Manajemen Risiko Terhadap Biaya Dan Waktu Pada Pekerjaan Struktur Gedung Bertingkat Tinggi (Studi Kasus Pembangunan Apartemen Grand Jati Junction)
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
LATAR BELAKANG
Dunia konstruksi di Indonesia dewasa ini mengalami perkembangan yang
sangat pesat. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya proyek-proyek konstruksi di
Indonesia yang sudah diselesaikan, atau sedang dikerjakan dan direncanakan.
Perkembangan yang pesat ini menuntut tiap pelaku bisnis jasa konstruksi untuk
semakin mengedepankan kualitas dan efisiensi pada setiap proyek konstruksi
yang dikerjakan.
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu
kali dilaksanakan dan umumnya berjangka waktu pendek. Dalam rangkaian
kegiatan tersebut, terdapat suatu proses yang mengolah sumber daya proyek
menjadi suatu hasil kegiatan yang berupa bangunan. Proses yang terjadi dalam
rangkaian kegiatan tersebut tentunya melibatkan pihak-pihak yang terkait, baik
secara langsung maupun secara tidak langsung. Dalam kegiatan konstruksi
terdapat suatu rangkaian yang berurutan serta berkaitan dan
di dalamnya
dijumpai banyak masalah yang harus diselesaikan.
Setiap proyek konstruksi risiko pasti ada. Kebutuhan akan manajemen
risiko yang baik menjadi sangat penting karena setiap perlakuan yang diberikan
terhadap
suatu
aktivitas
yang
bertujuan
mengurangi
risiko
ataupun
mempertahankan risiko demi pencapaian suatu sasaran dapat berdampak pada
muculnya risiko lain. Risiko yang tidak terkendali akan menjadi masalah dan
1
Universitas Sumatera Utara
menimbulkan kerugian pada proyek akibat dari pembengkakan biaya (cost
overrun) dan keterlambatan pelakasanaan pekerjaan.
Manajemen risiko bertujuan untuk mengelola risiko sehingga proyek
tersebut dapat bertahan, atau barangkali mengoptimalkan risiko. Dengan demikian
melalui
manajemen
risiko
akan
diketahui
metode
yang
tepat
untuk
menghindari/mengurangi besarnya kerugian yang diderita akibat risiko. Secara
langsung manajemen risiko yang baik dapat menghindari semaksimal mungkin
dari biaya-biaya yang terpaksa harus dikeluarkan akibat terjadinya suatu peristiwa
yang merugikan dan menunjang peningkatan keuntungan usaha.
Proyek pembangunan apartemen dapat dikatakan sebagai proyek yang
berisiko tinggi mengingat besarnya bobot pekerjaan dan tingginya struktur yang
akan dibangun. Proses konstruksi pada proyek ini biasanya memakan waktu
cukup lama dan kompleks sehingga menimbulkan ketidakpastian yang pada
akhirnya akan menimbulkan berbagai macam risiko. Hal tersebut juga terjadi pada
proyek Apartement Grand Jati Junction. Proyek yang letaknya berada di kota
Medan.
Proyek Pembangunan Apartemen Grand Jati Junction ini terdiri dari tiga
tower. Jumlah lantai pada Tower A (Apartemen) terdiri dari 39 lantai, Tower B
(Apartemen) 39 lantai, Tower C (Hotel) 29 lantai dan memiliki 1 lantai
Semibasement. Luas total bangunan pada proyek ini adalah 168.934 m2. Besarnya
bobot pekerjaan dan struktur yang tinggi menyebabkan banyak risiko yang terjadi
pada proyek ini.
Risiko yang tidak terkendali dengan baik berdampak terhadap total biaya
dan waktu pada proyek ini. Hal ini bisa dilihat pada awal pekerjaan semibasment
2
Universitas Sumatera Utara
yang seharusnya selesai pada bulan September 2015, namun karena banyaknya
risiko yang terjadi menyebabkan pekerjaan struktur bawah menjadi terlambat.
Proyek Pembangunan Apartemen Grand Jati Junction seharusnya selesai pada
bulan Sepetember 2016, namun kenyataannya proyek ini masih berjalan sekitar
70%.
Pekerjaan struktur terbagi atas dua macam berdasarkan letaknya terhadap
tanah yaitu struktur bawah (substructure) dan struktur atas (upperstructure).
Pekerjaan struktur bawah merupakan pekerjaan konstruksi yang vital terkait
dengan fungsinya sebagai pendukung seluruh beban bangunan dan meneruskan
beban bangunan tersebut kedalam tanah dibawahnya. Jika tidak terkelola dengan
baik pelaksanaannya pekerjaan struktur bawah ini sangat berisiko meleset dari
sasaran proyek, dari segi biaya, mutu, maupun waktu dikarenakan kerumitan
pelaksanaan konstruksinya.
Pekerjaan struktur atas merupakan pekerjaan yang sebagian besar adalah
pekerjaan berulang. Pada umumnya gedung bertingkat memiliki beberapa bentuk
struktur atas yaitu podium dan tower. Hal yang perlu diperhatikan adalah pola
pergerakan pekerjaan termasuk materialnya. Semakin tinggi struktur bangunan
yang akan dibangun maka semakin tinggi pula risiko yang mungkin terjadi karena
bobot pekerjaan yang semakin besar.
Sebagai pekerjaan struktur yang kompleks, desain maupun pelaksanaan
konstruksinya perlu dilakukan dengan memperhitungkan banyak hal agar sasaran
dari pekerjaan struktur dari aspek biaya dan waktu tercapai. Salah satu hal yang
dilakukan dalam menjamin tercapainya sasaran tersebut adalah dengan mengelola
risiko yang kemungkinan terjadi pada pekerjaan struktur.
3
Universitas Sumatera Utara
1.2
RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan permasalahan dari penulisan penelitian ini adalah
sebagai berikut :
1. Apa saja faktor-faktor risiko yang dominan terhadap biaya dan waktu pada
pekerjaan struktur dari proyek pembangunan Apartemen Grand Jati
Junction?
2. Seberapa besar level risiko yang terjadi terhadap biaya dan waktu pada
pekerjaan struktur dari proyek tersebut?
3. Apa saja respons yang diberikan terhadap risiko-risiko dominan pada
pekerjaan struktur dari proyek tersebut?
1.3
TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui faktor-faktor risiko yang dominan terhadap biaya dan
waktu pada pekerjaan struktur dari proyek pembangunan Apartemen
Grand Jati Junction.
2. Untuk mengetahui seberapa besar level risiko yang terjadi terhadap biaya
dan waktu pada pekerjaan struktur dari proyek tersebut.
3. Untuk mengetahui respons yang diberikan terhadap risiko-risiko dominan
pada pekerjaan struktur dari proyek tersebut.
1.4
BATASAN MASALAH
Berdasarkan permasalahan yang diuraikan diatas, maka untuk menghindari
penyimpangan pembahasan maka dibuat pembatasan masalah, sebagai berikut :
4
Universitas Sumatera Utara
1. Area knowledge yang ditinjau adalah dari segi manajemen risiko berupa
identifikasi, analisis dan respons risiko terkait dampak risiko terhadap
biaya dan waktu pelaksanaan proyek.
2. Risiko proyek yang diidentifikasi adalah risiko yang terjadi pada pekerjaan
struktur.
3. Identifikasi risiko pada pekerjaan struktur dilakukan pada masing-masing
tahapan pekerjaan, yaitu pekerjaan dewatering, pekerjaan galian,
pekerjaan dinding penahan tanah, pekerjaan pondasi (pekerjaan pile cap),
pekerjaan semibasement dan pekerjaan struktur atas.
4. Penelitian dilakukan pada objek penelitian Proyek Pembangunan
Apartemen Grand Jati Junction.
5. Penelitian ini dilakukan dari sudut pandang kontraktor.
1.5 MANFAAT PENELITIAN
Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah:
1. Bagi penulis, menambah wawasan tentang manajemen risiko pada
pekerjaan struktur pada proyek gedung bertingkat tinggi.
2. Bagi jasa kontraktor, memberikan masukan tentang risiko-risiko yang
mungkin terjadi pada setiap tahapan pekerjaan struktur gedung bertingkat
serta respons yang dapat dilakukan terhadap risiko tersebut.
3. Bagi institusi, sebagai salah satu bahan bacaan/referensi untuk
meningkatkan dan mengembangkan ilmu pengetahuan di bidang
manajemen risiko pada proyek konstruksi.
5
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
1.1
LATAR BELAKANG
Dunia konstruksi di Indonesia dewasa ini mengalami perkembangan yang
sangat pesat. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya proyek-proyek konstruksi di
Indonesia yang sudah diselesaikan, atau sedang dikerjakan dan direncanakan.
Perkembangan yang pesat ini menuntut tiap pelaku bisnis jasa konstruksi untuk
semakin mengedepankan kualitas dan efisiensi pada setiap proyek konstruksi
yang dikerjakan.
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu
kali dilaksanakan dan umumnya berjangka waktu pendek. Dalam rangkaian
kegiatan tersebut, terdapat suatu proses yang mengolah sumber daya proyek
menjadi suatu hasil kegiatan yang berupa bangunan. Proses yang terjadi dalam
rangkaian kegiatan tersebut tentunya melibatkan pihak-pihak yang terkait, baik
secara langsung maupun secara tidak langsung. Dalam kegiatan konstruksi
terdapat suatu rangkaian yang berurutan serta berkaitan dan
di dalamnya
dijumpai banyak masalah yang harus diselesaikan.
Setiap proyek konstruksi risiko pasti ada. Kebutuhan akan manajemen
risiko yang baik menjadi sangat penting karena setiap perlakuan yang diberikan
terhadap
suatu
aktivitas
yang
bertujuan
mengurangi
risiko
ataupun
mempertahankan risiko demi pencapaian suatu sasaran dapat berdampak pada
muculnya risiko lain. Risiko yang tidak terkendali akan menjadi masalah dan
1
Universitas Sumatera Utara
menimbulkan kerugian pada proyek akibat dari pembengkakan biaya (cost
overrun) dan keterlambatan pelakasanaan pekerjaan.
Manajemen risiko bertujuan untuk mengelola risiko sehingga proyek
tersebut dapat bertahan, atau barangkali mengoptimalkan risiko. Dengan demikian
melalui
manajemen
risiko
akan
diketahui
metode
yang
tepat
untuk
menghindari/mengurangi besarnya kerugian yang diderita akibat risiko. Secara
langsung manajemen risiko yang baik dapat menghindari semaksimal mungkin
dari biaya-biaya yang terpaksa harus dikeluarkan akibat terjadinya suatu peristiwa
yang merugikan dan menunjang peningkatan keuntungan usaha.
Proyek pembangunan apartemen dapat dikatakan sebagai proyek yang
berisiko tinggi mengingat besarnya bobot pekerjaan dan tingginya struktur yang
akan dibangun. Proses konstruksi pada proyek ini biasanya memakan waktu
cukup lama dan kompleks sehingga menimbulkan ketidakpastian yang pada
akhirnya akan menimbulkan berbagai macam risiko. Hal tersebut juga terjadi pada
proyek Apartement Grand Jati Junction. Proyek yang letaknya berada di kota
Medan.
Proyek Pembangunan Apartemen Grand Jati Junction ini terdiri dari tiga
tower. Jumlah lantai pada Tower A (Apartemen) terdiri dari 39 lantai, Tower B
(Apartemen) 39 lantai, Tower C (Hotel) 29 lantai dan memiliki 1 lantai
Semibasement. Luas total bangunan pada proyek ini adalah 168.934 m2. Besarnya
bobot pekerjaan dan struktur yang tinggi menyebabkan banyak risiko yang terjadi
pada proyek ini.
Risiko yang tidak terkendali dengan baik berdampak terhadap total biaya
dan waktu pada proyek ini. Hal ini bisa dilihat pada awal pekerjaan semibasment
2
Universitas Sumatera Utara
yang seharusnya selesai pada bulan September 2015, namun karena banyaknya
risiko yang terjadi menyebabkan pekerjaan struktur bawah menjadi terlambat.
Proyek Pembangunan Apartemen Grand Jati Junction seharusnya selesai pada
bulan Sepetember 2016, namun kenyataannya proyek ini masih berjalan sekitar
70%.
Pekerjaan struktur terbagi atas dua macam berdasarkan letaknya terhadap
tanah yaitu struktur bawah (substructure) dan struktur atas (upperstructure).
Pekerjaan struktur bawah merupakan pekerjaan konstruksi yang vital terkait
dengan fungsinya sebagai pendukung seluruh beban bangunan dan meneruskan
beban bangunan tersebut kedalam tanah dibawahnya. Jika tidak terkelola dengan
baik pelaksanaannya pekerjaan struktur bawah ini sangat berisiko meleset dari
sasaran proyek, dari segi biaya, mutu, maupun waktu dikarenakan kerumitan
pelaksanaan konstruksinya.
Pekerjaan struktur atas merupakan pekerjaan yang sebagian besar adalah
pekerjaan berulang. Pada umumnya gedung bertingkat memiliki beberapa bentuk
struktur atas yaitu podium dan tower. Hal yang perlu diperhatikan adalah pola
pergerakan pekerjaan termasuk materialnya. Semakin tinggi struktur bangunan
yang akan dibangun maka semakin tinggi pula risiko yang mungkin terjadi karena
bobot pekerjaan yang semakin besar.
Sebagai pekerjaan struktur yang kompleks, desain maupun pelaksanaan
konstruksinya perlu dilakukan dengan memperhitungkan banyak hal agar sasaran
dari pekerjaan struktur dari aspek biaya dan waktu tercapai. Salah satu hal yang
dilakukan dalam menjamin tercapainya sasaran tersebut adalah dengan mengelola
risiko yang kemungkinan terjadi pada pekerjaan struktur.
3
Universitas Sumatera Utara
1.2
RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan permasalahan dari penulisan penelitian ini adalah
sebagai berikut :
1. Apa saja faktor-faktor risiko yang dominan terhadap biaya dan waktu pada
pekerjaan struktur dari proyek pembangunan Apartemen Grand Jati
Junction?
2. Seberapa besar level risiko yang terjadi terhadap biaya dan waktu pada
pekerjaan struktur dari proyek tersebut?
3. Apa saja respons yang diberikan terhadap risiko-risiko dominan pada
pekerjaan struktur dari proyek tersebut?
1.3
TUJUAN PENELITIAN
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui faktor-faktor risiko yang dominan terhadap biaya dan
waktu pada pekerjaan struktur dari proyek pembangunan Apartemen
Grand Jati Junction.
2. Untuk mengetahui seberapa besar level risiko yang terjadi terhadap biaya
dan waktu pada pekerjaan struktur dari proyek tersebut.
3. Untuk mengetahui respons yang diberikan terhadap risiko-risiko dominan
pada pekerjaan struktur dari proyek tersebut.
1.4
BATASAN MASALAH
Berdasarkan permasalahan yang diuraikan diatas, maka untuk menghindari
penyimpangan pembahasan maka dibuat pembatasan masalah, sebagai berikut :
4
Universitas Sumatera Utara
1. Area knowledge yang ditinjau adalah dari segi manajemen risiko berupa
identifikasi, analisis dan respons risiko terkait dampak risiko terhadap
biaya dan waktu pelaksanaan proyek.
2. Risiko proyek yang diidentifikasi adalah risiko yang terjadi pada pekerjaan
struktur.
3. Identifikasi risiko pada pekerjaan struktur dilakukan pada masing-masing
tahapan pekerjaan, yaitu pekerjaan dewatering, pekerjaan galian,
pekerjaan dinding penahan tanah, pekerjaan pondasi (pekerjaan pile cap),
pekerjaan semibasement dan pekerjaan struktur atas.
4. Penelitian dilakukan pada objek penelitian Proyek Pembangunan
Apartemen Grand Jati Junction.
5. Penelitian ini dilakukan dari sudut pandang kontraktor.
1.5 MANFAAT PENELITIAN
Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah:
1. Bagi penulis, menambah wawasan tentang manajemen risiko pada
pekerjaan struktur pada proyek gedung bertingkat tinggi.
2. Bagi jasa kontraktor, memberikan masukan tentang risiko-risiko yang
mungkin terjadi pada setiap tahapan pekerjaan struktur gedung bertingkat
serta respons yang dapat dilakukan terhadap risiko tersebut.
3. Bagi institusi, sebagai salah satu bahan bacaan/referensi untuk
meningkatkan dan mengembangkan ilmu pengetahuan di bidang
manajemen risiko pada proyek konstruksi.
5
Universitas Sumatera Utara