ANALISA KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN ROMANSA REGENCY DI KARANGANYAR DITINJAU DARI SEGI EKONOMI DAN Analisa Kelayakan Pembangunan Perumahan Romansa Regency di Karanganyar Ditinjau Dari Segi Ekonomi dan Finansial.

ANALISA KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN ROMANSA
REGENCY DI KARANGANYAR DITINJAU DARI SEGI EKONOMI DAN
FINANSIAL

Tugas Akhir

untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat S-1 Teknik Sipil

diajukan oleh :
TAUFIK HANANTO
NIM : D 100 100 066

PROGAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016

i

ii

iii

MOTTO
“Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah
engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan
bukan pula jalan mereka yang sesat”
( QS. Al-Fatihah: 6-7 )
“Sesungguhnya sesudah ada kesulitan itu ada kemudahan, maka apabila
kamu telah selesai (dari satu urusan), kerjakanlah dengan sungguh-sungguh
(urusan) yang lain, dan hanya kepada Tuhanmulah hendaknya kamu
berharap.”
(QS. Al-Insyirah : 6,7,8)
“Barang siapa belajar satu bab ilmu,dia amalkan ilmu itu atau tidak
diamalkan,maka dia lebih utama daripada shalat sunah seribu raka’at”
( Al Hadist )
“Ilmu itu lebih baik daripada harta. Ilmu menjaga engkau dan engkau menjaga
harta. Ilmu itu penghukum (hakim) dan harta terhukum. Harta itu kurang apabila
dibelanjakan tapi ilmu bertambah bila dibelanjakan”
(ALI BIN ABI THALIB)

“Jangan sampai ilmu yang kita punya hanya untuk menyalahkan orang lain yang
kita anggap salah, membenarkan diri sendiri yang dianggap benar, kemudian
meremehkan orang lain karena dianggap tidak berilmu.”
(FITRIYANI SYAHRIR)

iv

PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahkan untuk:
 Allah SWT
 Orang tuaku (Bapak Winarso dan Ibu Parti)
 Kakak-kakak ku (Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti)
 Bapak dosen pembimbing TA dan bapak ibu dosen pengajar Teknik sipil
UMS
 Teman-teman Teknik Sipil terutama angkatan 2010

v

Special thanks to :
 Allah S.W.T atas semua limpahan karuniaNya yang tak terhingga sehingga

Tugas Akhir ini dapat terselesaikan.
 Bapak Winarso dan ibu Parti, terima kasih atas do’a, dukungan dan
limpahan kasih sayang yang tak terkira, serta kesabaran tak terbatas dalam
merawat ananda.
 Kakak-kakaku (Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti)
terima kasih atas dukungan moril dan materil yang kalian berikan.
 Bapak M. Nur Sahid dan Bapak Budi Priyanto selaku pembimbing TA,
terima kasih atas bimbingan dan motivasinya.
 Bapak dan Ibu dosen pengajar Teknik sipil UMS yang tidak dapat
disebutkan satu per satu, terima kasih atas ilmu yang diberikan.
 My sweetheart, Heni Ari Wahyuni, terima kasih atas waktu berharga yang
sudah kamu berikan untuk membantuku dan omelanmu setiap aku mulai
down.
 Teman-teman seperjuanganku (Syifa, Anjar, Frenda, Kholiq, Sofyan,
Dika), terima kasih atas bantuan, pertemanan, dan waktu yang
menyenangkan bersama kalian.
 Semua teman-teman teknik sipil UMS angkatan 2010 yang telah
menemani masa-masa perkuliahan yang tak terlupakan.
 CV. ROMANSA, selaku developer, terima kasih atas segala bantuan yang
diberikan sehingga bisa membentu kelancaran dalam mengerjakan Tugas

Akhir ini.
 Semua pihak yang telah membantu namun tidak bisa disebutkan satu per
satu, terima kasih atas dukungan dan bantuan kalian semua.

vi

PRAKATA
‫ﻋ ﻼﺳ‬

‫ﻮ‬

‫ﻪ ﮔ ﻮﷲ‬

Alhamdulillahirobbilalamin puji syukur kehadirat Allah SWT, atas rahmat,
taufik, serta hidayahNya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tugas
akhir dengan judul “Analisa Kelayakan Pembangunan Perumahan Romansa
Regency di Karanganyar ditinjau Dari Segi Ekonomi dan Finansial” ini dengan
lancar. Sholawat serta salam selalu tercurahkan kepada junjungan kita Rasullulah
Muhammad SAW yang kita nantikan syafaatnya di hari kiamat.
Tugas akhir ini disusun sebagai salah satu syarat bagi semua mahasiswa

Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta untuk
mencapai derajat gelar sarjana S-1 Teknik Sipil. Dalam penyusunan Tugas Akhir
ini banyak kendala dan permasalahan yang harus dihadapi penulis, sehingga
penulis perlu mengucapkan terima kasih atas segala bentuk dukungan, bimbingan
dan bantuan kepada :
1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT., PhD, selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas
Surakarta.
2. Bapak Mochamad Solikhin, ST., MT.,PhD, selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Ibu Yenny Nurchasanah, S.T, M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4. Ibu Senja Rum Harnaeni, S.T., M.T., selaku Pembimbing Akademik
5. Bapak Ir. H. Muh. Nur Sahid, MT., MM., selaku Dosen Pembimbing I.
6. Budi Priyanto, ST., MT., selaku Dosen Pembimbing II.
7. Bapak Mochamad Solikhin, ST., MT.,PhD., selaku Dosen Tamu dan Penguji.
8. Bapak Ibu Dosen, karyawan, karyawati dan seluruh keluarga besar Program
Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
9. Ibu dan Bapakku tercinta, yang selalu memberikan motivasi dan menyertai
doanya di setiap langkahku.
10. Kakak-kakaku Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti, terima

kasih atas dukungan moril dan materil yang kalian berikan.
vii

11. My sweetheart, Heni Ari Wahyuni, terima kasih atas waktu berharga yang
sudah kamu berikan untuk membantuku.
12. Teman-teman seperjuanganku (Syifa, Anjar, Frenda, Kholiq, Sofyan, Dika),
terima kasih atas bantuan, pertemanan, dan waktu yang menyenangkan
bersama kalian.
13. Semua teman-teman di Civil Engineering 2010 senasib seperjuangan yang
sudah menemaniku selama 4 tahun lebih.
14. Semua pihak yang tidak bisa ditulis satu persatu yang telah membantu
selesainya Tugas Akhir ini.
Penulis menyadari bahwa dalam penulisan Tugas Akhir ini masih banyak
kekurangan dan masih sangat jauh dari sempurna. Oleh karena itu besar harpan
Penulis atas segala kritik dan saran yang bersifat membangun demi kesempurnaan
Tugas Akhir ini. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat.
‫ﻮ ﻜ ﻋ ﻼﺳ ﻮ‬

‫ﻮﷲ‬

‫ﻪ‬
Surakarta,

Januari 2016

Penulis

viii

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ......................................................................................................i
HALAMAN PENGESAHAN ...................................................................................... ii
PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ....................................................... iii
MOTTO .. .....................................................................................................................iv
PERSEMBAHAN.......................................................................................................... v
PRAKATA................. ................................................................................................. vii
DAFTAR ISI .................................................................................................................ix
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xii
DAFTAR RUMUS DAN GAMBAR ....................................................................... xiii
DAFTAR LAMPIRAN ..............................................................................................xiv

ABSTRAKSI................................................................................................................ xv
ABSTRACTION .......................................................................................................xvi
BAB I

PENDAHULUAN ........................................................................................... 1
A. Latar Belakang ........................................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................................... 2
C. Tujuan Penelitian......................................................................................... 2
D. Manfaat Penelitian....................................................................................... 2
E. Batasan Masalah .......................................................................................... 3
F. Keaslian Penelitian ...................................................................................... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA................................................................................. 5
A. Pengertian Studi Kelayakan ....................................................................... 5
B. Pengertian Perumahan ................................................................................ 7
C. Investasi...................................................................................................... 7
D. Pembiayaan Proyek .................................................................................... 8
E. Bunga ......................................................................................................... 9
F. Pajak ......................................................................................................... 10
G. Laba .......................................................................................................... 11

BAB III LANDASAN TEORI ................................................................................... 12
A. Umum........................................................................................................ 12
B. Analisis Aspek Finansial ........................................................................... 12
C. Metode Analisis Finansial ......................................................................... 12

ix

1. Net Present Value (NPV) ................................................................ 13
2. Internal Rate Of Return (IRR) ........................................................ 14
3. Benefit Cost Ratio (BCR) ............................................................... 14
4. Indeks Profitabilitas (IP) ................................................................ 15
5. Peride Pengembalian ....................................................................... 16
6. Retrun on Investasi (ROI) .............................................................. 17
7. Titik Impas (BEP) .......................................................................... 18
D. Faktor Yang Mempengaruhi Biaya Pembangunan .................................... 19
E. Investasi After tax dan Before Tax ............................................................. 19
BAB IV METODE PENELITIAN .......................................................................... 21
A. Tempat Penelitian.............. ........................................................................ 21
B. Sumber Data ............................................................................................. 21
C. Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 21

D. Peralatan dan Bahan .................................................................................. 22
E. Tahap Penelitian ....................................................................................... 22
F. Alur Penelitian ......................................................................................... 24
BAB V HASIL PENELITIAN ................................................................................. 25
A. Rencana Anggaran Biaya ......................................................................... 25
1. Rekapitulasi biaya total proyek ....................................................... 25
2. Pendapatan ...................................................................................... 27
3. Data hasil wawancara ...................................................................... 29
4. Aliran keuangan .............................................................................. 30
B. Penilaian Kelayakan ................................................................................. 33
1. Net Present Value (NPV) ................................................................ 33
2. Internal Rate of Return (IRR) ......................................................... 33
3. Benefit Cost Ratio (BCR) ................................................................ 36
4. Indeks Protabilitas (IP) ................................................................... 37
5. Periode Pengembalian (PP) ............................................................. 37
6. Pengembalian Atas Investasi (ROI) ............................................... 38
7. Titik Impas (BEP) .......................................................................... 39
C. Investasi After Tax dan Investasi Before Tax ............................................ 40

x

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN................................................................... 41
A. Kesimpulan ........................................................................................... 41
B. Saran ..................................................................................................... 42
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN

xi

DAFTAR TABEL

Tabel I.1. Keaslian Penelitian .......................................................................... 4
Tabel V.1. Rekapitulasi biaya total proyek ...................................................... 25
Tabel V.2. Fixed cost ...................................................................................... 26
Tabel V.3. Variable cost................................................................................... 26
Tabel V.4. Penggunaan lahan tanah perumahan .............................................. 27
Tabel V.5. Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun ............. 27
Tabel V.6. Total harga jual seluruh unit .......................................................... 28
Tabel V.7. Rencana aliran kas.......................................................................... 28
Tabel V.8. Bunga per bulan ............................................................................. 29
Tabel V.9. Rencana aliran keuangan bulan ke 4 dan 8 .................................... 30
Tabel V.10. Rencana aliran keuangan bulan ke 12 dan 16 .............................. 31
Tabel V.11. Rencana aliran keuangan bulan ke 20 dan 24 .............................. 31
Tabel V.12. Rekapitulasi aliran keuangan ....................................................... 32
Tabel V.13. PV Cast out 1% ........................................................................... 33
Tabel V.14. PV Cast in 1% .............................................................................. 33
Tabel V.15. PV Cast out 1,5% ........................................................................ 34
Tabel V.16. PV Cast in 1,5% ........................................................................... 34
Tabel V.17. PV Cast out 12% ......................................................................... 35
Tabel V.18. PV Cast in 12% ............................................................................ 35
Tabel V.19. PV Cast out 14% ......................................................................... 35
Tabel V.20. PV Cast in 14% ............................................................................ 36
Tabel V.21. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ............................. 38
Tabel V.22. ROI ............................................................................................... 38
Tabel V.23. BEP .............................................................................................. 40

xii

DAFTAR RUMUS

Rumus III.1. NPV ............................................................................................ 13
Rumus III.2. IRR .............................................................................................. 14
Rumus III.3. IRR .............................................................................................. 14
Rumus III.4. BCR ............................................................................................ 14
Rumus III.5. BCR ............................................................................................ 15
Rumus III.6. BCR ............................................................................................ 15
Rumus III.7. IP ................................................................................................. 16
Rumus III.8. PP arus kas tetap ......................................................................... 16
Rumus III.9. PP arus kas tidak tetap ................................................................ 16
Rumus III.10. ROI ........................................................................................... 17
Rumus III.11. ROI ........................................................................................... 17
Rumus III.12. ROI ........................................................................................... 17
Rumus III.13. ROI ........................................................................................... 17
Rumus III.14. BEP ........................................................................................... 18
Rumus III.15. BEP ........................................................................................... 19

DAFTAR GAMBAR

Gambar IV.1. Bagan alur penelitian ....................................................... 24

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran I. Gambar denah dan Site plan
Lampiran II. Rencana anggaran biaya
Lampiran III. Compound interest tables
Lampiran IV. Lembar konsultasi

xiv

ANALISA KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN ROMANSA
REGENCY DI KARANGANYAR DI TINJAU DARI SEGI EKONOMI
DAN FINANSIAL
ABSTRAKSI
Seiring bertambahnya jumlah penduduk dan semakin meningkatnya taraf
hidup masyarakat, mengakibatkan kebutuhan rumah tinggal semakin tinggi karena
rumah menjadi sebuah tuntutan yang sangat penting. Perkembangan properti yang
meningkat di Karanganyar khususnya rumah tinggal mengakibatkan permintaan
akan tanah mengalami peningkatan, padahal persediaan tanah semakin menipis
sehingga harga tanah di Karanganyar menjadi semakin tinggi.
Pada proyek investasi, umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan
mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu yang cukup panjang, oleh karena
itu diperlukan studi kelayakan investasi dengan berhati-hati untuk menghindari
kerugian investasi dalam suatu proyek. Tidak sedikit proyek investasi yang
terpaksa berhenti karena kurang tepatnya analisa sebuah proyek. Sehingga
sebelum pelaksanaan sebuah proyek, diperlukan analisa kelayakan untuk
mengetahui tingkat kelayakan dan nilai investasi agar diperoleh kesimpulan
bahwa proyek tersebut layak dan menguntungkan.
Dari hasil analisa yang dilakukan diperoleh Net present Value Rp
700.679.674; NPV > 0 (investasi dapat diterima). Tingkat pengembalian (IRR)
sebesar 147,6%; IRR > 17% (investasi layak). Benefit cost ratio 1,22 > 1
(investasi layak). Periode pengembalian aliran kas tetap adalah 19 bulan 15 hari,
dan periode pengembalian dengan aliran kas tidak tetap selama 16 bulan 27 hari.,
umur investasi 24 bulan, jadi investasi layak. Pengembalian atas investasi sebelum
pajak sebesar 4,73% per bulan atau 56,76% per tahun dan pengembalian atas
investasi sesudah pajak sebesar 4,17% per bulan atau 50,04% per tahun. Break
event point terjadi pada saat penjualan bangunan mencapai 18 unit dari total 29
unit (investasi layak). Berdasarkan hasil di atas dapat disimpulkan bahwa proyek
perumahan ini layak secara finansial.
Kata kunci : investasi, analisa kelayakan, NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI, BEP.

xv

FEASIBILITY ANALYSIS OF HOUSING DEVELOPMENT ROMANSA
REGENCY KARANGANYAR VIEWED IN TERMS OF ECONOMIC AND
FINANCIAL
ABSTRACTION
With increasing population and increasing standards of living, resulting in the
need for higher residential house into a very important requirement. Property
developments increased in Karanganyar especially residential houses resulted in
the demand for land has increased, whereas the dwindling supply of land so that
land prices in Karanganyar becomes higher.
On investment projects, generally require substantial funds and influence the
company in a fairly long period of time, therefore the necessary investment
feasibility study to be careful to avoid a loss of investment in a project. No fewer
investment projects are forced to stop due to lack of precise analysis of a project.
So prior to the implementation of a project, a feasibility analysis is needed to
determine the feasibility and value of investments in order to obtain the
conclusion that the project is feasible and profitable.
From the results of the analysis obtained by the Net Present Value of Rp 700
679 674; NPV> 0 (investment is acceptable). The rate of return (IRR) of 147.6%;
IRR> 17% (investment worth). Benefit cost ratio of 1.22> 1 (investment worth).
The payback period fixed cash flow was 19 months and 15 days, and the period of
repayment with the cash flow is not fixed for 16 months of 27 days., Investment
age of 24 months, so the investment is worth it. Return on investment before tax
of 4.73% per month or 56.76% per year and a return on investment after tax of
4.17% per month or 50.04% per year. Break event point occurs at the time of sale
of the building reaches 18 units of a total of 29 units (investment worth). Based on
the above results it can be concluded that the housing project is financially
feasible.
Keywords: housing, feasibility analysis, economic and financial.

xvi