Studi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci Tangerang.
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,
Tangerang
SKRIPSI
Disusun sebagai Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I 0112098
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
HALAMAN PERSETUJUAN
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,
Tangerang
Disusun Oleh:
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
NIM. I0112098
Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Sidang Pendadaran
Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan:
Dosen Pembimbing I
Dosen Pembimbing II
Fajar Sri Handayani, S.T,M.T
NIP 19750922 199903 2 001
Ir. Sugiyarto,M.T
NIP 19551121 198702 1 002
ii
HALAMAN PENGESAHAN
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
FEASIBILITY STUDY INVESTEMENT OF TOWER 5 CONSTRUCTION
PROJECT AT KARAWACI, TANGERANG
Disusun Oleh:
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I0112098
Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Program Studi
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta pada :
Hari
Tanggal
: Jumat
: 13 Januari 2017
Tim Penguji
Nama/NIP
Tanda Tangan
1. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T
19750922 199903 2 001
................................
2. Ir. Sugiyarto, M.T
19551121 198702 1 002
................................
3. Ir. Sunarmasto, M.T
19560717 198703 1 003
................................
4. Setiono, S.T, M.Sc
19720224 199702 1 001
................................
Disahkan,
Tanggal
: ………………………..
Kepala Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik UNS
Wibowo, ST, DEA
NIP. 196810071995021001
iii
MOTTO
“Usaha adalah perjuangan yang tanpa batas, dan ukuran sukses hanya terletak
pada usaha, kemampuanmu dan rasa syukurmu”
iv
PERSEMBAHAN
Skripsi ini dipersembahkan terkhusus untuk:
Tuhan Yang Maha Esa
Seluruh tahapan dan hambatan yang telah dilewati, hanya oleh karena Kuasa dan
Kehendak-Nya.
Keluarga
Terimakasih untuk bapak Herman, ibu Wagini, Adik Herdik , karena kalian saya
dapat melalui semua proses untuk menyelesaikan tanggung jawab hingga sampai
tahap ini, kasih saying yang tak pernah kalian tunjukan tapi begitu besar,
semangat, nasehat dan semua dukungan hingga dapat menjadikan saya mampu
menyelesaikan semuanya.
Terimakasih untuk Fajar Andika yang selalu memberikan semangat, nasehat dan
segala dukungannya agar cepat selesai dalam menyelesaikan semuanya.
Fajar Sri Handayani S.T, M.T, Ir. Sugiyarto, M.T serta Dosen-dosen
Teknik Sipil UNS.
Terimakasih atas segala bimbingan, dukungan, ilmu, pengajaran serta nasehat
yang telah diberikan.
Pejuang skripsi bersama
Terima kasih Hestu Prasetya atas segala semangat, dukungan, waktu dan
kesempatan yang ada dan telah menjadi teman diskusi bersama dalam
penyelesaian skripsi ini.
Sahabat Hao-Hao
Terima kasih untuk Aldy, Danan, Hestu, Josua, Bara, Bondan, Yudha, Yuda
Ibnu, Rian, Satria, Ester, Enjels, Elisabeth atas segala semangat, dukungan,
kesetiaan dan kekonyolan dalam setiap momen yang terjadi selama ini. Semoga
selalu menjadi sahabat yang saling mendukung saat sulit maupun senang
walaupun hanya untuk hao-hao saja.
Teman-teman Teknik Sipil 2012
Terimakasih atas pengalaman dan kebersamaan selama kuliah bersama. Semoga
kita mendapat cita-cita, dan kebahagiaan kita masing-masing
v
ABSTRAK
Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan
Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Sebelas Maret.
Studi kelayakan terhadap investasi dari suatu pembangunan proyek dibutuhkan
untuk menganalisis tingkat kelayakan investasi proyek dengan jumlah nilai
investasi yang besar. Studi kelayakan diperlukan untuk mengetahui beberapa
kemungkinan yang terjadi terhadap suatu proyek dengan nilai investasi. Studi
kelayakan yang dilakukan meliputi analisis segi finansial pembangunan proyek.
Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisis kelayakan pada proyek
Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan.
Penelitian ini dilakukan analisis finansial pembangunan proyek untuk mengetahui
tingkat kelayakan pada pembangunan proyek Tower 5 Karawaci, Tanggerang
Selatan . Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis
parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan analisis sensitivitas.Perubahan
parameter untuk analisis sensitivitas yaitu tingkat okupansi, tingkat suku bunga.
Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial menunjukkan hasil tingkat
kelayakan dengan Net Present Value (NPV) sebesar Rp114.710.556.925, Benefit
Cost Ratio (BCR) sebesar 1,14, dan Internal Rate of Return (IRR) 17.06 % yang
lebih besar dari MARR 11,8% serta Break Even Point (BEP) terjadi pada 6 tahun
3 bulan.
Kata kunci : kelayakan, tower 5, finansial, NPV,BCR,IRR,BEP,sensitivitas
vi
ABSTRACT
Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Feasibility study Investement of Tower 5
Construction Project at Karawaci, Tanggerang Selatan. Civil Enginering,
Engineering Faculty, Sebelas Maret University.
Feasibility study on the investment of a construction project is needed to analyze
the feasibility of total value of investments. Feasibility study need to find several
several possibilities investment. The feasibility study was conducted on the
analysis financial aspects of development project. This research aims to analyzing
the feasibility of the Tower 5 Construction project of Karawaci, Tangerang
Selatan
This research consists of financial analysis construction project to determine the
feasibility of the project development Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan . In
terms of technical analysis feasibility based on cash flow with 4 different types of
investment feasibility parameters of the Net Present Value (NPV), Benefit Cost
Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and sensitivity analyzes.
The results of the feasibility analysis of the project in terms of finance shows the
results of feasibility level with a Net Present Value (NPV) of Rp
Rp114.710.556.925, Benefit Cost Ratio (BCR) of 1.14, and Internal Rate of
Return (IRR) 17,06% greater than MARR 11.8% and Break Even Point (BEP)
occurred in 6 years and 3 months.
Keywords : feasibility, tower 5, financial, NPV,BCR,IRR,BEP, sensitivity
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan
rahmat-Nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan
judul ”Studi Kelayakan Invetasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci
Tangerang” dengan baik.
Dalam penyusunan tugas ini penyusun mendapat bantuan dari berbagai pihak,
untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih kepada:
1. Fajar Sri Handayani ST., MT selaku Dosen Pembimbing I.
2. Ir. Sugiyarto, M.T. selaku Dosen Pembimbing II.
3. Bapak dan Ibu Dosen penguji pendadaran dan validasi.
4. Manajemen dan kontraktor Pembangunan Tower 5 Karawaci.
5. Semua pihak yang ikut membantu berpartisipasi.
Penulis menyadari adanya keterbatasan dan kekurangan pada skripsi ini, untuk itu
penulis mengharap adanya masukan yang membangun dari pembaca. Akhir kata
semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan pembaca umumnya.
Surakarta, Januari 2017
Penyusun
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL............................................................................................. i
HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................. ii
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. iii
MOTTO ................................................................................................................ iv
PERSEMBAHAN ................................................................................................. v
ABSTRAK ............................................................................................................ vi
ABSTRACT ............................................................................................................ vii
KATA PENGANTAR .......................................................................................... viii
DAFTAR ISI ......................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ................................................................................................. xii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xiii
DAFTAR LAMPIRAN ......................................................................................... xiv
DAFTAR NOTASI ............................................................................................... xv
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................. 1
1.2. Latar Belakang Proyek ................................................................................ 2
1.3. Rumusan Masalah ........................................................................................ 2
1.4. Batasan Masalah .......................................................................................... 3
1.5. Tujuan Penelitian ......................................................................................... 3
1.6. Manfaat Penelitian ....................................................................................... 3
1.7. Sistematika Penulisan .................................................................................. 4
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
2.1.
Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 5
2.1.1. Pengertian Proyek ..................................................................................... 5
2.1.2. Pengertian Hotel ........................................................................................ 6
2.1.3. Apartemen ................................................................................................. 7
ix
2.1.4
Investasi..................................................................................................... 8
2.1.5. Aliran Kas Proyek (Cash Flow) ................................................................ 9
2.1.6. Pendapatan ................................................................................................ 10
2.1.7. Pengeluaran ............................................................................................... 11
2.1.8. Analisis Segi Finansial .............................................................................. 12
2.1.9. Perbandingan dengan Penelitian Terdahulu .............................................. 14
2.2.
Dasar Teori ............................................................................................... 20
BAB 3 METODE PENELITIAN
3.1.
Metode Penelitian...................................................................................... 24
3.2.
Lokasi Penelitian ....................................................................................... 24
3.3.
Sumber Data .............................................................................................. 25
3.4.
Teknik Pengumpulan Data ........................................................................ 25
3.4.1. Data Primer ............................................................................................... 25
3.4.2. Data Sekunder ........................................................................................... 26
BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN
4.1.
Gambaran Umum Proyek.......................................................................... 29
4.2.
Analisis Fungsi Bangunan ........................................................................ 30
4.3.
Analisis Finansial ...................................................................................... 33
4.3.1. Biaya Investasi .......................................................................................... 33
4.3.2. Pendapatan ................................................................................................ 33
4.3.2.1. Harga Sewa Kamar ................................................................................. 33
4.3.2.2. Penjualan Unit .......................................................................................... 34
4.3.2.3 Service Charger ........................................................................................ 39
4.3.2.4 Rekapitulasi Pendaptan ............................................................................. 40
4.3.3. Pengeluaran ............................................................................................... 42
4.3.3.1. Biaya Operasional .................................................................................... 42
4.3.3.2. Biaya Maintenance dan Replacement ...................................................... 44
4.3.3.3. Rekapitulasi Pengeluaran ......................................................................... 46
4.3.4
Analisis Aliran Kas ................................................................................... 47
4.4.
Analisis Sensitivitas .................................................................................. 50
x
4.4.1. Okupansi ................................................................................................... 51
4.4.2. Discount Rate ............................................................................................ 53
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan .................................................................................................. 55
5.2. Saran ............................................................................................................ 55
PENUTUP ..............................................................................................................56
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................57
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Rekapitulasi Penelitian Terdahulu............................................... 14
Tabel 4.1 Ruang Hotel …………………................................................. 30
Tabel 4.2 Unit Apartemen room ……………........................................... 30
Tabel 4.3 Unit Loft ……………............................................................... 31
Tabel 4.4 Unit Penth House …………....................................................
32
Tabel 4.5 Biaya Investasi Tower 5 …………………………................... 33
Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan Unit Loft ……….............................. 37
Tabel 4.7 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen room ................................ 38
Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan Penth House ………….................... 39
Tabel 4.9 Rekapitulasi Sewa Unit Tower 5 …………............................
43
Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tower 5 ................... 43
Tabel 4.11 Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Tower 5 ……….............. 44
Tabel 4.12 Gaji Building Management ....................................................... 45
Tabel 4.13 Biaya Air per Tahun.................................................................... 46
Tabel 4.14 Biaya Listrik per Tahun............................................................... 47
Tabel 4.15 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Jual ........................ 48
Tabel 4.16 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Sewa........................ 48
Tabel 4.17 Biaya Maintenance dan Replacement Total … ........................ 49
Tabel 4.18 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran.................................................. 49
Tabel 4.19 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Total ...................................... 50
Tabel 4.20 Bunga Deposito Bank di Indonesia…........................................ 51
Tabel 4.21 Komulatif Total Aliran Kas........................................................ 52
Tabel 4.22 Analisis Sensitivitas Unit Jual Terhadap NPV........................... 54
Tabel 4.23 Analisis Sensitivitas Unit Hotel Terhadap NPV...................... ...54
Tabel 4.24 Analisis Sensitivitas Discount Rate Terhadap NPV................... 55
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1
Lokasi Penelitian ......................................................................... 24
Gambar 3.2
Diagram Alir Penelitian ............................................................... 27
Gambar 4.1
Grafik Analisis Break Even Point ............................................... 50
Gambar 4.2
Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Unit Jual Terhadap NPV. 52
Gambar 4.3
Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Hotel Terhadap NPV ...... 53
Gambar 4.4
Grafik Analisis Sensitivitas Discount rate Terhadap NPV ......... 54
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A
Data Proyek ......................................................................... A 1-9
Lampiran B
Tabel dan Perhitungan Analisis .......................................... B 1-36
Lampiran C
Dokumen Administrasi Skripsi ........................................... LC 1-17
xiv
DAFTAR NOTASI
NPV
Net Present Value
BCR
Benefit Cost Ratio
IRR
Internal Rate of Return
i
Suku Bunga
BEP
Break Even Point
PDAM
Perusahaan Daerah Air Minum
PLN
Perusahaan Listrik Negara
AC
Air Condition
F
Uang masa datang
P
uang saat ini
n
Periode
A
Nilai Tahunan
Bt
Manfaat (Benefit)
Ct
Biaya (Cost)
t
periode
I1
Suku Bunga Rendah
I2
Suku Bunga Tinggi
n1
Tahun dimana NPV bernilai ( - )
n2
Tahun dimana NPV bernilai ( + )
NPVn1
Nilai NPV be ( - )
NPVn2
Nilai NPV be ( +)
RAB
Rencana anggaran biaya
xv
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,
Tangerang
SKRIPSI
Disusun sebagai Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I 0112098
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
HALAMAN PERSETUJUAN
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,
Tangerang
Disusun Oleh:
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
NIM. I0112098
Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Sidang Pendadaran
Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan:
Dosen Pembimbing I
Dosen Pembimbing II
Fajar Sri Handayani, S.T,M.T
NIP 19750922 199903 2 001
Ir. Sugiyarto,M.T
NIP 19551121 198702 1 002
ii
HALAMAN PENGESAHAN
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN
TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
FEASIBILITY STUDY INVESTEMENT OF TOWER 5 CONSTRUCTION
PROJECT AT KARAWACI, TANGERANG
Disusun Oleh:
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I0112098
Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Program Studi
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta pada :
Hari
Tanggal
: Jumat
: 13 Januari 2017
Tim Penguji
Nama/NIP
Tanda Tangan
1. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T
19750922 199903 2 001
................................
2. Ir. Sugiyarto, M.T
19551121 198702 1 002
................................
3. Ir. Sunarmasto, M.T
19560717 198703 1 003
................................
4. Setiono, S.T, M.Sc
19720224 199702 1 001
................................
Disahkan,
Tanggal
: ………………………..
Kepala Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik UNS
Wibowo, ST, DEA
NIP. 196810071995021001
iii
MOTTO
“Usaha adalah perjuangan yang tanpa batas, dan ukuran sukses hanya terletak
pada usaha, kemampuanmu dan rasa syukurmu”
iv
PERSEMBAHAN
Skripsi ini dipersembahkan terkhusus untuk:
Tuhan Yang Maha Esa
Seluruh tahapan dan hambatan yang telah dilewati, hanya oleh karena Kuasa dan
Kehendak-Nya.
Keluarga
Terimakasih untuk bapak Herman, ibu Wagini, Adik Herdik , karena kalian saya
dapat melalui semua proses untuk menyelesaikan tanggung jawab hingga sampai
tahap ini, kasih saying yang tak pernah kalian tunjukan tapi begitu besar,
semangat, nasehat dan semua dukungan hingga dapat menjadikan saya mampu
menyelesaikan semuanya.
Terimakasih untuk Fajar Andika yang selalu memberikan semangat, nasehat dan
segala dukungannya agar cepat selesai dalam menyelesaikan semuanya.
Fajar Sri Handayani S.T, M.T, Ir. Sugiyarto, M.T serta Dosen-dosen
Teknik Sipil UNS.
Terimakasih atas segala bimbingan, dukungan, ilmu, pengajaran serta nasehat
yang telah diberikan.
Pejuang skripsi bersama
Terima kasih Hestu Prasetya atas segala semangat, dukungan, waktu dan
kesempatan yang ada dan telah menjadi teman diskusi bersama dalam
penyelesaian skripsi ini.
Sahabat Hao-Hao
Terima kasih untuk Aldy, Danan, Hestu, Josua, Bara, Bondan, Yudha, Yuda
Ibnu, Rian, Satria, Ester, Enjels, Elisabeth atas segala semangat, dukungan,
kesetiaan dan kekonyolan dalam setiap momen yang terjadi selama ini. Semoga
selalu menjadi sahabat yang saling mendukung saat sulit maupun senang
walaupun hanya untuk hao-hao saja.
Teman-teman Teknik Sipil 2012
Terimakasih atas pengalaman dan kebersamaan selama kuliah bersama. Semoga
kita mendapat cita-cita, dan kebahagiaan kita masing-masing
v
ABSTRAK
Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan
Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Sebelas Maret.
Studi kelayakan terhadap investasi dari suatu pembangunan proyek dibutuhkan
untuk menganalisis tingkat kelayakan investasi proyek dengan jumlah nilai
investasi yang besar. Studi kelayakan diperlukan untuk mengetahui beberapa
kemungkinan yang terjadi terhadap suatu proyek dengan nilai investasi. Studi
kelayakan yang dilakukan meliputi analisis segi finansial pembangunan proyek.
Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisis kelayakan pada proyek
Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan.
Penelitian ini dilakukan analisis finansial pembangunan proyek untuk mengetahui
tingkat kelayakan pada pembangunan proyek Tower 5 Karawaci, Tanggerang
Selatan . Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis
parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan analisis sensitivitas.Perubahan
parameter untuk analisis sensitivitas yaitu tingkat okupansi, tingkat suku bunga.
Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial menunjukkan hasil tingkat
kelayakan dengan Net Present Value (NPV) sebesar Rp114.710.556.925, Benefit
Cost Ratio (BCR) sebesar 1,14, dan Internal Rate of Return (IRR) 17.06 % yang
lebih besar dari MARR 11,8% serta Break Even Point (BEP) terjadi pada 6 tahun
3 bulan.
Kata kunci : kelayakan, tower 5, finansial, NPV,BCR,IRR,BEP,sensitivitas
vi
ABSTRACT
Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Feasibility study Investement of Tower 5
Construction Project at Karawaci, Tanggerang Selatan. Civil Enginering,
Engineering Faculty, Sebelas Maret University.
Feasibility study on the investment of a construction project is needed to analyze
the feasibility of total value of investments. Feasibility study need to find several
several possibilities investment. The feasibility study was conducted on the
analysis financial aspects of development project. This research aims to analyzing
the feasibility of the Tower 5 Construction project of Karawaci, Tangerang
Selatan
This research consists of financial analysis construction project to determine the
feasibility of the project development Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan . In
terms of technical analysis feasibility based on cash flow with 4 different types of
investment feasibility parameters of the Net Present Value (NPV), Benefit Cost
Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and sensitivity analyzes.
The results of the feasibility analysis of the project in terms of finance shows the
results of feasibility level with a Net Present Value (NPV) of Rp
Rp114.710.556.925, Benefit Cost Ratio (BCR) of 1.14, and Internal Rate of
Return (IRR) 17,06% greater than MARR 11.8% and Break Even Point (BEP)
occurred in 6 years and 3 months.
Keywords : feasibility, tower 5, financial, NPV,BCR,IRR,BEP, sensitivity
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan
rahmat-Nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan
judul ”Studi Kelayakan Invetasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci
Tangerang” dengan baik.
Dalam penyusunan tugas ini penyusun mendapat bantuan dari berbagai pihak,
untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih kepada:
1. Fajar Sri Handayani ST., MT selaku Dosen Pembimbing I.
2. Ir. Sugiyarto, M.T. selaku Dosen Pembimbing II.
3. Bapak dan Ibu Dosen penguji pendadaran dan validasi.
4. Manajemen dan kontraktor Pembangunan Tower 5 Karawaci.
5. Semua pihak yang ikut membantu berpartisipasi.
Penulis menyadari adanya keterbatasan dan kekurangan pada skripsi ini, untuk itu
penulis mengharap adanya masukan yang membangun dari pembaca. Akhir kata
semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan pembaca umumnya.
Surakarta, Januari 2017
Penyusun
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL............................................................................................. i
HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................. ii
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. iii
MOTTO ................................................................................................................ iv
PERSEMBAHAN ................................................................................................. v
ABSTRAK ............................................................................................................ vi
ABSTRACT ............................................................................................................ vii
KATA PENGANTAR .......................................................................................... viii
DAFTAR ISI ......................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ................................................................................................. xii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xiii
DAFTAR LAMPIRAN ......................................................................................... xiv
DAFTAR NOTASI ............................................................................................... xv
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................. 1
1.2. Latar Belakang Proyek ................................................................................ 2
1.3. Rumusan Masalah ........................................................................................ 2
1.4. Batasan Masalah .......................................................................................... 3
1.5. Tujuan Penelitian ......................................................................................... 3
1.6. Manfaat Penelitian ....................................................................................... 3
1.7. Sistematika Penulisan .................................................................................. 4
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
2.1.
Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 5
2.1.1. Pengertian Proyek ..................................................................................... 5
2.1.2. Pengertian Hotel ........................................................................................ 6
2.1.3. Apartemen ................................................................................................. 7
ix
2.1.4
Investasi..................................................................................................... 8
2.1.5. Aliran Kas Proyek (Cash Flow) ................................................................ 9
2.1.6. Pendapatan ................................................................................................ 10
2.1.7. Pengeluaran ............................................................................................... 11
2.1.8. Analisis Segi Finansial .............................................................................. 12
2.1.9. Perbandingan dengan Penelitian Terdahulu .............................................. 14
2.2.
Dasar Teori ............................................................................................... 20
BAB 3 METODE PENELITIAN
3.1.
Metode Penelitian...................................................................................... 24
3.2.
Lokasi Penelitian ....................................................................................... 24
3.3.
Sumber Data .............................................................................................. 25
3.4.
Teknik Pengumpulan Data ........................................................................ 25
3.4.1. Data Primer ............................................................................................... 25
3.4.2. Data Sekunder ........................................................................................... 26
BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN
4.1.
Gambaran Umum Proyek.......................................................................... 29
4.2.
Analisis Fungsi Bangunan ........................................................................ 30
4.3.
Analisis Finansial ...................................................................................... 33
4.3.1. Biaya Investasi .......................................................................................... 33
4.3.2. Pendapatan ................................................................................................ 33
4.3.2.1. Harga Sewa Kamar ................................................................................. 33
4.3.2.2. Penjualan Unit .......................................................................................... 34
4.3.2.3 Service Charger ........................................................................................ 39
4.3.2.4 Rekapitulasi Pendaptan ............................................................................. 40
4.3.3. Pengeluaran ............................................................................................... 42
4.3.3.1. Biaya Operasional .................................................................................... 42
4.3.3.2. Biaya Maintenance dan Replacement ...................................................... 44
4.3.3.3. Rekapitulasi Pengeluaran ......................................................................... 46
4.3.4
Analisis Aliran Kas ................................................................................... 47
4.4.
Analisis Sensitivitas .................................................................................. 50
x
4.4.1. Okupansi ................................................................................................... 51
4.4.2. Discount Rate ............................................................................................ 53
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan .................................................................................................. 55
5.2. Saran ............................................................................................................ 55
PENUTUP ..............................................................................................................56
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................57
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Rekapitulasi Penelitian Terdahulu............................................... 14
Tabel 4.1 Ruang Hotel …………………................................................. 30
Tabel 4.2 Unit Apartemen room ……………........................................... 30
Tabel 4.3 Unit Loft ……………............................................................... 31
Tabel 4.4 Unit Penth House …………....................................................
32
Tabel 4.5 Biaya Investasi Tower 5 …………………………................... 33
Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan Unit Loft ……….............................. 37
Tabel 4.7 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen room ................................ 38
Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan Penth House ………….................... 39
Tabel 4.9 Rekapitulasi Sewa Unit Tower 5 …………............................
43
Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tower 5 ................... 43
Tabel 4.11 Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Tower 5 ……….............. 44
Tabel 4.12 Gaji Building Management ....................................................... 45
Tabel 4.13 Biaya Air per Tahun.................................................................... 46
Tabel 4.14 Biaya Listrik per Tahun............................................................... 47
Tabel 4.15 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Jual ........................ 48
Tabel 4.16 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Sewa........................ 48
Tabel 4.17 Biaya Maintenance dan Replacement Total … ........................ 49
Tabel 4.18 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran.................................................. 49
Tabel 4.19 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Total ...................................... 50
Tabel 4.20 Bunga Deposito Bank di Indonesia…........................................ 51
Tabel 4.21 Komulatif Total Aliran Kas........................................................ 52
Tabel 4.22 Analisis Sensitivitas Unit Jual Terhadap NPV........................... 54
Tabel 4.23 Analisis Sensitivitas Unit Hotel Terhadap NPV...................... ...54
Tabel 4.24 Analisis Sensitivitas Discount Rate Terhadap NPV................... 55
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1
Lokasi Penelitian ......................................................................... 24
Gambar 3.2
Diagram Alir Penelitian ............................................................... 27
Gambar 4.1
Grafik Analisis Break Even Point ............................................... 50
Gambar 4.2
Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Unit Jual Terhadap NPV. 52
Gambar 4.3
Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Hotel Terhadap NPV ...... 53
Gambar 4.4
Grafik Analisis Sensitivitas Discount rate Terhadap NPV ......... 54
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A
Data Proyek ......................................................................... A 1-9
Lampiran B
Tabel dan Perhitungan Analisis .......................................... B 1-36
Lampiran C
Dokumen Administrasi Skripsi ........................................... LC 1-17
xiv
DAFTAR NOTASI
NPV
Net Present Value
BCR
Benefit Cost Ratio
IRR
Internal Rate of Return
i
Suku Bunga
BEP
Break Even Point
PDAM
Perusahaan Daerah Air Minum
PLN
Perusahaan Listrik Negara
AC
Air Condition
F
Uang masa datang
P
uang saat ini
n
Periode
A
Nilai Tahunan
Bt
Manfaat (Benefit)
Ct
Biaya (Cost)
t
periode
I1
Suku Bunga Rendah
I2
Suku Bunga Tinggi
n1
Tahun dimana NPV bernilai ( - )
n2
Tahun dimana NPV bernilai ( + )
NPVn1
Nilai NPV be ( - )
NPVn2
Nilai NPV be ( +)
RAB
Rencana anggaran biaya
xv