TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH TERHADAP NOMINAL TRANSAKSI DALAM AKTA JUAL BELI

Oleh WENY MASITAWATI, S.H. 031324253065 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA S U R A B A Y A 2 0 1 5

TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH TERHADAP NOMINAL TRANSAKSI DALAM AKTA JUAL BELI TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Fakultas Hukum Universitas Airlangga

Oleh WENY MASITAWATI, S.H. 031324253065

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA S U R A B A Y A 2 0 1 5

LEMBAR PENGESAHAN Tesis ini telah disetujui, Tanggal 10 Pebruari 2016 Oleh Dosen Pembimbing : Dr. Sri Winarsih, S.H., M.H.

NIP. 196806031993032001 Mengetahui : Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Dr. Agus Sekarmadji, S.H.,M.Hum. NIP. 196808101992031002

Tesis ini telah diuji dan dipertahankan di hadapan Panitia Penguji, Pada tanggal 10 Pebruari 2016 PANITIA PENGUJI TESIS : Ketua : Dr. Agus Sekarmadji, S.H., M.Hum Anggota : 1. Prof. Dr. Sri Hajati, S.H., M.S.

2. Dr. Sri Winarsih, S.H., M.H.

3. Dr. Ellyne Dwi Poesposari, S.H., M.H.

ABSTRAK

Jual beli adalah suatu salah satu cara perbuatan hukum dalam memindahkan hak miliknya kepada orang lain. Sesuai Pasal 1457 BW, Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dalam kaitannya dengan obyek jual beli tanah, pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik dalam hubungannya dengan hak atas tanah (pasal 1 angka 1 PP no 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Dalam transaksi jual beli yang dilakukan oleh para pihak, seringkali muncul permasalahan mengenai nominal transaksi yang tercantum dalam Akta Jual Beli maupun Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Nominal transaksi tersebut tidak sesuai dengan nominal pada kenyataannya. Para pihak membuat kesepakatan untuk mengurangi nominal transaksi jual beli agar biaya dan pajak yang harus dibayarkan lebih sedikit. Kesepakatan perbedaan nominal transaksi yang disebutkan dihadapan PPAT dapat menimbulkan masalah hukum. Masalah hukum yang akan muncul adalah mengenai tanggung jawab PPAT terhadap keabsahan akta yang dibuat dan akibat hukum bagi PPAT yang membuat Akta Jual Beli tersebut.

Permasalahan dalam penelitian ini yaitu mengenai tanggung jawab PPAT terhadap keabsahan akta yang dibuat dan akibat hukum bagi PPAT apabila ada perbedaan nominal transaksi tersebut. Dalam Penelitan ini menggunakan pendekatan perundang

–undangan (statute approach) dan pendekatan Konseptual (conseptual approach) dengan pendekatan secara Case Study. Dari dua pendekatan tersebut penulis berusaha menjelaskan mengenai tanggung jawab PPAT terhadap nominal transaksi dalam Akta Jual Beli. Dari hasil penelitian diperoleh hasil bahwa PPAT bertanggung jawab terhadap akta Jual Beli yang dibuat, keabsahan akta yang dibuat, dan isi dari akta jual beli yang mencantumkan nominal transaksi serta konsekuensi hukum bagi PPAT.

Kata Kunci : Tanggung jawab PPAT, Keabsahan Akta, Nominal Transaksi Akta Jual Beli.

ABSTRACT Sale and purchase is a one way legal act of transferring his property to others.

Pursuant to Article 1457 BW, Buying and selling is an agreement, whereby one party to bind himself to hand over a material, and the other party to pay the price that has been promised. In relation to the object of sale and purchase of land, the competent authorities to make the authentic act in conjunction with land rights (article 1 point 1 Regulation no 37 of 1998 on the Rules of Land Deed Official Position).

In sale and purchase transactions carried out by the parties, sometimes issues arise regarding the transaction amount stated in the Deed of Purchase and Sale and Purchase Agreement. The transaction amount does not correspond to the nominal in fact. The parties made an agreement to reduce the nominal purchase transactions that fees and taxes to be paid less. Agreement nominal differences mentioned transactions before PPAT can cause legal problems. The legal issue that will arise is the responsibility PPAT deed made on the validity and legal effect for PPAT makes the Sale and Purchase Agreements.

The problem in this research is the responsibility PPAT deed made on the validity and legal effect for PPAT if there are differences in the transaction amount. This research approach in law (statute approach) and Conceptual approach (conseptual approach) with approach Case Study. Of the two approaches is the author tried to explain the responsibilities of PPAT the transaction amount in the Sale and Purchase Agreements.

From the research results that PPAT is responsible for the deed Purchase made, the validity of the deed made, and the contents of the deed of sale that includes the nominal value of transactions as well as the legal consequences for PPAT.

Keywords: Responsibility PPAT, Validity Deed, Nominal Transaction Sale and Purchase Agreements.

KATA PENGANTAR Puji syukur saya panjatkan kepada Allah S.W.T., karena dengan limpahan rahmad dan anugerah-

Nya akhirnya tesis yang berjudul ”TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH TERHADAP NOMINAL TRANSAKSI DALAM AKTA JUAL BELI

”, dapat saya selesaikan. Dalam penyelesaian tesis ini, saya ingin menyampaikan terima kasih untuk segala dorongan, bantuan, dan semangat, serta inspiransi kepada : 1.

Rektor Universitas Airlangga yang telah memberikan saya kesempatan untuk menjadi bagian dari civitas akademika.

2. Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga yang telah menyediakan Fasilitas sebagai penunjang proses pembelajaran selama ini.

3. Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

4. Bapak Dr. Sri Winarsih, S.H., M.H., selaku dosen pembimbing dan sekaligus sebagai tim penguji tesis, penuh kesabaran telah meluangkan waktu dan memberikan pengarahan dan bimbingannya dalam menyelesaikan penulisan tesis ini.

5. Tim penguji tesis Dr. Agus Sekarmadji, S.H., M.H., Dr. Sri Winarsih, S.H., Prof. Dr. Sri Hajati, S.H., M.S., Dr. Ellyne Dwi Poesposari, S.H., M.H.

6. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya yang telah memberikan bekal ilmu hukum.

vii

7. Kepala Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Airlangga dan seluruh staf, cleaning service atas pelayanan yang baik selama saya mengikuti perkuliahan.

8. Kedua orang tua saya Almarhum Bapak H. Moch Thoha, dan teruntuk Ibunda tercinta Hj. Nurul Aini, yang tiada henti-hentinya mendoakan serta memberikan dorongan moral dan material, alhamdulillah akhirnya selesai juga.

9. Arzhat Rizal Adryanto, penyemangat hidup, my partner in life, terima kasih atas dorongan semangat dan doa yang selalu mengiringi keberhasilan pendidikan saya.

10. Kakak-kakak saya, dr Mushofa Rusli dan Dany Jauhari, ST serta dr Diah Purwaningsari dan ketiga keponakanku Nurizzah Farahiyah Sofia, Ilham Fauzan Rahman, Aliya Hanan Nadifah, yang selalu memberikan, dorongan dan semangat juga doanya.

11. Sahabat-sahabat saya, teman seperjuangan Notariat, Group Rujak MKn, Furqon Haqqi, Aries Wisnu Wardhana, Siti Hajar, Henky Sony, Agustin Tri, Rara, Nadia, Tiarsha, Irvan, Merliana, terima kasih atas dukungan doa dan semangatnya.

12. Teman-teman S2 Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, Bogig Fadli, Faqoh, Icha, Chairani, dan seluruh teman-teman Notariat 2013 terima kasih atas dukungan doa dan semangatnya dalam membantu saya menyelesaikan tesis ini.

Akhir kata, saya mengucapkan terima kasih pada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian tesis ini yang tidak dapat saya sebutkan satu

viii persatu. Semoga tesis ini dapat memberikan manfaat dan wawasan bagi semua pihak terutama almamater tercinta Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya.

Surabaya, Pebruari 2016 Penulis Weny Masitawati, S.H.

x DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL ………………………………………….……...

7. Pertanggungjawaban Sistematika ………...…………... i iii iv v vi vii x

6.5. Analisis Bahan Hukum …………..…...……........

6.4. Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Bahan Hukum …………………………………………...

6.3. Bahan Hukum …………………………………...

Pendekatan Masalah ……………………………..

6.1. Tipe Penelitian …..……………………………… 6.2.

Manfaat Penelitian ....…………………..….…..……… 5. Tinjauan Pustaka ………….…………………...……… 6. Metode Penelitian …………………………….……..

3. Tujuan Penelitian ..…………………………….……… 4.

BAB I : PENDAHULUAN ..……………………………………… 1. Latar Belakang Masalah ……………………………… 2. Rumusan Masalah ……………………………………..

LEMBAR PENGESAHAN ………..………………………………… LEMBAR PENGUJI ………………..………………………………... ABSTRAK ………………………...………………………………….. ABSTRACT …………………………………………...……………… KATA PENGANTA R ………………………………………………... DAFTAR ISI ..….……………………………………………….…….

BAB II : ALASAN-ALASAN TERJADINYA PEMBLOKIRAN - SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH AKIBAT - TERJADINYA JUAL BELI HAK ATAS TANAH

…… 1.

26 Peran PPAT Dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah ……..

1.1.

26 Pengertian dan Kedudukan PPAT ………………..

1.2.

28 Tugas Pokok, Kewenangan dan Kewajiban PPAT 2.

31 Syarat-syarat dan Prosedur Pembuatan Akta Jual Beli ..

2.1. Pengertian Jual Beli Tanah Menurut Hukum Tanah Nasional

31 ………………………………………….

2.2. Syarat Jual Beli Tanah

32 …………………………… 3.

Peran PPAT Dalam Pembuktian Hak Baru dan Hak Lama

42 ……………………………………………………

42 3.1. P embuktian Hak Baru …………………...………..

3.2. P embuktian Hak Lama ………………..…………..

4. Proses Pendaftaran Peralihan Hak di Kantor Pertanahan

47 4.1. Penerimaan Berkas Permohonan Peralihan Hak .....

4.2. Penolakan Pendaftaran Pe ralihan Hak …………....

5. Alasan-Alasan Pemblokiran Sertifikat Hak Atas Tanah Akibat Jual Bel i ……………………………………….

5.1. Pengertian Pemblokiran Sertifikat Hak Atas Tanah

51 5.2. Tujuan Pemblokiran Sertifikat Hak Atas Tanah ....

5.3. Pe 54 laksanaan Pemblokiran ……………………......

5.4. Alasan-Alasan Pemblokiran …………………......

5.5 . Hapusnya Pemblokiran …………………………..

5.6. Penolakan Pendaftaran Peralihan Hak Akibat- Adanya Pemblokiran …………………………….

60 BAB III : UPAYA HUKUM PEMBELI YANG PENDAFTARAN

PERALIHAN HAKNYA DITOLAK KANTOR PERTANAHAN .………………………………………….

61 1. Perlindungan Hukum Pembeli Yang Beritikad Baik

1.1. Pengertian Perlindungan Hukum ………………...

1.2. Perlindungan Hukum Pembeli …………………...

2. Upaya Hukum Pembeli Yang Ditolak Pendaftaran - Peralihan Haknya ...........................................................

67 BAB IV : PENUTUP ………………………………………..……….

73 1. Kesimpulan ………………………………….…………

73 2. Saran ……………………………………..……………..

74 DAFTAR BACAAN

xii

BAB I PENDAHULUAN 1. Latar Belakang Masalah Tanah merupakan hal yang sangat kompleks karena menyangkut banyak segi

kehidupan masyarakat. Setiap orang hidup membutuhkan tanah, baik sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha. Makin meningkat jumlah penduduk, makin meningkat pula kebutuhan atas tanah, padahal luas wilayah Negara adalah tetap

1 atau terbatas. Tanah sangat erat sekali hubunganya dengan kehidupan manusia.

Setiap orang tentu memerlukan tanah bahkan bukan hanya dalam kehidupanya, untuk matipun manusia masih memerlukan sebidang tanah.

Tanah mempunyai peranan yang penting dalam kehidupan manusia karena mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai sosial aset dan capital aset. Sebagai sosial asset tanah merupakan sarana pengikat kesatuan di kalangan masyarakat Indonesia dalam hidup bermasyarakat, berbangsa dan bernegara, sedangkan capital aset tanah merupakan faktor modal dalam pembangunan dan tanah harus dipergunakan dan dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kesejahteraan rakyat secara adil dan

2 merata, juga harus dijaga kelestariannya.

1 ₂ Sri Sayekti, Hukum Agraria Nasional, Bandar Lampung, Universitas Lampung, 2000, h.1.

Achmad Rubaie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Bayumedia Publishing, Malang, 2007, h. 1.

1 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

2 Dalam perkembangannya, tanah merupakan obyek jual beli yang semakin

tinggi nilainya. Tanah tidak hanya digunakan sebagai sarana tempat untuk tinggal maupun untuk pertanian. Namun tanah juga dipergunakan sebagai tempat untuk melakukan kegiatan bisnis, industri, dan kegiatan usaha yang lain. Bagi masyarakat, tanah mempunyai fungsi yang sangat penting karena tanah mempunyai fungsi sosial, yang penggunaannya harus bermanfaat untuk kesejahteraan dan kemakmuran bersama dan tidak merugikan kepentingan orang lain.

Tanah sebagai bagian penting dalam kehidupan masyarakat, telah diatur dalam Undang-Undang Dasar RI 1945 Pasal 33 ayat (3) yang menyatakan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Dalam rangka untuk memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah, mengatur tata cara peralihan hak atas tanah dan pendaftaran tanah, dan sebagai alat untuk mencapai tujuan seperti dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945, maka muncul Undang-undang yang disebut Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria.

Hak menguasai Negara atas tanah yang terkandung dalam Undang-Undang Dasar RI 1945 Pasal 33 ayat (3) dan Pasal 2 UUPA yang merupakan pelaksanaan dari Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3), bersumber pada hak bangsa Indonesia atas tanah, yang bersifat komunalistik, abadi, dan menjadi induk bagi hak penguasaan atas tanah yang lain. Namun dalam hak menguasai Negara ini

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

tidak boleh mengesampingkan hak-hak atas tanah yang telah dimiliki oleh orang maupun Badan Hukum.

Negara memberikan macam-macam hak atas tanah kepada orang pribadi, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.

Macam-macam hak atas tanah tersebut tercantum pada Pasal 16 UUPA yaitu : (1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat 1 ialah : a.

Hak milik b. Hak guna usaha c. Hak guna bangunan d. Hak pakai e. Hak sewa f. Hak membuka tanah g.

Hak memungut hasil hutan h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53

(2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat 3 ialah : a.

Hak guna air b. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan c. Hak guna ruang angkasa

Berdasarkan hak menguasai negara atas tanah tersebut, pemerintah melaksanakan pendaftaran tanah yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah yang diatur dalam Pasal 19 UUPA tentang Pendaftaran Tanah. Dengan adanya pendaftaran tanah ini, memudahkan bagi pemegang hak atas tanah untuk membuktikan kepemilikan hak atas tanahnya.

Mengenai pendaftaran tanah ini, diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pelaksanaan dari

TESIS WENY MASITAWATI, S.H. TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA...

4 Pasal 19 UUPA tersebut. Obyek pendaftaran tanah tercantum dalam Pasal 9

Peraturan Pemerintah Nomor No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu : 1.

Obyek pendaftaran tanah meliputi : a.

Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; b.

Tanah hak pengelolaan; c. Tanah wakaf; d. Hak milik atas satuan rumah susun; e. Hak tanggungan; f. Tanah Negara; 2. Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.

Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional yang dalam pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

Tugas pokok PPAT sebagai pejabat umum seperti yang tercantum dalam

Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah diantaranya adalah melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sesuai dengan perbuatan hukum Jual Beli. Peralihan hak atas tanah melalui Jual beli, seorang PPAT harus memastikan bahwa syarat sahnya perjanjian telah terpenuhi sesuai dengan yaitu :

1. Sepakat 2.

Cakap 3. Obyek tertentu

TESIS WENY MASITAWATI, S.H. TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA...

5 4.

Causa yang diperbolehkan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT tersebut mempunyai prosedur dan tata cara yang diatur oleh Menteri. Pembuatan akta tersebut harus dihadiri oleh para pihak yang bersangkutan dan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum Jual Beli. Sedangkan bentuk, isi dan cara pembuatan Akta Jual Beli diatur oleh Menteri Negara Agraria.

Peralihan hak melalui Jual beli menimbulkan hak dan kewajiban kepada penjual dan pembeli. Penjual berhak atas penerimaan uang dari transaksi jual beli dan berkewajiban untuk menyerahkan obyek jual beli dan membayar pajak penjual atas jual beli tersebut. Penjual dan Pembeli merupakan Subyek Pajak. Sesuai dalam Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan Pasal 2 ayat (1) yaitu :

(1) Yang menjadi subyek pajak adalah : a.

1. Orang pribadi.

2. Warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan menggantikan yang berhak b.

Badan.

c. bentuk usaha tetap.

Peralihan hak atas tanah melalui Jual Beli merupakan Obyek Pajak penghasilan, hal ini berdasarkan Pasal 4 ayat (2) huruf d Undang-undang Nomor

36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan yaitu Penghasilan dari transaksi pengalihan harta TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan.

Untuk kewajiban Penjual sebagai pemilik tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak Penghasilan. Kewajiban Penjual atas pajak penghasilan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan

Pasal 1 ayat (1) sebagai berikut : “Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan ”.

Sedangkan untuk kewajiban Pembeli sebagai penerima obyek jual beli yaitu tanah dan/atau bangunan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanan dan Bangunan (BPHTB). Sesuai Pasal 1 angka 41 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yaitu :

“Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah Pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan ”.

Hal ini menunjukkan bahwa Negara telah mengatur mengenai kewajiban masing-masing pihak dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli. Namun dalam pelaksanaannya, dalam pembuatan Akta Jual Beli ini, isi akta mengenai harga transaksi jual beli seringkali tidak sesuai dengan harga transaksi yang sebenarnya. Hal ini dikarenakan pihak penjual dan pembeli menginginkan nominal transaksi yang tercantum lebih rendah dari nominal transaksi yang sebenarnya ataupun dari NJOP. Perbedaan pencantuman nominal transaksi ini dilakukan untuk menghindari pembayaran pajak Jual Beli yang lebih besar.

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

7 PPAT sebagai pejabat pembuat Akta Jual Beli, memiliki andil besar dalam

perbedaan nominal transaksi yang tercantum pada Akta Jual Beli tersebut. PPAT harus bertanggung jawab terhadap semua Akta Jual Beli yang dibuatnya, baik bentuk, isi dan cara pembuatannya. Melihat faktanya dari nominal transaksi yang tercantum di akta jual beli, PPAT turut serta menentukan atau hanya menuangkan kesepakatan para pihak yang tidak diketahui oleh PPAT.

Dari uraian tersebut diatas, berkaitan dengan Akta Jual Beli No 25/2015 tanggal 09 Mei 2015 yang dibuat oleh PPAT Daerah Kerja Kota Surabaya I Surat Keputusan Mentri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Tanggal 11- 02-2005 Nomor. 2-X.A-2005 Juncto Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Tanggal 24-04-2012 Nomor. 168/KEP-17.3/IV/2012.

Para pihak adalah pihak pertama atau pihak penjual Nyonya Ndaru Justiani lahir di surabaya, WNI, pekerjaan, tempat tinggal, pemegang kartu tanda penduduk dan seterusnya, dan pihak kedua atau pihak pembeli Nyonya sudarti lahir di surabaya, WNI, pekerjaan, tempat tinggal, pemegang kartu tanda penduduk dan seterusnya, para penghadap dikenal oleh pejabat pembuat akta tanah.

Pihak pertama menerangkan menjual kepada pihak kedua dan pihak kedua menerangkan dengan ini membeli dari pihak pertama berupa HM Nomor. 134/K atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam gambar situasi tanggal 20-12- 1978 Nomor 2282 seluas 121 m2 dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : 02710 dan Surat Pemberitauhan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) : 35.78.090.004.010-0004.0. terletak di : TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

(sesuai AJB). Jual beli ini juga meliputi sebuah bangunan rumah yang berdiri atau bangunan diatasnya dan benda atau fasilitas lainnya yang merupakan satu kesatuan (melekat dengan tanah tersebut).

Didalam akta jual beli pihak pertama dan pihak kedua menerangkan bahwa jual beli ini dilakukan dengan harga Rp. 75.000.000,- (tujuh puluh lima juta rupiah) dimana pihak pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari pihak kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi). Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai mana isi akta jual beli yang dibuat oleh PPAT pada umumnya yang memuat keterangan asal usul hak milik tanah.

Menurut pendapat penulis dimana akta jual beli diatas yang dibuat oleh PPAT dan para pihak patut diduga nominal transaksi tidak sesuai harga pasaran di kota Surabaya, melihat harga pasar tanah dan banguan yang sudah SHM di kota Surabaya tidak mungkin harganya dibawah pasar. Dari sinilah kita bisa menelaah apakah harga tersebut memang harga asli atau dipalsukan untuk menghindari para pihak dikenanakan pembayaran pajak yang mahal harus dilakukan penelitian dan pembuktian yang sebenar-benarnya sebagaimana tanggungjawab PPAT terhadap penerimaan pajak negara.

2. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan diatas, maka dapat dirumuskan permasalahannya sebagai berikut : TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

9 1.

Kewenangan yang dimiliki oleh PPAT dalam akta jual beli hak atas tanah berkaitan dengan pencantuman nominal transaksi Akta Jual Beli yang tidak sesuai dengan harga transaksi riil.

2. Akibat hukum apabila terdapat perbedaan nominal transaksi dalam Akta Jual Beli.

3. Tujuan Penelitian

Sesuai dengan permasalahan diatas, maka tujuan penelitian ini adalah berusaha untuk :

1. Mengetahui, menjelaskan, dan menganalisa kewenangan yang dimiliki oleh PPAT dalam pencantuman nominal transaksi Akta Jual Beli hak atas tanah.

2. Mengetahui, menjelaskan, dan menganalisa akibat hukum apabila terdapat perbedaan nominal transaksi dalam Akta Jual Beli.

4. Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian karena pentingnya tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam proses pendaftaran dan peralihan hak melalui Jual Beli.

Manfaat Teoritis Dengan penelitian hukum ini diharapkan dapat memberikan kontribusi pada perkembangan wawasan mengenai ilmu hukum dan sebagai bahan pertimbangan bagi penelusuran masalah-masalah hukum yang berkaitan dengan Akta Jual Beli.

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

10 b.

Manfaat Praktis Diharapkan dapat memberikan manfaat kepada masyarakat dan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada khususnya agar dapat lebih berhati-hati dalam membuat Akta Jual Beli sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan sehingga terhindar dari permasalahan yang dapat timbul.

5. Tinjauan Pustaka

5.1 Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dimaksud dengan PPAT adalah Pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dan disebutkan pada Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa PPAT adalah Pejabat

3 umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.

PPAT sebagai pejabat umum mempunyai karakter yuridis yaitu selalu dalam kerangka hukum publik. Sifat publiknya tersebut dapat dilihat dari pengangkatan,

4 pemberhentian dan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah. ₃ Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, 2008, h. 522 ₄ Sri Winarsi, Pengaturan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pejabat Umum,

YURIDIKA , Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Vol. 17, No.2, Surabaya, Maret 2002, h. 186

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

11 Tugas pokok PPAT sebagai pejabat umum seperti yang tercantum dalam

Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu : (1)

PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. (2)

Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut : a.

Jual beli b. Tukar menukar c. Hibah d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng) e. Pembagian hak bersama f. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik g.

Pemberian Hak Tanggungan h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Pada dasarnya, tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam melaksanakan kegiatan pemeliharaan dan pendaftaran tanah berupa pembuatan akta pemindahan hak, akta pemberian Hak Tanggungan, pemberian hak atas tanah baru, dan pembagian hak bersama dan membantu mewujudkan tujuan pendaftaran tanah yaitu memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum, menyediakan informasi kepada pihak- pihak yang berkepentingan untuk memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan

5 rumah susun dan terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. ₅ Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah (Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta) , Revka Petra Media, Surabaya, 2015, h. 113 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

12 Peran PPAT dalam proses pendaftaran tanah seperti yang tercantum pada

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 6 ayat 2 yaitu : “Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan- kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. ” Kata “dibantu” dalam pasal tersebut tidak berarti bahwa Pejabat Pembuat

Akta Tanah merupakan bawahan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang dapat diperintah olehnya, akan tetapi Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai

6 kemandirian dalam melaksanakan tugas dan wewenangnya.

Dalam Pasal 101 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 menyebutkan mengenai pelaksanaan pembuatan akta, dan menurut A.P. Pangaribuan, dalam tugasnya sesuai dengan pasal 101 tersebut PPAT melaksanakan suatu recording of deeds of conveyance, yaitu suatu perekaman pembuatan akta tanah yang meliputi mutasi hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah sebagai bangunan (Hak Tanggungan), mendirikan hak baru diatas sebidang tanah (HGB diatas Hak Milik atau HP diatas Hak Milik) ditambah tugas

7 baru membuat surat kuasa memasang Hak Tanggungan (UU Hak Tanggungan).

6 ₇ Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, h. 316 A.P.Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (berdasarkan PP No 24 Tahun 1997) dilengkapi dengan Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (PP No 37 Tahun 1998) , Mandar Maju, Bandung, 2009, h. 83 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

13 Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, PPAT dibedakan

menjadi 3 macam, yaitu : 1.

Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

2. PPAT sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT 3. PPAT khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.

Dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya tersebut, PPAT harus tetap berpedoman pada Kode Etik Profesi. Ketentuan-ketentuan yang terdapat pada kode etik PPAT berisi kewajiban dan larangan yang sangat penting dalam kelangsungan jabatannya. Menurut Bertens, Kode Etik Profesi adalah merupakan norma yang diterapkan dan diterima oleh kelompok profesi, yang mengarah atau memberi petunjuk kepada anggotanya bagaimana seharusnya berbuat dan

sekaligus menjamin mutu moral profesi itu dimata masyarakat. Sedangkan menurut Fransz Magnis- Suseno dkk, dalam “Etika Sosial” meyatakan bahwa setiap pemegang profesi dituntut dua jenis “keharusan” yaitu keharusan untuk menjalankan profesinya secara bertanggung jawab, serta keharusan untuk tidak

9 melanggar hak-hak orang lain. ₈ ₉ Abdulkadir Muhammad, Etika Profesi Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2011, h. 77

E. Sumaryono, Etika Profesi Hukum, Kanisius, Yogyakarta, 1995, h. 148

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

14 PPAT harus bertanggung jawab dalam setiap pekerjaan dan hasil dari

pekerjaannya tersebut dan juga bertanggung jawab atas akibat dari pekerjaan tersebut bagi kehidupan orang lain sesuai yang tercantum pada Pasal 55 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyebutkan bahwa PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta.

PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi sebagai : a.

Pengacara atau advokat; b.

Pegawai negeri, atau pegawai Badan Usaha Milik Negara/Daerah. Larangan ini dimaksudkan untuk menjaga dan mencegah agar PPAT dalam menjalankan jabatannya tersebut tidak menimbulkan akibat yang memberikan

10 kesan bahwa PPAT telah mengganggu keseimbangan kepentingan para pihak.

5.2 Pendaftaran Tanah

Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang ₁₀ Urip Santoso, Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah, YURIDIKA, Fakultas Hukum

Universitas Airlangga, Vol. 21, No.3, Surabaya, Mei 2006, h. 267 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, dan dalam tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu. Sesuai dengan Pasal 5 dan Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Tugas yang diberikan khusus kepada para PPAT adalah dalam rangka melaksanakan sebagian kegiatan

11 pendaftaran tanah, yang oleh UUPA ditugaskan kepada pemerintah.

Pelaksanaan pendaftaran tanah yang tercantum pada pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan secara sistematik dan secara periodik. Sedangkan pelaksanaan pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis atas obyek pendaftaran tanah yang sudah terdaftar.

Tujuan dilakukan pendaftaran tanah ini adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum, menyediakan informasi kepada pihak- ₁₁ Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok

Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan, Jilid 1, 2008, h. 433 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

pihak yang berkepentingan untuk memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dan terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

5.3 Akta Jual Beli

Jual beli tanah menurut hukum adat adalah suatu perbuatan hukum mengenai hak atas tanah yang berpindah dari penjual kepada pembeli yang pembayarannya dilakukan secara tunai dari pembeli kepada penjual.

Menurut Urip Santoso, Jual beli hak atas tanah atau Hal Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun untuk selama-lamanya oleh pemegang haknya sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli, dan secara bersamaan pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang yang disepakati oleh kedua belah

pihak sebagai harga kepada penjual.

Akta Jual Beli adalah suatu akta peralihan hak atas tanah berdasarkan jual beli yang dibuat oleh PPAT dengan bentuk, isi, dan cara pembuatan akta diatur oleh Menteri. Hal ini berdasarkan pada Pasal 95 ayat 1 point (a) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan Jenis dan bentuk Akta yaitu : Akta tanah

12 Urip Santoso, Op. Cit., h. 363 TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah adalah : Akta Jual Beli.

Untuk bentuk dan cara pengisiannya diatur lebih lanjut dalam pasal 96 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Fungsi akta PPAT yang berkaitan dengan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun adalah :

1. Akta PPAT sebagai bukti telah diadakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

2. Akta PPAT akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

6. Metode Penelitian

6.1 Tipe Penilitian Hukum

Tipe penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah : a. Statute Approach, yaitu dilakukan dengan menelaah semua undang- undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani.

13 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2011. h. 93

TESIS WENY MASITAWATI, S.H. TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA...

b. Conceptual Approach, yaitu beranjak dari pandangan-pandangan dan doktrin-doktrin yang berkembang dalam ilmu hukum

yang digunakan untuk meneliti kasus tertentu (case study)

6.3 Sumber Bahan Hukum

Sumber bahan hukum yang digunakan pada penelitian ini adalah : 1.

Bahan hukum Primer yang bersifat mengikat dalam hal ini peraturan perundang-undangan, yaitu :

a) Undang-Undang Dasar 1945

b) Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

c) Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 Tentang Perubahan

Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan.

d) Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

e) Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang

Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.

14 Ibid, h.95

TESIS WENY MASITAWATI, S.H. TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA...

f) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

g) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

h) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah i)

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah 2. Bahan Hukum Sekunder

Bahan hukum ini bersifat memberi penjelasan atas bahan hukum primer yang termasuk dalam kategori bahan hukum sekunder ini adalah doktrin

–doktrin hukum yang diperoleh dari literatur-literatur mengenai pertanahan, maupun karya ilmiah para sarjana, berita dan artikel – artikel dari internet.

6.4 Prosedur Pengumpulan Dan Pengolahan Bahan Hukum

Prosedur pengumpulan dan pengolahan bahan hukum dalam penelitian ini dengan mengkaji berbagai sumber pustaka yang dianalisis secara normatif melakukan identifikasi secara mendalam mengenai substansi terhadap pasal-pasal TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA... WENY MASITAWATI, S.H.

dari peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan rumusan masalah penelitian, sehingga dapat diketahui dengan jelas peraturan hukum yang mengatur dan relevan dengan permasalahan sehingga dapat ditarik kesimpulan untuk dijadikan jawaban dari permasalahan.

TESIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH TERHADAP NOMINAL TRANSAKSI DALAM AKTA JUAL BELI