Pihak-pihak yang terkait punya hak dan kewajiban yang sudah tertuang dalam kesepakatan perjanjian tersebut. Warga Negara
Indonesia hanya dipinjam namanya saja untuk membeli tanah dari pihak pemilik tanah owner, tentunya semua pembiayaan bersumber
dari Warga Negara Asing tersebut. Terjadinya Wanprestasi dalam proses transaksi jual beli sebidang tanah mempunyai akibat hukum
bagi kedua belah pihak yang terkait.
E. Penguasaan Tanah oleh Orang Asing dengan Instrumen Perjanjian
Perjanjian yang mengatur hubungan hukum antara orang asing dengan orang Indonesia sebagaimana diatur dalam Buku III
KUHPerdata. Dalam hubungan hukum perjanjian tiap pihak mempunyai hak dan kewajiban secara timbal balik. Pihak yang satu
mempunyai hak untuk menuntut sesuatu dari pihak lain, dan pihak lain wajib memenuhi tuntutan itu, demikan pula sebaliknya. Pihak yang
berhak menuntut disebut kreditur, sedangkan pihak yang wajib memenuhi tuntutan disebut debitur. Sesuatu yang dituntut disebut
prestasi. Prestasi adalah obyek perjanjian, yaitu sesuatu yang dituntut kreditur terhadap debitur atau sesuatu yang wajib dipenuhi oleh
debitur terhadap kreditur. Prestasi adalah harta kekayaan yang diukur atau dapat dinilai dengan uang.
Penegasan tentang varian perjanjian dalam penguasaan tanah Hak Milik oleh Warga Negara Asing seperti itu juga dijumpai
pada pendapat Maria S.W. Sumardjono bahwa Adapun varian perjanjian yang dimaksudkan secara garis besar dikemukakan terdiri
dari : 1 Perjanjian Induk yang terdiri dari dari Perjanjian Pemilikan
Tanah land agreement dan Surat Kuasa; 2 Perjanjian
Opsi 3 Perjanjian sewa-menyewa lease agreement
4 Kuasa Menjual power of attorney to sell 5 Hibah
Wasiat; dan
6 Surat Pernyataan Ahli Waris.
28
Dalam praktik sehari-hari adalah memberikan kemungkinan bagi orang asing memiliki tanah yang dilarang oleh Undang-Undang
Pokok Agraria adalah dengan jalan “meminjam nama” Nominee Warga Negara Indonesia dalam melakukan jual beli, sehingga secara
yuridis formal tidak menyalahi aturan. Akan tetap disamping itu dilakukan upaya pembuatan perjanjian antara Warga Negara
Indonesia dengan orang asing dengan cara pemberian kuasa, yaitu kuasa mutlak, yang memberikan hak yang tidak dapat ditarik kembali
oleh pemberi kuasa WNI dan memberikan kewenangan bagi penerima kuasa orang asing untuk melakukan segala perbuatan
hukum berkenaan dengan hak atas tanah tersebut, yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang hak WNI sehingga
28. Maria S.W. Sumardjono, “Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing”, Kompas,
Jakarta, 2007, hlm 14
pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah. Selanjutnya menurut pendapat Maria S.W Sumardjono menyebutkan adanya
indikasi pemindahan hak atas tanah secara terselubung, misalnya dapat terjadi hal-hal sebagai berikut :
1 Uang sewa dibayar sekaligus atau uang pengganti untuk menyerahkan hak pakai besarnya kurang lebih sama
dengan harga tanah itu. 2 Jangka waktu perjanjian sewa melampui batas kewajaran
3 Pemilik hanya dapat meminta kembali tanahnya dengan membayar kembali sebesar harga tanah yang
sebenarnya.
29
F. Perjanjian Simulasi
