ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA INVESTASI HOUSING ESTATE.
TUGAS AKHIR
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA
INVESTASI HOUSING ESTATE
DISUSUN OLEH :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
0853010064
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL ”VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
TUGAS AKHIR
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA
INVESTASI HOUSING ESTATE
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk
Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Program Studi Teknik Sipil
DISUSUN OLEH :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
NPM : 0853010064
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN
TUGAS AKHIR
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA INVESTASI
HOUSING ESTATE
Diper siapkan dan disusun oleh :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
NPM. 0853010064
Telah dipertahankan dihadapan dan diterima oleh Tim Penguji Tugas Akhir Program
Studi Teknik Sipil FTSP UPN “Veteran” Jawa Timur
Pada tanggal, 28 November 2012
Dosen Pembimbing:
Tim Penguji :
Pembimbing Utama
1. Penguji I
N. Dita Pahang Putra, ST.,MT.
NPT. 3 7003 00 0175 1
Ir. Diah Ratri Juliani, MT
Pembimbing pendamping
2. Penguji II
Dra. Anna Rumintang, MT.
NIP. 19620630 198903 2 00 1
Ir. Siti Zainab, MT.
NIP. 19600105 199303 2 00 1
3. Penguji III
Drs. Ir. Made Dharma Astawa, MT.
NIP. 195303919 198601 1 00 1
Mengetahui
Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur
Ir. Naniek Ratni JAR.,M.Kes.
NIP. 19590729 198603 2 00 1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT atas segala rahmat,
taufiq, hidayahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir (TA) Teknik
Sipil yang berjudul : Analisa Sensitivitas Residual Value Pada Investasi Housing
Estate.
Adapun Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi syarat memperoleh gelar
Sarjana Teknik di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan,
Universitas Pembangunan Nasional “ Veteran “ Jawa Timur.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tugas Akhir analisa ini masih jauh
dari sempurna dan terdapat banyak kekurangan baik isi maupun penyajiannya. Hal ini
tidak lain karena keterbatasan ilmu dan kemampuan yang penulis miliki. Oleh karena itu
penulis berharap adanya kritik dan saran yang sifatnya membangun dari semua pihak
demi kesempurnaan laporan ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih
sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan, dorongan,
semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral maupun spritual,
terutama kepada :
1.
Ir. Naniek Ratni JAR., M. Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
ii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.
Ibnu Sholichin, ST., MT. selaku dosen wali sekaligus Kepala Program Studi
Teknik Sipil Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
N Dita P Putra, ST., MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang telah
berkenan memberikan bimbingan, waktu dan saran selama pengerjaan Tugas
Akhir hingga selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan selama
pengerjaan Tugas Akhir hingga selesai.
5.
Segenap dosen dan para staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
6.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
7.
Orang tua dan saudara-saudaraku yang telah banyak memberikan dukungan lahir
dan batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan baik.
8.
Untuk orang yang spesial Eva Dwi Yulianah, S.Pd. yang telah banyak membantu,
memberikan semangat dan motivasi sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas
akhir ini dengan baik.
9.
Mas Ronni Nugroho, ST. yang telah banyak membantu dan menjadi mentor dalam
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
10.
Mas Andri Krisbianto, ST. yang telah banyak memberikan saran dan dorongan
dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
iii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11.
Mas Dodik Tri Setiawan, ST. yang telah banyak memberikan saran dan dorongan
dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
12.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman
Teknik Sipil khususnya angkatan 2008 terima kasih atas dorongan dan
semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
ini.
Sur abaya, Desember 2012
Penulis
iv
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR ISI
ABSTRAK ........................................................................................................... i
KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii
DAFTAR ISI ....................................................................................................... v
DAFTAR TABEL ............................................................................................. vii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ viii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ........................................................................................ 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................... 2
1.3 Maksud dan Tujuan Penelitian................................................................. 3
1.4 Batasan Masalah ..................................................................................... 3
1.5 Lokasi Proyek ......................................................................................... 4
BAB II LANDASAN TEORI
2.1 Pengertian Real Estate............................................................................. 5
2.1.1 Klasifikasi Real Estate ................................................................... 6
2.2 Investasi .................................................................................................. 8
2.2.1 Manfaat Investasi........................................................................... 8
2.2.2 Metode Evaluasi Investasi ............................................................. 9
2.2.3 Investasi Perumahan .................................................................... 12
2.3 Tanah Untuk Perumahan ....................................................................... 13
2.4 Titik Impas (Break Event Point) ............................................................ 15
2.5 Analisa Sensitivitas ............................................................................... 15
2.6 Harga Pokok ......................................................................................... 16
2.6.1 Harga Pokok Pengembangan Tanah ............................................. 16
2.6.2 Harga Pokok Pengembangan Bangunan ....................................... 18
2.6.3 Penentuan Harga Jual Produk ..................................................... 19
2.7 Residual Value ...................................................................................... 20
v
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Alur Penelitian ...................................................................................... 21
3.2 Definisi Penelitian ................................................................................. 22
3.3 Sumber Data ......................................................................................... 23
3.4 Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data ......................................... 23
3.5 Teknis Analisis ...................................................................................... 24
BAB IV ANALISA DATA
4.1 Perhitungan Harga Pokok Penjualan ...................................................... 26
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah .................................................. 26
4.1.2 Evaluasi Harga Pokok Tanah ....................................................... 27
4.2 Perhitungan Biaya Konstruksi/Pembangunan ........................................ 30
4.2.1 Evaluasi Biaya Konstruksi ........................................................... 31
4.3 Biaya Operasional ................................................................................. 35
4.3.1 Biaya Sarana dan Prasarana ......................................................... 36
4.3.2 Perhitungan Biaya Operasional .................................................... 39
4.3.3 Harga Pokok Penjualan ................................................................ 41
4.4 Analisa Sensitivitas ............................................................................... 47
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal........................................... 47
4.4.2`Perhitungan Aliran Arus Kas ....................................................... 47
4.5 Kriteria Kelayakan Investasi.................................................................. 50
4.6 Break Event Point ................................................................................. 53
BAB V PENUTUP
5.1 Kesimpulan ........................................................................................... 57
5.1 Saran ..................................................................................................... 58
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 59
LAMPIRAN
vi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan tanah tahun 2006 .............. 27
Tabel 4.2
Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2007 ....................................... 28
Tabel 4.3
Rencana Anggaran Biaya Konstruksi............................................... 30
Tabel 4.4
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2009 ........................................... 32
Tabel 4.5
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2010 ........................................... 33
Tabel 4.6
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2011 ........................................... 34
Tabel 4.7
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2009.......................................... 35
Tabel 4.8
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2009.......................................... 37
Tabel 4.9
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2010.......................................... 37
Tabel 4.10 Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2011.......................................... 38
Tabel 4.11 Biaya Operasional Tahun 2008 ........................................................ 40
Tabel 4.12 Biaya Operasional Tahun 2008-2011 ............................................... 41
Tabel 4.13 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2009 ................... 41
Tabel 4.14 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2010 ................... 43
Tabel 4.15 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2011 ................... 45
Tabel 4.16 Discounted Cash Flow..................................................................... 49
Tabel 4.17 Tabel Perhitungan Payback Period ................................................... 50
Tabel 4.18 Internal Rate Of Return ................................................................... 52
Tabel 4.19 Tabel Cash Flow Terhadap Nilai Residu .......................................... 54
vii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Lokasi Proyek ................................................................................... 4
Gambar 3.1 Flowchart Alur Penelitian ............................................................... 25
Gambar 4.1 Diagram Cash Flow ........................................................................ 49
Gambar 4.2 Grafik Break Event Point ................................................................ 52
viii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA INVESTASI
HOUSING ESTATE
ABSTRAK
Perkembangan kepadatan penduduk di Indonesia diakibatkan
tingginya angka kelahiran dan arus urbanisasi, terutama di kota-kota
besar. Tingginya permintaan kebutuhan tempat tinggal akan
meningkatkan kesempatan developer untuk investasi Housing Estate.
Selain mengetahui harga pokok penjualan dan mengetahui nilai
titik impas, hal yang perlu diperhatikan adalah nilai residual ‘ Residual
Value’, jika penjualan suatu properti tidak mencapai target pada waktu
yang telah ditentukan.
Metode yang digunakan dalam penelitian tersebut adalah NPV,
IRR, dan BEP. Analisa yang digunakan adalah analisa sensitivitas.
Sedangkan data yang digunakan adalah data sekunder yaitu Rencana
Anggaran Biaya (RAB). Objek analisa dalam penelitian tersebut adalah
perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya tipe 27.
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap nilai
residual, Break Event Point / titik Impas terjadi dalam waktu 4.86 tahun.
Kata Kunci : Housing Estate, Residual Value, Analisa Sensitivitas
i
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang Masalah
Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia yang mempunyai peranan besar
Bagi kelangsungan hidup serta peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat.
Rumah tidak hanya sebagai sarana kebutuhan kehidupan, tetapi merupakan proses
bermukimnya
manusia
dalam
rangka
menciptakan
ruang
kehidupan
untuk
memasyarakatkan dirinya dan menampakan jati dirinya.
Dengan didukung oleh perkembangan populasi manusia yang terus
meningkat, memberikan dampak positf bagi suatu perusahaan yang bergerak dalam
bidang real estate untuk investasi properti housing estate. namun perumahan harus
mememenuhi persyaratan kepemilikan yang layak, memberikan rasa keamanan dan
kenyamanan.
Properti Housing Estate menjadi sektor lahan emas bagi investor mengingat
harga rumah akan mengalami inflasi pada tahun kedepannya. Sehingga di harapkan bisa
menjadi investasi yang menjanjikan.
.
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
Kecermatan dan ketepatan dalam perhitungan harga pokok penjualan rumah
sangat berpengaruh terhadap penyajian laba kotor dan persedian. Namun Penting bagi
kita untuk memperhatikan suatu residual value yang terjadi karena suatu penjualan unit
perumahan yang tidak tepat dengan target pada waktu yang telah ditentukan, karena
kesalahan dalam pengalokasian biaya dan waktu yang akan mempengaruhi perhitungan
laba. Oleh karena itu analisa sensitivitas dalam menentukan harga penjualan sebuah
rumah dengan mempertimbangkan residual value merupakan salah satu bagian yang
penting bagi perusahaan untuk memberikan informasi yang tepat mengenai perubahan
dalam rangka memperoleh laba.
Dalam penelitian ini diambil sebagai objek adalah Perumahan Griya
Wonorejo Asri Surabaya, yang dimana nantinya penulis menganalisa harga pokok
penjualan dengan mempetimbangkan residual value.
1.2.
Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang diatas, maka permasalahan penelitian dapat
dirumuskan sebagai berikut :
1.
Bagaimana menentukan harga pokok penjualan pada proyek Perumahan Griya
Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
2.
Bagaimana mengetahui perubahan tingkat suku bunga dalam jangka waktu 5
tahun pada investasi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
3.
Bagaimana menentukan nilai titik impas pada proyek Perumahan Griya
Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
1.3.
Maksud dan Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui harga pokok penjualan pada proyek Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya ?
2.
Mengetahui suatu perubahan tingkat suku bunga dalam jangka waktu 5 tahun pada
investasi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
3.
Untuk mengetahui nilai titik impas pada proyek Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya ?
1.4.
Batasan Permasalahan
Dalam menyusun tugas akhir ini penulis membatasi ruang lingkup
pembahasan agar tidak menyimpang dari perrmasalahan dan mudah dimengerti.
Sesuai dengan judul yang telah dikemukakan sebagai berikut :
1.
Hanya memperhatikan inflasi.
2.
Hanya pada analisa keuangan, harga dan residual value.
3.
Tanpa tinjauan pajak pada cash flow.
4.
Hanya pada perumahan Griya Wonorejo Asri Surabaya tipe 27.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
1.5.
Lokasi Pr oyek
Adapun lokasi proyek dalam penelitian ini Terletak di Jalan Wonorejo Asri
Selatan, Kecamatan Rungkut, Kelurahan Wonorejo, Surabaya.
Gambar 1.1 Lokasi Per umahan Griya Air langga Wonorejo Asri, Surbaya
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1.
Pengertian Real Estate
Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak
hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena real estat adalah hak untuk memiliki
sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Namun di Indonesia,
orang sering mengartikan ‘real estate’ dalam bentuk bangunan yang mewah, megah, dan
hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas.
Pengertian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanah pun adalah
sebuah real estate. Kekeliruan pengertian tersebut disebabkan karena istilah dan
penamaan ‘real estate’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang perumahan di
Indonesia,
terhadap
model
dan
jenis
rumah
yang
tergolong
mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya pengertian bahwa ‘real estate’ harus selalu
bangunan mewah.
Akan tetapi, istilah ‘real estate’ ini semestinya berlaku untuk segala jenis
kepemilikan tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
5
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
2.1.1 Klasifikasi Real Estate
Real Estate dapat dibeda-bedakan berdasarkan fungsi dan tujuannya, real estate
dibagi menjadi empat golongan atau kategori yaitu :
1. Komer sil
Real Estate berjenis komersil memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus kas
dan semua aspek komersilnya. Contoh
:
§ Perkantoran (Office building )
§ Pusat Perbelanjaan (shopping center)
§ Penginapan (hotel and resort)
§ Rumah – toko (shophouse)
2. Per umahan
Real Estate jenis ini memiliki tujuan utama untuk di huni. Dalam kenyataannya
banyak diketemukan sebagai kegiatan atau sarana komersil. Namun karena kebutuhan
akan tempat hunian lebih bersifat primer selain kebutuhan pokok lainnya, maka jenis ini
tidak digolongkan kedalam jenis komersil. Contoh :
§ Rumah / Komplek Perumahan (residential estate)
§ Rumah Susun ( condominium )
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
3.
Industri
Real estate dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau
perakitan barang-barang, baik melalui peralatan mekanik maupun manual dengan
melibatkan tenaga kerja. Contoh :
§ Kawasan Industri (Industrial estate)
§ Bangunan pabrik siap pakai ( standard factory buildings )
§ Gudang ( warehouse )
4.
Fasilitas Umum
Biasanya jenis ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan sarana masyarakat
yang saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi anggotanya
saja. Contoh :
§ Sekolah dan Universitas (school and universitas)
§ Tempat Beribadah ( religious places)
§ Sarana Olahraga ( sport club)
§ Rumah sakit ( hospital)
§ Tempat rekreasi (recreation places)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
2.2. Investasi
Investasi mempunyai beberapa definisi, berikut adalah definisi dari investasi :
A. Kegiatan yang dilangsungkan dengan memanfaatkan kas pada masa sekarang
ini, dengan tujuan untuk menghasilkan barang di masa yang akan datang.
(James C Van Horn 1981)
B. Aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk
dipakai mengadakan barang. Dari modal tersebut akan dihasilkan aliran
produk. (Fitz Gerald 1978)
C. Suatu Aktiva yang digunakan perusahaan untuk pertumbuhan kekayaan
melalui distribusi hasil investasi (seperti bunga, royalti, deviden dan uang
sewa). Untuk apresiasi nilai investasi atau manfaat yang diproleh melalui
hubungan perdagangan. (Standart Akuntasi Keuangann PSAK No 13).
2.2.1. Manfaat Investasi
manfaat yang bisa diperoleh dari investasi adalah penyerapan tenaga kerja,
peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa,
dan lain sebagainya.
Apabila kegiatan investasi meningkat, maka kegiatan ekonomi pun ikut terpacu
pula. Tentu saja apabila kegiatan investasi ini merupakan investasi yang sehat, arti
sebenarnya secara ekonomis menguntungkan. Bukan kegiatan investasi yang nampaknya
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
“menguntungkan”, tetapi sebenarnya mendapatkan berbagai fasilitas, sehingga tidak
sehat bagi perekonomian Negara tersebut.
2.2.2. Metode Evaluasi Investasi
1.
Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) didefinisikan sebagai metode dimana Net
Cash Flow di masa depan didiskontokan menjadi nilai sekarang dengan
menggunakan suku bunga tertentu (biaya modal) dikurangi dengan biaya
investasi awal.
NPV dapat dihitung dengan perumusan sebagai berikut :
Rumus NPV =
(
)
+
(
)
+
+
(
)
– OI ………………………………(2.1)
Keterangan :
CF1, CF2, CFn = Cash Flow tahun ke 1, 2 hingga ke-n
i = Cost Of Capital / Interst Rate / Required Rate Or Return
n = Umur Proyek (dalam tahun)
OI = Original Investment Proyek dinyatakan layak bila NPV > 0,
dan jika NPV = 0. Jika NPV < 0 berarti proyek ditolak, artinya ada penggunaan
lain dari modal yang lebih menguntungkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
2.
Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang dihasilkan oleh suatu investasi
pada saat nilai sekarang dari net cash flow di masa depan sama dengan biaya
investasi awal atau IRR adalah discount rate yang membuat NPV investasi sama
dengan nol.
Untuk menentukan tingkat suku bunga yang ideal dapat digunakan rumus sebagai
berikut :
IRR = DFP +
(
(
)
)
(
−
)
…………………………….(2.2)
Keterangan :
DFP = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang positif.
DFN = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang negatif.
PVP = Present value positif.
PVN = Present value negatif.
3.
Benefit Cost Ratio (BCR)
Apabila telah
kita peroleh
NPV positif, langkah selanjutnya adalah
membandingkan total gross benefit discounted (B) selama umur ekonomis
proyek tersebut, dengan total cost discounted (C) selama umur ekonomis proyek
tersebut.
Benefit Cost Ratio (B/C R) =
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
……………………...(2.3)
11
4.
Payback Period
Payback period adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
nilai investasi ekonomi melalui permintaan-permintaan yang dihasilkan oleh
pembangunan pada proyek. Dengan demikian payback period ini mengukur rapidity
kembalinya dana investasi bukan mengukur profitability.
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya berbeda :
Payback Period = n +
1
………………………………………...(2.4)
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya sama :
Payback Period = n +
1
………………………….(2.5)
Keterangan :
n = Tahun terakhir dimana jumlah cash flow masih belum bisa
menutup original investment
a = Jumlah original investment
b = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n
c = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n+1
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi pembangunan akan
diterima jika payback period yang dihasilkan lebih kecil dari yang diisyaratkan.
Sebaliknya, jika payback period yang dihasilkan lebih besar dari yang diisyaratkan,
maka usulan proyek tersebut ditolak. Jika usulan proyek tersebut lebih dari satu,
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
maka yang dipilih adalah usulan proyek dengan hasil payback period yang paling
kecil.
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena
itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan
sebagainya). Kalau periode payback ini lebih pendek daripada yang diisyaratkan,
maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek ditolak.
Karena metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka dasar
yang dipergunakan adalah aliran kas, bukan laba. (Suad Husnan, Suwarsono M,
2000).
2.2.3. Investasi Per umahan
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Pemukiman)
Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan
kehidupannya. Disamping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses
sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan
yang berlaku didalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148).
Investasi perumahan diperlukan biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang
ada menjadi suatu lingkungan perumahan/hunian yang siap jual. Biaya ini antara lain
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
digunakan untuk mempersiapkan lahan, membangun prasarana, membangun rumah dan
sebagainya.
Biaya-biaya tersebut biasanya dibagi atas dua kelompok, yakni: kelompok biaya
untuk pengembangan lahan/tanah yang akan menentukan harga jual tanah dan biaya
pengembangan rumah/bangunan yang akan menentukan harga jual bangunan (Toto
Avianto, 1998).
Harga jual tanah dan harga jual bangunan merupakan komponen utama dalam
menentukan harga jual produk, disamping komponen biaya akta notaris dan komponen
biaya pajak.
2.3. Tanah Untuk Per umahan
Pertumbuhan penduduk di wilayah perkotaan sangatlah pesat, maka kebutuhan
akan perumahan dengan segala sarana dan prasrananya juga meningkat. Hal ini dengan
sendirinya akan mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah untuk perumahan
lebih besar. Banyak negara dihadapkan pada berbagai kendala dalam pengadaan tanah
untuk perumahan. Selain karena kian langka dan mahalnya harga tanah, juga terbatasnya
kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan pengendalian pertanahan, sehingga
setiap negara punya ukuran yang berbeda dalam kebutuhan tanah untuk perumahan.
Kriteria kebutuhan tanah (luas kapling) untuk perwujudan hunian adalah :
•
Rumah Sederhana
:
54 -200 m2
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
•
Rumah Menengah
:
200 – 600 m2
•
Rumah Mewah
:
600 – 2000 m2
Masalah pertanahan merupakan masalah-masalah yang kompleks, rumit dan
sensitif yang banyak dihadapi banyak negara. Permasalahan akan terus timbul manakala
perundangan dan pemerintahan yang berkuasa tidak mengakomodir tuntutan dan
harapan masyarakat yang terus berkembang. (Budi Santoso 2000)
2.4. Titik Impas (Break Event Point)
Break Even Point adalah suatu keadaan dimana perusahaan dalam operasinya
tidak memperoleh laba dan juga tidak menderita kerugian atau dengan kata lain total
biaya sama dengan total penjualan sehingga tidak ada laba dan tidak ada rugi. Hal ini
bisa terjadi apabila perusahaan di dalam operasinya menggunakan biaya tetap dan biaya
variabel, dan volume penjualannya hanya cukup menutupi biaya tetap dan biaya
variabel. Apabila penjualan hanya cukup menutupi biaya variabel dan sebagian biaya
tetap, maka perusahaan menderita kerugian. Sebaliknya, perusahaan akan memperoleh
keuntungan, apabila penjualan melebihi biaya variabel dan biaya tetap yang harus
dikeluarkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
Salah satu tujuan perusahaan adalah mencapai laba atau keuntungan sesuai
dengan pertumbuhan perusahaan. Untuk mencapai laba yang semaksimal mungkin dapat
dilakukan dengan tiga langkah sebagai berikut, yaitu :
1. Menekan biaya produksi maupun biaya operasional serendah-rendahnya dengan
mempertahankan tingkat harga, kualitas dan kuantitas.
2. Menentukan harga dengan sedemikian rupa sesuai dengan laba yang
dikehendaki.
3. Meningkatkan volume kegiatan semaksimal mungkin.
Secara umum analisa titik impas dapat memberikan informasi bagaimanakah
pola hubungan antara volume penjualan, biaya dan tingkat pengembalian modal yang
akan diperoleh pada waktu tertentu.
2.5.
Analisa Sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil
analisis proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya atau benefit. (Ferguson 1975) Dalam analisis sensitivitas setiap
kemungkinan itu harus dicoba yang berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisa
kembali, karena analisa proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung
banyak ketidak pastian tentang apa yang akan terjadi di waktu yang akan datang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
2.6.
Pengertian Harga Pokok
Harga pokok adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk
sampai produk tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan adalah
bahan mentah, upah langsung dan biaya overhead, barang yang belum terjual disimpan
sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditunjukan sebagai aktiva.
Bila barang itu dijual, maka harga pokoknya menjadi beban dalam bentuk harga pokok
penjualan. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang melekat pada produk.
2.6.1. Harga Pokok Pengembangan Tanah (HPPT)
HPPT adalah harga dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
tanah dari produk perumahan. HPPT diperoleh dari seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk mengembangkan suatu lahan kosong menjadi lahan siap bangun, dibagi dengan
lahan yang dapat dijual atau (kavling efektif).
Seluruh Biaya Pengembangan Lahan
HPPT =
Kavling Efektif
Kavling efektif dapat dihitung dari gambar site-plan (rancana tapak) yang resmi.
Apabila ternyata belum ada site-plan yang telah disetujui oleh pihak Pemda, maka
kavling efektif dihitung 40% dari luas tanah yang dikembangkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
HPPT yang diperoleh ini masih merupakan harga dasar per meter persegi tanah
kavling, sehingga untuk penentuan harga jual produk, HPPT anatar lain :
1.
Pengadaan lahan/tanah, merupakan biaya untuk mendapatkan lahan/tanah dan
pembebasan tanah maupun kerja sama dengan pemilik.
2.
Perizinan, merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan tanah
perizinan yang diperlukan antara lain, izin prinsip, izin lokasi, SIPPT, advis
planning/site planning, IMB global dan sertifikat.
3.
Pematangan tanah, merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah, dari
tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut dan fill.
4.
Sarana dan prasarana, merupakan biaya yang diperlukan guna pembuatan seperti
jalan utama, jalan masuk, jalan lingkungan, saluran utama/linkungan, goronggorong, jembatan, taman dan sebagainya.
5.
Utilitas, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasangan saluran listrik dan
penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih, saluran telpon dan sebagainya.
6.
Fasos dan fasum, merupakan biaya yang diperlukan guna pembangunan sarana olah
raga, sarana pendidikan, masjid, gereja, pasar, dan sebagainya.
7.
Biaya marketing, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasaran dan promosi
dari suatu produk.
8.
Biaya Opoerasional, merupakan biaya overhead dari perusahaan yang harus
diperhitungkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
2.6.2. Harga Pokok Perkembangan Bangunan (HPPB)
HPPB adalah dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
bangunan dari produk perumahan. HPPB diperoleh dari seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk membangun rumah beserta perizinannya, dibagi dengan luas bangunan.
Seluruh Biaya Pembangunan Rumah
HPPB =
Luas Bangunan
Komponen biaya dari HPPB antara lain:
1. pembangunan rumah, merupakan biaya pelaksanaan rumah dari tipe yang
direncanakan untuk dijual.
2. Pemecahan IMB, merupakan biaya pemecahan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dari tiap kavling yang ada.
3. Daya listrik, merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk masing-masing rumah.
4. Telpon dan air bersih, merupakan biaya penyambungan dari telpon dan air bersih
untuk masing-masing rumah, bila fasilitas tersebut dapat dimungkinkan untuk lokasi
yang ada.
5. Taman rumah, merupakan biaya dari kelengkapan produk rumah, meskipun fasilitas
ini tidak mutlak.
Perhitungan HPPB ini didasarkan
atas tipe rumah yang ada sehingga ada
kemungkinan terjadinya HPPB yang berlainan dalam
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
satu lokasi. Apabila terjadi
19
demikian, maka penentuan HPPB yang dipakai sebagai dasar pertimbangan harga jual
adalah:
a.
Untuk perumahan menengah kebawah (RS/RSS) dipakai HPPB yang tertinggi.
b.
Untuk perumahan menengah ke atas (mewah) semua HPPB yang ada dipakai,
mengingat bahwa masing-masing tipe rumah harganya dapat berlainan.
2.6.3. Penentuan Harga J ual Pr oduk
Dalam menentukan harga jual perumahan, maka komponen yang berperan
adalah harga tanah dan harga bangunan, sehingga harga jual produk rumah
diperhitungkan seperti sebagai berikut:
Harga Jual
= Harga tanah + Harga bangunan + Biaya administrasi + Pajak
Dimana komponen harga yang terkait meliputi:
Harga tanah
= HPPT + keuntungan
Harga bangunan
= HPPB + keuntungan
Biaya administrasi
= biaya notaris dll.
Komponrn pajak
= PPn, PPh, dll.
Untuk harga jual produk perumahan mewah yang didapatkan ini masih harus
diperhitungkan dengan harga jual produk sejenis yang ada di likngkungan lokasi sebagai
kompetitor/pesaing.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
2.7.
Residual Value
residual value yaitu perkiraan nilai suatu asset pada akhir umurnya. Biasanya
merupakan pengurangan nilai jual asset tersebut dengan biaya yang diperlukan untuk
memindahkannya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1
Alur Penelitian
Metodologi penelitian berisi tahapan aktifitas yang dilakukan dalam melakukan
penelitian mulai dari tahap awal sampai selesai. Penelitian adalah rangkaian suatu proses
yang berurutan dan saling terkait atau saling berhubungan satu sama lain secara
sistematis. Tahapan penelitian dapat dikelompokkan sepeti dibawah ini:
1.
Pendahuluan
Terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian dan studi literatur
maupun studi lapangan. Studi literatur dilakukan guna mencari konsep dan teori
yang mendukukng pengembilan keputusan suatu penelitian. Studi lapangan
dilakukan guna mendapatkan informasi yang berkaitan langsung pada obyek
penelitian.
2.
Pengumpulan Data
Pengumpulan dan seleksi data baik berupa data primer atau hasil analisa langsung
dilapangan maupun data sekunder atau data yang didapatkan dari instansi yang
terkait. Data yang diperoleh harus disesuaikan dengan studi literatur yang ada
sehingga faktor-faktor yang ada dapat mendukung suatu pengambilan keputusan
penelitian dan harus memenuhi syarat validasi.
21
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
3.
Pengolahan Data
Pengolahan data dilakukan dengan mengidentifikasi dan memverifikasi data yang
terkait dengan wilayah serta melakukan peninjauan terhadap karakteristik fisik
obyek studi.
4.
Analisa dan Perhitungan
Perhitungan analisa investasi guna mengetahui kelayakan harga pokok penjualan
terhadap harga penjualan yang sesuai dengan harga pasar.
5.
Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan merangkum seluruh hasil penelitian yang telah dilakukan dan diberikan
pula suatu saran dan rekomendasi terhadap hasil penelitian guna pengembangan
lebih lanjut.
3.2.
Defeinisi Penelitian
Penelitian merupakan proses untuk mengetahui hal tertentu dan berkembang
menjadi gagasan , teori, konsep, pemilihan metode yang sesuai. Sebagai hasil akhirnya
adalah gagasan dan teori baru. Hal yang sangat penting bagi penelitian adalah adanya
minat dan rasa ingin untuk mengetahui masalah suatu objek yang diteliti.
Metodologi
penelitian
adalah
cara
untuk
melakukan
sesuatu
dengan
menggunakan pikiran secara seksama untuk mencari, mencatat, merumuskan dan
menganalisa hingga mencapai tujuan. Dalam melakukan suatu penelitian dapat
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
menggunakan berbagai metode dan rancangan penelitian serta berbabagai alternatif
yangn mungkin digunakan.
Fokus penulis melakukan penalitian mengenai pengalokasian biaya pemakaian
tanah, biaya konstruksi dan biaya prasarana sebagai pembebanan harga pokok penjualan
dan perhitungan nilai titik impas (Break Even Point) dengan mempertimbangkan (
Residual Value) pada Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri Surabaya.
Penelitian mengenai perhitungan harga pokok penjualan merupakan nilai titik
impas pada perusahaan real estate telah banyak dilakukan oleh peneliti terdahulu. Tetapi
banyak investor yang mengabaikan residual value terhadap investasi housing estate.
3.3.
Sumber Data
Data yang digunakan oleh penulis dalam melakukan penelitian ini adalah data
Sekunder, yaitu merupakan data yang diperoleh langsung dari perusahaan atau pihak
yang bersangkutan. Jenis data yang diperoleh adalah data kualitatif yaitu dari hasil
wawancara dengan pihak yang bersangkutan, berupa penjelasan atau keteranganketerangan baik yang tertulis maupun lisan. Sedangkan data kuantitatif yang diperoleh
yaitu berupa data terukur dari pembiayaan pemakaian tanah, pembiayaan bangunan dan
pembiayaan sarana prasarana.
3.4.
Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data
1. Survei
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
Metode ini dilakukan dengan cara mendatangi objek penelitian dengan
tujuan untuk mengetahui dan mendapatkan gambaran mengenai informasi
secara umum dan khusus yang dapat digunakan sebagai masukan dalam
penulisan skripsi ini.
2. Studi Kepustakaan
Metode ini dilakukan dengan cara mempelajari dan mengumpulkan
literatur-literatur yang berisi konsep dasar dan teori-teori yang
berhubungan dengan masalah yang akan dibahas untuk dijadikan
landasan teori.
3.5.
Teknis Analisis
Berdasarkan data-data yang diperoleh penulis, analisa yang dilakukan penulis
dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Mengumpulkan data-data Sekunder perumahan Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya.
2. Memeriksa unsur-unsur biaya yang membebankan pada perhitungan harga
pokok produksi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya.
3. Menentukan perhitungan harga pokok penjualan (HPP) yang wajar.
4. Menentukan nilai titik impas pada Perumahan Griya Airlangga Wonorejo
Asri Surabaya
Setelah itu dapat menentukan laba/rugi dari proyek
perumahan tersebut.
5. Menganalisis dan menyimpulkan serta memberikan saran yang diperlukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
Gambar 3.1. Flowchart
M ULAI
STUDI PUSTAKA
PENGUM PULAN DATA
Data Primer
Data Sekunder
Analisa Perhit ungan
Biaya
Biaya
Biaya
pengadaan
Pengembangan
dan Prasarana:
Sarana
Biaya
Biaya
Biaya
Perijinan:
Konstruksi:
Operasional :
lahan:
Biaya Konversi t hd unit rumah
Analisa Sensit ivitas : BCR, NPV, IRR
Break Event Point
Residual Value
Kesimpulan
Selesai
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB IV
ANALISA DATA
4.1.
Perhitungan Harga Pokok Penjualan
Perusahaan pengembang (developer) properti seperti perumahan, dapat
menentukan harga pokok produksinya dengan menghitung biaya-biaya yang
meliputi biaya pengadaan lahan, biaya pembangunan / konstruksi dan biaya-biaya
oprasional pengembang..
Saat ini lahan yang berukuran 4550 m2 telah dibangun 34 unit hunian tipe 27/84
beserta taman bermain. pembangunan perumahan ini dilaksanakan secara langsung.
Pematangan tanah keseluruhan lahan dilakukan pada Pertengahan tahun 2007,
Pembangunan dilakukan secara bertahap dan awal pembangunan dilaksanakan pada
awal tahun 2009 berakhir pada pertengahan tahun 2011.
Berdasarkan hasil penelitian dilapangan didapatkan informasi mengenai
kebijaksanaan cara perhitungan harga pokok penjualan sebagai berikut :
4.1.1.
Perhitungan Harga Pokok Tanah
Pemakaian tanah dihitung dari luas tanah yang diperuntukan untuk perumahan
ditambah dengan beban tanah yang dipakai untuk fasilitas umum, seperti jalan dan
fasilitas umum lainnya.
26
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Perhitungan harga pokok tanah dihitung berdasarkan harga pasar tanah mentah
ditambah dengan harga satuan pematangan tanah serta biaya perijinan dan biaya
overhead lainnya. Harga pengadaan tanah sesuai dengan biaya perolehannya dapat
dilihat pada tabel 4.1. sebesar Rp 220.000,-/m2 (2006) dan biaya pematangan tanah
sebesar Rp 8,000 ,-/m2 (2007).
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah Tahun 2006
Keterangan
Harga/m 2
Pengadaan tanah
Rp 220,000
Pematangan Tanah
Rp 7,272.73
Sumber : Data sekunder
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah
Pada harga pokok tanah, akan diberikan tambahan nilai harga pokok tanah
dengan menambahkan biaya inflasi yang terjadi selama tahun 2007. Tingkat inflasi
yang dipakai selama tahun pembangunan sebesar 10 % per tahun. Adapun harga
pokok tanah setelah di evaluasi dapat dilihat pada tabel. 4.2.
(Lihat Tabel 4.1)
Compound amount factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Keterangan :
• i = inflasi 10%
• n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2007
Luas m2
Harga/m 2
Pengadaan Lahan
4550
Rp 242,000
Rp 1,101,000,000
Pematangan Lahan
4550
Rp 8,000
Rp 36,400,000.00
Keterangan
%
Harga perolehan tanah
Notaris dan Perijinan
5
Rp 55,055,000
Overhead
5
Rp 55,055,000
Total
Harga/m 2
Rp 1,247,610,000.00
Harga Pokok
Sumber : perhitungan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp 274,200.00
29
•
Harga /m2 Pengadaan lahan th 2007
= Harga /m 2 Pengadaan lahan th.2007 x Compound amount factor
= Rp 220,000 x 1.1
= Rp 242,000
•
Harga /m2 pematangan tanah th 2007
= Harga /m 2 Pematangan Tanah th.2007
= Rp 7,272.73 x 1.1
= Rp 8,000
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2007
= Harga perolehan tanah : Luas Pengdaan Tanah
= Rp1,247,610,000.00 : 4550
= Rp 274,200
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2008
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.21
= Rp 331,782
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2009
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.331
= Rp 364,960.2
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2010
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.4641
= Rp 401,456.22
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2011
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.6105
= Rp 441,599.1
4.2.
Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan
Biaya konstruksi / pembangunan dihitung berdasarkan jumlah biaya konstruksi
bangunan yang direalisasikan untuk tiap unit perumahan. Biaya konstruksi bangunan
dihitung berdasarkan jenis-jenis pekerjaan yang dilakukan dalam pembangunan tersebut.
Biaya konstruksi bangunan tersebut dapat dilihat pada rencana anggaran yang telah
dibuat pada tahun 2009 (Tabel 4.3).
Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Konstruksi (2009)
Biaya Konstruksi/ m²
Keterangan
Biaya Konst ruksi/ m²
Unit Pembangunan
Tipe
Bangunan dalam Pelaksanaan
27
1 Lantai
Rp 2,519,945
Sumber : Data Sekunder
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp 2,519,945
31
4.2.1. Evaluasi Biaya Konstr uksi
Pada biaya konstruksi akan diberikan tambahan nilai biaya konstruksi dengan
menambahkam inflasi yang terjadi selama tahun 2009 ke biaya konstruksi pertahun nya.
Tingkat inflasi yang akan digunakan adalah 10% pertahun. Penambahan nilai akibat
inflasi pada biaya konstruksi dihitung selama masa pekerjaan konstruksi. Perhitungan
evaluasi dapat dilihat pada tabel 4.4 – 4.7 (Lihat tabel 4.3).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Keterangan :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Tabel 4.4. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2009
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
27
Ket erangan
Unit Pem bangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
14
Rp 2,570,344
1
Lant ai
Rp 971,590,158
Unit
14
Rp 971,590,158
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lantai
Total
Rp 971,590,158
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2009
Konstuksi 2009)
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 ) + jasa perancangan 1%(Biaya
Untuk 1 lantai
= (Rp 2,519,945) + 1% (Rp. 2,519,945) + 1% (Rp. 2,519,945)
= Rp. 2,570,344
Biaya pembangunan type 27/84
Sebanyak 14 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2009 x luas lantai x jumlah unit
= Rp 2,570,344 x 27 x 14
= Rp 971,590,158
32
`
Tabel 4.5. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2010
Inflasi 10%
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
Ket erangan
27
Unit Pem bangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
14
Rp 2,827,378
1
Lant ai
Rp 1,068,749,174
Unit
14
Rp 1,068,749,174
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lantai
Total
Rp 1,068,749,174
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2010
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF ) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF ) + jasa perancangan 1%
(Biaya Konstuksi 2009 x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp 2,519,945 x 1.1) + 1% (Rp. 2,519,945 x 1.1) + 1% (Rp. 2,519,945 x 1.1)
= Rp. 2,827,378
Biaya pembangunan type 27/84
Sebanyak 14 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2009 x luas lantai x jumlah unit
= Rp 2,827,378 x 27 x 14
= Rp 1,068,749,174
33
Tabel 4.6. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2011
Inflasi 10%
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
27
Keterangan
Unit Pembangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
6
Rp 3,110,116
1
Lantai
Rp 503,838,896
Unit
6
Rp 503,838,896
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lant ai
Tot al
Rp 503,838,896
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2011
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF ) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF ) + jasa perancangan 1%
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA
INVESTASI HOUSING ESTATE
DISUSUN OLEH :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
0853010064
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL ”VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
TUGAS AKHIR
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA
INVESTASI HOUSING ESTATE
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk
Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Program Studi Teknik Sipil
DISUSUN OLEH :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
NPM : 0853010064
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN
TUGAS AKHIR
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA INVESTASI
HOUSING ESTATE
Diper siapkan dan disusun oleh :
BAYU PRAYOGA ARFANDI
NPM. 0853010064
Telah dipertahankan dihadapan dan diterima oleh Tim Penguji Tugas Akhir Program
Studi Teknik Sipil FTSP UPN “Veteran” Jawa Timur
Pada tanggal, 28 November 2012
Dosen Pembimbing:
Tim Penguji :
Pembimbing Utama
1. Penguji I
N. Dita Pahang Putra, ST.,MT.
NPT. 3 7003 00 0175 1
Ir. Diah Ratri Juliani, MT
Pembimbing pendamping
2. Penguji II
Dra. Anna Rumintang, MT.
NIP. 19620630 198903 2 00 1
Ir. Siti Zainab, MT.
NIP. 19600105 199303 2 00 1
3. Penguji III
Drs. Ir. Made Dharma Astawa, MT.
NIP. 195303919 198601 1 00 1
Mengetahui
Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur
Ir. Naniek Ratni JAR.,M.Kes.
NIP. 19590729 198603 2 00 1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT atas segala rahmat,
taufiq, hidayahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir (TA) Teknik
Sipil yang berjudul : Analisa Sensitivitas Residual Value Pada Investasi Housing
Estate.
Adapun Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi syarat memperoleh gelar
Sarjana Teknik di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan,
Universitas Pembangunan Nasional “ Veteran “ Jawa Timur.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tugas Akhir analisa ini masih jauh
dari sempurna dan terdapat banyak kekurangan baik isi maupun penyajiannya. Hal ini
tidak lain karena keterbatasan ilmu dan kemampuan yang penulis miliki. Oleh karena itu
penulis berharap adanya kritik dan saran yang sifatnya membangun dari semua pihak
demi kesempurnaan laporan ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih
sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan, dorongan,
semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral maupun spritual,
terutama kepada :
1.
Ir. Naniek Ratni JAR., M. Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
ii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.
Ibnu Sholichin, ST., MT. selaku dosen wali sekaligus Kepala Program Studi
Teknik Sipil Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
N Dita P Putra, ST., MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang telah
berkenan memberikan bimbingan, waktu dan saran selama pengerjaan Tugas
Akhir hingga selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan selama
pengerjaan Tugas Akhir hingga selesai.
5.
Segenap dosen dan para staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
6.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
7.
Orang tua dan saudara-saudaraku yang telah banyak memberikan dukungan lahir
dan batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan baik.
8.
Untuk orang yang spesial Eva Dwi Yulianah, S.Pd. yang telah banyak membantu,
memberikan semangat dan motivasi sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas
akhir ini dengan baik.
9.
Mas Ronni Nugroho, ST. yang telah banyak membantu dan menjadi mentor dalam
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
10.
Mas Andri Krisbianto, ST. yang telah banyak memberikan saran dan dorongan
dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
iii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11.
Mas Dodik Tri Setiawan, ST. yang telah banyak memberikan saran dan dorongan
dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
12.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman
Teknik Sipil khususnya angkatan 2008 terima kasih atas dorongan dan
semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
ini.
Sur abaya, Desember 2012
Penulis
iv
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR ISI
ABSTRAK ........................................................................................................... i
KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii
DAFTAR ISI ....................................................................................................... v
DAFTAR TABEL ............................................................................................. vii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ viii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ........................................................................................ 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................... 2
1.3 Maksud dan Tujuan Penelitian................................................................. 3
1.4 Batasan Masalah ..................................................................................... 3
1.5 Lokasi Proyek ......................................................................................... 4
BAB II LANDASAN TEORI
2.1 Pengertian Real Estate............................................................................. 5
2.1.1 Klasifikasi Real Estate ................................................................... 6
2.2 Investasi .................................................................................................. 8
2.2.1 Manfaat Investasi........................................................................... 8
2.2.2 Metode Evaluasi Investasi ............................................................. 9
2.2.3 Investasi Perumahan .................................................................... 12
2.3 Tanah Untuk Perumahan ....................................................................... 13
2.4 Titik Impas (Break Event Point) ............................................................ 15
2.5 Analisa Sensitivitas ............................................................................... 15
2.6 Harga Pokok ......................................................................................... 16
2.6.1 Harga Pokok Pengembangan Tanah ............................................. 16
2.6.2 Harga Pokok Pengembangan Bangunan ....................................... 18
2.6.3 Penentuan Harga Jual Produk ..................................................... 19
2.7 Residual Value ...................................................................................... 20
v
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Alur Penelitian ...................................................................................... 21
3.2 Definisi Penelitian ................................................................................. 22
3.3 Sumber Data ......................................................................................... 23
3.4 Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data ......................................... 23
3.5 Teknis Analisis ...................................................................................... 24
BAB IV ANALISA DATA
4.1 Perhitungan Harga Pokok Penjualan ...................................................... 26
4.1.1 Perhitungan Harga Pokok Tanah .................................................. 26
4.1.2 Evaluasi Harga Pokok Tanah ....................................................... 27
4.2 Perhitungan Biaya Konstruksi/Pembangunan ........................................ 30
4.2.1 Evaluasi Biaya Konstruksi ........................................................... 31
4.3 Biaya Operasional ................................................................................. 35
4.3.1 Biaya Sarana dan Prasarana ......................................................... 36
4.3.2 Perhitungan Biaya Operasional .................................................... 39
4.3.3 Harga Pokok Penjualan ................................................................ 41
4.4 Analisa Sensitivitas ............................................................................... 47
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal........................................... 47
4.4.2`Perhitungan Aliran Arus Kas ....................................................... 47
4.5 Kriteria Kelayakan Investasi.................................................................. 50
4.6 Break Event Point ................................................................................. 53
BAB V PENUTUP
5.1 Kesimpulan ........................................................................................... 57
5.1 Saran ..................................................................................................... 58
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 59
LAMPIRAN
vi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan tanah tahun 2006 .............. 27
Tabel 4.2
Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2007 ....................................... 28
Tabel 4.3
Rencana Anggaran Biaya Konstruksi............................................... 30
Tabel 4.4
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2009 ........................................... 32
Tabel 4.5
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2010 ........................................... 33
Tabel 4.6
Evaluasi Biaya Konstruksi Tahun 2011 ........................................... 34
Tabel 4.7
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2009.......................................... 35
Tabel 4.8
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2009.......................................... 37
Tabel 4.9
Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2010.......................................... 37
Tabel 4.10 Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2011.......................................... 38
Tabel 4.11 Biaya Operasional Tahun 2008 ........................................................ 40
Tabel 4.12 Biaya Operasional Tahun 2008-2011 ............................................... 41
Tabel 4.13 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2009 ................... 41
Tabel 4.14 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2010 ................... 43
Tabel 4.15 Harga Pokok dan Harga Jual Pada Tipe 27 Tahun 2011 ................... 45
Tabel 4.16 Discounted Cash Flow..................................................................... 49
Tabel 4.17 Tabel Perhitungan Payback Period ................................................... 50
Tabel 4.18 Internal Rate Of Return ................................................................... 52
Tabel 4.19 Tabel Cash Flow Terhadap Nilai Residu .......................................... 54
vii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Lokasi Proyek ................................................................................... 4
Gambar 3.1 Flowchart Alur Penelitian ............................................................... 25
Gambar 4.1 Diagram Cash Flow ........................................................................ 49
Gambar 4.2 Grafik Break Event Point ................................................................ 52
viii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ANALISA SENSITIVITAS RESIDUAL VALUE PADA INVESTASI
HOUSING ESTATE
ABSTRAK
Perkembangan kepadatan penduduk di Indonesia diakibatkan
tingginya angka kelahiran dan arus urbanisasi, terutama di kota-kota
besar. Tingginya permintaan kebutuhan tempat tinggal akan
meningkatkan kesempatan developer untuk investasi Housing Estate.
Selain mengetahui harga pokok penjualan dan mengetahui nilai
titik impas, hal yang perlu diperhatikan adalah nilai residual ‘ Residual
Value’, jika penjualan suatu properti tidak mencapai target pada waktu
yang telah ditentukan.
Metode yang digunakan dalam penelitian tersebut adalah NPV,
IRR, dan BEP. Analisa yang digunakan adalah analisa sensitivitas.
Sedangkan data yang digunakan adalah data sekunder yaitu Rencana
Anggaran Biaya (RAB). Objek analisa dalam penelitian tersebut adalah
perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya tipe 27.
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap nilai
residual, Break Event Point / titik Impas terjadi dalam waktu 4.86 tahun.
Kata Kunci : Housing Estate, Residual Value, Analisa Sensitivitas
i
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1.
Latar Belakang Masalah
Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia yang mempunyai peranan besar
Bagi kelangsungan hidup serta peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat.
Rumah tidak hanya sebagai sarana kebutuhan kehidupan, tetapi merupakan proses
bermukimnya
manusia
dalam
rangka
menciptakan
ruang
kehidupan
untuk
memasyarakatkan dirinya dan menampakan jati dirinya.
Dengan didukung oleh perkembangan populasi manusia yang terus
meningkat, memberikan dampak positf bagi suatu perusahaan yang bergerak dalam
bidang real estate untuk investasi properti housing estate. namun perumahan harus
mememenuhi persyaratan kepemilikan yang layak, memberikan rasa keamanan dan
kenyamanan.
Properti Housing Estate menjadi sektor lahan emas bagi investor mengingat
harga rumah akan mengalami inflasi pada tahun kedepannya. Sehingga di harapkan bisa
menjadi investasi yang menjanjikan.
.
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
Kecermatan dan ketepatan dalam perhitungan harga pokok penjualan rumah
sangat berpengaruh terhadap penyajian laba kotor dan persedian. Namun Penting bagi
kita untuk memperhatikan suatu residual value yang terjadi karena suatu penjualan unit
perumahan yang tidak tepat dengan target pada waktu yang telah ditentukan, karena
kesalahan dalam pengalokasian biaya dan waktu yang akan mempengaruhi perhitungan
laba. Oleh karena itu analisa sensitivitas dalam menentukan harga penjualan sebuah
rumah dengan mempertimbangkan residual value merupakan salah satu bagian yang
penting bagi perusahaan untuk memberikan informasi yang tepat mengenai perubahan
dalam rangka memperoleh laba.
Dalam penelitian ini diambil sebagai objek adalah Perumahan Griya
Wonorejo Asri Surabaya, yang dimana nantinya penulis menganalisa harga pokok
penjualan dengan mempetimbangkan residual value.
1.2.
Rumusan Masalah
Dari uraian latar belakang diatas, maka permasalahan penelitian dapat
dirumuskan sebagai berikut :
1.
Bagaimana menentukan harga pokok penjualan pada proyek Perumahan Griya
Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
2.
Bagaimana mengetahui perubahan tingkat suku bunga dalam jangka waktu 5
tahun pada investasi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
3.
Bagaimana menentukan nilai titik impas pada proyek Perumahan Griya
Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
1.3.
Maksud dan Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.
Untuk mengetahui harga pokok penjualan pada proyek Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya ?
2.
Mengetahui suatu perubahan tingkat suku bunga dalam jangka waktu 5 tahun pada
investasi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya ?
3.
Untuk mengetahui nilai titik impas pada proyek Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya ?
1.4.
Batasan Permasalahan
Dalam menyusun tugas akhir ini penulis membatasi ruang lingkup
pembahasan agar tidak menyimpang dari perrmasalahan dan mudah dimengerti.
Sesuai dengan judul yang telah dikemukakan sebagai berikut :
1.
Hanya memperhatikan inflasi.
2.
Hanya pada analisa keuangan, harga dan residual value.
3.
Tanpa tinjauan pajak pada cash flow.
4.
Hanya pada perumahan Griya Wonorejo Asri Surabaya tipe 27.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
1.5.
Lokasi Pr oyek
Adapun lokasi proyek dalam penelitian ini Terletak di Jalan Wonorejo Asri
Selatan, Kecamatan Rungkut, Kelurahan Wonorejo, Surabaya.
Gambar 1.1 Lokasi Per umahan Griya Air langga Wonorejo Asri, Surbaya
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1.
Pengertian Real Estate
Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak
hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena real estat adalah hak untuk memiliki
sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Namun di Indonesia,
orang sering mengartikan ‘real estate’ dalam bentuk bangunan yang mewah, megah, dan
hanya dimiliki oleh golongan menengah keatas.
Pengertian ini sebenarnya keliru, karena pada dasarnya, sepetak tanah pun adalah
sebuah real estate. Kekeliruan pengertian tersebut disebabkan karena istilah dan
penamaan ‘real estate’ lebih sering digunakan oleh kalangan pengembang perumahan di
Indonesia,
terhadap
model
dan
jenis
rumah
yang
tergolong
mewah.
Hal inilah yang menyebabkan munculnya pengertian bahwa ‘real estate’ harus selalu
bangunan mewah.
Akan tetapi, istilah ‘real estate’ ini semestinya berlaku untuk segala jenis
kepemilikan tanah, dan berbagai macam bentuk benda yang ada diatasnya.
5
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
2.1.1 Klasifikasi Real Estate
Real Estate dapat dibeda-bedakan berdasarkan fungsi dan tujuannya, real estate
dibagi menjadi empat golongan atau kategori yaitu :
1. Komer sil
Real Estate berjenis komersil memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus kas
dan semua aspek komersilnya. Contoh
:
§ Perkantoran (Office building )
§ Pusat Perbelanjaan (shopping center)
§ Penginapan (hotel and resort)
§ Rumah – toko (shophouse)
2. Per umahan
Real Estate jenis ini memiliki tujuan utama untuk di huni. Dalam kenyataannya
banyak diketemukan sebagai kegiatan atau sarana komersil. Namun karena kebutuhan
akan tempat hunian lebih bersifat primer selain kebutuhan pokok lainnya, maka jenis ini
tidak digolongkan kedalam jenis komersil. Contoh :
§ Rumah / Komplek Perumahan (residential estate)
§ Rumah Susun ( condominium )
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
3.
Industri
Real estate dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau
perakitan barang-barang, baik melalui peralatan mekanik maupun manual dengan
melibatkan tenaga kerja. Contoh :
§ Kawasan Industri (Industrial estate)
§ Bangunan pabrik siap pakai ( standard factory buildings )
§ Gudang ( warehouse )
4.
Fasilitas Umum
Biasanya jenis ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan sarana masyarakat
yang saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukan bagi anggotanya
saja. Contoh :
§ Sekolah dan Universitas (school and universitas)
§ Tempat Beribadah ( religious places)
§ Sarana Olahraga ( sport club)
§ Rumah sakit ( hospital)
§ Tempat rekreasi (recreation places)
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
2.2. Investasi
Investasi mempunyai beberapa definisi, berikut adalah definisi dari investasi :
A. Kegiatan yang dilangsungkan dengan memanfaatkan kas pada masa sekarang
ini, dengan tujuan untuk menghasilkan barang di masa yang akan datang.
(James C Van Horn 1981)
B. Aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk
dipakai mengadakan barang. Dari modal tersebut akan dihasilkan aliran
produk. (Fitz Gerald 1978)
C. Suatu Aktiva yang digunakan perusahaan untuk pertumbuhan kekayaan
melalui distribusi hasil investasi (seperti bunga, royalti, deviden dan uang
sewa). Untuk apresiasi nilai investasi atau manfaat yang diproleh melalui
hubungan perdagangan. (Standart Akuntasi Keuangann PSAK No 13).
2.2.1. Manfaat Investasi
manfaat yang bisa diperoleh dari investasi adalah penyerapan tenaga kerja,
peningkatan output yang dihasilkan, penghematan devisa ataupun penambahan devisa,
dan lain sebagainya.
Apabila kegiatan investasi meningkat, maka kegiatan ekonomi pun ikut terpacu
pula. Tentu saja apabila kegiatan investasi ini merupakan investasi yang sehat, arti
sebenarnya secara ekonomis menguntungkan. Bukan kegiatan investasi yang nampaknya
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
“menguntungkan”, tetapi sebenarnya mendapatkan berbagai fasilitas, sehingga tidak
sehat bagi perekonomian Negara tersebut.
2.2.2. Metode Evaluasi Investasi
1.
Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) didefinisikan sebagai metode dimana Net
Cash Flow di masa depan didiskontokan menjadi nilai sekarang dengan
menggunakan suku bunga tertentu (biaya modal) dikurangi dengan biaya
investasi awal.
NPV dapat dihitung dengan perumusan sebagai berikut :
Rumus NPV =
(
)
+
(
)
+
+
(
)
– OI ………………………………(2.1)
Keterangan :
CF1, CF2, CFn = Cash Flow tahun ke 1, 2 hingga ke-n
i = Cost Of Capital / Interst Rate / Required Rate Or Return
n = Umur Proyek (dalam tahun)
OI = Original Investment Proyek dinyatakan layak bila NPV > 0,
dan jika NPV = 0. Jika NPV < 0 berarti proyek ditolak, artinya ada penggunaan
lain dari modal yang lebih menguntungkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
2.
Internal Rate of Return (IRR)
IRR didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang dihasilkan oleh suatu investasi
pada saat nilai sekarang dari net cash flow di masa depan sama dengan biaya
investasi awal atau IRR adalah discount rate yang membuat NPV investasi sama
dengan nol.
Untuk menentukan tingkat suku bunga yang ideal dapat digunakan rumus sebagai
berikut :
IRR = DFP +
(
(
)
)
(
−
)
…………………………….(2.2)
Keterangan :
DFP = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang positif.
DFN = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang negatif.
PVP = Present value positif.
PVN = Present value negatif.
3.
Benefit Cost Ratio (BCR)
Apabila telah
kita peroleh
NPV positif, langkah selanjutnya adalah
membandingkan total gross benefit discounted (B) selama umur ekonomis
proyek tersebut, dengan total cost discounted (C) selama umur ekonomis proyek
tersebut.
Benefit Cost Ratio (B/C R) =
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
……………………...(2.3)
11
4.
Payback Period
Payback period adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
nilai investasi ekonomi melalui permintaan-permintaan yang dihasilkan oleh
pembangunan pada proyek. Dengan demikian payback period ini mengukur rapidity
kembalinya dana investasi bukan mengukur profitability.
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya berbeda :
Payback Period = n +
1
………………………………………...(2.4)
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya sama :
Payback Period = n +
1
………………………….(2.5)
Keterangan :
n = Tahun terakhir dimana jumlah cash flow masih belum bisa
menutup original investment
a = Jumlah original investment
b = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n
c = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n+1
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi pembangunan akan
diterima jika payback period yang dihasilkan lebih kecil dari yang diisyaratkan.
Sebaliknya, jika payback period yang dihasilkan lebih besar dari yang diisyaratkan,
maka usulan proyek tersebut ditolak. Jika usulan proyek tersebut lebih dari satu,
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
maka yang dipilih adalah usulan proyek dengan hasil payback period yang paling
kecil.
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena
itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan
sebagainya). Kalau periode payback ini lebih pendek daripada yang diisyaratkan,
maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek ditolak.
Karena metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka dasar
yang dipergunakan adalah aliran kas, bukan laba. (Suad Husnan, Suwarsono M,
2000).
2.2.3. Investasi Per umahan
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Pemukiman)
Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan
kehidupannya. Disamping itu, rumah juga merupakan tempat berlangsungnya proses
sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan
yang berlaku didalam suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148).
Investasi perumahan diperlukan biaya untuk pengembangan lahan/tanah yang
ada menjadi suatu lingkungan perumahan/hunian yang siap jual. Biaya ini antara lain
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
digunakan untuk mempersiapkan lahan, membangun prasarana, membangun rumah dan
sebagainya.
Biaya-biaya tersebut biasanya dibagi atas dua kelompok, yakni: kelompok biaya
untuk pengembangan lahan/tanah yang akan menentukan harga jual tanah dan biaya
pengembangan rumah/bangunan yang akan menentukan harga jual bangunan (Toto
Avianto, 1998).
Harga jual tanah dan harga jual bangunan merupakan komponen utama dalam
menentukan harga jual produk, disamping komponen biaya akta notaris dan komponen
biaya pajak.
2.3. Tanah Untuk Per umahan
Pertumbuhan penduduk di wilayah perkotaan sangatlah pesat, maka kebutuhan
akan perumahan dengan segala sarana dan prasrananya juga meningkat. Hal ini dengan
sendirinya akan mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah untuk perumahan
lebih besar. Banyak negara dihadapkan pada berbagai kendala dalam pengadaan tanah
untuk perumahan. Selain karena kian langka dan mahalnya harga tanah, juga terbatasnya
kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan pengendalian pertanahan, sehingga
setiap negara punya ukuran yang berbeda dalam kebutuhan tanah untuk perumahan.
Kriteria kebutuhan tanah (luas kapling) untuk perwujudan hunian adalah :
•
Rumah Sederhana
:
54 -200 m2
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
•
Rumah Menengah
:
200 – 600 m2
•
Rumah Mewah
:
600 – 2000 m2
Masalah pertanahan merupakan masalah-masalah yang kompleks, rumit dan
sensitif yang banyak dihadapi banyak negara. Permasalahan akan terus timbul manakala
perundangan dan pemerintahan yang berkuasa tidak mengakomodir tuntutan dan
harapan masyarakat yang terus berkembang. (Budi Santoso 2000)
2.4. Titik Impas (Break Event Point)
Break Even Point adalah suatu keadaan dimana perusahaan dalam operasinya
tidak memperoleh laba dan juga tidak menderita kerugian atau dengan kata lain total
biaya sama dengan total penjualan sehingga tidak ada laba dan tidak ada rugi. Hal ini
bisa terjadi apabila perusahaan di dalam operasinya menggunakan biaya tetap dan biaya
variabel, dan volume penjualannya hanya cukup menutupi biaya tetap dan biaya
variabel. Apabila penjualan hanya cukup menutupi biaya variabel dan sebagian biaya
tetap, maka perusahaan menderita kerugian. Sebaliknya, perusahaan akan memperoleh
keuntungan, apabila penjualan melebihi biaya variabel dan biaya tetap yang harus
dikeluarkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
Salah satu tujuan perusahaan adalah mencapai laba atau keuntungan sesuai
dengan pertumbuhan perusahaan. Untuk mencapai laba yang semaksimal mungkin dapat
dilakukan dengan tiga langkah sebagai berikut, yaitu :
1. Menekan biaya produksi maupun biaya operasional serendah-rendahnya dengan
mempertahankan tingkat harga, kualitas dan kuantitas.
2. Menentukan harga dengan sedemikian rupa sesuai dengan laba yang
dikehendaki.
3. Meningkatkan volume kegiatan semaksimal mungkin.
Secara umum analisa titik impas dapat memberikan informasi bagaimanakah
pola hubungan antara volume penjualan, biaya dan tingkat pengembalian modal yang
akan diperoleh pada waktu tertentu.
2.5.
Analisa Sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil
analisis proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya atau benefit. (Ferguson 1975) Dalam analisis sensitivitas setiap
kemungkinan itu harus dicoba yang berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisa
kembali, karena analisa proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung
banyak ketidak pastian tentang apa yang akan terjadi di waktu yang akan datang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
2.6.
Pengertian Harga Pokok
Harga pokok adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk
sampai produk tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan adalah
bahan mentah, upah langsung dan biaya overhead, barang yang belum terjual disimpan
sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditunjukan sebagai aktiva.
Bila barang itu dijual, maka harga pokoknya menjadi beban dalam bentuk harga pokok
penjualan. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang melekat pada produk.
2.6.1. Harga Pokok Pengembangan Tanah (HPPT)
HPPT adalah harga dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
tanah dari produk perumahan. HPPT diperoleh dari seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk mengembangkan suatu lahan kosong menjadi lahan siap bangun, dibagi dengan
lahan yang dapat dijual atau (kavling efektif).
Seluruh Biaya Pengembangan Lahan
HPPT =
Kavling Efektif
Kavling efektif dapat dihitung dari gambar site-plan (rancana tapak) yang resmi.
Apabila ternyata belum ada site-plan yang telah disetujui oleh pihak Pemda, maka
kavling efektif dihitung 40% dari luas tanah yang dikembangkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
HPPT yang diperoleh ini masih merupakan harga dasar per meter persegi tanah
kavling, sehingga untuk penentuan harga jual produk, HPPT anatar lain :
1.
Pengadaan lahan/tanah, merupakan biaya untuk mendapatkan lahan/tanah dan
pembebasan tanah maupun kerja sama dengan pemilik.
2.
Perizinan, merupakan biaya untuk mendapatkan perizinan pengembangan tanah
perizinan yang diperlukan antara lain, izin prinsip, izin lokasi, SIPPT, advis
planning/site planning, IMB global dan sertifikat.
3.
Pematangan tanah, merupakan biaya yang diperlukan guna pematangan tanah, dari
tanah mentah menjadi tanah siap bangun yang meliputi biaya cut dan fill.
4.
Sarana dan prasarana, merupakan biaya yang diperlukan guna pembuatan seperti
jalan utama, jalan masuk, jalan lingkungan, saluran utama/linkungan, goronggorong, jembatan, taman dan sebagainya.
5.
Utilitas, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasangan saluran listrik dan
penerangan jalan umum (PJU), saluran air bersih, saluran telpon dan sebagainya.
6.
Fasos dan fasum, merupakan biaya yang diperlukan guna pembangunan sarana olah
raga, sarana pendidikan, masjid, gereja, pasar, dan sebagainya.
7.
Biaya marketing, merupakan biaya yang diperlukan guna pemasaran dan promosi
dari suatu produk.
8.
Biaya Opoerasional, merupakan biaya overhead dari perusahaan yang harus
diperhitungkan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
2.6.2. Harga Pokok Perkembangan Bangunan (HPPB)
HPPB adalah dasar yang dipakai untuk menghitung komponen harga jual
bangunan dari produk perumahan. HPPB diperoleh dari seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk membangun rumah beserta perizinannya, dibagi dengan luas bangunan.
Seluruh Biaya Pembangunan Rumah
HPPB =
Luas Bangunan
Komponen biaya dari HPPB antara lain:
1. pembangunan rumah, merupakan biaya pelaksanaan rumah dari tipe yang
direncanakan untuk dijual.
2. Pemecahan IMB, merupakan biaya pemecahan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dari tiap kavling yang ada.
3. Daya listrik, merupakan biaya pemasangan daya listrik untuk masing-masing rumah.
4. Telpon dan air bersih, merupakan biaya penyambungan dari telpon dan air bersih
untuk masing-masing rumah, bila fasilitas tersebut dapat dimungkinkan untuk lokasi
yang ada.
5. Taman rumah, merupakan biaya dari kelengkapan produk rumah, meskipun fasilitas
ini tidak mutlak.
Perhitungan HPPB ini didasarkan
atas tipe rumah yang ada sehingga ada
kemungkinan terjadinya HPPB yang berlainan dalam
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
satu lokasi. Apabila terjadi
19
demikian, maka penentuan HPPB yang dipakai sebagai dasar pertimbangan harga jual
adalah:
a.
Untuk perumahan menengah kebawah (RS/RSS) dipakai HPPB yang tertinggi.
b.
Untuk perumahan menengah ke atas (mewah) semua HPPB yang ada dipakai,
mengingat bahwa masing-masing tipe rumah harganya dapat berlainan.
2.6.3. Penentuan Harga J ual Pr oduk
Dalam menentukan harga jual perumahan, maka komponen yang berperan
adalah harga tanah dan harga bangunan, sehingga harga jual produk rumah
diperhitungkan seperti sebagai berikut:
Harga Jual
= Harga tanah + Harga bangunan + Biaya administrasi + Pajak
Dimana komponen harga yang terkait meliputi:
Harga tanah
= HPPT + keuntungan
Harga bangunan
= HPPB + keuntungan
Biaya administrasi
= biaya notaris dll.
Komponrn pajak
= PPn, PPh, dll.
Untuk harga jual produk perumahan mewah yang didapatkan ini masih harus
diperhitungkan dengan harga jual produk sejenis yang ada di likngkungan lokasi sebagai
kompetitor/pesaing.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
2.7.
Residual Value
residual value yaitu perkiraan nilai suatu asset pada akhir umurnya. Biasanya
merupakan pengurangan nilai jual asset tersebut dengan biaya yang diperlukan untuk
memindahkannya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1
Alur Penelitian
Metodologi penelitian berisi tahapan aktifitas yang dilakukan dalam melakukan
penelitian mulai dari tahap awal sampai selesai. Penelitian adalah rangkaian suatu proses
yang berurutan dan saling terkait atau saling berhubungan satu sama lain secara
sistematis. Tahapan penelitian dapat dikelompokkan sepeti dibawah ini:
1.
Pendahuluan
Terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian dan studi literatur
maupun studi lapangan. Studi literatur dilakukan guna mencari konsep dan teori
yang mendukukng pengembilan keputusan suatu penelitian. Studi lapangan
dilakukan guna mendapatkan informasi yang berkaitan langsung pada obyek
penelitian.
2.
Pengumpulan Data
Pengumpulan dan seleksi data baik berupa data primer atau hasil analisa langsung
dilapangan maupun data sekunder atau data yang didapatkan dari instansi yang
terkait. Data yang diperoleh harus disesuaikan dengan studi literatur yang ada
sehingga faktor-faktor yang ada dapat mendukung suatu pengambilan keputusan
penelitian dan harus memenuhi syarat validasi.
21
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
3.
Pengolahan Data
Pengolahan data dilakukan dengan mengidentifikasi dan memverifikasi data yang
terkait dengan wilayah serta melakukan peninjauan terhadap karakteristik fisik
obyek studi.
4.
Analisa dan Perhitungan
Perhitungan analisa investasi guna mengetahui kelayakan harga pokok penjualan
terhadap harga penjualan yang sesuai dengan harga pasar.
5.
Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan merangkum seluruh hasil penelitian yang telah dilakukan dan diberikan
pula suatu saran dan rekomendasi terhadap hasil penelitian guna pengembangan
lebih lanjut.
3.2.
Defeinisi Penelitian
Penelitian merupakan proses untuk mengetahui hal tertentu dan berkembang
menjadi gagasan , teori, konsep, pemilihan metode yang sesuai. Sebagai hasil akhirnya
adalah gagasan dan teori baru. Hal yang sangat penting bagi penelitian adalah adanya
minat dan rasa ingin untuk mengetahui masalah suatu objek yang diteliti.
Metodologi
penelitian
adalah
cara
untuk
melakukan
sesuatu
dengan
menggunakan pikiran secara seksama untuk mencari, mencatat, merumuskan dan
menganalisa hingga mencapai tujuan. Dalam melakukan suatu penelitian dapat
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
menggunakan berbagai metode dan rancangan penelitian serta berbabagai alternatif
yangn mungkin digunakan.
Fokus penulis melakukan penalitian mengenai pengalokasian biaya pemakaian
tanah, biaya konstruksi dan biaya prasarana sebagai pembebanan harga pokok penjualan
dan perhitungan nilai titik impas (Break Even Point) dengan mempertimbangkan (
Residual Value) pada Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri Surabaya.
Penelitian mengenai perhitungan harga pokok penjualan merupakan nilai titik
impas pada perusahaan real estate telah banyak dilakukan oleh peneliti terdahulu. Tetapi
banyak investor yang mengabaikan residual value terhadap investasi housing estate.
3.3.
Sumber Data
Data yang digunakan oleh penulis dalam melakukan penelitian ini adalah data
Sekunder, yaitu merupakan data yang diperoleh langsung dari perusahaan atau pihak
yang bersangkutan. Jenis data yang diperoleh adalah data kualitatif yaitu dari hasil
wawancara dengan pihak yang bersangkutan, berupa penjelasan atau keteranganketerangan baik yang tertulis maupun lisan. Sedangkan data kuantitatif yang diperoleh
yaitu berupa data terukur dari pembiayaan pemakaian tanah, pembiayaan bangunan dan
pembiayaan sarana prasarana.
3.4.
Metode Pengumpulan dan Pengolahan Data
1. Survei
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
Metode ini dilakukan dengan cara mendatangi objek penelitian dengan
tujuan untuk mengetahui dan mendapatkan gambaran mengenai informasi
secara umum dan khusus yang dapat digunakan sebagai masukan dalam
penulisan skripsi ini.
2. Studi Kepustakaan
Metode ini dilakukan dengan cara mempelajari dan mengumpulkan
literatur-literatur yang berisi konsep dasar dan teori-teori yang
berhubungan dengan masalah yang akan dibahas untuk dijadikan
landasan teori.
3.5.
Teknis Analisis
Berdasarkan data-data yang diperoleh penulis, analisa yang dilakukan penulis
dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Mengumpulkan data-data Sekunder perumahan Perumahan Griya Airlangga
Wonorejo Asri, Surabaya.
2. Memeriksa unsur-unsur biaya yang membebankan pada perhitungan harga
pokok produksi Perumahan Griya Airlangga Wonorejo Asri, Surabaya.
3. Menentukan perhitungan harga pokok penjualan (HPP) yang wajar.
4. Menentukan nilai titik impas pada Perumahan Griya Airlangga Wonorejo
Asri Surabaya
Setelah itu dapat menentukan laba/rugi dari proyek
perumahan tersebut.
5. Menganalisis dan menyimpulkan serta memberikan saran yang diperlukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
Gambar 3.1. Flowchart
M ULAI
STUDI PUSTAKA
PENGUM PULAN DATA
Data Primer
Data Sekunder
Analisa Perhit ungan
Biaya
Biaya
Biaya
pengadaan
Pengembangan
dan Prasarana:
Sarana
Biaya
Biaya
Biaya
Perijinan:
Konstruksi:
Operasional :
lahan:
Biaya Konversi t hd unit rumah
Analisa Sensit ivitas : BCR, NPV, IRR
Break Event Point
Residual Value
Kesimpulan
Selesai
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB IV
ANALISA DATA
4.1.
Perhitungan Harga Pokok Penjualan
Perusahaan pengembang (developer) properti seperti perumahan, dapat
menentukan harga pokok produksinya dengan menghitung biaya-biaya yang
meliputi biaya pengadaan lahan, biaya pembangunan / konstruksi dan biaya-biaya
oprasional pengembang..
Saat ini lahan yang berukuran 4550 m2 telah dibangun 34 unit hunian tipe 27/84
beserta taman bermain. pembangunan perumahan ini dilaksanakan secara langsung.
Pematangan tanah keseluruhan lahan dilakukan pada Pertengahan tahun 2007,
Pembangunan dilakukan secara bertahap dan awal pembangunan dilaksanakan pada
awal tahun 2009 berakhir pada pertengahan tahun 2011.
Berdasarkan hasil penelitian dilapangan didapatkan informasi mengenai
kebijaksanaan cara perhitungan harga pokok penjualan sebagai berikut :
4.1.1.
Perhitungan Harga Pokok Tanah
Pemakaian tanah dihitung dari luas tanah yang diperuntukan untuk perumahan
ditambah dengan beban tanah yang dipakai untuk fasilitas umum, seperti jalan dan
fasilitas umum lainnya.
26
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Perhitungan harga pokok tanah dihitung berdasarkan harga pasar tanah mentah
ditambah dengan harga satuan pematangan tanah serta biaya perijinan dan biaya
overhead lainnya. Harga pengadaan tanah sesuai dengan biaya perolehannya dapat
dilihat pada tabel 4.1. sebesar Rp 220.000,-/m2 (2006) dan biaya pematangan tanah
sebesar Rp 8,000 ,-/m2 (2007).
Tabel 4.1 Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah Tahun 2006
Keterangan
Harga/m 2
Pengadaan tanah
Rp 220,000
Pematangan Tanah
Rp 7,272.73
Sumber : Data sekunder
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah
Pada harga pokok tanah, akan diberikan tambahan nilai harga pokok tanah
dengan menambahkan biaya inflasi yang terjadi selama tahun 2007. Tingkat inflasi
yang dipakai selama tahun pembangunan sebesar 10 % per tahun. Adapun harga
pokok tanah setelah di evaluasi dapat dilihat pada tabel. 4.2.
(Lihat Tabel 4.1)
Compound amount factor
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Keterangan :
• i = inflasi 10%
• n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah Tahun 2007
Luas m2
Harga/m 2
Pengadaan Lahan
4550
Rp 242,000
Rp 1,101,000,000
Pematangan Lahan
4550
Rp 8,000
Rp 36,400,000.00
Keterangan
%
Harga perolehan tanah
Notaris dan Perijinan
5
Rp 55,055,000
Overhead
5
Rp 55,055,000
Total
Harga/m 2
Rp 1,247,610,000.00
Harga Pokok
Sumber : perhitungan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp 274,200.00
29
•
Harga /m2 Pengadaan lahan th 2007
= Harga /m 2 Pengadaan lahan th.2007 x Compound amount factor
= Rp 220,000 x 1.1
= Rp 242,000
•
Harga /m2 pematangan tanah th 2007
= Harga /m 2 Pematangan Tanah th.2007
= Rp 7,272.73 x 1.1
= Rp 8,000
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2007
= Harga perolehan tanah : Luas Pengdaan Tanah
= Rp1,247,610,000.00 : 4550
= Rp 274,200
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2008
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.21
= Rp 331,782
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2009
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.331
= Rp 364,960.2
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2010
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.4641
= Rp 401,456.22
•
Harga pokok Tanah / m2 tahun 2011
= Harga perolehan tanah x Compound amount factor
= Rp 274,200 x 1.6105
= Rp 441,599.1
4.2.
Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan
Biaya konstruksi / pembangunan dihitung berdasarkan jumlah biaya konstruksi
bangunan yang direalisasikan untuk tiap unit perumahan. Biaya konstruksi bangunan
dihitung berdasarkan jenis-jenis pekerjaan yang dilakukan dalam pembangunan tersebut.
Biaya konstruksi bangunan tersebut dapat dilihat pada rencana anggaran yang telah
dibuat pada tahun 2009 (Tabel 4.3).
Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Konstruksi (2009)
Biaya Konstruksi/ m²
Keterangan
Biaya Konst ruksi/ m²
Unit Pembangunan
Tipe
Bangunan dalam Pelaksanaan
27
1 Lantai
Rp 2,519,945
Sumber : Data Sekunder
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rp 2,519,945
31
4.2.1. Evaluasi Biaya Konstr uksi
Pada biaya konstruksi akan diberikan tambahan nilai biaya konstruksi dengan
menambahkam inflasi yang terjadi selama tahun 2009 ke biaya konstruksi pertahun nya.
Tingkat inflasi yang akan digunakan adalah 10% pertahun. Penambahan nilai akibat
inflasi pada biaya konstruksi dihitung selama masa pekerjaan konstruksi. Perhitungan
evaluasi dapat dilihat pada tabel 4.4 – 4.7 (Lihat tabel 4.3).
Compound amount factor
Compound interest factor : 10%
Rumus = (1 + i)n
Keterangan :
•
i = inflasi 10%
•
n = tahun ke
Tahun ke 1 : 1,1000
Tahun ke 2 : 1,2100
Tahun ke 3 : 1,3310
Tahun ke 4 : 1,4641
Tahun ke 5 : 1,6105
Tahun ke 6 : 1,7716
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Tabel 4.4. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2009
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
27
Ket erangan
Unit Pem bangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
14
Rp 2,570,344
1
Lant ai
Rp 971,590,158
Unit
14
Rp 971,590,158
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lantai
Total
Rp 971,590,158
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2009
Konstuksi 2009)
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 ) + jasa perancangan 1%(Biaya
Untuk 1 lantai
= (Rp 2,519,945) + 1% (Rp. 2,519,945) + 1% (Rp. 2,519,945)
= Rp. 2,570,344
Biaya pembangunan type 27/84
Sebanyak 14 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2009 x luas lantai x jumlah unit
= Rp 2,570,344 x 27 x 14
= Rp 971,590,158
32
`
Tabel 4.5. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2010
Inflasi 10%
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
Ket erangan
27
Unit Pem bangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
14
Rp 2,827,378
1
Lant ai
Rp 1,068,749,174
Unit
14
Rp 1,068,749,174
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lantai
Total
Rp 1,068,749,174
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2010
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF ) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF ) + jasa perancangan 1%
(Biaya Konstuksi 2009 x CAF)
Untuk 1 lantai
= (Rp 2,519,945 x 1.1) + 1% (Rp. 2,519,945 x 1.1) + 1% (Rp. 2,519,945 x 1.1)
= Rp. 2,827,378
Biaya pembangunan type 27/84
Sebanyak 14 unit
= Biaya konstruksi/m2 th 2009 x luas lantai x jumlah unit
= Rp 2,827,378 x 27 x 14
= Rp 1,068,749,174
33
Tabel 4.6. Evaluasi biaya konstr uksi tahun 2011
Inflasi 10%
Biaya Konst ruksi/ m²
Tipe
27
Keterangan
Unit Pembangunan
Bangunan dalam Pelaksanaan
Tot al
Total Biaya
6
Rp 3,110,116
1
Lantai
Rp 503,838,896
Unit
6
Rp 503,838,896
Termasuk (IM B 1% dan Jasa
Perancangan 1%) Per lant ai
Tot al
Rp 503,838,896
Sumber : Perhitungan
Biaya Konstruksi /m2 tahun 2011
= (Biaya konstruksi/m2 tahun 2009 x CAF ) + IMB 1% (biaya konstruksi thn 2009 x CAF ) + jasa perancangan 1%