MEILANDY PURWANDITO S941008013

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
FEASIBILITY STUDY ON INVESTMENT REHABILITATION
OF STUDENTS DORMITORY UNS SURAKARTA BUILDINGS

TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan
Mencapai Gelar Magister Teknik

Disusun oleh:

MEILANDY PURWANDITO
S941008013

MAGISTER TEKNIK SIPIL
KONSENTRASI
TEKNIK REHABILITASI DAN PEMELIHARAAN BANGUNAN SIPIL

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

2012
commit to user

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

TESIS

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
D isusun oleh:
MEILANDY PURWANDITO
S941008013

Telah disetujui oleh Tim Pembimbing

Tim Pembimbing:
Jabatan

Nama

Tanda Tangan

Pembimbing I

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D.
NIP. 196910261995031002

...........................

..................

Pembimbing II S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D
NIP. 196905011995121001

...........................

..................

Mengetahui:
Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS
NIP. 194804221985032001

commit to user
ii

Tanggal

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI

GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA

Disusun oleh:
MEILANDY PURWANDITO
S941008013

Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Tesis
Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta
pada hari Kamis, tanggal 26 Januari 2012

Dewan Penguji:
Jabatan

Nama

Ketua

Tanda Tangan

Ir. Ary Setyawan, M.Sc(Eng), Ph.D.

NIP. 196612041995121001

................................

Sekretaris

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS
NIP. 194804221985032001

................................

Penguji I

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D.
NIP. 196910261995031002

................................

Penguji II

S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D
NIP. 196905011995121001

................................

Mengetahui:
Direktur Program
Pascasarjana

Ketua Program Studi
Magister Teknik Sipil

Prof. Dr. Ir. Ahmad Yusuf, M.S
NIP. 196107171986011001

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS
NIP. 194804221985032001

commit to user
iii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama
NIM

: Meilandy Purwandito
: S941008013

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul:

KAJIAN KELAYAKAN INVESTASI REHABILITASI
GEDUNG ASRAMA MAHASISWA UNS SURAKARTA
adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya, tertulis dalam tesis

tersebut, diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam Daftar Pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya
bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya
peroleh dari gelar tersebut.

Surakarta, 26 Januari 2012
Yang membuat pernyataan

Meilandy Purwandito

commit to user
iv

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

UCAPAN TERIMA KASIH

Syukur Alhamdulillah, akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis dengan

judul Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS
Sur akar ta dapat diselesaikan dengan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, pada

kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya
kepada:
1.

Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2.

Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3.

Balai Pengembangan Sumber Daya Manusia Wilayah II Semarang, Kementerian
Pekerjaan Umum yang telah membantu kelancaran beasiswa pendidikan kepada
penulis.

4.

Walikota Langsa melalui Badan Kepegawaian Daerah Pemerintah Kota Langsa,
dan Dinas Pekerjaan Umum Kota Langsa yang telah memberikan ijin Tugas
Belajar kepada penulis.

5.

Prof. Dr. Ir. Sobriyah, MS, selaku Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil
Universitas Sebelas Maret Surakarta dan selaku Pembimbing Akademis.

6.

Ir. Ary Setyawan, M.Sc.(Eng), Ph.D, selaku Sekertaris Program Studi Magister
Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta.

7.

Kusno Adi Sambowo, ST, Ph.D, selaku Pembimbing Utama.

8.

S.A. Kristiawan, ST, M.Sc, Ph.D, selaku Pembimbing Pendamping.

9.

Segenap Dosen, Staf Pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister
Teknik Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah banyak membantu
penulis selama kegiatan perkuliahan.

10. Kedua orangtuaku Suradi YS dan Sri Mulyati, Istriku tercinta, Intan Yuliani, dan
kedua anakku tersayang, Purwanditya Cahyani dan Shafira Aninditya yang terus
memberikan do a, semangat dan dukungan baik moril maupun materiil dalam
menyelesaikan pendidikan ini.

commit to user
v

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

11. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan
Bangunan Sipil Universitas Sebelas Maret Surakarta angkatan 2010, yang
selama ini memberikan masukan, bantuan dan dorongan.
12. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan perkuliahan
dan tesis ini, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
Semoga tesis ini dapat memberi sumbangan ilmiah bagi civitas akademika,
praktisi di bidang bangunan gedung, dan bermanfaat bagi masyarakat luas pada
umumnya. Atas bantuan yang telah Bapak/Ibu berikan mendapat balasan yang
setimpal dari Allah S.W.T. Amiin.

Surakarta, 26 Januari 2012
Penulis,

Meilandy Purwandito

commit to user
vi

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

ABSTRAK

Komplek Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta memiliki 4
(empat) unit Bangunan Gedung yang sudah tidak dipergunakan sejak tahun 2008. Bangunan
tersebut adalah Gedung A, Gedung B, Gedung C, dan Gedung D. Tujuan penelitian ini
adalah mengetahui Keandalan Bangunan Gedung eksisting, evaluasi struktur bangunan
terhadap gempa rencana, rencana rehabilitasi guna mengembalikan fungsinya, dan studi
kelayakan investasinya.
Metode yang digunakan untuk mengevaluasi Keandalan Bangunan Gedung eksisting
menggunakan software Keandalan Bangunan yang dimodifikasi untuk Rusunawa. Evaluasi
struktur bangunan terhadap gempa rencana berdasarkan analisis kinerja batas layan dan
kinerja batas ultimit. Rencana rehabilitasi bangunan berdasarkan aspek struktural,
arsitektural dan utilitas. Studi kelayakan investasi berdasarkan 2 kategori, yaitu analisis biaya
rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya rehabilitasi berdasarkan rasio biaya
rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio
manfaat dan biaya, selisih manfaat dan biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas.
Analisis ekonomi dilakukan dengan cara mensimulasikan variabel harga sewa kamar dan
tingkat hunian.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Keandalan Bangunan Gedung Asrama
Mahasiswa UNS Surakarta adalah tidak andal. Struktur bangunan aman terhadap kinerja
batas layan dan kinerja batas ultimit. Total biaya konstruksi rehabilitasi (struktur, arsitektur
dan utilitas) adalah sebesar Rp. 4.106.500.000, sedangkan biaya pembangunan Gedung baru
adalah sebesar Rp. 17.526.500.000. Rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan Gedung
baru adalah sebesar 23,43%, maka investasi dinilai layak secara biaya. Simulasi dilakukan
pada masing-masing skenario dengan merubah variabel harga sewa dan variabel tingkat
hunian. Skenario 1 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 74%. Skenario 2
dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar 98%. Skenario 3 dinilai layak jika tingkat
hunian minimum sebesar 65%. Skenario 4 dinilai layak jika tingkat hunian minimum sebesar
87%.
Kata Kunci: bangunan gedung, rehabilitasi, kelayakan investasi.

commit to user
vii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

ABSTRACT

The students dormitory of Sebelas Maret University (UNS) Surakarta complex has 4
(four) units buildings that has not been used since 2008. They are building A, building B,
building C and building D. The purpose of this study was to know the existing buildings
reliability, evaluate the buildings structure against earthquake plan, rehabilitation plan to
restore its function, and feasibility study of invesment.
The method that used to evaluate buildings realiability is using buildings realiability
software that modified for Rusunawa. Assessment the buildings structure against earthquake
plan based on analysis of the serviceability limit performance and the ultimate limit
performance. The rehabilitation plan based on structure, architecture and utilities aspects.
Feasibility study of investment based on two categories, i.e rehabilitation cost analysis and
economic analysis. The rehabilitation cost analysis based on ratio of rehabilitation cost and
new buildings construction cost. The economic analysis based on Benefit Cost Ratio (BCR),
Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Break Event Point (BEP). The
economic analysis conducted by simulating the variables of room rents and occupancy
levels.
The results of research show that the buildings reliability of Student Dormitory UNS
Surakarta is not reliable. All of the buildings are safe from the serviceability limit
performance and the ultimate limit performance. The rehabilitation cost of structure,
architecture, and utilities is Rp. 4.106.500.000, while the new building construction cost is
Rp. 17.526.500.000. Ratio of rehabilitation cost and new building construction cost is
23,43%, so the investment is feasible to do. Simulations performed on each scenario
determination of rental rates and occupancy levels. First scenario is feasible if a
minimum occupancy level is 74%. Second scenario is feasible if its minimum occupancy
level is 98%. Third scenario is feasible if a minimum occupancy level is 65%. Fourth
scenario is feasible if a minimum occupancy level is 87%.
Keywords: buildings, rehabilitation, feasibility studi of invesment.

commit to user
viii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena
berkat rahmat dan hidayah-Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul
Kajian Kelayakan Investasi Rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta.
Tesis ini sebagai salah satu persyaratan akademik untuk menyelesaikan Program
Pascasarjana pada bidang keahlian Teknik Rehabilitasi dan Pemeliharaan Bangunan
Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Tesis ini mengangkat permasalahan tentang kelayakan investasi bangunan
gedung yang tidak dipergunakan lagi, khususnya pada gedung Asrama Mahasiswa
UNS Surakarta serta pemenuhan harga sewa optimum yang menguntungkan akibat
rehabilitasi yang dilakukan.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari
kesempurnaan, tetapi penulis berharap bahwa tesis ini dapat bermanfaat dan mampu
menambah khasanah keilmuan.

Surakarta, 26 Januari 2012
Penulis,

Meilandy Purwandito

commit to user
ix

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .................................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN .................................................................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................... iii
PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................................................. iv
UCAPAN TERIMA KASIH ....................................................................................... v
ABSTRAK ................................................................................................................. vii
KATA PENGANTAR ................................................................................................ ix
DAFTAR ISI................................................................................................................ x
DAFTAR TABEL ..................................................................................................... xiv
DAFTAR GAMBAR .............................................................................................. xviii
DAFTAR NOTASI ................................................................................................... xxi
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................... xxiii
BAB I

PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ................................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................................ 3
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................. 4
1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................................... 4
1.5 Batasan Masalah .............................................................................................. 5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI ................................ 6
2.1 Studi Pustaka .................................................................................................... 6
2.2 Landasan Teori ................................................................................................. 9
2.2.1 Kerusakan Bangunan Gedung ............................................................... 9
2.2.2 Struktur Bangunan Gedung .................................................................12
2.2.3 Pengujian Kuat Tekan Beton ..............................................................13
2.2.4 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ..............................................15
2.2.4.1
2.2.4.2
2.2.4.3
2.2.4.4
2.2.4.5

Beban Mati ............................................................................15
Beban Hidup .........................................................................15
Beban Angin .........................................................................16
Beban Gempa ........................................................................17
Kombinasi Beban ..................................................................20

2.2.5 Evaluasi Struktur Bangunan Gedung ..................................................21

commit to user
x

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

2.2.5.1 Kinerja Batas Layan ..............................................................21
2.2.5.2 Kinerja Batas Ultimit ............................................................21
2.2.5.3 Metode perbaikan dan Perkuatan Struktur ............................22
2.2.6 Arsitektur Bangunan Gedung ..............................................................23
2.2.7 Utilitas Bangunan Gedung ..................................................................23
2.2.7.1
2.2.7.2
2.2.7.3
2.2.7.4
2.2.7.5

Plambing ...............................................................................23
Elektrikal ...............................................................................25
Sistem Tata Udara (Air Conditoning) ...................................27
Sistem Pemadam Kebakaran .................................................27
Sistem Proteksi Petir ............................................................. 28

2.2.8 Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ................................28
2.2.9 Biaya ...................................................................................................28
2.2.9.1 Biaya Modal (Capital Cost) ..................................................29
2.2.9.2 Biaya Tahunan ( Annual Cost ) ...............................................29
2.2.10 Angsuran Pinjaman ............................................................................. 29
2.2.11 Analisis Kelayakan Investasi ..............................................................30
2.2.11.1 Rasio Manfaat dan Biaya ......................................................30
2.2.11.2 Selisih Manfaat dan Biaya ....................................................31
2.2.11.3 Tingkat Pengembalian Internal ............................................. 31
2.2.11.4 Titik Impas ............................................................................32
BAB III METODE PENELITIAN .......................................................................... 33
3.1
3.2
3.3
3.4

Lokasi Penelitian ............................................................................................ 33
Alat yang digunakan dalam Penelitian........................................................... 35
Pengumpulan Data ......................................................................................... 36
Analisis Data .................................................................................................. 36
3.4.1 Analisis Kondisi Eksisting Bangunan Gedung ...................................36
3.4.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Bangunan Gedung ..................................37
3.4.2.1 Analisis Biaya Rehabilitasi Struktural ..................................37
3.4.2.2 Analisis Biaya Rehabilitasi Arsitektural ...............................38
3.4.2.3 Analisis Biaya Rehabilitasi Utilitas ......................................39
3.4.3 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi ...............................................40
3.4.4 Analisis Aliran Kas Masuk/Manfaat ...................................................40
3.4.5 Analisis Aliran Kas Keluar/Biaya .......................................................40
3.4.6 Simulasi dan Penentuan Skenario .......................................................41
3.4.7 Analisis Ekonomi ................................................................................41

3.5 Bagan Alir Penelitian ..................................................................................... 42
BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN .............................................. 45
4.1 Data dan Kondisi Bangunan Gedung ............................................................. 45

commit to user
xi

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

4.1.1 Data Umum .........................................................................................45
4.1.2 Kondisi Struktural ...............................................................................48
4.1.3 Kondisi Arsitektural ............................................................................51
4.1.4 Kondisi Utilitas ...................................................................................54
4.1.5 Keandalan Bangunan Gedung Eksisting ............................................. 56
4.2 Analisis Struktur Bangunan Gedung.............................................................. 59
4.2.1 Pemodelan dan Analisis Struktur Atap ...............................................59
4.2.1.1
4.2.1.2
4.2.1.3
4.2.1.4

Data Teknis Kuda-kuda ........................................................59
Beban-beban pada Kuda-kuda ..............................................60
Kombinasi Pembebanan ........................................................62
Pemodelan dan Analisis Struktur Kuda-kuda .......................63

4.2.2 Pemodelan Struktur Bangunan Gedung ..............................................65
4.2.2.1
4.2.2.2
4.2.2.3
4.2.2.4
4.2.2.5

Hasil pengujian dengan Scmidt Rebound Hammer ...............65
Data Teknis Bangunan Gedung ............................................66
Pembeban pada Bangunan Gedung.......................................68
Kombinasi Beban pada Bangunan Gedung ..........................71
Pemodelan Struktur dengan SAP2000 ..................................72

4.2.3 Analisis Struktur Bangunan Gedung ...................................................75
4.2.3.1 Analisis Kinerja Batas Layan ................................................75
4.2.3.2 Analisis Kinerja Batas Ultimit ..............................................78
4.3 Rehabilitasi Bangunan Gedung ...................................................................... 81
4.3.1 Rehabilitasi Struktural .........................................................................81
4.3.2 Rehabilitasi Arsitektural ......................................................................82
4.3.3 Rehabilitasi Utilitas ............................................................................. 85
4.3.3.1 Kebutuhan Instalasi Air Bersih ............................................. 85
4.3.3.2 Kebutuhan Instalasi Air Kotoran, Air Bekas dan Air
Hujan ..................................................................................... 86
4.3.3.3 Kebutuhan Tata Udara ..........................................................87
4.3.3.4 Kebutuhan Instalasi Listrik ...................................................88
4.3.3.5 Kebutuhan Instalasi Penangkal Petir..................................... 91
4.3.3.6 Kebutuhan Instalasi Pemadam Kebakaran ............................91
4.4 Analisis Kelayakan Biaya Rehabilitasi Bangunan ......................................... 92
4.4.1 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi ....................................92
4.4.2 Kelayakan Biaya Rehabilitasi ............................................................. 96
4.5 Simulasi Kelayakan Investasi ........................................................................ 99
4.5.1 Penentuan Skenario ............................................................................. 99
4.5.2 Pemodelan Simulasi Kelayakan Investasi ......................................... 102
4.5.3 Biaya Modal (Skenario 3) ................................................................. 102

commit to user
xii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

4.5.4 Analisis Manfaat/Pemasukan (Skenario 3 dengan Tingkat
Hunian 70%) ..................................................................................... 104
4.5.5 Analisis Biaya Pengeluaran (Skenario 3 dengan Tingkat
Hunian 70%) ..................................................................................... 106
4.5.5.1
4.5.5.2
4.5.5.3
4.5.5.4
4.5.5.5

Analisis Angsuran Pinjaman ............................................... 106
Analisis Biaya Pengeluaran (Air Bersih) ............................108
Analisis Biaya Pengeluaran (Listrik) .................................. 111
Analisis Biaya Pengeluaran (Gaji Personil Pengelola) ....... 113
Analisis Biaya Pengeluaran (Pengadaan Baru di tahun
ke-5) ....................................................................................115
4.5.5.6 Analisis Total Biaya Pengeluaran ....................................... 120
4.5.6 Analisis Depresiasi pada Skenario 3 ................................................. 121
4.5.7 Analisis Pajak Penghasilan (Skenario 3 dengan Tingkat
Hunian 70%) ..................................................................................... 123
4.5.8 Analisis Kelayakan Investasi (Skenario 3 dengan Tingkat
Hunian 70%) ..................................................................................... 123
4.5.8.1 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) ........................................ 124
4.5.8.2 Analisis Selisih Manfaat dan Biaya (NPV)......................... 126
4.5.8.3 Analisis Tingkat Pengembalian Internal (IRR) ................... 127
4.5.8.4 Titik Impas (BEP) ............................................................... 128
4.6 Analisis Kelayakan Investasi ....................................................................... 129
4.6.1 Analisis Kelayakan Investasi pada masing-masing Simulasi ........... 129
4.6.2 Rasio Manfaat dan Biaya (BCR) pada Simulasi Skenario 1, 2,
3 dan 4 ............................................................................................... 131
4.6.3 Selisih Manfaat dan Biaya (NPV) pada Simulasi Skenario 1, 2,
3 dan 4 ............................................................................................... 132
4.6.4 Tingkat Pengembalian Internal (IRR) pada Simulasi Skenario
1, 2, 3 dan 4 ....................................................................................... 134
4.6.5 Titik Impas (BEP) pada Simulasi Skenario 1, 2, 3 dan 4 .................. 135
BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................... 136

5.1 Kesimpulan .................................................................................................. 136
5.2 Saran............................................................................................................. 137
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 138
LAMPIRAN

commit to user
xiii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Koefisien lantai bangunan terhadap harga satuan tertinggi bangunan
gedung negara (Permen PU no. 45/PRT/M/2007) ...................................11
Tabel 2.2 Faktor keutamaan (I) untuk berbagai kategori gedung dan bangunan
(SNI 03-1726-2002) .................................................................................19
Tabel 2.3 Faktor redusi gempa (R) pada sistem rangka pemikul momen (SNI
03-1726-2002)..........................................................................................20
Tabel 2.4 Konsumsi air bersih berdasarkan kategori kota (kimpraswil, 2003) .......24
Tabel 2.5 Daya buang rata-rata perlengkapan saniter (Hartono Poerbo, 1992) .......24
Tabel 2.6 Debit maksimum pipa penyalur (Hartono Poerbo, 1992) ........................24
Tabel 2.7 Pipa pembuang air hujan berdasarkan luasan atap (Hartono Poerbo,
1992) ........................................................................................................24
Tabel 2.8 Luminasi berdasarkan jenis lampu (Hartono Poerbo, 1992) ...................26
Tabel 2.9 Kebutuhan luminasi berdasarkan tipe ruangan (Hartono Poerbo,
1992) ........................................................................................................26
Tabel 2.10 Kemampuan kabel instalasi dalam menghantar arus listrik (Hartono
Poerbo, 1992) ...........................................................................................27
Tabel 2.11 Beban pendingin untuk berbagai fungsi bangunan (Jimmy, 2005) .........27
Tabel 4.1 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek arsitektural ..... 57
Tabel 4.2 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek struktural .......58
Tabel 4.3 Hasil penilaian Keandalan Bangunan berdasarkan aspek utilitas ............58
Tabel 4.4 Rekapitulasi penilaian Keandalan Bangunan...........................................59
Tabel 4.5 Reaksi perletakan kuda-kuda ...................................................................65
Tabel 4.6 Hasil pengujian kuat desak beton rata-rata masing-masing bangunan ....66
Tabel 4.7 Dimensi kolom struktur ...........................................................................67
Tabel 4.8 Dimensi balok btruktur ............................................................................67
Tabel 4.9 Dimensi plat struktur................................................................................67
Tabel 4.10 Elevasi bangunan ..................................................................................... 68
Tabel 4.11 Pembebanan pada komponen strutkur bangunan Gedung A,B,C,D. .......71
Tabel 4.12 Kinerja batas layan arah sumbu x ............................................................76
Tabel 4.13 Kinerja batas layan arah sumbu y ............................................................77
Tabel 4.14 Perhitungan faktor pengali ( ) pada masing-masing Gedung ..................79
Tabel 4.15 Kinerja batas ultimit arah sumbu x ..........................................................79

commit to user
xiv

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

Tabel 4.16 Kinerja batas ultimit arah sumbu y ..........................................................80
Tabel 4.17 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya .......82
Tabel 4.18 Penanganan rehabilitasi struktural berdasarkan jenis komponennya .......84
Tabel 4.19 Kebutuhan daya listrik pada saat beban puncak ......................................89
Tabel 4.20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) rehabilitasi gedung ........94
Tabel 4.21 Rekapitulasi estimasi biaya pembangunan gedung baru .........................96
Tabel 4.22 Perbandingan biaya rehabilitasi dengan biaya pembangunan gedung
baru ..........................................................................................................98
Tabel 4.23 Skenario simulasi kelayakan investasi ................................................... 100
Tabel 4.24 Perhitungan biaya modal pada skenario 3 ............................................. 103
Tabel 4.25 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung A
(skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 104
Tabel 4.26 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung B (skenario
3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 104
Tabel 4.27 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung C (skenario
3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 105
Tabel 4.28 Estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun pada Gedung D
(skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 105
Tabel 4.29 Rekapitulasi estimasi pemasukan sewa kamar per-tahun (skenario 3
dengan tingkat hunian 70%) .................................................................. 106
Tabel 4.30 Daftar suku bunga kredit Bank tahun 2011 (www.finance.detik.com ) .. 107
Tabel 4.31 Perhitungan angsuran untuk biaya modal pada skenario 3 ....................108
Tabel 4.32 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada
Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 108
Tabel 4.33 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada
Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109
Tabel 4.34 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada
Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109
Tabel 4.35 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air PDAM pada
Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 109
Tabel 4.36 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan air
PDAM (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .................................. 110
Tabel 4.37 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada
Gedung A (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111
Tabel 4.38 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada
Gedung B (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 111
Tabel 4.39 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada
Gedung C (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112

commit to user
xv

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

Tabel 4.40 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan listrik pada
Gedung D (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) .............................. 112
Tabel 4.41 Rekapitulasi estimasi pengeluaran per-tahun untuk penggunaan
listrik (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ..................................... 113
Tabel 4.42 Banyak personil dan kenaikan gaji 10% per-tahun (skenario 3 tingkat
hunian 70%) ........................................................................................... 113
Tabel 4.43 Estimasi pengeluaran per-tahun untuk gaji pegawai (skenario 3
tingkat hunian 70%) ............................................................................... 114
Tabel 4.44 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan AC baru per-tahun (skenario
3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................................... 115
Tabel 4.45 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan tempat tidur dan kasur baru
per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 116
Tabel 4.46 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan meja belajar dan kursi baru
per-tahun (skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................... 117
Tabel 4.47 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan lemari baru per-tahun
(skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 118
Tabel 4.48 Estimasi biaya pengeluaran pengadaan gorden baru pada tahun ke-5
(skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ............................................... 119
Tabel 4.49 Rekapitulasi biaya estimasi pengeluaran pengadaan baru pada tahun
ke-5 (Skenario 3 dengan tingkat hunian 70%) ....................................... 119
Tabel 4.50 Rekapitulasi biaya pengeluaran (skenario 3 dengan tingkat hunian
70%) ....................................................................................................... 120
Tabel 4.51 Depresiasi gedung (penyusutan 2% per-tahun) pada skenario 3 ........... 121
Tabel 4.52 Depresiasi perabotan (penyusutan 10% per-tahun) pada skenario 3 ..... 121
Tabel 4.53 Depresiasi AC (penyusutan 20% per-tahun) pada Skenario 3 ............... 122
Tabel 4.54 Rekapitulasi depresiasi pada skenario 3 ................................................ 122
Tabel 4.55 Perhitungan Pajak Penghasilan (skenario 3 dengan tingkat hunian
70%) ....................................................................................................... 123
Tabel 4.56 Rekapitulasi manfaat (benefit) dan biaya (cost) ....................................124
Tabel 4.57 Perhitungan rasio manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan tingkat
hunian 70% ............................................................................................125
Tabel 4.58 Perhitungan selisih manfaat dan biaya pada skenario 3 dengan
tingkat hunian 70% ................................................................................ 126
Tabel 4.59 Aliran kas masuk dan keluar per-tahun pada skenario 3 dengan
tingkat hunian 70% ................................................................................ 127
Tabel 4.60 Perhitungan titik impas balik (skenario 3 dengan tingkat hunian
70%) ....................................................................................................... 129
Tabel 4.61 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 1 ...... 130

commit to user
xvi

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

Tabel 4.62 Rekapitualsi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 2 ...... 130
Tabel 4.63 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 3 ...... 130
Tabel 4.64 Rekapitulasi analisis kelayakan investasi pada simulasi skenario 4 ...... 131
Tabel 4.65 Rekapitulasi rasio manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi ....131
Tabel 4.66 Rekapitulasi selisih manfaat dan biaya pada masing-masing simulasi.. 133
Tabel 4.67 Rekapitulasi tingkat pengembalian internal pada masing-masing
simulasi .................................................................................................. 134
Tabel 4.68 Rekapitulasi BEP pada masing-masing simulasi ................................... 135

commit to user
xvii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih
dipergunakan (www.asrama-ceria.com) ..................................................2
Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011 ............2
Gambar 2.1 Sudut pengambilan pada pengujian dengan Schmidt Rebound
Hammer (Tutik Winarsih, 2010) ...........................................................13
Gambar 2.2 Korelasi nilai dan sudut pembacaan Schmidt Rebound Hammer ...........14
Gambar 2.3 Koefisien beban angin berdasarkan kemiringan atap (PPPURG
1987) ......................................................................................................16
Gambar 2.4 Wilayah gempa Indonesia dengan percepatan puncak batuan dasar
dengan perioda ulang 500 tahun. (SNI 03-1726-2002) .........................18
Gambar 2.5 Respons spektrum gempa rencana untuk zona gempa 3 dan 4 (SNI
03-1726-2002) .......................................................................................18
Gambar 3.1 Lokasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth ) ......33
Gambar 3.2 Layout Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta (GoogleEarth ) ..... 34
Gambar 3.3 Tampak depan Gedung A .......................................................................34
Gambar 3.4 Tampak depan Gedung B........................................................................34
Gambar 3.5 Tampak depan Gedung C........................................................................35
Gambar 3.6 Tampak depan Gedung D .......................................................................35
Gambar 3.7 Diagram alir metode penelitian ...............................................................42
Gambar 3.8 Diagram alir metode penelitian a 1-a2 ......................................................43
Gambar 3.9 Diagram alir metode penelitian b1-b2 ......................................................44
Gambar 3.10 Diagram alir metode penelitian c 1-c 2 ....................................................44
Gambar 4.1 Denah lantai 2 Gedung A ........................................................................46
Gambar 4.2 Denah lantai 2 Gedung B ........................................................................47
Gambar 4.3 Denah lantai 2 Gedung C ........................................................................47
Gambar 4.4 Denah lantai 2 Gedung D ........................................................................48
Gambar 4.5 Kondisi kolom struktur ...........................................................................48
Gambar 4.6 Kondisi balok struktur ............................................................................. 49
Gambar 4.7 Kondisi rangka atap ................................................................................49
Gambar 4.8 Kondisi kuda-kuda atap ..........................................................................50
Gambar 4.9 Kondisi rangka dan penutup langit-langit ...............................................50
Gambar 4.10 Kondisi pelat tangga ............................................................................. 50

commit to user
xviii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

Gambar 4.11 Kondisi penutup dinding bagian luar (eksterior) ..................................51
Gambar 4.12 Kondisi penutup dinding bagian dalam (interior) .................................52
Gambar 4.13 Kondisi dinding kamar mandi ...............................................................52
Gambar 4.14 Kondisi penutup lantai ..........................................................................53
Gambar 4.15 Kondisi railing tangga ..........................................................................53
Gambar 4.16 Kondisi pintu dan jendela ..................................................................... 54
Gambar 4.17 Kondisi sumber air bersih (tandon dan pompa) ....................................55
Gambar 4.18 Kondisi instalasi air bersih ....................................................................55
Gambar 4.19 Kondisi instalasi air kotor ..................................................................... 55
Gambar 4.20 Kondisi instalasi listrik .........................................................................56
Gambar 4.21 Kondisi instalasi penangkal petir ..........................................................56
Gambar 4.22 Detail kuda-kuda ...................................................................................60
Gambar 4.23 Pemodelan kuda-kuda dengan softwar e SAP2000 ................................63
Gambar 4.24 Beban mati (DL) kuda-kuda .................................................................63
Gambar 4.25 Beban hidup (LL) kuda-kuda ................................................................64
Gambar 4.26 Beban angin masuk (W1) kuda-kuda ....................................................64
Gambar 4.27 Beban angin keluar (W2) kuda-kuda ..................................................... 64
Gambar 4.28 Reaksi perletakan kuda-kuda (output SAP 2000) ..................................65
Gambar 4.29 Pembagian grup lantai gedung ..............................................................72
Gambar 4.30 Pembagian titik pengekangan masing-masing lantai ............................72
Gambar 4.31 Pemodelan struktur Gedung A dengan SAP2000 .................................73
Gambar 4.32 Pemodelan struktur Gedung B dengan SAP2000 ..................................73
Gambar 4.33 Pemodelan struktur Gedung C dengan SAP2000 ..................................73
Gambar 4.34 Pemodelan struktur Gedung D dengan SAP2000 .................................74
Gambar 4.35 Pemodelan elemen balok pada lantai 1 Gedung A ...............................74
Gambar 4.36 Pemodelan pembebanan akibat kuda-kuda atap ...................................75
Gambar 4.37 Pemodelan pembebanan akibat dinding pasangan bata ........................75
Gambar 4.38 Rencana sekat ruangan yang dihilangkan ............................................. 83
Gambar 4.39 Grafik RAB rehabilitasi masing-masing gedung ..................................95
Gambar 4.40 Grafik persentase masing-masing sub-komponen rehabilitasi ............. 95
Gambar 4.41 Grafik rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan baru ...............98
Gambar 4.42 Grafik hubungan tingkat hunian dan BCR pada masing-masing
skenario................................................................................................ 132
Gambar 4.43 Grafik hubungan tingkat hunian dan NPV pada masing-masing
skenario................................................................................................ 133
Gambar 4.44 Grafik Hubungan tingkat hunian dan nilai IRR pada masing-

commit to user
xix

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

masing skenario ................................................................................... 134
Gambar 4.45 Grafik hubungan tingkat hunian dan BEP pada masing-masing
skenario................................................................................................ 135

commit to user
xx

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

DAFTAR NOTASI

A

= luas ruangan

At

= angsuran per tahun

BCR

= rasio manfaat dan biaya ( Benefit Cost Ratio)

Bt

= manfaat ( Benefit) pada tiap tahun

Ct

= biaya (Cost) pada tiap tahun

DL

= beban mati yang bekerja pada suatu bangunan (Dead Load)

E

= beban gempa yang bekerja pada suatu bangunan ( Earth Quake )

I

= faktor keutamaan gedung dihitung sebagai faktor pengali dari pengaruh
gempa rencana

Ia

= kuat arus listrik (Ampere )

IRR

= tingkat pengembalian internal (Internal Rate of Return )

LL

= beban hidup yang bekerja pada suatu bangunan ( Life Load )

LLF

= Light Loss Factor (0,7-0,8)

Lm

= kebutuhan luminasi cahaya berdasarkan tipe ruangan

N

= banyak sampel

Nlampu = Jumlah lampu yang digunakan.
NPV

= selisih manfaat dan biaya

P

= pokok pinjaman

Pa

= beban daya listrik (watt)

Q wind

= tekanan tiup dalam ( kg/m 2)

SW

= berat sendiri komponen struktur ( Self Weight)

U

= kuat perlu berdasarkan kombinasi pembebanan

W

= beban angin yang bekerja pada suatu bangunan ( Wind Load)

R

= faktor reduksi gempa struktur gedung

RSx

= beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu x bangunan

RSy

= beban gempa dinamik respons spektrum arah sumbu y bangunan

SD

= standar deviasi

UC

= Coefficient of Utilization (50-60%)

commit to user
xxi

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

V

= kecepatan angin (m/det)

V1

= gaya geser dasar nominal sebagai respons dinamik ragam yang pertama.

Vt

= gaya geser dasar nominal yang didapat dari hasil analisis ragam spektrum
respons.
= kuat desak beton (kg/cm 2)
= kuat desak rata-rata beton (kg/cm2)
= kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

fck

= kuat desak beton berdasarkan bendauji kubus (MPa)

hc

= tinggi cerobong seluruhnya (m)

i

= suku bunga kredit

m

= jangka waktu pembayaran

n

= jumlah tahun

p

= tekanan angin (kg/m 2)

t

= tahun ke-1,2,3,..., n
= daya hantar jenis bahan penghantar, untuk tembaga (Cu) sebesar 50×10 6
(ohm.m)-1
= faktor pengali untuk kinerja batas ultimit
lampu

cos

= luminasi lampu
= faktor kerja (0,8-0,9)

commit to user
xxii

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A

Foto Visual Kondisi Bangunan Gedung

Lampiran B

Penilaian Keandalan Bangunan Gedung

Lampiran C

Hasil Pengujian Beton dengan Schmidt Rebound Hammer

Lampiran D

Output Pemodelan dan Analisis Struktur pada SAP2000

Lampiran E

Gambar Teknis Rencana Rehabilitasi Bangunan Gedung

Lampiran F

Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rehabilitasi Gedung

Lampiran G

Hasil Survei Harga Sewa Kamar

Lampiran H

Grafik Hasil Analisis Simulasi Skenario 1, 2, 3, dan 4

commit to user
xxiii

perpustakaan.uns.ac.id

BAB 1

digilib.uns.ac.id

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang
Gedung asrama mahasiswa bertingkat merupakan hunian vertikal. Gedung ini
berfungsi sebagai tempat hunian bagi mahasiswa/i yang sedang menempuh jenjang
pendidikan di perguruan tinggi, baik perguruan tinggi swasta maupun perguruan
tinggi negeri. Banyak Gedung asrama mahasiswa yang telah beralih fungsi dan tidak
dipergunakan lagi.
Gedung Asrama Mahasiswa Universitas Sebelas Maret (UNS) Surakarta
merupakan salah satu bangunan gedung yang sudah tidak dipergunakan lagi. Gedung
ini dibangun berdasarkan keputusan Presiden tahun 1981 dan secara operasional
dikelola oleh Koperasi Mahasiswa (Kopma) UNS Surakarta mulai tahun 1986.
Gedung ini terletak di Jalan Kartika III Ngoresan, Kelurahan Jebres, Kecamatan
Jebres, Kota Surakarta. Bangunan gedung ini terdiri dari 4 unit blok (A, B, C dan D)
dengan 4 lobby (U, N, S dan K) di tiap gedungnya kecuali blok D yang hanya
memiliki 2 lobby saja (K dan M). Masing-masing lobby memiliki 5 (lima) sampai 6
(enam) kamar yang dapat dihuni oleh 2 orang per kamar. Sehingga total daya
tampung keseluruhan dapat mencapai 594 orang (www.asrama-ceria.com). Gedung
Asrama ini diperuntukkan khusus bagi mahasiswa putra yang menempuh jenjang
pendidikan perguruan tinggi di Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Asrama-Ceria merupakan sebutan lain dari Asrama Mahasiswa UNS
Surakarta. Awalnya, Asrama-Ceria dilengkapi berbagai fasilitas penunjang studi
mahasiswa, seperti meja dan kursi belajar di setiap kamar, listrik, air, dan ruang serba
guna untuk kegiatan para penghuni. Pelayanan lain berupa laundry, ruang parkir,
antar jemput kampus, toko, dan kantin serta perpustakaan. Sarana olah raga bagi
penghuni berupa lapangan volly, lapangan sepakbola, lapangan basket, badminton,

commit to user
1

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id
2

san tenis meja (www.asrama-ceria.com). Kondisi pada saat Gedung Asrama ini
masing dipergunakan dapat dilihat pada Gambar 1.1.

Gambar 1.1 Tampak gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta pada saat masih
dipergunakan (www.asrama-ceria.com)
Hunian mahasiswa di asrama ini berkurang mulai tahun 2007. Kemudian
kegiatan operasional dan pemeliharaannya ditutup. Selanjutnya, bangunan gedung
mulai mengalami kerusakan akibat penjarahan yang dilakukan oleh sekelompok
orang mulai tahun 2008. Hal ini menyebabkan kerusakan pada struktur, arsitektur
dan utilitas bangunan, yaitu hilangnya railing tangga, plafond dan rangkanya, daun
pintu dan jendela, dan lain-lain. Kini, Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta
tidak dipergunakan dan dipelihara lagi. Kondisi eksisting Gedung Asrama (tahun
2011) dapat dilihat pada Gambar 1.2.

Gambar 1.2 Kondisi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta tahun 2011

commit to user

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id
3

Bangunan Gedung Rumah Susun Sewa (Rusunawa) I dibangun pada tahun
2008. Gedung ini dibangun sebanyak 2 (dua) unit. Gedung ini merupakan bantuan
hibah dari Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktoral Jendral Cipta Karya.
Kemudian, Gedung rusunawa II juga dibangun pada akhir tahun 2009. Gedung ini
dibangun sebanyak 1 (satu) unit. Gedung ini merupakan bantuan hibah dari
Kementerian Perumahan Rakyat. Gedung rusunawa I dan rusunawa II dibangunan
pada komplek yang sama dengan Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta, yaitu
di bagian belakang komplek. Ironisnya, bangunan gedung Asrama Mahasiswa UNS
Surakarta yang sudah tidak dipergunakan itu justru berada di depan pintu masuk
komplek. Kesan suram jelas terlihat dari kondisi ini.
Rehabilitasi pada Gedung asrama mahasiswa UNS Surakarta perlu dilakukan
guna mengembalikan kembali fungsinya. Rehabilitasi dilakukan berdasarkan
assessment terhadap kondisi eksisting bangunan Gedung asrama mahasiswa UNS

Surakarta, baik pada aspek struktural, arsitektural, maupun utilitas.
Penelitian ini membahas mengenai rehabilitasi bangunan Gedung asrama
mahasiswa UNS Surakarta berdasarkan kondisi kerusakan eksisting bangunan
gedung agar laik fungsi. Kemudian, meninjau kelayakan investasi akibat rencana
rehabilitasi yang akan dilaksanakan. Studi kelayakan investasi dibagi menjadi 2 (dua)
kategori, yaitu analisis biaya rehabilitasi dan analisis ekonomi. Analisis biaya
rehabilitasi berdasarkan rasio biaya rehabilitasi dan biaya pembangunan gedung
baru. Analisis ekonomi berdasarkan rasio manfaat dan biaya, selisih manfaat dan
biaya, tingkat pengembalian internal dan titik impas. Analisis ekonomi dilakukan
dengan cara mensimulasikan skenario-skenario berdasarkam variabel harga sewa
kamar dan tingkat hunian.

1.2

Rumusan Masalah
Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta telah mengalami kerusakan pada

komponen struktur, arsitektur dan utilitas. Untuk menentukan tujuan penelitian, perlu
dirumuskan permasalahan-permasalahan pada obyek yang ditinjau sebagai berikut:
1) Bagaimana konsep rehabilitasi yang tepat pada Gedung Asrama Mahasiswa
UNS Surakarta berdasarkan kondisi eksistingnya, baik secara struktural,
arsitektural maupun utilitas bangunan gedung agar dapat berfungsi kembali?

commit to user

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id
4

2) Apakah rehabilitasi Gedung Asrama Mahasiswa UNS Surakarta layak dilakukan
ditinjau berdasarkan analisis biaya rehabilitasinya?
3) Bagaimana skenario harga sewa kamar dan tingkat hunian yang la