PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA GEDONGAN KECAMATAN Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa Gedongan Kecamatan Colomadu Kabupaten Karanganyar.
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN
PERUMAHAN DI DESA GEDONGAN KECAMATAN
COLOMADU KABUPATEN KARANGANYAR
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
RAFIKAL PRATAMA
NIM : D100120012
kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
MOTTO
“Sesungguhnya dibalik kesulitan selalu ada kemudahan”
(Q.S. Al-Insyiraah/94:5-6)
“Tuhan tidak akan memberi cobaan diluar batas kemampuan kita.”
(Q.S. Al Baqarah/2:286)
“Jika kamu tidak akan mengejar apa yang kamu inginkan, maka kamu tidak akan
mendapatkannya. Jika kamu tidak bertanya maka jawabannya tidak. Jika kamu
tidak melangkah maju, kamu akan tetap berada ditempat yang sama.”
(Nora Roberts)
“Agama tanpa ilmu adalah buta. Ilmu tanpa agama adalah lumpuh .”
(Albert Einstein)
“Orang-orang yang berhenti belajar akan menjadi pemilik masa lalu. Orangorang yang masih terus belajar, akan menjadi pemilik masa depan.”
(Mario Teguh)
“Dont stop when you tired, stop when you done”
“Ihtiar, Sabar, Tawakal”
iii
PERSEMBAHAN
Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada
hambanya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan
studi Tugas Akhir ini.
Tugas akhir ini Kupersembahkan Untuk :
Kedua orang tua yakni Ayah SAFNI dan Ibu YULIA SURYANI.
Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang
tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini.
Adikku tersayang yang selalu
memberi semangat, doa serta
dukungan.
Sahabat kecilku Bonno Bachtiar dan Rizqi Setyo Saputra yang selalu
memberi semangat dan motivasi dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.
Maharani Nimasayu Hendraswari yang selalu memberikan semangat,
dorongan serta dukungan agar cepat selesainya tugas akhir ini.
Sahabat-sahabatku (Wisnu, Dadit, Hakiki, Azzar, Arga, Imam, Rossi,
Aziz, Ifandi) yang selalu menemani, dan memberi semangat setiap
perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan dan kebahagian
selama di UMS.
Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam
berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita
selama di UMS.
iv
PRAKATA
Assaalammualaikum Wr. Wb
Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas
limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan
dapat
menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir berupa eksperimen
laboratorium yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di
Desa Gedongan, Karanganyar (JAWA TENGAH)”.
Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan
menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga
penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada :
1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik
Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus
sebagai Anggota Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan
dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. selaku Pembimbing Utama yang
telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Budi Priyanto, ST., MT. anggota tim Penguji.
6)
Bapak Muhammad Ujianto, ST., MT. selaku pembimbing akademik.
v
7)
Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan
dan ilmu yang telah diberikan.
8)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penelitian
9)
Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun
sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan
datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin.
Wassalamu’alaikum Wr Wb.
Surakarta,
Agustus 2016
Penyusun
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL........................................................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... ii
HALAMAN MOTTO ...................................................................................... iii
HALAMAN PERSEMBAHAN....................................................................... iv
PRAKATA ....................................................................................................... v
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ............................................................................................ x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv
ABSTRAKSI.................................................................................................... xv
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ 1
A. Latar Belakang................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah............................................................................ 2
C. Tujuan Penelitian ............................................................................. 2
D. Manfaat Penelitian ........................................................................... 2
E. Batasan Masalah .............................................................................. 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 4
A. Studi Kelayakan ............................................................................... 4
B. Rumah.............................................................................................. 4
C. Investasi ........................................................................................... 5
D. Appraisal Project ............................................................................. 5
E. Biaya ................................................................................................ 5
BAB III LANDASAN TEORI ......................................................................... 7
A. Investasi ........................................................................................... 7
B. Proyek Konstruksi ........................................................................... 7
C. Pasar................................................................................................. 8
D. Analisa Kebutuhan Pasar ................................................................. 9
vii
E. Kajian Ekonomi ............................................................................... 11
BAB IV METODE PENELITIAN .................................................................. 17
A. Objek dan Lokasi Penelitian ............................................................ 17
B. Metode Penelitian ............................................................................ 18
C. Pengumpulan Data ........................................................................... 18
D. Tahapan Penelitian .......................................................................... 18
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN ..................................................... 22
A. Pengolahan Data .............................................................................. 22
B. Perencanaan Jumlah Rumah ............................................................ 26
C. Rencana Anggaran Biaya ................................................................ 32
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ..................................................... 35
E. Analisa Ekonomi ............................................................................. 47
F. Penilaian Kelayakan Investasi ......................................................... 49
BAB VI PENUTUP ......................................................................................... 56
A. Kesimpulan ...................................................................................... 56
B. Saran ................................................................................................ 57
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian ........................................................................... 17
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian ........................................................................ 21
Gambar V.1 Master Plan .................................................................................... 27
Gambar V.2 Rumah Tipe 38/62 .......................................................................... 28
Gambar V.3 Rumah Tipe 45/69 .......................................................................... 29
Gambar V.4 Rumah Tipe 52/75 ......................................................................... 30
Gambar V.5 Rumah Tipe 60/93 .......................................................................... 31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner .............................................................. 22
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas .............................................................................. 23
Tabel V.3 Hasil Uji Realbilitas ........................................................................... 24
Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi ............................................................................... 25
Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ................................................... 26
Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 38 ............................. 32
Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45 ............................. 33
Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 52 ............................. 34
Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60 ............................. 35
Tabel V.10 Rekapitulasi Biaya Total Proyek ...................................................... 36
Tabel V.11 Fixed Cost ........................................................................................ 37
Tabel V.12 Variable Cost ................................................................................... 38
Tabel V.13 Penggunaan Lahan Perumahan ........................................................ 39
Tabel V.14 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun ........... 39
Tabel V.15 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit ............................................... 39
Tabel V.16 Total Harga Jual Seluruh Unit.......................................................... 40
Tabel V.17 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan ............................................... 41
Tabel V.18 Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out) ....................... 41
Tabel V.19 Bunga Per Bulan .............................................................................. 43
Tabel V.20 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-3 & ke-6....................... 44
Tabel V.21 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-9 & ke-12..................... 44
Tabel V.22 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-15 & ke-18................... 45
Tabel V.23 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-21 & ke-24................... 45
Tabel V.24 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke-3
sampai ke-24 ....................................................................................................... 46
Tabel V.25 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk ................................... 48
Tabel V.26 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap ........................... 50
x
Tabel V.27 Pengembalian Atas Investasi (Return on Investment)...................... 51
Tabel V.28 Cash Out........................................................................................... 52
Tabel V.29 Cash In ............................................................................................. 52
Tabel V.30 Diskonto, I = 20% per tahun (0,0167% per bulan) .......................... 53
xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return on Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig)
=
Taraf signifikansi
r tabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen produk
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B
=
Nilai sekarang benefit
(PV)C
=
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang terjual pada titik impas
xii
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 38, Gambar Rumah
Tipe 45, Gambar Rumah Tipe 52, Gambar Rumah Tipe 60
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe
38, Volume dan RAB Rumah Tipe 45, Volume dan RAB Rumah
Tipe 52, Volume dan RAB Rumah Tipe 60
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Karanganyar
Lampiran 4
Output SPSS
Lampiran 5
Kuesioner
Lampiran 6
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 7
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 8
Surat Tanah (AKTA)
xiv
ABSTRAKSI
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI DESA GEDONGAN KECAMATAN COLOMADU
KABUPATEN KARANGANYAR
Perkembangan perumahan di Solo sangat pesat, khususnya di daerah Desa
Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar. Lokasi ini sangat
cepat dalam perkembangan proyek perumahan karena lokasinya yang dekat
dengan pusat kota Solo. Dalam merencanakan proyek investasi perumahan,
umumnya memerlukan dana yang cukup besar, karena itu perlu dilakukan studi
kelayakan agar jangan sampai investasi yang dilakukan tidak menguntungkan. Di
mana penyebaran kuesioner yang digunakan untuk mengetahui berapa kebutuhan
akan rumah di desa Gedongan dan dilakukan studi kelayakan yang ditinjau dari
aspek ekonomi yang terdiri dari perhitungan PP, ROI, NPV, IRR, BCR dan IP,
serta BEP untuk mengetahui kapan titik impas investasi didapatkan. Setelah
dilakukan analisis, diperoleh kesimpulan bahwa, direncanakan 16 unit rumah di
desa Gedongan dengan luas lahan 2160 m2, dengan analisa ekonomi yang meliputi
PP dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 22 bulan 3 hari,
sedangkan dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 20
bulan 3 hari, ROI bernilai 4,53% per bulan = 54,32% per tahun, nilai ROI sesudah
pajak bernilai 4,07% per bulan = 48,89% per tahun, NPV bernilai positif dengan
nilai = Rp 547.672.714,24; IRR bernilai 19,82% > tingkat suku bunga 10%, BCR
bernilai 1,069 > 1, dan IP bernilai 1,069 > 1, serta BEP tercapai pada saat terjual
sebesar 13 penjualan unit rumah. Dengan demikian perencanaan pembangunan
perumahan di Desa Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar
dikatakan layak untuk dilaksanakan.
Kata Kunci: investasi, studi kelayakan, perumahan.
xv
ABSTRACT
INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT IN
GEDONGAN VILLAGE COLOMADU KARANGANYAR
Housing in Solo grows very rapidly, particularly in Gedongan village, Colomadu,
Karanganyar. This location is very fast in terms of housing projects development
because of its location that close to the center of Solo city. In housing investment
planning projects, generally require substantial funds, because it is necessary to do
a feasibility study to avoid unprofitable investment. Where the distribution of the
questionnaires are used to determine how the demand of houses in Gedongan
village and conducted feasibility studies in terms of economic aspects comprising
the calculation of PP, ROI, NPV, IRR, BCR and IP, as well as BEP to understand
when the break-even investment obtained. After the analysis is done, we
concluded that, planned 16 houses in the village Gedongan with total area of 2160
m2, in the economic analysis that includes PP with annual cash flow with a fixed
number of values obtained 22 months and 3 days, while the annual cash flow by
the number that not fixed obtained the value of 20 months and 3 days, the ROI is
worth 4.53% per month = 54.32% per year, ROI after tax per month is worth
4.07% per month = 48.89% per year, the NPV scored positive to value of RP
547.672.714,24; IRR is worth 19.82%> interest rate of 10%, BCR worth 1,069 >
1, and IP worth 1.069 > 1, for BEP is reached when sold at 13 unit of houses.
Thus the housing developments planning in Gedongan village, Colomadu,
Karanganyar is worth to be implemented.
Keywords: investment, feasibility study, housing.
xvi
PERUMAHAN DI DESA GEDONGAN KECAMATAN
COLOMADU KABUPATEN KARANGANYAR
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
RAFIKAL PRATAMA
NIM : D100120012
kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2016
MOTTO
“Sesungguhnya dibalik kesulitan selalu ada kemudahan”
(Q.S. Al-Insyiraah/94:5-6)
“Tuhan tidak akan memberi cobaan diluar batas kemampuan kita.”
(Q.S. Al Baqarah/2:286)
“Jika kamu tidak akan mengejar apa yang kamu inginkan, maka kamu tidak akan
mendapatkannya. Jika kamu tidak bertanya maka jawabannya tidak. Jika kamu
tidak melangkah maju, kamu akan tetap berada ditempat yang sama.”
(Nora Roberts)
“Agama tanpa ilmu adalah buta. Ilmu tanpa agama adalah lumpuh .”
(Albert Einstein)
“Orang-orang yang berhenti belajar akan menjadi pemilik masa lalu. Orangorang yang masih terus belajar, akan menjadi pemilik masa depan.”
(Mario Teguh)
“Dont stop when you tired, stop when you done”
“Ihtiar, Sabar, Tawakal”
iii
PERSEMBAHAN
Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada
hambanya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan
studi Tugas Akhir ini.
Tugas akhir ini Kupersembahkan Untuk :
Kedua orang tua yakni Ayah SAFNI dan Ibu YULIA SURYANI.
Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang
tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini.
Adikku tersayang yang selalu
memberi semangat, doa serta
dukungan.
Sahabat kecilku Bonno Bachtiar dan Rizqi Setyo Saputra yang selalu
memberi semangat dan motivasi dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.
Maharani Nimasayu Hendraswari yang selalu memberikan semangat,
dorongan serta dukungan agar cepat selesainya tugas akhir ini.
Sahabat-sahabatku (Wisnu, Dadit, Hakiki, Azzar, Arga, Imam, Rossi,
Aziz, Ifandi) yang selalu menemani, dan memberi semangat setiap
perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan dan kebahagian
selama di UMS.
Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam
berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita
selama di UMS.
iv
PRAKATA
Assaalammualaikum Wr. Wb
Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas
limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan
dapat
menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir berupa eksperimen
laboratorium yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di
Desa Gedongan, Karanganyar (JAWA TENGAH)”.
Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan
menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga
penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada :
1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik
Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus
sebagai Anggota Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan
dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. selaku Pembimbing Utama yang
telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Budi Priyanto, ST., MT. anggota tim Penguji.
6)
Bapak Muhammad Ujianto, ST., MT. selaku pembimbing akademik.
v
7)
Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan
dan ilmu yang telah diberikan.
8)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penelitian
9)
Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun
sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan
datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin.
Wassalamu’alaikum Wr Wb.
Surakarta,
Agustus 2016
Penyusun
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL........................................................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... ii
HALAMAN MOTTO ...................................................................................... iii
HALAMAN PERSEMBAHAN....................................................................... iv
PRAKATA ....................................................................................................... v
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ............................................................................................ x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv
ABSTRAKSI.................................................................................................... xv
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ 1
A. Latar Belakang................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah............................................................................ 2
C. Tujuan Penelitian ............................................................................. 2
D. Manfaat Penelitian ........................................................................... 2
E. Batasan Masalah .............................................................................. 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 4
A. Studi Kelayakan ............................................................................... 4
B. Rumah.............................................................................................. 4
C. Investasi ........................................................................................... 5
D. Appraisal Project ............................................................................. 5
E. Biaya ................................................................................................ 5
BAB III LANDASAN TEORI ......................................................................... 7
A. Investasi ........................................................................................... 7
B. Proyek Konstruksi ........................................................................... 7
C. Pasar................................................................................................. 8
D. Analisa Kebutuhan Pasar ................................................................. 9
vii
E. Kajian Ekonomi ............................................................................... 11
BAB IV METODE PENELITIAN .................................................................. 17
A. Objek dan Lokasi Penelitian ............................................................ 17
B. Metode Penelitian ............................................................................ 18
C. Pengumpulan Data ........................................................................... 18
D. Tahapan Penelitian .......................................................................... 18
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN ..................................................... 22
A. Pengolahan Data .............................................................................. 22
B. Perencanaan Jumlah Rumah ............................................................ 26
C. Rencana Anggaran Biaya ................................................................ 32
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ..................................................... 35
E. Analisa Ekonomi ............................................................................. 47
F. Penilaian Kelayakan Investasi ......................................................... 49
BAB VI PENUTUP ......................................................................................... 56
A. Kesimpulan ...................................................................................... 56
B. Saran ................................................................................................ 57
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian ........................................................................... 17
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian ........................................................................ 21
Gambar V.1 Master Plan .................................................................................... 27
Gambar V.2 Rumah Tipe 38/62 .......................................................................... 28
Gambar V.3 Rumah Tipe 45/69 .......................................................................... 29
Gambar V.4 Rumah Tipe 52/75 ......................................................................... 30
Gambar V.5 Rumah Tipe 60/93 .......................................................................... 31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner .............................................................. 22
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas .............................................................................. 23
Tabel V.3 Hasil Uji Realbilitas ........................................................................... 24
Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi ............................................................................... 25
Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ................................................... 26
Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 38 ............................. 32
Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45 ............................. 33
Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 52 ............................. 34
Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60 ............................. 35
Tabel V.10 Rekapitulasi Biaya Total Proyek ...................................................... 36
Tabel V.11 Fixed Cost ........................................................................................ 37
Tabel V.12 Variable Cost ................................................................................... 38
Tabel V.13 Penggunaan Lahan Perumahan ........................................................ 39
Tabel V.14 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun ........... 39
Tabel V.15 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit ............................................... 39
Tabel V.16 Total Harga Jual Seluruh Unit.......................................................... 40
Tabel V.17 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan ............................................... 41
Tabel V.18 Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out) ....................... 41
Tabel V.19 Bunga Per Bulan .............................................................................. 43
Tabel V.20 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-3 & ke-6....................... 44
Tabel V.21 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-9 & ke-12..................... 44
Tabel V.22 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-15 & ke-18................... 45
Tabel V.23 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-21 & ke-24................... 45
Tabel V.24 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke-3
sampai ke-24 ....................................................................................................... 46
Tabel V.25 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk ................................... 48
Tabel V.26 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap ........................... 50
x
Tabel V.27 Pengembalian Atas Investasi (Return on Investment)...................... 51
Tabel V.28 Cash Out........................................................................................... 52
Tabel V.29 Cash In ............................................................................................. 52
Tabel V.30 Diskonto, I = 20% per tahun (0,0167% per bulan) .......................... 53
xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return on Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig)
=
Taraf signifikansi
r tabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen produk
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B
=
Nilai sekarang benefit
(PV)C
=
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang terjual pada titik impas
xii
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 38, Gambar Rumah
Tipe 45, Gambar Rumah Tipe 52, Gambar Rumah Tipe 60
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe
38, Volume dan RAB Rumah Tipe 45, Volume dan RAB Rumah
Tipe 52, Volume dan RAB Rumah Tipe 60
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Karanganyar
Lampiran 4
Output SPSS
Lampiran 5
Kuesioner
Lampiran 6
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 7
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 8
Surat Tanah (AKTA)
xiv
ABSTRAKSI
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
DI DESA GEDONGAN KECAMATAN COLOMADU
KABUPATEN KARANGANYAR
Perkembangan perumahan di Solo sangat pesat, khususnya di daerah Desa
Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar. Lokasi ini sangat
cepat dalam perkembangan proyek perumahan karena lokasinya yang dekat
dengan pusat kota Solo. Dalam merencanakan proyek investasi perumahan,
umumnya memerlukan dana yang cukup besar, karena itu perlu dilakukan studi
kelayakan agar jangan sampai investasi yang dilakukan tidak menguntungkan. Di
mana penyebaran kuesioner yang digunakan untuk mengetahui berapa kebutuhan
akan rumah di desa Gedongan dan dilakukan studi kelayakan yang ditinjau dari
aspek ekonomi yang terdiri dari perhitungan PP, ROI, NPV, IRR, BCR dan IP,
serta BEP untuk mengetahui kapan titik impas investasi didapatkan. Setelah
dilakukan analisis, diperoleh kesimpulan bahwa, direncanakan 16 unit rumah di
desa Gedongan dengan luas lahan 2160 m2, dengan analisa ekonomi yang meliputi
PP dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 22 bulan 3 hari,
sedangkan dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 20
bulan 3 hari, ROI bernilai 4,53% per bulan = 54,32% per tahun, nilai ROI sesudah
pajak bernilai 4,07% per bulan = 48,89% per tahun, NPV bernilai positif dengan
nilai = Rp 547.672.714,24; IRR bernilai 19,82% > tingkat suku bunga 10%, BCR
bernilai 1,069 > 1, dan IP bernilai 1,069 > 1, serta BEP tercapai pada saat terjual
sebesar 13 penjualan unit rumah. Dengan demikian perencanaan pembangunan
perumahan di Desa Gedongan, Kecamatan Colomadu, Kabupaten Karanganyar
dikatakan layak untuk dilaksanakan.
Kata Kunci: investasi, studi kelayakan, perumahan.
xv
ABSTRACT
INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT IN
GEDONGAN VILLAGE COLOMADU KARANGANYAR
Housing in Solo grows very rapidly, particularly in Gedongan village, Colomadu,
Karanganyar. This location is very fast in terms of housing projects development
because of its location that close to the center of Solo city. In housing investment
planning projects, generally require substantial funds, because it is necessary to do
a feasibility study to avoid unprofitable investment. Where the distribution of the
questionnaires are used to determine how the demand of houses in Gedongan
village and conducted feasibility studies in terms of economic aspects comprising
the calculation of PP, ROI, NPV, IRR, BCR and IP, as well as BEP to understand
when the break-even investment obtained. After the analysis is done, we
concluded that, planned 16 houses in the village Gedongan with total area of 2160
m2, in the economic analysis that includes PP with annual cash flow with a fixed
number of values obtained 22 months and 3 days, while the annual cash flow by
the number that not fixed obtained the value of 20 months and 3 days, the ROI is
worth 4.53% per month = 54.32% per year, ROI after tax per month is worth
4.07% per month = 48.89% per year, the NPV scored positive to value of RP
547.672.714,24; IRR is worth 19.82%> interest rate of 10%, BCR worth 1,069 >
1, and IP worth 1.069 > 1, for BEP is reached when sold at 13 unit of houses.
Thus the housing developments planning in Gedongan village, Colomadu,
Karanganyar is worth to be implemented.
Keywords: investment, feasibility study, housing.
xvi