PSAK 13 Properti Investasi 13022017
PSAK 13
PROPERTI INVESTASI
1
Agenda
1
Ruang Lingkup dan Definisi
2
Klasifikasi Properti investasi
3
4
5
Pengakuan dan Pengukuran
Perolehan dan Pelepasan
Pengungkapan
2
2
Perkembangan PSAK Properti
Investasi
Properti dalam proses pembangunan dan
pengembangan
• PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti
Investasi. Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang
investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55
Instrumen keuangan.
• PSAK 13 (revisi 2011), merevisi pengaturan properti
dalam proses pembangunan yang awalnya diakui
sebagai aset tetap baru kemudian direklasifikasi,
dirubah menjadi investasi properti sejak awal
pembangunan.
• PSAK 13 (Revisi 2013) dampak perubahan PSAK 68
nilai wajar; definisi nilai wajar dan ketentuan
pengukuran nilai wajar.
3
3
Tujuan
• Mengatur perlakuan akuntansi untuk
properti investasi dan pengungkapan
yang terkait.
• Diterapkan dalam pengakuan,
pengukuran dan pengungkapan
properti investasi.
4
4
Lingkup
• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam
PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan
keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
• PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Dikosongkan; dan aset biologi telah dikeluarkan PSAK
69
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.
5
5
Klasifikasi Properti Investasi
• Properti Investasi adalah:
– properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari
bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang
atau
jasa
atau
untuk
tujuan
administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
6
6
Klasifikasi Properti Investasi
• Untuk
dapat
mengklasifikasikan
suatu properti sebagai properti
investasi, harus memenuhi kedua
kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan
kenaikan nilai), dan
(rental
Mode
Mode of
of
Usage
Usage
dan/atau
Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau
melalui sewa pembiayaan).
1-2 Juni 2010
7
7
Klasifikasi Properti Investasi
• PSAK 13 membedakan antara properti
investasi
dengan
properti
yang
digunakan sendiri.
• Properti
yang
digunakan
sendiri
mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap.
• Properti yang digunakan sendiri adalah:
– Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif.
Mode
Mode of
of
Usage
Usage
8
8
Klasifikasi Properti Investasi
•
Untuk memenuhi kriteria properti investasi,
properti haruslah :
– Dikuasai oleh pemilik, atau
– Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
•
•
Implikasinya, properti yang dikuasai lessee
dalam
sewa
operasi
tidak
dapat
diklasifikasikan sebagai properti investasi.
Amandemen IAS 40 Desember 2003
membolehkan properti yang dikuasai lessee
dalam sewa operasi sebagai properti
investasi, jika dan hanya jika memenuhi
definisi properti investasi dan lessee
menggunakan model revaluasi, bahkan
untuk semua properti investasinya.
Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership
9
9
Ruang Lingkup Properti Investasi
ISAK 31
• Bangunan sebagaimana dimaksud dalam
definisi properti investasi mengacu pada
struktur yang memiliki karakteristik
fisik
yang umumnya diasosiasikan
dengan suatu bangunan.
• Karakteristik
fisik
dari
suatu
bangunan
mengacu
pada
adanya
dinding, lantai, dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud.
10
10
Klasifikasi Properti Investasi
Example
Example
Contoh yang BUKAN properti investasi
Properti yang digunakan sendiri
PSAK
mana?
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa
pembiayaan
PSAK 16
PSAK 14
PSAK 34
PSAK 30
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan
PSAK 13
yang akan digunakan sebagai properti investasi
11
11
Klasifikasi Properti Investasi
• Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti
investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti
investasi.
• Jika dua bagian tersebut:
Dapat
Dapat dijual
dijual
terpisah
terpisah
Tidak
Tidak dapat
dapat
dijual
dijual terpisah
terpisah
Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan
Entitas mencatatnya secara terpisah
Properti adalah properti investasi hanya jika
bagian yang bukan properti investasi
jumlahnya tidak signifikan
12
12
Klasifikasi Properti Investasi
Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan
digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :
properti bukan properti investasi dalam laporan
Consolidate
keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri Consolidate
d
d
dalam perspektif grup.
Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi,
lessor mengakui sebagai properti investasi dalam
laporan keuangan individualnya.
13
Individual
13
Properti Investasi
•
•
•
•
•
Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan
nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan
usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa
depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum
menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang
digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui
sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh
entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
yang di masa depan digunakan sebagai properti 14
investasi.
14
Contoh Bukan Properti Investasi
•
•
•
•
Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan
usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan
atau pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat·
PSAK 14)
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
atas nama pihak ketiga kontrak konstruksi
Properti yang digunakan sendiri , termasuk properti yang
dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti
yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk
pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya
sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang
digunakan oleh karyawan
Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara
sewa pembiayaan.
15
15
Pengukuran Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa
depan yang terkait dengan property investasi
akan mengalir ke Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur
secara andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar
biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
16
16
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa
depan yang terkait dengan property investasi
akan mengalir ke Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur
secara andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar
biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
17
17
Pengukuran setelah
Pengakuan
Awal
Entitas
memilih model nilai
wajar atau
model biaya sebagai kebijakan akuntansi
dan menerapkan kebijakan tersebut pada
seluruh properti investasinya (dengan
pengecualian).
Tidak ada
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi
pilihan,
yang diklasifikasikan sebagai
hanya fair value
properti Investasi
model
Pilih salah satu
Properti investasi yang menjadi agunan
model untuk
kewajiban
semua properti
yang menghasilkan imbalan yang
terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan
Tidak ada pilihan,
dari, aset
hanya cost
tertentu termasuk properti investasi
model
Properti investasi yang nilai wajarnya tidak
dapat ditentukan secara andal atas
18
18
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
Properties held to earn
rental or capital
appreciation or both?
Any property held under
operating lease?
Use PSAK 13 to account
for one or more such
properties?
Properties not
under PSAK 13
Not within PSAK
13
Properties
under PSAK 13
Fair value model
under PSAK 13
Cost model under
PSAK 13
19
19
Pengukuran setelah
Pengakuan Awal
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan
kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam
laporan laba rugi pada periode terjadinya.
20
20
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
Example
Example
Fair value model (PSAK
13)
Revaluation model (PSAK
16)
•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi pada
pada
periode
periode terjadinya.
terjadinya.
•• Tidak
Tidak ada
ada penyusutan.
penyusutan.
•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi
(penurunan
(penurunan nilai)
nilai) atau
atau ekuitas
ekuitas
(surplus)
(surplus)
••• Penyusutan.
• .Penyusutan.
.
•• Mencerminkan
Mencerminkan kondisi
kondisi pasar
pasar
pada
pada tanggal
tanggal neraca.
neraca.
•• Tidak
Tidak spesifik,
spesifik, hanya
hanya
mengharuskan
mengharuskan secara
secara reguler.
reguler.
21
21
Nilai wajar
• Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar
• Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan
asumsi lain dalam menentukan harga property.
• Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada
nilai wajar.
• Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah
liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada
nili kini pembayaran sewa minimum.
• Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan
menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian
awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda.
• Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar,
probabilitas berbagai hasil sulit dinilai nilai wajar properti
tidak dapat diukur secara andal
22
22
Nilai wajar
•
Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau
kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban
terpisah.
– peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya
dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui
secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
– jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor
umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental
jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk
dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur
tersebut sebagai aset terpisah;
– nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka
atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease
income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai
aset atau kewajiban;
– nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa
mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan
23
23
Tidak mampu mengukur nilai wajar
•
•
Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai
wajar secara andal atas dasar keberlanjutan.
Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas
tidak dapat mengukur nilai wajar secara
berkelanjutan.
– Pasar properti sebanding tidak aktif
– Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia
•
•
•
Properti investasi dalam tahap pengembangan
tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah
pembangunan selesai.
Jika entitas tidak dapat mengukur property
investasi secara andal atas dasar berkelanjutan
maka entitas mengukur properti investasi dengan
menggunakan model biaya sesuai PSAK 16.
Nilai residu ditetapkan nol
24
24
Model Biaya
• Setela pengakuan awal entitas
memilih model biaya mengukur
seluruh properti investasinya
sesuai dengan PSAK 16.
• Jika memenuhi kriteria sebagai
dimiliki untuk dijual sesuai PSAK
58 diukur sesuai PSAK 58
25
25
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
Perubahan Penggunaan
Transfer dari properti investasi
a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Perubahan Penggunaan
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Transfer ke properti investasi
a) Berakhirnya pemakaian
oleh pemilik
b) Dimulainya sewa operasi ke
pihak lain
c) Berakhirnya pembangunan
atau pengembangan
Pengukuran
Pengukuransaat
saattransfer?
transfer?
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
sendiri
dimiliki sendiri
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Akhir
Akhir masa
masa
konstruksi
konstruksi
Tergantung model yang digunakan
……
26
26
Transfer
• Ketika entitas menggunakan Cost
Cost Model
Model
– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti
yang ditransfer dan
– TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan.
27
27
Transfer
• Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat
dengan menggunakan nilai wajar
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Perubahan Penggunaan
investasi
a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik
Transfer dari properti
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki
sendiri
sendiri
Properti
Properti
Investasi
Investasi
b)Dimulainya
Persediaan
Persediaan
pengembangan untuk
dijual
Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan
ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada
tanggal perubahan penggunaan.
28
28
Transfer
Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan
menggunakan nilai wajar
Fair
Properti
Fair Value
Value Model
Model
Properti
yang
Properti
yang
Properti
dimiliki
Investasi
dimiliki
Investasi
sendiri
sendiri
Terapkan PSAK 16 hingga tanggal
Revaluation reserve is
perubahan
frozen and accounted
Memperlakukan perbedaan antara
for in accordance with
IAS 16 subsequently
• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan
• Nilai wajar
dengan cara yang sama seperti revaluasi
PSAK 16
Perbedaan antara
Persediaan
Persediaan
Nilai wajar properti pada
Properti
Properti
tanggal perubahan, dan
Investasi
Investasi
Nilai tercatat
Akhir
Akhir masa
masa
diakui dalam laporn laba rugi
konstruksi
konstruksi
29
29
Transfer
Example
Example
• PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13
untuk mencatat investasi properti dan
menggunakan nilai wajar.
• Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk
investasi memiliki nilai wajar Rp 1 milyar
dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp
300juta.
• Properti tersebut mulai 30 Desember
disewakan untuk memperoleh
pendapatan sewa.
• Nilai property investasi pada tanggal
penyewaan sebesar Rp 1,2miliar.
• Bagaimana implikasi Akuntansi dari
kebijakan tersebut?
30
30
Transfer
Example
Example
••
••
Properti
Propertitersebut
tersebutharus
harusdireklasifikasi
direklasifikasisebagai
sebagaiProperti
PropertiInvestasi.
Investasi.
Dampak
Dampakdari
daripenyewaan
penyewaanproperti
propertitersebut,
tersebut,Perusahaan
Perusahaan
mereklasifikasi
mereklasifikasiasset
assettetap
tetapmenjadi
menjadiproperti
propertiinvestasi.
investasi.Dilakukan
Dilakukan
pengukuran
pengukurannilai
nilaiasset
assettetap
tetapsampai
sampaidengan
dengantanggal
tanggalreklasifikasi
reklasifikasi
•• Dilakukan
Dilakukantambahan
tambahanrevaluasi
revaluasiasset
assettetap
tetap
•• Total
Totalrevaluasi
revaluasisurplus
surplus200juta
200juta+
+300
300juta
juta=
=500
500juta
jutadihapuskan
dihapuskan
ke
kesaldo
saldolaba
laba
•• Properti
Propertiinvestasi
investasiakan
akandiakui
diakui
Dr
Dr Property,
Property,plant
plantand
andequipment
equipment 200
200
Cr
Revaluation
200
Cr
Revaluationreserves
reserves
200
Dr
Dr Revaluation
Revaluationreserves
reserves 500
500
Retained
500
RetainedEarning
Earning
500
Dr
Dr Investment
Investmentproperty
property 1,200
1,200
Cr
Property,
Cr
Property,plant
plantand
andequipment
equipment
1,200
1,200
To
Toreclassify
reclassifythe
theproperty
propertyfrom
fromPPE
PPEto
toinvestment
investmentproperty.
property.
31
31
Pelepasan
• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara
permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa
depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.
• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau
pelepasan properti investasi ditentukan dari
selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and
leaseback) dalam priode terjadinya.
32
32
Penurunan nilai
• Penurunan nilai atau rugi, pembayaran
kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi
terpisah dan dicatat secara terpisah:
– penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
– penghentian atau pelepasan properti investasi diakui
sebagai pelepasan menurut PSAK ini
– kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai,
hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika
kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
– biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun
sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan
ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.
33
33
Pengungkapan
•
•
•
•
•
apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau
model biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang
digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti
yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam
menentukan nilai wajar dari properti investasi,
Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan
atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki
kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
34
34
Pengungkapan
• jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
– penghasilan rental dari properti investasi;
– beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental
– beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan
pendapatan rental selama periode tersebut; dan
– perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan
laba rugi atas penjualan properti investasi
• eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari
properti investasi atau pembayaran penghasilan dan
hasil pelepasan;
• kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun
atau mengembangkan properti investasi atau untuk
perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
35
35
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti
investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan halhal berlkut:
– penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan
yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang
dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset;
– penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui
penggabungan usaha;
– aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau
masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang
diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan
lain;
– laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
– perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
– penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
– transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan
36
sendiri; dan
36
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
•
•
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan
secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas
tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut
dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam
laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan
kembali, dan penyesuaian signijikan lain.
Pengungkapan tambahan :
– uraian mengenai properti investasi tersebut;
– penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
– apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan
besar berada dan
– untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai
wajar:
• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti
investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar;
• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:
37
37
Pengungkapan
Nilai
Nilai Biaya
Biaya
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat
dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal
danakhir.periode;
• Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal
dan. akhir periode, yang menunjukkan:
•
•
•
–
–
–
–
–
–
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
• Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan
38
38
Ilustrasi - Investasi Properti
• Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai
digunakan untuk kegiatan entitas,
sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas
utama entitas bukan menyewakan gedung.
• Bagian gedung yang digunakan sebagai
aset tetap, bagian gedung yang disewakan
disajikan sebagai properti investasi
• Alokasi dapat dilakukan berdasarkan
jumlah lantai
39
Ilustrasi - Investasi Properti
•
PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012
senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja
2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan
metode fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai
wajar tanah dan bangunan dapat dilihat
dalam tabel berikut:
31/12/2012
31/12/2013
Tanah
2.000
2.100
Bangunan 3.000
2.800
• Properti Investasi
4.500
Kas
4.500
• Properti Investasi
500
Keuntungan peningkatan nilai 500
• Kerugian penurunan nilai
100
Properti investasi
100
40
Akuntan
TERIMA
KASIH
Profesi untuk
Mengabdi
padamu Negeri
Dwi
Dwi Martani
Martani
081318227080
081318227080
martani@ui.ac.id
martani@ui.ac.id atau
atau dd
wimartani@yahoo.com
wimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
41
PROPERTI INVESTASI
1
Agenda
1
Ruang Lingkup dan Definisi
2
Klasifikasi Properti investasi
3
4
5
Pengakuan dan Pengukuran
Perolehan dan Pelepasan
Pengungkapan
2
2
Perkembangan PSAK Properti
Investasi
Properti dalam proses pembangunan dan
pengembangan
• PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti
Investasi. Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang
investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55
Instrumen keuangan.
• PSAK 13 (revisi 2011), merevisi pengaturan properti
dalam proses pembangunan yang awalnya diakui
sebagai aset tetap baru kemudian direklasifikasi,
dirubah menjadi investasi properti sejak awal
pembangunan.
• PSAK 13 (Revisi 2013) dampak perubahan PSAK 68
nilai wajar; definisi nilai wajar dan ketentuan
pengukuran nilai wajar.
3
3
Tujuan
• Mengatur perlakuan akuntansi untuk
properti investasi dan pengungkapan
yang terkait.
• Diterapkan dalam pengakuan,
pengukuran dan pengungkapan
properti investasi.
4
4
Lingkup
• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam
PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan
keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
• PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Dikosongkan; dan aset biologi telah dikeluarkan PSAK
69
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.
5
5
Klasifikasi Properti Investasi
• Properti Investasi adalah:
– properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari
bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang
atau
jasa
atau
untuk
tujuan
administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
6
6
Klasifikasi Properti Investasi
• Untuk
dapat
mengklasifikasikan
suatu properti sebagai properti
investasi, harus memenuhi kedua
kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan
kenaikan nilai), dan
(rental
Mode
Mode of
of
Usage
Usage
dan/atau
Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau
melalui sewa pembiayaan).
1-2 Juni 2010
7
7
Klasifikasi Properti Investasi
• PSAK 13 membedakan antara properti
investasi
dengan
properti
yang
digunakan sendiri.
• Properti
yang
digunakan
sendiri
mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap.
• Properti yang digunakan sendiri adalah:
– Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif.
Mode
Mode of
of
Usage
Usage
8
8
Klasifikasi Properti Investasi
•
Untuk memenuhi kriteria properti investasi,
properti haruslah :
– Dikuasai oleh pemilik, atau
– Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
•
•
Implikasinya, properti yang dikuasai lessee
dalam
sewa
operasi
tidak
dapat
diklasifikasikan sebagai properti investasi.
Amandemen IAS 40 Desember 2003
membolehkan properti yang dikuasai lessee
dalam sewa operasi sebagai properti
investasi, jika dan hanya jika memenuhi
definisi properti investasi dan lessee
menggunakan model revaluasi, bahkan
untuk semua properti investasinya.
Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership
9
9
Ruang Lingkup Properti Investasi
ISAK 31
• Bangunan sebagaimana dimaksud dalam
definisi properti investasi mengacu pada
struktur yang memiliki karakteristik
fisik
yang umumnya diasosiasikan
dengan suatu bangunan.
• Karakteristik
fisik
dari
suatu
bangunan
mengacu
pada
adanya
dinding, lantai, dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud.
10
10
Klasifikasi Properti Investasi
Example
Example
Contoh yang BUKAN properti investasi
Properti yang digunakan sendiri
PSAK
mana?
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa
pembiayaan
PSAK 16
PSAK 14
PSAK 34
PSAK 30
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan
PSAK 13
yang akan digunakan sebagai properti investasi
11
11
Klasifikasi Properti Investasi
• Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti
investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti
investasi.
• Jika dua bagian tersebut:
Dapat
Dapat dijual
dijual
terpisah
terpisah
Tidak
Tidak dapat
dapat
dijual
dijual terpisah
terpisah
Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan
Entitas mencatatnya secara terpisah
Properti adalah properti investasi hanya jika
bagian yang bukan properti investasi
jumlahnya tidak signifikan
12
12
Klasifikasi Properti Investasi
Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan
digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :
properti bukan properti investasi dalam laporan
Consolidate
keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri Consolidate
d
d
dalam perspektif grup.
Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi,
lessor mengakui sebagai properti investasi dalam
laporan keuangan individualnya.
13
Individual
13
Properti Investasi
•
•
•
•
•
Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan
nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan
usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa
depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum
menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang
digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui
sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh
entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
yang di masa depan digunakan sebagai properti 14
investasi.
14
Contoh Bukan Properti Investasi
•
•
•
•
Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan
usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan
atau pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat·
PSAK 14)
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
atas nama pihak ketiga kontrak konstruksi
Properti yang digunakan sendiri , termasuk properti yang
dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti
yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk
pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya
sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang
digunakan oleh karyawan
Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara
sewa pembiayaan.
15
15
Pengukuran Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa
depan yang terkait dengan property investasi
akan mengalir ke Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur
secara andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar
biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
16
16
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
– Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa
depan yang terkait dengan property investasi
akan mengalir ke Entitas, dan
– Biaya perolehan properti investasi dapat diukur
secara andal
• Pengukuran saat pengakuan
– Properti investasi pada awalnya diukur sebesar
biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.
• Biaya perolehan awal hak atas properti yang
dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada
PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah
mana yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
17
17
Pengukuran setelah
Pengakuan
Awal
Entitas
memilih model nilai
wajar atau
model biaya sebagai kebijakan akuntansi
dan menerapkan kebijakan tersebut pada
seluruh properti investasinya (dengan
pengecualian).
Tidak ada
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi
pilihan,
yang diklasifikasikan sebagai
hanya fair value
properti Investasi
model
Pilih salah satu
Properti investasi yang menjadi agunan
model untuk
kewajiban
semua properti
yang menghasilkan imbalan yang
terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan
Tidak ada pilihan,
dari, aset
hanya cost
tertentu termasuk properti investasi
model
Properti investasi yang nilai wajarnya tidak
dapat ditentukan secara andal atas
18
18
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
Properties held to earn
rental or capital
appreciation or both?
Any property held under
operating lease?
Use PSAK 13 to account
for one or more such
properties?
Properties not
under PSAK 13
Not within PSAK
13
Properties
under PSAK 13
Fair value model
under PSAK 13
Cost model under
PSAK 13
19
19
Pengukuran setelah
Pengakuan Awal
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan
kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam
laporan laba rugi pada periode terjadinya.
20
20
Pengukuran setelah Pengakuan
Awal
Example
Example
Fair value model (PSAK
13)
Revaluation model (PSAK
16)
•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar
•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi pada
pada
periode
periode terjadinya.
terjadinya.
•• Tidak
Tidak ada
ada penyusutan.
penyusutan.
•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi
(penurunan
(penurunan nilai)
nilai) atau
atau ekuitas
ekuitas
(surplus)
(surplus)
••• Penyusutan.
• .Penyusutan.
.
•• Mencerminkan
Mencerminkan kondisi
kondisi pasar
pasar
pada
pada tanggal
tanggal neraca.
neraca.
•• Tidak
Tidak spesifik,
spesifik, hanya
hanya
mengharuskan
mengharuskan secara
secara reguler.
reguler.
21
21
Nilai wajar
• Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar
• Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan
asumsi lain dalam menentukan harga property.
• Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada
nilai wajar.
• Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah
liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada
nili kini pembayaran sewa minimum.
• Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan
menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian
awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda.
• Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar,
probabilitas berbagai hasil sulit dinilai nilai wajar properti
tidak dapat diukur secara andal
22
22
Nilai wajar
•
Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau
kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban
terpisah.
– peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya
dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui
secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
– jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor
umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental
jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk
dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur
tersebut sebagai aset terpisah;
– nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka
atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease
income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai
aset atau kewajiban;
– nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa
mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan
23
23
Tidak mampu mengukur nilai wajar
•
•
Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai
wajar secara andal atas dasar keberlanjutan.
Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas
tidak dapat mengukur nilai wajar secara
berkelanjutan.
– Pasar properti sebanding tidak aktif
– Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia
•
•
•
Properti investasi dalam tahap pengembangan
tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah
pembangunan selesai.
Jika entitas tidak dapat mengukur property
investasi secara andal atas dasar berkelanjutan
maka entitas mengukur properti investasi dengan
menggunakan model biaya sesuai PSAK 16.
Nilai residu ditetapkan nol
24
24
Model Biaya
• Setela pengakuan awal entitas
memilih model biaya mengukur
seluruh properti investasinya
sesuai dengan PSAK 16.
• Jika memenuhi kriteria sebagai
dimiliki untuk dijual sesuai PSAK
58 diukur sesuai PSAK 58
25
25
Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
Perubahan Penggunaan
Transfer dari properti investasi
a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Perubahan Penggunaan
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Transfer ke properti investasi
a) Berakhirnya pemakaian
oleh pemilik
b) Dimulainya sewa operasi ke
pihak lain
c) Berakhirnya pembangunan
atau pengembangan
Pengukuran
Pengukuransaat
saattransfer?
transfer?
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
sendiri
dimiliki sendiri
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
Persediaan
Persediaan
Properti
Properti
Investasi
Investasi
Akhir
Akhir masa
masa
konstruksi
konstruksi
Tergantung model yang digunakan
……
26
26
Transfer
• Ketika entitas menggunakan Cost
Cost Model
Model
– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti
yang ditransfer dan
– TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan.
27
27
Transfer
• Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat
dengan menggunakan nilai wajar
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Perubahan Penggunaan
investasi
a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik
Transfer dari properti
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki
sendiri
sendiri
Properti
Properti
Investasi
Investasi
b)Dimulainya
Persediaan
Persediaan
pengembangan untuk
dijual
Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan
ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada
tanggal perubahan penggunaan.
28
28
Transfer
Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan
menggunakan nilai wajar
Fair
Properti
Fair Value
Value Model
Model
Properti
yang
Properti
yang
Properti
dimiliki
Investasi
dimiliki
Investasi
sendiri
sendiri
Terapkan PSAK 16 hingga tanggal
Revaluation reserve is
perubahan
frozen and accounted
Memperlakukan perbedaan antara
for in accordance with
IAS 16 subsequently
• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan
• Nilai wajar
dengan cara yang sama seperti revaluasi
PSAK 16
Perbedaan antara
Persediaan
Persediaan
Nilai wajar properti pada
Properti
Properti
tanggal perubahan, dan
Investasi
Investasi
Nilai tercatat
Akhir
Akhir masa
masa
diakui dalam laporn laba rugi
konstruksi
konstruksi
29
29
Transfer
Example
Example
• PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13
untuk mencatat investasi properti dan
menggunakan nilai wajar.
• Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk
investasi memiliki nilai wajar Rp 1 milyar
dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp
300juta.
• Properti tersebut mulai 30 Desember
disewakan untuk memperoleh
pendapatan sewa.
• Nilai property investasi pada tanggal
penyewaan sebesar Rp 1,2miliar.
• Bagaimana implikasi Akuntansi dari
kebijakan tersebut?
30
30
Transfer
Example
Example
••
••
Properti
Propertitersebut
tersebutharus
harusdireklasifikasi
direklasifikasisebagai
sebagaiProperti
PropertiInvestasi.
Investasi.
Dampak
Dampakdari
daripenyewaan
penyewaanproperti
propertitersebut,
tersebut,Perusahaan
Perusahaan
mereklasifikasi
mereklasifikasiasset
assettetap
tetapmenjadi
menjadiproperti
propertiinvestasi.
investasi.Dilakukan
Dilakukan
pengukuran
pengukurannilai
nilaiasset
assettetap
tetapsampai
sampaidengan
dengantanggal
tanggalreklasifikasi
reklasifikasi
•• Dilakukan
Dilakukantambahan
tambahanrevaluasi
revaluasiasset
assettetap
tetap
•• Total
Totalrevaluasi
revaluasisurplus
surplus200juta
200juta+
+300
300juta
juta=
=500
500juta
jutadihapuskan
dihapuskan
ke
kesaldo
saldolaba
laba
•• Properti
Propertiinvestasi
investasiakan
akandiakui
diakui
Dr
Dr Property,
Property,plant
plantand
andequipment
equipment 200
200
Cr
Revaluation
200
Cr
Revaluationreserves
reserves
200
Dr
Dr Revaluation
Revaluationreserves
reserves 500
500
Retained
500
RetainedEarning
Earning
500
Dr
Dr Investment
Investmentproperty
property 1,200
1,200
Cr
Property,
Cr
Property,plant
plantand
andequipment
equipment
1,200
1,200
To
Toreclassify
reclassifythe
theproperty
propertyfrom
fromPPE
PPEto
toinvestment
investmentproperty.
property.
31
31
Pelepasan
• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara
permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa
depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.
• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau
pelepasan properti investasi ditentukan dari
selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and
leaseback) dalam priode terjadinya.
32
32
Penurunan nilai
• Penurunan nilai atau rugi, pembayaran
kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi
terpisah dan dicatat secara terpisah:
– penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
– penghentian atau pelepasan properti investasi diakui
sebagai pelepasan menurut PSAK ini
– kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai,
hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika
kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
– biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun
sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan
ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.
33
33
Pengungkapan
•
•
•
•
•
apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau
model biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang
digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti
yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam
menentukan nilai wajar dari properti investasi,
Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan
atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki
kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
34
34
Pengungkapan
• jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
– penghasilan rental dari properti investasi;
– beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental
– beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan
pendapatan rental selama periode tersebut; dan
– perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan
laba rugi atas penjualan properti investasi
• eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari
properti investasi atau pembayaran penghasilan dan
hasil pelepasan;
• kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun
atau mengembangkan properti investasi atau untuk
perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
35
35
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti
investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan halhal berlkut:
– penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan
yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang
dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset;
– penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui
penggabungan usaha;
– aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau
masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang
diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan
lain;
– laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
– perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
– penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
– transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan
36
sendiri; dan
36
Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
•
•
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan
secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas
tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut
dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam
laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan
kembali, dan penyesuaian signijikan lain.
Pengungkapan tambahan :
– uraian mengenai properti investasi tersebut;
– penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
– apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan
besar berada dan
– untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai
wajar:
• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti
investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar;
• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:
37
37
Pengungkapan
Nilai
Nilai Biaya
Biaya
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat
dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal
danakhir.periode;
• Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal
dan. akhir periode, yang menunjukkan:
•
•
•
–
–
–
–
–
–
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
• Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan
38
38
Ilustrasi - Investasi Properti
• Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai
digunakan untuk kegiatan entitas,
sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas
utama entitas bukan menyewakan gedung.
• Bagian gedung yang digunakan sebagai
aset tetap, bagian gedung yang disewakan
disajikan sebagai properti investasi
• Alokasi dapat dilakukan berdasarkan
jumlah lantai
39
Ilustrasi - Investasi Properti
•
PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012
senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja
2.000 dan bangunan saja 3.000. Perusahaan menggunakan
metode fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai
wajar tanah dan bangunan dapat dilihat
dalam tabel berikut:
31/12/2012
31/12/2013
Tanah
2.000
2.100
Bangunan 3.000
2.800
• Properti Investasi
4.500
Kas
4.500
• Properti Investasi
500
Keuntungan peningkatan nilai 500
• Kerugian penurunan nilai
100
Properti investasi
100
40
Akuntan
TERIMA
KASIH
Profesi untuk
Mengabdi
padamu Negeri
Dwi
Dwi Martani
Martani
081318227080
081318227080
martani@ui.ac.id
martani@ui.ac.id atau
atau dd
wimartani@yahoo.com
wimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
41