15
2.1.4. Kriteria Lokasi Rumah Susun
Rumah susun merupakan suatu kompleks perumahan. Perencanaan dan pembangunan lingkungan perumahan harus selalu mempertimbangkan
kriteria dasar lokasi, yaitu: • Strategis.
• Mudah dalam waktu singkat mencapai pusat-pusat aktivitas atau tempat kerja dan pusat pelayanan yang lebih luas.
• Mempunyai aksesibilitas yang baik menuju transportasi umum. • Berada di daerah yang memberikan keseimbangan sosial, keserasian,
dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya. • Memberikan kesempatan untuk dapat membina individu dan keluarga
serta jaminan dari segala bahaya.
2.1.5. Pola Kepemilikan Hunian Rumah Susun
Pola hunian dalam rumah susun ada 2 macam
7
:
2.1.5.1. Sistem Sewa Sistem sewa berkembang di daerah pemukiman di sekitar
pusat kota, baik itu di perkampungan maupun di daerah lainnya. Biasanya rumah-rumah yang berkembang di pusat kota yang
berdekatan di tempat kerja. Pembangunan rumah susun dengan sistem sewa ini merupakan alternatif penyediaan perumahan bagi masyarakat
golongan berpenghasilan rendah.
7
Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991.
16 Membangun rumah susun sewa untuk masyarakat golongan
berpenghasilan rendah mempunyai beberapa sasaran, yaitu
8
• Untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki pekerjaan dan berpendapatan yang tetap, yaitu yang sulit
mendapatkan KPR karena persyaratan bank tidak dapat terpenuhi.
• Masyarakat yang tinggal tidak menetap sementara karena pekerjaannya. Kalaupun mereka dapat memperoleh KPR,
mungkin akan sulit untuk menempati kalau mereka harus berpindah tugas lagi.
• Masyarakat yang belum mendapat kesempatan memiliki rumah yang dibangun oleh PERUMNAS atau membangun
sendiri. • Bagi mereka yang baru berumah tangga dan belum mampu
membeli rumah.
2.1.5.2. Sistem Kepemilikan
Apabila penghuni rumah adalah pemilik, maka kita sebut rumah tersebut adalah hak milik. Pemilikan dapat ditempuh melalui
pembelian secara tunai atau secara sewa beli dari memanfaatkan KPR. Sistem pemilikan ini lazimnya diterapkan pengadaan rumah di daerah
pinggiran kota, baik bagi masyarakat golongan ekonomi menengah
8
Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991.
17 maupun rendah. Pertimbangannya adalah harga tanah di pinggiran
kota belum tinggi, sehingga harga rumahnya masih terjangkau oleh golongan yang dituju.
Dalam Undang-Undang Rumah Susun No. 16 Tahun 1985, ditetapkan kepastian hukum untuk hak pemilikan perseorangan atas
satuan rumah susun yang digunakan sacara terpisah, hak bersama atas benda bersama dan hak bersama atas tanah. Undang-undang ini
dengan jelas memberikan kemungkinan pemilikan bagian-bagian dari rumah susun secara perseorangan, berdasarkan bukti pemilikan
berupa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Sebagai akibat adanya sertifikat hak milik, dalam banyak hal pemilik rumah susun
dapat memperlakukan bagian rumah susunnya sebagaimana ia dapat memperlakukan rumah biasa
9
. Pada sistem kepemilikan rumah susun ini, dikenal juga istilah
condominium. Sistem condominium merupakan suatu sistem kepemilikan bersama yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-
masing merupakan satuan yang digunakan yang digunakan secara terpisah.
Condominium juga berkembang sebagai “sistem pembangunan rumah susun atau rumah bertingkat” karena
mewajibkan kepada developer untuk mengadakan pemisahan hak dari masing-masing satuan yang dilaksanakan dengan pembuatan akta.
Pemisahan yang mengandung nilai perbandingan proposional, akan
9
Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991.
18 dipergunakan sebagai dasar penerbitan sertifikat hak milik atas satuan
yang bersangkutan. Upaya pembangunan rumah susun dengan sistem
condominium adalah merupakan pemecahan secara konsepsional untuk jangka panjang. Hal ini mengingat terbatasnya tanah yang
tersedia terutama di kota-kota besar. Karena itu patut dikembangkan pemanfaatan tanah kepunyaan bersama atau penggunaan tanah secara
kolektif untuk mendirikan gedung atau perumahan yang dapat dimiliki scara terpisah, dijual, disewakan dan dihipotikkan. Upaya tersebut
untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia yang bersifat perorangan atau sebagai individu, juga ditujukan untuk mewujudkan pemukiman
yang fungsional bagi kelompok-kelompok manusia dalam suatu wilayah sebagi kesatuan masyarakat hukum, yang dilengkapi dengan
prasarana lingkungan dan berbagai fasilitas perkotaan
10
. Bentuk condominium yang diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi
bawah pada umumnya berjenis simplex. Tipe
bangunan simplex memiliki kriteria sebagi berikut :
• Satu unit hunian oleh satu lantai, dalam satu lantai ini juga terdiri dari beberapa unit hunian.
• Merupakan bentuk yang paling sederhana dan paling ekonomis.
10
Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991.
19
Gambar 2.1. Bangunan Simplex
Sumber : Joseph de Chiara Manual of Housing Planning and Design Criteria New Jersey, 1975
2.1.6. Kendala dan Permasalahan yang Timbul dalam Rumah Susun Rumah susun sangat berperan dalam meningkatkan daya guna tanah
di kotamadya Yogyakarta yang mempunyai penduduk satu juta jiwa bahkan lebih. Rumah susun dibangun dalam berbagai macam tipe yang sesuai dengan
kebutuhan penghuninya. Misalnya, rumah susun mewah apartemen untuk masyarakat golongan ekonomi atas, rumah susun menengah untuk
masyarakat golongan ekonomi menengah dan rumah susun sederhana untuk masyarakat golongan ekonomi bawah. Dalam membangun rumah susun
untuk masyarakat golongan ekonomi bawah ini, masih menghadapi berbagai macam kendala.
Beberapa kendala dalam pembangunan rumah susun untuk masyarakat golongan ekonomi bawah ialah antara lain
11
: • Masyarakat golongan berpenghasilan rendah belum terbiasa tinggal di
rumah susun. Rumah susun memiliki berbagai keterbatasan, yaitu
11
Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991.
20 keterbatasan fisik rumah ataupun keterbatasan lain berupa peraturan-
peraturan yang harus dipatuhi. • Biaya pembangunan rumah susun lebih mahal apabila dibandingkan
dengan biaya pembangunan rumah tidak bersuusn. • Masyarakat golongan berpenghasilan rendah belum mampu untuk
tinggal di rumah susun, karena tinggal di rumah susun itu ada berbagai kewajiban, misalnya memelihara bagian bersama dan benda
bersama secara proposional yang biayanya tidak sedikit, yang harus dipenuhi.
Selain kendala yang bersifat sosial, terdapat juga beberapa persoalan teknis dalam pembangunan rumah susun ini, antara lain
12
: • Tempat bermain dan rekreasi
Khususnya bagi anak-anak yang masih perlu diawasi dan para remaja, harus ada tempat bermain dan berolahraga di dekat rumah.
• Kegaduhan
Oleh karena adanya kepadatan penduduk dan kepadatan penghuni yang tinggi, kegaduhan akan mengurangi kenyamanan hidup penghuni
rumah susun. Untuk mengurangi gangguan suara dari tetangga kiri-kanan dan atas-bawah, perlu dipikirkan penggunaan bahan bangunan yang dapat
memberikan isolasi suara yang optimal.
• Kebebasan penghuni Kebebasan penghuni akan berkurang dengan bertambahnya
kepadatan penghuninya, antara lain terdengarnya percakapan keluarga
12
Budiharjo, Ir. Eko, Sejumlah Masalah Pemukiman Kota, Alumni, Bandung.
21 tetangga dan terlihatnya gerak-gerik penghuni unit rumah lain yang
berdekatan. Oleh karena itu, tata letak ruangan-ruangan dalam masing-masing unit rumah di rumah susun harus direncanakan dengan
baik. • Tempat menjemur pakaian
Kebiasaan ibu-ibu
rumah tangga di Indonesia untuk
memanfaatkan panas matahari untuk menjemur pakaian sukar diubah meskipun ada peralatan modern untuk mengeringkan cucian tanpa
panas matahari. Untuk memenuhi kebutuhan para ibu-ibu harus disediakan tempat, baik di dalam maupun di luar rumah.
• Tempat parkir kendaraan bermotor Di samping tempat untuk parkir mobil harus disediakan pula
tempat untuk menyimpan sepeda dan sepeda motor. Letak tempat itu tidak boleh berjauhan dari rumah pemilik kendaraan supaya kendaraan
tidak disimpan di dalam rumah atau di ruangan tangga bangunan. • Pembuangan sampah
Sampah yang berasal dari tiap rumah dibuang ke bawah melalui sebuah terowongan vertikal yang khusus untuk itu. Ukuran
terowongan itu harus cukup besar supaya tidak terjadi penyumbatan oleh barang yang besar yang sebenarnya tidak boleh dibuang melalui
terowongan sampah, seperti peti, kotak, alat rumah tangga dan sebagainya.
22 Untuk menghindarkan timbulnya bau busuk dari sampah,
barang dan bahan yang mudah membusuk seperti sayuran, buah- buahan, makanan dan sebagainya harus dikumpulkan dalam sebuah
kantong plastik yang harus disediakan untuk itu. Di bawah terowongan sampah itu ada bak penampungan yang harus
dikosongkan setiap hari untuk menghindarkan bak sampah itu menjadi sarang tikus, lalat dan binatang lain yang dapat membahayakan
kesehatan penghuni rumah susun. • Perubahan kebiasaan hidup
Yang paling menyulitkan penghuni rumah susun adalah perubahan kebiasaan hidup yang untuk para ibu sudah mendarah-
daging, seperti memasak, mencuci pakaian dan membersihkan rumah. Orang yang berdiam di tingkat atas juga malas dan tidak suka
keluar rumah lagi. Oleh karena itu, perlu ada rekreasi lain untuk keluarga, untuk memberikan bimbingan dan penerangan kepada
penghuni baru, harus ada pekerja-pekerja sosial yang khusus dididik untuk pekerjaan itu.
2.2. Preseden Rumah Susun