1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Tanah merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Sejak lahir sampai meninggal dunia manusia membutuhkan tanah untuk tempat
tinggal dan sumber kehidupan. Manusia memerlukan tanah untuk kepentingan yang beragam tidak hanya sebagai tempat tinggal, namun
tanah sebagai sarana utama dalam proses pembangunan.
1
Pembangunan dilaksanakan demi kepentingan rakyat yang merupakan implementasi dari
Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945 bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan
dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
2
Untuk mengatur lebih lanjut mengenai Pasal 33 ayat 3 maka diundangkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria yang kemudian dikenal dengan UUPA. Melihat perkembangan sejarah Hukum Agraria sebelum berlakunya
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok Agraria terjadi dualisme hukum di Indonesia yaitu berlakunya dua
sistem hukum yang berbeda pada ruang dan waktu yang sama. Di samping
1
Bernhard Limbong, 2015, Politik Pertanahan, Margaretha Pustaka, Jakarta Selatan, hlm. 1.
2
Bernhard Limbong, 2012, Hukum Agraria Nasional, Cetakan Pertama, Margaretha Pustaka, Jakarta Selatan, hlm. 72.
2
berlakunya Hukum Agraria adat yang bersumber pada hukum adat berlaku juga Hukum Agraria barat yang bersumber pada hukum perdata barat.
Sifat pluralistis Hukum Agraria terlihat dari banyaknya aneka ragam Hukum Agraria adat yang berlaku di seluruh wilayah Indonesia.
3
Hubungan-hubungan dan peristiwa-peristiwa hukum yang terjadi di golongan rakyat Indonesia asli sebelum berlakunya UUPA banyak
diselesaikan dengan menggunakan hukum adat. Berlakunya berbagai macam sistem hukum di Indonesia menimbulkan berbagai masalah
pertanahan antar golongan. Dilihat dari sisi lain bagi rakyat Indonesia asli Hukum Agraria barat tidak memberikan jaminan kepastian hukum.
Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria kepastian hukum
pemegang hak atas tanah lebih terjamin sebagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria. Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan dibentuknya UUPA. Untuk menjamin kepastian hukum oleh
pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang dimaksud adalah Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan
3
Samun Ismaya, 2011, Pengantar Hukum Agraria, Cetakan Pertama, Graha Ilmu, Yogyakarta, hlm. 17.
3
Pemerintah tersebut sudah digantikan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diatur lebih lanjut
dalam Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Sesuai dengan salah satu tujuan UUPA yaitu untuk memberikan
jaminan kepastian hukum maka dilaksanakan kegiatan Pendaftaran Tanah. Dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ditentukan
bahwa Pendaftaran Tanah dilaksanakan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar, dan untuk
terselenggaranya Tertib Administrasi Pertanahan.
4
Melalui kegiatan Pendaftaran Tanah dihasilkan surat tanda bukti hak berupa sertipikat.
Dalam sertipikat hak atas tanah dimuat kepastian hukum mengenai objek bidang tanahnya, subyek haknya, dan jenis hak atas tanahnya.
5
4
Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, hlm. 522.
5
H.M. Arba, 2015, Hukum Agraria Indonesia, Cetakan Pertama, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 152.
4
Dengan kegiatan
Pendaftaran Tanah
diharapkan dapat
mewujudkan salah satu tujuan Pendaftaran Tanah yaitu terselenggaranya Tertib Administrasi Pertanahan. Hal ini diatur dalam Pasal 3 huruf c
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Tertib Administrasi Pertanahan merupakan salah satu progam pemerintah di bidang
pertanahan yang dikenal dengan Catur Tertib Pertanahan. Catur Tertib Pertanahan terdiri atas Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi
Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup. Dalam mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan
setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan Hak Milik atas
satuan rumah susun wajib didaftarkan.
6
Hak Milik merupakan salah satu hak atas tanah yang wajib didaftarkan. Hak Milik diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok Agraria. Dalam Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 ditentukan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi, yang dapat dipunyai orang atas tanah. Turun temurun artinya
Hak Milik atas tanah dapat beralih karena hukum dari seorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli warisnya. Terkuat artinya dapat
6
Urip Santoso, 2013, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cetakan Ketiga, Kencana, Jakarta, hlm. 21.
5
dibebani hak atas tanah yang lain kecuali hak guna bangunan. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah tersebut dapat digunakan untuk usaha
pertanian dan juga untuk mendirikan bangunan.
7
Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960. Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum
misalnya peristiwa pewarisan. Dialihkan artinya berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu
perbuatan hukum misalnya jual beli.
8
Berpindahnya Hak Milik atas tanah karena dialihkan atau pemindahan hak harus dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Dalam Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 ditentukan bahwa peralihan hak atas tanah dan Hak Milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang
7
Teguh Susanto, 2014, Panduan Praktis Mengurus Sertifikat Tanah dan Perizinannya, Buku Pintar, Jakarta, hlm. 21.
8
Urip Santoso, 2012, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Cetakan Ketiga, Kencana , Jakarta, hlm. 89.
6
berwenang menurut ketentuan peraturan yang berlaku.
9
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
10
Berdasarkan Pasal 2 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
ditentukan bahwa perbuatan hukum yang dapat dilakukan oleh PPAT adalah jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan,
pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan, pemberian kuasa
membebankan hak tanggungan.
11
Dalam setiap terjadi, peralihan, hapus, dan pembebanan Hak Milik wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan
sebagaimana diatur dalam Pasal 23 ayat 1 UUPA bahwa Hak Milik, demikian pula setiap terjadi, peralihan, hapus, dan pembebanannya
dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. Pasal 23 ayat 2 UUPA menentukan bahwa
9
Ibid., hlm. 538.
10
Mohammad Machfudh Zarqoni, 2015, Hak Atas Tanah Perolehan, Asal dan Turunannya, Serta Kaitannya Dengan Jaminan Kepastian Hukum Maupun Perlindungan Hak Kepemilikannya
, Prestasi Pustaka, Jakarta, hlm. 45.
11
A.P. Parlindungan, 1999, Pendaftaran Tanah di Indonesia Berdasarkan P.P. 24 Tahun 1997 Dilengkapi Dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah P.P. 37 Tahun 1998
, Cetakan Pertama, Mandar Maju, Bandung, hlm. 174.
7
pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya peralihan dan
pembebanan hak tersebut.
12
Terselenggaranya Pendaftaran Tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang
pertanahan. Untuk mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan pemerintah
memberikan kemudahan biaya dan prosedur kepada masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya. Dalam Pasal 19 ayat 4 UUPA ditentukan bahwa
dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1, dengan ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. Terdapat berbagai progam pemerintah yang dapat membantu masyarakat
golongan menengah ke bawah untuk mendaftarkan hak milik atas tanahnya yaitu Proyek Operasi Nasional Agraria PRONA, Layanan
Rakyat untuk Sertipikat Tanah LARASITA. Satu lagi bentuk inovasi layanan pertanahan terbaru yaitu
One Day Service
.
One Day Service
merupakan layanan terbaru di bidang pertanahan yang dilaksanakan pada loket pelayanan Kantor Pertanahan atau mobil Larasita untuk beberapa
jenis layanan tertentu yang dapat diselesaikan dalam jangka waktu satu hari 1-8 jam. Layanan ini dilaksanakan pada hari kerja sesuai jadwal
yang telah ditentukan dengan terlebih dahulu dilaksanakan sosialisasi
12
Ibid., hlm. 13.
8
kepada masyarakat, tokoh agama atau masyarakat maupun jajaran Pemerintah Daerah.
13
Kabupaten Bantul merupakan salah satu dari lima kabupaten yang ada di Daerah Istimewa Yogyakarta. Dari ke lima kabupaten tersebut,
Kabupaten Bantul merupakan salah satu kabupaten yang paling banyak diminati untuk layanan
One Day Service
.
One Day Service
yang merupakan inovasi layanan baru di bidang pertanahan sudah dilakukan
sejak tahun 2013. Dari ke sembilan layanan pertanahan melalui
One Day Service
peralihan hak yang banyak dilakukan melalui layanan
One Day Service
di Kabupaten Bantul adalah peralihan Hak Milik karena jual beli.
B. Rumusan Masalah
