Perlindungan Hukum Bagi Pihak Pembeli yang Beritikad Baik dalam Jual Beli Tanah

Perlindungan Hukum Bagi Pihak Pembeli yang Beritikad Baik dalam Jual Beli Tanah

Hamdaliah

Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Lambung Mangkurat. Jl. Brigjend H. Hasan Basri Komplek Unlam Banjarmasin 70123 Indonesia Telp/Fax: +62 511 3307877 E-mail: hamdaliahadvokat@gmail.com.

Diterima: 25/7/2016; Revisi: 23/08/2016; Disetujui: 21/09/2016`

Abstract: The purpose of this research is to study the legal protection of a good faith buyer in sale and purchase of land against bad faith seller and to study the judges’ consideration in assessing the presence or absence of good faith in a sale and purchase agreement in case of dispute. The method of this research is normative legal research by studying the legal norms related to the object of research. Legal resources that have been using in this research were primary legal resources, secondary legal resources, and other resources which are not derived from the literature in order to support the analysis. Cases are included in order to cope with the problems well and precisely. The approach applied in this research is conceptual approach, by referring to the ideas and doctrines developed in the jurisprudence, especially with regard to analysis of the issues being dealt with, Type of the research is inventory of legislation. The collected rules shall become the reference in analyzing the issue as pointed out in the problem formulation of this research. The results of this show that: firstly, legal protection to a good faith buyer in the implementation of an agreement in this case the sale and purchase of land starting from pre-agreement stage up to post-agreement stage up to post-agreement stage must be enforced as stipulated in Article 1341, Article 1491 and Article 1942 of Civil Code. The content of the sale and purchase of land should also be rational or fair in accordance with the context of good faith as stipulated in Article 1338 paragraph (3) of the Civil Code, Secondly, the judges in their considerations have not yet got deep and consistent understanding on the meaning of good faith stated in Article 1338 paragraph (3) of the Civil Code. The standard applied by the judges in considering the existence of good faith in a land case or implementation of sale and purchase of land is objective standard, namely by referring to the attitude of the parties in performing the agreement. The assessment on the content of the sale and purchase agreement must be based on rationality and fairness.

Keywords: Legal Protection, buyers, Goodwill, Sale and Purchase of Land. Abstrak: Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mempelajari perlindungan hukum dari

pembeli itikad baik dalam jual beli tanah terhadap penjual itikad buruk dan mempelajari pertimbangan hakim dalam menilai ada tidaknya itikad baik dalam perjanjian jual beli dalam kasus sengketa. Metode penelitian ini adalah penelitian hukum normatif dengan mempelajari norma-norma hukum yang terkait dengan objek penelitian. Sumber hukum yang telah digunakan dalam penelitian ini adalah sumber utama hukum, sumber sekunder hukum, dan sumber daya lain yang tidak berasal dari literatur untuk mendukung analisis. Kasus yang termasuk dalam rangka untuk mengatasi masalah dengan baik dan tepat. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan konseptual, dengan mengacu pada ide-ide dan doktrin yang dikembangkan dalam hukum, terutama berkaitan dengan analisis masalah yang ditangani, Jenis penelitian ini adalah persediaan undang- undang. Aturan yang dikumpulkan akan menjadi acuan dalam menganalisis masalah seperti yang ditunjukkan dalam perumusan masalah penelitian ini. Hasil ini menunjukkan bahwa: pertama, perlindungan hukum kepada pembeli itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian dalam hal ini jual beli tanah mulai dari tahap pra-perjanjian sampai dengan pasca- kesepakatan tahap hingga pasca-kesepakatan tahap keharusan ditegakkan sebagaimana diatur dalam Pasal 1341, Pasal 1491 dan Pasal 1942 KUH Perdata. Isi dari jual beli tanah juga harus rasional atau adil sesuai dengan konteks itikad baik sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, Kedua, para hakim dalam pertimbangan mereka belum mendapat mendalam dan pemahaman yang konsisten tentang makna itikad baik tercantum dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata.Standar yang diterapkan oleh hakim dalam mempertimbangkan adanya itikad baik dalam kasus tanah atau pelaksanaan jual beli tanah adalah standar obyektif, yaitu dengan mengacu pada sikap para pihak dalam melakukan perjanjian.Hasil pemeriksaan atas isi dari perjanjian jual beli harus didasarkan pada rasionalitas dan keadilan.

Kata-Kata kunci: Perlindungan Hukum, pembeli, Goodwill, Jual Beli Tanah.

PENDAHULUAN

pernbangunan untuk digunakan bagi kemak- muran rakyat. Tanah rnerupakan salah satu

Jual beli tidak dapat dipisahkan dari kebutuhan pokok manusia juga dapat di guna-

kehidupan rnasyarakat sehari-hari. Kejujuran kan sebagai kegiatan rnanusia, seperti tempat

atau itikad baik dalam jual beli merupakan tertinggal dan pembangunan.

faktor yang penting sehingga pernbeli yang beritikad baik akan rnendapat perlindungan

Maka manusia berlomba-lomba untuk hukum secara wajar, sedangkan yang tidak rnenguasai dan rnemiliki bidang tanah yang beritikad baik tidak perlu rnendapat per-

diinginkan karena memiliki bidang ekonomis lindungan hukum.

bagi segala aspek kehidupan manusia. Dengan ini untuk menciptakan kemakmuran dan

Tanah rnerupakan peranan penting kesejahteraan rakyat, maka permasalahan

dalam kehidupan manusia baik sebagai yang berkaitan dengan penggunaan pemilikan

surnber kehidupan rnaupun sebagai bentuk surnber kehidupan rnaupun sebagai bentuk

diketahui barang tersebut sebenarnya bukan historis telah membuktikan bahwa tanah milik penjual. sangat berhubungan erat dengan perilaku

Ketentuan jual beli menurut hukum rnasyarakat bahkan tanah dapat menimbulkan

adat dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun masalah bila sendi-sendi perubahan tidak 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria yang

memiliki aturan sama sekali. menyatakan bahwa proses jual beli bersifat Betapa pentingnya tanah sebagai sumber

tunai, terang, dan jelas yang berarti bahwa daya hidup, maka tidak ada sekelompok masya-

jual beli dan perpindahan hak milik sudah rakatpun di dunia ini yang tidak me miliki

terjadi apabila antara penjual dan pembeli norma-norma atau aturan-aturan ter tentu

sudah mencapai kata sepakat mengenai harga dalam masalah pertahanan ini, pen duduk

dan barangnya sesuai dengan kesepakatan ber tambah, pemikiran manusia ber kembang

bersama. Salah satu permasalahan dalam dan berkembang pulalah sistem, pola, struktur

hukum perdata terutama perjanjian jual beli dan tata cara manusia menentukan sikapnya

adalah mengenai perlindungan terhadap terhadap tanah.

pembeli beritikad baik. Itikad baik menurut Seiring dengan perubahan dan per kem-

Subekti adalah kejujuran. Orang yang beritikad bangan pola pikir, pola hidup, dan kehi-

baik menaruh kepercayaan sepenuhnya kepada dupan manusia maka dalam soal per tanah-

pihak lawan, yang dianggapnya jujur dan anpun terjadi perubahan, terutama dalam tidak menyembunyikan sesuatu yang buruk hal pemilikan dan penguasaannya dalam hal

yang kemudian hari akan menimbulkan ini tentang kepastian hukum dan kepastian

ke sulitan-kesulitan. Menurut Yurisprudensi hak atas nama yang sedang atau yang akan

Mahkamah Agung, jual beli yang dilakukan dimilikinya.

hanya berpura-pura (proforma) saja hanya mengikat terhadap pihak yang membuat

Secara lahiriah, kehidupan manusia perjanjian, dan tidak mengikat kepada pihak

tidaklah dikendalikan tanpa hukum yang ketiga yang membeli dengan itikat baik.

mengaturnya termasuk dalam suatu perjanjian Itikad baik merupakan salah satu asas perj-

jual beli. Tujuan perjanjian jual beli adalah anjian yang diatur dalam Pasal 1338 ayat

memindahkan hak milik atau barang dari (3) KUHPerdata, bahwa perjanjian harus

penjual kepada pembeli. Perjanjian jual dilaksanakan dengan itikad baik. Pembeli

beli selain bersifat konsensual juga bersifat yang telah bertindak dengan itikad baik harus

obligatoir dalam arti meletakkan hak dan dilindungi dan jual beli yang bersangkutan

kewajiban bagi para pihak yaitu pihak penjual

haruslah dianggap sah.

dan pihak pembeli. Seringkali dalam jual beli pembeli melakukan jual beli atas barang

Contoh kasus pihak pembeli dirugikan, tanpa diketahui apakah penjual adalah pemilik

yaitu A membeli sebidang tanah beserta barang atau bukan karena terhadap barang bangunan ruko di atasnya kepada B, yang

bergerak terdapat suatu suatu asas barang terletak di Jalan Garuda, Kelurahan Komet, siapa yang menguasai kebendaan bergerak di-

Kota Banjarbaru, dengan ukuran luas 95 anggap sebagai pemiliknya. Sehingga sering-

M2 (sembilan puluh lima meter persegi), M2 (sembilan puluh lima meter persegi),

hana dapat dikatakan pada dasarnya setiap PPAT di Banjarbaru. Setelah membeli pe nerimaan yang diwujudkan dalam bentuk dari B, A tidak langsung menempatinya pernyataan penerimaan baik tertulis maupun dan tidak melakukan balik nama di BPN lisan menunjukkan saat lahirnya perjanjian. Kota Banjarbaru. Setelah beberapa bulan

Suatu perjanjian yang dibuat oleh seseorang kemudian A meminta bantuan kepada C dengan seseorang yang lain atau lebih akan untuk proses balik nama sertipikat di BPN

menimbulkan suatu hubungan hukum yang Banjarbaru, namun sampai satu tahun tidak

dinamakan perikatan, jadi dapat disimpulkan selesai-selesai, temyata C tidak mengurusnya,

perjanjian adalah sumber perikatan di atas dasar tersebut kemudian A melaporkan

samping sumber lainnya Wirjono Prodjodikoro,

C ke polisi Pelaihari dan selanjutnya diproses mengemukakan arti perjanjian sebagai suatu di Pengadilan Negeri Pelaihari, dengan hasil

hubungan hukum mengenai harta benda putusannya menyatakan C bersalah melakukan

antara dua pihak. dalam mana pihak berjanji penipuan dan/atau penggelapan.

atau dianggap berjanji untuk melakukan Kemudian A mengurus sendiri ke BPN

sesuatu hal atau tidak melakukan sesuatu Banjarbaru untuk balik nama sertipikat,

hal, sedang pihak lain berhak menuntut namun diketahui temyata sudah dibalik 2 pelaksanaan janji itu

nama kepada D. Setelah ditelusuri temyata D Menurut KUH Perdata, Buku Ketiga membeli dari E, dan E telah membeli dari B,

memuat asas-asas umum yang merupakan jual beli antara E dan B juga melalui Notaris/

pedoman yang menjadi batas atau rambu- PP AT di Banjarbaru. Atas kejadian tersebut A

rambu dalam membuat perjanjian, yaitu: sebagai pembeli yang beritikad baik kemudian

a. Asas kebebasan berkontrak; mengajukan gugatan perdata terhadap B,

b. Asas konsensualisme;;

E, dan D, dengan dasar gugatan perbuatan

c. Asas pacta sunt servanda; melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata)

di Pengadilan Negeri Banjarbaru. 1 d. Asas kepribadian (personalitas);

e. Asas itikad baik

TEORI

Masing-masing asas perjanjian tersebut Jual beli adalah perjanjian konsensuil terdapat berbagai penjelasan dari para ahli dapat ditemukan dalam rumusan Pasal 1458

hukum. Hal ini disebabkan KUHPerdata sendiri Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tidak memberikan penjelasannya Tentang yang berbunyi: jual beli itu telah dianggap kebebasan berkontrak, Kartini Muljadi dan terjadi antara kedua belah pihak, seketika

Gunawan Widjaja, mengemukakan asas ini setelah orang-orang ini mencapai kata sepakat

mendapatkan dasar eksistensinya dalam tentang kebendaan dan harganya, meskipun rumusan Pasal 13-20 angka 4 KUHPerdata kebendaan itu belum diserahkan maupun

sepanjang tidak bertentangan dengan Pasal harganya belum dibayar.

1337 KUHPerdata. Artinya, semua perjanjian dap-at dibuat dan diselenggarakan oleh setiap

2 R. Wiijono Prodjodikoro ,1983, Azas-Azas 1 Perkara perdata No.05 / Pdt.G / 2015 / PN.Bjb

Hukum Perdata, Bandung, Sumur, hlm.9 Hukum Perdata, Bandung, Sumur, hlm.9

Salim HS, mengemukakan asas kebebasan tersebut. Ini berlaku sebagai perikatan bagi berkontrak dapat dianalisis dari ketentuan para pihak yang berjanji tidak memerlukan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata. Asas ini

formalitas, walaupun demikian untuk mem berikan kebebasan kepada para pihak

menjaga kepentingan pihak debitor (atau untuk: 4

yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi) diadakanlah bentuk-bentuk formalitas atau

a. Membuat atau tidak membuat perjanjian. dipersyaratkan adanya suatu tindakan nyata. 7

b. Mengadakan perjanjian dengan siapapun. Mariam Darus Badrulzaman, mengemuka-

c. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, kan teori saat terjadinya kesepakatan per-

dan persyaratannya.

janjian: 8

d. Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu

a. Teori kehendak (wilstheorie), yang meng- tertulis atau lisan.

ajarkan kesepakatan terjadi pada saat Handri Raharjo, mengemukakan asas ke-

kehendak pihak penerima dinyatakan, bebasan berkontrak bermakna setiap orang

misalnya dengan menulis surat. bebas membuat perjanjian dengan siapapun,

b. Teori pengiriman (verzendtheorie), yang apapun isinya, apapun bentuknya sejauh tidak mengajarkan kesepakatan terjadi pada melanggar undang-undang, ketertiban umum, saat kehendak dinyatakan dikirim oleh dan kesusilaan (Pasal 1337 dan 1338 KUH

pihak yang menerima tawaran. Dalam perkembangannya asas

Perdata). 5

ini tidak lagi bersifat mutlak tetapi relatif c. Teori pengetahuan (vernemingstheorie), (kebebasan berkontrak yang bertanggung

yang mengajarkan pihak yang menawarkan jawab). Asas inilah yang menyebabkan hukum

seharusnya sudah mengetahui bahwa perjanjian bersistem terbuka.

tawarannya diterima. Tentang asas konsensualisme, menurut d. Teori kepercayaan (vertrouwenstheorie),

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja , 6 yang mengajarkan kesepakatan ter- dapat ditemui dalam rumusan Pasal 1320

jadi pada saat pernyataan kehendak angka 1 KUHPerdata, pada dasarnya semua

dianggap layak diterima oleh pihak yang perjanjian yang dibuat secara lisan antara

menawarkan.

dua atau lebih orang telah mengikat, dan Henry P. Panggabean, mengutip per- nyataan Subekti, bahwa hukum perjanjian

dari KUHPerdata mencakup asas konsen-

3 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 2004,

Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian, Jakarta,

sualisme yang melahirkan perjanjian cukup

PT. Raja Grafindo Persada, hlm. 45-46.

dengan sepakat saja dan perjanjian itu

4 Salim HS, 2003, Hukum Kontrak Teorie Teknik

(dan dengan”perikatan” yang ditimbulkan

Penyusunan Kontrak, Jakarta, Sinar Graflka,

Karenanya) sudah dilahirkan pada saat atau

hlm.9. 5 Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian di

Indonesia, Yogyakarta, Pustaka Yustisia, hlm.

7 Ibid, hlm.40

43-44 8 Mariam Darius Badrulzaman, 2001, Kompilasi 6 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, Op.cit,

Hukum Perikatan, Bandung, PT. Citra Aditya hlm.34-35.

Bakti, hlm.94 Bakti, hlm.94

mereka. 14

detik yang lain yang terkemudian atau yang Salim HS, mengemukakan asas pacta sebelumnya. 9 Asas konsesualisme merupakan

sunt servanda atau disebut juga dengan tuntutan kepastian hukum bahwa orang yang

asas kepastian hukum. Asas ini berhubungan hidup dalam masyarakat yang teratur harus dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt

dipegang perkataannya atau ucapannya, untuk servanda adalah asas bahwa hakim atau pihak mengukur atau menilai apakah telah tercapai

ketiga harus menghormati substansi kontrak suatu consensus harus dilihat pada pernyataan-

yang dibuat oleh para pihak sebagaimana pernyataan yang telah dilakukan oleh kedua

layaknya sebuah undang-undang. 15 Mereka belah pihak, pada satu pihak ada yang tidak boleh melakukan intervensi terhadap menawarkan (offerte) dan dilain pihak yang substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak.

Asas pacta sunt servanda dapat disimpulkan perselisihan tentang apakah telah dilahirkan

menerima penawaran itu. 10 Dan apabila timbul

dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, yang suatu perjanjian atau tidak maka hakim atau

berbunyi: “Perjanjian yang dibuat secara sah pengadilan yang akan menetapkannya. 11 berlaku sebagai undang-undang”. 16

Tentang asas pacta sun servanda, oleh Tentang asas itikad baik (Goede Trouw), Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja 12 Purwahid Patrik menunjuk Pasal 1338 ayat

diterjemahkan menjadi perjanjian berlaku (3) dan Pasal 1339 KUH Perdata. Dengan sebagai undang-undang. Oleh Kartini dimasukkannya itikad baik dalam pelaksanaan Muljadi dan Gunawan Widjaja lebih jauh perjanjian berarti tidak lain harus menafsirkan mengemukakan asas yang diatur dalam perjanjian itu berdasarkan keadilan dan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata merupakan

kepatuhan. Menafsirkan suatu perjanjian konsekuensi logis dari ketentuan Pasal 1233

adalah menetapkan akibat-akibat yang KUHPerdata, yang menyatakan bahwa setiap

terjadi. 17

perikatan dapat lahir dari undang-undang

13 maupun karena perjanjian. Tentang asas kepribadian (Personalitas), Jadi perjanjian menurut Mariam Darius Badrulzaman, pada adalah sumber dari perikatan. Sebagai

asasnya suatu perjanjian berlaku bagi pihak perikatan yang dibuat dengan sengaja, atas

yang mengadakan perjanjian itu sendiri. Asas kehendak para pihak secara sukarela, maka

ini merupakan asas pribadi (Pasal 1315 jo segala sesuatu yang telah disepakati, disetujui

1340 KUHPerdata). Para pihak tidak dapat mengadakan perjanjian yang mengikat pihak

9 Henry P. Panggabean, 2011, Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik Van Omstandigheden sebagai Alasan (Baru) untuk Pembatalan Perjanjian

14 Ibid

(Berbagai Perkembangan Hukum di Belanda), Yogyakarta, Liberty, hlm.15

15 Salim HS, Op.cit, hlm. 10-11 10 Ibid

16 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, Op.cit,

hlm.69

11 Ibid, hlm. 16 17 Purwahid Patrik, 1994, Dasar-dasar Hukum

12 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, Op. cit, Perikatan (Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian hlm.59

dan dari Undang-undang), Bandung, CV. Mandar 13 Ibid

Maju, hlm.67.

ketiga, kecuali dalam apa yang disebut janji guna pihak ketiga (beding ten behoove van derden) Pasal 1317 KUHPerdata. 18

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 19

lebih jauh menjelaskan tentang asas personalia yang menurutnya dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 1315 KUHPerdata, yang ber bunyi: “pada umumnya tak seorangpun dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji selain untuk dirinya sendiri. Dari rumusan tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu perjanjian yang dibuat oleh seseorang dalam kapasitasnya sebagai individu, subyek hukum pribadi, hanya akan berlaku dan mengikat untuk dirinya sendiri.

Meskipun secara sederhana dikatakan bahwa ketentuan Pasal 1315 KUHPerdata, menunjuk pada kewenangan bertindak dari seorang yang membuat atau mengadakan perjanjian. Secara spesifik ketentuan Pasal 1315 KUHPerdata ini menunjuk pada kewenangan bertindak untuk dan atas namanya sendiri. Dengan kapasitas kewenangan tersebut, sebagai seorang yang cakap bertindak dalam hukum, maka setiap tindakan, perbuatan yang dilakukan oleh orang perorangan, sebagai subyek hukum pribadi yang mandiri, akan mengikat diri pribadi tersebut, dan dalam lapangan perikatan, mengikat seluruh harta kekayaan yang dimiliki olehnya secara pribadi. Pasal 11-31 KUHPerdata berlaku bagi dirinya pribadi, yang menentukan: “Segala kebendaan milik debitor, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari,

18 Mariam Darus Badrulzaman, Op.cit, hlm.94 19 Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, Op.cit,

hlm.l4-15.

menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan”. 20

Kata “jual beli” menunjukkan bahwa salah satu pihak dinamakan penjual, sedang- kan dari pihak lain dinamakan pembeli. Istilah yang mencakup dua perbuatan yang ber timbal balik itu adalah besesuai dengan istilah Belanda “koop en verkoop” yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu “verkoopt” (menjual), sedangkan yang lainnya menjual “koop” (membeli). Dalam bahasa Inggris jual beli disebut dengan hanya “sale” saja yang berarti “penjualan” (hanya dilihat dari sudut si penjual), begitu pula dalam bahasa Prancis disebut hanya dengan “vente” yang berarti “penjualan”, sedangkan dalam bahasa Jerman dipakainya perkataan “kauf” yang berarti “pembeli”.

Pada saat terjadinya jual beli maka harus terpenuhi unsur pokok (essentialia), dimana perjanjian jual beli adalah barang dan harga berdasarkan asas konsensualisme. Perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Sifat konsensuil dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUHPerdata, yang berbunyi: “Jual beli sudah dianggap terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan dan harga belum dibayar. Kata sepakat dapat diberikan secara tegas maupun diam-diam. Secara tegas dapat dilakukan secara tertulis, lisan maupun suatu benda tertentu. Secara tertulis seperi akta oetentik maupun akta di bawah tangan.

20 Ibid

Terjadinya kata sepakat terdapat empat teori, kinkan terlambat lahimya perjanjian yaitu: 21

karena menunda-nunda untuk membuka

1. Teori Ucapan (Uitings Theorie), ini surat penawaran dan sukar untuk berpijak kepada salah satu prinsip

mengetahui secara pasti kapan penerima hukum bahwa suatu kehendak baru

tawaran mengetahui isi surat penawaran. memiliki arti apabila kehendak itu telah

Kesepakatan dimaksudkan bahwa para dinyatakan. Jadi menurut teori ini kata

pihak-pihak yang bersangkutan tercapai sepakat terjadi pada saat pihak yang sesuaatu persesuaian kehendak, artinya menerima penawaran telah menulis surat

apa yang dikehendaki oleh yang satu sama jawaban yang menyatakan dia menerima

dengan yang dikehendaki oleh satu lainnya, surat pernyataan. Kelemahan dari teori

tetapi itu belum dapat dikatakan sepakat ini adalah tidak adanya kepastian hukum

sebelum kedua belah pihak mengucapkan karena pihak yang memberikan tawaran kata-kata “setuju”, “oke” dan “accorcd’ 22 dan tidak tahu persis kapan pihak yang lain sebagainya atau dengan bersama-sama menerima tawaran tersebut memberikan

menaruh tandatangan di bawah pernyataan- jawaban.

pernyataan tertulis sebagai tanda kedua belah

2. Teori Pengiriman (Verzendings Theorie), pihak su-dah setuju isi pernyataan tersebut. menurut teori ini kesepakatan terjadi Apa yang dikehendaki dalam hal ini misalnya apabila pihak yang menerima penawaran

adalah yang satu ingin melepaskan haknya telah mengirimkan jawaban atas atas suatu barang asal diberi sejumlah uang penawaran yang diajukan kepadanya.

tertentu sebanyak gantinya, sedangkan yang Kelemahan teori ini adalah kadang lainnya ingin memperoleh atau memiliki

terjadi perjanjian yang telah lahir diluar hak milik atas batang tersebut, dan bersedia pengetahuan orang yang melakukan

memberikan sejumlah uang sebagai gantinya penawaran tersebut, selain itu akan kepada pemilik barang. 23 muncul pe-rsoalan jika penerima menunda-

METODE

nunda untuk mengirimkan jawaban.

3. Teori Penerimaan (Ontvangs Theorie), Jenis penelitian yang digunakan oleh terjadi pada saat pihak yang menawarkan

peneliti sesuai dengan latar belakang perumusan menerima langsung surat jawaban dari masalah dan manfaat yang diharapkan, pihak yang menerima tawaran.

adalah penelitian hukum normative dengan meneliti norma-norma hukum yang berkaitan

4. Teori Pengetahuan (Vernemings Theorie) dengan obyek penelitian. Bahan hukum yang

bahwa kesepakatan terjadi pada saat digunakan adalah bahan hukum primer, bahan

yang melakukan penawaran menge tahui hukum sekunder, bahan hukum tidak yang

bahwa penawaranya telah oleh pihak berasal dari peneletian kepustakaan untuk

yang menerima penerimaan tersebut. mendukung analisis maka diajukan kasus agar

Kelemahan teori ini antara lain memung-

21 Ramli, Ahmad, M, 2006, Cyber Law dan Haki Dalam Sistem Hukum Indonesia, Bandung, Refika

22 Ibid

Aditama, hlm.21

23 Ibid, hlm.23 23 Ibid, hlm.23

bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, Dalam penelitian ini peneliti meng-

dan bahan hukum tersier dihimpun dan diolah gunakan tipe penelitian yang berkaitan berdasarkan langkah-langkah normatif, yaitu

dengan permasalahan yang dianalisis, mengadakan inventarisasi, kemudian dianalisis yaitu melalui pendekatan undang-undang secara kualitatif untuk memberikan jawaban (statute approach), dalam hal ini peneliti atas permasalahan dalam penelitian ini. akan menelaah KUHPerdata, Buku Ketiga,

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

tentang Perikatan, khususnya perikatan yang lahir dari perjanjian dan asas-asas dalam

A. Jual Beli Menurut Hukum Adat,

suatu perjanjian, lebih khusus penelitian

Hukum Perdata (KUHPerdata), dan

akan meneliti asas hukum itikad baik dalam

Hukum Agraria.

hukum perjanjian tersebut. Sebagaimana Berbicara jual beli tidak terlepas dari dikemukakan oleh Peter Mahmud Marzuki, 24 konsep perjanjian secara mendasar se bagai-

arti pentingnya asas-asas hukum, adalah bagi mana termuat dalam Pasal 1313 KUHPerdata pembentukan hukum memberikan landasan yang menegaskan bahwa per janjian adalah

secara garis besar mengenai ketentuan- suatu perbuatan dengan mana satu orang ke tentuan yang perlu dituangkan dalam atau lebih mengikatkan dirinya terhadap

aturan-aturan hukum, bagi penerapan hukum satu orang lain atau lebih. Ketentuan sangat membantu digunakannya penafsiran

yang mengatur tentang perjanjian terdapat dan penemuan hukum maupun analogi, bagi dalam Buku III KUHPerdata yang memiliki

pengembangan ilmu hukum mempunyai sifat terbuka artinya ketentuan-keten- kegunaan untuk menunjukkan berbagai tuannya dapat dikesampingkan sehingga aturan hukum yang pada tingkat lebih tinggi

berfungsi mengatur saja. 26 Sifat terbuka dari sebenarnya merupakan satu kesatuan. 25 KUHPerdata ini tercermin dalam Pasal 1338

Selain itu peneliti menggunakan pendekatan ayat (1) KUHPerdata yang mengandung asas konseptual (conceptual approach), yang kebebasan berkontrak maksudnya setiap orang

beranjak dari pandangan dan doktrin yang bebas untuk menentukan bentuk macam dan berkembang dalam ilmu hukum, khususnya

isi perjanjian asalkan tidak bertentangan yang berkaitan dengan analisis terhadap dengan peraturan perundang-undangan yang

permasalahan yang diangkat. berlaku, kesusilaan, dan ketertiban umum, Sifat penelitian ini deskriptif, yaitu serta selalu memperhatikan syarat sahnya

menggambarkan dan menjelaskan hasil analisis perjanjian sebagaimana termuat dalam Pasal terhadap obyek penelitian “Perlindungan 1320 KUHPerdata yang mengatakan bahwa

Hukum Bagi Pihak Pembeli Yang Beritikad syarat sahnya sebuah perjanjian adalah sebagai Baik Dalam Jual Beli Tanah”.

berikut: 27

1. Kesepakatan para pihak dalam perjanjian.

24 Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian 26 Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Op.cit, Hukum, Jakarta, Prenada Media, hlm.79

hlm.359

25 Ibid

27 Ibid

2. Kecakapan para pihak dalam perjanjian merupakan syarat sahnya perjanjian yang

3. Suatu hal tertentu bersifat objektif. Apabila tidak terpenuhi, maka perjanjian batal demi hukum artinya

4. Suatu sebab yang halal. sejak semula dianggap tidak pemah ada pe- Kesepakatan berarti adanya persesuaian

rjanjian. Pada kenyataannya banyak perjanjian kehendak para pihak yang membuat

yang tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sehingga dalam melakukan suatu

perjanjian secara keseluruhan, misalnya unsur perjanjian tidak boleh ada paksaan, kekhilafan

kesepakatan sebagai persesuian kehendak dari dan penipuan (dwang, dwaling, bedrog).

para pihak yang membuat perjanjian yang Kecakapan hukum sebagai salah satu syarat

sekarang saat ini telah mengalami pergeseran sahnya suatu perjanjian, maksudnya para

dalam pelaksanaannya. 30

pihak yang melakukan perjanjian haruslah Jual beli di Indonesia secara umum

telah dewasa yaitu telah berusia 18 tahun masih bersifat pluralisme karena jual beli

atau telah menikah, sehat mentalnya serta dalam masyarakat masih berdasarkan pada

diperkenankan oleh undang undang. Apabila tiga hukum yang berbeda sesuai dengan

orang yang belum dewasa hendak melakukan kesepakatan dari masing-masing pihak, tiga

sebuah perjanjian, maka dapat diwakili hukum yang berlaku dalam jual beli yaitu: 31

oleh orang tua atau walinya sedangkan orang yang cacat mental dapat diwakili

1. Ketentuan Hukum Adat mengenai jual beli oleh pengampu atau curatonya. 28 Suatu hal

benda bergerak dan benda tidak begerak tertentu berhubungan dengan objek perjanjian,

termasuk tanah.

2. Ketentuan Kitab Undang–Undang Hukum dapat ditentukan dan diperhitungkan jenis dan

maksudnya objek perjanjian itu harus jelas,

Perdata (KUH-Perdata), mengenai jual jumlahnya, diperkenankan oleh undang-undang

beli benda bergerak dan benda tidak serta mungkin untuk dilakukan para pihak.

bergerak sepanjang bukan mengenai Suatu sebab yang halal, berarti perjanjian

tanah.

termaksud harus dilakukan berdasarkan itikad

3. Ketentuan Undang-Undang No.5 Tahun baik. Berdasarkan Pasal 1335 KUHPerdata,

1960 tentang Pokok-Pokok Agraria suatu perjanjian tanpa sebab tidak mempunyai

(UUPA) mengenai benda tidak bergerak kekuatan. Sebab dalam hal ini adalah tujuan

khususnya tanah.

sebuah perjanjian. 29 Jual beli tanah menurut hukum adat Kesepakatan para pihak dan kecakapan terdapat satu perbuatan hukum, yaitu hak

para pihak merupakan syarat sahnya atas tanah berpindah dari penjual kepada perjanjian yang bersifat subyektif. Apabila pembeli pada saat dibayarnya harga tanah

tidak terpenuhi, maka perjanjian dapat secara tunai (contant) oleh pembeli kepada dibatalkan artinya selama dan sepanjang para

penjual.

pihak tidak membatalkan perjanjian, maka Jual beli tanah menurut hukum adat bukan perjanjian masih tetap berlaku. Sedangkan

merupakan perjanjian sebagaimana yang suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal

ditegaskan dalam Pasal 1457 KUHPerdata,

28 Ibid, hlm.360

30 Ibid

29 Ibid

31 Ibid, hlm. 361 31 Ibid, hlm. 361

ltikad baik adalah suatu pengertian yang tanah dari pemegang hak (penjual) kepada abstrak dan sulit untuk dirumuskan, sehingga pihak lain (pembeli) dengan pembayaran

orang lebih banyak merumuskannya melalui sejumlah uang secara tunai (contant) dan

peristiwa-peristiwa di pengadilan. ltikad dilakukan di hadapan kepala desa/kepala adat

baik dalam pelaksanaan perjanjian berkaitan setempat (bersifat terang).

dengan masalah kepatutan dan kepantasan. Kesulitan dalam perumusan mengenai

B. Perjanjian Jual Beli dan Pihak Yang Beritikad Baik.

definisi itikad baik tersebut tidak menjadikan itikad baik sebagi suatu istilah yang asing,

Suatu perikatan adalah suatu perhubungan melainkan hanya terlihat pada perbedaan

hukum antara dua orang atau pihak, berdasarkan definisi yang diberikan oleh beberapa ahli, mana pihak yang satu berhak menuntut termasuk dalam Black’s Law Dictionary. sesuatu hal dari pihak yang lain dan pihak lain

32 ltikad baik menurut M.L Wry adalah: berkewajiban untuk memenuhi tuntutan.

“Perbuatan tanpa tipu daya, tanpa tipu Hubungan hukum yang menerbitkan

muslihat, tanpa cilat-cilat, akal-akal, tanpa perikatan itu, bersumber pada apa yang

mengganggu pihak lain, tidak dengan disebut dengan perjanjian atau sumber lainnya,

melihat kepentingan sendiri saja, tetapi yaitu undang undang. Dengan demikian

juga dengan melihat kepentingan orang hubungan antara perikatan dengan perjanjian

lain”. 35

adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan Dalam Black’s Law Dictiona-ry Itikad

perikatan. Perjanjian adalah sumber terpenting baik didefenisikan sebagai: “In or with good

yang melahirkan perikatan, karena perjanjian faith, honestly, openly and sincerely, without

merupakan perbuatan hukum yang dilakukan deceit or fraudtruly, actually, without simu-

oleh dua pihak, sedangkan perikatan lahir

lation or pretense.” 36

dari undang-undang dibuat tanpa kehendak dari para pihak yang bersangkutan. Jadi

Selanjutnya Sutan Remy Sjahdeini secara perikatan adalah suatu pengertian yang umum menggambarkan itikad baik sebagai

abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hal 37 berikut: “ltikad baik adalah niat dari pihak yang konkrit atau merupakan suatu peristiwa. 33 yang satu dalam suatu perjanjian untuk tidak merugikan mitra janjinya maupun tidak

Jual beli yang dimaksudkan disini adalah jual beli hak atas tanah. Dalam praktik disebut jual beli tanah. Secara yuridis, yang

34 Muhammad, Faiz, Kemungkinan diajukan Perkara dengan Klausula Arbitrase ke Muka Pengadilan,

diperjualbelikan adalah hak atas tanah bukan

www.panmuhammadfaiz.co, diunduh 12

tanahnya.

Nopember 2015, hlm.2

Dalam perjanjian dikenal asas itikad

35 Khoirul, Hukum Kontrak, Slide 1.Ppt.

baik, yang artinya setiap orang yang membuat Http//:Sunan-ampel.ac.id, diunduh tanggal 20

Desember 2016

perjanjian harus dilakukan dengan itikad baik.

36 Ibid 37 Sjahdeni Sutan Remy. 1993, Kebebasan

32 Subekti.R, 1978, Hukum Perjanjian, Cetakan VII, Berkontrak dan Perlindungan Seimbang bagi Bandung, Intermasa, hlm.1

Para Pihak dalam Perjanjian Kredit di Indonesia. 33 Ibid. hlm. 2

Jakarta, lnstitut Bankir Indonesia, hlm.94 Jakarta, lnstitut Bankir Indonesia, hlm.94

pihak mulai melakukan negosiasi hingga Muliadi Nur, sebagai berikut: 38 mencapai kesepakatan danfase pelaksanaan

Asas itikad baik ini dapat di-bedakan kontrak. Jenis standar subjektif itikad baik yaitu atas itikad baik yang subyektif dan itikad membebaskan konotasi moralistik dari motif baik yang obyektif. Itikad baik dalam terlarang atau ketidakjujuran. Itu membedakan pengertian yang subyektif dapat diartikan pihak-pihak yang sengaja melakukan diskresi sebagai kejujuran seseorang atas dalam bagi alasan yang diperbolehkan kontrak, melakukan suatu perbuatan hukum, yaitu dan pihak-pihak yang bertindak bagi alasan apa yang terletak pada sikap batin seseorang

yang tidak diperbolehkan kontrak. Itikad pada saat diadakan suatu perbuatan hukum.

baik dapat terjadi jika suatu pihak yang Sedang itikad baik dalam pengertian yang

melakukan diskresi memiliki suatu exclude obyektif dimaksudkan adalah pelaksanaan reason, seperti suatu pergerakan harga yang

suatu perjanjian yang harus didasarkan pada menguntungkan, dan dimotivasi oleh alasan norma kepatutan atau apa yang dirasakan untuk tidak memberi keuntungan kontrak. Ini patut dalam suatu masyarakat.

terjadi standar subjektif yang difokuskan pada maksud at-au kehendak (intention), dengan

Itikad baik secara subyektif menunjuk tidak mensyaratkan motif yang salah terla-rang

pada sikap batin atau unsur yang ada dalam

atau ketidakjujuran. 42

diri pembuat, sedangkan itikad baik dalam arti obyektif lebih pada hal-hal diluar diri

C. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli

pelaku. Mengenai pengertian itikad baik

Yang Beritikad Baik Dari Penjual Yang

secara subyektif dan obyektif, dinyatakan

Tidak Beritikad Baik.

Dalam jual beli, khususnya jual beli tanah, subyektif, yaitu apakah yang bersangkutan tentunya ada hal-hal yang harus diperhatikan,

oleh Muhamad Faiz bahwa: 39 “ltikad baik

sendiri menyadari bahwa tindakannya seperti status hukum tanah tersebut, apakah bertentangan dengan itikad baik, sedangkan dalam sengketa atau sedang dalam jaminan

itikad baik obyektif adalah kalau pendapat atau tidak, hal itu biasanya tercantum dalam umum menganggap tindakan yang demikian surat pernyataan tidak dalam sengketa, yang

adalah bertentangan dengan itikad baik”. 40 ditandatangani oleh penjual dan ketahui Itikad baik dalam sebuah penjanjian harus

oleh pejabat daerah dimana obyek jual beli ada sejak perjanjian baru akan disepakati, tersebut berada. Tidak dipungkiri perbuatan artinya itikad baik ada pada saat negosiasi hukum seperti jual beli sering dilakukan prakesepakatan perjanjian, dinyatakan oleh dalam kehidupan masyarakat sehari-hari. Ridwan Khairandy bahwa: 41 Itikad baik sudah

Pada hakikatmya perjanjian jual beli itu bertujuan untuk memindahkan suatu hak

38 Nur, Muliadi. Asas Kebebasan Berkontrak dalam

milik atas suatu barang yang diperjualbelikan

Kaitannya dengan Perjanjian Baku (Standard Contract). www.pojokhukum.com, diunduh

karena dalam jual beli pihak penjual wajib

tanggal 15 Desember 2015.

menyerahkan barang yang dijualnya itu

39 Muhammad, Faiz, Op. cit, hlm.5

kepada pembeli, sedangkan pihak pembeli

40 Ibid 41 Ridwan, Khairandy, Op.cit, hlm. 190

42 Ibid, hlm.205 42 Ibid, hlm.205

tersebut kurang lengkap karena bentuk per- Perlindungan hukum bagi pembeli lindungan dan subyek yang dilindungi berbeda yang beritikad baik juga harus melakukan

antara satu dengan lainnya, oleh karena pen daftaran tanah ke Kantor Pertanahan perlindungan itu adalah: “upaya atau bentuk sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka (1)

pelayanan yang diberikan oleh hukum kepada Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 subjek hukum serta hal-hal yang menjadi objek

tentang Pendaftaran Tanah. 46 yang dilindungi” Perlindungan hukum bagi para pihak

Pengertian perlindungan hukum lainnya dalam perjanjian apabila perjanjian pengikatan

adalah suatu perlindungan yang diberikan jual beli tersebut dibuat dihadapan atau oleh

terhadap subyek hukum dalam bentuk pejabat yang berwenang dalam hal ini notaris

perangkat hukum yang bersifat preventif atau pejabat pembuat akta tanah, dengan

maupun bersifat repsesif, baik yang tertulis dibuatnya perjanjian tersebut dalam bentuk maupun tidak tertulis. Dengan kata lain

akta notaris atau akta pejabat pembuat akta perlindungan hukum sebagai gambaran dari tanah, maka dengan sendirinya akta per-

fungsi hukum, yaitu konsep dimana hukum janjian tersebut menjadi akta yang notariil

dapat memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian, kemanfaatan dan kedamaian. sehingga kekuatan perlindungannya sesuai 47 dengan perlindungan terhadap akta otentik Suatu pembentukan peraturan perundang- dan kembali kepada ketentuan yang terdapat

undangan merupakan wujud perlindungan dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang berlaku

secara preventif, karena mencegah terjadinya sebagai undang-undang bagi para pihak. 43 sengketa.

Perlindungan hukum menurut Satjipto Perlindungan preventif yang terkait Raharjo, adalah: “memberikan pengayoman

dengan jual beli tanah, bagi pembeli yang terhadap Hak Asasi Manusia (HAM) yang

beritikad baik terhadap penjual yang tidak dirugikan orang lain dan perlindungan itu beritikad baik, dengan memberikan saksi

diberikan kepada masyarakat agar dapat dalam setiap perjanjian, hal ini setidaknya menikmati semua hak-hak yang diberikan dapat meminimalisir terjadinya resiko.

oleh hukum”. 44 Keterangan ·saksi nantinya dapat dijadikan alat bukti dalam persidangan, hal tersebut

Perlindungan hukum menurut Maria Theresia Geme, adalah: “Berkaitan dengan

45 Maria Theresia Geme, 2012, “Perlindungan

tindakan negara untuk melakukan sesuatu

Hukum terhadap Masyarakat Hukum Adat dalam

dengan (memberlakukan hukum negara secara

Pengelolaan Cagar Alam Wattu Ata Kabupaten

eksklusif) dengan tujuan untuk memberikan Ngada, Provinsi Nusa Tenggara Timur, Malang,

Disertasi Program Dokter Ilmu Hukum Fakutas

jaminan kepastian hak-hak seseorang atau

Hukum Universitas Brawijaya hlm.99. 46 Salim HS & Erlies Septiana Nurbaini, 2013,

Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian Tesis Dan Disertasi, Jakarta, PT.RajaGrafindo Persada, hlm. 262.

43 Sarjipto Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum, Bandung, 47 Salman,http://prasxo. wordpress.com/20 PT. Citra Aditya Bakti, hlm.54

11102/17I /definisi-perlindungan-hukum/ diakses 44 Ibid

pada tanggal l8 Desember 2015.

diatur dalam buku ke empat KUHPerdata, pemilikan, transaksi, pendaftaran, penjaminan, yakni: “Kesaksian adalah kepastian hukum pemanfaatan, penguasaan dan sengketa hak yang dibeikan kepada Hakim di persidangan

ulayat. 50

tentang peristiwa yang disengketakan dengan Konflik pertanahan merupakan per- jalan pemberitahuan secara lisan dan pribadi

selisihan pertanahan antara orang perseorang- oleh orang yang bukan salah satu pihak dalam

an, kelompok, golongan, organisasi, badan perkara, yang dipanggil dipersidangan”. 48 hukum atau lembaga yang mempunyai

Perlindungan hukum represif bertujuan untuk kecenderungan atau sudah berdampak luas menyelesaikan sengketa. Dalam hal sengketa

secara sosiopolitis. 51 Perkara pertanahan jual beli tanah ini dapat dilakukan gugatan adalah perselisihan pertanahan yang penyele-

perdata ke pengadilan negeri, hal ini sekaligus saiannya dilaksanakan oleh lembaga peradilan untuk menghindari “eighnt reichting” (main

atau putusan lembaga peradilan yang masih hakim sendiri).

dimintakan penanganan perselisihannya di BPNRI. 52

D. Sengketa Pertanahan Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah

Beberapa faktor hukum yang menjadi akar dari konflik pertanahan belakangan ini

Konflik menurut pengertian hukum adalah

antara lain: 53

perbedaan pendapat, perselisihan paham, sengketa antara dua pihak tentang hak dan a. Tumpang Tindih Peraturan. kewajiban pada saat dan keaadaan yang sama.

Undang-Undang Pokok Agraria sebagai Secara umum konflik atau perselisihan paham,

induk dari peraturan di bidang sumber sengketa diartikan dengan pendapat yang

daya agraria lainnya, dalam perjalanannya berlainan antar dua pihak mengenai ma-salah

dibuat beberapa Peraturan Perundang- tertentu pada saat atau keadaan yang sama.

Undangan yang berkaitan dengan sumber Selanjutnya kata “Konflik” menurut kamus

daya agraria tetapi tidak menempatkan ilmiah popular adalah pertentangan, pertikaian,

Undang-Undang Pokok Agraria sebagai persengketaan, dan perselisihan. 49 undang-undang induknya, bahkan justru

Sengketa pertanahan adalah perselisihan menempatkan Undang-Undang Pokok pertanahan antara orang perseorangan, badan

Agraria sejajar dengan undang-undang hukum atau lembaga yang tidak berdampak

agraria. Undang-Undang Pokok Agraria luas secara sosiopolitis. Penekanan yang tidak

yang mulanya merupakan payung berdampak luas inilah yang membedakan

hukum bagi kebijakan pertanahan di defenisi sengketa pertanahan dengan definisi

Indonesia menjadi tidak berfungsi dan konflik pertanahan. Sengketa tanah dapat

secara substansial bertentangan dengan berupa sengketa administratif, sengketa

diterbitkannya berbagai peraturan perdata, sengketa pidana terkait dengan

perundang-undangan sektoral seperti UU Kehutanan, UU Pokok Pertambangan,

48 Maria Theresia Geme, Op.cit, hlm. 120 49 P. Parlindungan, 1994, Pendaftaran Tanah

50 Ibid

Indonesia (Berdasarkan P.P.24 Tahun 1997) Di/

51 Ibid

engkapi Dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (P.P. 37 Tahun 1998),

52 Ibid, hlm. 160

Bandung, CV. Mandar Maju. hlm . 159

53 Ibid, hlm. 161-162

UU Transmigrasi dan lain-lain. baik melalui kelahiran maupun migrasi

b. Tumpang Tindih Peradilan. serta urbanisasi, serta jumlah lahan yang tetap, menjadikan tanah sebagai

Pada saat ini terdapat tiga lembaga per- komoditas ekonomi yang nilainya sangat

adilan yang dapat menangani suatu kon- flik pertanahan yaitu Peradilan Perdata, tinggi, sehingga setiap jengkal tanah

dipertahankan sekuatnya. Peradilan Pidana dan Peradilan Tata

Usaha Negara. Dalam bentuk konflik Tipologi kasus pertanahan merupakan jenis tertentu, salah satu pihak yang menang sengketa, konflik dan atau perkara pertanahan

secara perdata belum tentu menang yang disampaikan atau diadukan dan ditangani secara pidana (dalam hal konflik disertai

oleh Badan Pertanahan Nasional, secara garis tindak pidana). 56 besar dikelompokkan menjadi:

Beberapa Faktor Non Hukum antara lain: 54

1. Penguasaan tanah tanpa hak, yaitu perbedaan persepsi, nilai atau pendapatan,

a. Tumpang tindih penggunaan tanah. kepentingan mengenai status penguasaan

Sejalan dengan waktu, pertumbuhan pen- di atas tanah tertentu yang tidak atau

duduk yang cepat mengakibatkan jumlah belum dilekati hak (tanah Negara),

penduduk bertambah, sedangkan produksi maupun yang telah dilekati hak oleh

pangan tetap atau mungkin berkurang

pihak tertentu.

karena banyak tanah pertanian yang beralih fungsi. Tidak dapat dihindarkan 2. Sengketa batas, yaitu perbedaan pen- bahwa dalam sebidang tanah yang sama

dapat, nilai kepentingan mengenai letak, dapat timbul kepentingan yang berbeda. 55

batas dan luas bidang tanah yang diakui satu pihak yang telah ditetapkan oleh

b. Nilai ekonomis tanah tinggi. Badan Pertanahan Nasional Republik

c. Kesadaran masyarakat meningkat adanya Indonesia maupun yang masih dalam perkembangan global serta peningkatan proses penetapan batas. perkembangan ilmu pengetahuan dan

teknologi berpengaruh pada peningkatan

3. Sengketa waris, yaitu perbedaan persepsi, kesadaran masyarakat. Pola pikir masya-

nilai atau pendapat, kepentingan mengenai rakat terhadap masyarakatpun ikut

status penguasaan di atas tanah tertentu berubah. Terkait tanah sebagai aset pem-

yang berasal dari warisan. bangunan, maka muncul perubahan pola

4. Jual berkali-kali, yaitu perbedaan per- pikir masyarakat terhadap penguasaan

sepsi, nilai atau pendapat, kepentingan tanah, yaitu tidak lagi menempatkan

mengenai status penguasaan di atas tanah sebagai sumber produksi akan tetapi

tanah tertentu yang diperoleh dari jual men jadikan tanah sebagai sarana untuk

beli kepada lebih dari 1 orang. investasi atau komoditas ekonomi.

5. Sertipikat ganda, yaitu perbedaan per-

d. Tanah tetap, penduduk bertambah. Per- sepsi, nilai atau pendapat, kepentingan tumbuhan penduduk yang sangat cepat

mengenai suatu bidang tanah tertentu yang memiliki sertipikat hak atas tanah lebih dari satu.

54 Ibid 55 Ibid

56 Ibid, hlm. 164-166

6. Sertipikat pengganti, yaitu perbedaan diambil berdasarkan sidang permusyawaratan persepsi, nilai atau pendapat, kepentingan

hakim yang bersifat rahasia”. mengenai suatu bidang tanah tertentu

Musyawarah majelis merupakan perun- yang telah diterbitkan sertipikat hak atas

dingan yang dilakukan oleh hakim untuk tanah pengganti.

mengambil kesimpulan terhadap sengketa

7. Akta Jual Beli Palsu, yaitu perbedaan yang sedang diadili untuk selanjut nya persepsi, nilai atau pendapat, kepentingan

dituangkan dalam putusan. Dalam musya- mengenai suatu bidang tanah tertentu warah majelis ini, hakim diperbolehkan karena adanya Akta Jual Beli palsu.

untuk mengajukan pendapat berbeda

8. Kekeliruan penunjukan batas, yaitu (dissenting opinion) sepanjang didasari pada perbedaan pendapat, nilai kepentingan 57 argumentasi yang kuat dan rasional. Putusan

mengenai letak, batas dan luas bidang hakim harus dilandasi atas pertimbangan tanah yang diakui satu pihak yang teiah

hukum (legal reasoning, ratio decidendi) ditetapkan oleh Badan Pertanahan yang komprehensif. Putusan hakim yang Nasional Republik Indonesia berdasarkan

tidak cukup pertimbangannya menyebabkan penunjukan batas yang salah.

putusan tersebut dapat dikatagorikan onvoldoende gemotiveerd. Keadaan demikian

9. Tumpang tindih, yaitu perbedaan pendapat, merupakan permasalahan yuridis, karenanya

nilai kepentingan mengenai letak, batas dapat dibatalkan oleh pengadilan yang lebih

dan luas bidang tanah yang diakui satu

tinggi.

pihak tertentu karena terdapatnya tumpang tindih batas kepemilikan tanahnya.

Pasal 50 Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman

10. Putusan Pengadilan, yaitu perbedaan menyatakan: “Putusan pengadilan selain

persepsi, nilai atau pendapat, kepentingan harus alasan dan dasar putusan, juga memuat

mengenai putusan badan peradilan yang pasal tertentu dari peraturan perundang-

berkaitan dengan subyek atau obyek undangan yang bersangkutan atau sumber

hak atas tanah atau mengenai prosedur hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk

penerbitan hak atas tanah tertentu. mengadili” 58 Kemudian dengan maksud yang

E. Studi Kasus Dan Pertimbangan Hakim

sama, Pasal 178 ayat (1) HIR/189 ayat (1)

R.Bg, menyatakan: “Hakim karena jabatannya Baik Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah. waktu bermusyawarah wajib mencukupkan

Dalam Menilai Ada Tidaknya ltikad

Putusan hakim harus didasarkan pada segala alasan hukum yang tidak dikemukakan hasil musyawarah majelis. Hal ini merupakan

oleh kedua belah pihak”. Pasal tersebut secara keniscayaan dalam proses pengambilan tegas memerintahkan kepada hakim untuk

keputusan oleh hakim. Segala pendapat atau memberikan pertimbangan yang cukup dan argumentasi hukum dikemukakan oleh masing-

lengkap dalam setiap putusannya. Cukup masing hakim anggota majelis sebagaimana

dan lengkap di sini ditafsirkan sebagai diatur dalam Pasal 14 Undang-undang keadaan dimana hakim tersebut telah mem-

Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasan Kehakiman, yang menyatakan: “Putusan

57 M. Natsir Asnawi, 2014, Hermeneuitika Putusan Hakim, Yogyakarta, UII Press, hlm. 43

58 Ibid, hlm. 44 58 Ibid, hlm. 44

Dari berbagai putusan terlihat bahwa pengadilan belum memiliki pemahaman yang mendalam dan konsisten tentang makna itikad baik yang dimaksud Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Kemudian berkaitan dengan sikap pengadilan tentang itikad baik ini terlihat bahwa pada mulanya pengadilan lebih mengedepankan asas facta sunt servanda dan mengesampingkan itikad baik. Belakangan, itikad baik lebih dikedepankan Bahkan, dengan itikad baik, penerapan facta sunt servanda dikesampingkan.

Dewasa ini dalam berbagai sistem hukum, itikad baik dalam pelaksanaan kontrak adalah mengacu kepada isi perjanjian yang harus rasional dan atau patut. Itikad baik dalam konteks Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata harus didasarkan pada kerasionalan dan kepatutan.