DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM 21020110120008 BAB 3
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
29
BAB IIITINJAUAN LOKASI
1.1. Tinjauan umum kota tangerang
Gambar 3.1 : Kota Tangerang
Sumber: dinas tata kota Tangerang
Kota tangerang merupakan sebuah kota di provinsi Banten, Indonesia. Kota tangerang juga merupakan salah satu kota satelit DKI Jakarta bersama Bogor, Depok, dan Bekasi.
Letak kota Tangerang secara geografis terletak pada posisi 106036’ – 106042’ Bujur Timur (BT) dan 606’ – 6013’ Lintang Selatan (LS). Letak kota Tangerang tersebut sangat strategis karena berada di antara ibukota negara DKI Jakarta dan kabupaten Tangerang. Sesuai dengan Instruksi Presiden Nomor 13 Tahun 1976 tentang Pengembangan Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi), kota Tangerang merupakan salah satu daerah penyangga ibukota negara, DKI Jakarta. Dengan batas geografis:
Utara : Kabupaten Tangerang Barat : Kabupaten Tangerang Selatan : Kota Tangerang Selatan Timur : DKI Jakarta
(2)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
30
Luas wilayah Kota Tangerang hanya sebesar 164,55km2 dengan 19,69 km2 diantaranya merupakan bandara Soekarno Hatta.Topografi kota Tangerang secara umum berupa dataran rendah dengan ketinggian antara 10-18mdpl. Kota Tangerang memiliki 3 daerah aliran sungai, 54 saluran pembuangan, 16 saluran irigasi dan 6 situ/danau
Tabel 3.1 : data geografis & iklim
Sumber: Tangerang dalam angka 2013
Secara umum, keadaan klimatologis pada wilayah Kota Tangerang memiliki suhu yang cukup panas dengan temperatur rata rata 27,8°C dan rata rata kelembaban udara sebesar 78,8% . Sedangkan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Januari yaitu sebanyak 249,2 mm.
(3)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
31
1.2. tinjauan Bandara Soekarno – hatta1.2.1.tinjaun geografis bandara soekarno hatta
Gambar 3.2 : Bandara Soekarno-Hatta
Sumber: maps.google.com
secara geografis Bandara Internasional Soekarno-Hatta terletak pada posisi 106°39’21” bujur timur dan 6°07’32”lintang selatan.
Bandara Internasional Soekarno-Hatta merupakan bandara utama di indonesia yang melayani rute penerbangan hampir ke semua bandara indonesia dan rute internasional. Letaknya sekitar 20 km barat jakarta, di kota Tangerang, Banten.
1.2.2.Sejarah dan latar belakang
Antara 1928–1974, Bandar Udara Kemayoran yang ditujukan untuk penerbangan domestik dianggap terlalu dekat dengan basis militer Indonesia, Bandar Udara Halim Perdanakusuma. Penerbangan sipil di area tersebut menjadi sempit, sementara lalu lintas udara meningkat cepat, yang mana mengancam lalu lintas internasional.
Pada awal 1970-an, dengan bantuan USAID, delapan lokasi potensial dianalisis untuk bandar udara internasional baru, yaitu Kemayoran, Malaka, Babakan, Jonggol, Halim, Curug, Tangerang Selatan, dan Tangerang Utara. Akhirnya, Tangerang Utara dipilih dan ditandai juga Jonggol dapat digunakan sebagai bandara alternatif. Sementara itu, pemerintah memulai upgrade terhadap Bandar Udara Halim Perdanakusumah untuk melayani penerbangan domestik.
(4)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
32
Antara 1974-1975, sebuah konsorsium konsultan Kanada mencakup Aviation Planning Services Ltd., ACRESS International Ltd., dan Searle Wilbee Rowland (SWR), memenangkan tender untuk proyek bandara baru. Pembelajaran dimulai pada 20 Februari 1974 dengan total biaya 1 juta Dolar Kanada. Proyek 1 tahun tersebut disetujui oleh mitra dari Indonesia yang diwakili oleh PT Konavi. Pada akhir Maret 1975, pembelajaran ini menyetujui rencana pembangunan 3 landasan pacu, jalan aspal, 3 bangunan terminal internasional, 3 terminal domestik, dan 1 terminal Haji. Terminal domestik bertingkat 3 dibangun antara 1975-1981 dengan biaya US$465 juta dan sebuah terminal domestik termasuk apron dari 1982-1985 dengan biaya US$126 juta. Sebuah proyek terminal baru, diberi nama Jakarta International Airport Cengkareng (kode: JIA-C), dimulai. 1.2.3.Grand design Bandara Soekarno-HattaDalam "Masterplan" yang terbaru, Bandara Internasional Soerkarno-Hatta akan meningkatkan kapasitasnya dari 22 juta penumpang per tahun menjadi 62 juta per tahun pada tahun 2014. untuk megaproyek tersebut. PT Angkasa Pura II sebagai operator merancang Bandara Internasional Soekarno-Hatta akan memiliki 3 terminal penumpang, terminal kargo baru 1 (Cargo Village) dan sebuah bangunan yang terintegrasi pada 2014. Juga akan ada peningkatan kapasitas apron dari 125 pesawat menjadi 174 pesawat terbang. Semua terminal nantinya terhubung menggunakan People Mover System dan dapat diakses dari stasiun manggarai.
(5)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
33
Gam
b
ar 3
.3
:
Gr
an
d
d
e
sig
n
Ban
d
ara
So
e
karn
o
-H
a
tt
a
S
um
be
r:
go
o
gl
e
.co
.i
(6)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
34
PT Angkasa Pura II akan menghabiskan dana sekitar Rp11.7 triliun (US$ 1.36juta) untuk mengubah Bandara Internasional Soekarno-Hatta menjadi sebuah 'Bandara Berkelas Dunia' dengan konsep Aerotropolis. Terminal 3 ultimate saat ini sedang dalam tahap konstruksi, sedangkan konstruksi integrated building dan pembuatan jalur kereta commuter line akan segera dimulai. Sedangkan tahap selanjutnya dalah pengembangan stilling basin comercial area.Gambar 3.4 : integrated building T1-T2
Sumber: google.co.id
Gambar 3.5 : stilling basin comercial area
Sumber: google.co.id
Untuk mengantisipasi lonjakan jumlah penumpang, pemerintah sedang mempersiapkan untuk membuat landasan pacu ke 3. Ini ditargetkan akan selesai pada 2017. Jika bandara memiliki 3 landasan pacu, maka kapasitas layanan akan meningkat menjadi 623.420 pergerakan per tahun dan akan dapat mengantisipasi
(7)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
35
pertumbuhan setidaknya sampai dekade 2030-an. Perluasan lahan tersebut akan menggunakan 1.000 hektar dari 10 desa di Teluk Naga dan Kosambi. Rencana ekspansi telah ditolak oleh Pemkab Tangerang karena penduduk yang tinggal di sekitar bandara tidak akan mampu untuk mendapatkan penghasilan untuk keluarga mereka. Pemerintah daerah menawarkan lokasi lain seperti di Balaraja, tetapi sekretaris perusahaan PT Angkasa Pura II mengatakan bahwa membangun bandara baru tidak akan menjadi tugas yang mudah, karena membutuhkan kajian yang menyeluruh.1.3. Data Non Fisik
Kawasan bandara Soekarno Hatta merupakan aset penting yang ada di Kota Tangerang . Soekarno Hatta merupakan penghasil pajak terbesar di kota Tangerang dan memiliki potensi untuk mengembangkan kawasan disekitarnya. Sehingga pemda kota tangerang mengalokasikan kecamatan benda menjadi fungsi pendukung bagi bandara soekarno hatta. Sementara Kawasan Bandara Soekarno Hatta memiliki otoritas pemanfaatan lahan dan infrastruktur sendiri yang dikelola oleh PT. Angkasapura II.
Gambar 3.6 : Peta Perkembangan Fungsi Kota Tangerang
(8)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
36
1.4. kebijakan tata ruang wilayahBerdasarkan Perda kota tangerang no 06 tahun 2012 tentang rencana tata ruang wilayah kota tangerang, hotel masuk kedalam kategori bangunan penunjang bandara dengan intensitas pemanfaatan ruang kawasan penunjang bandar udara meliputi:
1. KDB maksimum 50 % (lima puluh persen); 2. KLB maksimum 4 (empat);
3. GSB 20m
4. Tinggi bangunan maksimum sesuai dengan ketentuan dalam KKOP yang telah ditetapkan, bergantung lokasi tapak dalam kawasan bandara Soekarno Hatta 5. KDH minimum 20 % (dua puluh persen).
1.5. Perkembangan proyek serupa di lokasi
Secara umum Perkembangan hotel di kota tangerang beberapa tahun terakhir didominasi oleh hotel di sekitar area bandara soekarno hatta. Menurut data BPS kota tangerang jumlah kamar di hotel bintang meningkat sebanyak 253 kamar sedangkan pada hotel non bintang terdapat peningkatan sebanyak 368 kamar.
Sedangkan minat untuk menginapl hotel di dalam bandara soekarno Hatta cukup tinggi yang dbuktikan oleh tingginya tingkat penghunian kamar dari Hotel sheraton bandara yang ditujukan pada kalangan ekspatriat dan Jakarta airport hotel pada kalangan mnengah dan pebisnis. Pada tahun 2012 tercatat bahwa tingkat pengunian kamar tertinggi diperoleh dari Jakarta Airport Hotel mencapai 70,5 % . namun Jakarta Airport Hotel Harus ditutup pada tahun 2013 karena makin rusaknya struktur utama terminal SHIA
1.5.1.Data pengunjung
DATA STATISTIK HOTEL KOTA TANGERANG
TAHUN JUMLAH HOTEL JUMLAH KAMAR PERTUMBUHAN (%) TINGKAT OKUPANSI
2008 22 1207 53.53
2009 22 1207 0.00 51.08
2010 24 1343 11.27 47.5
2011 26 1423 5.96 70.75
2012 30 1681 18.13 60.51 rata - rata 8.84
Tabel 3.2 : statistik hotel tangerang
(9)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
37
STATISTIK HOTEL BINTANG TANGERANGTAHUN JUMLAH HOTEL
JUMLAH
KAMAR PENGUNJUNG
TINGKAT OKUPANSI
2010 6 667 137983 56.68
2011 8 862 180642 57.41
2012 8 920 203418 60.58
Tabel 3.3 : statistik hotel bintang
Sumber: tangerang dalam angka 2013
TPK JAKARTA AIRPORT HOTEL
TAHUN KAMAR PENGUNJUNG OKUPANSI
2004 82 41971 57.5
2005 82 43796 60.0
2006 82 46357 63.5
2007 82 48176 66.0
2008 82 46728 64.0
2009 82 47917 65.6
2010 82 49107 67.3
2011 82 50296 68.9
2012 82 51485 70.5
Tabel 4.1 : TPK Jakarta airport hotel
(1)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
32
Antara 1974-1975, sebuah konsorsium konsultan Kanada mencakup Aviation Planning Services Ltd., ACRESS International Ltd., dan Searle Wilbee Rowland (SWR), memenangkan tender untuk proyek bandara baru. Pembelajaran dimulai pada 20 Februari 1974 dengan total biaya 1 juta Dolar Kanada. Proyek 1 tahun tersebut disetujui oleh mitra dari Indonesia yang diwakili oleh PT Konavi. Pada akhir Maret 1975, pembelajaran ini menyetujui rencana pembangunan 3 landasan pacu, jalan aspal, 3 bangunan terminal internasional, 3 terminal domestik, dan 1 terminal Haji. Terminal domestik bertingkat 3 dibangun antara 1975-1981 dengan biaya US$465 juta dan sebuah terminal domestik termasuk apron dari 1982-1985 dengan biaya US$126 juta. Sebuah proyek terminal baru, diberi nama Jakarta International Airport Cengkareng (kode: JIA-C), dimulai. 1.2.3.Grand design Bandara Soekarno-HattaDalam "Masterplan" yang terbaru, Bandara Internasional Soerkarno-Hatta akan meningkatkan kapasitasnya dari 22 juta penumpang per tahun menjadi 62 juta per tahun pada tahun 2014. untuk megaproyek tersebut. PT Angkasa Pura II sebagai operator merancang Bandara Internasional Soekarno-Hatta akan memiliki 3 terminal penumpang, terminal kargo baru 1 (Cargo Village) dan sebuah bangunan yang terintegrasi pada 2014. Juga akan ada peningkatan kapasitas apron dari 125 pesawat menjadi 174 pesawat terbang. Semua terminal nantinya terhubung menggunakan People Mover System dan dapat diakses dari stasiun manggarai.
(2)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
33
Gam
b
ar 3
.3
:
Gr
an
d
d
e
sig
n
Ban
d
ara
So
e
karn
o
-H
a
tt
a
S
um
be
r:
go
o
gl
e
.co
.i
(3)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
34
PT Angkasa Pura II akan menghabiskan dana sekitar Rp11.7 triliun (US$ 1.36juta) untuk mengubah Bandara Internasional Soekarno-Hatta menjadi sebuah 'Bandara Berkelas Dunia' dengan konsep Aerotropolis. Terminal 3 ultimate saat ini sedang dalam tahap konstruksi, sedangkan konstruksi integrated building dan pembuatan jalur kereta commuter line akan segera dimulai. Sedangkan tahap selanjutnya dalah pengembangan stilling basin comercial area.Gambar 3.4 : integrated building T1-T2 Sumber: google.co.id
Gambar 3.5 : stilling basin comercial area Sumber: google.co.id
Untuk mengantisipasi lonjakan jumlah penumpang, pemerintah sedang mempersiapkan untuk membuat landasan pacu ke 3. Ini ditargetkan akan selesai pada 2017. Jika bandara memiliki 3 landasan pacu, maka kapasitas layanan akan meningkat menjadi 623.420 pergerakan per tahun dan akan dapat mengantisipasi
(4)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
35
pertumbuhan setidaknya sampai dekade 2030-an. Perluasan lahan tersebut akan menggunakan 1.000 hektar dari 10 desa di Teluk Naga dan Kosambi. Rencana ekspansi telah ditolak oleh Pemkab Tangerang karena penduduk yang tinggal di sekitar bandara tidak akan mampu untuk mendapatkan penghasilan untuk keluarga mereka. Pemerintah daerah menawarkan lokasi lain seperti di Balaraja, tetapi sekretaris perusahaan PT Angkasa Pura II mengatakan bahwa membangun bandara baru tidak akan menjadi tugas yang mudah, karena membutuhkan kajian yang menyeluruh.1.3. Data Non Fisik
Kawasan bandara Soekarno Hatta merupakan aset penting yang ada di Kota Tangerang . Soekarno Hatta merupakan penghasil pajak terbesar di kota Tangerang dan memiliki potensi untuk mengembangkan kawasan disekitarnya. Sehingga pemda kota tangerang mengalokasikan kecamatan benda menjadi fungsi pendukung bagi bandara soekarno hatta. Sementara Kawasan Bandara Soekarno Hatta memiliki otoritas pemanfaatan lahan dan infrastruktur sendiri yang dikelola oleh PT. Angkasapura II.
Gambar 3.6 : Peta Perkembangan Fungsi Kota Tangerang Sumber: RTRW Kota tangerang 2012-2032
(5)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
36
1.4. kebijakan tata ruang wilayahBerdasarkan Perda kota tangerang no 06 tahun 2012 tentang rencana tata ruang wilayah kota tangerang, hotel masuk kedalam kategori bangunan penunjang bandara dengan intensitas pemanfaatan ruang kawasan penunjang bandar udara meliputi:
1. KDB maksimum 50 % (lima puluh persen); 2. KLB maksimum 4 (empat);
3. GSB 20m
4. Tinggi bangunan maksimum sesuai dengan ketentuan dalam KKOP yang telah ditetapkan, bergantung lokasi tapak dalam kawasan bandara Soekarno Hatta 5. KDH minimum 20 % (dua puluh persen).
1.5. Perkembangan proyek serupa di lokasi
Secara umum Perkembangan hotel di kota tangerang beberapa tahun terakhir didominasi oleh hotel di sekitar area bandara soekarno hatta. Menurut data BPS kota tangerang jumlah kamar di hotel bintang meningkat sebanyak 253 kamar sedangkan pada hotel non bintang terdapat peningkatan sebanyak 368 kamar.
Sedangkan minat untuk menginapl hotel di dalam bandara soekarno Hatta cukup tinggi yang dbuktikan oleh tingginya tingkat penghunian kamar dari Hotel sheraton bandara yang ditujukan pada kalangan ekspatriat dan Jakarta airport hotel pada kalangan mnengah dan pebisnis. Pada tahun 2012 tercatat bahwa tingkat pengunian kamar tertinggi diperoleh dari Jakarta Airport Hotel mencapai 70,5 % . namun Jakarta Airport Hotel Harus ditutup pada tahun 2013 karena makin rusaknya struktur utama terminal SHIA
1.5.1.Data pengunjung
DATA STATISTIK HOTEL KOTA TANGERANG
TAHUN JUMLAH HOTEL JUMLAH KAMAR PERTUMBUHAN (%) TINGKAT OKUPANSI
2008 22 1207 53.53
2009 22 1207 0.00 51.08
2010 24 1343 11.27 47.5
2011 26 1423 5.96 70.75
2012 30 1681 18.13 60.51 rata - rata 8.84
Tabel 3.2 : statistik hotel tangerang Sumber: tangerang dalam angka 2013
(6)
TUGAS AKHIR 127/49 | DESTIAWAN MIFTAHUSSALAM - 21020110120008
37
STATISTIK HOTEL BINTANG TANGERANGTAHUN JUMLAH HOTEL
JUMLAH
KAMAR PENGUNJUNG
TINGKAT OKUPANSI
2010 6 667 137983 56.68
2011 8 862 180642 57.41
2012 8 920 203418 60.58
Tabel 3.3 : statistik hotel bintang Sumber: tangerang dalam angka 2013
TPK JAKARTA AIRPORT HOTEL
TAHUN KAMAR PENGUNJUNG OKUPANSI
2004 82 41971 57.5
2005 82 43796 60.0
2006 82 46357 63.5
2007 82 48176 66.0
2008 82 46728 64.0
2009 82 47917 65.6
2010 82 49107 67.3
2011 82 50296 68.9
2012 82 51485 70.5
Tabel 4.1 : TPK Jakarta airport hotel Sumber: Jakarta Airport hotel