Proyeksi Harga Wajar Saham Perusahaan Jasa Sektor Properti, Real Estate, dan Konstruksi Bangunan

• *Kontak penulis
_{E-mail: sofizulfarida789@gmail.com http://openjurnal.unmuhpnk.ac.id/index.php/jp ISSN: 2355-1038 (Print) ISSN: 2621-5098 (Online)}

  54 JURNAL PRODUKTIVITAS _{Jurnal Fakultas Ekonomi Universitas Muhammadiyah Pontianak}

  Proyeksi Harga Wajar Saham Perusahaan Jasa Sektor Properti, Real Estate, dan Konstruksi Bangunan ₁ Sofi Zulfarida, ² Dedi Hariyanto, ³ Heni Safitri

  Prodi Manajemen, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Pontianak, Indonesia

  I N F O A R T I K E L A B S T R A C T Kata kunci: Price Earning Ratio Discounted Cash Flow Time Value of Money

  The purpose of this study was to determine the intrinsic value, condition of stock prices, the decision to be taken and to determine the projected fair price of the company's shares in the property, real estate, and building construction sectors listed on the Indonesia Eek Exchange (IDX). This research uses quantitative descriptive research. The data used in this study is secondary data, in the form of company financial statements and closing price. The population in this study is the construction and building subsector as many as 70 issuers. The sampling technique uses saturated sampling with a total sample of 30 issuers. The analysis technique used is fundamental analysis through the Price Earning Ratio (PER) approach and the concept of Time Value of Money with the absolute method of Discount Cash Flow (DCF). Research Results through the Price Earning Ratio (PER) approach show that there are 18 issuers with high stock price conditions (overvalued) and there are 12 issuers with low stock prices (undervalued). Research Results using the concept of Time Value of Money with the absolute method Discount Cash Flow (DCF) shows that there are 23 issuers that are in an undervalued position that can be bought and owned by new investors and there are 17 issuers that are in overvalued positions that should not be purchased by investors new. The most prioritized shares are the shares of PT Acset Indonusa Tbk (ACST) with the current market price of Rp. 2,460 and the projected fair price for the next 3 years (2020) is Rp. 6,383.03

1. Pendahuluan

  Investasi adalah menempatkan uang atau dana dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa yang akan datang terhadap investasi di financial assets khususnya saham pada dasarnya dilakukan investor adalah bertujuan untuk memperoleh

  return

  atau keuntungan yang maksimal berupa dividen

  d

  dan capital gain. Dalam dunia yang sebenarnya hampir semua investasi mengandung unsur ketidakpastian atau risiko. Pemodal tidak tahu dengan pasti hasil yang akan diperolehnya dari investasi yang dilakukannya. Dengan memperkirakan keuntungan yang diharapkan dari investasinya dan seberapa jauh kemungkinan hasil yang sebenarnya nanti apakah akan menyimpang dari hasil yang diharapkan dapat mengidentifikasi nilai intrinsik saham yang dimaksud apakah menunjukkan harga benar (fair) atau mispriced. Maka dari itu cara yang paling umum adalah melakukan evaluasi untuk memprediksi nilai saham yang akan dibeli

  .

  Investor sering dihadapkan pada pertanyaan mendasar dalam melakukan rencana investasi, seperti apakah saham di pasar mencerminkan nilai sebenarnya dari perusahaan. Nilai sebenarnya dari perusahaan digambarkan oleh nilai intrinsik saham yang merupakan nilai fundamental (fundamental value). Nilai intrinsik dapat dicari dengan pendekatan Price Earning Ratio (PER) dan untuk mengetahui proyeksi harga wajar saham menggunakan konsep Time Value of Money dengan metode absolut Discounted Cash Flow (DCF).

  Penelitian dengan menggunakan analisis tersebut dapat membantu investor pemula untuk membandingkan nilai intrinsik suatu saham dengan nilai pasarnya, gunanya untuk menentukan apakah harga pasar saham tersebut sudah mencerminkan nilai intrinsik nya atau belum. Nilai intrinsik tersebut memberikan ukuran mengenai nilai dasar dari suatu saham dan merupakan standar untuk mempertimbangkan apakah saham tersebut dinilai terlalu rendah (undervalued), wajar (fairly price), dinilai terlalu tinggi (overvalued). Selain itu, analisis ini juga membantu investor pemula untuk dapat memilih saham yang bagus untuk diproyeksikan.

2. Metode Penelitian

  2.1 Bentuk Penelitian

  Dalam penelitian ini penulis menggunakan metode deskriptif kuantitatif. Menurut Sugiyono (2017:147): “Deskriptif kuantitatif adalah menganalisis data dengan cara mendeskripsikan atau menggambarkan data yang telah terkumpul sebagaimana adanya tanpa bermaksud membuat kesimpulan berlaku umum atau generalisasi”.

  2.2 Teknik Pengumpulan Data

  Sumber data yang digunakan adalah data sekunder dengan teknik dokumentasi. Men urut Sugiyono (2017:240): “Dokumen merupakan catatan peristiwa yang sudah berlalu. Dokumen bisa berbentuk tulisan, gambar, atau karya-karya monumental dari seorang”. Peneliti memperoleh data sekunder yaitu dengan menganalisis data–data yang diperoleh dari situs

  2.3 Populasi dan Sampel

  Populasi dalam penelitian ini adalah terdiri dari 70 emiten dari sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan yang terdaftar di BEI

  .

  Sedangkan sampel dalam penelitian ini menggunakan teknik sampling purposive. Menurut Sugiyono (2017:85): “Sampling purposive yaitu teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu atau ciri-ciri tertentu”. Sehingga sampel yang digunakan dalam penelitian ini yaitu sebanyak 30 emiten dari sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan yang terdaftar di BEI dengan kriteria memiliki data keuangan yang lengkap periode tahun 2015-2017 dan memiliki atau membagikan dividen selama tiga tahun terakhir yaitu periode 2015-2017.

  2.4 Teknik Analisis Data

  Dalam penelitian ini akan menggunakan analisis fundamental melalui pendekatan Price Earning Ratio (PER) dan konsep

  Time Value of Money

  dengan metode absolut Discount Cash Flow (DCF). untuk mengetahui nilai intrinsik dan proyeksi harga wajar saham.

3. Hasil dan Pembahasan

  3.2 Pendekatan Price Earning Ratio (PER)

  15. PJAA 1.320 1.243,51 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  11. LPKR 488 490,39 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  12. MDLN 294 294,09

  Undervalued

  Membeli/Menahan Saham

  13. MKPI 36.500 36.455,67

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  14. MTLA 398 398,76 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  16. PLIN 3.550 3.555,37

  Overvalued

  Undervalued

  Membeli/Menahan Saham

  17. PUDP 450 447,75

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  18. PWON 685 684,17 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  19. RDTX 6.000 6.013,15 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  3.1 Teknik Analisis Data

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  10. KIJA 286 279,63

  Pendekatan Price Earning Ratio (PER) yaitu mengindikasikan besarnya rupiah yang harus dibayarkan investor untuk memperoleh satu rupiah earning perusahaan yang diperoleh hasil:

  4. DILD 350 349,80 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  Tabel 1. Kondisi Harga Saham dan Pengambilan Keputusan No. Kode Emiten Nilai Pasar (Rp) Nilai Intrinsik (Rp) Kondisi Saham Keputusan Investasi

  1. BEST 250 250,70 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  2. BSDE 1.700 1.676,94

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  3. CTRA 1.185 1.183,64

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  5. DMAS 171 170,92 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  6. EMDE 260 258,77

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  Teknik analisis data yang digunakan yaitu menggunakan sebanyak 30 emiten dari sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan yang terdaftar di BEI dengan kriteria memiliki data keuangan yang lengkap periode tahun 2015-2017 dan memiliki atau membagikan dividen selama tiga tahun terakhir yaitu periode 2015-2017.

  Overvalued

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  8. GPRA 103 103,06 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  9. JRPT 900 899,25

  Overvalued

  7. GMTD 10.175 10.123,75

  20. SMRA 945 938,17 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  27. SSIA 515 516,53

  estate

  30 WSKT 2.210 2.206,54 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham Berdasarkan hasil Pendekatan Price Earning Ratio (PER), nilai intrinsik saham (NI) perusahaan jasa sektor properti, real

  29. WIKA 1.550 1.547,64 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  Membeli/Menahan Saham

  Undervalued

  28. TOTL 660 660,78

  Membeli/Menahan Saham

  Undervalued

  26. RUIS 232 231,54 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  21. ACST 2.460 2.466,29

  25. PTPP 2.640 2.646,98 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  Menjual/Tidak Membeli Saham

  Overvalued

  24. NRCA 380 379,65

  23. JKON 540 538,51 Overvalued Menjual/Tidak Membeli Saham

  22. ADHI 1.885 1.886,9 Undervalued Membeli/Menahan Saham

  Membeli/Menahan Saham

  Undervalued

  , dan konstruksi bangunan diatas terdapat 12 emiten dengan kondisi harga saham rendah (undervalued) sehingga keputusan investasi yang harus diambil jika kondisi harga saham berada dalam undervalued yaitu membeli atau menahan saham yang sudah dimiliki investor. Selain itu, terdapat 18 emiten dengan kondisi harga saham tinggi (overvalued) sehingga keputusan investasi yang harus diambil jika kondisi harga saham berada dalam overvalued yaitu menjual atau tidak membeli saham tersebut. Maka dari itu untuk para investor pemula dianjurkan untuk membeli saham dengan kondisi harga saham rendah (undervalued) dimana nilai pasar lebih rendah dari nilai intrinsik nya.

3.3 Discount Cash Flow (DCF)

  Tabel 2. Proyeksi Harga Wajar Saham No. Kode Emiten FV EPS (Rp) FV Harga Saham (Rp) Akumulasi Deviden (Rp) FV Total (Rp) PV (Rp)

  28. TOTL 95,45 1.013,68 154,36 1.168,04 1.168,39

  22. ADHI 220,15 3.894,45 146,24 4.040,69 2.876,08

  23. JKON 28,67 1.131,89 21,73 1.153,62 821,12

  24. NRCA 81,82 605,47 94,48 699,95 498,21

  25. PTPP 356,31 7.090,57 168,49 7.259,06 5.166,86

  26. RUIS 36,17 235,47 20,74 256,21 182,37

  27. SSIA 380,86 5.823,35 351,71 6.175,06 4.395,29

  29. WIKA 203,82 3.972,45 112,76 4.085,21 2.907,77

  20. SMRA 33,41 1.412,24 23,39 1435,63 1.021,85

  30. WSKT 434,93 7.185,04 147,78 7.332,82 4.160,84 Berdasarkan tabel diatas hasil perhitungan proyeksi nilai wajar saham paling tinggi dimiliki oleh PT Metropolitan Kentjana

  Tbk (MKPI) yaitu sebesar Rp.31.537,05 dan paling rendah dimiliki oleh perusahaan PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) yaitu sebesar Rp.128,40.

  Tabel 3.

  Proyeksi Harga Wajar Saham yang dapat diprioritaskan investor pemula dalam membeli saham yang diurutkan sesuai dengan nilai harga saat ini dan proyeksi harga wajar saham yang diperoleh hasil:

  No. Kode Emiten Proyeksi Harga Wajar (Rp) Harga Pasar Saat Ini (Rp) Kondisi Saham Subsektor

  1. ACST 6.373,03 2.460 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  2. SSIA 4.395,29 515 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  21. ACST 335,12 8.498,64 304,01 8.953,65 6.373,03

  19. RDTX 1.232,67 9.516,21 290,94 9.807,15 6.980,54

  1. BEST 76,20 652,27 13,85 666,12 474,13

  9. JRPT 123,20 1.426,66 92,48 1.519,14 1.081,29

  2. BSDE 388,71 5.375,86 70,84 5.446,7 3.876,85

  3. CTRA 64,13 1.408,94 9,54 1.418,48 1.009,65

  4. DILD 38,20 537,09 13,03 550,12 391,57

  5. DMAS 18,15 210,36 26,48 236,84 168,58

  6. EMDE 47,81 374,35 9,30 383,65 273,08

  7. GMTD 894,40 8.845,62 118,42 8.964,04 6.380,43

  Metode Discounted Cash Flow (DCF) adalah metode evaluasi saham yang menggunakan konsep Time Value of Money yang memperhitungkan seluruh arus uang yang mengalir di perusahaan, yaitu laba dan dividen perusahaan yang diperoleh hasil:

  10. KIJA 5,43 179,19 1,20 180,39 128,40

  18. PWON 59,15 1.041,63 21,60 1.063,23 756,79

  11. LPKR 40,47 1.103,21 31,29 1.161,50 826,73

  12. MDLN 65,30 462,32 15,78 478,10 340,30

  13. MKPI 1.914,57 42.982,10 1.325,19 44.307,29 31.537,05

  14. MTLA 89,74 730,48 16,94 747,42 531,99

  15. PJAA 183,19 2.773,50 238,29 3.011,79 2.143,73

  16. PLIN 116,98 4.775,12 394,87 5.169,99 3.679,90

  17. PUDP 24,32 284,54 10,33 294,87 209,88

  8. GPRA 9,92 136,4 9,17 145,57 103,61

  3. PTPP 5.166,86 2.640 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  Properti &Real Estate

  21. DILD 391,57 350

  Undervalued

  Properti &Real Estate

  22. EMDE 273,08 260 Undervalued Properti &Real Estate

  23. GPRA 103,61 103 Undervalued Properti &Real Estate

  24. DMAS 168,58 171

  Overvalued

  Konstruksi & Bangunan

  25. RUIS 182,37 232 Overvalued Properti &Real Estate

  26. KIJA 128,40 286 Overvalued Properti &Real Estate

  27. PUDP 209,88 450

  Overvalued

  28. CTRA 1.009,65 1.185 Overvalued Konstruksi & Bangunan

  Undervalued

  29. GMTD 6.380,43 10.175 Overvalued Properti &Real Estate

  30. MKPI 31.537,05 36.500

  Overvalued

  Properti &Real Estate

  4.1 Kesimpulan

  Berdasarkan hasil penelitian nilai intrinsik menggunakan metode Price Earning Ratio (PER) menunjukkan bahwa terdapat 12 emiten dengan kondisi harga saham rendah (undervalued) yaitu BEST, GPRA, LPKR, MDLN, MTLA, PLIN, RDTX, SMRA, ACST, ADHI, PTPP, dan SSIA. Sehingga keputusan investasi yang harus diambil jika kondisi harga saham berada dalam undervalued yaitu membeli atau menahan saham yang sudah dimiliki investor. Terdapat 18 emiten dengan kondisi harga saham tinggi (overvalued) yaitu BSDE, CTRA, DILD, DMAS, EMDE, GMTD, JRPT, KIJA, MKPI, PJAA, PUDP, PWON, RUIS, SMRA, JKON, NRCA, WIKA,dan WSKT. Sehingga keputusan investasi yang harus diambil jika kondisi harga saham berada dalam overvalued yaitu menjual atau tidak membeli saham tersebut. Maka dari itu untuk para investor pemula dianjurkan untuk membeli saham dengan kondisi harga saham rendah (undervalued) dimana nilai pasar lebih rendah dari nilai intrinsiknya.

  Berdasarkan hasil penelitian memproyeksikan nilai wajar saham menggunakan metode Discounted Cash Flow (DCF) yaitu terdapat 23 emiten yang berada dalam posisi undervalued yang dapat dibeli dan dimiliki oleh investor baru dan terdapat 17 emiten yang berada dalam posisi overvalued yang seharusnya tidak dibeli oleh investor baru. Saham yang paling diprioritaskan yaitu saham PT Acset Indonusa Tbk (ACST) dengan harga pasar saat ini sebesar Rp.2.460 dan proyeksi harga wajar untuk 3 tahun kedepan (2020) adalah sebesar Rp. 6.373,03.

  4.2 Saran

  Kepada calon investor yang berminat untuk berinvestasi pada saham yang diproyeksikan dan nilai wajarnya berada dalam posisi undervalued untuk menjadi pilihan yang tepat dalam jangka waktu yang panjang. Bagi perusahaan yang sahamnya diperdagangkan khususnya saham sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan subsektor konstruksi dan bangunan diharapkan lebih meningkatkan kinerja perusahaan sehingga laba yang diberikan kepada investor saham dalam bentuk dividen dan capital gain dapat optimal. Perusahaan juga harus memberikan informasi yang aktual tentang segala hal yang berhubungan dengan perusahaan.

  Bagi lembaga terkait pasar modal hendaknya meningkatkan sosialisasi kepada masyarakat tentang bagaimana cara berinvestasi yang tepat dan dapat memberikan keuntungan sehingga dapat memberikan pendapatan untuk masyarakat. Bagi peneliti selanjutnya diharapkan lebih banyak lagi yang berminat untuk melakukan penelitian atau analisis tentang saham dengan menggunakan berbagai metode penelitian agar memudahkan investor yang baru pertama kali melakukan investasi di pasar modal dapat terbantu dengan metode dan hasil penelitian yang ada.

  Daftar Pustaka Atmaja, Lukas Setia. 2017. Teori dan Praktik Manajemen Keuangan. Cetakan Kesatu. CV Andi Offset, Yogyakarta.

  Badan Pusat Satistik, dalam diakses 1 September 2018.

  Konstruksi & Bangunan

  20. MDLN 340,30 294

  4. BSDE 3.876,85 1.700

  11. LPKR 826,73 488

  Undervalued

  Properti &Real Estate

  5. WSKT 4.160,84 2.210 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  6. WIKA 2.907,77 1.550 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  7. ADHI 2.876,08 1.885

  Undervalued

  Konstruksi & Bangunan

  8. RDTX 6.980,54 6.000 Undervalued Properti &Real Estate

  9. PJAA 2.143,73 1.320 Undervalued Properti &Real Estate

  10. TOTL 1.168,39 660

  Undervalued

  Konstruksi & Bangunan

  Undervalued

  19. PWON 756,79 685 Undervalued Properti &Real Estate

  Properti &Real Estate

  12. JKON 821,12 540 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  13. BEST 474,13 250 Undervalued Properti &Real Estate

  14. JRPT 1.081,29 900

  Undervalued

  Properti &Real Estate

  15. MTLA 531,99 398 Undervalued Properti &Real Estate

  16. PLIN 3.679,90 3.550 Undervalued Konstruksi & Bangunan

  17. NRCA 498,21 380

  Undervalued

  Properti &Real Estate

  18. SMRA 1.021,85 945 Undervalued Properti &Real Estate

4. Kesimpulan dan Saran

  BI 7-Day Repo Rate, dalam diakses 10 Mei 2018. Brigham, Houston. 2010. Dasar-Dasar Manajemen Keuangan. Edisi Kesebelas. Salemba Empat, Jakarta. Bursa Efek Indonesia. 2017. Data Laporan Keuangan (On Line) tersedia di

  Country Default Spreads and Risk Premium

  , dalam diakses 25 April 2018. Dedi Hariyanto, dan Apriantinnur. 2016. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Investor Berinvestasi Di perusahaan Bumiputra Capital Indonesia (BCI) Cabang Pontianak. Jurnal Manajemen Motivasi. 10 (3) 409-417. Fahmi, Hadi. 2009. Teori Portofolio dan Analisis Investasi. Cetakan Kedua. Alfabeta, Bandung. Fahmi, Irham.2015. Pengantar Teori Portofolio Dan Analisis Investasi. Cetakan Kesatu. Alfabeta, Bandung. Fonda Agustina, Topowijono, dan Achmad Husaini. 2016. Analisis Fundamental Untuk Menilai Kewajaran Harga Saham Dan

  Keputusan Investasi Dengan Menggunakan Metode Pendekatan Price Earning Ratio. Jurnal Administrasi Bisnis

  (JAB) |Vol. 36 No. 1 Juli.

  Kamaludin, dan Rini Indriani. 2012. Manajemen Keuangan “Konsep Dasar dan Penerapannya”. CV Mandar Maju, Bandung. Lestari, Nadya. 2012. Proyeksi Harga Wajar Saham Sektor Industri Telekomunikasi Di Bursa Efek Indonesia. Skripsi.

  Universitas Muhammadiyah Pontianak. Martalena, dan Malinda. 2011. Pengantar Pasar Modal. Andi, Yogyakarta. Otoritas Jasa Keuangan, dalamdiakses 3 Juni 2018. Rendy Pratama, Topowijono, dan Husaini. 2014. Analisis Fundamental Untuk Menilai Kewajaran Harga Saham Dengan

  Dividend Discount Model (DDM) Dan Price Earning Ratio (PER) Sebagai Dasar Pengambilan Keputusan Investasi.

  Jurnal Administrasi Bisnis (JAB) |Vol. 17 No. 1 Desember.

  Saham Idx. 2017. Data Laporan Keuangan (On Line) tersedia di Stock Asia. Data Laporan Keuangan (On Line) tersedia Sugiyono. 2017. Metode Penelitian: Kuantitatif, Kualitatif, Dan R&D. Alfabeta, Bandung. Suteja, dan Gunardi. 2016. Manajemen Investasi dan Portofolio. Cetakan Kesatu. Refika Aditama, Bandung. Syamsuddin, Lukman. 2016. Manajemen Keuangan Perusahaan: Konsep Aplikasi Dalam Perencanaan, Pengawasan dan Pengambilan Keputusan . PT. Raja Grafindo Perkasa, Jakarta.

  Tandelilin, Eduardus. 2010. Portofolio dan Investasi: Teori dan Aplikasi. Edisi Kesatu. Kanisius, Yogyakarta. Taufik Hidayat, Nila Firdausi, dan Ari Darmawan. 2017. Penerapan Analisis Fundamental Menggunakan Discounted Cash Flow Dan Price Earning Ratio Untuk Menilai Kewajaran Harga Saham. Jurnal Administrasi Bisnis (JAB)|Vol. 50 No.

  2September. Undang-Undang No 8 tahun 1995 tentang pasar modal, dalam iakses dalam 2 Juli 2018. Undang-Undang No 2 tahun 2017 tentang jasa konstruksi, dalam diakses dalam 2 Mei 2018.

  Wira, Desmond. 2014. Analisis Fundamental Saham. Edisi Kedua. Exceed Books, Bandung. Yahoo Finance. 2017. Data Close Price (On Line) tersedia di