bahan ajar dasar penilaian properti

BAHAN AJAR

TEORI DASAR PENILAIAN

PROGRAM DIPLOMA III KEUANGAN
SPESIALISASI PAJAK/PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

ENDARTO JUDOWINARSO

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
TAHUN 2011

2

KATA PENGANTAR
Sesuai dengan Surat Tugas dari Direktur Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Nomor : ST131/AK/2011 tanggal 25 April 2011 tentang kegiatan penyusunan bahan ajar untuk Teori Dasar
Penilaian dan SK Direktur STAN Nomor : 018A/AK/2011 tentang Kegiatan Penyusunan Bahan
Ajar di Lingkungan STAN Tahun Akademis 2011 khususnya Mata Pelajaran Teori Dasar
Penilaian, maka perlu disusun buku bahan ajar Teori Dasar Penilaian. Bahan ajar ini kami
rangkum dari referensi buku-buku yang saya dapat/diperoleh dari pengalaman saya sebagai
Penilai, Pejabat Negara sewaktu saya sebagai Pegawai Negeri Sipil di Direktorat Jenderal

Pajak, maupun sebagai siswa di Land Reform Training Institut di Taiwan, Lincoln Institut
Amerika atau di Faculty Geoinformation Science and Engineering University Technology
Malaysia. Disamping itu kami juga menetapkan kode etik yang seharusnya dilaksanakan oleh
para Penilai Indonesia yang mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia Tahun 2007 MAPPI.
Kami menyadari bahwa keterbatasan waktu yang hanya 3 bulan serta halaman yang
hanya dibatasi sebesar 175 halaman maka kami minta maaf bila nanti terpaksa lebih agar
bahan ajar ini dapat sedikit mencukupi memperoleh ruang yang agak memadai. Kami juga
sadar bahwa bahan ajar ini kurang sempurna , untuk itu kritik dan saran akan dengan segala
kerendahan hati kami terima, dengan harapan semoga dapat menambah materi dan
kesempurna tujuan penulisan bahan ajar ini.
Kepada Bapak-bapak, Ibu-ibu, Rekan Sejawat, Sahabat, teman-teman dan Para
Mahasiswa yang sudi dan berkenan menyumbangkan pendapat, masukan, gambar,
kesempatan dan sarannya sehingga dapat menjadi bahan ajar yang sesuai dengan tujuan kita
perkenankan kami mengucapkan terimakasih semoga budi baik Bapak/Ibu sekalian
mendapatkan balas rachmad dari Tuhan Yang Maha Esa.
Demikian sebagai akhir kata serta besar harapan kami bahwa bahan ajar ini dapat
dimanfaatkan oleh para Guru, Widyaiswara, Mahasiswa yang membutuhkan dalam Teori Dasar
Penilaian. Sekian salam dan terimakasih.
Penyusun :

Endarto Judowinarso

3

DAFTAR ISI
halaman
BAB 1

PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG

BAB 2
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.

I.

Pengertian Nilai, Harga, Biaya
Ciri- Ciri Nilai
Faktor-faktor yang menciptakan dan mempengaruhi Nilai
Konsep Dasar Penilaian
Prinsip-prinsip Penilaian
Jenis dan Tujuan Penilaian.
Pengertian Properti dan Klasifikasi Properti
Penerapan dan Metode Penilaian dan Rekonsiliasi Nilai
Pengumpulan Data dan Pe yajian Data
SUMBER-SUMBER INVESTASI

A.
B.
C.
D.
E.
BAB 4

4

PENGERTIAN UMUM, DEFINISI NILAI DAN
PENILAIAN

BAB 3

4

Pengenalan Investasi
Perbedaan Investasi Properti, Saham, Stock, Bond dsb.
Karakteristik Investasi Properti
Kriteria Investasi
Keuntungan dan Kelemahan Investasi Properti

MATEMATIKA PENILAIAN
A.
B.
C.
D.

E.

Perkiraan dan Penggunaan Uang
Prinsip Time Value of Money
Perhitungan Bunga Tunggal
Perhitungan Bunga Berganda
Annutity Pembayaran Angsuran Pinjaman dan Penyusutan

BAB 5 PROSES PENILAIAN
A.
B.
C.
D.
E.

Pendahuluan
Pendekatan Data Pasar
Pendekatan Biaya
Pendekatan Pendapatan
Pembuatan Laporan Penilaian

7
7
12
14
18
22
26
28
31
33
37
37
39
42
45
57
59
59
60

61
67
68
72
72
73
85
127
148

BAB
PENDAHULUAN

4

LATAR BELAKANG.
Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih baru, bahkan
perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang sedang banyak dibutuhkan
masyarakat diawal abad ke 20 saya katan baru karena bila dibandingkan dengan ilmu
akuntansi penilaian masih ketinggalan jauh. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan

manfaat dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan pada awal-awal abad
belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat menentukan dalam perniagaan yang
ada sangkutannya dengan property ataupun objek lainnya.
Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian sejak zaman
penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya telah tersebar diberbagai bidang
bisnis dan Pemerintahan Penjajahan Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan
dan bisnis hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan dan telah sama-sama kita ketahui,
misalnya pada masa pelaksanaan Landrente / Pajak Bumi atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak
Tanah , Kita di Indonesia sejak Zaman Pajak Bumi atau Land rente dulu di setiap Kantor
Cabang Jawatan Pajak Bumi telah mempunyai Mantri Klasir yaitu jabatan bagi seorang Mantri
kalau sekarang katakanlah sebagai Pegawai dengan Pangkat Golongan II c atau II d sebagai
penilai tanah baik Sawah ataupun Tegalan dan Pekarangan. Waktu itu seorang Mantri Klasir
merupakan jabatan lulusan SMA ditambah 2 tahun kursus penilaian dan surveyor. Metoda yang
digunakan adalah pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan dan khususnya mereka
menggunakan sawah percobaan dengan menghitung hasil yang dikapitalisasi dari sawah
percobaan. Tanah sawah dibagi menjadi 9 tingkat dengan menggunakan kelas satu dari bawah
untuk sawah / tanah yang paling cengkar, dua dari bawah sampai dengan sembilan dari bawah
untuk kelas tanah yang palaing subur.
Asuransi dan Perbankan. Sedangkan dalam hukum perdata, dagang serta waris
penggunaan ilmu ini masih terasa hadir dengan istilah bila diperlukan. Hal ini ditandai dengan

belum maraknya penggunaan nilai atas harta baik untuk harta tetap maupun harta bergerak
yang dalam peralihan penguasaannya masih belum lazim untuk dinilai terlebih dulu. Profesi
atau keahlian penilaian belum nyata dan berdiri tegak dalam jajaran ilmu pengetahuan tetapi
masih dikatagorikan sebagai art atau seni yang dalam penerapan dan penggunaannya adalah

5
seni anggapan atau estimasi / perkiraan atas suatu nilai harta. Sungguh sangat disayangkan
bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa itu karena dianggap tidak terlalu
penting dan hanya merupakan pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian
setelah tahun 1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan antusias
bahkan ditingkatkan secara ilmu pengetahuan, karena sangat dirasakan kebutuhannya bahkan
dikembangkan

sedemikian

rupa

sesuai

dengan

perkembangan

zaman

baik

dalam

penyelenggaraan pemerintahan maupun perniagaan. Sekarang dengan adanya Direktorat
Jenderal Pajak dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara di Kementerian Keuangan seta
kebutuhan masyarakat tentan nilai atas properti, MAPPI dan GAPPI terasa ilmu penilaian
dirasakan manfaatnya , hal ini ditandai dengan dibentuknya Direktorat Penilaian di Direktorat
Jenderal Kekayaan Negara.
Di Luar Negeri ilmu penilaian atau appraisal / valuation study telah menjadi suatu
cabang ilmu tersendiri yang terpisah dari disiplin ilmu yang lain. Keahlian menilai atas harta
telah disadari merupakan suatu profesi atau suatu ilmu yang dipelajari dalam suatu jurusan ilmu
yang diajarkan di fakultas atau universitas dengan kurikulum tersendiri. Kita lihat di Inggris atau
Eropa, Amerika , Australia/ New Zealand, bahkan di Asia seperti Taiwan, Jepang, Korea dan
Malaysia telah ada Fakultas jurusan penilaiannya dalam bidang studi yang dikembangkan di

Universitas-universitas di Negara-negara tesebut. Sebagai contoh di Malaysia Tugas Penilaian
untuk seluruh negeri dilayani sebuah Direktorat Jenderal yang kalau di Indonesia setingkat
Esselon I. Di Negara maju tenaga penilai merupakan lulusan pendidikan formal yang
diselenggarakan melalui jenjang akademik setingkat diploma III sampai dengan strata 2 Penilai
atau Properti Manajemen atau Property Surveyor. Di Amerika Serikat dimulai kerjasama
akademik antara Appraisal Institute,

Lembaga Induk beberapa Organisasi Penilai dengan

Universitas yang menghasilkan dual degree, dan kemudian mempunyai hak untuk Member
Appraisal Institute (MAI) dan Gelar Akademik Master in Real Estate (MRE). Di Indonesia
perkembangan ilmu penilaian ini mulai berkembang ditandai dengan mulai maraknya
Perusahaan-perusahaan Penilai , dan lebih dikukuhkan lagi sekitar tahun 1976 untuk pertama
kali didirikan suatu Organisasi Penilai yang disebut Asosiasi Penilai Indonesia atau disingkat
dengan API. Kemudian setelah itu didirikan pula sebuah organisasi yang lebih menjurus pada
pengukuhan diri yaitu Gabungan Profesi Penilai Indonesia atau disingkat

GAPINDO pada

tahun 1979, yang kemudian pada tahun 1980 organisasi–organisasi tersebut meleburkan diri
dalam suatu wadah yang disebut Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) yaitu
merupakan gabungan perusahaan-perusahaan dan profesi penilai di Indonesia. Disamping itu
juga ada organisasi perorangan yang dibentuk dalam suatu wadah atau wahana berserikat
dibidang profesi yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia atau disingkat MAPPI yang juga
berdiri tahun 1980. Hingga saat ini baru kita rasakan perkembangan kiprah profesi penilai ini di
Indonesia dengan berkembang pesat yang pada tahun 1985 hingga era tahun 1990-an mulai

6
menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai jangka pendek berupa penataran-penataran,
kursus-kursus dan seminar. Kemudian era tahun 1990-an hingga tahun (1998) telah mulai
menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I maupun Strata II
seiring dengan dikirimkannya putra-putri Muda Indonesia ke Luar Negeri.
Organisasi Profesi Penilai di Dunia sesuai dengan Wilayah Kerja masing-masing
mereka menjadi anggota Asosiasi Profesi dan untuk Wilayah ASEAN para Penilai tersebut di
Jakarta tergabung dalam Sekretariat Jederal ASEAN Valuation Conggress. Beberapa Asosiasi
Profesi Penilai di Dunia :
Indonesia: API(Asosiasi Penilai Indonesia,1976), GAPINDO/GAPPI (1979/1980), MAPPI
(1980); Amerika : Appraiser, Organisasi Penilai : SREA (Society of Real Estate Appraisers) ;
Inggris : Valuer, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ;Australia : AIVLE (Australian
Institute of Valuers and Land Economy).
Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di Indonesia yang mendapat
sambutan baik dari kalangan dunia swasta dan perusahaan-perusahaan besar untuk menjual
sahamnya kepada masyarakat umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan
yang harus dipenuhi bila akan menjadi public company, perusahaan tadi harus melakukan
penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan penilai yang ditunjuk
pemerintah sesuai dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No.Kep-1677/ MK/II/12/1976.
Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui UU No.12
tahun 1985 dan terakhir telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang
Perubahan Undang-undang PBB, juga merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan
pengembangan ilmu penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti
sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi penilai di Indonesia
dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa
Penilai, yang dalam ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan
bagaimana profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi Indonesia. Lebihlebih dengan adanya Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang membina para Penilai
Profesional maupun dengan adanya Penilai Pemerintah maka kami yakin profesi Penilaian
akan lebih maju berkembang sejajar dengan ilmu keuangan lainnya.

BAB
PENGERTIAN UMUM,
DEFINISI NILAI DAN PENILAIAN.

7

A. Definisi Nilai, harga dan Biaya.
Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan pengertian atau
definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan sering orang menganggap bahwa harga
adalah nilai dan nilai adalah harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan
awam atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.
Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau barang itu
mempunyai nilai ? Dalam ilmu penilaian kita semua tahu bahwa tidak semua benda atau
barang mempunyai nilai yang sama meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu
disuatu tempat/ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat bahwa sesuatu
benda / properti baru mempunyai nilai, apabila benda tersebut atau orang tersebut mempunyai
manfaat, kegunaan atau akan mendatangkan harapan keuntungan dikelak kemudian hari.
“The services of a valuer may besought by anyone with an interest in, or contemplating
a transaction involving land and building. For example a valuer maybe required to advise a
vendor on the price he should ask for his property, a prospective tenant on annual rent he
should pay, mortgage on the value of the security and on the mortgage loan he can advance
and a person dispossessed under compulsory powers on the compensation he can claim”
(William Britton, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods Of Valuation, 1980)*. Pelayanan
seorang

Penilai

diberikan

kepada

seseorang

dengan

harapan

keuntungan

atau

dihitung/diperkirakan dari transaksi atas tanah dan bangunan. Misalnya nilai jual Properti atas
permohonan atau nasehat/perkiraan kepada penjual tentang harga/perkiraan nilai properti, atau
prospektif sewa yang akan disewa atas properti yang akan mendatangkan hasil sewa dikelak
kemudian hari, atau nilai gadai, hipotik, dari security bond, atau nilai utang/piutang yang kelak
dapat diperhitungkan atau ditagih atas angsuran beserta bunganya.
Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada
dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksiomaaksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti
yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori
Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisidefinisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan

8
perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua
sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.
Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real properti atau Penilaian real
estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari
segi fisik-geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia manapun.
Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda dengan negara
lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya sama diseluruh dunia.
Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsipprinsip terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun dan kapanpun.
Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2000, dan terakhit tahun 2007, tanah di bumi ini diakui secara universal sabagai
dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas
fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena itu begitu berpengaruhnya tanah
terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian
serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi,
sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya
hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah. Ilmu sosial mengkonsentrasikan
tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan
kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan;
Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh
perorangan. Ilmu geografi mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya
dengan pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah
satu agen dari empat agen produksi. Apapun konsep yang dimiliki oleh masing-masing disiplin
ilmu mengenai tanah, namun secara universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya
atribut-atribut yang melekat terhadap tanah yakni bahwa :


Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (unique).



Tanah secara fisi tidak dapat dipindahkan (immobile) ;



Tanah merupakan benda yang tahanlama (durable) ;



Persediaaan tanah terbatas (finite);



Tanah berguna untuk manusia (useful).

Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat terhadap tanah
tersebut sebagai dasar nilai real estat. Didalam dunia nilai dan Penilaian telah lama dikenal
adanya empat agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah
keseluruhan nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan oleh agenagen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen produksi ini biasanya dinyatakan

9
secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang
dihasilkan yaitu :
a. Tenaga kerja (labor) ;
b. Koordinasi (coordination) ;
c. Modal (capital) ;
d. Tanah (land) ;
telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat yang
bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja
membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari-hari. Sesuai
dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan
tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan tersebut,
pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyek-proyek pembangunan fisik
real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada
umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya,
maka makin cepat dia dibayar. Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor.
Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang
mengikutsertakan agen-agen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi
melibatkan perencanaan proyek, rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;
penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait dengan
keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses. Tidak tertutup
kemungkinan terjadi perdebatan-perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain
dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut dibedakan.
Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata-kata yang sama
mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa
berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya
yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam pekerjaan Penilaian,
modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal yang dimaksud dalam definisi para ekonom.
Ketika seorang Penilai mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’
(cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate atau the rate of return
yang diharapkan oleh investor dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah
dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.
Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka sisanya
merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa penghasilan, yang
menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real
estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut. Nilai maksimum diperoleh

10
ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang dan tanah dikembangkan
sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best
use). Dalam pengertian di atas terdapat istilah memiliki, yang dalam arti sehari-hari biasanya
adalah hak pernguasaan atas suatu benda / barang , namun dalam hal ini pengertiannya
adalah tidak semata-mata selalu berarti pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat
juga berarti pemilikan hak atas benda yang tak berujud. Pengertian manfaat atau daya guna
adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan mendapat keuntungan atau
pertambahan nilai ekonomis atau pulangan (return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian
pengertian dapat dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara
berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat ada fihak lain atau
orang lain yang mempunyai minat atau keinginan untuk memiliki / menguasai benda tersebut ,
maka apabila ada kesepakatan tertentu atau antara kedua belah pihak setuju, maka benda /
barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya. Disamping itu pengertian dalam jumlah
terbatas, artinya bahwa untuk memperoleh atau memliki benda / barang tersebut harus ada
pengorbanan atau imbalan tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya
tertentu. Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada tujuan dan
penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya (cost), dan harga (price). Secara
umum nilai dapat diartikan sebagai suatu perkiraan

atau penghargaan terhadap sesuatu

barang / benda atau objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai
selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang

dapat dihitung dengan

sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga atau dihargai (worth) sama dengan harta
tetap atau barang yang dimiliki oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat
memberikan keuntungan dalam jumlah tertentu. Apabila kita lihat pengertian–pengertian di atas
Nilai adalah sesuatu yang sifatnya subyektif dan berlainan bagi seseorang sesuai dengan
ruang, waktu dan kebutuhan atau makna / arti dari harta teresebut. Sehingga jamak bagi kita
mengatakan bahwa nilai itu dipengaruhi subjektiftas dari Penilai. Namun tentunya sampai
seberapa jauh subjektifitas tadi dalam penerapannya mempengaruhi objektifitas nilai, maka
agar tidak terlalu dominand maka perlu pembatasan yaitu dengan memberikan batasan
toleransi perbedaan antar penilai, misalnya pada zaman Belanda dulu perbedaan antar Mantri
Klasir tidak bileh lebih besar dari 2%. Tetapi kalau sekarang seorang Fungsional Penilai
Direktorat Jenderal Pajak dalam menentukan NJOP sebagai penentuan NIR tidak boleh lebih
dari 5% sampai dengan 10%.
Definisi nilai dalam ilmu penilaian ada beberapa macam :
1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau harta dengan semua
harapan keuntungan yang akan datang, baik berujud maupun tidak berujud yang
timbul karena pemilikan atas suatu harta tetap atau property.

11
2).Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu terhadap manusia atau orang
yang membutuhkan atau mengangap punya arti.
3).Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan keuntungan terhadap
suatu properti baik berujud atu tak berujud yang timbul dari suatu harta tetap.
4).Disamping itu ada yang berpendapat bahwa Nilai adalah harga yang dibayarkan oleh
pembeli yang mampu , bersedia, dalam waktu yang cukup dan berkelayakan
membeli dari penjual yang bersedia , berkelayakan dan mempunyai hak untuk
menjualnya.
Definisi harga adalah :
Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi atau pertukaran
dengan suatu barang yang terjadi di pasar antara penjual dan pembeli mempunyai
pengetahuan yang layak mengenai fakta yang relevan dan tidak dibawah pengaruh (tidak ada
hubungan khusus), tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar.
Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah kesepakatan,
persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan digantikan dengan menerima
sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.
Definisi Biaya adalah :
Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu property
atau harta tetap. Dalam suatu penilaian seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai
dari harta tetap tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian dasar nilai
adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang
sama.
Nilai bukanlah karakter dari suatu property, namun lebih banyak ditentukan oleh
kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan ruang dan waktu sebagaimana
kehendak manusia itu sendiri.
Untuk mengetahui perbedaan antara nilai, harga dan / atau biaya, baiklah kami sajikan
contoh sebagai berikut:


Seorang karyawan dahulu berdiam dalam rumah pribadi dan bekerja di kota Madiun
sebagai pegawai golongan IIIa. Kemudian ia dipindahkan oleh dinas ke kota Bandung
dalam jabatan yang sederajat. Karena terpaksa atau dipaksa oleh dinas dan dengan
pertimbangan bahwa dikota Madiun telah tidak ada lagi keluarga atau sanak familinya,
rumah yang selama ini didiami dan dinikmati dijual dengan harga rata-rata tanpa dapat
meningkatkan harga untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar, karena paksaan
keadaan dan waktu yang mendesak harga jelas tidak dapat lebih tinggi dari harga ratarata bahkan cenderung lebih murah. Maka bila diamati bagi karyawan tersebut nilai rumah

12
yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih tinggi dari harga transaksi apabila ia masih
bertugas di kota Madiun.


Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arkitektur dan kelengkapan dan
komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu yang satu berada ditengah kota
dan yang satunya lagi dibangun dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi
menghabiskan biaya (cost) yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam
jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan tersebut lebih tinggi /
besar yang berada ditengah kota karena mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar
bila dibandingkan dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.
Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu adalah nilai , tetapi nilai
belum tentu harga , dan apabila dirumuskan adalah :
Harga = ( Biaya + / - Kepentingan ) dan Pasar.
(Sumber : Abd. Rachman bin HM Noor dan Kawan-kawan, Penilaian Harta Tanah, ITM MARA, Malaysia, 1992).

B. Ciri-ciri Nilai.
Berbicara tentang Nilai atau harga maka dapat dipastikan selalu berhubungan / berkait
bahkan terjadi oleh pasar. Oleh karena itu berbicara tentang Nilai sesuatu objek maka kita
harus tahu tentang Ciri-ciri Nilai, yaitu suatu karakter yang terdapat pada sesuatu properti,
Sesuatu objek / barang/ Benda/ Properti baru akan ada nilainya pabila benda tersebut
mempunyai ciri-ciri tertentu. Budi Harjanto yang menulis dalam tahun 1999 dari bukunya Eldred
Gary dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengatakan ada
beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan, yaitu :
1. Demand .
Analisis demand merupakan analisis orang atau pembeli yang ingin menjual atau
membeli, dengan menyatakan keinginannya atau kebutuhannya dan kemampuan
keuangannya untuk membayar sebagai pengganti objek yang diinginkan.
Analisis demand ini meliputi :


Pertumbuhan kota (city Growth)
Sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan dan kekayaan yang
mempengaruhi market area.



Berapa jumlah pembeli potensial dan apa saja preferensi, selera, dan ekspektasi
mereka ? (market segmentation)



Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage affordability).



Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman ? (mortgage
availability).

Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan kemampuan untuk
membayar properti oleh para pembeli potensial/penyewa maka akan tercipta efektive
demand.

Untuk

dapat

mengidentifikasikan

pembeli

potensia,

seoranganalis

13
propertidapat melakukan studi pasar yang mendalamtidak hanya berdasarkan atas
secondary data saja.
2. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan keinginan untuk
memiliki properti dimaksud karena diharapkan dapat memberikan keuntungan/
bermanfaat.. Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli
potensial, karena tidak ada satu propertipun yang dapat memenuhi kebutuhan semua
pembeli. Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas adalah
sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti ;
 Hak dan batasana apa saja yang dapat diterapkan pada properti ;
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya ?
 Bagaimana ukuran, bentuk, dan kapasitas tanah dari lahan Properti ? Type
bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan
properti ? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang kawasan properti tersebut ?
3. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas. Konsep ini menunjuk
pada relatifitas tingkat pemasokan properti (suply) yang dapat memenuhi kebutuhan
pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti
cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin besar tingkat scarcity dengan asumpsi
memiliki derajat kesamaan dengan properti lain semakain besar nilai properti. Analisis
kelangkaan properti ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah ataua
besarnya subsitusi properti. Tanpa scarcity banyak dari suplier/developer/investor akan
menderita kerugian.

Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai

berikut :
 Sumber potensial dari suply ;Faktor-faktor yang menntukan suply ;
 Identifikasi kompotitor langsung ;
 Faktor-faktor yang menentukan suply.
4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat dipindah tangankan
kepada Subjek lain. Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu fihak ke fihak
lain. Proses ini terdiri dri marketing, negotiating, and closing transaksi properti. Salah
satu alasana mengapa proses transfer dianggap penting, karena antara pembeli dan
penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi karena fihak
pembeli sulit untuk mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya dari fihak penjual.
Demikian

sebaliknya

pihak

penjual

sulit

untuk

menentukan

nilai

jual

yang

sesungguhnya. Hal yang perlu diperhatikan adalah :



Pera Broker dalam menentukan harga properti ;
Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik



temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi;
Type kontrak yang dipergunakan dalam tranfer properti, sewa, jual atau tukarmenukar;

14


Biaya transaksi dan detail lain yang termasuk ketika proses transaksi berakhir.

5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan dengan barang
berharga lainnya yang sepadan. Pengertian ini merujuk pada Nilai atau harga dari
properti tersebut yang dalam kegunaan diganti dengan barang atau sejumlah uang yang
dipakai sebagai pengganti nilai properti.
Ciri-ciri tersebut diatas harus diwujudkan secara bersamaan pada sebuah benda sebelum
nilainya dapat diwujudkan. Sebagai contoh adalah tanah di sesuatu lokasi tertentu yang
tidak dikendaki oleh seseorang tidak/kurang nilainya karena lokasi tertentu tersebut tidak
dikehendaki (tak demand). Udara betapa pentingnya untuk kehidupan namun karena
banyak dan dimanapun di dunia ini dapat dengan mudah didapatkan tanpa susah payah
maka bagi orang sehat/normal nilainya menjadi rendah atau tidak ada.

C. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai.
Nilai suatu properti tidak akan terjadi baik dalam keseharian atau bisnis dan begitu saja
terjadi. Nilai akan terbentuk apabila suatu properti apabila ada beberapa faktor yang dapat
menunjang terciptanya nilai properti. Harta tanah adalah satu dari komoditi ekonomi yang
terbatas persediannya, namun peminatnya adalah orang yang ingin menguasai atau
memiliki sangat banyak, maka itu nilainya amat tergantung pada persaingan alokasi tanah
lahan untuk berbagai kebutuhan serta kegunaannya. Permintaan terhadap tanah bermula
dari kebutuhan penduduk yang sangat berkehendak untuk memenuhi aktivitas manusia
misalnya kebutuhan akan tempat tinggal, berniaga/ekonomi, Sosial dan lain sebagainya
Semakin banyak pertambahan penduduk maka semakin tinggi permintaan terhadap tanah
pada hal diatas telah ditunjukkan bahwa tanah sangat terbatas. Orang yang ingin memiliki
tanah mempunyai dua pilihan yaitu memiliki sebagai pembeli dengan segala hak
perolehannya yang berupa Hak Milik atau menguasai dengan hak perolehan yang terbatas
seperti sewa, hak guna bangunan atau hak pakai.Tentu kepemilikan yang berupa hak milik
karena bersifat kekal nilainya akan lebih tinggi bila dibandingkan dengan hak-hak yang
terbatas. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi Nilai/harga, antara lain adalah :
1. Faktor Politik :
Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa politik yang
berpengaruh langsung atau tak langsung dan mengakibatkan perubahan pada nilai.
Seorang investor agak sukar untuk meramalkan perubahan undang-undang yang akan
terjadi khususnya dalam policy atau kebijakan dalam menentukan kegunaan
tanah.Harta tanah seringkali nilainya menjadi turun bahkan tidak berharga atau
sebliknya akan menjadi sangat tinggi karena kebijakan keguanaan yang diciptakan
undang-undang atau peraturan Daerah setempat.
Satu hal yang tercakup di dalam masalah ini adalah kebijaksanaan pemerintah
atau policy yang diterapkan dan dituangkan dalam perumusan keputusan Pemerintah /

15
Pemerintah Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang hanya
boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau, perumahan, perkantoran dan
lain-lain.
Sebagai contoh :
Di Kawasan segitga emas Jakarta, Jl Gatot Subroto, Sudirman, Thamrin, Kuningan,
Sampai dengan Gajah Mada Hayam Wuruk, tidak boleh dibangun bangunan dengan
batasan sebagai berikut :
kurang dari 1.500 m2;

Luas Tanah

:

Bangunan

: - hanya untuk bangunan yang mendatangkan pendapatan Hotel, Mall,
Perkantoran atau Producing Income Use, atau disebut Bussnis Area ;

- Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;
- Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ;
2. Faktor Ekonomi :
Perubahan

atau

keadaan

yang

diakibatkan

oleh

adanya

pertambahan

atau

pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik atau turunnya harga bahan
pokok produksi atau minyak, naik / turunnya nilai tukar uang, yang terjadi di Masyarakat.
Laju Inflasi seringkali menjadi masalah atas semua investasi. Di dalam kasus sekuriti
bunga tetap kekurangan nilai yang terjadi jauh melebihi agregat faedah yang diterima
dalam jangka waktu yang sama. Masalah ini akan dapat dilihat pada kasus harta tanah
yang dipersewakan dengan hasil sewa yang tetap adalah jumlah sewa akan diterima
semasa dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, maka nilainya akan menjadi turun
karena tergerus oleh inflasi. Nilai kini tidak sama dengan nilai yang akan datang.
Kita dapat melihat dengan adanya krisis moneter tahun 1998 seluruh persewaan
gedung di Jl Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto, Kuningan bahkan sekitar blok M kena
dampak ditinggalkan tenant sehingga dalam beberapa tahun banyak gedung kosong
tanpa penghuni.
Faktor Pasar dalam berbagai kepentingan yang dimiliki oleh para pemain yang
terlibat dalam transaksi jual beli selalu lebih kuat mempengaruhi harga pasar. Disamping
itu juga keuntungan yang menjadi tujuan utama dari Pembangun dan peniaga ingin
mendapatkan keuntungan yang paling maksimal bila dibandingkan dengan biaya yang
dikeluarkan untuk pembangunan.
Bila harga yang telah disepakati tadi merupakan uang yang sebagai pengganti nilai
yang telah disepakati maka dapat dikatakan bahwa nilai itu adalah apa yang sepatutnya
dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh seorang penjual dalam suatu transaksi.
Nilai merupakan sejumlah uang yang sepatutnya diterima saat ini (present worth) atas
bebrbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa dating merupakan
future benefit.
3. Faktor sosial :

16
Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena pola hidup yang berubah,
Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan
masyarakat dan lain-lain sangat berpengaruh terhadap nilai tanah. Nilai suatu harta
tanah dapat dipengaruhi oleh pembangunan yang sedang dilaksanakan atau
direncanakan oleh Pemerintah atau Fihak Pembina Swasta di kawasan atau
Lingkungan Wilayah yang berdekatan atau Blok bahkan Kelurahan atau Desa.
Contoh :
a. Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara, Pelabuhan Laut atau
pembuangan tempat sampah sangat berpengaruh terhadap niali harta ;
b. Rencana pembangunan kaasan Industri akan berpengaruh terhadap perumahan
disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan menjadi turun, tetapi harga tanah
sekitar kawasan industri cenderung naik karena perkembangan kawasan untuk
industri pendukung ;
c. Penambahan suatu unit pertokoan dengan disain dan ukuran tertentu di suatu
kawasan akan merubah nilai toko- toko lainnya yang berada dikawasan yang sama
atau berdekatan;
d. Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan akan
mempengaruhi nilai harta tanah sekitarnya dengan bangunan penunjang baik untuk
kegiatan bisinis pondokan/asrama, ataupun perubahan lahan pertanian di sekitar
komplek pendidikan tersebut.
e. Pembangunan Tempat Pembuangan Sampah, Pengolahan Tinja, Kuburan untuk
rakyat biasa bukan kuburan yang untuk bisnis, Menara atau Gardu Listrik tegangan
tinggi, Pabrik Semen, Pabrik Aspal, Pabrik Batu-bara, menurunkan nilai tanah
sekitar kawasan.
4. Faktor Alam :
Perubahan lingkungan terutama alam karena sesuatu hal yang terjadi secara mendadak
di luar perhitungan manusia seperti bencana alam, erosi atau mungkin juga suatu
wilayah yang dulu subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus
bahkan mungkin menjadi hancur karena tidak adanya Reboisasi, Renovasi atau
Pemeliharaan atau Perawatan ulang. Setelah Jatuh Tempo dan wilayah atau daerah
ditinggalkan operatornya tanpa rekondisi ulang atau Reboisasi maka daerah tersebut
akan menjadi wilayah yang hancur tak dapat digunakan manusia sehingga
harganya/nilainya akan runtuh.
Rangkuman :
Nilai adalah suatu pengakuan atas hak property yang dimiliki atau dikuasai dengan
harapan keuntungan dimasa yang akan dating. Sedangkan Harga adalah kesepakatan atas
sejumlah uang antara fihak I dan Fihak ke II sebagai nilai pengganti Properti dalam transaksi

17
jual beli yang terjadi di pasaran terbuka dan wajar tanpa adanya paksaan, penipuan dan samasama mengetahui kondisi, situasi dan waktu yang lega untuk terjadinya tawar menawar.
Sehingga dalam hal ini dapat dikatakan nilai belum tentu harga tetapi harga adalah nilai. Biaya
adalah sejumlah daya dan dana yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk membuat suatu hasil
produk baik atas benda berwujud maupun tidak berwujud.
Agar tercipta Nilai maka kita harus tahu Ciri-ciri nilai, Yaitu :
1). Ada Kebutuhan atau Demand/ Permintaan ;
2). Properti mempunyai kegunaan atau utility ;
3). Barang tersebut langka / Scarcity ;
4). Dapat dialihkan / Transferbility.
5). Penguasaannya dapat diganti dengan sejumlah uang.
Faktor Yang mempengaruhi Nilai :
1). Faktor politik ;
2). Faktor Ekonomi ;
3). Faktor Sosial;
4). Faktor Alam atau Fisik Properti.
Latihan Soal :
1). Jelaskan apa yang dimaksud dengan Nilai ?
2). Mengapa Harga adalah dan Nilai belum tentu Harga. Jelaskan !
3). Cobalah jelaskan pengertian biaya dan kaitkan dengan Properti Nilaian .
4). Sebutkan Ciri-ciri Nilai dan uraikan dengan jelas.
5). Apa saj yang mempengaruhi nilai properti ? uraikan dengan jelas.

BAB

KONSEP DASAR PENILAIAN

18

Penilaian adalah suatu penafsiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta tanah atau
kekayaan oleh seorang penilai yang didasari interpretasi dari fakta-fakta dan keyakinan
pada waktu atau tanggal tertentu. Penafsiran atau pendapat merupakan merupakan
gabungan ilmu pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai. Ilmu Pengetahuan dalam
arti kata menggunakan metoda dan rumus tertentu guna memperkirakan nilai manakala
seni dalam arti kata menggunakan pengalaman dan pancaindera untuk memperkirakan
nilai atas tanah tersebut. Objek Penilaian dapat berupa harta tetap ataupun harta bergerak
bahkan dapat pula diperkirakan/memperhitungkan untuk barang tidak berwujud ataupun
surat berharga seperti misalnya goodwill, hypotik, dan lain-lainya.
Penilai dilakukan oleh Penilai Ahli yaitu orang yang telah lulus dari suatu pendidikan
khusus penilaian secara formal atau orang yang sudah diberikan pelatihan dan pendidikan
yang diakui oleh Dewan Masyarakat Profesi Penilai di sebuah Negara, di Indonesia
penentuan atau sertifikasi Penilai diuji dan ditentukan oleh MAPPI. Nilai yang ditentukan
oleh Penilai tersebut dianggap Valid dan berlaku pada waktu tertentu karena sesuai
dengan perubahan nilai atau harga atas benda yang berlaku karena berlalunya
waktu/masa.
Bila ditinjau dari aspek hukum properti sering diartikan sebagai konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
Properti selalu dibebani suatu hak yang dalam hal ini adalah hak seseorang untuk
melakukan sesuatu kegiatan taua kepentingan tertentu (specific interest) atas properti
tersebut misalnya hak-hak yang tertuang dalam Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Undang-undang Pokok Peraturan Agraria (UUPA 1960).
Secara umum Properti dikelompokkan dalam beberapa katagori yaitu :
1. Properti Riel (real property) ;
Adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/menguasai tanah dan atau
bangunan yang didirikan di atasnya. Dalam praktek istilah Real Property seringkali
diartikan sama dengan istilah real estate namun dalam arti yang sesungguhnya hal
itu sangat berbeda. Berdasarkan terminologi yang seharusnya real estate
cenderung diartikan sebagai penguasaan secara fisik atas tanah dan atau
bangunan.
2. Properti Personal (personal property);
Diartikan sebagai penguasaan secara hukum (yuridis) yang dilandasi atas suatu hak
atas tanah dan atau bangunan.
Secara lengkap penggolongan jenis properti dapat kami sajikan sebagai diagram dibawah ini :

19

A. Konsep Permintaan dan Penawaran.
Tanah dan bangunan yang dalam hal ini disebut sebagai property yang mempunyai
potensi ekonomi merupakan factor produksi dan seperti property yang lain selalu ditentukan
oleh keperluan orang dan persediaan yang ada atau diadakan. Bila kita mengacu pada
Pasar maka selalu harga ditentukan oleh pertemuan antara persediaan dan permintaan.
Harga atau sewa yang terbentuk oleh pertemuan antara permintaan dan penawaran tadi
merupakan ujud dari nilai atas penguasaan atas property atau memiliki property dengan
harapan keuntungan kelak dikemudian hari / masa hadapan/ hasil sewa. Dalam semua
kasus persewaan factor permintaan terhadap property perniagaan ditentukan oleh upaya /
usaha produksi barang dan jasa sesuai dengan kebutuhannya. Misalnya seorang petani
baik besar maupun petani gurem memerlukan tanah pertanian untuk memproduksi dengan
jalan menanami tanah tersebut yang digunakan untuk lading atau sawah. NIlai dari tanah
untuk pertanian ditentukan oleh hasil pertasnian yang dihasilkannya. Demikian juga bila
tanah tersebut digunakan untuk Pabrik, Perumahan atau Bisnis area, tentu nilanya sesuai
dengan hasil pendapatan yang diterima. Permintaan terhadap sesuatu factor adalah
permintaan yang berasal (derived demand) dari permintaan barang/jasa yang diproduksi.
Maka sedemikian besar atau pentingnya penguasaan atau kepemilikan atas tanah produksi
adalah sesuai dengan hasil produksi dari barang dan atau jasa yang diproduksi.
Penguasaan atau kepemilikan atas tanah untuk produksi tentu sangat menentukan nilai
sewa. Lebih jelasnya bahwa Penyewa atas property perniagaan nilai sewanya ditentukan
oleh kelebihan harapan keuntungan dari hasil usahanya. Sehingga dengan demikian maka
factor usaha perniagaan atas tanah persewaan atau kepemilikan ditentukan oleh dua factor
penting yang disebut dengan penawaran dan permintaan. Perobahan yang terjadi pada

20
penawara atau sebaliknya permintaan yang berubah akan merubah ongkos atau biaya
usaha dan hal itu akan mempengaruhi hasil produksi dan juga akan merubah nilai harta
atau property.
Aliran permintaan yang menentukan tingkat umum nilai sewa pada saat tertentu
dipengaruhi oleh beberapa factor yang mempengaruhi hasil yaitu :
1). Hasil lebih yang didapat atas property yang berbeda;
Kelebihan property bila dibandingkan dengan property lainnya pada bidang
usaha yang sama pada lokasi yang berbeda dapat menyebabkan nilai yang berbeda
pula. Perbedaan ini disebabkan oleh produktivitas dan biaya produksi sehingga
menimbulkan keinginan atau permintaan atas proeprti dalam penguasaan atau
kepemilikan denganharga yang lebih besar dibandingkan dengan property yang
hasilnya kurang.
2). Nilai suatu property tergantung pada efisiensi bangunan dengan kebutuhan yang
dikehendaki sesuai dengan kegunaan barang dan jasa. Penyesuaian tataguna
property dengan biaya, kenyamanan, dan konstruksi dapat menghemat biaya
Operasional.
3). Lokasi merupakan factor yang paling dominan dalam menentukan hasil usaha. Jauh
dekatnya dengan keramaian usaha sangat menentukan besarnya hasil usaha dan
sekaligus menetukan aliran pendapatan atas hasil usaha. Lokasi adalah masalah
yang paling kritis dalam harta perniagaan karena factor ini sangat menentukan
kemudahan, biaya perjalanan, biaya operasional usaha barang dan jasa.
4) Fasilitas atau perlengkapan / peralatan sebagai penunjang usaha ikut menentukan
besarnya hasil usaha, tidak jarang terjadi suatu usaha bangkrut karena Toko
tersebut tidak nyaman karena AC tidak dihidupkan, atau tempat parker terlalu sempit
dan lain-lain.
5). Monopoli ;
Apabila di suatu wilayah perumahan hanya satu Toko Kelontong (Rupa-rupa
Keperluan Rumah Tangga) maka apabila tidak ada saingan, barang dan jasa dari
toko tersebut akan laris selalu dibeli dan butuhkan warga perumahan tersebut
meskipun pelayanannya kurang bagus misalnya took tidak ada AC.
Dari penjelasan tersebut di atas jelas bahwa ada hubungan yang menetukan antara
aliran pendapatan dengan harga pasar yang terbentuk oleh permintaan dan penawaran barang
dan jasa. Mahasiswa diharapkan harus lebih jeli lagi untuk memahami permintaan dan
penawaran ini dalam arti adanya perubahan atas price elasticity / elastisitas (mulur-mungkret)
harga yang terjadi karena perubahan pergerakan harga sebagai akibat permintaan dan
penawaran.
Price elasticity adalah ukuran % perobahan dalam jumlah diminta atau ditawarkan yang
berakibat pada % perubahan harga barang dan jasa.
Formula :

21

PE (Price Elasticity) =

perubahandalamjumlah
perubahandalamh arg a

Sebagai contoh bila sesuatu barang mempunyai harga yang elastic atas suatu kesatuan (unity)
maka jumlah barang yang diminta akan berubah dengan proporsi yang sama atas harga dalam
satu satuan (unity). Maka dengan demikian elastisitas harga barang dalam unity itu sangat
tergantung pada harga satuan. Pengaruh yang utama dalam elastisitas harga barang adalah
ketersediaan barang dalam jangka panjang. Hal ini jelas terlihat pada hubungan antara
permintaan dan ketersediaan barang dalam penentuan nilai barang.
Persediaan Properti untuk persewaan adalah tergantung pada jumlah ruang yang
ditawarkan di pasaran pada suatu saat tertentu dalam waktu/masa tertentu. Adalah penting
untuk membedakan persediaan dari jumlah stok (ruang yang tersedia siap untuk dipersewakan)
pada suatu saat tertentu pada masa tertentu. Stok adalah aliran dalam pasaran sewa terhadap
hak untuk menguasai dan atau membeli/dengan cara memiliki atau kedua-duanya dari ruang/
bangunan

yang ditawarkan untuk dikontrakkan (pertama kali) atau bangunan baru yang

ditawarkan pertama kali. Stok property dianggap penting karena berpengaruh terhadap
persediaan yang ada di pasaran dalam jangka panjang dan seterusnya tingkat nilai harta
secara umum ditentukan ioleh waktu/ masa dalam perniagaan perseqwaan . Dalam jangka
panjang persediaan tergantung kepadastok tetapi dalam jangka pendek bisa berubah
tergantung kepada kebutuhan / permintaan sebagai akibat dari stok yang terbatas.
Disamping itu hubungan persediaan dan penawaran juga dipengaruhi oleh besarnya
volume transaksi setiap hari atau setiap minggu terhadap satuan / unity yang dengan bebas
merubah stok sebagai akibat keputusan investor untuk menjual atau membeli sesuatu unit
sebagai akibat /respon atas perubahan variable lain seperti inflasi atau kadar bunga Bank . Hal
ini juga merupakan respon dari investor yang mungkin kurang bisa dilihat apabila perubahan
stok dalam hari atau minggu tetapi apabila itu terjadi pada jangka panjang sangat berpengaruh
terhadap biaya, perbelanjaan barang/jasa, atau tingkat kegiatan ekonomi. Analisis lebih
mendalam harus dilakukan karena fakta di lapangan yang terjadi dalam suatu masa tidak sama
antara stok fisik property dengan stok hak pengontrak (kemauan untuk menyewa). Stok untuk
menyewa atau untuk memiliki property dapat saja berubah karena keadaan ekonomi yang
terjadi saat itu ( misalnya Krisis ekonomi berdampak domino) sehingga dengan seketika
merubah kemauan dari Penyewa atau Pembeli property, dan tentu saja hal inisangat besar
pengaruhnya terhadap nilai atau harga.

B. Prinsip-Prinsip Penilaian
Penilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan maupun bersamasama antara dua orang atau lebih dengan Penguasa / Pemilik

harta disamping ilmu

pengetahuan penilaian, maksud / tujuan dan pengetahuan yang luas tentang objek yang dinilai.

22
Untuk itu penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai pedoman agar
hasil yang dicapai optimal. Sebagaimana dijelaskan dalam Bukunya Ir Benny Soeprianto MSc,
Rekayasa Penilaian, MAPPI, 1999, ada beberapa Prinsip Penilaian yang digunakan sebagai
dasar pemikiran dan alas an dalam penilaian, antara lain adalah sebagai berikut:
1) PRICIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.
DEFINISI dari HBU adalah :
“THE REASONABLE PROBABLE AND LEGAL USE OF VACANT LAND AND
IMPROVED PROPERTY, WHICH IS PHISICALLY

POSSIBLE, APPROPRIATELY

SUPPORTED, FINANCIALLY FEASIBLE AND THAT RESULTS IN THE HIGHEST
VALUE” (Clive Darlow, Valuation and Development Appraisal,London,1988).
Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang dinilai merupakan
perhatian yang utama pada properti dan dipergunakan secara optimal. Pemahaman
mengenai perilaku pasar adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi
dan terbaik. Karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar sehingga interaksi
diantara keku