PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO Perencanaan Pembangunan Perumahan Di Kecamatan Kartosuro Kabupaten Sukoharjo Dilihat Dari Analisis Finansial Dan Analisis Ekonomi.
PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO
DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI
TESIS
Diajukan Kepada
Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta
Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Guna Memperoleh
Gelar Magister dalam Ilmu Teknik Sipil
(Manajemen Infrastruktur)
Oleh :
MIRANA ARICA PUSPITASARI
NIM : S 100 090 005
PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
i
ii
PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahkan untuk :
iii
Allah SWT
My Mother
Keluarga Besarku Tercinta
Sahabat – Sahabat Terbaikku
Almamaterku
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama
:
Mirana Arica Puspitasari
NIM
:
S. 100 090 005
Judul Tesis
:
PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI
KECAMATAN
KARTOSURO
KABUPATEN
SUKOHARJO DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL
DAN ANALISIS EKONOMI
Menyatakan dengan sebenar-benarnya, bahwa tesis yang saya serahkan ini benarbenar hasil karya sendiri, kecuali kutipan-kutipan dan ringkasan-ringkasan yang
semuanya telah saya jelaskan sumbernya.
Apabila dikemudian hari terbukti atau dibuktikan tesis ini hasil jiplakan, maka
gelar dan ijazah yang diberikan oleh Universitas Muhammadiyah Surakarta batal
saya terima.
Surakarta, 19 Juni 2016
Yang membuat pernyataan,
Mirana Arica Puspitasari
iv
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum warahmatullahi wabarokatuhu
Syukur Alhamdulillah, segala puja dan puji syukur ke hadirat Allah SWT
yang telah melimpahkan rahmat, hidayah dan karunia-Nya sehingga penulis dapat
menyelesaikan tugas akhir penyusunan Tesis ini dengan baik.
Tesis yang berjudul PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO DILIHAT DARI
ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI ini ditulis guna memenuhi
sebagian persyaratan yang harus dipenuhi dalam mencapai gelar derajat sarjana S2 Magister Teknik di bidang Infrastruktur pada Program Pascasarjana Magister
Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih
yang tak terhingga kepada semua pihak yang telah membantu baik secara
langsung maupun tidak langsung, secara moril maupun materiil selama penulis
belajar dan mendukung sampai terselesainya Tesis ini.
Penulis menyadari dalam penyelesaian Tesis ini tidak lepas dari
petunjukNYA dan bantuan pihak lain, maka dalam kesempatan ini ijinkanlah
penulis menyampaikan terima kasih sebesar-besarnya dan penghargaan yang
setinggi-tingginya atas pengarahan, bimbingan serta bantuan yang telah diberikan.
Secara khusus, ucapan terimakasih penulis sampaikan kepada :
1. Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, SH., M. Hum, selaku Direktur Program
Pascasarjana Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2. Ibu Nurul Hidayati, ST., MT., cd.PhD, selaku Ketua Program Studi
Pascasarjana Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Bapak Ir. H. Sri Sunarjono, MT., PhD., selaku Dosen Pembimbing I atas
arahan yang diberikan selama penulisan Tesis.
4. Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT., selaku Dosen Pembimbing II atas saran
yang diberikan selama penulisan Tesis.
v
5. Bapak Moch. Solikin, ST., MT., PhD., selaku Dosen Penguji yang telah
memberi banyak masukan demi memperbaiki Tesis.
6. Almarhum. Bapak Ir. H. Henry Hartono, MT., selaku Dosen Pembimbing atas
support dan bimbingannya dalam melanjutkan pendidikan S2.
7. Segenap Civitas Akademika Universitas Muhammadiyah Surakarta khususnya
pengelola, staff, karyawan Program Pascasarjana Universitas Muhammadiyah
Surakarta, dan semua pihak yang telah memberikan bantuannya selama ini.
8. Keluarga besar tercintaku yang dengan sabar memberikan waktu dan dorongan
sehingga proses penyusunan Tesis ini dapat terselesaikan.
9. Sahabat-sahabat terbaikku dan teman-teman seangkatan di bangku kuliah
Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Sebagai manusia yang tidak lepas dari kesalahan dan kekurangan karena
keterbatasan yang ada, penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tesis ini
masih jauh dari sempurna walaupun penulis telah berusaha untuk mencurahkan
segala kemampuan yang ada. Untuk itu jika dalam penyusunan kata ataupun
isinya banyak kesalahan di luar ketersengajaan penulis, maka penulis mohon maaf
yang sebesar-besarnya kebaca pembaca yang budiman, oleh karena itu saran dan
kritik konstruktif dari semua pihak sangatlah diharapkan.
Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih kepada pembaca yang
budiman, dan berharap besar agar tulisan dalam Tesis ini dapat bermanfaat bagi
penulis pribadi pada khususnya dan berguna bagi kita (pembaca yang budiman)
pada umumnya agar dapat digunakan untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan
dapat mengilhami peneliti lain agar dapat melakukan penelitian yang lebih baik.
Amin.
Wassalamu’alaikum warahmatullahi wabarokatuhu
Surakarta, 19 Juni 2016
Mirana Arica Puspitasari
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ............................................................................................... i
LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii
HALAMAN PERSEMBAHAN ............................................................................ iii
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS .............................................. iv
KATA PENGANTAR ........................................................................................... v
DAFTAR ISI ........................................................................................................ vii
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xiii
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xiv
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xvi
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL ................................................................. xviii
ABSTRAKSI ....................................................................................................... xix
ABSTRACT ......................................................................................................... xx
vii
BAB I. PENDAHULUAN .......................................................................................1
A. Latar Belakang ......................................................................................1
B. Rumusan Masalah ................................................................................ 4
C. Batasan Masalah ................................................................................... 4
D. Tujuan Penelitian................................................................................... 5
E. Manfaat Penelitian ............................................................................... 6
F. Keaslian Penelitian ............................................................................... 7
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................ 8
A. Manajemen Konstruksi ........................................................................ 8
B. Studi Kelayakan ................................................................................. 10
C. Desain Bangunan ............................................................................... 12
D. Estimasi Biaya .................................................................................... 17
E. Pelaksanaan Pekerjaan ....................................................................... 21
BAB III LANDASAN TEORI .............................................................................. 22
A. Analisis Finansial dan Analisis Ekonomi atau Sosial ....................... 22
1. Harga ............................................................................................ 22
2. Pajak ............................................................................................. 23
viii
3. Subsidi .......................................................................................... 23
4. Biaya investasi dan pelunasan pinjaman ...................................... 24
5. Bunga ........................................................................................... 24
B. Analisis Investasi ............................................................................... 25
C. Analisis Kelayakan ............................................................................ 26
1. Bunga ........................................................................................... 26
2. Perubahan nilai uang terhadap waktu .......................................... 27
3. Metode evaluasi kelayakan investasi ........................................... 28
a. Net Present Value (NPV) ....................................................... 28
b. Profitability Index (PI) ........................................................... 29
c. Payback Period (PP) .............................................................. 29
d. Internal Rate of Return (IRR) ................................................ 30
D. Cash Flow (Aliran Kas) .................................................................... 32
BAB IV METODE PENELITIAN ...................................................................... 34
A. Metode Dasar ..................................................................................... 34
B. Lokasi Dan Obyek Penelitian ............................................................ 34
C. Data Konstruksi .................................................................................. 35
D. Variabel Penelitian ............................................................................ 35
E. Peralatan Yang Digunakan ................................................................ 36
ix
F. Survei Pendahuluan ........................................................................... 36
G. Metode Pengumpulan Data ............................................................... 37
H. Analisis Data ..................................................................................... 38
I. Alur Penelitian .................................................................................. 38
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................... 41
A. Umum ................................................................................................ 41
B. Pertimbangan Pemilihan Lokasi......................................................... 42
1. Analisis faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan ...................... 43
a. Aksebilitas ............................................................................... 43
b. Kelengkapan prasarana ........................................................... 43
c. Kondisi lingkungan ................................................................. 43
d. Kondisi sosial ekonomi ........................................................... 44
e. Kondisi fisik wilayah .............................................................. 44
f. Kualitas perumahan................................................................. 44
g. Kependudukan......................................................................... 44
h. Kelengkapan fasilitas perumahan ........................................... 44
i. Aspek legalitas perumahan ..................................................... 44
j. Aspek teknis pelaksanaan ....................................................... 45
k. Aspek kesehatan ...................................................................... 45
C. Analisa Pasar ..................................................................................... 46
D. Denah Lokasi/ Detail Site Plan ......................................................... 48
E. Detail Plan ......................................................................................... 50
x
F.
Estimasi Biaya Konstruksi ................................................................ 55
G.
Penyusunan Time Schedule ............................................................... 57
H.
Manajemen Proyek Pembangunan Perumahan ................................. 60
I.
Rencana Anggaran Biaya .................................................................. 61
1. Investasi Dan Pemodalan ............................................................. 61
2. Pendapatan ................................................................................... 64
a. Pemasukan aliran kas rata-rata selama tahun yang diharapkan
................................................................................................. 68
b. Aliran kas masuk yang diharapkan ........................................ 69
c. Perhitungan bunga pinjaman bank ......................................... 69
d. Aliran keuangan (cash flow) .................................................. 71
J. Analisis Fungsi Manajemen Keuangan ............................................... 75
1. Nilai waktu dari uang ................................................................... 75
a. Nilai yang akan datang ........................................................... 75
b. Nilai yang akan datang dari anuitas ....................................... 76
c. Nilai sekarang ......................................................................... 76
d. Nilai sekarang (anuitas) .......................................................... 77
e. Capital recovery ..................................................................... 77
2. Penilaian kelayakan ...................................................................... 77
a. Periode pengembalian ............................................................ 77
1) Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap .......................... 78
2) Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ................. 78
xi
b. Pengembalian atas investasi (Return on Investment) ............. 80
c. Net Present Value (NPV) ....................................................... 81
d. Arus pengembalian internal (Internal Rate of Return ) .......... 82
e. Benefit Cost Ration (BCR) ..................................................... 84
f. Titik impas (Break Event Point) ............................................ 85
g. Profitability Index (PI) ........................................................... 85
3. Nilai yang diharapkan ................................................................... 86
BAB X.
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................... 87
A.
Kesimpulan ........................................................................................ 87
B.
Saran ................................................................................................... 89
C.
Saran ................................................................................................... 91
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
xii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar II.1. Bagan Alir Sistematika Kajian Aspek Rekayasan Bangunan Rumah
Tinggal Pada Perumahan, Teknik Sipil ......................................... 16
Gambar IV.1. Bagan Alir Penelitian .................................................................... 40
Gambar V.1. Denah Lokasi Proyek .................................................................... 42
Gambar V.2. Tipe Rumah 36/66 m2 ................................................................... 51
Gambar V.3. Tipe Rumah 41/78 m2 ................................................................... 52
Gambar V.4. Tipe Rumah 45/81 m2 ................................................................... 53
Gambar V.5. Tipe Rumah 60/108 m2 ................................................................. 54
Gambar V.6. Alur Perhitungan Manajemen Konstruksi Estimasi Biaya ........... 56
Gambar V.7. Bagan Perencanaan Konstruksi .................................................... 59
Gambar V.8. Grafik Aliran Keuangan (Cash Flow) .......................................... 75
xiii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1.
Rencana jumlah rumah yang akan dibangun .................................. 48
Tabel V.2.
Luas bangunan ................................................................................ 49
Tabel V.3.
Detail spesifikasi rumah tinggal ...................................................... 50
Tabel V.4.
Biaya persiapan ............................................................................... 62
Tabel V.5.
Biaya pelaksanaan ........................................................................... 63
Tabel V.6.
Biaya fasilitas umum ....................................................................... 63
Tabel V.7.
Biaya konstruksi .............................................................................. 63
Tabel V.8.
Biaya oprasional .............................................................................. 64
Tabel V.9.
Penggunaan lahan............................................................................. 66
Tabel V.10. Harga jual tanah ............................................................................... 66
Tabel V.11. Harga jual bangunan ........................................................................ 67
Tabel V.12. Total harga jual seluruh unit ............................................................ 67
Tabel V.13. Pembayaran uang muka dan angsuran ............................................. 68
xiv
Tabel V.14. Aliran kas masuk .............................................................................. 69
Tabel V.15. Tabel bunga pinjaman bank ............................................................. 70
Tabel V.16. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-4 & 8...................... 71
Tabel V.17. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-12 & 16.................. 72
Tabel V.18. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-20 & 24.................. 73
Tabel V.19. Rekapitulasi rencana aliran keuangan ( cash flow) bulan ke-4 s/d 24
.......................................................................................................... 74
Tabel V.20. Nilai sekarang................................................................................... 76
Tabel V.21. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ................................. 78
Tabel V.22. Pengembalian atas investasi (Return on Investment) ....................... 80
Tabel V.23. PV (Cash Out) .................................................................................. 81
Tabel V.24. PV (Cash In) .................................................................................... 81
Tabel V.25. Arus kas dengan diskonto, i = 14% .................................................. 83
Tabel V.26. Arus kas dengan diskonto, i = 20% .................................................. 83
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran.1.
Petunjuk Pengisian Quisioner Developer ....................................L-1
Lampiran.2.
Petunjuk Pengisian Quisioner Responden ...................................L-2
Lampiran.3.
Data Quisioner Responden ..........................................................L-3
Lampiran.4.
Form Variabel yang merupakan unsur dalam faktor pemilihan
lokasi perumahan ........................................................................L-4
Lampiran.5.
Site Plan .......................................................................................L-5
Lampiran.6.
Detai Desain Tipe Rumah Tempat Tinggal (36, 41, 45, 60) .......L-6
Lampiran.7.
Daftar Harga Upah dan Bahan untuk Pekerjaan Perumahan Griya
Asri Tahun 2011 Kabupaten Sukoharjo ......................................L-7
Lampiran.8.
Daftar Analisa Pekerjaan Perumahan Groya Asri Tahun 2011
Kabupaten Sukoharjo ..................................................................L-8
Lampiran.9.
Daftar Harga Tipe Rumah, RAB Tipe Bangunan Rumah Tempat
Tinggal 36, 41, 45, 60, Volume Pekerjaan Jalan, Rencana
Anggaran Biaya Pekerjaan Jalan, dan Rencana Anggaran Biaya
Peningkatan Jalan dan Bangunan Irigasi......................................L-9
xvi
Lampiran.10.
Kurva S tipe rumah 36, 41, 45, 60 ...........................................L-10
Lampiran.11.
Rekapitulasi Rencana Cash Flow ............................................L-11
Lampiran.12.
Bunga Pinjaman Bank .............................................................L-12
Lampiran.13.
Present Worth Factor (PWF) 8%, 14% dan 20% ....................L-13
xvii
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL
A0
=
Pengeluaran investasi tahun ke – 0
A1
=
Pengeluaran investasi tahun ke - 1
A2
=
Pengeluaran investasi tahun ke - 2
An
=
Pengeluaran investasi tahun ke - n
At
=
Pengeluaran investasi tahun ke – t
n
=
Jumlah tahun (umur ekonomi proyek)
NPV
=
Nilai sekarang netto
r
=
Tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh para
pemilik modal sendiri (discount rate)
PI
=
Profability Index
PP
=
Payback Period
proceeds
=
Aliran kas bersih
PV inflow/ cash in
=
Nilai sekarang kas masuk
PV outflow/ cash out
=
Nilai sekarang kas keluar
xviii
ABSTRAKSI
Kebutuhan akan rumah penduduk di Kabupaten Sukoharjo khususnya di
Kecamatan Kartosuro terbilang lumayan tinggi, untuk itu pengambilan keputusan
tentang layak tidaknya suatu investasi, perlu diadakan survei tentang kelayakan
investasi yang meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek sosial ekonomi, aspek
hukum, dan aspek lingkungan.
Karena alasan itulah para developer
mengoptimalkan desain bangunan rumah tinggal yang digemari masyarakat
dengan manajemen pembangunan dari segi desain bentuk juga perhitungan
manajemen konstruksi agar dapat diketahui dan direncanakan biaya yang
dibutuhkan keseluruhan dalam membangun perumahan. Studi kasus ini dilihat
dari analisis finansial dan analisis ekonomi bertujuan untuk mengetahui :
pertimbangan pemilihan lokasi oleh developer beserta site plan perumahannya,
menyusun langkah – langkah estimasi biaya juga time schedule pembangunannya,
dan mengetahui analisis aspek ekonomi ditinjau dari Net Present Value (NPV),
Profitability Index (PI), Payback Period (PP ), dan Internal Rate of Return (IRR).
Berdasarkan hasil survey dalam investasi ini akan dibangun 55 unit
rumah tempat tinggal dengan total investasi untuk perumahan sebesar
Rp.21,651,305,727.45 lama investasi 24 bulan (2 tahun). Berdasarkan hitungan
manajemen konstruksi akan direncanakan untuk Time schedule selesai
pembangunan sekitar 2 – 3 bulan. Berdasarkan hitungan estimasi biaya di dapat
RAB untuk rumah dengan tipe 36 sebesar Rp.327.775.500,00; tipe 41
Rp.367.928.000,00; tipe 45 Rp.383.723.500,00; dan tipe 60 Rp.605.944.500,00.
Sehingga, penilaian kelayakan investasi pada kriteria Net Present Value (NPV),
Profitability Index (PI), Payback Period (PP ), dan Internal Rate of Return (IRR)
dapat diketahui bahwa proyek pembangunan proyek perumahan Griya Asri ini
layak untuk dilanjutkan.
Kata kunci : Internal Rate of Return ( IRR), Net Present Value (NPV), Payback
Period (PP), Profitability Index (PI)
xix
ABSTRACT
Demand for houses in Sukoharjo regency, especially in Sub Kartosuro
middling height, for the decision about the appropriateness of an investment, there
should be a survey on the feasibility of investments that include aspects of the
market, technical, social and economic aspects, legal aspects, and environmental
aspects. For that reason the developers optimize the design of residential buildings
were favored people with the management of development in terms of design
calculations construction management forms are also to be known and planned
overall costs involved in building housing. This case study visits of financial
analysis and economic analysis aims to determine: consideration of site selection
by developers along with the site plan housing, setting the pace - step estimation
of costs also time schedule development, and know the analysis of economic
aspects in terms of Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback
Period (PP), and Internal Rate of Return (IRR).
Based on the survey results in this investment will be built 55 units of
residential houses with a total investment of Rp 21,651,305,727.45 old residential
investment 24 months (2 years). Based on the count of the construction
management will be planned for Time schedule completed construction of
approximately 2 - 3 months. Based on the cost estimates can count RAB for
homes with type 36 Rp 327,775,500.00; Type 41 Rp 367,928,000.00; type 45
Rp 383,723,500.00; and type 60 Rp 605,944,500.00. Thus, investment appraisal
criteria Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP),
and Internal Rate of Return (IRR) can be seen that the construction of housing
projects Griya Asri is feasible to proceed..
Keywords : Internal Rate of Return ( IRR), Net Present Value (NPV), Payback
Period (PP), Profitability Index (PI)
xx
DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO
DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI
TESIS
Diajukan Kepada
Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta
Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Guna Memperoleh
Gelar Magister dalam Ilmu Teknik Sipil
(Manajemen Infrastruktur)
Oleh :
MIRANA ARICA PUSPITASARI
NIM : S 100 090 005
PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
i
ii
PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahkan untuk :
iii
Allah SWT
My Mother
Keluarga Besarku Tercinta
Sahabat – Sahabat Terbaikku
Almamaterku
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama
:
Mirana Arica Puspitasari
NIM
:
S. 100 090 005
Judul Tesis
:
PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI
KECAMATAN
KARTOSURO
KABUPATEN
SUKOHARJO DILIHAT DARI ANALISIS FINANSIAL
DAN ANALISIS EKONOMI
Menyatakan dengan sebenar-benarnya, bahwa tesis yang saya serahkan ini benarbenar hasil karya sendiri, kecuali kutipan-kutipan dan ringkasan-ringkasan yang
semuanya telah saya jelaskan sumbernya.
Apabila dikemudian hari terbukti atau dibuktikan tesis ini hasil jiplakan, maka
gelar dan ijazah yang diberikan oleh Universitas Muhammadiyah Surakarta batal
saya terima.
Surakarta, 19 Juni 2016
Yang membuat pernyataan,
Mirana Arica Puspitasari
iv
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum warahmatullahi wabarokatuhu
Syukur Alhamdulillah, segala puja dan puji syukur ke hadirat Allah SWT
yang telah melimpahkan rahmat, hidayah dan karunia-Nya sehingga penulis dapat
menyelesaikan tugas akhir penyusunan Tesis ini dengan baik.
Tesis yang berjudul PERENCANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI KECAMATAN KARTOSURO KABUPATEN SUKOHARJO DILIHAT DARI
ANALISIS FINANSIAL DAN ANALISIS EKONOMI ini ditulis guna memenuhi
sebagian persyaratan yang harus dipenuhi dalam mencapai gelar derajat sarjana S2 Magister Teknik di bidang Infrastruktur pada Program Pascasarjana Magister
Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih
yang tak terhingga kepada semua pihak yang telah membantu baik secara
langsung maupun tidak langsung, secara moril maupun materiil selama penulis
belajar dan mendukung sampai terselesainya Tesis ini.
Penulis menyadari dalam penyelesaian Tesis ini tidak lepas dari
petunjukNYA dan bantuan pihak lain, maka dalam kesempatan ini ijinkanlah
penulis menyampaikan terima kasih sebesar-besarnya dan penghargaan yang
setinggi-tingginya atas pengarahan, bimbingan serta bantuan yang telah diberikan.
Secara khusus, ucapan terimakasih penulis sampaikan kepada :
1. Prof. Dr. H. Khudzaifah Dimyati, SH., M. Hum, selaku Direktur Program
Pascasarjana Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2. Ibu Nurul Hidayati, ST., MT., cd.PhD, selaku Ketua Program Studi
Pascasarjana Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3. Bapak Ir. H. Sri Sunarjono, MT., PhD., selaku Dosen Pembimbing I atas
arahan yang diberikan selama penulisan Tesis.
4. Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT., selaku Dosen Pembimbing II atas saran
yang diberikan selama penulisan Tesis.
v
5. Bapak Moch. Solikin, ST., MT., PhD., selaku Dosen Penguji yang telah
memberi banyak masukan demi memperbaiki Tesis.
6. Almarhum. Bapak Ir. H. Henry Hartono, MT., selaku Dosen Pembimbing atas
support dan bimbingannya dalam melanjutkan pendidikan S2.
7. Segenap Civitas Akademika Universitas Muhammadiyah Surakarta khususnya
pengelola, staff, karyawan Program Pascasarjana Universitas Muhammadiyah
Surakarta, dan semua pihak yang telah memberikan bantuannya selama ini.
8. Keluarga besar tercintaku yang dengan sabar memberikan waktu dan dorongan
sehingga proses penyusunan Tesis ini dapat terselesaikan.
9. Sahabat-sahabat terbaikku dan teman-teman seangkatan di bangku kuliah
Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Sebagai manusia yang tidak lepas dari kesalahan dan kekurangan karena
keterbatasan yang ada, penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tesis ini
masih jauh dari sempurna walaupun penulis telah berusaha untuk mencurahkan
segala kemampuan yang ada. Untuk itu jika dalam penyusunan kata ataupun
isinya banyak kesalahan di luar ketersengajaan penulis, maka penulis mohon maaf
yang sebesar-besarnya kebaca pembaca yang budiman, oleh karena itu saran dan
kritik konstruktif dari semua pihak sangatlah diharapkan.
Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih kepada pembaca yang
budiman, dan berharap besar agar tulisan dalam Tesis ini dapat bermanfaat bagi
penulis pribadi pada khususnya dan berguna bagi kita (pembaca yang budiman)
pada umumnya agar dapat digunakan untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan
dapat mengilhami peneliti lain agar dapat melakukan penelitian yang lebih baik.
Amin.
Wassalamu’alaikum warahmatullahi wabarokatuhu
Surakarta, 19 Juni 2016
Mirana Arica Puspitasari
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ............................................................................................... i
LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... ii
HALAMAN PERSEMBAHAN ............................................................................ iii
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS .............................................. iv
KATA PENGANTAR ........................................................................................... v
DAFTAR ISI ........................................................................................................ vii
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xiii
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xiv
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xvi
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL ................................................................. xviii
ABSTRAKSI ....................................................................................................... xix
ABSTRACT ......................................................................................................... xx
vii
BAB I. PENDAHULUAN .......................................................................................1
A. Latar Belakang ......................................................................................1
B. Rumusan Masalah ................................................................................ 4
C. Batasan Masalah ................................................................................... 4
D. Tujuan Penelitian................................................................................... 5
E. Manfaat Penelitian ............................................................................... 6
F. Keaslian Penelitian ............................................................................... 7
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................ 8
A. Manajemen Konstruksi ........................................................................ 8
B. Studi Kelayakan ................................................................................. 10
C. Desain Bangunan ............................................................................... 12
D. Estimasi Biaya .................................................................................... 17
E. Pelaksanaan Pekerjaan ....................................................................... 21
BAB III LANDASAN TEORI .............................................................................. 22
A. Analisis Finansial dan Analisis Ekonomi atau Sosial ....................... 22
1. Harga ............................................................................................ 22
2. Pajak ............................................................................................. 23
viii
3. Subsidi .......................................................................................... 23
4. Biaya investasi dan pelunasan pinjaman ...................................... 24
5. Bunga ........................................................................................... 24
B. Analisis Investasi ............................................................................... 25
C. Analisis Kelayakan ............................................................................ 26
1. Bunga ........................................................................................... 26
2. Perubahan nilai uang terhadap waktu .......................................... 27
3. Metode evaluasi kelayakan investasi ........................................... 28
a. Net Present Value (NPV) ....................................................... 28
b. Profitability Index (PI) ........................................................... 29
c. Payback Period (PP) .............................................................. 29
d. Internal Rate of Return (IRR) ................................................ 30
D. Cash Flow (Aliran Kas) .................................................................... 32
BAB IV METODE PENELITIAN ...................................................................... 34
A. Metode Dasar ..................................................................................... 34
B. Lokasi Dan Obyek Penelitian ............................................................ 34
C. Data Konstruksi .................................................................................. 35
D. Variabel Penelitian ............................................................................ 35
E. Peralatan Yang Digunakan ................................................................ 36
ix
F. Survei Pendahuluan ........................................................................... 36
G. Metode Pengumpulan Data ............................................................... 37
H. Analisis Data ..................................................................................... 38
I. Alur Penelitian .................................................................................. 38
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................... 41
A. Umum ................................................................................................ 41
B. Pertimbangan Pemilihan Lokasi......................................................... 42
1. Analisis faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan ...................... 43
a. Aksebilitas ............................................................................... 43
b. Kelengkapan prasarana ........................................................... 43
c. Kondisi lingkungan ................................................................. 43
d. Kondisi sosial ekonomi ........................................................... 44
e. Kondisi fisik wilayah .............................................................. 44
f. Kualitas perumahan................................................................. 44
g. Kependudukan......................................................................... 44
h. Kelengkapan fasilitas perumahan ........................................... 44
i. Aspek legalitas perumahan ..................................................... 44
j. Aspek teknis pelaksanaan ....................................................... 45
k. Aspek kesehatan ...................................................................... 45
C. Analisa Pasar ..................................................................................... 46
D. Denah Lokasi/ Detail Site Plan ......................................................... 48
E. Detail Plan ......................................................................................... 50
x
F.
Estimasi Biaya Konstruksi ................................................................ 55
G.
Penyusunan Time Schedule ............................................................... 57
H.
Manajemen Proyek Pembangunan Perumahan ................................. 60
I.
Rencana Anggaran Biaya .................................................................. 61
1. Investasi Dan Pemodalan ............................................................. 61
2. Pendapatan ................................................................................... 64
a. Pemasukan aliran kas rata-rata selama tahun yang diharapkan
................................................................................................. 68
b. Aliran kas masuk yang diharapkan ........................................ 69
c. Perhitungan bunga pinjaman bank ......................................... 69
d. Aliran keuangan (cash flow) .................................................. 71
J. Analisis Fungsi Manajemen Keuangan ............................................... 75
1. Nilai waktu dari uang ................................................................... 75
a. Nilai yang akan datang ........................................................... 75
b. Nilai yang akan datang dari anuitas ....................................... 76
c. Nilai sekarang ......................................................................... 76
d. Nilai sekarang (anuitas) .......................................................... 77
e. Capital recovery ..................................................................... 77
2. Penilaian kelayakan ...................................................................... 77
a. Periode pengembalian ............................................................ 77
1) Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap .......................... 78
2) Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ................. 78
xi
b. Pengembalian atas investasi (Return on Investment) ............. 80
c. Net Present Value (NPV) ....................................................... 81
d. Arus pengembalian internal (Internal Rate of Return ) .......... 82
e. Benefit Cost Ration (BCR) ..................................................... 84
f. Titik impas (Break Event Point) ............................................ 85
g. Profitability Index (PI) ........................................................... 85
3. Nilai yang diharapkan ................................................................... 86
BAB X.
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................... 87
A.
Kesimpulan ........................................................................................ 87
B.
Saran ................................................................................................... 89
C.
Saran ................................................................................................... 91
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
xii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar II.1. Bagan Alir Sistematika Kajian Aspek Rekayasan Bangunan Rumah
Tinggal Pada Perumahan, Teknik Sipil ......................................... 16
Gambar IV.1. Bagan Alir Penelitian .................................................................... 40
Gambar V.1. Denah Lokasi Proyek .................................................................... 42
Gambar V.2. Tipe Rumah 36/66 m2 ................................................................... 51
Gambar V.3. Tipe Rumah 41/78 m2 ................................................................... 52
Gambar V.4. Tipe Rumah 45/81 m2 ................................................................... 53
Gambar V.5. Tipe Rumah 60/108 m2 ................................................................. 54
Gambar V.6. Alur Perhitungan Manajemen Konstruksi Estimasi Biaya ........... 56
Gambar V.7. Bagan Perencanaan Konstruksi .................................................... 59
Gambar V.8. Grafik Aliran Keuangan (Cash Flow) .......................................... 75
xiii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1.
Rencana jumlah rumah yang akan dibangun .................................. 48
Tabel V.2.
Luas bangunan ................................................................................ 49
Tabel V.3.
Detail spesifikasi rumah tinggal ...................................................... 50
Tabel V.4.
Biaya persiapan ............................................................................... 62
Tabel V.5.
Biaya pelaksanaan ........................................................................... 63
Tabel V.6.
Biaya fasilitas umum ....................................................................... 63
Tabel V.7.
Biaya konstruksi .............................................................................. 63
Tabel V.8.
Biaya oprasional .............................................................................. 64
Tabel V.9.
Penggunaan lahan............................................................................. 66
Tabel V.10. Harga jual tanah ............................................................................... 66
Tabel V.11. Harga jual bangunan ........................................................................ 67
Tabel V.12. Total harga jual seluruh unit ............................................................ 67
Tabel V.13. Pembayaran uang muka dan angsuran ............................................. 68
xiv
Tabel V.14. Aliran kas masuk .............................................................................. 69
Tabel V.15. Tabel bunga pinjaman bank ............................................................. 70
Tabel V.16. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-4 & 8...................... 71
Tabel V.17. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-12 & 16.................. 72
Tabel V.18. Rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-20 & 24.................. 73
Tabel V.19. Rekapitulasi rencana aliran keuangan ( cash flow) bulan ke-4 s/d 24
.......................................................................................................... 74
Tabel V.20. Nilai sekarang................................................................................... 76
Tabel V.21. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap ................................. 78
Tabel V.22. Pengembalian atas investasi (Return on Investment) ....................... 80
Tabel V.23. PV (Cash Out) .................................................................................. 81
Tabel V.24. PV (Cash In) .................................................................................... 81
Tabel V.25. Arus kas dengan diskonto, i = 14% .................................................. 83
Tabel V.26. Arus kas dengan diskonto, i = 20% .................................................. 83
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran.1.
Petunjuk Pengisian Quisioner Developer ....................................L-1
Lampiran.2.
Petunjuk Pengisian Quisioner Responden ...................................L-2
Lampiran.3.
Data Quisioner Responden ..........................................................L-3
Lampiran.4.
Form Variabel yang merupakan unsur dalam faktor pemilihan
lokasi perumahan ........................................................................L-4
Lampiran.5.
Site Plan .......................................................................................L-5
Lampiran.6.
Detai Desain Tipe Rumah Tempat Tinggal (36, 41, 45, 60) .......L-6
Lampiran.7.
Daftar Harga Upah dan Bahan untuk Pekerjaan Perumahan Griya
Asri Tahun 2011 Kabupaten Sukoharjo ......................................L-7
Lampiran.8.
Daftar Analisa Pekerjaan Perumahan Groya Asri Tahun 2011
Kabupaten Sukoharjo ..................................................................L-8
Lampiran.9.
Daftar Harga Tipe Rumah, RAB Tipe Bangunan Rumah Tempat
Tinggal 36, 41, 45, 60, Volume Pekerjaan Jalan, Rencana
Anggaran Biaya Pekerjaan Jalan, dan Rencana Anggaran Biaya
Peningkatan Jalan dan Bangunan Irigasi......................................L-9
xvi
Lampiran.10.
Kurva S tipe rumah 36, 41, 45, 60 ...........................................L-10
Lampiran.11.
Rekapitulasi Rencana Cash Flow ............................................L-11
Lampiran.12.
Bunga Pinjaman Bank .............................................................L-12
Lampiran.13.
Present Worth Factor (PWF) 8%, 14% dan 20% ....................L-13
xvii
DAFTAR NOTASI DAN SIMBOL
A0
=
Pengeluaran investasi tahun ke – 0
A1
=
Pengeluaran investasi tahun ke - 1
A2
=
Pengeluaran investasi tahun ke - 2
An
=
Pengeluaran investasi tahun ke - n
At
=
Pengeluaran investasi tahun ke – t
n
=
Jumlah tahun (umur ekonomi proyek)
NPV
=
Nilai sekarang netto
r
=
Tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh para
pemilik modal sendiri (discount rate)
PI
=
Profability Index
PP
=
Payback Period
proceeds
=
Aliran kas bersih
PV inflow/ cash in
=
Nilai sekarang kas masuk
PV outflow/ cash out
=
Nilai sekarang kas keluar
xviii
ABSTRAKSI
Kebutuhan akan rumah penduduk di Kabupaten Sukoharjo khususnya di
Kecamatan Kartosuro terbilang lumayan tinggi, untuk itu pengambilan keputusan
tentang layak tidaknya suatu investasi, perlu diadakan survei tentang kelayakan
investasi yang meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek sosial ekonomi, aspek
hukum, dan aspek lingkungan.
Karena alasan itulah para developer
mengoptimalkan desain bangunan rumah tinggal yang digemari masyarakat
dengan manajemen pembangunan dari segi desain bentuk juga perhitungan
manajemen konstruksi agar dapat diketahui dan direncanakan biaya yang
dibutuhkan keseluruhan dalam membangun perumahan. Studi kasus ini dilihat
dari analisis finansial dan analisis ekonomi bertujuan untuk mengetahui :
pertimbangan pemilihan lokasi oleh developer beserta site plan perumahannya,
menyusun langkah – langkah estimasi biaya juga time schedule pembangunannya,
dan mengetahui analisis aspek ekonomi ditinjau dari Net Present Value (NPV),
Profitability Index (PI), Payback Period (PP ), dan Internal Rate of Return (IRR).
Berdasarkan hasil survey dalam investasi ini akan dibangun 55 unit
rumah tempat tinggal dengan total investasi untuk perumahan sebesar
Rp.21,651,305,727.45 lama investasi 24 bulan (2 tahun). Berdasarkan hitungan
manajemen konstruksi akan direncanakan untuk Time schedule selesai
pembangunan sekitar 2 – 3 bulan. Berdasarkan hitungan estimasi biaya di dapat
RAB untuk rumah dengan tipe 36 sebesar Rp.327.775.500,00; tipe 41
Rp.367.928.000,00; tipe 45 Rp.383.723.500,00; dan tipe 60 Rp.605.944.500,00.
Sehingga, penilaian kelayakan investasi pada kriteria Net Present Value (NPV),
Profitability Index (PI), Payback Period (PP ), dan Internal Rate of Return (IRR)
dapat diketahui bahwa proyek pembangunan proyek perumahan Griya Asri ini
layak untuk dilanjutkan.
Kata kunci : Internal Rate of Return ( IRR), Net Present Value (NPV), Payback
Period (PP), Profitability Index (PI)
xix
ABSTRACT
Demand for houses in Sukoharjo regency, especially in Sub Kartosuro
middling height, for the decision about the appropriateness of an investment, there
should be a survey on the feasibility of investments that include aspects of the
market, technical, social and economic aspects, legal aspects, and environmental
aspects. For that reason the developers optimize the design of residential buildings
were favored people with the management of development in terms of design
calculations construction management forms are also to be known and planned
overall costs involved in building housing. This case study visits of financial
analysis and economic analysis aims to determine: consideration of site selection
by developers along with the site plan housing, setting the pace - step estimation
of costs also time schedule development, and know the analysis of economic
aspects in terms of Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback
Period (PP), and Internal Rate of Return (IRR).
Based on the survey results in this investment will be built 55 units of
residential houses with a total investment of Rp 21,651,305,727.45 old residential
investment 24 months (2 years). Based on the count of the construction
management will be planned for Time schedule completed construction of
approximately 2 - 3 months. Based on the cost estimates can count RAB for
homes with type 36 Rp 327,775,500.00; Type 41 Rp 367,928,000.00; type 45
Rp 383,723,500.00; and type 60 Rp 605,944,500.00. Thus, investment appraisal
criteria Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), Payback Period (PP),
and Internal Rate of Return (IRR) can be seen that the construction of housing
projects Griya Asri is feasible to proceed..
Keywords : Internal Rate of Return ( IRR), Net Present Value (NPV), Payback
Period (PP), Profitability Index (PI)
xx