Sistem Sewa Sistem sewa berkembang di daerah pemukiman di sekitar Sistem Kepemilikan

15

2.1.4. Kriteria Lokasi Rumah Susun

Rumah susun merupakan suatu kompleks perumahan. Perencanaan dan pembangunan lingkungan perumahan harus selalu mempertimbangkan kriteria dasar lokasi, yaitu: • Strategis. • Mudah dalam waktu singkat mencapai pusat-pusat aktivitas atau tempat kerja dan pusat pelayanan yang lebih luas. • Mempunyai aksesibilitas yang baik menuju transportasi umum. • Berada di daerah yang memberikan keseimbangan sosial, keserasian, dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya. • Memberikan kesempatan untuk dapat membina individu dan keluarga serta jaminan dari segala bahaya.

2.1.5. Pola Kepemilikan Hunian Rumah Susun

Pola hunian dalam rumah susun ada 2 macam 7 :

2.1.5.1. Sistem Sewa Sistem sewa berkembang di daerah pemukiman di sekitar

pusat kota, baik itu di perkampungan maupun di daerah lainnya. Biasanya rumah-rumah yang berkembang di pusat kota yang berdekatan di tempat kerja. Pembangunan rumah susun dengan sistem sewa ini merupakan alternatif penyediaan perumahan bagi masyarakat golongan berpenghasilan rendah. 7 Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991. 16 Membangun rumah susun sewa untuk masyarakat golongan berpenghasilan rendah mempunyai beberapa sasaran, yaitu 8 • Untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki pekerjaan dan berpendapatan yang tetap, yaitu yang sulit mendapatkan KPR karena persyaratan bank tidak dapat terpenuhi. • Masyarakat yang tinggal tidak menetap sementara karena pekerjaannya. Kalaupun mereka dapat memperoleh KPR, mungkin akan sulit untuk menempati kalau mereka harus berpindah tugas lagi. • Masyarakat yang belum mendapat kesempatan memiliki rumah yang dibangun oleh PERUMNAS atau membangun sendiri. • Bagi mereka yang baru berumah tangga dan belum mampu membeli rumah.

2.1.5.2. Sistem Kepemilikan

Apabila penghuni rumah adalah pemilik, maka kita sebut rumah tersebut adalah hak milik. Pemilikan dapat ditempuh melalui pembelian secara tunai atau secara sewa beli dari memanfaatkan KPR. Sistem pemilikan ini lazimnya diterapkan pengadaan rumah di daerah pinggiran kota, baik bagi masyarakat golongan ekonomi menengah 8 Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991. 17 maupun rendah. Pertimbangannya adalah harga tanah di pinggiran kota belum tinggi, sehingga harga rumahnya masih terjangkau oleh golongan yang dituju. Dalam Undang-Undang Rumah Susun No. 16 Tahun 1985, ditetapkan kepastian hukum untuk hak pemilikan perseorangan atas satuan rumah susun yang digunakan sacara terpisah, hak bersama atas benda bersama dan hak bersama atas tanah. Undang-undang ini dengan jelas memberikan kemungkinan pemilikan bagian-bagian dari rumah susun secara perseorangan, berdasarkan bukti pemilikan berupa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Sebagai akibat adanya sertifikat hak milik, dalam banyak hal pemilik rumah susun dapat memperlakukan bagian rumah susunnya sebagaimana ia dapat memperlakukan rumah biasa 9 . Pada sistem kepemilikan rumah susun ini, dikenal juga istilah condominium. Sistem condominium merupakan suatu sistem kepemilikan bersama yang terdiri atas bagian-bagian yang masing- masing merupakan satuan yang digunakan yang digunakan secara terpisah. Condominium juga berkembang sebagai “sistem pembangunan rumah susun atau rumah bertingkat” karena mewajibkan kepada developer untuk mengadakan pemisahan hak dari masing-masing satuan yang dilaksanakan dengan pembuatan akta. Pemisahan yang mengandung nilai perbandingan proposional, akan 9 Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991. 18 dipergunakan sebagai dasar penerbitan sertifikat hak milik atas satuan yang bersangkutan. Upaya pembangunan rumah susun dengan sistem condominium adalah merupakan pemecahan secara konsepsional untuk jangka panjang. Hal ini mengingat terbatasnya tanah yang tersedia terutama di kota-kota besar. Karena itu patut dikembangkan pemanfaatan tanah kepunyaan bersama atau penggunaan tanah secara kolektif untuk mendirikan gedung atau perumahan yang dapat dimiliki scara terpisah, dijual, disewakan dan dihipotikkan. Upaya tersebut untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia yang bersifat perorangan atau sebagai individu, juga ditujukan untuk mewujudkan pemukiman yang fungsional bagi kelompok-kelompok manusia dalam suatu wilayah sebagi kesatuan masyarakat hukum, yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan berbagai fasilitas perkotaan 10 . Bentuk condominium yang diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi bawah pada umumnya berjenis simplex. Tipe bangunan simplex memiliki kriteria sebagi berikut : • Satu unit hunian oleh satu lantai, dalam satu lantai ini juga terdiri dari beberapa unit hunian. • Merupakan bentuk yang paling sederhana dan paling ekonomis. 10 Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991. 19 Gambar 2.1. Bangunan Simplex Sumber : Joseph de Chiara Manual of Housing Planning and Design Criteria New Jersey, 1975 2.1.6. Kendala dan Permasalahan yang Timbul dalam Rumah Susun Rumah susun sangat berperan dalam meningkatkan daya guna tanah di kotamadya Yogyakarta yang mempunyai penduduk satu juta jiwa bahkan lebih. Rumah susun dibangun dalam berbagai macam tipe yang sesuai dengan kebutuhan penghuninya. Misalnya, rumah susun mewah apartemen untuk masyarakat golongan ekonomi atas, rumah susun menengah untuk masyarakat golongan ekonomi menengah dan rumah susun sederhana untuk masyarakat golongan ekonomi bawah. Dalam membangun rumah susun untuk masyarakat golongan ekonomi bawah ini, masih menghadapi berbagai macam kendala. Beberapa kendala dalam pembangunan rumah susun untuk masyarakat golongan ekonomi bawah ialah antara lain 11 : • Masyarakat golongan berpenghasilan rendah belum terbiasa tinggal di rumah susun. Rumah susun memiliki berbagai keterbatasan, yaitu 11 Yudhohusoso, Ir. Siswono, dkk, Rumah untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta Selatan, 1991. 20 keterbatasan fisik rumah ataupun keterbatasan lain berupa peraturan- peraturan yang harus dipatuhi. • Biaya pembangunan rumah susun lebih mahal apabila dibandingkan dengan biaya pembangunan rumah tidak bersuusn. • Masyarakat golongan berpenghasilan rendah belum mampu untuk tinggal di rumah susun, karena tinggal di rumah susun itu ada berbagai kewajiban, misalnya memelihara bagian bersama dan benda bersama secara proposional yang biayanya tidak sedikit, yang harus dipenuhi. Selain kendala yang bersifat sosial, terdapat juga beberapa persoalan teknis dalam pembangunan rumah susun ini, antara lain 12 : • Tempat bermain dan rekreasi Khususnya bagi anak-anak yang masih perlu diawasi dan para remaja, harus ada tempat bermain dan berolahraga di dekat rumah. • Kegaduhan Oleh karena adanya kepadatan penduduk dan kepadatan penghuni yang tinggi, kegaduhan akan mengurangi kenyamanan hidup penghuni rumah susun. Untuk mengurangi gangguan suara dari tetangga kiri-kanan dan atas-bawah, perlu dipikirkan penggunaan bahan bangunan yang dapat memberikan isolasi suara yang optimal. • Kebebasan penghuni Kebebasan penghuni akan berkurang dengan bertambahnya kepadatan penghuninya, antara lain terdengarnya percakapan keluarga 12 Budiharjo, Ir. Eko, Sejumlah Masalah Pemukiman Kota, Alumni, Bandung. 21 tetangga dan terlihatnya gerak-gerik penghuni unit rumah lain yang berdekatan. Oleh karena itu, tata letak ruangan-ruangan dalam masing-masing unit rumah di rumah susun harus direncanakan dengan baik. • Tempat menjemur pakaian Kebiasaan ibu-ibu rumah tangga di Indonesia untuk memanfaatkan panas matahari untuk menjemur pakaian sukar diubah meskipun ada peralatan modern untuk mengeringkan cucian tanpa panas matahari. Untuk memenuhi kebutuhan para ibu-ibu harus disediakan tempat, baik di dalam maupun di luar rumah. • Tempat parkir kendaraan bermotor Di samping tempat untuk parkir mobil harus disediakan pula tempat untuk menyimpan sepeda dan sepeda motor. Letak tempat itu tidak boleh berjauhan dari rumah pemilik kendaraan supaya kendaraan tidak disimpan di dalam rumah atau di ruangan tangga bangunan. • Pembuangan sampah Sampah yang berasal dari tiap rumah dibuang ke bawah melalui sebuah terowongan vertikal yang khusus untuk itu. Ukuran terowongan itu harus cukup besar supaya tidak terjadi penyumbatan oleh barang yang besar yang sebenarnya tidak boleh dibuang melalui terowongan sampah, seperti peti, kotak, alat rumah tangga dan sebagainya. 22 Untuk menghindarkan timbulnya bau busuk dari sampah, barang dan bahan yang mudah membusuk seperti sayuran, buah- buahan, makanan dan sebagainya harus dikumpulkan dalam sebuah kantong plastik yang harus disediakan untuk itu. Di bawah terowongan sampah itu ada bak penampungan yang harus dikosongkan setiap hari untuk menghindarkan bak sampah itu menjadi sarang tikus, lalat dan binatang lain yang dapat membahayakan kesehatan penghuni rumah susun. • Perubahan kebiasaan hidup Yang paling menyulitkan penghuni rumah susun adalah perubahan kebiasaan hidup yang untuk para ibu sudah mendarah- daging, seperti memasak, mencuci pakaian dan membersihkan rumah. Orang yang berdiam di tingkat atas juga malas dan tidak suka keluar rumah lagi. Oleh karena itu, perlu ada rekreasi lain untuk keluarga, untuk memberikan bimbingan dan penerangan kepada penghuni baru, harus ada pekerja-pekerja sosial yang khusus dididik untuk pekerjaan itu.

2.2. Preseden Rumah Susun