ASPEK PERPAJAKAN PROPERTI

Pertemuan 11

ASPEK PERPAJAKAN
PROPERTI
1

PAJAK
kontribusi wajib kepada negara
yang terutang oleh
orang pribadi atau badan

Pajak
(pasal 1 ayat 1 KUP)

yang bersifat memaksa
berdasarkan Undang-Undang
dengan tidak mendapatkan
imbalan secara langsung
digunakan untuk keperluan negara
bagi sebesarbesarnya kemakmuran
rakyat

2

DEFINISI PAJAK MENURUT AHLI
1.

Prof. Dr. P.J.A Andriani :
pajak adalah iuran kepada negara yang dapat dipaksakan yang terutang oleh
yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan dengan tidak
mendapat prestasi kembali, yang langsung dapat ditunjuk dan yang gunanya
untuk membiayai pengeluaran –pengeluaran umum berhubung dengan tugas
negara untuk menyelenggarakan pemerintahan.

2.

Prof. Dr. M.J.H Smeets :
Pajak adalah prestasi kepada pemerintah yang terutang melalui norma-norma
umum dan dapat dipaksakan, tanpa adanya kontra prestasi yang dapat
ditunjukkan secara individual, maksudnya adalah untuk membiayai
pengeluaran pemerintah

3.

Prof. Dr. Rochmat Soemitro, SH :
Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-undang
(yang dapat dipaksakan) dengan tidak mendapat jasa timbal balik
(kontraprestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk
membayar pengeluaran umum .
3

1. Fungsi penerimaan (Budgetair)
Pajak berfungsi sebagai sumber dana yang diperuntukkan
bagi pembiayaan pengeluaran pemerintah sebagai APBN

Fungsi
Pajak

2. Fungsi mengatur (Regulatoir)
Pajak berfungsi sebagai alat untuk mengatur atau
melaksanakan kebijakan di bidang sosial dan ekonomi.
3. Fungsi Pemerataan ( Redistribusi )

Fungsi redistribusi lebih ditekankan unsur pemerataan dan
keadilan dalam masyarakat . Fungsi ini terlihat adanya lapisan
tarif dalam pengenaan pajak
4. Fungsi Stabilitas Sosial Ekonomi
Fungsi sosial ekonomi merupakan wujud sistem gotong
royong dan mengatur sosial dan ekonomi , fungsi ini dikaitkan
tingkat pelayanan pemerintah kepada masyarakat pembayar
pajak
4

1. Berdasarkan Sifatnya :
- Pajak Langsung ( Direct Tax )
- Pajak Tidak Langsung ( Indirct Tax )

Jenis
Pajak

2. Berdasarkan Instansi Pemungut
- Pajak Pusat
- Pajak Daerah

3. Berdasarkan Objeknya :
- Pajak Objektif
- Pajak Subjektif
4. Berdasarkan sumber :
- Pajak Penghasilan
- Pajak Pertambahan Nilai
- Bea

DASAR HUKUM PAJAK
Pasal 23A UUD 45 amandemen ke 4
Pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara
diatur dengan undang-undang

1. UU no. 6 tahun 1983 sebagaimana yg telah diubah dengan UU no. 9 tahun
1994, dengan UU no. 16 tahun 2000, terakhir dengan UU no. 28 tahun 2007
tentang Ketentuan Umum dan Tata cara Perpajakan.
2. UU no. 7 tahun 1983 sebagaimana yang telah diubah dengan UU no. 7 tahun
1991, UU no. 10 tahun 1994 dan UU no. 17 tahun 2000 terakhir perubahan ke
empat dengan UU no. 10 tahun 36 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan.
3. UU no. 8 tahun 1983 sebagaimana yang telah diubah dengan UU no. 11 tahun

1994 dan UU no. 18 tahun 2000, terakhir dengan perubahan ketiga dengan UU
no. 42 tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai dan Jasa dan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah.
6

4. UU no. 12 tahun 1985 sebagaimana yang telah diubah dengan UU no.
12 tahun tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
5. UU no. 21 tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan UU no.
20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. UU no. 13 tahun 1985 tentang Bea Meterai jo PP no.24/2000.
7. UU no. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
8. UU no. 19 tahun 1997 sebagaimana yang telah diubah dengan U U No
19 tahun 2000 tentang Penagihan Pajak dengan Surat Paksa.
9. UU no. 14 tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak.

7

PUNGUTAN SELAIN PAJAK
1. Retribusi
Retribusi berbeda dengn pajak, retribusi pada umumnya

memiliki kontraprestasi langsung, karena pembayaran retribusi
semata-mata ditujukan untuk mendapatkan pestasi tertentu dari
pemerintah. Mis. Iuran IMB, Karcis terminal, iuran kebersihan
2. Unsur yang melekat pada pengertian retibusi adalah:
2. Pemungutan retribusi harus berdasarkan undangundang.
3. Sifat pemungutannya dapat dipaksakan
4. Pemungutannya dilakukan oleh negara
5.
6.

Digunakan untuk pengeluaran bagi masyarakat umum
Kontraprestasi langsung dapat dirasakan oleh
8
pembayar retribusi

Asas Pemungutan Pajak
1. Asas Keadilan
Pemungutan pajak harus adil dan merata serta berdasarkan hukum, yaitu
dikenakan kepada orang yg sebanding dengan kemampuannya (ability to
Pay) dan sesuai dengan manfaat yg diterimanya.

2. Asas Ekonomis
Pungutan pajak harus dapat menjaga keseimbangan kehidupan ekonomi,
jangan sampai pemungutan pajak terhadap seseorang, orang tersebut jatuh
miskin, pemunutan pajak tidak boleh mengganggu kelancaran produksi,
perdagangan dan industri

3. Asas Financial
Artinya fungsi pajak sebagai penerimaan negara , maka biaya pemungutan
tidak boleh lebih besar penerimaan pajak itu sendiri

9

WAJIB PAJAK
• Adalah Orang Pribadi atau Badan yang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan
perpajakan
ditentukan
untuk
melakukan

kewajiban perpajakan termasuk pemungutan
pajak atau pemotongan pajak tertentu.
• Wajib
Pajak adalah subjek pajak yang
memenuhi syarat-syarat subjektif dan syarat
objektif ( menerima atau
memperoleh
penghasilan kena pajak )

10

SUBJEK PAJAK
A. 1. Orang Pribadi
2. Warisan yang belum terbagi sebagai
satu kesatuan mengganti yang berhak;
B. Badan
C. Bentuk Usaha Tetap

11

KEWAJIBAN SUBJEKTIF PAJAK
1. Bagi SPDN (subjek Pajak Dalam Negeri)
Kewajiban pajak subjektifnya dimulai pada saat orang pribadi
tersebut di lahirkan, berada atau atau berniat untuk bertempat di
Indonesia dan berakhir pada saat meninggal atau meninggalkan
Indonesia untuk selama-lamanya
2. Bagi SPLN (subjek Pajak Luar Negeri)
Kewajiban subjektifnya dimulai pada saat orang Pribadi tersebut
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui BUT dan
berakhir pada saat tidak lagi menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan melalui BUT.
*Bagi SPLN yang tidak mempunyai BUT di Indonesia, kewajiban
pajak subyektifnya dimulai pada saat orang pribadi tersebut
menerima atau memperoleh penghasilan dari Indonesia dan berakhir
pada saat tidak lagi menerima atau memperoleh penghasilan
tersebut
12

OBJEK PAJAK
Adalah segala sesuatu yang dapat dijadikan sasaran pajak

atau dapat dikenakan pajak baik berupa keadaan,
perbuatan maupun peristiwa.
(Dalam bahasa Jerman disebut Taatbestand).
Contoh :
Keadaan : kekayaan seseorang pada saat tertentu,
memiliki kendaraan, tanah, rumah.
Perbuatan : melakukan penyerahan barang karena jual
beli, perjanjian, dll.
Peristiwa : segala sesuatu yang terjadi diluar perkiraan

13

KEWAJIBAN PERPAJAKAN
Pasal 2 ayat 1 UU KUP
 Semua Wajib Pajak yang telah memenuhi persyaratan
subjektif dan objektif sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan perpajakan
 berdasarkan sistem self assessment,
 wajib mendaftarkan diri pada kantor Direktorat
Jenderal Pajak

 untuk dicatat sebagai Wajib Pajak dan sekaligus untuk
mendapatkan Nomor Pokok Wajib Pajak

14

KEWAJIBAN PERPAJAKAN

Pengusaha
Orang Pribadi

Pengusaha
Badan

Pengusaha orang
pribadi/Badan yg
mempunyai tempat
kegiatan usaha di
wilayah beberapa
kantor DJP

Wajib melaporkan
usahanya

Wajib melaporkan
usahanya

Wajib
melaporkan
usahanya

Pada Kantor DJP yang wilayah
kerjanya meliputi tempat tinggal
pengusaha dan tempat kegiatan
usaha dilakukan

Pada Kantor DJP yang wilayah
kerjanya meliputi tempat kedudukan
pengusaha dan tempat kegiatan
usaha dilakukan

Untuk dikukuhkan sebagai PKP
pada kantor DJP meliputi :
1. tempat tinggal
2. Tempat kedudukan
pengusaha
3. Tempat kegiatan usaha
dilakukan
15

KEWAJIBAN PERPAJAKAN
WAJIB PAJAK

SPT

Surat pemberitahuan adalah surat yang oleh wajib
pajak digunakan untuk melaporkan penghitungan
dan/atau pembayaran pajak, obyek pajak dan/atau
bukan obyek pajak, dan/atau harta dan kewajiban
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan perpajakan.

Surat Pemberitahuan (SPT)
Merupakan bentuk pertanggungjawaban atas kewajiban perpajakan yang
telah dipenuhi dalam suatu masa pajak atau tahun pajak atau bagian tahun
pajak dalam sistem tersebut.
16

JENIS – JENIS SPT

Surat Pemberitahuan
Masa

Surat Pemberitahuan
Tahunan

Adalah Surat pemberitahuan untuk suatu tahun
pajak atau bagian tahun pajak :
a. Pasal 21 dan pasal 26
b. Pasal 22
c. Pasal 23 dan pasal 26
d. Pasal 25
e. Pasal 4 ayat 2
f. Pasal 15
g. PPh dan PPnBM (Form 110711108)
h. PPh bagi PPN form 1107 BUT)

Adalah Surat Pemberitahuan untuk suatu masa
pajak :
a. SPT tahunan PPh Badan
b. SPT PPh WP Orang Pribadi
17

PAJAK PENGHASILAN
DASAR HUKUM PENGHASILAN
Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 Tentang Perubahan Keempat Atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan

PAJAK
PENGHASILAN

DIKENAK
AN

SUBJEK PAJAK

PENGHASILAN YANG DITERIMA/DIPEROLEH
DALAM TAHUN PAJAK

18

OBJEK PPH : PENGHASILAN
 setiap tambahan kemampuan ekonomis yang
diterima atau diperoleh Wajib Pajak,
 baik yang berasal dari Indonesia maupun dari
luar Indonesia,
 yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk
menambah kekayaan Wajib Pajak yang
bersangkutan,
 dengan nama dan dalam bentuk apa pun

19

PENGHASILAN KENA PAJAK
 Penghasilan Kena Pajak merupakan dasar penghitungan untuk
menentukan besarnya Pajak Penghasilan yang terutang
 Bagi Wajib Pajak dalam negeri pada dasarnya terdapat dua cara
untuk menentukan besarnya Penghasilan Kena Pajak, yaitu
penghitungan dengan cara biasa dan penghitungan dengan
menggunakan Norma Penghitungan.
PAJAK TERUTANG


PPH TERUTANG = TARIF PPH X PENGHASILAN KENA PAJAK



UNTUK WP ORANG PRIBADI
PENGHASILAN KENA PAJAK = PENGHASILAN NETTO – PTKP



UNTUK WP BADAN
PENGHASILAN KENA PAJAK = PENGHASILAN NETTO
20

MEKANISME PERHITUNGAN PAJAK

WAJIB
PAJAK
MEMBAYAR PAJAK
ATAS PENGHASILAN
SENDIRI

MENGHITUNG
PPH TAHUNAN

MEMOTONG PAJAK
ATAS PENGHASILAN
PIHAK LAIN
(WITHHOLDING TAX)

MEMBAYAR
UANG MUKA
PPH BULANAN

MEMBAYAR
ANGSURAN BULANAN

DIPOTONG PAJAK
ATAS PENGHASILAN
YANG DIBAYAR OLEH PIHAK LAIN
(WITHHOLDING TAX)
21

JENIS-JENIS PEMBAYARAN PPh BAGI WPDN/BUT

a. Pasal

b. Pasal

21

22

c. Pasal 23
d.Pasal 24
e. Pasal 25
f. Pasal 26
Ayat (5)
TIDAK BOLEH
DIKREDITKAN

PEMOTONGAN PAJAK ATAS PENGHASILAN
DARI PEKERJAAN,JASA, DAN KEGIATAN LAIN
PEMUNGUTAN PAJAK ATAS PENGHASILAN
DARI KEGIATAN DIBIDANG IMPOR ATAU KE
GIATAN USAHA DIBIDANG LAINNYA
PEMOTONGAN PAJAK ATAS PENGHASILAN
BERUPA DEVIDEN, BUNGA, SEWA, ROYALTY,
HADIAH, DAN PENGHARGAAN & IMBALAN
JASA LAINNYA .
PAJAK YG DIBAYAR ATAU TERUTANG ATAS
PENGHASILAN DARI LN YG BLH DIKREDITKAN
PEMBAYARAN YG DILAKUKAN WP SENDIRI.
PEMOTONGAN PAJAK ATAS PENGHASILAN
YANG TIDAK BERSIFAT FINAL
SANKSI ADMINISTRASI BERUPA BUNGA,
DENDA DAN KENAIKAN PAJAK

PASAL 28 Ayat (1) dan (2)

22

Definisi PPN
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) adalah pajak
yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai
dari barang atau jasa dalam peredarannya dari
produsen ke konsumen.

PENYERAH
AN BARANG
KENA PAJAK

IMPOR
BARANG
KENA PAJAK

PENYERAH
AN JASA
KENA PAJAK

23

Pengusaha kecil
 pengusaha kecil merupakan pengusaha yang selama 1
(satu) tahun buku melakukan penyerahan Barang Kena
Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak dengan jumlah peredaran
bruto dan/atau penerimaan bruto tidak lebih dari
Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapan ratus juta
rupiah).
 Pengusaha kecil sebagaimana dimaksud di atas dapat
memilih untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak.

24

Penyerahan Barang yang bukan
Objek ppn
a. barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil
langsung dari sumbernya;
b. barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat
banyak;
c. makanan dan minuman yang disajikan di hotel, restoran, rumah
makan, warung, dan sejenisnya, meliputi makanan dan minuman
baik yang dikonsumsi di tempat maupun tidak, termasuk makanan
dan minuman yang diserahkan oleh usaha jasa boga atau katering;
dan
d. uang, emas batangan, dan surat berharga.

25

Penyerahan Barang yang bukan
Objek ppn
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

jasa pelayanan kesehatan medis;
jasa pelayanan sosial;
jasa pengiriman surat dengan perangko;
jasa keuangan;
jasa asuransi;
jasa keagamaan;
jasa pendidikan;
jasa kesenian dan hiburan;
jasa penyiaran yang tidak bersifat iklan;
jasa angkutan umum di darat dan di air serta jasa angkutan udara dalam negeri yang
menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari jasa angkutan udara luar negeri;

26

termasuk dalam pengertian penyerahan Barang
Kena Pajak
penyerahan
Barang Kena
Pajak kepada
pedagang
perantara atau
melalui juru
lelang;

lelang

pengalihan
Barang Kena
Pajak karena
suatu perjanjian
sewa beli
dan/atau
perjanjian sewa
guna usaha
(leasing);

leasing

perjanjian

penyerahan
hak atas
Barang Kena
Pajak karena
suatu
perjanjian;

27

termasuk dalam pengertian penyerahan
Barang Kena Pajak
penyerahan
Barang Kena
Pajak dari pusat
ke cabang atau
sebaliknya
dan/atau
penyerahan
Barang Kena
Pajak antar
cabang;
Penyerahan antar cabang

Barang Kena
Pajak berupa
persediaan
dan/atau aktiva
yang menurut
tujuan semula
tidak untuk
diperjualbelikan,
yang masih
tersisa pada saat
pembubaran
perusahaan;
Bukan barang dagangan

Pakai sendiri dan Cuma-cuma

pemakaian sendiri
dan/atau
pemberian
cumacuma atas
Barang Kena
Pajak;

28

termasuk dalam pengertian penyerahan
Barang Kena Pajak
penyerahan Barang Kena
Pajak oleh Pengusaha Kena
Pajak dalam rangka
perjanjian pembiayaan yang
dilakukan berdasarkan
prinsip syariah, yang
penyerahannya dianggap
langsung dari Pengusaha
Kena Pajak kepada pihak
yang membutuhkan Barang
Kena Pajak

syariah

konsinyasi

penyerahan Barang Kena
Pajak secara konsinyasi;

29

Dasar Pengenaan Pajak
Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah:
– Harga jual
– Penggantian
– Nilai Impor
– Nilai Ekspor
– Nilai Lain yang dipakai sebagai dasar untuk
menghitung pajak yang terutang
30

Beberapa NILAI LAIN
SEBAGAI DASAR PENGENAAN PAJAK
Harga Jual
atau Penggantian
setelah dikurangi
laba kotor

• pemakaian sendiri Barang Kena Pajak dan/atau Jasa
Kena Pajak

harga pasar wajar

• untuk Barang Kena Pajak berupa persediaan
dan/atau aktiva yang menurut tujuan semula
tidak untuk diperjualbelikan, yang masih tersisa pada
saat pembubaran perusahaan,

harga pokok
penjualan atau
harga perolehan

• penyerahan Barang Kena Pajak dari pusat ke cabang
atau sebaliknya dan/atau penyerahan Barang Kena
Pajak antar cabang adalah
31

Ppn kegiatan membangun sndiri
Kegiatan membangun adalah kegiatan membangun
bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau
pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau pihak lain
Kriteria :
1. Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan
batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2. Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan
usaha; dan
3. Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter
persegi).
32

Tarif Dan Dasar Pengenaan Pajak PPN atas
Kegiatan Membangun Sendiri
1. Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan
PPN dengan tarif sebesar 10 % (sepuluh
persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.
2. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan
membangun sendiri adalah 20% (dua puluh
persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan
dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan
tanah.
33

PERPAJAKAN PROPERTI
Pajak Penghasilan (PPh) Final
Atas
pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan
atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta
Perubahannya

Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak
Atas Tanah & Bangunan adalah pajak yang dikenakan
dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas
penghasilan yang diterima atau diperoleh selama tahun
berjalan.
34

Besarnya Pajak Penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan
1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan
hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas
tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah
Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan;
2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun
Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang
mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha
milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala
daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang
mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
35

PENGECUALIAN
PPH pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan
1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan dengan jumlah bruto
pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan
jumlah yang dipecah-pecah;
2. orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan
cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan
keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang
pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut
dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan
usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
3. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara
hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan,
koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya
diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada
hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihakpihak yang
bersangkutan;
4. pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan karena waris;
5. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka
penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan
untuk menggunakan nilai buku;
6. orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka
melalsanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang
milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
7. orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan
36
harta berupa tanah dan/ atau bangunan.

PERPAJAKAN PROPERTI
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN
UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan..

Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan
37

PERPAJAKAN PROPERTI
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Apabila Nilai Perolehan Objek BPHTB tidak diketahui atau
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan
dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun
terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai
adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional
paling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp
300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
38
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri

PERPAJAKAN PROPERTI
Peraturan Pemerintah NO. 55 Tahun 2016
tentang
Ketentuan Umum Dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah

BPHTB dipunggut oleh Pemerintah Daerah

Besarnya BPHTB adalah 5% dari Nilai Transaksi.
Dimana Nilai Transaksi dikurangi terlebih dahulu
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOPTKP). Besarnya NPOPTKP berbedabeda tergantung daerah
BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)

39

PERPAJAKAN PROPERTI
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Undang-undang No. 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
sebagaimana telah dirubah dengan Undang-undang No. 12 tahun 1994.

Pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya
pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek pajak
yaitu bumi dan bangunan
Tarif Pajak
Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak bumi dan
bangunan adalah tarif tunggal sebesar 0,5 %.
40

PERPAJAKAN PROPERTI
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang
ada dibawahnya, permukaan bumi meliputi tanah
dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa,
tambak perairan) serta wilayah Indonesia.
Bangunan adalah Konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau
perairan.
41

PERPAJAKAN PROPERTI
TIDAK TERMASUK OBJEK
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dan tidak untuk mencari
keuntungan, antara lain:
Dibidang ibadah, contoh: Masjid, gereja, dan vihara.
Dibidang kesehatan, contoh: Rumah sakit.
Dibidang pendidikan, contoh: pesantren, madrasah.
Dibidang sosial, contoh: panti asuhan.
Dibidang kebudayaan nasional, contoh: Museum, candi.
Digunakan untuk perkuburan, peninggalan purbakala, atau sejenis dengan
itu.
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang
belum dibebani suatu hak.
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat, berdasarkan perlakuan
asas timbal balik.
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh menteri keuangan

PERPAJAKAN PROPERTI
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI
PPN adalah pajak yang dikenakan atas setiap
pertambahan nilai dari barang atau jasa dalam
peredarannya dari produsen ke konsumen.
PPN dibayarkan oleh pembeli tetapi dipungut
oleh penjual yang terdaftar sebagai
Pengusaha Kena Pajak (PKP

Besarnya PPN adalah 10 % dari Nilai
Peralihan.

PERPAJAKAN PROPERTI
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI BARANG MEWAH
 Syarat bahwa suatu transaksi jual beli properti itu dikenakan PPnBM:
 Hunian mewah seperti apartemen, kondominium, town house, luas
150 m2 atau lebih dan harga jual bangunanya Rp 4.000.000/m2.
 Rumah termasuk rumah kantor (rukan) atau rumah toko (ruko)
dengan luas bangunan minimal 400 m2 dan harga jual bangunan Rp.
3.000.000/m2.
 Namun saat ini, kedua syarat di atas sudah tidak berlaku lagi karena
berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor
206/PMK.010/2015, properti digolongkan barang mewah apabila
harganya mencapai 20 milyar rupiah untuk rumah tapak dan 10
milyar rupiah untuk apartemen. Jadi saat ini tidak melihat luas dari
properti tersebut. Patokannya hanya harga jualnya.

Besarnya PPNBM adalah 20 % dari Nilai Peralihan.

PERPAJAKAN PROPERTI
Peneriman Negara Bukan Pajak (PNBP)
 Seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari
penerimaan perpajakan. Pembayaran PNBP dilakukan ketika
pengajuan permohonan baliknama sertifikat di Badan Pertanahan
Nasional (BPN)
 Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah suatu poligon yang menggambarkan
nilai tanah yang relatif sama atas sekumpulan bidang tanah yang ada
di dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata
sesuai dengan penggunaan tanah. Nilai ZNT dikeluarkan
oleh Kementrian Agraria dan Tata Ruang/BPN.
 Penetapan nilai ZNT adalah berdasarkan perkiraan dan analisa
harga tanah di lokasi, tidak termasuk nilai bangunannya.

Besarnya PNBP dalam transaksi jual beli properti
adalah (0,1 % x Zona Nilai Tanah) + 50.000

PERPAJAKAN PROPERTI
PPH 22 Atas Penjualan Properti
PMK Nomor: 35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai Pajak Penjualan
Atas Barang Mewah

properti yang terkena pajak 20 persen merupakan hunian mewah yang
terdiri dari:
 Rumah dan town house dari jenis nonstrata title dengan harga jual
sebesar Rp20 miliar atau lebih;
 Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan
sejenisnya dengan harga jual sebesar Rp10 miliar atau lebih.

PPH 22 = 20% dari Nilai Properti

TERIMA KASIH

47