KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS SEBAGAI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM HAL TERJADINYA SENGKETA OBJEK JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS SEBAGAI PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM HAL
TERJADINYA SENGKETA OBJEK JUAL BELI HAK
MILIK ATAS TANAH
COKORDA ISTRI MIRA SABRINA
NIM. 1192462009
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL : 18 JULI 2016
KOMISI PEMBIMBING
PEMBIMBING I
PEMBIMBING II
Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H., M.Hum
NIP. 19591231 198602 1 001
Dr. I Ketut Westra, S.H., M.H.
NIP. 19580917 198601 1 002
MENGETAHUI
Ketua Program Magister Kenotariatan
Program Pascasarjana Universitas Udayana
Direktur Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum
NIP. 19640402 198911 2 001
Prof.Dr.dr.A.A. Raka Sudewi,Sp.S(K)
NIP. 19590215 198510 2 001
Tesis ini Telah Diuji pada
Tanggal 18 Juli 2016
Panitia Penguji Tesis
Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana
Nomor
: 3339/UN14.4/HK/2016
Tanggal
: 15 Juli 2016
Ketua
: Prof. Dr. I Wayan Parsa SH.,MHum
Anggota
: 1. Dr. I Ketut Westra, SH.,MH
2. Prof. Dr. I Ketut Rai Setiabudhi, SH.,MS
3. Dr. I Made Sarjana, SH.,MH
4. Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,M.H
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertanda tangan dibawah ini:
Nama
: COKORDA ISTRI MIRA SABRINA
NIM
: 1192462009
Program Studi
: Magister Kenotariatan
JudulTesis
: Kedudukan Hukum Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) dalam Hal Terjadinya Sengketa Objek Jual
Beli Hak Milik Atas Tanah
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila
dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik
Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang
berlaku.
Denpasar, 06 Juni 2016
Yang Membuat Pernyataan,
(Cokorda Istri Mira Sabrina)
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi
Wasa/Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat rahmatNya penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “Kedudukan
Hukum Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Hal
Terjadinya Sengketa Objek Jual Beli HAk Milik Atas Tanah”. Dalam penulisan
tesis ini, penulis menyadari masih terdapat kekurangan, oleh karena itu dengan
kerendahan hati penulis menerima kritik dan saran yang membangun bagi
penyempurnaan tesis ini. Besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi
kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana.
Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari
para pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin
mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Pembimbing Pertama,
Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H.,M.Hum. dan kepada Pembimbing Kedua, Dr. I
Ketut Westra,S.H.,M.H. yang telah memberikan dukungan, semangat, bimbingan
dan saran selama penulis menyelesaikan tesis ini. Terimakasih pula penulis
ucapkan kepada para penguji tesis yaitu Prof. Dr.I Ketut Rai Setiabudhi,
S.H.,M.S., Dr. I Made Sarjana, S.H.,M.H. serta Dr. I Wayan Wiryawan,
S.H.,M.H. yang telah memberikan saran, ide dan bimbingan kepada penulis demi
penyelesaian tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Rektor Universitas
Udayana, Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD., KEMD. beserta seluruh jajaran dan
staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi
pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terimakasih juga ditujukan
kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. A.A.
Raka Sudewi, Sp.S.(K). Tidak lupa penulis juga mengucapkan terima kasih
kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana, Prof. Dr. I Made Arya
Utama, SH., M.Hum. atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti
Program Magister. Kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program
Pascasarjana Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum.
terima kasih yang sebesar-besarnya atas kesempatan dan dukungan yang telah
diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada
Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana.
Terimakasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen Pengajar
di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah
memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis, Bapak dan Ibu
seluruh staf administrasi di sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana
yang telah memberikan bantuan secara tidak langsung dalam proses administrasi
akademik selama masa perkuliahan.
Penulis juga mengucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada
orang tua tercinta, Ayahanda Cokorda Gde Putra Semara Trisnu,SH.(alm) dan
Ibunda Nur Tayeb atas segala doa, ketulusan, keikhlasan, dan kasih sayang yang
tak terhingga serta semua nasehat yang diberikan akan selalu menjadi motivasi bagi
penulis, kemudian penulis mengucapkan terima kasih kepada Suami tersayang
Dwi Sucipta,SE. dan anak-anak tersayang Kayla Athaya Sabrina dan Bagus Prabu
Arjuna, yang selalu mendampingi dengan sabar dan selalu memberikan perhatian
yang besar terhadap penulis, serta kepada adik-adik Cokorda Gde Bayu Trisnu,
Cokorda Gde Rama Putra Trisnu dan Cokorda Gde Agung Putra Trisnu atas
dukungan yang diberikan kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini. Terima
kasih untuk seluruh teman-teman Angkatan III Mandiri Magister Kenotariatan
Universitas Udayana yang telah membantu dan memberikan semangat serta
dorongan dalam penyelesaian tesis ini.
Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi
Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan
kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu
pengetahuan dan menambah kepustakaan dibidang Kenotariatan, serta berguna
bagi masyarakat.
Denpasar, 06 Juni 2016
Penulis
ABSTRAK
KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS SEBAGAI PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH (PPAT) DALAM HAL TERJADINYA SENGKETA OBJEK JUAL
BELI HAK MILIK ATAS TANAH
Notaris sebagai Pejabat Umum tunduk pada ketentuan Undang-Undang
Nomor 30 tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 tahun 2014 (UUJN),
sedangkan Notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tunduk pada
ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998. Notaris/PPAT berwenang
untuk membuat suatu akta otentik khususnya mengenai akta jual beli atas tanah,
dengan syarat dan ketentuan yang diatur dalam perundang-undangan tersebut.
Dalam prakteknya Notaris/PPAT hanya bertugas menuangkan data yang diberikan
oleh para pihak ke dalam akta tanpa memiliki kewenangan untuk menginvestigasi
kebenaran data tersebut. UUJN tidak mengatur mengenai pertanggungjawaban
seorang Notaris/PPAT manakala akta yang telah dibuatnya berdasarkan data dan
informasi yang dipalsukan oleh para pihak. Dengan demikian, terjadi suatu
kekaburan norma hukum dalam UUJN yang berkaitan dengan pertanggungjawaban
Notaris/PPAT terhadap kebenaran materiil dalam pembuatan akta berdasarkan data
dan informasi yang ternyata dipalsukan oleh para pihak. Berdasarkan permasalahan
ini maka dapat dirumuskan permasalahan mengenai bagaimana tanggung jawab
Notaris/PPAT terhadap akta jual beli hak milik atas tanah yang mengandung cacat
yuridis serta bagaimana upaya penyelesaian terhadap akta jual beli yang
mengandung cacat yuridis.
Metode penelitian yang dipakai dalam penelitian ini meliputi ; jenis penelitian
adalah penelitian hukum yang bersifat normatif, jenis pendekatan adalah deskriptif
analitis, yaitu dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach);
pendekatan konsep (conseptual approach) pendekatan kasus (case approach), dengan
cara melakukan telaah terhadap kasus-kasus yang berkaitan dengan isu yang dihadapi
yang telah menjadi putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Hasil penelitian terhadap masalah yang dikaji adalah mengenai tanggung
jawab Notaris/PPAT terhadap akta jual beli hak milik atas tanah yang
mengandung cacat yuridis adalah tergantung pada sumber kesalahan apakah dari
Notaris/PPAT atau dari para Pihak, sedangkan upaya penyelesaian terhadap akta
jual beli yang mengandung cacat yuridis adalah melalui jalur litigasi dan non
litigasi.
Kata Kunci: Kedudukan Hukum, Notaris, PPAT, Sengketa, Objek Jual Beli
ABSTRACT
THE LEGAL STANDING OF A NOTARY AS A LAND DEED OFFICIAL (PPAT)
IN THE EVENT OF A LAND PROPERTY SALE OBJECT DISPUTE
Notary as a Public Official is subject to the provisions of Law No. 30 of
2004 jo. Law No. 2 of 2014 (UUJN), whereas Notary as a Land Deed Official
(PPAT) subject to the provisions of Government Regulation No. 37 of 1998.
Notary / PPAT is authorized to make such a authentic deed, especially regarding
the deed of sale on the land, with the proviso and the provisions stipulated in the
legislation. In practice Notary / PPAT only served to pour data provided by the
parties to the deed without having the authority to investigate the validity of such
data. UUJN not regulate the liability of a Notary / PPAT when certificates that
have been made based on the data and information that is falsified by the parties.
Thus, there is an norm blurred in the UUJN relating to accountability of Notary /
PPAT in deed based on the data and information that is turned out falsified by the
parties. Based on these problems can be formulated the problem of how
responsibilities Notary / PPAT of the deed of sale of property rights over land and
how the flawed judicial remedies against the deeds of sale were flawed judicial.
The methodology research used in this study included: types of the
research is a normative legal research, type of approach is a descriptive analistic
i.e. rapprochement of law (statute approach); rapprochement of concept
(conceptual approach) rapprochement of case (case approach), by doing the
study of those cases relating to the issues that have faced a court decision having
permanent legal force.
The results of the problem study assessed on the responsibility of the
Notary / PPAT of the property right sale deed over land that contain defective
juridical is dependent on the source of the errors, those are from the Notary /
PPAT side or from the Parties side, while the remedies against the property right
sale deed that were defective juridical is through litigation and non-litigation.
Keywords: Legal Standing, Notary, PPAT, Dispute, Object Purchase
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis mengenai kedudukan hukum notaris sebagai Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal terjadinya sengketa objek jual beli hak
milik atas tanah.
Bab I, menguraikan tentang latar belakang masalah yang didasarkan pada
kenyataan bahwa dalam prakteknya, Notaris/PPAT hanya bertugas menuangkan
data yang diberikan oleh para pihak ke dalam akta tanpa memiliki kewenangan
untuk menginvestigasi kebenaran data tersebut. UUJN tidak secara tegas
mengatur mengenai pertanggungjawaban seorang Notaris/PPAT terhadap
kebenaran materiil dari akta manakala akta yang telah dibuatnya tersebut ternyata
berdasarkan data dan informasi yang dipalsukan oleh para pihak. Dengan
demikian, terjadi suatu kekaburan norma hukum dalam UUJN yang berkaitan
dengan pertanggungjawaban Notaris/PPAT terkait kebenaran materiil dalam
pembuatan akta berdasarkan data dan informasi ternyata dipalsukan oleh para
pihak. Berdasarkan latar belakang masalah tersebut maka pada sub bab ini
diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian,
landasan teoritis, metode penelitian yang digunakan.
Bab II, menguraikan tinjauan tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Tinjauan ini kemudian dijabarkan lagi menjadi 3 (tiga) sub bab,
yaitu tinjauan tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Tinjauan
Tentang Jual Beli, tinjauan tentang Hak Milik atas Tanah. Pada sub bab tinjauan
tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dibahas mengenai
sejarah Notaris, pengertian dan dasar hukum Notaris, kedudukan, kewenangan
dan kewajiban Notaris, selanjutnya mengenai pengertian dan dasar hukum pejabat
pembuat akta tanah, dan yang terakhir mengenai kewenangan, hak dan kewajiban
pejabat pembuat akta tanah. Pada sub bab tinjauan tentang jual beli dibahas
mengenai pengertian tentang jual beli dari sudut pandang hukum adat, hukum
barat (KUHPerdata) dan menurut hukum tanah nasional. Pada sub bab tinjauan
tentang Hak Milik atas Tanah dibahas mengenai pengertian hak milik, subyek hak
milik serta peralihan hak milik.
Bab III, menguraikan tentang kedudukan Notaris-PPAT dalam pembuatan
akta jual beli. Bab ini dibagi menjadi empat sub bab. Sub bab yang pertama
adalah mengenai kedudukan Notaris-PPAT dalam pembuatan akta Jual Beli
bentuk. Sub bab kedua adalah mengenai bentuk kesalahan dalam akta NotarisPPAT. Sub bab ketiga membahas mengenai akibat hukum akta Notaris selaku
PPAT yang mengandung cacat yuridis, serta sub bab terakhir adalah mengenai
tanggung jawab Notaris-PPAT terhadap aktanya yang cacat yuridis, yang di
dalamnya dibahas beberapa hal yaitu mengenai tanggung jawab perdata, tanggung
jawab Pidana, serta yang terakhir mengenai tanggung jawab Administratif .
Bab IV, menjabarkan mengenai penyelesaian sengketa terhadap akta jual beli
yang cacat yuridis. Bab ini dibagi lagi menjadi dua sub bab. Sub bab pertama
membahas mengenai Pola Penyelesaian Sengketa, yang meliputi penyelesaian
sengketa secara litigasi dan non litigasi. Sub bab kedua menjabarkan analisis
terhadap akta jual beli yang mengandung cacat yuridis. Sub bab ini akan
membahas dua kasus yang terkait permasalahan ini (studi kasus).
Bab V, sebagai bab penutup yang menguraikan mengenai simpulan dan saran.
Adapun simpulan dalam penelitian ini adalah bahwa apabila subyeknya yang
menimbulkan cacat pada akta maka perjanjiannya dapat dibatalkan melalui
gugatan ke Pengadilan Negeri dan apabila kecacatan akta tersebut karena tidak
terpenuhinya unsur obyektif, maka akta tersebut dinyatakan batal demi hukum dan
akta tersebut dianggap tidak pernah ada. Cara yang ditempuh untuk
menyelesaiakan sengketa akta jual beli ini adalah melalui jalur litigasi dan nonlitigasi. Saran yang dapat diberikan terhadap kedua permasalahan yang dikaji dalam
penelitian tesis ini adalah seyogyanya bagi legislatif / pembuat undang-undang
hendaknya membuat pembatasan yang jelas dalam peraturan jabatan Notaris/PPAT
mengenai tanggung jawab Notaris/PPAT terhadap akta otentik yang dibuatnya.
Jangan sampai kekaburan batas mengenai tanggung jawab tersebut membuat
Notaris/PPAT terbebani dengan tanggung jawab yang melebihi kapasitas
jabatannya. Karena itu, revisi terhadap peraturan Jabatan Notaris/PPAT perlu
untuk dilakukan. Kemudian untuk penyelesaian sengketa terhadap akta yang
cacat yuridis diserahkan kepada para pihak untuk memilih pola penyelesaian
litigasi atau non litigasi, namun hendaknya para pihak memilih pola
penyelesaian secara non litigasi untuk mengindari adanya proses
penyelesaian sengketa yang berlarut-larut.
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DEPAN ......................................................................
i
HALAMAN SAMPUL DALAM ....................................................................
ii
PRASYARAT GELAR ....................................................................................
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ................................................................
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ...............................................................
v
UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................
vi
ABSTRAK .......................................................................................................
ix
ABSTRACT .....................................................................................................
x
RINGKASAN ..................................................................................................
xi
DAFTAR ISI ....................................................................................................
xiii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xvii
BAB I PENDAHULUAN .............................................................................
1
1.1 Latar Belakang Masalah...............................................................
1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................
13
1.3 Tujuan Penelitian .........................................................................
13
1.3.1 Tujuan Umum......................................................................
14
1.3.2 Tujuan Khusus .....................................................................
14
1.4 Manfaat Penelitian .......................................................................
14
1.4.1 Manfaat Teoritis ..................................................................
14
1.4.2 Manfaat Praktis....................................................................
15
1.5 Landasan Teoritis .........................................................................
15
1.5.1 Kerangka Teori....................................................................
16
1.5.1.1. Teori Kewenangan. ................................................
16
1.5.1.2. Teori Pertanggungjawaban ....................................
19
1.5.1.3. Teori Kepastian Hukum. ........................................
24
1.5.1.4. Teori Penegakan Hukum .......................................
27
1.5.2 Kerangka Konsep ................................................................
30
1.5.2.1. Konsep Notaris Sebagai Pejabat Umum ................
30
1.5.2.2. Konsep Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ......
32
1.5.2.3. Konsep Kedudukan Jabatan Notaris/PPAT ...........
35
1.6 Metode Penelitian ........................................................................
37
1.6.1 Jenis Penelitian ....................................................................
38
1.6.2 Jenis Pendekatan .................................................................
39
1.6.3 Sumber Bahan Hukum ........................................................
40
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ..................................
41
1.6.5 Teknik Pengolahan dan Analisis Bahan Hukum .................
42
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG NOTARIS DAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) ................................................
43
2.1 Tinjauan Tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) .........................................................................................
43
2.1.1 Sejarah Notaris .................................................................
43
2.1.2 Pengertian dan Dasar Hukum Notaris ..............................
48
2.1.3 Kedudukan, Kewenangan dan Kewajiban Notaris...........
50
2.1.4 Pengertian dan Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) ..................................................................
59
2.1.5 Kewenangan, Hak dan Kewajiban Pejabat Pembuat Akta
Tanah ................................................................................
64
2.2 Tinjauan Tentang Jual Beli ..........................................................
69
2.2.1 Menurut Hukum Adat ......................................................
69
2.2.2 Menurut Hukum Barat ( Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata) ............................................................................
71
2.2.3 Menurut Hukum Tanah Nasional (UUPA) ......................
71
2.3 Tinjauan Tentang Hak Milik Atas Tanah ....................................
76
2.3.1 Pengertian Hak Milik ...................................................
76
2.3.2 Subyek Hak Milik .........................................................
77
2.3.3 Peralihan Hak Milik .....................................................
79
2.3.4 Hapusnya Hak Milik.....................................................
80
BAB III KEDUDUKAN NOTARIS/PPAT TERHADAP AKTA YANG
MENGANDUNG CACAT YURIDIS .................................................
82
3.1 Kedudukan Notaris/PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli ......
82
3.2 Bentuk-bentuk Kesalahan dalam Akta Notaris/PPAT ..................
96
3.3 Akibat Hukum Akta Notaris/PPAT yang Mengandung
Cacat Yuridis................................................................................
99
3.4 Pertanggungjawaban Notaris/PPAT Terhadap Aktanya yang Cacat
Yuridis ..........................................................................................
107
3.4.1 Pertanggungjawaban Perdata............................................
108
3.4.2 Pertanggungjawaban Pidana .............................................
111
3.4.3 Pertanggungjawaban Administratif ..................................
114
BAB IV PENYELESAIAN SENGKETA TERHADAP AKTA JUAL BELI YANG
CACAT YURIDIS .............................................................................
121
4.1 Pola Penyelesaian Sengketa .........................................................
121
4.1.1 Penyelesaian Sengketa secara Litigasi. ............................
125
4.1.2 Penyelesaian Sengketa secara Non-Litigasi. ....................
128
4.2 Analisis Terhadap Akta Jual Beli yang Mengandung Cacat
Yuridis (Studi Kasus)...................................................................
138
BAB V PENUTUP .........................................................................................
159
5.1 Simpulan ......................................................................................
159
5.2 Saran ..........................................................................................
160
DAFTAR PUSTAKA
KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS SEBAGAI PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DALAM HAL
TERJADINYA SENGKETA OBJEK JUAL BELI HAK
MILIK ATAS TANAH
COKORDA ISTRI MIRA SABRINA
NIM. 1192462009
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL : 18 JULI 2016
KOMISI PEMBIMBING
PEMBIMBING I
PEMBIMBING II
Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H., M.Hum
NIP. 19591231 198602 1 001
Dr. I Ketut Westra, S.H., M.H.
NIP. 19580917 198601 1 002
MENGETAHUI
Ketua Program Magister Kenotariatan
Program Pascasarjana Universitas Udayana
Direktur Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum
NIP. 19640402 198911 2 001
Prof.Dr.dr.A.A. Raka Sudewi,Sp.S(K)
NIP. 19590215 198510 2 001
Tesis ini Telah Diuji pada
Tanggal 18 Juli 2016
Panitia Penguji Tesis
Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana
Nomor
: 3339/UN14.4/HK/2016
Tanggal
: 15 Juli 2016
Ketua
: Prof. Dr. I Wayan Parsa SH.,MHum
Anggota
: 1. Dr. I Ketut Westra, SH.,MH
2. Prof. Dr. I Ketut Rai Setiabudhi, SH.,MS
3. Dr. I Made Sarjana, SH.,MH
4. Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,M.H
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertanda tangan dibawah ini:
Nama
: COKORDA ISTRI MIRA SABRINA
NIM
: 1192462009
Program Studi
: Magister Kenotariatan
JudulTesis
: Kedudukan Hukum Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) dalam Hal Terjadinya Sengketa Objek Jual
Beli Hak Milik Atas Tanah
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila
dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik
Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang
berlaku.
Denpasar, 06 Juni 2016
Yang Membuat Pernyataan,
(Cokorda Istri Mira Sabrina)
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi
Wasa/Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat rahmatNya penulis dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “Kedudukan
Hukum Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Hal
Terjadinya Sengketa Objek Jual Beli HAk Milik Atas Tanah”. Dalam penulisan
tesis ini, penulis menyadari masih terdapat kekurangan, oleh karena itu dengan
kerendahan hati penulis menerima kritik dan saran yang membangun bagi
penyempurnaan tesis ini. Besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi
kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana.
Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari
para pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin
mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Pembimbing Pertama,
Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H.,M.Hum. dan kepada Pembimbing Kedua, Dr. I
Ketut Westra,S.H.,M.H. yang telah memberikan dukungan, semangat, bimbingan
dan saran selama penulis menyelesaikan tesis ini. Terimakasih pula penulis
ucapkan kepada para penguji tesis yaitu Prof. Dr.I Ketut Rai Setiabudhi,
S.H.,M.S., Dr. I Made Sarjana, S.H.,M.H. serta Dr. I Wayan Wiryawan,
S.H.,M.H. yang telah memberikan saran, ide dan bimbingan kepada penulis demi
penyelesaian tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Rektor Universitas
Udayana, Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD., KEMD. beserta seluruh jajaran dan
staf atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi
pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terimakasih juga ditujukan
kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. A.A.
Raka Sudewi, Sp.S.(K). Tidak lupa penulis juga mengucapkan terima kasih
kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana, Prof. Dr. I Made Arya
Utama, SH., M.Hum. atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti
Program Magister. Kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Program
Pascasarjana Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum.
terima kasih yang sebesar-besarnya atas kesempatan dan dukungan yang telah
diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada
Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana.
Terimakasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen Pengajar
di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah
memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis, Bapak dan Ibu
seluruh staf administrasi di sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana
yang telah memberikan bantuan secara tidak langsung dalam proses administrasi
akademik selama masa perkuliahan.
Penulis juga mengucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada
orang tua tercinta, Ayahanda Cokorda Gde Putra Semara Trisnu,SH.(alm) dan
Ibunda Nur Tayeb atas segala doa, ketulusan, keikhlasan, dan kasih sayang yang
tak terhingga serta semua nasehat yang diberikan akan selalu menjadi motivasi bagi
penulis, kemudian penulis mengucapkan terima kasih kepada Suami tersayang
Dwi Sucipta,SE. dan anak-anak tersayang Kayla Athaya Sabrina dan Bagus Prabu
Arjuna, yang selalu mendampingi dengan sabar dan selalu memberikan perhatian
yang besar terhadap penulis, serta kepada adik-adik Cokorda Gde Bayu Trisnu,
Cokorda Gde Rama Putra Trisnu dan Cokorda Gde Agung Putra Trisnu atas
dukungan yang diberikan kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini. Terima
kasih untuk seluruh teman-teman Angkatan III Mandiri Magister Kenotariatan
Universitas Udayana yang telah membantu dan memberikan semangat serta
dorongan dalam penyelesaian tesis ini.
Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi
Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan
kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu
pengetahuan dan menambah kepustakaan dibidang Kenotariatan, serta berguna
bagi masyarakat.
Denpasar, 06 Juni 2016
Penulis
ABSTRAK
KEDUDUKAN HUKUM NOTARIS SEBAGAI PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH (PPAT) DALAM HAL TERJADINYA SENGKETA OBJEK JUAL
BELI HAK MILIK ATAS TANAH
Notaris sebagai Pejabat Umum tunduk pada ketentuan Undang-Undang
Nomor 30 tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 tahun 2014 (UUJN),
sedangkan Notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tunduk pada
ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998. Notaris/PPAT berwenang
untuk membuat suatu akta otentik khususnya mengenai akta jual beli atas tanah,
dengan syarat dan ketentuan yang diatur dalam perundang-undangan tersebut.
Dalam prakteknya Notaris/PPAT hanya bertugas menuangkan data yang diberikan
oleh para pihak ke dalam akta tanpa memiliki kewenangan untuk menginvestigasi
kebenaran data tersebut. UUJN tidak mengatur mengenai pertanggungjawaban
seorang Notaris/PPAT manakala akta yang telah dibuatnya berdasarkan data dan
informasi yang dipalsukan oleh para pihak. Dengan demikian, terjadi suatu
kekaburan norma hukum dalam UUJN yang berkaitan dengan pertanggungjawaban
Notaris/PPAT terhadap kebenaran materiil dalam pembuatan akta berdasarkan data
dan informasi yang ternyata dipalsukan oleh para pihak. Berdasarkan permasalahan
ini maka dapat dirumuskan permasalahan mengenai bagaimana tanggung jawab
Notaris/PPAT terhadap akta jual beli hak milik atas tanah yang mengandung cacat
yuridis serta bagaimana upaya penyelesaian terhadap akta jual beli yang
mengandung cacat yuridis.
Metode penelitian yang dipakai dalam penelitian ini meliputi ; jenis penelitian
adalah penelitian hukum yang bersifat normatif, jenis pendekatan adalah deskriptif
analitis, yaitu dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach);
pendekatan konsep (conseptual approach) pendekatan kasus (case approach), dengan
cara melakukan telaah terhadap kasus-kasus yang berkaitan dengan isu yang dihadapi
yang telah menjadi putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Hasil penelitian terhadap masalah yang dikaji adalah mengenai tanggung
jawab Notaris/PPAT terhadap akta jual beli hak milik atas tanah yang
mengandung cacat yuridis adalah tergantung pada sumber kesalahan apakah dari
Notaris/PPAT atau dari para Pihak, sedangkan upaya penyelesaian terhadap akta
jual beli yang mengandung cacat yuridis adalah melalui jalur litigasi dan non
litigasi.
Kata Kunci: Kedudukan Hukum, Notaris, PPAT, Sengketa, Objek Jual Beli
ABSTRACT
THE LEGAL STANDING OF A NOTARY AS A LAND DEED OFFICIAL (PPAT)
IN THE EVENT OF A LAND PROPERTY SALE OBJECT DISPUTE
Notary as a Public Official is subject to the provisions of Law No. 30 of
2004 jo. Law No. 2 of 2014 (UUJN), whereas Notary as a Land Deed Official
(PPAT) subject to the provisions of Government Regulation No. 37 of 1998.
Notary / PPAT is authorized to make such a authentic deed, especially regarding
the deed of sale on the land, with the proviso and the provisions stipulated in the
legislation. In practice Notary / PPAT only served to pour data provided by the
parties to the deed without having the authority to investigate the validity of such
data. UUJN not regulate the liability of a Notary / PPAT when certificates that
have been made based on the data and information that is falsified by the parties.
Thus, there is an norm blurred in the UUJN relating to accountability of Notary /
PPAT in deed based on the data and information that is turned out falsified by the
parties. Based on these problems can be formulated the problem of how
responsibilities Notary / PPAT of the deed of sale of property rights over land and
how the flawed judicial remedies against the deeds of sale were flawed judicial.
The methodology research used in this study included: types of the
research is a normative legal research, type of approach is a descriptive analistic
i.e. rapprochement of law (statute approach); rapprochement of concept
(conceptual approach) rapprochement of case (case approach), by doing the
study of those cases relating to the issues that have faced a court decision having
permanent legal force.
The results of the problem study assessed on the responsibility of the
Notary / PPAT of the property right sale deed over land that contain defective
juridical is dependent on the source of the errors, those are from the Notary /
PPAT side or from the Parties side, while the remedies against the property right
sale deed that were defective juridical is through litigation and non-litigation.
Keywords: Legal Standing, Notary, PPAT, Dispute, Object Purchase
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis mengenai kedudukan hukum notaris sebagai Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal terjadinya sengketa objek jual beli hak
milik atas tanah.
Bab I, menguraikan tentang latar belakang masalah yang didasarkan pada
kenyataan bahwa dalam prakteknya, Notaris/PPAT hanya bertugas menuangkan
data yang diberikan oleh para pihak ke dalam akta tanpa memiliki kewenangan
untuk menginvestigasi kebenaran data tersebut. UUJN tidak secara tegas
mengatur mengenai pertanggungjawaban seorang Notaris/PPAT terhadap
kebenaran materiil dari akta manakala akta yang telah dibuatnya tersebut ternyata
berdasarkan data dan informasi yang dipalsukan oleh para pihak. Dengan
demikian, terjadi suatu kekaburan norma hukum dalam UUJN yang berkaitan
dengan pertanggungjawaban Notaris/PPAT terkait kebenaran materiil dalam
pembuatan akta berdasarkan data dan informasi ternyata dipalsukan oleh para
pihak. Berdasarkan latar belakang masalah tersebut maka pada sub bab ini
diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian,
landasan teoritis, metode penelitian yang digunakan.
Bab II, menguraikan tinjauan tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Tinjauan ini kemudian dijabarkan lagi menjadi 3 (tiga) sub bab,
yaitu tinjauan tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Tinjauan
Tentang Jual Beli, tinjauan tentang Hak Milik atas Tanah. Pada sub bab tinjauan
tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dibahas mengenai
sejarah Notaris, pengertian dan dasar hukum Notaris, kedudukan, kewenangan
dan kewajiban Notaris, selanjutnya mengenai pengertian dan dasar hukum pejabat
pembuat akta tanah, dan yang terakhir mengenai kewenangan, hak dan kewajiban
pejabat pembuat akta tanah. Pada sub bab tinjauan tentang jual beli dibahas
mengenai pengertian tentang jual beli dari sudut pandang hukum adat, hukum
barat (KUHPerdata) dan menurut hukum tanah nasional. Pada sub bab tinjauan
tentang Hak Milik atas Tanah dibahas mengenai pengertian hak milik, subyek hak
milik serta peralihan hak milik.
Bab III, menguraikan tentang kedudukan Notaris-PPAT dalam pembuatan
akta jual beli. Bab ini dibagi menjadi empat sub bab. Sub bab yang pertama
adalah mengenai kedudukan Notaris-PPAT dalam pembuatan akta Jual Beli
bentuk. Sub bab kedua adalah mengenai bentuk kesalahan dalam akta NotarisPPAT. Sub bab ketiga membahas mengenai akibat hukum akta Notaris selaku
PPAT yang mengandung cacat yuridis, serta sub bab terakhir adalah mengenai
tanggung jawab Notaris-PPAT terhadap aktanya yang cacat yuridis, yang di
dalamnya dibahas beberapa hal yaitu mengenai tanggung jawab perdata, tanggung
jawab Pidana, serta yang terakhir mengenai tanggung jawab Administratif .
Bab IV, menjabarkan mengenai penyelesaian sengketa terhadap akta jual beli
yang cacat yuridis. Bab ini dibagi lagi menjadi dua sub bab. Sub bab pertama
membahas mengenai Pola Penyelesaian Sengketa, yang meliputi penyelesaian
sengketa secara litigasi dan non litigasi. Sub bab kedua menjabarkan analisis
terhadap akta jual beli yang mengandung cacat yuridis. Sub bab ini akan
membahas dua kasus yang terkait permasalahan ini (studi kasus).
Bab V, sebagai bab penutup yang menguraikan mengenai simpulan dan saran.
Adapun simpulan dalam penelitian ini adalah bahwa apabila subyeknya yang
menimbulkan cacat pada akta maka perjanjiannya dapat dibatalkan melalui
gugatan ke Pengadilan Negeri dan apabila kecacatan akta tersebut karena tidak
terpenuhinya unsur obyektif, maka akta tersebut dinyatakan batal demi hukum dan
akta tersebut dianggap tidak pernah ada. Cara yang ditempuh untuk
menyelesaiakan sengketa akta jual beli ini adalah melalui jalur litigasi dan nonlitigasi. Saran yang dapat diberikan terhadap kedua permasalahan yang dikaji dalam
penelitian tesis ini adalah seyogyanya bagi legislatif / pembuat undang-undang
hendaknya membuat pembatasan yang jelas dalam peraturan jabatan Notaris/PPAT
mengenai tanggung jawab Notaris/PPAT terhadap akta otentik yang dibuatnya.
Jangan sampai kekaburan batas mengenai tanggung jawab tersebut membuat
Notaris/PPAT terbebani dengan tanggung jawab yang melebihi kapasitas
jabatannya. Karena itu, revisi terhadap peraturan Jabatan Notaris/PPAT perlu
untuk dilakukan. Kemudian untuk penyelesaian sengketa terhadap akta yang
cacat yuridis diserahkan kepada para pihak untuk memilih pola penyelesaian
litigasi atau non litigasi, namun hendaknya para pihak memilih pola
penyelesaian secara non litigasi untuk mengindari adanya proses
penyelesaian sengketa yang berlarut-larut.
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DEPAN ......................................................................
i
HALAMAN SAMPUL DALAM ....................................................................
ii
PRASYARAT GELAR ....................................................................................
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ................................................................
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ...............................................................
v
UCAPAN TERIMA KASIH ............................................................................
vi
ABSTRAK .......................................................................................................
ix
ABSTRACT .....................................................................................................
x
RINGKASAN ..................................................................................................
xi
DAFTAR ISI ....................................................................................................
xiii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xvii
BAB I PENDAHULUAN .............................................................................
1
1.1 Latar Belakang Masalah...............................................................
1
1.2 Rumusan Masalah ........................................................................
13
1.3 Tujuan Penelitian .........................................................................
13
1.3.1 Tujuan Umum......................................................................
14
1.3.2 Tujuan Khusus .....................................................................
14
1.4 Manfaat Penelitian .......................................................................
14
1.4.1 Manfaat Teoritis ..................................................................
14
1.4.2 Manfaat Praktis....................................................................
15
1.5 Landasan Teoritis .........................................................................
15
1.5.1 Kerangka Teori....................................................................
16
1.5.1.1. Teori Kewenangan. ................................................
16
1.5.1.2. Teori Pertanggungjawaban ....................................
19
1.5.1.3. Teori Kepastian Hukum. ........................................
24
1.5.1.4. Teori Penegakan Hukum .......................................
27
1.5.2 Kerangka Konsep ................................................................
30
1.5.2.1. Konsep Notaris Sebagai Pejabat Umum ................
30
1.5.2.2. Konsep Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ......
32
1.5.2.3. Konsep Kedudukan Jabatan Notaris/PPAT ...........
35
1.6 Metode Penelitian ........................................................................
37
1.6.1 Jenis Penelitian ....................................................................
38
1.6.2 Jenis Pendekatan .................................................................
39
1.6.3 Sumber Bahan Hukum ........................................................
40
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ..................................
41
1.6.5 Teknik Pengolahan dan Analisis Bahan Hukum .................
42
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG NOTARIS DAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) ................................................
43
2.1 Tinjauan Tentang Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) .........................................................................................
43
2.1.1 Sejarah Notaris .................................................................
43
2.1.2 Pengertian dan Dasar Hukum Notaris ..............................
48
2.1.3 Kedudukan, Kewenangan dan Kewajiban Notaris...........
50
2.1.4 Pengertian dan Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) ..................................................................
59
2.1.5 Kewenangan, Hak dan Kewajiban Pejabat Pembuat Akta
Tanah ................................................................................
64
2.2 Tinjauan Tentang Jual Beli ..........................................................
69
2.2.1 Menurut Hukum Adat ......................................................
69
2.2.2 Menurut Hukum Barat ( Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata) ............................................................................
71
2.2.3 Menurut Hukum Tanah Nasional (UUPA) ......................
71
2.3 Tinjauan Tentang Hak Milik Atas Tanah ....................................
76
2.3.1 Pengertian Hak Milik ...................................................
76
2.3.2 Subyek Hak Milik .........................................................
77
2.3.3 Peralihan Hak Milik .....................................................
79
2.3.4 Hapusnya Hak Milik.....................................................
80
BAB III KEDUDUKAN NOTARIS/PPAT TERHADAP AKTA YANG
MENGANDUNG CACAT YURIDIS .................................................
82
3.1 Kedudukan Notaris/PPAT dalam Pembuatan Akta Jual Beli ......
82
3.2 Bentuk-bentuk Kesalahan dalam Akta Notaris/PPAT ..................
96
3.3 Akibat Hukum Akta Notaris/PPAT yang Mengandung
Cacat Yuridis................................................................................
99
3.4 Pertanggungjawaban Notaris/PPAT Terhadap Aktanya yang Cacat
Yuridis ..........................................................................................
107
3.4.1 Pertanggungjawaban Perdata............................................
108
3.4.2 Pertanggungjawaban Pidana .............................................
111
3.4.3 Pertanggungjawaban Administratif ..................................
114
BAB IV PENYELESAIAN SENGKETA TERHADAP AKTA JUAL BELI YANG
CACAT YURIDIS .............................................................................
121
4.1 Pola Penyelesaian Sengketa .........................................................
121
4.1.1 Penyelesaian Sengketa secara Litigasi. ............................
125
4.1.2 Penyelesaian Sengketa secara Non-Litigasi. ....................
128
4.2 Analisis Terhadap Akta Jual Beli yang Mengandung Cacat
Yuridis (Studi Kasus)...................................................................
138
BAB V PENUTUP .........................................................................................
159
5.1 Simpulan ......................................................................................
159
5.2 Saran ..........................................................................................
160
DAFTAR PUSTAKA