Kajian Struktur Kepemilikan Tanah serta Keterkaitan antara Karakteristik Tanah dan Permilik Tanah dengan Penggunaan Tanah di Wilayah Suburban

KAJIAN STRUKl'UR KEPEMILIKAN TANAH SERTA
=TERKAITAN ANTARA IURAKTERISTIK TANAH DAN PEMILIK TANAH
DENGAN PENGGUNAAN TANAH DI WILAYAH $UB URBAN

oleh :
ACHWD TAUFlQ HIDAYAT

PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002

C ~ z m Z y CL&m msngaltziCan

: (&I

FuGr Ya

daLtr

dan

enrz l i n

N'

Achmad Taufiq Hidayat, Program Studi Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah
darl Perdesaan. Kajian Struktur Kepemilikan Tanah serta Keterkaitan antafa
Karakteristik Tanah dan Pemilik Tanah dengar, Penggunaan Tanah di Wilayah
Suburban, di bawah bimbingan Affknd~Anwar selaku ketua komisi pembimbing,
Sunszm Suefulhakim dan 1:'vnan Rustiadi sebagai anggota komisi pembimbing.

I-'enguasaan kuiah yang sangat luas oleh scgelintir orang ataupun perusahaan
yang tidak dirnanfaatkan dengan baik akan sangat merugikan, yang dapat
mengakibatkan inefisiensi dan ketidakadilan yang mengarah kepada kemubaziran.
Merugikan karena disatu sisi efisiensi pernanfaatan tanah pada umumnya rendah dan
disisi yang lain kesempatan untuk memanfaatkan tanah oleh orang atau perusahaan lain
yang lebih bersungguh-simggill dan mampu tnenjadi hilang sehingga sumbangan bagi
peningkatan kesejahteraan masyarakat tidak dapat direalisasikan, ha1 ini tidak adil
karena tanah yang inenjadi hajat hidup orang banyak tidak tersedia secara merata bagi
masyarakat yang lebih banyak.
Terjadinya ketimpangan antara permintaan dan penawaran tanah tentunya

merupakan suatu indikasi bahwa tanah dapat dikategorikan sebagai sumberdaya yang
mempunyai sifat kelangkaan (scurcily). Kelangkaan sumberdaya tanah bukan hanya
disebabkan ole11 persediaanya terbatas, tetapi juga apabila sistem pasarnya sering tidak
bekerja dengan baik, karena mengalami kendala-kendala kelembagaan atau
institusional, yang discbabkan ktlrena terlalu banyaknya pengaturan-pengaturan,
sehingga ketersediaan tanah yang dapat digunaknn menjadi semakin langka. Daliun
hubungannya dengan aspek kelernbagaan tersebut, sumberdaya tanah dapat saja
tersedia tetapi sistem kelembagaan yang menyangkut hak-hak (property right)
kepemilikan atas tanah yang berlaku dapat menjadi kendala, seperti banyaknya tanahtanah guntai (absentee lands) yang tidak digarap pemiliknya tetapi dirambalt oleh
petani tak balahan karena peiniliknya bukan orang setempat. Tanah-tanah pada
keadaan ini banyak mengalami kerusakar, dan hak-haknya sulit ditransaksikan,
sehingga dalam pasar tanah menjadi terhambat dan pemanfaatannya tidak optimal.
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk (1) Mengkaji sebaran dan distribusi
kepemilikan tanah di daerah penelitian, (2) Melihat keragaan dan tingkat ketimpangan
kepemilikan tanah di daerah penelitian dan (3) Menganalisa kaitan karakteristik tanah
dan pemilik tanah dengan pbla penggunaan tanah di daerah penelitian.
Penelitian dilaksanakan di Keltrahan Pakansari Kecamatan Cibinong
Kabirpaten Bogor dengan pertimbangan bahwa lokasi sampling merupakan daerah
suburban dengan struktur kepemilikan beragam yang terkait dengan struktur sosial
ekonomi masyarakat dalam berbagai keragaan sumberdaya biofisik dan sumberdaya

manusia. Data primer dikumpulkan sebanyak 30 sampel yang dilakukan secara acak
(random samplmng) sebagai cross check terhadap data sekunder yang telah ada.
Keseluruhan data sekunder yang terkumpul sebanyak 2319 bidang tanah dengan status
kepemilikan tanah adalah sertipikat hak milik.
Hasil penelitian ini sedikit banyak dapat menggarnbarkan fenomena dari suatu
potret nyata kepemilikan, penguasaan dart pengbwnaan tanah di wilayah suburban baik
di tingkat lokal, kawasan Jabotabek, kota-kota besar di Jawa Barat maupun di tingkat
nasional dengan semakin gencarnya perubahan penggunaan tanah dari pengglnaan
pertanian ke ?enggunaan non pertanian dan terjadinya alih kepemilikan (transfer hak)
dari penduduk asii ke penduduk pendatang sehingga mengarah terjadinya urban
sprawl.

Judul Tesis

: Kajian Struktur Kepemilikan Tanah serta Keterkaitan antara

Karakteristik Tanah dan Pernilik Tanah dengan Penggunaan
Tanah di Wilayah Suburban
Nama

: Achmad Taufiq Hidayat

NRP

: 99352

Program Studi

: Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Perdesaan

Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing

n

Prof. Dr. Ir. H,Affendi Anwar, MSc.
Ketua

Dr. Ir. H. R. Sunsun Saefulhakim. MAS.
Anggota

>

~ f i r n ~ ~ d MA^.
i .
Anggota

Mengetahui,

2. Ketua Program Studi Ilmu Perencanaan
Pembangunan Wilayah dan Perdesaan,

Prof. Dr. Ir. H. Affendi Anwar, MSc.
Tanggal Lulus : 23 Juli 2002

3. Direktur Program Pascasarjana,

I
Prof. Dr. Ir. Svafrida Manuwoto, MSc.
2 7 AUG 'rull2

SURAT PERNYATAAN
DENGAN IN1 SAYA MENYATAKAN BAHWA TESIS YANG BERJUDUL KAJIAN
STRUKTUR KEPEMILIKAN TANAH SERTA KETERKAITAN ANTARA
KARAKTERISTIK TANAH DAN PEMILIK TANAH DENGAN PENGGUNAAN
TANAH DI WILAYAH SUBURBAN IN1 ADALAH BENAR HASIL KARYA SAYA
SENDIRI DAN BELUM PERNAH DIPUBLIKASIKAN

w

Bogor,

Juli 2002

Achmad ~ 6 u f i aHidayat
Nrp. 99352

KAJIAN STRUKTUR KEPEMILIKAN TANAH SERTA
KETERKAITAN ANTARA KARAKTERISTIK TANAH DAN PEMILIK TANAH
DENGAN PENGCUNAAN TANAH DI WILAYAH SUBURBAN

oleh :
ACHMD TAUFlQ HIDAYAT

Tesis Sebagai Salah Satu Syarat untuk
Mernperoleh Gelar Magister Sains
pads
Program Studi Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dm Perdesaan

PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002

Penulis dilahirkan di Bogor pada tanggal 14 Februari 1970 dari ayah H.
Moch. Hayin dan Ibu Hj. Sri Widhayati. Penulis merupakan putra keempat dari lima
bersaudara.
Pada tahun 1982, penulis menyelesaikan pendidikan di Sekolah Dasar
Negeri 2 Bogor, selanjutnya pada tahun 1985 menamatkan pendidikan di Sekolah
Menengah Pertama Negeri 4 Bogor dan tahun 1988 berhasil menyelesaikan
pendidikan pada Sekolah Menengah Atas Negeri 2 Bogor. Tahun 1993 mernperoleh

gelar Sarjana Sosial Ekonomi Pertanian, dari Fakultas Pertanian, Institut Pertanian
Bogor.
Pada tahun 1993-1994 bekerja sebagai konsultan peneliti di Bogor dan sejak
tahun 1995 sampai dengan sekarang bekerja sebagai pegawai negeri sipil di Badan
Pertanahan Nasional.
Pada tahun 1997 penulis menikah dengan Dwi Fanda Larasati, S.TP dan
sudah dikaruniai 1 (orang) anak Taufin Ahadiat serta saat ini sedang menanti detikdetik terakhir kelahiran anak kedua.

Sejak tahun 1999 penulis berkesempatan

mengikuti pendidikan lanjutan pada Program Studi llmu Perencanaan Pembangunan
Wilayah dan Perdesaan, Program Pascasarjana Institut Pertanian Bogor dengan
beasiswa dari Pusdiklat Renbang OTO-Bappenas.

KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT penulis panjatkan, karena atas berkat
rakhmat dan hidayah, serta ridho-Nyalah pembuatan tesis ini dapat diselesaikan.
Terima kasih yang tiada terhingp penulis sampaikan kepada berbagai pihak yang
telah memberi dukungan dalam studi dan penyelesaian tesis ini, yaitu :

1. Bapak Prof Dr. H. Af?fendi Anwar, M.Sc. selaku ketua kornisi pembimbing;
Bapak Dr. Ir. H. R. Sunsun Saefblhakim, M.Agr. dan Bapak Dr. Ir. Ernan
Rustiadi, M.Agr. selaku anggota komisi pembimbing.

2. Pusdiklat Perencanaan Pembangunan OTO-Bappenas yang telah memberikan
beasiswa selama pendidikan.
3. Pusdiklat dan Puslitbang BPN yang telah berkenan memberi dukungan dan

bantuan.
4. Kantor Pertanahan dan Kelwahan Pakansari Kabupaten Bogor yang memberi

bantusn data selama di lapangan.
5. Dosen-dosen Program Studi Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Perdesaan

yang telah membekali penulis dengan ilmu yang sangat bermanfat.
6. Istri tercinta Dwi Fanda Larasati, S.TP dan ananda tersayang Taufan Ahadiat yang

telah mendampingi den-

segala pengorbanan serta do'a yang tiada terputus

menunggu keberhasilan penulis.
7. Bapak, Mamah, Rama dm Ibu yang telah memberi dukungan dan do'a kepada

penulis.
8. Rekan-rekan mahasiswa PWD,terutama PWD angkatan 1999.
9. Seluruh narasumber/infarman, atas informasi dan diskusinya.

lo. Seluruh pihak yang telah membantu dan tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga tesis ini dapat memberikan m a n h t kepada pembaca, terutama
kepada pemerintah daerah Kabupaten Bogor ataupun pihak lain yang terkait dalam
upaya pembangundpeningkatan kesejahteraan rakyat.
Bogor,

Juli 2002
Penulis

DAFTAR IS1

Halaman

DAFTAR IS1 ...................................................................................
i...
DAFTAR TABEL ............................................................................. 111
DAFTAR GAMBAR.......................................................................... v
DAFTAR LAMPIRAN........................................................................
vi

Latar Belakang .....................................................................................................
Penunusan Masalah .............................................................................................
Tujuan Penelitian ................................................................................................
Kegunaan Penelitian ..........................................................................................
TINJAUAN PUSTAKA
Kepernilikan dan Penguasaan Tanah ....................................................................
Motivasi dalam Kepemilikan Tanah ....................................................................
Urbanisasi dan Suburbanisasi.............................................................................
Pemanfmtan Tanah..............................................................................................
Penggunaan Tanah (Land Use) ............................................................................
. .
Konsep Nllai Tanah...............................................................................................
KERANGKA PEMIKIRAN DAN HIPOTESA

. . .............................................................................................
Kerangka Pernikiran
..
Hipotesa Penelltian...............................................................................................

METODE PENELITIAN
Kerangka Pendekatan .............................
.
.........................................................
Lokasi dan Waktu Penelitian ...............................................................................
Metode Pengwnpulan Data................................................................................
Metode Pengolahan Data......................................................................................
Analisa Sebaran dun Distribusi Kepemilikun Tanah...................................
Analisa Keragaan Kepemilikan Tanah..........................................................
Analisa Tingkat Ketimpangan Kepemilikan Tanah.......................................
Analisa Keterkaitan Karakteristik Tanah dan Pemilik Tanah dengan
Penggunaan Tanah...............................................................................
Analisa Spasial Keterkaitan Wilayah...........................................................
Definisi Operasional

1
9
11
11
13
13
15
18
21
23
30
34
34
39
40

Letak Wilayah ....................................................................................................
Administrasi Wilayah..........................................................................................
Deskripsi Tentang Aspek Historis/Sejarah Kepemilikan Tanah.........................
ANALISA KELEMBAGAAN PERTANAHAN
Tata Cara Permohonan Hak Atas Tanah..............................................................
Permohonan Hak Atas Tanah Dengan Sistem Ajudikasi.....................................
Persiapan untuk Pengumpulan Data Yuridis dun Data Fisik .................
Pengumpulan Data Yuridis dun Data Fisik..............................................
Proses Penilaian Dan Pembuktian Data Penguasaaw'Pemilikan Bidang
Tanah Yang Terkumpul...................................................................
Perkembangan Permohonan Hak Atas Tanah Dengan Sistem Ajudihsi
Sistem Komputerisasi Pertanahan.......................................................................
Peran Kelembagaan Dalam Pemanfaatan Tanah..................
HASIL DAN PEMBAHASAN
Sebaran dan Distribusi Kepemilikan Tanah .......................................................
Sebaran dan Tingkat Ketimpangan Kepernilikan Tanah...................................
Keragaan Kepemilikan Tanah.............................................................................
Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Penggunaan Tanah dan Kaitannya Dengan
Karakteristik Tanah dan Pemilik Tanah.......................................................
Keterkaitan Penggunaan Tanah dengan Variabel yang Mempengaruhinya dan
Keterkaitan Antar Variabel Yang Mempengaruhi Penggunaan Tanah........
Analisa Spasial Keterkaitan Antar Wilayah di Kelurahan Palcansari...................
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan...........................................................................................................
Saran.....................................................................................................................
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................
LAMPIRAN.................................................................................................................

DAFTAR TABEL

Teks
Persentase Luas Penggunaan Tanah Propinsi Jawa Barat
Dirinci per Kabupaten tahun 1997-1999 ...............................
Hasil Analisis Input-Output Propinsi Jawa Barat Tahun 2000 ....
Matriks Korelasi Kuantifikasi Hayashi II ................................
Peubah-Peubah Yang Diduga Mempengaruhi Penggunaan
Tanah ...........................................................................
Perincian Jenis Analisis, Notasi, VariabellParameter Serta
Sumber Data ...............................................................................
Data Penduduk dan Luas Wilayah Kelurahan Pakansari Tahun

2000 .............................................................................

Institusi-institusi yang Dapat Memiliki Jenis Hak Atas Tanah
(Sertifikat).......................................................................
Jangka Waktu Penyelesaian Pelayanan Hak-hak Atas Tanah..
Sebaran Dan Distribusi Kepemilikan Tanah Menurut Domisili Di
Kelurahan Pakansari Kec.Cibinong Kabupaten Bogor, tahun

2000 .............................................................................

Hasil Analisis Entropy, Rasio Gini dan Fragmentasi Tanah di
Kelurahan Pakansari Bogor, Tahun 2000..............................
Persentase Proporsi Kepemilikan Tanah per RW di Kelurahan
Pakansari Kecamatan Cibinong Kabupaten Bogor, Tahun 2000
Hasil Korelasi Antar Peubah di di Kelurahan Pakansari
Kecamatan Cibinong Kabupaten Bogor, Tahun 2000 .................
Hasil Analisis Metode Kuantifikasi Hayashi II : Variabel-Variabel
Terkait Penggunaan Tanah Berdasarkan Bidang Tanah di
Kelurahan Pakansari........................................................

Hal

13.
14.

15.
16.

Teks

Hal

Hasil Analisis Metode Kuantifikasi Hayashi II : Kelompok
Penggunaan Tanah di Kelurahan Pakansari .........................

95

Tabulasi Silang antara Penggunaan tanah dengan Jenis
Pekerjaan di Kelurahan Pakansari......................................

96

Tabulasi Silang antara Penggunaan Tanah dengan Luas
Kepemilikan di Kelurahan Pakansari....................................

97

Karakteristik Masing-Masing RW berdasarkan
zone di
Kelurahan Pakansari Kecamatan Cibinong Kabupaten Bogor,
Tahun 2000..................................................................................

102

DAFTAR GAMBAR
Teks

Hal

Diagram Alir pentingnya penelitian tentang Kajian Struktur
Kepemilikan Penguasaan dan Penggunaan Tanah .......................... 12
Teori Jalur Terpusat............................................................................ 26
Teori Pembangunan Aksial Atau Radial.............................................. 27
Teori Sektor.........................................................................................28
Teori Pusat Lipat Ganda......................................................................29
Hubungan Antara Land Rent dan Lokasi pada Berbagai Sektor
Ekonomi...............................................................................................32
Diagram Alir Kerangka Berfikir............................................................. 38
Kurva Lorentz dan Perkiraan Koefisien Gini........................................ 44
Keterkaitan antar RW di Kelurahan Pakansari..................................... 101

DAFTAR LAMPIRAN

Teks lampiran

Hal

Hasil Penghitungan Metode Kuantifikasi Hayashi II.............................

111

Surat Edaran Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional 119
Propinsi Jawa Barat tentang Biaya Pengukuran............................ ......

Tabel lampiran
Tabel Hasil Crosstable antar peubah Metode Kuantifikasi Hayashi 11..

Hal
121

Hasil Penghitungan Analisa Gini Ratio................................................ 122
Hasil Perhitungan Analisa Entropy...................................................... 123
Data Realisasi Registrasi Pertanahan Sistem Ajudikasi dirinci per
Propinsi tahun 199411995-2001...........................................................

Gambar lampiran

Hal

Peta Administrasi dan Peta Dasar Teknik Kelurahan Pakansari.......... 134
Peta Bidang Tanah Kelurahan Pakansari...........................................

135

Peta Lokasi Penelitian.......................... ...................................... .....

136

Peta Penyebaran Harga Tanah ........................................................

137

Struktur Organisasi Kantor Pertanahan KabupatenIKota.................. ..

138

Mekanisme Pelayanan Front Ofice Sistem Komputerisasi
Pertanahan.. .........................................................................................
Mekanisme Pelayanan Back Ofice Sistem Komputerisasi
Pertanahan...........................................................................................

PENDAHULUAN

Latar Belakang
Pada dasarnya tanah mempunyai fungsi dan peran yang sangat penting dalam
kehidupan individu dan masyarakat, baik sebagai wadah untuk kegiatannya maupun
sebagai aset dan faktor produksi untuk penghldupannya, karena harnpir seluruh aktivitas
kehidupan manusia mulai dari proses produksi, pertanian, pemukiman sampai kegiatan
industri dan rekreasi membutuhkan tanah sebagai masukannya (input). Dengan
meningkatnya kegiatan pembanpan, bertambahnya jumlah dan mobilitas penduduk,
permasalahan tanah dan konflik di bidang pertanahan tidak akan mereda, tetapi
sebaliknya mmglun justru akan bertambah. Hal itu disebabkan karena kebutuhan akan
tanah, baik jenis, intensitas maupun volumenya akan semakin meningkat, sedang luas

tanah yang tersedia tidak akan bertambah secara berarti. Tanah-tanah yang tersediapun
keadaan dan kemampuannya tidak merata dan sebagian besar sudah ada yang memiliki.
Ditambah lagi dengan kenyataan, bahwa yang sudah dipunyai itu tidak dimanfmtkan
seoptimal mungkin dan sebagian besar belurn didaftar dm belum ada surat tanda
buktinya.
Selain itu, pentingnya tanah bagi kehidupan manusia karena tanah mempunyai
beberapa dimensi (Barlowe, 1978) antara lain dimensi tanah sebagai: (1) ruang, yaitu
sebagai area geografis yang merupakan wadah bagi segala sesuatu untuk berlokasi dan
berinteraksi, (2) alam, yaitu sebagai lingkungan alarniah yang proses-proses terkait
didalamnya sangat ditentukan oleh faktor-faktor seperti iklim, batwin induk, hujan,
topografi, dan lain-lain; (3) faktor produksi, yaitu sebagai sumberdaya b a r sumber

makanan, serat, bahan-bahan bangunan, mineral, energi, dan bahan-bahan alamiah lain
yang dibutuhkan oleh manusia; (4) barang konsumsi, yaitu sebagai barang konsumsi
karena adanya nilai langsung yang dinikmati masyarakat akibat konsumsi yang
dilakukan; (5) situasi, yaitu meliputi lokasi atau posisi strategis yang dimiliki tanah, (6)
properti, yaitu meliputi kepemilikan beserta segala hak-hak yang berkaitan dengan hak
kepemilikan tanah; dan (7) kapital, yaitu tanah dapat diperhitungkan sebagai modal.
Menurut Anwar (1994), smberdaya tanah menjadi semakin penting karena
dengan semakin bertambah jumlah penduduk yang pertumbuhannya masih tinggi akan
terus memberi tekanan-tekanan kepada permintaannya. Sedangkan dari sisi persediaan
(supply) tanah dalam suatu tatanan ruang'tertentu (suatu wilayah, atau kawasan kotakota) keadaan persediaannya tetap w e d ) , sehingga nilainya menjadi meningkat dari

waktu ke waktu serta dengan berkembangnya ekonomi dan bertambahnya populasi
penduduk serta meluasnya kegiatan ekonomi di luar pertanian, maka penggunaan tanahtanah semakin bersaing, seperti digunakan untuk perkebunan, hutan produksi,
perumahan, pertambangan maupun untuk tempat perdaganganhisnis, industri dan
keperluan pembangunan inhtruktur (jalan-jalan raya, irigasi, dll).
Terjadinya ketimpangan antara permintaan dan penawaran tentunya merupakan
suatu indikasi bahwa tanah dapat dikategorikan sebagai sumberdaya yang mempunyai
sifat kelangkaan (scarcity).

Kelangkaan sumberdaya tanah bukan hanya disebabkan

oleh persediaannya terbatas, tetapi juga apabila sistem pasarnya sering tidak bekerja
dengan baik, karena mengalami kendala-kendala kelembagaan atau institusional, yang
disebabkan karena terlalu banyaknya pengaturan-pengaturan, sehingga ketersediaan
tanah yang dapat digunakan menjadi semakin langka. Dalam hubungannya dengan

aspek kelembagaan tersebut, sumberdaya tanah dapat saja tersedia tetapi sistem
kelembagaan yang menyangkut hak-hak (property right) kepemilikan atas tanah yang
berlaku dapat menjadi kendala, seperti banyaknya tanah-tanah guntai (absentee lands)
yang tidak digarap pemiliknya tetapi dirambah oleh petani tak berlahan karena
pemiliknya bukan orang setempat. Tanah-tanah pada keadaan ini banyak mengalami
kerusakan dan hak-haknya sulit ditransaksikan, sehingga dalam pasar tanah menjadi
terhambat dan pemanfaatannya tidak optimal.
Penguasaan tanah yang sangat luas oleh segelintir orang ataupun perusahaan
yang tidak dimanfaatkan dengan baik sangat merugikan, yang akan mengakibatkan
inefisiensi dan ketidakadilan yang mengarah kepada kemubaziran. Merugikan karena
disatu sisi efisiensi pemanfaatan tanah pada umumnya rendah dan disisi yang lain
kesempatan untuk memanfaatkan tanah oleh orang atau perusahaan lain yang lebih
bersungguh-sungguh dan mampu menjadi hilang sehingga sumbangan bagi peningkatan
kesejahteraan masyarakat tidak dapat direalisasikan, ha1 ini tidak adil karena tanah yang
menjadi hajat hidup orang banyak tidak tersedia secara merata bagi masyarakat yang
lebih banyak.
Permasalahan pertanahan akan semakin terasa dengan adanya pengaruh proses
globalisasi dalam era milenium abad ke-2 1. Analisa krisis ekonomi moneter yang terjadi
sejak bulan Juli 1997 menunjukkan bahwa kegiatan ekonomi berbasis tanah terutama di
perdesaan, secara relatif tidak terlalu parah dipengaruhi oleh dampak negatif dari krisis
tersebut. Hal ini memberikan suatu kearifan bahwa distribusi pemilikan penguasaan
tanah sangat mempengaruhi hdamental pembangunan nasional. Adanya pengaruh
globalisasi, meningkatnya kesadaran anggota masyarakat atas hak kewarganegaraamya,

dan berlangsungnya proses reformasi yang menyeluruh dalam kehidupan bermasyarakat,
berbangsa dan bernegara yang mengalubatkan masalah pertanahan akan semakin
kompleks, sehingga diperlukan kebijaksanaan dan strategi pertanahan yang lebih
konseptual dan terpadu.
Studi yang dilakukan oleh Saehlhskim, Panuju clan Nasoetion (1999)
menyatakan

bahwa

berdasarkan

data

dari

Biro

Pusat

statistik

tentang

pemilikadpenguasaan tanah skala kecil yang mencapai 48,91 % pada tahun 1983 dan
meningkat menjadi 50,17 % pada tahun 1993 serta lebih lanjut dinyatakan bahwa
semakin kecil skala pemilikadpenguasaan tanah, semakin kecil pula penerimaan
usahatani dan pendapatan bersih usahatani yang juga dapat menunjukkan berkurangnya
tingkat kesejahteraan dari petani.
Selain itu dengan meningkatnya persaingan dalam penggunaan tanah, baik untuk
produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya memerlukan pemikiran yang
seksama dalam mengambil keputusan pemanfaatan yang paling menguntungkan dari
sumberdaya yang terbatas. Saefulhakim dan Nasoetion (1995) menjelaskan bahwa
pertumbuhan ekonomi, diikuti pula oleh peningkatan jumlah penduduk dari tahun ke
tahun membawa konsekuensi pada perubahan alokasi sumberdaya diantara berbagai
jenis penggunaan.

Fakta yang dapat langsung terlihat adalah adanya perubahein

penggunaan tanah dari sektor pertanian ke sektor non pertanian, seperti terlihat pada
tabel 1 yang dapat dijelaskan bahwa perubahan penggunaan tanah di Propinsi Jawa
Barat ditandai dengan adanya kecenderungan berkurangnya luas penggunaan tanahtanah pertanian produktif (sawah, kolam dan perkebunan) terutama di kota BogorJ3ekasi

Tabel 1. Persentase Luas Penggunaan Tanah Propinsi Jawa Barat dirinci per KabupatenIKota Tahun 1997-1999

--

Sumber : Data Penggunaan Tanah Sensus Pertanian, Badan 6sat~tatistik2000

dan Bandung dari tahun 1997-1999.

Fenomena lainnya adalah kecenderungan

bertarnbahnya luas penggunaan tanah non pertanian (penunahan/bangunan lainnya dan
tanah tidur) sehingga perlu tindakan antisipatif sejak dini oleh berbagai pihak terutama
meluasnya tanah-tanah tidur di Kota Bekasi, Bogor, Bandung clan kota besar lainnya
yang menimbulkan konsekuensi rendahnya produktivitas tanah dari sektor pertanian.
Studi yang dilakukan di Jawa Barat oleh Saellhakim dan Ardi (2000),
menyatakan

bahwa keterkaitan ke belakang dalam penggunaan input tanah dan

sumberdaya lokal untuk penggunaan industri, listrik, gas dan air serta bangunan
menunjukkan koefisien keterkaitan ke belakang yang tinggi seperti yang ditunjukkan
pada tabel 2. Sedangkan sektor pertanian paling kecil dalam penggunaan input tanah
dan sumberdaya lokal. Hal ini menandakan bahwa banyaknya terjadi alih fungsi tanah

di Jawa Barat yang berasal dari sektor pertanian ke sektor non pertanian
Tabel 2. Hasil Analisa Input-Output di Propinsi Jawa Barat Tahun 2000

Sumber :Pelatihan Input-Output Jawa Barat, Safulhakim dan Ardi (2000)
Perluasan wilayah urban (khususnya DKI Jakarta dan Kota Bogor) ke wilayah
suburban (dalam ha1 ini Kabupaten Bogor) merupakan suatu fenomena yang tidak dapat

dihindari sehingga membawa darnpak pada terbentuknya pusat-pusat kegiatan dan
pertumbuhan baru yang membutuhkan tanah dan lokasi-lokasi yang strategis dan
kompetitif dari sudut ekonomi.

Berkembangnya pembangumm kawasan industri,

komplek-komplek pernukiman dan kegiatan ekonomi lainnya memperlihatkan wilayah
Kabupaten Bogor telah dan sedang menuju terbentuknya suatu pusat kegiatan dan
pertumbuhan yang potensial dan strategis.
Disamping itu laju pertumbuhan penduduk yang tinggi di perkotaan merupakan
fenomena umurn yang terjadi di kota-kota besar, studi yang dilakukan oleh Server
(1996) menyatakan bahwa populasi di Jakarta tahun 2000 mencapai 13 juta jiwa dengan
laju pertumbuhan penduduk 5,5 % per tahun, sementara yang tinggal di region
aglomerasi metropolitan (Kawasan Jabotabek) berkisar antara 18-20 juta jiwa,
merupakan kawasan urban terbesar di Asia (bahkan di dunia).

Walaupun lonjakan

penduduk yang tinggi di kawasan perkotaan akan membawa manfaat-manfaat ekonomi
tertentu seperti skala ekonomi yang besar yang memungkinkan penghematan biaya
produksi, sumber tenaga kerja yang melimpah, efisiensi dan efektifitas fasilitas sosial
tetapi dengan semakin besarnya kota maka keuntungan tersebut seolah tidak berarti
dengan meningkatnya biaya-biaya sosial. Bahkan pada tingkat tertentu, keuntungankeuntungan yang diperoleh jika dikompensasi dengan kerugian-kerugian yang
ditimbulkan oleh biaya-biaya sosial yang diderita masyarakat akan bernilai negatif

Pada kondisi ini dapat dikatakan bahwa wilayah kota mengalami skala disekanomi
(diseconomy of scale). Biaya-biaya sosial yang ditimbulkan dalam ha1 ini dalam bentuk
pencemaran lingkungan, gangguan kesehatan, kemacetan, kerawanan sosial, merosotnya
moralitas dan mentalitas generasi muda dll. Implikasi dari laju pertumbuhan penduduk

yang cukup besar itu secara signifikan akan mempengardu proses alih fbgsi tanah dan
alih kepemilikan tanah di wilayah suburban. Studi yang dilakukan oleh Dowall dan
Leaf (1991) menunjukkan harga tanah meningkat lebih cepat di wilayah luar kota
(suburban) dan menunjukkan peningkatan nilai tanah yang berubah dari pertanian ke
penggunaan urban (perkotaan).
Pembangunan yang selama ini bias kepada pembangunan kawasan perkotaan
(urban bias) dan lebih menekankan kepada pertumbuhan ekonomi mengakibatkan
ketimpangan yang sangat lebar antara kawasan perkotaan dan kawasan perdesaan karena
pemerataan secara "otomatis" yang diharapkan setelah mengejar pertumbuhan ekonomi
tidak terjadi (tricle down eflect kezuah hinterland ti& terjadi; sebaliknya yang terjadi
adalah net eflect-nya malah menimbulkan masive backwash eflect (Lipton 1977 dalam
Anwar dan Rustiadi, 2000). Sehingga daerah-daerah belakang (hinterland) menjadi
kekurangan sumberdaya akibat pengurasan yang dilakukan oleh kota, baik itu
sumberdaya alam, sumberdaya manusia maupun sumberdaya modal yang merupakan
penentu kemajuan dan pembangunan. Selain itu kegagalan pemerintah Orde Baru
karena begitu kuatnya dominasi pemerintah pusat yang mengarah kepada terjadinya
kerusakan moral (moral hazard). Kebijakan yang bersifat sentralistik dan adanya
perilaku moral hazard

menyebabkan alokasi sumberdaya yang tidak efisien dan

seringkali merusak tatanilai yang dianut oleh masyarakat yang

mengakibatkan

masyarakat tidak memiliki inovasi dalam mengembangkan diri dan daerahnya.
Paradigma pembangunan yang urban bias tersebut telah menimbulkan berbagai
persoalan di kota besar seperti terjadinya urbanisasi karena akumulasi kapital yang
berada di perkotaan. Urbanisasi tersebut pada akhirnya akan menimbulkan berbagai

persoalan di kota besar karena daya dukung yang terbatas dan yang terjadi bukan lagi

economic of scale (economic of aglomeration) m u n justru diseconomic of scale. Kotakota besar tumbuh dengan cepat sebagai pusat pertumbuhan wilayah yang seringkali
mengabaikan hgsinya untuk memberikan pelayanan kepada wilayah suburban.
Dampak yang lebih buruk dari urban bias ini akan mengakibatkan tumbuh suburnya
kantung-kantung pemukiman kumuh (slum)dan kampung-kampung di tengah kota yang
serba menyesakkan dan liar (shantytown) serta pennasalahan-pennasalahan lain yang
sangat kompleks yang imbasnya sampai kepada wilayah suburban.
Berdasarkan keterangan dan pemaparancpemaparan di atas, sebagai salah satu
solusi alternatif yang dapat dilakukan adalah dengan melakukan suatu Kajian Struktur
Kepemilikan Tanah di Wilayah Sub Urban yang dalam konteks penelitian ini dipilih
sebagai studi kasus adalah Kelurahan Pakansari Kecamatan Cibinong Kabupaten Bogor,
dikarenakm lokasi Kabupaten Bogor yang strategis dan kompetitif serta merupakan
daerah penyangga dan berbatasan langsung dengan tiga propinsi besar yaitu propinsi
Jawa Barat, Banten dan DKI Jakarta, memerlukan suatu penanganan yang komprehensif
dan profesional dalam ha1 kepemilikan tanah sehingga terwujudnya kepemilikan tanah
yang lebih merata, berkelanjutan dan berkeadilan sosial.

Perumusan Masalah
Dengan semakin meningkatnya jumlah penduduk dan meningkatnya intensitas
pembangunan, semakin meningkat pula kebutuhan tanah untuk berbagai kegiatan
pembangunan bagi pemerintah dan masyarakat sedangkan luas tanah relatif tidak
bertambah. Hal tersebut menmbatkan timbulnya beberapa masalah yang berkaitan

dengan kepemilikan tanah. Secara umum permasalahan tersebut adalah : adanya
fenornena penguasaan tanah yang sangat luas oleh segelintir orang ataupun perusahaan
yang tidak dimanfaatkan dengan baik, sehingga sangat merugikan dan tidak adil.
Merugikan karena disatu sisi efisiensi pemanfaatan tanah pada umumnya rendah atau
tidak dimanfmtkan sama sekali menjadi tanah terlantar (tanah tidur) dan disisi yang lain
kesempatan untuk memanfaatkan tanah oleh orang atau perusahaan lain yang lebih
bersungguh-sungguh dan mampu menjadi hilang sehingga sumbangan bagi peningkatan
kesejahteraan masyarakat tidak dapat direalisasikan, ha1 ini tidak adil karena tanah yang
menjadi hajat hidup orang banyak tidak tersedia secara merata bagi masyarakat yang
lebih banyak.

Inventarisasi tentang tanah tidur yang dilakukan oleh Pemerintah

Kabupaten Bogor di 18 Kecamatan telah mencapai 948,22 Ha, walaupun belum
mencakup seluruh kecamatan (35 kecamatan) namun patut diantisipasi sejak dini agar
terwujudnya kepemilikan dan penguasaan tanah yang lebih merata, berkelanjutan dan
berkeadilan sosial.
Dari uraian-uraian di atas maka dapat dirurnuskan beberapa permasalahan
pokok, yaitu :
1. Bagaimana sebaran dan distribusi kepemilikan tanah di daerah penelitian ?

2. Bagaimana keragaan dan tingkat ketimpangan

kepemilikan tanah di daerah

penelitian?
3. Bagaimana kaitan karakteristik tanah dan pemilik tanah dengan pola penggunaan

tanah di daerah penelitian ?

Tujuan Penelitian
Seperti telah disinggung secara sekilas di atas, secara umum penelitian ini
bertujuan untuk memberikan gambaran tentang struktur kepemilikan tanah dan kaitan
antara karakteristik tanah dan pemilik tanah dalam mempengaruhi pola penggunaan

tanah di Wilayah Sub Urban yang akan dilakukan di Kelurahan Pakansari Kecarnatan
Cibinong Kabupaten Bogor. Secara spesifik, tujuan penelitian ini adalah untuk:
1. Mengkaji sebaran dan distribusi kepemilikan tanah di daerah penelitian.

2. Melihat keragaan dan tingkat ketimpangan kepemilikan tanah di daerah penelitian.
3. Menganalisa kaitan karakteristik tanah dan pemilik tanah dengan pola penggunaan
tanah di daerah penelitian.

Kegunaan Penelitian
Sedangkan kegunaan dari penelitian ini, diharapkan dapat memberikan manfaat
antara lain :
1. Bag pengembangan ilmu pengetahuan, terutarna dalam mengkaji alih
penguasaan tanah di wilayah suburban;

2. Bagi pemerintah daerah setempat, sebagai sumber data dan sumbangan
pemikiran sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan kebijakan
pembangunan khususnya mengenai pengaturan penguasaan dan penatagunaan
tanah;
3. Bagi masyarakat, dengan penelitian ini dapat melihat potret nyata tentang

fenomena kepemilikan dan penguasaan tanah.

grna Pembangunan

1

*

r
n

Paradipsla Lama :
Menekankan pada Pertumbuhan
Ekonomi
Urban Bias
Sentralistik

( Laju pertumbuhan penduduk dan

Paradim Baru :
Menekankan pembangunan pada :
PertumbuhanEkonomi
(Growth)
Pemerataan (Equily)
Suistanability (keberlanjutan)
Desentralisasi (otonomi)

/

intensitas pembanguuan yang tinsgi
di wilayah urban (perkotaan)
Struktur Kepemilikan
p e n e dan
Penggunaan Tanah Yang
Merata, Berkelanjutan dan
Berkeadilan Sosial

Ketimpangan spasial, sektord,
individu/kelompok masyarakat
Urbanisasi
Biaya sosial yang tinggi di
perkotaan
Suburbanisasi

Dampak wilayah Suburban :
Ketimpangan antara
permintaan& penawmn tanah
Terjadi alih fungsi serta alih
kepemilikan tanah
Harga Tanah yang tinggi
Inefisiensi, ketidakadilan yang
mengarah kepada kemubaziran

I
Perbaikan

Perlunyapenelitian dan
~ebijakanDalam
Mengkaji Struktur
Kepemilikan Penguasaan

Garnbar 1. Diagram Alir pentingnya penelitian tentang Kajian Distribusi Pemilikan
Penguasaan dan Penggunaan Tanah.

I

TINJAUAN PUSTAKA
Kepemilikan dan Penguasaan Tanah
Pengertian kepemilikan dan penguasaan tanah seringkali dianggap sama.
Padahal ada perbedaan mendasar antara pengertian kepemilikan dan penguasaan.
Pengertian kepemilikan lebih condong kepada status hak (entitlement) sedangkan
pengertian penguasaan lebih kepada total luasan yang dikuasai atau diusahakan.
Selain itu pengertian kepemilikan mengandung arti adanya hak untuk
menggunakan tanah bagi pemiliknya, baik hak untuk menjual (dipindah
tangankan), digadaikan, disewakm, diwariskan atau diusahakan untuk kepentingan
pemiliknya. Sedangkan pengertian penguasaan mengandung arti adanya hak untuk
menggunakan tanah berdasarkan sewa atau kontrak tertentu, tetapi tidak dapat
dipindah tang-

oleh yang mengwai tanah tersebut (Wijayanti, 2000).

Salah satu aspek penting

dimensi tanah dalam h u b u n p y a dengan

manusia adalah tanah sebagai properti yang mempunyai pengertian bahwa tanah
meliputi kepemilikan beserta entitlement yang berkaitan dengan hak kepemilikan
tanah (Barlowe, 1978). Hal ini berkaitan dengan segala hak yang berhubungan
dengan tanah yang mempunyai implikasi sangat luas terhadap pengelolaan
sumberdaya tanah, seperti hak untuk memiliki dan men-

tanah, hak untuk

menjual tanah, hak untuk menyewakan, hak untuk menggadaikan, hak untuk
membagi dan menurunkan kepemilikan dan hak untuk menghbahkan.
Hubungan yang berupa pemindahan hak milik dan atas hak menggarap akan
menimbulkan pemusatan penguasaan Tanah sebagai faktor produksi penting
kepada salah seorang atau golongan orang yang mempunyai modal kuat. Keadaan
tersebut dari segi ekonomi akan berakibat pada pemusatan pendapatan dan

pemilikan kepada segolongan kecil orang yang kaya. Keadaan demikian akan
menyebabkan pola distribusi pemilikan Tanah akan sernakin timpang (Santoso,
1983).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peratwan Dasar Pokokpokok Agraria (Undang-undang Pokok Agraria) atau lebih dikenal dengan UUPA,
menyebutkan beberapa jenis hak-hak atas tanah, antara lain : hak milik, hak guna
usaha, hak guna ban-

hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak

memungut hasil hutan dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak yang
disebut sebelumnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang. Hak milik
diatur dalam UUPA pasal 20 sampai 27. Hak milik adalah hak turun-temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum
tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Hak guna usaha diatur dalam UUPA
pasal28 sampai pasal34. Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh negara dan dapat dialihkan kepada pihak lain. Hak
guna bangunan diatur dalam UUPA pasal35 sampai pasal40. Hak guna bangunan
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu (paling lama 30 tahun). Baik
tanah negara maupun tanah milik yang dimiliki oleh seseorang atau badan hukum
yang ditunjuk oleh negara dapat diberikan dengan hak guna bangunan. Hak pakai
diatur dalam UUPA pasal41 sampai dengan pasal43. Hak pakai adalah hak untuk
menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwewenang yang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan

perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA. Hak sewa diatur
dalam UUPA pasal 44 dan pasal 45.

Hak sewa adalah suatu hak untuk

menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar
kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Hak membuka tanah dan

membangun hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan
diatur oleh peraturan Pemerintah, sebagaimana disebutkan UUPA Pasal46 ayat 1.
Di &lam penelitian ini ruang lingkup yang akan dikaji adalah hak milik tanah
seseorang dan sebaran distribusi kepemilikan tanah di suatu wilayah. Kajian
struktur kepemilikan tanah yang akan diteliti adalah kajian berdasarkan data
karakteristik tanah dan karakteristik pemilik tanah dari masing-masing pemilik
bidang tanah yang dianalisa baik dari aspek sosial ekonomi maupun dari aspek
spasial.
Motivasi dalam Kepemilikan Tanab (PropertyRlght)
Menurut Anwar (2000), property right memegang peranan fundamental
dalarn sistem pertukaran pasar. Kemunglunan bekerjanya suatu sistem pasar
disebabkan karena para peserta individual (market participants), pada umumnya
mempunyai motivasi untuk memaksimumkan pendapatannya (keuntungan) atau
kesejahteraannya (utility).

Dengan kemauannya sendiri mereka memasuki

transaksi pertukaran pasar karena kegiatan tersebut saling menguntungkan. Hargaharga di dalam sistem pasar berperan sebagai pemberi isyarat yang memandu
dalam memberi petunjuk kepada suatu nilai yang melekat pada barang dan jasa dari
individual yang menjadi peserta dalam sistem ekonomi pertukaran pasar. Tetapi
adakalanya pertukaran menjadi terhambat atau tidak berjalan sama sekali karena

property right yang menyangkut barang tersebut tidak dispesifikasikan secara jelas.

Tanpa ada keterangan tentang kepemilikan terhadap sesuatu barang, karenanya
seseorang tidak mempunyai hak secara eksklusif terhadap barang tersebut.
Prinsip konsumen yang berusaha memaksimumkan utilitasnya mendorong
konsumen tidak hanya melihat nilai manfaat fisik tanah saja, tetapi juga nilai lokasi
serta nilai masa datang dari tanah tersebut. Artinya motivasi konsumen dalam
membeli atau memiliki tanah tidak hanya untuk tujuan kebutuhan pokok, tetapi
juga untuk tujuan investasi dan spekulasi.

Tujuan kebutuhan pokok berarti

konsumen membeli atau memiliki tanah benar-benar digunakan sebagai
pemenuhan kebutuhan pokok, baik itu kebutuhap sandang, pangan ataupun papan.
Tujuan investasi berarti konsumen membeli atau memiliki tanah digunakan sebagai
modal usaha, disewakan, gadai atau bagi hasil. Tujuan spekulasi berarti konsumen
membeli atau memiliki tanah

sekarang dengan harapan pada masa yang akan

datang apabila terjadi lonjakan harga tanah, maka tanah tersebut akan dijual
(Idawati, 1999). Tujuan pemilikan tanah yang bersifat spekulatif ini &pat
menyebabkan pemanfaatan tanah yang tidak efektif, efisien clan optimal dan
cenderung ditelantarkan. Dampak yang lebih buruk dari pemanfaatan tanah ini
adalah terjadinya degradasi dan kerusakan tanah.
Suatu property right menetapkan tentang hak-hak secara legal mengenai
kepemilikan dari suatu sumberdaya (tanah) dengan disertai keterbatasan dalam
caranya sumberdaya tersebut dimanfaatkan. Apabila hak-hak itu ada, maka harus
memenuhi persyaratan-persyaratan di bawah ini (Anwar, 2000).
1. Hak-hak (rights) harus dispesifikasi secara penuh.

Hal ini berarti bahwa

pemiliknya harus dapat dibeda-bedakan secara jelas. Demikian juga bahwa

pembatasan-pembatasan terhadap hak-hak kepemilikan dan sanksi-sanksi
(hukurnan) terhadap

pelanggaran

terhadap

hak-hak

tersebut

harus

dispesifikasikan. Pembatasan terhadap kepemilikan, harus disertai hak-hak
yang jelas agar supaya kerancuan dapat dihindari, di mana sebenarnya
kerancuan tersebut tidak boleh terjadi pada keadaan apapun. Apabila semua
orang menggunakan barang-barang yang dipunyainya, maka dalam keadaan
apapun barang tersebut dapat digunakan menurut sesuka hatinya.

2. Suatu property right mengandung arti bahwa kepemilikan harus eksklusif,
Eksklusifitas hak-hak ini menentukan tentang siapa-siapa saja, jika ada, yang
boleh menggunakan sumberdaya atau barang yang dimilikinya dan pada
persyaratan apa barang tersebut dapat dipergunakan. Tetapi semua pahala
(rewards) dan sanksi didalam melaksanakan hak tersebut diperoleh untuk pihak
yang mewakilinya.
3. Pemilik tanahlbarang mempunyai hak-hak untuk mentransfer barang miliknya.

Pembatxan-pembatasan kepada transfer sesuatu barang yang dimiliki akan
mengarah kepada inefisiensi atau mengarah kepada keadaan pasar yang nyaris
lumpuh talc dapat bekerja. Dalam ha1 ini, penting untuk disadari bahwa hakhak yang bersangkutan menyangkut proses perpindahan tangan sebagai lawan

dari hanya memiliki sesuatu barang. Apabila kita membeli sebidang tanah;
sebenarnya yang dibeli itu adalah hak-haknya untuk menggunakan tanah
tersebut, tetapi tanahnya sendiri secara fisik tidak bergerak (dipindah tangan).
Meski barang tersebut berpindah tangan tetapi yang penting adalah hak untuk
menggunakan barang yang dibeli tersebut. Pergerakan berpindah tangan dapat
saja terlaksana dengan cara mengambil tanpa bayar dari toko. Pergerakan

pindah tangan, dalam keadaan ini, merupakan suatu transfer hak kepemilikan;
dan bukannya kepemilikan itu yang akan dilanggar.
4. Property right tersebut juga harus secara efektif dapat dipaksakan

(enforceable).

Tanpa adanya enforcement, suatu sistem property right talc

dapat dianggap bermanfaat. Jika enforcement tidak sempurna, sebagaimana
sering terjadi dalam dunia nyata, maka nilai harapan dari sanksi hukurnan harus
melebihi setiap kemun&nan keuntungan yang diperoleh para pelanggar yang
mungkin melakukannya.
Dalam prakteknya, keempat syarat di atas tidak senantiasa dapat dipenuhi,
ha1 itu disebabkan antara lain adanya externality, yaitu suatu keadaan dimana ada
pihak lain yang hams menanggung manfaat atau biaya yang disebabkan oleh
penggunaan sumberdaya oleh orang lain.
Urbanisasi dan Suburbanisasi
Faktor-faktor yang mempengaruhi seseorang melakukan migrasi sangat
beragam dan rurnit. Karena migrasi merupakan suatu proses yang secara selektif
mempengaruhi setiap individu dengan ciri-ciri ekonomi, sosial, pendidikan dan
demografi tertentu.
merupakan sebuah

Persoalan migrasi desa kota (rural urban migration)
faktor negatif

yang menyebabkan surplus tenaga kerja

perkotaan secara berlebihan serta sebagai suatu kekuatan yang secara terusmenerus memperburuk masalah-masalah pengangguran di berbagai daerah
perkotaan yang pada awalnya bersumber dari ketidakseimbangan strukhual dan
ekonomi antara daerah-daerah perkotaan dan perdesaan (Todaro, 1998).
Urbanisasi mengacu kepada peningkatan proporsi jumlah penduduk
Perdesaan yang tinggal di pusat-pusat kota dengan ukuran tertentu (Abercombie, et

al, 1988 dalam Rustiadi, 1999). Urbanisasi dapat diartikan sebagai proses yang
menyertai transformasi struktural ekonomi pada suatu wilayah/daerah sehingga
terjadi perubahan pola hidup akan kebutuhan sarana, prasarana dan jasa pelayanan
serta perubahan orientasi manusia dari tradisi perdesaan ke arah kehidupan yang
modern. Seiring dengan meluasnya urbanisasi dan pembangunan yang bias urban
(urban bias) tumbuh subur pula kantung-kantung pemukiman kurnuh (slum) dan
kampung-kampung di tengah kota yang serba menyesakkan dan liar (shantytown)
serta semakin banyak penduduk perkotaan yang tinggal berhimpit-himpit di
berbagai pusat permukiman yang sebenarnya tidak pantas dihuni oleh manusia
(Todaro, 1998)
Suburbanisasi adalah proses pengembangan pemukiman dan kadangkadang disertai dengan pengembangan industri pada wilayah pinggiran kota
(Mayhew, 1997; Jackson, 1985 dalam Rustiadi 1999). Perkembangan urbanisasi di
wilayah sub urban dipengaruhi oleh faktor-faktor penarik dari dalam kota dan juga
sistem pengembangan transportasi yang menghubungka wilayah sub urban
dengan wilayah urban.

Proses suburbanisasi adalah salah satu proses

pengembangan wilayah yang semakin menonjol dan akan semakin berpengaruh
nyata di dalam proses penataan ruang di sekitar wilayah perkotaan. Di satu sisi,
proses ini dipandang sebagai perluasan wilayah urban ke wilayah pinggiran kota
yang berdampak meluasnya skala managemen wilayah urban secara riil. Di sisi
yang lain, proses ini sering dinilai sebagai proses yang kontra produktif mengingat
prosesnya yang selalu diiringi dengan proses konversi tanah pertanian yang sangat
produktif (Rustiadi, 1999).

Proses suburbanisasi bukanlah fenomena yang relatif baru. Suburbanisasi
telah melahirkan fenomena yang kompleks yaitu akulturasi budaya, konversi tanah
pertanian ke non pertanian yang bersifat irreversible, spekulasi tanah dan lain-lain,
Van den Berg, et a1 (1981) dalarn Rustiadi (1999) mengidentifhi empat

tahapan proses urbanisasi : (1) tahap urbanisasi, migrasi penduduk dari desa ke
kota; (2) tahap Suburbanisasi, tahap dimana kota berkembang dan mempengaruhi
daerah-daerah sekitarnya dan menjanjikan kesejahteraan sehingga penduduk daerah
pinggiran tertarik ke pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota; (3) tahap
disurbanisasi, penurunan jwnlah penduduk di daerah perkotaan diikuti oleh
penurunan aktifitas ekonomi, disebabkan oleh kehilangan kesempatan kerja dan
lapangan usaha; (4) tahap reurbanisasi, dibangunnya pusat-pusat kegiatan baru
dengan tingkat aglomerasi yang lebih rendah pada beberapa lokasi.
Proses suburbanisasi di wilayah sekitar Jakarta yang ditandai dengan
perkembangan permukiman dan industri skala besar di her&-daerah di sekitar
wilayah metropolitan (Jakarta) pada dasarnya didorong oleh adanya :
a. Kebijakan pemerintah, bentpa :
Kebijakan membangun Jakarta sebagai pusat pemerintah dan pusat
kekuasaan;
Subsidi dalam pembangunan perurnahan;
Pemberian fasilitas kepada beberapa konglomerat yang akan menanamkam
modalnya;
Pembangunan infiastruktur, yang meningkatkan aksesibilitas ke Jakarta,
misalnya : Jalan To1 Jagorawi, To1 Cilcampek dan To1 Merak;
Kebijakan pemerintah yang terpusat (sentralistik).

b. Pengaruh pertumbuhan ekonomi.
Pertumbuhan ekonomi yang tinggi di perkotaan menjadi daya tarik yang
kuat terhadap urbanismi, yang berimplikasi terhadap perkembangan jumlah
penduduk yang pesat.

Sejalan dengan peningkatan jumlah tersebut, maka

permintaan akan tanah menjadi meningkat pula.

Pada kondisi dimana

pertumbuhan penduduk telah melampaui kapasitas perkotaan dalam penyediaan
fasilitas dan pelayanan sosial, akan mengalubatkan terjadinya ketimpangan
antara permintaan dan penawaran akan tanah yang tentunya merupakan suatu
indikasi bahwa tanah dapat dikategorikan sebagai sumberdaya yang
mempunyai sifat kelangkaan (scarcity), disamping harga tanah yang semakin
meningkat pula.

Pemanfaatan Tanah
Berkaitan dengan fungsi sosialnya, maka adalah suatu ha1 yang sewajarnya
bahwa tanah itu hams dipelihara baik-baik, agar bertambah kesuburannya serta
dicegah kerusakannya. Kewajiban memelihara tanah ini tidak saja dibebankan
kepada pemiliknya atau pemegang haknya yang bersangkutan, melainkan menjadi
beban pula dari setiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai suatu
hubungan hukum dengan tanah (sesuai dengan Pasal 15 UUPA). Sehingga agar
tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan clan penguasaan tanah yang
melampaui batas tidak diperkenankan. Tanah-tanah yang merupakan kelebihan

dari batas maksimum diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk
selanjutnya dibag