaft arkan di Kant or Agraria
Kebupat en at au Kot am adya yang bersangkut an.
Dalam pendaft aran t ersebut adanya fidusia it u dicat at dalam buku
t anah dan sert ifikat hak pakai yang bersangkut an, hingga dapat
diket ahui j uga oleh sem ua pihak yang berkepent ingan.
Ayat ( 2)
Unt uk m eningkat kan kem am puan pem bangunan rum ah susun kepada
penyelenggara pem bangunan perum ahan dapat diberikan kredit
kont ruksi dengan pem bebanan hipot ik at au fidusia at au t anah besert a
gedung yang m asih akan dibangun, yang pagu kredit nya t elah
diset uj ui dapat dibayarkan secara bert ahap sebagian denah sebagian
sesuai dengan nilai dan hasil perkem bangan pem bangunan t ersebut .
Pasal 13
Pasal 13 ini m em ungkinkan pem bebanan hipot ik at au fidusia unt uk
m em peroleh Kredit Pem ilikan Rum ah ( KPR) , guna m em bayar lunas harga
sat uan rum ah susun yang dibelinya, yang dikem balikan secara angsuran.
Kredit pem ilikan rum ah t ersebut baru dapat diberikan set elah rum ah susun
yang bersangkut an selesai dibangun dan t elah pula dilakukan pem isahan
dalam sat uan- sat uan rum ah susun yang bersert ifikat
Pasal 14
Ayat ( 1)
Hipot ik bersifat m engikut i ( accessoir) adanya suat u perj anj ian pokok
dalam hal ini perj anj ian kredit unt uk m em bangun rum ah susun at au
unt uk pem ilikan sat uan rum ah susun yang bersangkut an Unt uk
pem bebanan hipot ik at as rum ah susun ( Pasal 12) at au at as sat uan
rum ah susun ( Pasal 13) , m aka pem berian hipot ik t ersebut harus
dibukt ikan dengan akt a Pej abat Pem buat Akt a Tanah yang didalam nya
waj ib disebut kan adanya perj anj ian kredit yang t elah diadakan.
Ayat ( 2)
Dalam akt a pem berian hipot ik dapat dim uat j anj i- j anj i yang dianggap
perlu dalam rangka m elindungi kepent ingan kredit ur m aupun pem ber i
hipot ik. Janj i- j anj i yang lazim dim uat dalam akt a pem berian hipot ik
ant ara lain yang pent ing adalah :
a.
b.
c.
j anj i yang m em berikan kewenangan kepada kredit ur
unt uk at as kekuasaan sendiri m enj ual benda yang
dij adikan j am inan bagi pelunasan piut angnya j ika t erj adi
cidera j anj i ( wanprest at ie) ;
j anj i unt uk t idak m enyewakan benda yang dij adikan
j am inan selam a hut ang yang bersangkut an belum dibayar
lunas;
j anj i akan m engasuransikan benda yang dij adikan
j am inan t erhadap kebakaran, gem pa bum i, dan m usibah
lainnya.
Dengan dim uat nya j anj i- j anj i t ersebut dalam akt a pem berian hipot ik yang
kem udian didaft arkan pada kant or Agraria Kabupat en at au Kot am adya, m aka
apa yang dij anj ikan t ersebut m em punyai kekuat an berlaku j uga t erhadap
pihak ket iga.
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Menurut hukum , hipot ik baru m em punyai kekuat an berlaku t erhadap
pihak ket iga set elah dilakukan pendaft arannya pada kant or Agraria
Kabupat en at au Kot am adya yang bersangkut an, yait u dengan
pem buat an buku t anahnya.
Ket ent uan dalam ayat ( 4) pasal ini m em berikan kepast ian m engenai
t anggal buku t anah t ersebut , yang berart i t anggal kelahiran hipot ik
yang bersangkut an.
Ayat ( 5)
Cukup j elas
Ayat ( 6)
Cukup j elas
Pasal 15
Ayat ( 1)
Lihat penj elasan Pasal 14 ayat ( 1) .
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 16
Ayat ( 1)
Ket ent uan ini dim aksudkan sebagai kelem bagaan hukum baru yang
m em ungkinkan penyelesaian prakt is m engenai pem bayaran kem bali
kredit yang digunakan unt uk m em bangun rum ah susun secar a
bert ahap, yait u sesuai dengan t ahap penj ualan sat uan rum ah susun
yang bersangkut an. Dengan adanya ket ent uan t ersebut , m aka
ket ent uan dalam Pasal 1163 Kit ab Undang- undang Hukum Perdat a
I ndonesia dan perat uran perundang- undangan lainnya disesuaikan
dengan perkem bangan kebut uhan m asyarakat .
Ayat ( 2)
Tiap sat uan rum ah susun yang t erj ual akan m em bebaskan bagian
rum ah susun yang bersangkut an dari hipot ik at au fidusia yang sem ula
m em bebaninya, sebesar nilai hipot ik at au fidusia sat uan rum ah susun
t ersebut , yang besarnya dapat diperhit ungkan sebagai perbandingan
ant ara nilai sat uan yang bersangkut an t erhadap nilai keseluruhan
rum ah susun, t erm asuk benda- bersam a dan t anah- bersam a.
Selanj ut nya rum ah susun t ersebut hanya dibebani hipot ik at au fidusia
pada bagian yang belum t erj ual unt uk m enj am in sisa hut ang yang
belum dilunasi.
Pasal 17
Ayat ( 1)
Pada dasarnya eksekusi hipot ik at au fidusia harus m elalui pelelangan
um um . Karena eksekusi hipot ik at au fidusia yang dilakukan dengan
penj ualan secara lelang biasanya t idak dapat m enghasilkan harga
yang t inggi, m aka at as kesepakat an pem beri dan pem egang hipot ik
at au fidusia, eksekusi hipot ik at au fidusia yang bersangkut an dapat
dilaksanakan di bawah t angan.
Ayat ( 2)
Ket ent uan dalam ayat ini dim aksudkan unt uk m elindungi kepent ingan
pihak lain.
Yang berkewaj iban m enyam paikan pem berit ahuan dan m engadakan
pengum um an adalah pihak yang akan m enj ual, yait u pem beri
dan/ at au pem egang hipot ik at au fidusia yang bersangkut an. Pihakpihak yang berkepent ingan yang dim aksudkan dalam ayat ini adalah
para kredit ur lain dari pem beri hipot ik at au fidusia.
Apabila ada perbedaan ant ara t anggal pem berit ahuan dan t anggal
pengum um an, m aka j angka wakt u sat u bulan it u dihit ung sej ak
t anggal paling akhir di ant ara kedua t anggal t ersebut .
Pasal 18
Ayat ( 1)
Bila rum ah susun yang sudah selesai dibangun set elah diadakan
pem eriksaan t erbukt i sesuai dengan persyarat an dan ket ent uan yang
t ercant um dalam Surat I zin Mendirikan Bangunan, m aka oleh
Pem erint ah Daerah dikeluarkan " I zin layak huni" berupa surat
ket erangan layak huni, sebagai salah sat u syarat unt uk penerbit an
sert ifikat hak m ilik at as sat uan- sat uan rum ah susun yang
bersangkut an.
I zin layak huni t ersebut diperlukan j uga bagi rum ah susun yang bukan
unt uk hunian.
Ket ent uan t ersebut dim aksudkan unt uk m enj am in keselam at an,
keam anan, ket ent eram an sert a ket ert iban para penghuni dan pihak
lainnya.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 19
Ayat ( 1)
Penghuni sat uan rum ah susun t idak dapat m enghindarkan diri at au
m elepaskan kebut uhannya unt uk m enggunakan bagian- bersam a,
benda- bersam a, dan t anah- bersam a.
Unt uk m enj am in ket ert iban, kegot ongroyongan, dan keselarasan
sesuai dengan kepribadian I ndonesia dalam m engelola bagianbersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a, m aka dibent uk
perhim punan penghuni yang m engat ur dan m engurus kepent ingan
bersam a.
Ayat ( 2)
Perhim punan penghuni berdasarkan Undang- undang ini berkedudukan
sebagai badan hukum , yang susunan organisasi, hak dan
kewaj ibannya diat ur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rum ah
Tangga. Sebagai badan hukum , pengurus perhim punan penghuni
dapat m ewakili para penghuni at au pem ilik sat uan rum ah susun baik
di dalam m aupun di luar pengadilan.
Ayat ( 3)
Perhim punan
penghuni
dibent uk
t erut am a
unt uk
m engat ur
penghunian dan pengelolaan rum ah susun. Kegiat annya perlu
diserasikan dengan kegiat an kelem bagaan RT dan RW yang bergerak
di bidang kem asyarakat an.
Ayat ( 4)
Perhim punan penghuni m em punyai t ugas dan wew enang pengelolaan
yang m eliput i penggunaan, pem eliharaan, dan perbaikan t erhadap
bangunan, bagian- bersam a, benda- bersam a, dan t anah- bersam a.
Unt uk pelaksanaannya, perhim punan penghuni dapat m em bent uk
badan pengelola apabila j um lah sat uan rum ah susun m asih dalam
bat as dapat dit angani sendiri, at au m enunj uk badan pengelola yang
profesional sesuai dengan t ingkat kebut uhannya. Badan pengelola
bert anggung j awab kepada perhim punan penghuni.
Ayat ( 5)
Cukup j elas
Pasal 20
Ayat ( 1)
Pengawasan yang diselenggarakan oleh Pem erint ah ant ara lain
m eliput i :
a.
pelaksanaan
pengat uran
dan
pem binaan
dalam
pem bangunan dan pengem bangan rum ah susun;
b.
penerbit an sert ifikat hak m ilik at as sat uan rum ah susun
dan pem indahan haknya;
c.
hal- hal yang bersangkut an dengan penghunian at au
penggunaan dan pengelolaan rum ah susun.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 21
Ayat ( 1)
Cukup j elas
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Ayat ( 3)
Cukup j elas
Ayat ( 4)
Cukup j elas
Pasal 22
Cukup j elas
Pasal 23
Cukup j elas
Pasal 24
Ayat ( 1)
Undang- undang ini m engat ur rum ah susun t erut am a unt uk t em pat
hunian. Mengingat bahwa dalam kenyat aannya ada kebut uhan akan
rum ah susun yang bukan unt uk hunian yang m endukung fungsi
pem ukim an dalam rangka m enunj ang kehidupan m asyarakat , ant ara
lain m isalnya unt uk t em pat usaha, t em pat perbelanj aan, pert okoan,
perkant oran, perindust rian, m aka unt uk dapat m enam pung kebut uhan
t ersebut ket ent uan- ket ent uan dalam Undang- undang ini dinyat akan
berlaku j uga t erhadap rum ah susun bagi keperluan lain dengan
penyesuaian seperlunya.
Ayat ( 2)
Cukup j elas
Pasal 25
Cukup j elas
Pasal 26
Cukup j elas
______________________________________