ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL TERHADAP PENGEMBANGAN PERUMAHAN REGENCY TIPE CLUSTER DI BIAK, PAPUA.
ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL TERHADAP PENGEMBANGAN
PERUMAHAN REGENCY TIPE CLUSTER
DI BIAK, PAPUA
TUGAS AKHIR
Diajukan oleh :
EKO PRASETYO BASUKI
0 8 5 3 0 1 0 0 6 2
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL TERHADAP PENGEMBANGAN
PERUMAHAN REGENCY TIPE CLUSTER
DI BIAK, PAPUA
EKO PRASETYO BASUKI
0853010062
ABSTRAK
Rumah merupakan suatu kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Dalam
perkembangannya ternyata rumah juga merupakan alternatif investasi yang menarik dengan
harapan capital gain yang akan diterima di masa depan. Penelitian ini bertujuan untuk
menganalisis dan mengetahui tentang kelayakan (feasible) ekonomi terhadap pengembangan
perumahan regency tipe cluster di Biak, Papua.
Dari hasil analisa dan perhitungan harga jual rumah pada perumahan regency tipe
cluster di Biak dengan pengambilan profit 60% dari harga pokok rumah dengan tingkat
inflasi 10% tiap tahunnya, dapat diketahui harga penjualan rumah pada tahun 2013 tipe 67/85
= Rp. 187,093,427.00, tahun 2014 = Rp. 210,468,073.00, tahun 2015 = 243,369,335.00,
tahun 2016 = 292,575,710.00, tipe 70/88 tahun 2013 = Rp. 194,793,845.00, tahun 2014 = Rp.
219,103,190.20, tahun 2015 = Rp. 253,286,356.40, tahun 2016 = Rp. 304,362,179.00, tipe
72/90 tahun 2013 = Rp. 199,927,457.00, tahun 2014 = Rp. 224,859,935.00, tahun 2015 = Rp.
259,897,704.00, tahun 2016 = Rp. 312,219,825.00, tipe 75/92 tahun 2013 = Rp.
207,128,915.00, tahun 2014 = 232,891,309.80, tahun 2015 = Rp. 269,011,144.60, tahun 2016
= Rp. 322,829,774.00.
Proyek ini dapat dikatakan layak karena dalam analisa arus kas developer mengalami
break event point pada 1,84 tahun atau sekitar 1 tahun 9 bulan dan mengalami balik modal
pada 4,66 tahun atau sekitar 4 tahun 7 bulan. Ini menandakan bahwa nilai pemasukan lebih
besar daripada nilai pengeluaran dari developer. Dengan kata lain sebelum 5 tahun proyek
pengembangan perumahan regency ini sudah mengalami keuntungan.
Dari sisi nilai KPR proyek ini juga dikatakan layak karena 50% dari pendapatan per
kapita masyarakat di Biak dapat memenuhi angsuran dengan suku bunga KPR yang mencapai
11,25% dalam jangka waktu selama 15 tahun dan tiap 2 tahunnya akan mengalami inflasi
10% dengan ketentuan compound amount factor. Ini menunjukkan bahwa proyek
pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak layak secara pendapatan
masyarakatnya.
Kata Kunci : Rumah, break event point, harga jual rumah, KPR.
i
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT atas segala rahmat, taufiq,
hidayah dan inayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir (TA) Teknik
Sipil BAB I - V yang berjudul : Analisa Kelayakan Finansial Ter hadap Pengembangan
Per umahan Regency Tipe Cluster di Biak, Papua.
Adapun Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi syarat memperoleh gelar Sarjana
Teknik di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas
Pembangunan Nasional “ Veteran “ Jawa Timur.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tugas Akhir analisa ini masih jauh dari
sempurna dan terdapat banyak kekurangan baik isi maupun penyajiannya. Hal ini tidak lain
karena keterbatasan ilmu dan kemampuan yang penulis miliki. Oleh karena itu penulis
berharap adanya kritik dan saran yang sifatnya membangun dari semua pihak demi
kesempurnaan laporan ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih
sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan, dorongan,
semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral maupun spritual, terutama
kepada :
1.
Ir. Naniek Ratni JAR., M. Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
2.
Ibnu Sholichin, ST., MT. selaku dosen wali sekaligus Kepala Program Studi Teknik
Sipil Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
ii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3.
N Dita P Putra , ST., MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang telah
berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama pengerjaan Tugas
Akhir hingga selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir yang
telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama pengerjaan
Tugas Akhir hingga selesai.
5.
Segenap dosen dan para staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa Timur.
6.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
7.
Orang tua dan saudara-saudara ku yang telah banyak memberikan dukungan lahir dan
batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
ini dengan baik.
8.
Mas Digna yang telah banyak membantu dan menjadi mentor dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan baik.
9.
Pak Deni dari PT. MBC Surabaya yang telah membantu dalam memperoleh data.
10.
Buat teman-teman kontrakan Mas Fendi, Ujie, Miko, Reza, Fredy, Lucky, Oscar.
11.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman Teknik
Sipil khususnya angkatan 2007 dan 2008 terima kasih atas dorongan dan semangatnya
yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Sur abaya, Mei 2012
Penulis
iii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR ISI
ABSTRAK ........................................................................................................................ i
KATA PENGANTAR ....................................................................................................... ii
DAFTAR ISI .................................................................................................................... iv
DAFTAR TABEL…………………………………………………………………………..vii
DAFTAR GAMBAR……………………………………………………………………….ix
BAB 1
PENDAHULUAN ............................................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang ............................................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................................ 3
1.3 Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian ..................................................................... 4
1.3.1. Tujuan Penelitian .............................................................................................. 4
1.3.2. Manfaat Penelitian ............................................................................................ 5
1.4 Batasan Masalah ........................................................................................................... 5
1.5 Lokasi Penelitian .......................................................................................................... 7
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA ................................................................................................... 8
2.1. Definisi Perumahan ..................................................................................................... 8
2.2. Faktor Permintaan Lahan …………………………………………………………….......9
2.3. Permintaan Perumahan ................................................................................................ 10
2.4. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ............................................................................. 12
2.5. Pentingnya Investasi .................................................................................................... 13
iv
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.6. Tujuan dilakukan Studi Kelayakan .............................................................................. 14
2.7. Break event Point ........................................................................................................ 16
2.8. Analisa Keuntungan dan Kerugian (Profit and Loss) ................................................... 16
2.9. Harga Pokok................................................................................................................. 17
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN ...................................................................................... 18
3.1.Metode Analisis ........................................................................................................... 18
3.2. Jenis dan Sumber Data ................................................................................................ 18
3.3. Pengujian Kriteria ....................................................................................................... 18
3.3.1. Beneffit Cost Ratio (BCR) ........................................................................... 19
3.3.2. Net Present Value (NPV) ............................................................................. 19
3.3.3. Internal Rate Of Return (IRR) ..................................................................... 20
3.3.4. Payback Period ............................................................................................ 23
3.4. KPR (Kredit Pemilikan Rumah) .................................................................................. 24
3.5. Flow Chart .................................................................................................................. 27
BAB IV
ANALISA DATA ............................................................................................................. 28
4.1. Perhitungan Harga Pokok Penjualan ............................................................................ 28
4.1.1. Perhitungan Harga Pokok Tanah ......................................................................... 30
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah .............................................................................. 30
4.2. Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan ............................................................. 32
4.2.1. Perhitungan Biaya Konstruksi ............................................................................. 33
4.3. Biaya Operasional ........................................................................................................ 43
v
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4.3.1. Perhitungan Biaya Sarana dan Prasarana ....................................................... 44
4.3.2. Perhitungan Biaya Operasional ..................................................................... 49
4.3.3. Perhitungan Harga Pokok Penjualan ............................................................. 51
4.4. Analisa Investasi ......................................................................................................... 72
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal ................................................................... 72
4.4.2. Perhitungan Aliran Arus Kas .............................................................................. 72
4.5. Kriteria Kelayakan Investasi ........................................................................................ 74
4.6. Perhitungan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ............................................................... 79
4.6.1. Nilai Harga KPR Terhadap Pendapatan Per Kapita Masyarakat .................... 83
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN .......................................................................................... 87
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................... 91
LAMPIRAN
vi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1. Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah ................................................. 30
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah tahun 2012 ........................................................... 31
Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Konstruksi ................................................................. 33
Tabel 4.4. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2013 ............................................................... 35
Tabel 4.5. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2014 ............................................................... 37
Tabel 4.6. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2015 ............................................................... 39
Tabel 4.7. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2016 ............................................................... 41
Tabel 4.8. Rencana Anggaran Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2012 ............................. 43
Tabel 4.9. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2013 ........................................................... 45
Tabel 4.10 .Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2014 ......................................................... 46
Tabel 4.11. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2015 ......................................................... 47
Tabel 4.12. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2016 ......................................................... 48
Tabel 4.13. Biaya Operasional (2012) ................................................................................ 50
Tabel 4.14. Biaya Operasional Tahun 2012 - 2016 .............................................................. 51
Tabel 4.15. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2013 ............................................ 52
Tabel 4.16. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2014 ............................................ 57
Tabel 4.17. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2015 ............................................ 62
Tabel 4.18. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2016 ............................................ 67
vii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Tabel 4.19. Discounted Cash Flow ..................................................................................... 73
Tabel 4.20. Tabel Perhitungan Payback Period ................................................................... 74
Tabel 4.21. IRR (Internal Rate Of Return) .......................................................................... 76
Tabel 4.22. Tabel Perhitungan KPR ................................................................................... 82
Tabel 4.23. Tabel Perbandingan Harga KPR Tehadap Pendapatan Masyarakat Biak ........... 83
viii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1.Lokasi Penelitian ............................................................................................. 7
Gambar 3.2.Flowchart Pelaksanaan Penelitian ................................................................... 27
Gambar 4.1. Grafik Break Event Point ............................................................................... 78
ix
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Rumah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia setelah sandang dan
pangan. Setiap individu manusia akan mengutamakan pemenuhan kebutuhan dasar
daripada kebutuhan sekundernya. Begitu pula dengan kebutuhan akan rumah, setiap
orang akan berusaha memenuhi kebutuhan rumah dengan memperlihatkan selera dan
kemampuannya masing-masing.
Untuk masyarakat pada era modern sekarang ini, rumah merupakan suatu
kebutuhan primer dan mempunyai fungsi strategis. Selain berfungsi sebagai
pelindung terhadap gangguan alam dan cuaca, rumah juga memiliki peran sosial
budaya sebagai pusat pendidikan keluarga, perpaduan budaya, nilai kehidupan, nilai
ekonomi, dan penyiapan generasi muda.
Rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan manusia atas tempat tinggal yang
aman, nyaman dan tenang. Namun sekarang ini kepemilikan rumah tidak hanya
ditujukan pada kebutuhan pokok pribadi saja melainkan bisa dijadikan alternatif
investasi yang menarik, dengan pengembalian berupa penghasilan sewa rumah
ataupun peluang keuntungan yang berupa capital gain yang merupakan selisih dari
harga beli dan harga jual ketika rumah tersebut dijual. Saat ini rumah juga bisa
dijadikan sebagai indikator identitas status sosial masyarakat, jika seseorang memiliki
rumah yang mewah hal tersebut menandakan pemiliknya memiliki kemampuan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ekonomi yang tinggi, begitu pula sebaliknya. Namun kawasan perumahan yang
ditempatinya pun menjadi faktor pendukung utama dalam penilaian status sosial
tersebut.
Pemilihan masyarakat dalam memiliki rumah akan lebih baik dan tepat apabila
tersedianya sarana dan prasarana kompleks perumahan yang memegang kuat empat
kriteria yang sesuai dengan perundang-undangan perumahan dan pemukiman yaitu
sehat, aman, serasi dan teratur. Untuk penambahan unsur yang lainnya akan
disesuaikan dengan pembangunan kawasan perumahan yang akan direncanakan.
Kota Biak merupakan kabupaten kecil yang berada di kawasan Papua, yang
terbentuk atas gugusan batuan karang yang sangat keras. Iklim di kota Biak yaitu
beriklim tropis, dapat dilihat dari struktur geografisnya yang berhadapan langsung
dengan samudra pasifik. Seiring pula dengan kawasan kota Biak yang masih belum
memiliki perumahan berfasilitas atau perumahan yang modern, maka dapat dikatakan
bahwa kota Biak sebenarnya membutuhkan perumahan yang berfasilitas. Dengan
demikian maka masyarakat pun akan lebih cenderung untuk mendapatkan fasilitas
keamanan, keindahan dan kenyamanan bertempat tinggal yang dapat diwujudkan
dengan adanya perumahan cluster, dimana cluster adalah suatu kawasan dengan
sistem satu pintu akses keluar masuk (one gate) dengan gaya modern.
Dilihat dari segi budaya dan perkembangan perumahan yang ada, perumahan–
perumahan yang ada di kota Biak masih cenderung bertipe perumahan yang standart
seperti halnya perumahan pada umumnya. Dengan melihat perkembangan perumahan
yang ada sekarang ini, terdapat perbedaan yang sangat jelas terhadap perumahan yang
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ada di kota Biak. Pertumbuhan perumahan yang ada di kota Biak saat ini masih
belum fluktuatif dengan perekonomian daerahnya, hal ini dipicu dengan masih
terbatasnya SDM (Sumber Daya Manusia) yang berkaitan dengan pengembang
properti (developer) pada kota Biak sendiri. Dengan memilih konsep perumahan yang
bertemakan tipe cluster, maka dapat meningkatkan mutu dan kualitas pada
pembangunan perumahan yang ada di daerah tersebut.
Kepemilikan rumah dibatasi oleh tingkat pendapatan dari individunya, dimana
apabila satu individu memiliki penghasilan yang tinggi maka kepemilikan rumah
dapat segera terpenuhi. Begitupun sebalikanya apabila tingkat penghasilan dari satu
individu rendah maka kepemilikan rumah masih belum dapat terpenuhi. Namun pada
saat sekarang ini kepemilikan rumah dapat segera terpenuhi oleh masing-masing
individu dari lapisan masyarakat yang ada dengan sistem KPR (Kredit Pemilikan
Rumah). KPR sendiri adalah kredit jangka panjang yang diberikan oleh lembaga
keuangan kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun mendirikan rumah di atas
lahan sendiri dengan jaminan sertifikat kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut.
1.2.Rumusan Masalah
Keinginan permintaan untuk memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan
dan biaya membangun rumah. Tingkat penghasilan, gaya hidup dan kesibukan
masyarakat menyebabkan masyarakat cenderung untuk memilih tinggal pada
perumahan yang serba lengkap dan terfasilitasi. Dengan adanya sisi permintaan dan
dasar-dasar dari teori permintaan dapat menjadi indikator yang bisa memberikan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
sinyal positif atau negatif untuk kelayakan ekonomi terhadap perencanaan
pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak, Papua.
Berdasarkan uraian di atas muncul pertanyaan-pertanyaan untuk penelitian
yaitu :
1. Bagaimana menentukan harga jual rumah pada pengembangan perumahan
regency di Biak, Papua.
2. Bagamana menentukan nilai dari Break Event Point (titik impas) pada
pengembangan perumahan regency di Biak, Papua.
3. Berapa harga angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari harga jual rumah
pada tiap tahunnya.
4. Bagaimana mengetahui perbandingan harga angsuran KPR terhadap pendapatan
per kapita masyarakat di Biak, Papua.
1.3. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian
1.3.1. Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui apakah proyek pengembangan
perumahan regency tipe cluster di Biak layak secara finansial atau tidak, dimana akan
menjawab dari masalah-masalah yang tertera pada rumusan masalah.
1
Untuk mengetahui harga jual rumah pada perumahan regency di Biak, Papua.
2
Untuk mengetahui nilai dari Break Event Point pada pengembangan perumahan
regency di Biak, Papua.
3
Untuk mengetahui harga angsuran KPR dari harga jual rumah tiap tahunnya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
Untuk mengetahui hasil perbandingan dari angsuran KPR terhadap pendapatan
per kapita masyarakat di Biak, Papua.
1.3.2. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan bisa dipergunakan dan memberi manfaat
sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui apakah pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak
tersebut layak (feasible) secara finansial atau tidak dilihat dari segi penjualan
rumah terhadap pendapatan per kapita masyrakat Biak, Papua.
2. Memberikan gambaran tentang angsuran KPR kepada calon pembeli rumah pada
perumahan regency di Biak, Papua.
1.4. Batasan Masalah
Ruang lingkup pada penelitian ini mengacu pada nilai kelayakan ekonomi di
kota Biak terhadap pembangunan perumahan regency tipe cluster. Ekonomi dapat
bergerak dengan adanya sirkulasi dari pergerakan mata uang. Kegiatan bergeraknya
mata uang dapat disebabkan adanya sebuah kegiatan yang berlandaskan keinginan
dan kebutuhan untuk mendapatkan sesuatu. Dengan adanya landasan tersebut,
keinginan dan kebutuhan akan rumah dapat terjadi. Faktor finansial yang cukup tinggi
dan kebutuhan akan berbagai macam fasilitas yang ditawarkan akan menjadi main
factor dari kelayakan ekonomi terhadap pengembangan perumahan regency tipe
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
cluster di Biak. Dengan demikian kegiatan pergerakan ekonomi untuk pengembangan
perumahan dapat terlaksana.
Dan untuk membatasi uraian di atas agar tidak terjadi perluasan masalah pada
penulisan tugas akhir, maka perlu diberikan batasan-batasan masalah sebagai berikut:
1. Perhitungan RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan kelengkapan lainnya dapat
berupa asumsi (berdasarkan dari data sekunder yang mempunyai typical
perumahan yang sesuai)
2. Analisis ekonomi berdasarkan pada kriteria penilaian kelayakan ekonomi yang
meliputi : BCR (Beneffit Cost Ratio), NPV (Net Present Value), IRR (Internal
Rate Of Return) dan Payback Period.
3. Analisa hanya membahas tentang analisa keuangan, harga dan value.
4. Tidak memperhatikan pada tingkat perubahan suku bunga untuk KPR tiap
tahunnya. Hanya menggunakan ketetapan suku bunga pada tahun penelitian saja.
5. Inflasi pada perhitungan menggunakan ketetapan 10% tiap tahunnya.
6. Pehitungan hanya mengacu pada data sekunder yang didapatkan dari PT. Abeta
Mitra Manunggal Tahun 2010.
7. Data untuk pendapatan per kapita masyarakat Biak akan menggunakan inflasi
10% tiap dua tahunnya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1.5. Lokasi Penelitian
Untuk luas kabupaten Biak yaitu berkisar 2.602,23 km2. Lokasi penelitian
dilaksanakan di daerah Ridge kecamatan Samofa kota Biak, Papua. Ridge adalah
sebuah daerah yang berdataran tinggi dan mempunyai kawasan yang cukup luas.
Daerah ini memang bukan pusat dari berkumpulnya masyarakat di kota Biak, namun
bisa dijadikan sebuah lokasi yang nantinya akan menjadi pusat untuk lingkungan
perumahan. Pengalihan pengembangan perumahan bisa dilakukan pada daerah yang
memiliki lokasi strategis dan dapat menjadi traffic generator untuk lingkungan
sekitarnya. Ini akan menjadi sebuah penciptaan lokasi yang dapat menarik
masyarakat untuk bisa menempati tempat tinggal yang mempunyai nilai lebih.
Berikut gambar lokasi yang akan dilaksanakan analisis kelayakan ekonomi
terhadap pengembangan perumahan tipe cluster di Biak, Papua.
Lokasi
Ridge
Gambar. 1.1 Lokasi penelitian
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.1. Definisi Perumahan
Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2002), properti perumahan
adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau
disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen dan
rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No.4 tahun 1992 tentang perumahan dan
pemukiman :
1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga.
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan
3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik
yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung peri kehidupan dan penghidupan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat
tahun 1992, properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari
harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah
kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan / atau biaya pembangunan per m2
antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan / atau biaya pembangunan per m2 di
atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A
yang berlaku.
2.2. Faktor Per mintaan Lahan
Nilai suatu properti seperti tanah dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang
mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah adalah :
1. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah
penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain - lain.
Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan penawaran dengan
kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya. Variasi
permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan
daya beli, suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah
tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead lainnya.
3. Faktor - faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di bidang politik maupun
hukum akan mempengaruhi nilai tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan,
pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
4. Faktor lingkungan mempengaruhi nilai tanah meliputi kondisi internal, yaitu
lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi. Kondisi eksternal, meliputi
keadaan lingkungan sekitar lokasi tersebut seperti keberadaan laut atau
pelabuhan, sungai, gunung dan jaringan transportasi yang mempengaruhi
kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi tanah.
2.3. Per mintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam mempengaruhi nilai
pasar properti perumahan. Hal ini disebabkan oleh penawaran tanah untuk
pembangunan terbatas dari segi keluasaan, akan tetapi dari segi permintaan selalu
berubah dan bertambah.
permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh factor-faktor
sebagai berikut :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1. Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah di pusat atau di pinggir kota sangat
mempengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak
perumahan tersebut berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang
semakin tinggi.
2. Pertambahan penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat
berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alami maupun non
alami (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan rumah.
3. Pendapatan konsumen
Kesanggupan seseorang di dalam memiliki rumah sangat dipengaruhi
pendapatan yang diperolehnya. Apabila pendapatan seseorang meningkat ada
kecenderungan untuk memiliki rumah yang berkualitas demi
meningkatkan
status baik secara kualitas maupun kuantitas.
4. Kemudahan mendapatkan pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh
kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik
pasar properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat
tergantung pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa
fasilitas kredit pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka
waktu pelunasan pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh
konsumen, dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Sebaliknya jika syarat mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga
pinjaman yang tinggi akan menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5. Fasilitas dan sarana umum
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya
infrastruktur, sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan
lain-lain. Keberadaan fasilitas tersebut membangun serta menarik minat investor
yang selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan rumah di kawasan
tersebut.
6. Harga pasar rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang
akan mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila
harga rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan
tingkat harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah
dengan harga yang lebih rendah.
2.4. Pengertian Studi kelayakan proyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
dapat dilaksanakan dengan berhasil. Berhasil dalam arti terbatas terutama
dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminta ke arah manfaat ekonomis suatu
investasi. Berhasil dalam arti luas mengacu pada faktor manfaat bagi masyarakat luas
yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya alam yang
melimpah, penghematan devisa maupun penambahan devisa.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Proyek yang diteliti berbentuk proyek raksasa sampai proyek sederhana. Semakin
besar proyek yang dijalankan semakin luas dampak yang terjadi, baik itu dampak
ekonomi atau dampak social. Sehingga analisa manfaat dan pengorbanan (cost and
benefit analysis) digunakan untuk melengkapi studi kelayakan. Studi kelayakan
menyangkut 3 aspek :
1. Manfaat ekonomi proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (manfaat finansial).
Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila
dibandingkan dengan risiko proyek tersebut.
2. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek dilaksanakan
(manfaat ekonomi nasional). Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi
ekonomi makro suatu negara.
3. Manfaat sosial proyek bagi masyarakat sekitar proyek tersebut.
2.5. Pentingnya Investasi
Kegiatan investasi akan mendorong kegiatan ekonomi suatu negara. Manfaat
yang diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja,
peningkatan output yang dihasilkan, penghematan ataupun penambahan devisa.
Sehingga proyek investasi di sini diartikan sebagai suatu rencana untuk
menginvestasikan sumber-sumber daya yang bias dinilai secara cukup independen.
Proyek bias berupa proyek raksasa ataupun proyek kecil. Karakteristik dasar dari
suatu pengeluaran modal (atau proyek) adalah bahwa proyek tersebut umunya
memerlukan pengeluaran saat ini untuk memperoleh manfaat di masa datang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Manfaat dapat berwujud dalam bentuk uang ataupun tidak. Pengeluaran modal
biasanya berbentuk pengeluaran untuk tanah, mesin, bangunan, penelitian dan
pengembangan serta program-program latihan.
Dalam akutansi, pengeluaran modal biasanya disusun berbentuk neraca. Umunya
Pengeluaran merupakan pengeluaran biaya yang ditunda pembebanannya namun
dibebankan pertahun melalui proses penyusutan (kecuali untuk tanah).
Dari sudut perusahaan, proyek yang menyangkut pengeluaran modal (capital
expenditure) mempunyai arti penting karena :
1. Pengeluaran modal mempunyai konsekuensi jangka panjang. Pengeluaran modal
akan membentuk kegiatan perusahaan di masa datang dan sifat-sifat perusahaan
dalam jangka panjang.
2. Pengeluaran modal umunya menyangkut jumlah yang sangat besar.
3. Komitmen untuk pengeluaran modal tidak mudah untuk diubah.
2.6. Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Proyek investasi umunya memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi
perusahaan dalam jangka panjang. Sebab yang sering mengakibatkan suatu proyek
gagal (tidak menguntungkan) yaitu pada kesalahan perencanaan, kesalahan dalam
menaksir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan kontinuitas bahan
baku, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja atau factor lain
berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak terkendali, akibatnya biaya pembangunan
proyek menjadi “membengkak”, penyelesaian proyek yang ditunda dan sebagainya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Faktor lingkungan yang berubah, baik lingkungan ekonomi, social, politik, bencana
alam juga mempengaruhi proyek menjadi tidak menguntungkan. Sehingga studi
kelayakan ekonomi menjadi sangat penting. Studi dilakukan dalam dua tahap, yaitu
tahap pendahuluan dan tahap keseluruhan. Jika tahap pendahuluan sudah
menampakkan tanda tidak ekonomis, maka studi keseluruhan tidak perlu dilakukan.
Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan.
Dalam studi kelayakan ada beberapa hal-hal yang perlu diketahui, antara lain :
a. Ruang lingkup kegiatan proyek
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek
d. Sarana yang diperlukan oleh proyek
e. Hasil kegiatan proyek serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk
memperoleh hasil tersebut.
f. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya proyek tersebut.
g. Langkah-langkah untuk mendirikan suatu proyek, beserta jadwal dari masingmasing kegiatan tersebut, sampai dengan proyek investasi siap berjalan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.7. Break Event Point (Titik Impas)
Break Event Point (titik impas) merupakan suatu analisa untuk mengetahui
apakah luas produksi yang dibuat suatu perusahaan telah mendatangkan keuntungan
atau malah kerugian. Keadaan break event point adalah keadaan dimana jumlah biaya
pendapatan sama dengan jumlah biaya pengeluaran. Dalam keadaan ini perusahaan
tidak mendapatkan laba maupun mengalami kerugian. Jika perusahaan berproduksi
dalam skala yang lebih kecil daripada volume pada saat break event point, maka
perusahaan tersebut mengalami kerugian. Sebaliknya jika perusahaan berproduksi
dalam skala yang lebih besar daripada volume pada saat break event point, maka akan
mendapatkan profit.
Analisa break event point secara umum dapat memberikan informasi pola
hubungan antara volume penjualan, biaya dan laba yang akan diperoleh pada tingkat
tertentu.
2.8. Analisa Keuntungan dan Kerugian (Profit and Loss)
Pada nilai break event point menunjukkan jumlah penjualan yang harus dicapai
untuk memperoleh keuntungan bersih yang diinginkan. Nilai dari break event point
ini juga sangat berpengaruh terhadap potensi keuntungan/kerugian atas rasio biaya
tetap terhadap volume dari keuntungan Present Value (P/V). Rasio P/V adalah suatu
faktor penting dalam perencanaan profitabilitas suatu perusahaan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.9. Harga Pokok
Harga pokok adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk
hingga produk tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan
adalah bahan mentah, upah langsung dan biaya overhead, barang yang belum terjual
disimpan sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditujukan
sebagai aktiva. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang melekat pada
produk yang dijual.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
1.1. Metode Analisis
Metode analisis data yang dilakukan adalah analisis data kuantitatif. Analisis
data kuantitatif dalam analisis ini merupakan bentuk analisis data yang dinyatakan
dalam
bentuk
perhitungan.
Analisis
ini
bertujuan
untuk
memperkirakan
(memprediksi) besarnya pengaruh biaya nilai investasi pada kelayakan ekonomi
terhadap pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak, dengan
menggunakan data-data yang diperoleh dari badan atau lembaga yang terkait.
1.2. J enis dan Sumber Data
Data sekunder yang digunakan dalam analisa kuantitatif ini berupa data yang
didapatkan dari BPS kota Biak, publikasi internet, dan developer (pengembang)
perumahan. Sedangkan data primer didapatkan dari hasil wawancara baik secara lisan
maupun tertulis terkait data yang akan digunakan dalam perhitungan analisis ini.
1.3. Pengujian Kriteria
Pengujian kriteria yang digunakan akan mengacu pada ketentuan-ketentuan
dari perhitungan pada nilai-nilai kelayakan investasi, yang meliputi BCR (Beneffit
Cost Ratio), NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate Of Return) dan Payback
Period.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1.3.1. Beneffit Cost Ratio (B/C R)
Benefit cost ratio (B/C R) merupakan suatu analisa pemilihan proyek yang
membandingan antara benefit dengan cost. Hasil dari benefit cost ratio mempunyai
tiga kemungkinan, yaitu :
1. Proyek diterima (B/C > 1)
2. Proyek ditolak (B/C < 1)
3. Tercapai break event point (B/C = 1)
Dalam hal B/C = 1, tergantung pada pemilik modal (investor) yang
bersangkutan, apakah proyek tersebut akan dilaksanakan atau tidak.
Benefit Cost Ratio (B/C R) =
3.3.2.
. . . . . . . . . . . . . . . . .(3.1)
Net Present Value (NPV)
Nilai tunai bersih (Net Present Value) dari sebuah proyek adalah nilai manfaat
bersih setelah dikurangi biaya, setelah keduanya di diskonto pada biaya alternatif
modal. Manfaat dan modal didefinisikan dalam arti tambahan yang dibandingkan
dengan situasi tanpa proyek. Dua persyaratan mesti terpenuhi jika sebuah proyek mau
diterima atas dasar ekonomi.
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow)
dimasa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang terlebih dahulu
ditentukan tingkat bunga yang dianggap relevan. Ada beberapa konsep yang
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
dianggap relevan untuk menghitung tingkat bunga. Pada dasarnya tingkat bunga
tersebut adalah tingkat bunga pada saat keputusan investasi masih terpisah dari
keputusan pembelanjaan. Keterkaitan ini hanya mempengaruhi tingkat bunga, namun
bukan aliran kas. Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang investasi, maka proyek ini
dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila lebih kecil (NPV
negatif), proyek ditolak karena nilai tidak menguntungkan. (Suad Husnan dan
Suwarsono M, 2000).
Rumus NPV =
(
)
+
(
)
+
+
(
)
– OI . . . . . . . . . . . . .(3.2)
Keterangan :
CF1, CF2, CFn = Cash Flow tahun ke 1, 2 hingga ke-n
i = Cost Of Capital / Interst Rate / Required Rate Or Return
n = Umur Proyek (dalam tahun)
OI = Original Investmen
3.3.3. Internal Rate Of Return (IRR)
Metode tingkat imbalan dihindari dalam membandingkan alternatif proyekproyek yang besifat saling mengalahkan. Pada perbandingan semacam itu, proyek
dengan tingkat imbalan tertinggi tidak selalu merupakan proyek terbaik. Tingkat
imbalan menjadi dasar perbandingan yang lemah untuk proyek yang mempunyai
umur ekonomis yang jauh berbeda, sejak perbandingan secara implisif menganggap
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
bahwa surplus bersih dari proyek yang mempunyai umur ekonomi yang lebih pendek
dapat diinvestasikan kembali dengan tingkat imbalan yang serupa.
Dengan
pengecualian
ini,
tingkat
imbalan
internal
berguna
dalam
membandingkan kemampuan memperoleh laba sebuah proyek dengan yang lainnya
pada sektor yang sama, tingkat imbalan tinggi tidak mencerminkan kenyataan bahwa
investasi telah dilakukan atau bahwa beberapa masukan dan keluaran tidak dinilai
secara tepat. Walaupun teknik tingkat imbalan tidak sepenuhnya memuaskan, dapat
dimengerti dan dapat dibandingkan secara langsung dengan biaya alternatif modal.
Tingkat imbalan tidak memerlukan spesifikasi yang persis tentang biaya alternatif
modal. Oleh karena itu tingkat imbalan merupakan cara yang cocok untuk
menyajikan dan menggunakan hasil - hasil analisa. (Baum Tolbert, 1985).
Maka Internal Rate Or Return adalah tingkat bunga yang dapat menjadikan
NPV = 0, karena present value dari cash flow pada tingkat bunga tersebut sama
dengan internal investasinya. Metode ini juga memperhitungkan nilai waktu dari
uang, sehingga cash flow yang digunakan telah di diskonto atas dasar cost of capital.
Langkah-langkah metode IRR adalah sebagai berikut :
1. Hitung present value atas cash flow yang dihasilkan usulan proyek investasi
tersebut dengan menggunakan interest rate yang dipilih secara acak.
2. Bandingkan hasil perhitungan point 1 dengan nilai OI.
a. Jika hasil negatif, lakukan dengan interest rate yang lebih kecil.
b. Jika hasil positif, lakukan dengan interest rate yang lebih besar.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3. Lanjutkan langkah point 2 sampai present value nya mendekati OI.
4. Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek investasi tersebut dengan teknik
interpolasi diantara bunga yang lebih rendah (NPV positif) dengan tingkat bunga
yang lebih tinggi (NPV negatif).
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi dapat diterima jika
IRRnya lebih besar atau sama dengan cost of capital dan sebaliknya. Jika usulan
proyek investasi lebih dari satu dan bersifat mutually exclusive, yang dapat diterima
adalah yang menghasilkan nilai IRR paling besar. (Halim, 2003).
Untuk menentukan tingkat suku bunga yang ideal dapat digunakan rumus
sebagai berikut :
IRR = DFP +
(
(
)
)
(
−
) . . . . . . . . . . . . . .(3.3)
Keterangan :
DFP = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang positif.
DFN = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang negatif.
PVP = Present value positif.
PVN = Present value negatif.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3.3.4.
Payback Period
Payback period adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
nilai investasi ekonomi melalui permintaan-permintaan yang dihasilkan oleh
pembangunan pada proyek. Dengan demikian payback period ini mengukur rapidity
kembalinya dana investasi bukan mengukur profitability.
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya berbeda :
Payback Period = n +
1
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(3.4)
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya sama :
Payback Period = n +
1
. . . . . . . . . . . . . .(3.5)
Keterangan :
n = Tahun terakhir dimana jumlah cash flow masih belum bisa
menutup original investment
a = Jumlah original investment
b = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n
c = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n+1
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi pembangunan akan
diterima jika payback period yang dihasilkan lebih kecil dari yang diisyaratkan.
Sebaliknya, jika payback period yang dihasilkan lebih besar dari yang diisyaratkan,
maka usulan proyek tersebut ditolak. Jika usulan proyek tersebut lebih dari satu,
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
maka yang dipilih adalah usulan proyek dengan hasil payback period yang paling
kecil.
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena
itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan
sebagainya). Kalau periode payback ini lebih pendek daripada yang diisyaratkan,
maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek ditolak.
Karena metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka dasar
yang dipergunakan adalah aliran kas, bukan laba. (Suad Husnan, Suwarsono M,
2000).
3.4. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
KPR adalah kredit jangka panjang yang diberikan oleh lembaga keuangan
kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun mendirikan rumah di atas lahan
sendiri dengan jaminan sertifikat kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR :
1. KPR Subsidi
Yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau
perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa :
Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau
perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga
tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan
subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi
Yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR
ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga
dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
Komponen-komponen utama KPR adalah sebagai berikut :
1. Kreditur KPR, adalah lembaga keuangan (misalnya; bank) yang mengucurkan
dana kepada debitur untuk membeli objek KPR.
2. Debitur KPR, adalah seseorang atau sebuah badan hokum (misal; PT) yang akan
membeli objek KPR.
3. Objek KPR, adalah merupakan lahan dan rumah yang hendak dibeli/diakuisisi
oleh pihak debitur.
4. J angka waktu KPR, Dalam pengertian KPR atau definisi KPR diatas disebutkan
bahwa KPR adalah "kredit jangka panjang". Disebut jangka panjang, karena KPR
boleh dikatakan merupakan satu-satunya kredit yang memiliki waktu pelunasan
terpanjang, yakni bisa mencapai beberapa puluh tahun. Biasanya berkisar antara
5-20 tahun.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rumus untuk menghitung angsuran KPR tiap bulannya adalah :
Angsuran bulanan = Pinjaman x
x
(
)
(
Keterangan :
)
i = Suku Bungan dalam satuan %
m = Jumlah bulan cicilan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
PERUMAHAN REGENCY TIPE CLUSTER
DI BIAK, PAPUA
TUGAS AKHIR
Diajukan oleh :
EKO PRASETYO BASUKI
0 8 5 3 0 1 0 0 6 2
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
J AWA TIMUR
2012
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL TERHADAP PENGEMBANGAN
PERUMAHAN REGENCY TIPE CLUSTER
DI BIAK, PAPUA
EKO PRASETYO BASUKI
0853010062
ABSTRAK
Rumah merupakan suatu kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Dalam
perkembangannya ternyata rumah juga merupakan alternatif investasi yang menarik dengan
harapan capital gain yang akan diterima di masa depan. Penelitian ini bertujuan untuk
menganalisis dan mengetahui tentang kelayakan (feasible) ekonomi terhadap pengembangan
perumahan regency tipe cluster di Biak, Papua.
Dari hasil analisa dan perhitungan harga jual rumah pada perumahan regency tipe
cluster di Biak dengan pengambilan profit 60% dari harga pokok rumah dengan tingkat
inflasi 10% tiap tahunnya, dapat diketahui harga penjualan rumah pada tahun 2013 tipe 67/85
= Rp. 187,093,427.00, tahun 2014 = Rp. 210,468,073.00, tahun 2015 = 243,369,335.00,
tahun 2016 = 292,575,710.00, tipe 70/88 tahun 2013 = Rp. 194,793,845.00, tahun 2014 = Rp.
219,103,190.20, tahun 2015 = Rp. 253,286,356.40, tahun 2016 = Rp. 304,362,179.00, tipe
72/90 tahun 2013 = Rp. 199,927,457.00, tahun 2014 = Rp. 224,859,935.00, tahun 2015 = Rp.
259,897,704.00, tahun 2016 = Rp. 312,219,825.00, tipe 75/92 tahun 2013 = Rp.
207,128,915.00, tahun 2014 = 232,891,309.80, tahun 2015 = Rp. 269,011,144.60, tahun 2016
= Rp. 322,829,774.00.
Proyek ini dapat dikatakan layak karena dalam analisa arus kas developer mengalami
break event point pada 1,84 tahun atau sekitar 1 tahun 9 bulan dan mengalami balik modal
pada 4,66 tahun atau sekitar 4 tahun 7 bulan. Ini menandakan bahwa nilai pemasukan lebih
besar daripada nilai pengeluaran dari developer. Dengan kata lain sebelum 5 tahun proyek
pengembangan perumahan regency ini sudah mengalami keuntungan.
Dari sisi nilai KPR proyek ini juga dikatakan layak karena 50% dari pendapatan per
kapita masyarakat di Biak dapat memenuhi angsuran dengan suku bunga KPR yang mencapai
11,25% dalam jangka waktu selama 15 tahun dan tiap 2 tahunnya akan mengalami inflasi
10% dengan ketentuan compound amount factor. Ini menunjukkan bahwa proyek
pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak layak secara pendapatan
masyarakatnya.
Kata Kunci : Rumah, break event point, harga jual rumah, KPR.
i
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
KATA PENGANTAR
Dengan memanjatkan puji syukur kehadirat Allah SWT atas segala rahmat, taufiq,
hidayah dan inayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir (TA) Teknik
Sipil BAB I - V yang berjudul : Analisa Kelayakan Finansial Ter hadap Pengembangan
Per umahan Regency Tipe Cluster di Biak, Papua.
Adapun Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi syarat memperoleh gelar Sarjana
Teknik di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas
Pembangunan Nasional “ Veteran “ Jawa Timur.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tugas Akhir analisa ini masih jauh dari
sempurna dan terdapat banyak kekurangan baik isi maupun penyajiannya. Hal ini tidak lain
karena keterbatasan ilmu dan kemampuan yang penulis miliki. Oleh karena itu penulis
berharap adanya kritik dan saran yang sifatnya membangun dari semua pihak demi
kesempurnaan laporan ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih
sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan, dorongan,
semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral maupun spritual, terutama
kepada :
1.
Ir. Naniek Ratni JAR., M. Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
2.
Ibnu Sholichin, ST., MT. selaku dosen wali sekaligus Kepala Program Studi Teknik
Sipil Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
ii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3.
N Dita P Putra , ST., MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir yang telah
berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama pengerjaan Tugas
Akhir hingga selesai.
4.
Dra.Anna Rumintang, MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas Akhir yang
telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril selama pengerjaan
Tugas Akhir hingga selesai.
5.
Segenap dosen dan para staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa Timur.
6.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
7.
Orang tua dan saudara-saudara ku yang telah banyak memberikan dukungan lahir dan
batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
ini dengan baik.
8.
Mas Digna yang telah banyak membantu dan menjadi mentor dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini dengan baik.
9.
Pak Deni dari PT. MBC Surabaya yang telah membantu dalam memperoleh data.
10.
Buat teman-teman kontrakan Mas Fendi, Ujie, Miko, Reza, Fredy, Lucky, Oscar.
11.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman Teknik
Sipil khususnya angkatan 2007 dan 2008 terima kasih atas dorongan dan semangatnya
yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Sur abaya, Mei 2012
Penulis
iii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR ISI
ABSTRAK ........................................................................................................................ i
KATA PENGANTAR ....................................................................................................... ii
DAFTAR ISI .................................................................................................................... iv
DAFTAR TABEL…………………………………………………………………………..vii
DAFTAR GAMBAR……………………………………………………………………….ix
BAB 1
PENDAHULUAN ............................................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang ............................................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................................ 3
1.3 Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian ..................................................................... 4
1.3.1. Tujuan Penelitian .............................................................................................. 4
1.3.2. Manfaat Penelitian ............................................................................................ 5
1.4 Batasan Masalah ........................................................................................................... 5
1.5 Lokasi Penelitian .......................................................................................................... 7
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA ................................................................................................... 8
2.1. Definisi Perumahan ..................................................................................................... 8
2.2. Faktor Permintaan Lahan …………………………………………………………….......9
2.3. Permintaan Perumahan ................................................................................................ 10
2.4. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ............................................................................. 12
2.5. Pentingnya Investasi .................................................................................................... 13
iv
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.6. Tujuan dilakukan Studi Kelayakan .............................................................................. 14
2.7. Break event Point ........................................................................................................ 16
2.8. Analisa Keuntungan dan Kerugian (Profit and Loss) ................................................... 16
2.9. Harga Pokok................................................................................................................. 17
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN ...................................................................................... 18
3.1.Metode Analisis ........................................................................................................... 18
3.2. Jenis dan Sumber Data ................................................................................................ 18
3.3. Pengujian Kriteria ....................................................................................................... 18
3.3.1. Beneffit Cost Ratio (BCR) ........................................................................... 19
3.3.2. Net Present Value (NPV) ............................................................................. 19
3.3.3. Internal Rate Of Return (IRR) ..................................................................... 20
3.3.4. Payback Period ............................................................................................ 23
3.4. KPR (Kredit Pemilikan Rumah) .................................................................................. 24
3.5. Flow Chart .................................................................................................................. 27
BAB IV
ANALISA DATA ............................................................................................................. 28
4.1. Perhitungan Harga Pokok Penjualan ............................................................................ 28
4.1.1. Perhitungan Harga Pokok Tanah ......................................................................... 30
4.1.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah .............................................................................. 30
4.2. Perhitungan Biaya Konstruksi / Pembangunan ............................................................. 32
4.2.1. Perhitungan Biaya Konstruksi ............................................................................. 33
4.3. Biaya Operasional ........................................................................................................ 43
v
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4.3.1. Perhitungan Biaya Sarana dan Prasarana ....................................................... 44
4.3.2. Perhitungan Biaya Operasional ..................................................................... 49
4.3.3. Perhitungan Harga Pokok Penjualan ............................................................. 51
4.4. Analisa Investasi ......................................................................................................... 72
4.4.1 Investasi Berdasarkan Rencana Awal ................................................................... 72
4.4.2. Perhitungan Aliran Arus Kas .............................................................................. 72
4.5. Kriteria Kelayakan Investasi ........................................................................................ 74
4.6. Perhitungan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ............................................................... 79
4.6.1. Nilai Harga KPR Terhadap Pendapatan Per Kapita Masyarakat .................... 83
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN .......................................................................................... 87
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................... 91
LAMPIRAN
vi
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1. Harga Perolehan Tanah dan Pematangan Tanah ................................................. 30
Tabel 4.2. Evaluasi Harga Pokok Tanah tahun 2012 ........................................................... 31
Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Konstruksi ................................................................. 33
Tabel 4.4. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2013 ............................................................... 35
Tabel 4.5. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2014 ............................................................... 37
Tabel 4.6. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2015 ............................................................... 39
Tabel 4.7. Evaluasi Biaya Konstruksi tahun 2016 ............................................................... 41
Tabel 4.8. Rencana Anggaran Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2012 ............................. 43
Tabel 4.9. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2013 ........................................................... 45
Tabel 4.10 .Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2014 ......................................................... 46
Tabel 4.11. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2015 ......................................................... 47
Tabel 4.12. Biaya Sarana dan Prasarana Tahun 2016 ......................................................... 48
Tabel 4.13. Biaya Operasional (2012) ................................................................................ 50
Tabel 4.14. Biaya Operasional Tahun 2012 - 2016 .............................................................. 51
Tabel 4.15. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2013 ............................................ 52
Tabel 4.16. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2014 ............................................ 57
Tabel 4.17. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2015 ............................................ 62
Tabel 4.18. Harga Pokok Penjualan pada tiap tipe tahun 2016 ............................................ 67
vii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Tabel 4.19. Discounted Cash Flow ..................................................................................... 73
Tabel 4.20. Tabel Perhitungan Payback Period ................................................................... 74
Tabel 4.21. IRR (Internal Rate Of Return) .......................................................................... 76
Tabel 4.22. Tabel Perhitungan KPR ................................................................................... 82
Tabel 4.23. Tabel Perbandingan Harga KPR Tehadap Pendapatan Masyarakat Biak ........... 83
viii
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1.Lokasi Penelitian ............................................................................................. 7
Gambar 3.2.Flowchart Pelaksanaan Penelitian ................................................................... 27
Gambar 4.1. Grafik Break Event Point ............................................................................... 78
ix
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Rumah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia setelah sandang dan
pangan. Setiap individu manusia akan mengutamakan pemenuhan kebutuhan dasar
daripada kebutuhan sekundernya. Begitu pula dengan kebutuhan akan rumah, setiap
orang akan berusaha memenuhi kebutuhan rumah dengan memperlihatkan selera dan
kemampuannya masing-masing.
Untuk masyarakat pada era modern sekarang ini, rumah merupakan suatu
kebutuhan primer dan mempunyai fungsi strategis. Selain berfungsi sebagai
pelindung terhadap gangguan alam dan cuaca, rumah juga memiliki peran sosial
budaya sebagai pusat pendidikan keluarga, perpaduan budaya, nilai kehidupan, nilai
ekonomi, dan penyiapan generasi muda.
Rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan manusia atas tempat tinggal yang
aman, nyaman dan tenang. Namun sekarang ini kepemilikan rumah tidak hanya
ditujukan pada kebutuhan pokok pribadi saja melainkan bisa dijadikan alternatif
investasi yang menarik, dengan pengembalian berupa penghasilan sewa rumah
ataupun peluang keuntungan yang berupa capital gain yang merupakan selisih dari
harga beli dan harga jual ketika rumah tersebut dijual. Saat ini rumah juga bisa
dijadikan sebagai indikator identitas status sosial masyarakat, jika seseorang memiliki
rumah yang mewah hal tersebut menandakan pemiliknya memiliki kemampuan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ekonomi yang tinggi, begitu pula sebaliknya. Namun kawasan perumahan yang
ditempatinya pun menjadi faktor pendukung utama dalam penilaian status sosial
tersebut.
Pemilihan masyarakat dalam memiliki rumah akan lebih baik dan tepat apabila
tersedianya sarana dan prasarana kompleks perumahan yang memegang kuat empat
kriteria yang sesuai dengan perundang-undangan perumahan dan pemukiman yaitu
sehat, aman, serasi dan teratur. Untuk penambahan unsur yang lainnya akan
disesuaikan dengan pembangunan kawasan perumahan yang akan direncanakan.
Kota Biak merupakan kabupaten kecil yang berada di kawasan Papua, yang
terbentuk atas gugusan batuan karang yang sangat keras. Iklim di kota Biak yaitu
beriklim tropis, dapat dilihat dari struktur geografisnya yang berhadapan langsung
dengan samudra pasifik. Seiring pula dengan kawasan kota Biak yang masih belum
memiliki perumahan berfasilitas atau perumahan yang modern, maka dapat dikatakan
bahwa kota Biak sebenarnya membutuhkan perumahan yang berfasilitas. Dengan
demikian maka masyarakat pun akan lebih cenderung untuk mendapatkan fasilitas
keamanan, keindahan dan kenyamanan bertempat tinggal yang dapat diwujudkan
dengan adanya perumahan cluster, dimana cluster adalah suatu kawasan dengan
sistem satu pintu akses keluar masuk (one gate) dengan gaya modern.
Dilihat dari segi budaya dan perkembangan perumahan yang ada, perumahan–
perumahan yang ada di kota Biak masih cenderung bertipe perumahan yang standart
seperti halnya perumahan pada umumnya. Dengan melihat perkembangan perumahan
yang ada sekarang ini, terdapat perbedaan yang sangat jelas terhadap perumahan yang
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
ada di kota Biak. Pertumbuhan perumahan yang ada di kota Biak saat ini masih
belum fluktuatif dengan perekonomian daerahnya, hal ini dipicu dengan masih
terbatasnya SDM (Sumber Daya Manusia) yang berkaitan dengan pengembang
properti (developer) pada kota Biak sendiri. Dengan memilih konsep perumahan yang
bertemakan tipe cluster, maka dapat meningkatkan mutu dan kualitas pada
pembangunan perumahan yang ada di daerah tersebut.
Kepemilikan rumah dibatasi oleh tingkat pendapatan dari individunya, dimana
apabila satu individu memiliki penghasilan yang tinggi maka kepemilikan rumah
dapat segera terpenuhi. Begitupun sebalikanya apabila tingkat penghasilan dari satu
individu rendah maka kepemilikan rumah masih belum dapat terpenuhi. Namun pada
saat sekarang ini kepemilikan rumah dapat segera terpenuhi oleh masing-masing
individu dari lapisan masyarakat yang ada dengan sistem KPR (Kredit Pemilikan
Rumah). KPR sendiri adalah kredit jangka panjang yang diberikan oleh lembaga
keuangan kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun mendirikan rumah di atas
lahan sendiri dengan jaminan sertifikat kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut.
1.2.Rumusan Masalah
Keinginan permintaan untuk memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan
dan biaya membangun rumah. Tingkat penghasilan, gaya hidup dan kesibukan
masyarakat menyebabkan masyarakat cenderung untuk memilih tinggal pada
perumahan yang serba lengkap dan terfasilitasi. Dengan adanya sisi permintaan dan
dasar-dasar dari teori permintaan dapat menjadi indikator yang bisa memberikan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
sinyal positif atau negatif untuk kelayakan ekonomi terhadap perencanaan
pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak, Papua.
Berdasarkan uraian di atas muncul pertanyaan-pertanyaan untuk penelitian
yaitu :
1. Bagaimana menentukan harga jual rumah pada pengembangan perumahan
regency di Biak, Papua.
2. Bagamana menentukan nilai dari Break Event Point (titik impas) pada
pengembangan perumahan regency di Biak, Papua.
3. Berapa harga angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari harga jual rumah
pada tiap tahunnya.
4. Bagaimana mengetahui perbandingan harga angsuran KPR terhadap pendapatan
per kapita masyarakat di Biak, Papua.
1.3. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian
1.3.1. Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui apakah proyek pengembangan
perumahan regency tipe cluster di Biak layak secara finansial atau tidak, dimana akan
menjawab dari masalah-masalah yang tertera pada rumusan masalah.
1
Untuk mengetahui harga jual rumah pada perumahan regency di Biak, Papua.
2
Untuk mengetahui nilai dari Break Event Point pada pengembangan perumahan
regency di Biak, Papua.
3
Untuk mengetahui harga angsuran KPR dari harga jual rumah tiap tahunnya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
Untuk mengetahui hasil perbandingan dari angsuran KPR terhadap pendapatan
per kapita masyarakat di Biak, Papua.
1.3.2. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan bisa dipergunakan dan memberi manfaat
sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui apakah pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak
tersebut layak (feasible) secara finansial atau tidak dilihat dari segi penjualan
rumah terhadap pendapatan per kapita masyrakat Biak, Papua.
2. Memberikan gambaran tentang angsuran KPR kepada calon pembeli rumah pada
perumahan regency di Biak, Papua.
1.4. Batasan Masalah
Ruang lingkup pada penelitian ini mengacu pada nilai kelayakan ekonomi di
kota Biak terhadap pembangunan perumahan regency tipe cluster. Ekonomi dapat
bergerak dengan adanya sirkulasi dari pergerakan mata uang. Kegiatan bergeraknya
mata uang dapat disebabkan adanya sebuah kegiatan yang berlandaskan keinginan
dan kebutuhan untuk mendapatkan sesuatu. Dengan adanya landasan tersebut,
keinginan dan kebutuhan akan rumah dapat terjadi. Faktor finansial yang cukup tinggi
dan kebutuhan akan berbagai macam fasilitas yang ditawarkan akan menjadi main
factor dari kelayakan ekonomi terhadap pengembangan perumahan regency tipe
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
cluster di Biak. Dengan demikian kegiatan pergerakan ekonomi untuk pengembangan
perumahan dapat terlaksana.
Dan untuk membatasi uraian di atas agar tidak terjadi perluasan masalah pada
penulisan tugas akhir, maka perlu diberikan batasan-batasan masalah sebagai berikut:
1. Perhitungan RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan kelengkapan lainnya dapat
berupa asumsi (berdasarkan dari data sekunder yang mempunyai typical
perumahan yang sesuai)
2. Analisis ekonomi berdasarkan pada kriteria penilaian kelayakan ekonomi yang
meliputi : BCR (Beneffit Cost Ratio), NPV (Net Present Value), IRR (Internal
Rate Of Return) dan Payback Period.
3. Analisa hanya membahas tentang analisa keuangan, harga dan value.
4. Tidak memperhatikan pada tingkat perubahan suku bunga untuk KPR tiap
tahunnya. Hanya menggunakan ketetapan suku bunga pada tahun penelitian saja.
5. Inflasi pada perhitungan menggunakan ketetapan 10% tiap tahunnya.
6. Pehitungan hanya mengacu pada data sekunder yang didapatkan dari PT. Abeta
Mitra Manunggal Tahun 2010.
7. Data untuk pendapatan per kapita masyarakat Biak akan menggunakan inflasi
10% tiap dua tahunnya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1.5. Lokasi Penelitian
Untuk luas kabupaten Biak yaitu berkisar 2.602,23 km2. Lokasi penelitian
dilaksanakan di daerah Ridge kecamatan Samofa kota Biak, Papua. Ridge adalah
sebuah daerah yang berdataran tinggi dan mempunyai kawasan yang cukup luas.
Daerah ini memang bukan pusat dari berkumpulnya masyarakat di kota Biak, namun
bisa dijadikan sebuah lokasi yang nantinya akan menjadi pusat untuk lingkungan
perumahan. Pengalihan pengembangan perumahan bisa dilakukan pada daerah yang
memiliki lokasi strategis dan dapat menjadi traffic generator untuk lingkungan
sekitarnya. Ini akan menjadi sebuah penciptaan lokasi yang dapat menarik
masyarakat untuk bisa menempati tempat tinggal yang mempunyai nilai lebih.
Berikut gambar lokasi yang akan dilaksanakan analisis kelayakan ekonomi
terhadap pengembangan perumahan tipe cluster di Biak, Papua.
Lokasi
Ridge
Gambar. 1.1 Lokasi penelitian
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.1. Definisi Perumahan
Menurut The Dictionary of Real Estate Appraisal (2002), properti perumahan
adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau
disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen dan
rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No.4 tahun 1992 tentang perumahan dan
pemukiman :
1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga.
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan
3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik
yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung peri kehidupan dan penghidupan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat
tahun 1992, properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari
harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah
kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan / atau biaya pembangunan per m2
antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan / atau biaya pembangunan per m2 di
atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A
yang berlaku.
2.2. Faktor Per mintaan Lahan
Nilai suatu properti seperti tanah dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang
mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah adalah :
1. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah
penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain - lain.
Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan penawaran dengan
kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya. Variasi
permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan
daya beli, suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah
tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead lainnya.
3. Faktor - faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di bidang politik maupun
hukum akan mempengaruhi nilai tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan,
pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
4. Faktor lingkungan mempengaruhi nilai tanah meliputi kondisi internal, yaitu
lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi. Kondisi eksternal, meliputi
keadaan lingkungan sekitar lokasi tersebut seperti keberadaan laut atau
pelabuhan, sungai, gunung dan jaringan transportasi yang mempengaruhi
kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi tanah.
2.3. Per mintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam mempengaruhi nilai
pasar properti perumahan. Hal ini disebabkan oleh penawaran tanah untuk
pembangunan terbatas dari segi keluasaan, akan tetapi dari segi permintaan selalu
berubah dan bertambah.
permintaan konsumen terhadap perumahan dipengaruhi oleh factor-faktor
sebagai berikut :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1. Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah di pusat atau di pinggir kota sangat
mempengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah. Semakin strategis letak
perumahan tersebut berarti semakin baik dan memiliki tingkat permintaan yang
semakin tinggi.
2. Pertambahan penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal sebagai tempat
berlindung, maka setiap pertambahan penduduk baik secara alami maupun non
alami (karena urbanisasi) akan meningkatkan permintaan rumah.
3. Pendapatan konsumen
Kesanggupan seseorang di dalam memiliki rumah sangat dipengaruhi
pendapatan yang diperolehnya. Apabila pendapatan seseorang meningkat ada
kecenderungan untuk memiliki rumah yang berkualitas demi
meningkatkan
status baik secara kualitas maupun kuantitas.
4. Kemudahan mendapatkan pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan dipengaruhi juga oleh
kebijakan pemerintah dan institusi keuangan seperti perbankan. Karakteristik
pasar properti yaitu membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat
tergantung pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan ini dapat berupa
fasilitas kredit pinjaman, penurunan tingkat suku bunga pinjaman, dan jangka
waktu pelunasan pinjaman. Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh
konsumen, dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan bertambah.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Sebaliknya jika syarat mendapatkan pinjaman sangat ketat, atau suku bunga
pinjaman yang tinggi akan menurunkan permintaan rumah oleh masyarakat.
5. Fasilitas dan sarana umum
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya
infrastruktur, sarana pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan
lain-lain. Keberadaan fasilitas tersebut membangun serta menarik minat investor
yang selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan rumah di kawasan
tersebut.
6. Harga pasar rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin tinggi harga barang
akan mengakibatkan penurunan permintaan akan barang yang dimaksud. Apabila
harga rumah menengah naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan
tingkat harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke rumah
dengan harga yang lebih rendah.
2.4. Pengertian Studi kelayakan proyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
dapat dilaksanakan dengan berhasil. Berhasil dalam arti terbatas terutama
dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminta ke arah manfaat ekonomis suatu
investasi. Berhasil dalam arti luas mengacu pada faktor manfaat bagi masyarakat luas
yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya alam yang
melimpah, penghematan devisa maupun penambahan devisa.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Proyek yang diteliti berbentuk proyek raksasa sampai proyek sederhana. Semakin
besar proyek yang dijalankan semakin luas dampak yang terjadi, baik itu dampak
ekonomi atau dampak social. Sehingga analisa manfaat dan pengorbanan (cost and
benefit analysis) digunakan untuk melengkapi studi kelayakan. Studi kelayakan
menyangkut 3 aspek :
1. Manfaat ekonomi proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (manfaat finansial).
Yang berarti apakah proyek itu dipandang cukup menguntungkan apabila
dibandingkan dengan risiko proyek tersebut.
2. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek dilaksanakan
(manfaat ekonomi nasional). Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi
ekonomi makro suatu negara.
3. Manfaat sosial proyek bagi masyarakat sekitar proyek tersebut.
2.5. Pentingnya Investasi
Kegiatan investasi akan mendorong kegiatan ekonomi suatu negara. Manfaat
yang diperoleh dari kegiatan investasi diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja,
peningkatan output yang dihasilkan, penghematan ataupun penambahan devisa.
Sehingga proyek investasi di sini diartikan sebagai suatu rencana untuk
menginvestasikan sumber-sumber daya yang bias dinilai secara cukup independen.
Proyek bias berupa proyek raksasa ataupun proyek kecil. Karakteristik dasar dari
suatu pengeluaran modal (atau proyek) adalah bahwa proyek tersebut umunya
memerlukan pengeluaran saat ini untuk memperoleh manfaat di masa datang.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Manfaat dapat berwujud dalam bentuk uang ataupun tidak. Pengeluaran modal
biasanya berbentuk pengeluaran untuk tanah, mesin, bangunan, penelitian dan
pengembangan serta program-program latihan.
Dalam akutansi, pengeluaran modal biasanya disusun berbentuk neraca. Umunya
Pengeluaran merupakan pengeluaran biaya yang ditunda pembebanannya namun
dibebankan pertahun melalui proses penyusutan (kecuali untuk tanah).
Dari sudut perusahaan, proyek yang menyangkut pengeluaran modal (capital
expenditure) mempunyai arti penting karena :
1. Pengeluaran modal mempunyai konsekuensi jangka panjang. Pengeluaran modal
akan membentuk kegiatan perusahaan di masa datang dan sifat-sifat perusahaan
dalam jangka panjang.
2. Pengeluaran modal umunya menyangkut jumlah yang sangat besar.
3. Komitmen untuk pengeluaran modal tidak mudah untuk diubah.
2.6. Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan
Proyek investasi umunya memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi
perusahaan dalam jangka panjang. Sebab yang sering mengakibatkan suatu proyek
gagal (tidak menguntungkan) yaitu pada kesalahan perencanaan, kesalahan dalam
menaksir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan kontinuitas bahan
baku, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja atau factor lain
berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak terkendali, akibatnya biaya pembangunan
proyek menjadi “membengkak”, penyelesaian proyek yang ditunda dan sebagainya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Faktor lingkungan yang berubah, baik lingkungan ekonomi, social, politik, bencana
alam juga mempengaruhi proyek menjadi tidak menguntungkan. Sehingga studi
kelayakan ekonomi menjadi sangat penting. Studi dilakukan dalam dua tahap, yaitu
tahap pendahuluan dan tahap keseluruhan. Jika tahap pendahuluan sudah
menampakkan tanda tidak ekonomis, maka studi keseluruhan tidak perlu dilakukan.
Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan.
Dalam studi kelayakan ada beberapa hal-hal yang perlu diketahui, antara lain :
a. Ruang lingkup kegiatan proyek
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek
d. Sarana yang diperlukan oleh proyek
e. Hasil kegiatan proyek serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk
memperoleh hasil tersebut.
f. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya proyek tersebut.
g. Langkah-langkah untuk mendirikan suatu proyek, beserta jadwal dari masingmasing kegiatan tersebut, sampai dengan proyek investasi siap berjalan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.7. Break Event Point (Titik Impas)
Break Event Point (titik impas) merupakan suatu analisa untuk mengetahui
apakah luas produksi yang dibuat suatu perusahaan telah mendatangkan keuntungan
atau malah kerugian. Keadaan break event point adalah keadaan dimana jumlah biaya
pendapatan sama dengan jumlah biaya pengeluaran. Dalam keadaan ini perusahaan
tidak mendapatkan laba maupun mengalami kerugian. Jika perusahaan berproduksi
dalam skala yang lebih kecil daripada volume pada saat break event point, maka
perusahaan tersebut mengalami kerugian. Sebaliknya jika perusahaan berproduksi
dalam skala yang lebih besar daripada volume pada saat break event point, maka akan
mendapatkan profit.
Analisa break event point secara umum dapat memberikan informasi pola
hubungan antara volume penjualan, biaya dan laba yang akan diperoleh pada tingkat
tertentu.
2.8. Analisa Keuntungan dan Kerugian (Profit and Loss)
Pada nilai break event point menunjukkan jumlah penjualan yang harus dicapai
untuk memperoleh keuntungan bersih yang diinginkan. Nilai dari break event point
ini juga sangat berpengaruh terhadap potensi keuntungan/kerugian atas rasio biaya
tetap terhadap volume dari keuntungan Present Value (P/V). Rasio P/V adalah suatu
faktor penting dalam perencanaan profitabilitas suatu perusahaan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2.9. Harga Pokok
Harga pokok adalah penjumlahan semua unsur biaya yang membentuk produk
hingga produk tersebut siap untuk dijual, yang termasuk harga pokok penjualan
adalah bahan mentah, upah langsung dan biaya overhead, barang yang belum terjual
disimpan sebagai persediaan barang dagangan yang harga pokoknya ditujukan
sebagai aktiva. Jadi harga pokok penjualan merupakan biaya yang melekat pada
produk yang dijual.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
1.1. Metode Analisis
Metode analisis data yang dilakukan adalah analisis data kuantitatif. Analisis
data kuantitatif dalam analisis ini merupakan bentuk analisis data yang dinyatakan
dalam
bentuk
perhitungan.
Analisis
ini
bertujuan
untuk
memperkirakan
(memprediksi) besarnya pengaruh biaya nilai investasi pada kelayakan ekonomi
terhadap pengembangan perumahan regency tipe cluster di Biak, dengan
menggunakan data-data yang diperoleh dari badan atau lembaga yang terkait.
1.2. J enis dan Sumber Data
Data sekunder yang digunakan dalam analisa kuantitatif ini berupa data yang
didapatkan dari BPS kota Biak, publikasi internet, dan developer (pengembang)
perumahan. Sedangkan data primer didapatkan dari hasil wawancara baik secara lisan
maupun tertulis terkait data yang akan digunakan dalam perhitungan analisis ini.
1.3. Pengujian Kriteria
Pengujian kriteria yang digunakan akan mengacu pada ketentuan-ketentuan
dari perhitungan pada nilai-nilai kelayakan investasi, yang meliputi BCR (Beneffit
Cost Ratio), NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate Of Return) dan Payback
Period.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
1.3.1. Beneffit Cost Ratio (B/C R)
Benefit cost ratio (B/C R) merupakan suatu analisa pemilihan proyek yang
membandingan antara benefit dengan cost. Hasil dari benefit cost ratio mempunyai
tiga kemungkinan, yaitu :
1. Proyek diterima (B/C > 1)
2. Proyek ditolak (B/C < 1)
3. Tercapai break event point (B/C = 1)
Dalam hal B/C = 1, tergantung pada pemilik modal (investor) yang
bersangkutan, apakah proyek tersebut akan dilaksanakan atau tidak.
Benefit Cost Ratio (B/C R) =
3.3.2.
. . . . . . . . . . . . . . . . .(3.1)
Net Present Value (NPV)
Nilai tunai bersih (Net Present Value) dari sebuah proyek adalah nilai manfaat
bersih setelah dikurangi biaya, setelah keduanya di diskonto pada biaya alternatif
modal. Manfaat dan modal didefinisikan dalam arti tambahan yang dibandingkan
dengan situasi tanpa proyek. Dua persyaratan mesti terpenuhi jika sebuah proyek mau
diterima atas dasar ekonomi.
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow)
dimasa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang terlebih dahulu
ditentukan tingkat bunga yang dianggap relevan. Ada beberapa konsep yang
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
dianggap relevan untuk menghitung tingkat bunga. Pada dasarnya tingkat bunga
tersebut adalah tingkat bunga pada saat keputusan investasi masih terpisah dari
keputusan pembelanjaan. Keterkaitan ini hanya mempengaruhi tingkat bunga, namun
bukan aliran kas. Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang investasi, maka proyek ini
dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila lebih kecil (NPV
negatif), proyek ditolak karena nilai tidak menguntungkan. (Suad Husnan dan
Suwarsono M, 2000).
Rumus NPV =
(
)
+
(
)
+
+
(
)
– OI . . . . . . . . . . . . .(3.2)
Keterangan :
CF1, CF2, CFn = Cash Flow tahun ke 1, 2 hingga ke-n
i = Cost Of Capital / Interst Rate / Required Rate Or Return
n = Umur Proyek (dalam tahun)
OI = Original Investmen
3.3.3. Internal Rate Of Return (IRR)
Metode tingkat imbalan dihindari dalam membandingkan alternatif proyekproyek yang besifat saling mengalahkan. Pada perbandingan semacam itu, proyek
dengan tingkat imbalan tertinggi tidak selalu merupakan proyek terbaik. Tingkat
imbalan menjadi dasar perbandingan yang lemah untuk proyek yang mempunyai
umur ekonomis yang jauh berbeda, sejak perbandingan secara implisif menganggap
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
bahwa surplus bersih dari proyek yang mempunyai umur ekonomi yang lebih pendek
dapat diinvestasikan kembali dengan tingkat imbalan yang serupa.
Dengan
pengecualian
ini,
tingkat
imbalan
internal
berguna
dalam
membandingkan kemampuan memperoleh laba sebuah proyek dengan yang lainnya
pada sektor yang sama, tingkat imbalan tinggi tidak mencerminkan kenyataan bahwa
investasi telah dilakukan atau bahwa beberapa masukan dan keluaran tidak dinilai
secara tepat. Walaupun teknik tingkat imbalan tidak sepenuhnya memuaskan, dapat
dimengerti dan dapat dibandingkan secara langsung dengan biaya alternatif modal.
Tingkat imbalan tidak memerlukan spesifikasi yang persis tentang biaya alternatif
modal. Oleh karena itu tingkat imbalan merupakan cara yang cocok untuk
menyajikan dan menggunakan hasil - hasil analisa. (Baum Tolbert, 1985).
Maka Internal Rate Or Return adalah tingkat bunga yang dapat menjadikan
NPV = 0, karena present value dari cash flow pada tingkat bunga tersebut sama
dengan internal investasinya. Metode ini juga memperhitungkan nilai waktu dari
uang, sehingga cash flow yang digunakan telah di diskonto atas dasar cost of capital.
Langkah-langkah metode IRR adalah sebagai berikut :
1. Hitung present value atas cash flow yang dihasilkan usulan proyek investasi
tersebut dengan menggunakan interest rate yang dipilih secara acak.
2. Bandingkan hasil perhitungan point 1 dengan nilai OI.
a. Jika hasil negatif, lakukan dengan interest rate yang lebih kecil.
b. Jika hasil positif, lakukan dengan interest rate yang lebih besar.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3. Lanjutkan langkah point 2 sampai present value nya mendekati OI.
4. Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek investasi tersebut dengan teknik
interpolasi diantara bunga yang lebih rendah (NPV positif) dengan tingkat bunga
yang lebih tinggi (NPV negatif).
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi dapat diterima jika
IRRnya lebih besar atau sama dengan cost of capital dan sebaliknya. Jika usulan
proyek investasi lebih dari satu dan bersifat mutually exclusive, yang dapat diterima
adalah yang menghasilkan nilai IRR paling besar. (Halim, 2003).
Untuk menentukan tingkat suku bunga yang ideal dapat digunakan rumus
sebagai berikut :
IRR = DFP +
(
(
)
)
(
−
) . . . . . . . . . . . . . .(3.3)
Keterangan :
DFP = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang positif.
DFN = Discounting factor digunakan untuk menghasilkan present
value yang negatif.
PVP = Present value positif.
PVN = Present value negatif.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3.3.4.
Payback Period
Payback period adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
nilai investasi ekonomi melalui permintaan-permintaan yang dihasilkan oleh
pembangunan pada proyek. Dengan demikian payback period ini mengukur rapidity
kembalinya dana investasi bukan mengukur profitability.
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya berbeda :
Payback Period = n +
1
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(3.4)
Rumus payback period jika cash flow per tahun jumlahnya sama :
Payback Period = n +
1
. . . . . . . . . . . . . .(3.5)
Keterangan :
n = Tahun terakhir dimana jumlah cash flow masih belum bisa
menutup original investment
a = Jumlah original investment
b = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n
c = Jumlah komulatif cash flow pada tahun ke-n+1
Suatu usulan proyek investasi untuk kelayakan ekonomi pembangunan akan
diterima jika payback period yang dihasilkan lebih kecil dari yang diisyaratkan.
Sebaliknya, jika payback period yang dihasilkan lebih besar dari yang diisyaratkan,
maka usulan proyek tersebut ditolak. Jika usulan proyek tersebut lebih dari satu,
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
maka yang dipilih adalah usulan proyek dengan hasil payback period yang paling
kecil.
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena
itu satuan hasilnya bukan persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan
sebagainya). Kalau periode payback ini lebih pendek daripada yang diisyaratkan,
maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan kalau lebih lama proyek ditolak.
Karena metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka dasar
yang dipergunakan adalah aliran kas, bukan laba. (Suad Husnan, Suwarsono M,
2000).
3.4. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
KPR adalah kredit jangka panjang yang diberikan oleh lembaga keuangan
kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun mendirikan rumah di atas lahan
sendiri dengan jaminan sertifikat kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR :
1. KPR Subsidi
Yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau
perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa :
Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau
perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga
tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan
subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi
Yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR
ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga
dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
Komponen-komponen utama KPR adalah sebagai berikut :
1. Kreditur KPR, adalah lembaga keuangan (misalnya; bank) yang mengucurkan
dana kepada debitur untuk membeli objek KPR.
2. Debitur KPR, adalah seseorang atau sebuah badan hokum (misal; PT) yang akan
membeli objek KPR.
3. Objek KPR, adalah merupakan lahan dan rumah yang hendak dibeli/diakuisisi
oleh pihak debitur.
4. J angka waktu KPR, Dalam pengertian KPR atau definisi KPR diatas disebutkan
bahwa KPR adalah "kredit jangka panjang". Disebut jangka panjang, karena KPR
boleh dikatakan merupakan satu-satunya kredit yang memiliki waktu pelunasan
terpanjang, yakni bisa mencapai beberapa puluh tahun. Biasanya berkisar antara
5-20 tahun.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
Rumus untuk menghitung angsuran KPR tiap bulannya adalah :
Angsuran bulanan = Pinjaman x
x
(
)
(
Keterangan :
)
i = Suku Bungan dalam satuan %
m = Jumlah bulan cicilan
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :