ANALISA KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO DI KOTA SURAKARTA Analisa Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Di Kota Surakarta.
ANALISA KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO
DI KOTA SURAKARTA
Naskah Publikasi
untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai
derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Rahadian Adi Prasetyo
NIM : D 100 090 066
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013
ANALYSIS OF INVESMENT ADVISABILITY RUKO CONSTRUCTION IN SURAKARTA
ANALISA KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO DI KOTA SURAKARTA
Rahadian Adi Prasetyo 1), Muhammad Nur Sahid(2), Mochamad Solikin(3)
1)
Alumni Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan Kartasura
Surakarta, e-mail: rahadianadi34@yahoo.co.id
(2), (3)
Dosen Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan
Kartasura Surakarta
E-mail : muh_nur_sahid@yahoo.co.id dan msolikin72@gmail.com
ABSTRACT
For this moment, ruko construction many find in Surakarta. With high level of market demand, so developer wants to build ruko in
Surakarta. As investment choice, ruko is ideal because ruko can be exertion place and residence. In this situation, so survey about
ruko has purpose to detect the factors that influence buyer in choose kinds of ruko and the judgments that taking by buyer in get
opinion. In this research, use quisioner method and the subject of research are one floor ruko, two floors ruko, and three floors ruko
to detect ruko’s situation in Surakarta. There are some steps in this research. First step are determining location and making
quisioner data. Second step is data accumulation. Third step are tabulation and testing of the data. Fourth step are determining
investment plan and analysis investment advisability. Fifth step are discussion, conclusion, and suggestion. From the result, show
that respondents more choice three floors ruko as investment choice. Result of the analysis in three floors ruko are interest 10%,
profit 30%, have value benefit cost ratio = 1,17, nett present value = 1.023.837.862, internal rate return = 28,25%, and indeks
profitabilitas = 1,17.
Key words : analysis of investment advisability, investment, quisioner, interest.
ABSTRAK
Untuk saat ini pembangunan ruko di Kota Surakarta cukup banyak dijumpai. Dengan tingkat permintaan pasar yang tinggi maka
wajar bila banyak pengembang yang membangun ruko di Kota Surakarta. Sebagai pilihan investasi ruko memang ideal karena
selain sebagai tempat usaha, ruko juga bisa sebagai tempat tinggal. Dengan kondisi tersebut maka survey tentang ruko ini bertujuan
untuk mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi pembeli dalam memilih jenis ruko serta pertimbangan apa saja
yang diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan. Dalam penelitian ini menggunakan metode kuisioner dengan subjek
penelitian adalah ruko 1 lantai, 2 lantai, dan 3 lantai untuk mengetahui kondisi ruko yang ada di Kota Surakarta. Penelitian ini ada
beberapa tahap. Tahap pertama yaitu penentuan lokasi dan pembuatan kuisioner. Tahap kedua adalah pengumpulan data kuisioner.
Tahap ketiga meliputi pengolahan dan pengujian data. Tahap keempat yaitu penentuan rencana investasi dan analisa kelayakan
investasi. Tahap kelima meliputi pembahasan serta kesimpulan dan saran. Dari hasil kuisioner menunjukkan bahwa para responden
lebih memilih ruko 3 lantai sebagai pilihan investasinya. Hasil dari analisa kelayakan investasi pada ruko 3 lantai dengan suku
bunga 10% pengambilan profit sebesar 30% mempunyai nilai benefit cost ratio = 1,17, Nett present value = 1.023.837.862,
internal rate return = 28,15%, dan indeks profitabilitas = 1,17.
Kata kunci : analisa kelayakan investasi, investasi, kuisioner, suku bunga
3. Apa saja yang menjadikan pertimbangan yang diambil oleh
pembeli dalam mengambil keputusan?
PENDAHULUAN
Untuk saat ini pembangunan ruko di Kota Surakarta cukup
banyak dijumpai. Hal ini berkaitan erat dengan tingkat
permintaan pasar yang tinggi. Menurut Tika Sekar Arum dalam
harian Solopos edisi 5 Maret 2012 menyatakan bahwa
pertumbuhan rumah toko (ruko) di Kota Surakarta makin pesat.
Sepanjang tahun 2011, Badan Penanaman Modal dan Perizinan
terpadu (BPMPT) Surakarta Memberikan izin untuk 121 ruko.
Tahun 2012, pengajuan izin ruko juga tinggi. Badan tersebut
mencatat selama januari 2012 ada 26 permohonan izin ruko yang
masuk. Pengajuan izin ruko di Surakarta memang tinggi. Terkait
hal itu, pihak perizinan masih memberi peluang ruko dibangun di
Kota Surakarta. Maka wajar bila banyak pengembang
(developer) yang membangun ruko di Kota Surakarta.
TUJUAN
Tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi
pembeli dalam memilih jenis ruko di Kota Surakarta.
2. Mengetahui pengaruh lokasi, harga, arsitektur bangunan,
serta kondisi masyarakat sekitar pada penjualan bangunan
ruko di Kota Surakarta.
3. Mengetahui apa saja yang menjadikan pertimbangan yang
diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan
BATASAN MASALAH
RUMUSAN MASALAH
1.
Maksud dari rumusan masalah ini adalah untuk memperjelas
permasalahan yang ada yang akan diteliti. Berdasarkan
penjelasan dari latar belakang diatas, maka didapatkan rumusan
masalah sebagai berikut :
1. Faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi pembeli
dalam memilih jenis ruko di Kota Surakarta?
2. Bagaimanakah pengaruh lokasi, harga, arsitektur
bangunan, serta kondisi masyarakat sekitar pada
penjualan bangunan ruko di Kota Surakarta?
2.
3.
4.
5.
1
Penelitian dilakukan pada ruko lantai 1, 2, 3 di Kota
Surakarta.
Penelitian dilakukan pada penghuni ruko.
Data responden diperoleh melalui penyebaran kuisioner.
Wilayah penyebaran kuisioner yaitu 5 kecamatan yang ada
di Kota Surakarta, yaitu : Kecamatan Banjarsari, Laweyan,
Serengan, Pasar Kliwon, dan Jebres.
Jumlah responden adalah 90 responden dengan rincian 30
responden pada masing-masing tipe ruko.
X3 = Variabel bebas ketiga : aksesibilitas
X4 = Variabel bebas keempat : lokasi
X5 = Variabel bebas kelima : promosi
X6 = Variabel bebas keenam : harga
X7 = Variabel bebas ketujuh : Fungsi
b. Variabel Terikat (Dependent Variable)
Variabel terikat adalah variabel yang dipengaruhi atau yang
menjadi akibat karena adanya variabel bebas. Dalam
penelitian ini, variabel terikatnya adalah bangunan ruko 1,2,
dan 3 lantai dikota Surakarta.
6.
Pengolahan data kuisioner menggunakan software SPSS
Statistics 17
7. Merencanakan ruko yang ideal sesuai dengan hasil
kuisioner.
8. Menghitung rencana anggaran biaya pembangunan ruko.
9. Menganalisa investasi bangunan ruko.
10. Memberikan keputusan investasi bangunan ruko tersebut
apakah layak atau tidak.
TINJAUAN PUSTAKA
Definisi Ruko
HASIL DAN PEMBAHASAN
Sebagai pilihan investasi ruko memang ideal karena selain
sebagai tempat usaha, ruko juga bisa sebagai tempat tinggal.
Sebagaimana dikutip dari Wikipedia (2012), ruko adalah sebutan
bagi bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya bertingkat
antara dua hingga lima lantai, dimana lantai-lantai dibawahnya
digunakan sebagai tempat berusaha ataupun semacam kantor,
sementara lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal.
Dengan kondisi tersebut maka survey tentang ruko ini bertujuan
untuk mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi
pembeli dalam memilih jenis ruko serta pertimbangan apa saja
yang diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan.
Uji validitas dan reliabilitas
Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat
diketahui bahwa dari jumlah soal kuisioner 35 butir yang telah
disebar, terdapat 31 item soal yang valid dan 4 item soal yamg
tidak valid. Soal dikatakan valid jika pada perhitungan r hitung >
rtabel. Untuk 4 soal yang tidak valid maka dilakukan cara yaitu
memperbaiki pertanyaannya dan digunakan lagi pada penelitian
yang sebenarnya.
Pada uji reliabilitas yang telah dilakukan diperoleh nilai koefisien
reliabilitas r11 sebesar 0,946. angka tersebut menunjukkan bahwa
instrumen soal memiliki reliabilitas yang tinggi (sangat
reliabel).Hal itu berdasarkan skala Alpha Cronbach’s 0 sampai 1
sebagai berikut :
1. Nilai alpha cronbach’s 0,00 s.d 0.20 berarti kurang realibel.
2. Nilai alpha cronbach’s 0,21 s.d 0.40 berarti agak realibel.
3. Nilai alpha cronbach’s 0,41 s.d 0.60 berarti cukup realibel.
4. Nilai alpha cronbach’s 0,61 s.d 0.80 berarti realibel.
5. Nilai alpha cronbach’s 0,81 s.d 1,00 berarti sangat realibel.
Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga
Untuk menentukan harga jual ruko khususnya dan barang jasa
lainnya, ada beberapa faktor yang mempengaruhi penentuan
harga. Menururt William J. Stanton dan Y Lamarto (1996)
faktor-faktor tersebut antara lain :
a. Permintaan produk
b. Reaksi pesaing
c. Penggunaan strategi penetapan harga
d. Bauran pemasaran produk dan promosi
e. Biaya untuk memproduksi atau untuk membeli produk
Uji Normalitas
Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode
Kolmogorov Smirnov pada taraf signifikansi sebesar 95%
(α=0,05) didapatkan hasil sebagai berikut :
Ruko 1 lantai : nilai statistic = 0,157 dengan nilai signifikansi =
0,056
Ruko 2 lantai : nilai statistic = 0,144 dengan nilai signifikansi =
0,122
Ruko 3 lantai : nilai statistic = 0,153 dengan nilai signifikansi =
0,070
Pada uji normalitas dengan metode Kolmogorov Smirnov
mempunyai 2 kriteria data jika berdistribusi normal. Pertama
pada perhitungan statistic atau Dhitung harus mempunyai nilai
yang lebih besar dari Dtabel=0,159. Kedua nilai signifikansi atau α
harus lebih besar dari 0,05. Pada pengujian yang telah dilakukan
dapat disimpulkan bahwa dari persebaran data 3 jenis ruko
semuanya berdistribusi normal. Maka analisis uji dapat
dilanjutkan.
Menganalisis Biaya
Menurut Philip Kotler dan Kevin Lane Keller (2008), Mengingat
konsumen yang sensitif terhadap kenaikan harga, pengembang
berusaha keras menemukan pendekatan alternatif yang akan
memungkinkan mereka menghindari kenaikan harga ketika jalan
lainnya adalah menaikkan harga. Berikut ini beberapa contoh
popular :
a. Menyusutkan jumlah produk dan tidak menaikkan harga
b. Mengganti dengan materi atau bahan yang lebih murah
c. Mengurangi atau menghilangkan fitur produk
d. Menghilangkan atau mengurangi jasa produk.
e. Mengurangi jumlah ukuran dan model yang ditawarkan.
f. Menciptakan merk ekonomis baru.
METODE PENELITIAN
Uji Homogenitas
Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan
kuisioner pada responden yaitu penghuni ruko. Penelitian ini
dilaksanakan pada Mei 2013. Sedangkan lokasi yang telah
ditentukan adalah Kecamatan Banjarsari, Laweyan, Serengan,
Pasar Kliwon, dan Jebres.
1. Penghuni ruko 1 lantai sejumlah 30 responden.
2. Penghuni ruko 2 lantai sejumlah 30 responden.
3. Penghuni ruko 3 lantai sejumlah 30 responden.
Dalam penelitian ini terdapat dua macam variabel yaitu variabel
bebas dan variabel terikat.
a. Variabel Bebas (Independent Variable)
Variabel bebas merupakan variabel yang tidak dipengaruhi
oleh variabel lain. Variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
X1 = Variabel bebas pertama : produk
X2 = Variabal bebas kedua : asuransi
Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan
untuk menguji apakah sampel dalam penelitian ini berasal dari
populasi yang memiliki variansi yang sama atau tidak. Teknik uji
yang digunakan yaitu uji bartlet. Pada pengujian bartlet, data
dikatakan homogen jika X2hitung < X2tabel. Pada perhitungan
yang telah dilakukan, didapatkan data X 2hitung = 0,282,
sedangkan X2tabel = 5,991. Dari perhitungan maka dapat
disimpulkan varians-varians data bersifat homogen dan analisis
uji dapat dilanjutkan.
Uji Hipotesis
Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal
dan homogen, maka selanjutnya diadakan pengujian hipotesis.
2
Teknik yang digunakan dalam pengujian ini adalah uji analisis
varian. Dengan hipotesis yang ada yaitu :
Ho : 1. Kualitas bangunan berpengaruh terhadap pembelian
ruko.
2. Lokasi berpengaruh terhadap pembelian ruko.
3. Harga berpengaruh terhadap pembelian ruko.
4. Garansi berpengaruh terhadap pembelian ruko.
Ha : 1. Kualitas bangunan tidak berpengaruh terhadap pembelian
ruko.
2. Lokasi tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
3. Harga tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
4. Garansi tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
Pada pengujian analisis varian yang telah dilakukan, maka
diketahui nilai signifikansi sebesar 0,000. Dalam uji analisis
varian sendiri data dikatakan baik bila nilai signifikansi
mendekati 0(nol) atau kurang dari nilai α = 0,05. Selain itu pada
analisis varian jika nilai Fhitung > Ftabel maka uji hipotesis Ho
diterima. Pada hasil hitungan diketahui bahwa nilai Fhitung = 37,59
sedangkan Ftabel = 3,22. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat
disimpulkan bahwa Ho diterima.
Pada perhitungan data melalui SPSS 17 diperoleh nilai mean
dari pertanyaan kuisioner tentang kepuasan penghuni ruko antara
lain ruko 1 lantai = 96,13, ruko 2 lantai = 103,90, ruko 3 lantai =
107,17. Dari ketiga tipe ruko tersebut, ruko 3 lantai merupakan
ruko dengan skor tertinggi. Artinya bahwa dalam pertanyaan
kuisioner, penghuni ruko 3 lantai mempunyai pendapat yang baik
terhadap bangunan ruko dibandingkan dengan tipe 1 lantai
maupun 2 lantai.
7%
17%
23%
53%
Gambar 3. Prosentase usia penghuni ruko 3 lantai
Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya
dapat dilihat bahwa mayoritas penghuni ruko 1 lantai dan 2
lantai adalah usis 35-45 tahun, yang berjumlah mencapai 48%
dan 52% atau 14 responden untuk ruko 1 lantai dan 17
responden untuk ruko 2 lantai. Sedangkan ruko 3 lantai
pembeli didominasi oleh kalangan yang telah 55-65 tahun
sebanyak 53 % atau sejumlah 16 responden. Dapat dilihat
bahwa sebagian besar orang yang membeli ruko berusia
diatas 35 tahun yang artinya orang bisa membeli ruko setelah
mempunyai kecukupan dana ataupun dia sudah bekerja dan
tabungannya untuk berinvestasi dalam bentuk bangunan ruko.
b. Jenis Kelamin
37%
Laki-laki = 11 responden
63%
Perempuan = 19 responden
Analisa dan Pemabahasan Responden Penghuni
Ruko
Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah
disebarkan kepada sejumlah 90 responden yang mewakili
penghuni ruko Kota Surakarta, dapat diperoleh data dari
responden untuk mengetahui karakteristik resonden yaitu sebagai
berikut :
1. Data dari responden
a. Usia
14%
65 Tahun = 0 responden
Gambar 4. Prosentase jenis kelamin penghuni ruko 1 lantai
27%
Laki-laki = 8 responden
73%
Perempuan = 22 responden
65 Tahun = 0 responden
30%
Gambar 1. Prosentase usia penghuni ruko 1 lantai
10%
Laki-laki = 8 responden
13%
70%
65 Tahun = 0 responden
Gambar 2. Prosentase usia penghuni ruko 2 lantai
3
c. Pekerjaan.
10%
SD = 0 responden
PNS = 8 responden
27%
13%
60%
SMP = 3 responden
53%
TNI/POLRI = 0 responden
37%
SMA/SMK = 11 responden
Peg. Swasta = 4 responden
S1 = 16 responden
Wiraswasta = 18 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 12. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 3
lantai
Gambar 7. Prosentase pekerjaan penghuni ruko 1 lantai
13%
Persebaran banyaknya penghuni ruko cukup
beragam disini. Pada ruko 1 lantai penghuni yang dominan
adalah seorang lulusan SMA/SMK sederajat dengan besaran
56% atau 17 responden. Pada ruko 2 lantai penghuni yang
banyak adalah seorang lulusan SMA/SMK sederajat dan S1
yang mempunyai besaran 47% atau 19 responden dan 33%
untuk S1 sebanyak 10 responden.
Pada ruko 3 lantai penghuni sebagian besar adalah
seorang pendidikan terrakhir sarjana, jadi disini dapat
disimpulkan bahwa strata pendidikan juga berpengaruh pada
pendapatan seseorang dan pilihan seseorang dalam
menentukan pilihan investasinya.
PNS = 4 responden
53%
34%
TNI/POLRI = 0 responden
Peg. Swasta = 10 responden
Wiraswasta = 16 responden
Gambar 8. Prosentase pekerjaan penghuni ruko 2 lantai
13%
PNS = 4 responden
20%
TNI/POLRI = 0 responden
e. Penghasilan rata-rata perbulan
67%
Peg. Swasta = 6 responden
Wiraswasta = 20 responden
20 Juta = 0 responden
Gambar 13. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 1
lantai
20 Juta = 0 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 14. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 2
lantai
Gambar 10. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 1
lantai
SD = 0 responden
33%
20%
47%
SMP = 6 responden
SMA/SMK = 14 responden
S1 = 10 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 11. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 2
lantai
4
3%
20 Juta = 5 responden
Kelas 2 = 11 responden
Kelas 3 = 5 responden
Gambar 18. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
3 lantai
Gambar 15. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 3
lantai
Keterangan : Kelas 1 : kualitas bangunan bagus
Kelas 2 : kualitas bangunan sedang
Kelas 3 : kualitas bangunan biasa
Pada penghasilan pemilik ruko dikota solo, pada
ruko 1 lantai, penghuni mayoritas adalah yang berpendapatan
1-5 juta, sedangkan ruko 2 lantai, penghuni adalah orang
yang berpendapatan sedang, diantaranya 1-5 juta sebanyak
30%, 5-10 juta sebanyak 43%, dan 10-20 juta sebanyak 27%.
Sementara pada ruko 3 lantai didominasi oleh golongan yang
berpendapatan tinggi, diantaranya 50% yang berpendapatan
5-10 juta, 30% yang berpendapatan 10-20 juta dan 17% yang
berpendapatan diatas juta. Jadi bisa dikatakan pendapatan
seseorang berbanding lurus dengan ruko yang dibeli, semakin
tinggi pendapatan seseorang semakin bagus/mahal ruko yang
dibeli.
Ruko yang diinginkan konsumen pada penelitian ini sebagian
besar berdasarkan pendapatan yang mereka dapatkan setiap
bulan. Pada ruko 1 lantai yang berpendapatan relatif rendah,
responden sebanyak 57% atau 17 responden memilih ruko kelas
2. Pada ruko 2 lantai prosentase terbesar adalah memilih ruko
kelas 2 dengan besar prosentase 40% atau 12 responden. Tetapi
pada ruko 3 lantai yang dominan adalah yang menginginkan ruko
kelas 1 dengan prosentase mencapai 46% atau sebanyak 14
responden. Jadi bisa disimpulkan bahwa pendapatan seseorang
berbanding lurus dengan harga dan kualitas ruko yang dibeli.
f. Kelas ruko yang diinginkan konsumen
Deskripsi Pertanyaan Kuisioner
30%
1.Kategori produk
Pada kategori produk ini berisi tentang pertanyaan –
pertanyaan mengenai bentuk fisik bangunan. Dari gambaran jawaban
responden tentang variabel produk bisa dikatakan bahwa sebagian
besar ruko yang dihuni mempunyai kualitas produk yang baik. Hal ini
menunjukkan bahwa sebagian besar ruko yang dibeli/disewa sudah
memenuhi keinginan konsumen. Jadi bentuk fisik, desain, serta
kualitas bangunan sangat berpengaruh dan sangat penting agar dalam
proses penjualan ruko tidak memerlukan waktu yang lama dan cepat
laku.
2. Kategori asuransi
Pada variabel asuransi ini sebagian besar penghuni
ruko 1 lantai mengatakan bahwa tidak ada garansi dari pihak penjual
saat pembelian ruko. Sedangkan pada penghuni ruko 2 lantai dan 3
lantai menjawab adanya garansi saat pembelian ruko. Hal ini bisa
terjadi karena pada ruko 1 lantai mempunyai harga jual yang lebih
rendah dari pada ruko 2 lantai dan 3 lantai. Dengan harga jual yang
rendah maka otomatis nilai laba ruko 1 lantai juga tidak bisa sebesar
laba 2 lantai dan 3 lantai. Apabila ruko 1 lantai memberikan garansi
maka konsekuensinya jika ada perbaikan maka nilai laba juga
berkurang, lain halnya dengan ruko 2 lantai dan 3 lantai yang berani
memberikan garansi. Apabila terjadi kerusakan maka tidak terlalu
berpengaruh pada laba karena nilai laba ruko 2 lantai dan 3 lantai
nilainya lebih tinggi.
3. Kategori aksesibilitas dan lingkungan sekitar
Membeli ruko merupakan salah satu cara berinvestasi
properti yang menguntungkan bila kita tepat dalam hal memilihnya.
Pada penelitian yang kami lakukan ini hampir sebagian besar ruko
berada dilokasi yang strategis. Aksesibilitas yang mudah dijangkau
dengan berbagai kendaraan, baik kendaraan maupun umum, akan
memudahkan para konsumen untuk datang ke lokasi – lokasi dengan
potensi pertumbuhan ekonomi yang bagus serta kondisi keamanan
ruko yang kondusif akan semakin menjadikan ruko ini pilihan yang
tepat karena berada dilokasi yang sangat strategis, yang banyak
dilewati banyak orang sehingga usaha yang dibuat akan mudah
dikenal oleh masyarakat.
4. Kategori lokasi
Membangun ruko ditempat yang strategis akan
membuat ruko ini cepat laku, misalnya membangun ruko di pusat
kota, di pinggiran kota, di kawasan perumahan, dan di kawasan
perdagangan. Data yang kami peroleh saat penelitian menunjukkan
pembangunan ruko hampir sebagian besar telah berada pada
kategori diatas. Memang kunci dari sebuah investasi adalah lokasi.
Dimana dengan lokasi yang strategis maka akan banyak orang yang
13%
Kelas 1 = 4 responden
Kelas 2 = 17 responden
57%
Kelas 3 = 9 responden
Gambar 16. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
1 lantai
33%
27%
Kelas 1 = 8 responden
Kelas 2 = 12 responden
40%
Kelas 3 = 10 responden
Gambar 17. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
2 lantai
5
tau dan tempatnya juga mudah dijangkau. Dengan membeli ruko
yang bertujuan untuk sebuah investasi, maka memilih lokasi yang
strategis adalah hal yang harus menjadi pertimbangan saat
melakukan keputusan pembelian.
5. Kategori promosi
Variabel promosi ini berisi tentang cara – cara yang
digunakan oleh pihak marketing untuk menarik perhatian pelanggan
dan untuk menjual kepasaran agar lebih mudah. Pada ruko 1 lantai
proses penjualannya minim menggunakan sarana promosi. Hal itu
bisa dilihat dari prosentase tertinggi yang mencapai 45,56%
mengatakan tidak setuju, dan 13,33% sangat tidak setuju. Memang
pada dasarnya banguanan ruko 1 lantai merupakan ruko yang
kelasnya dibawah ruko 2 lantai dan 3 lantai, dengan harga jual ruko 1
lantai yang lebih rendah maka jika melakuakan promosi
menggunakan iklan, sales promotion, ataupun publikasi melalui
media massa, biayapun akan bertambah dengan banyak karena biaya
promosi tersebut membutuhkan biaya yang banyak. Pada ruko 2
lantai dan 3 lantai ternyata sebagian besar responden rata-rata
menyatakan bahwa terdapat promosi-promosi yang menarik saat
penjualan ruko. Hal itu dikarenakan harga ruko 2 dan 3 lantai yang
lebih mahal, maka sarana promosi ini bertujuan untuk menarik
perhatian para konsumen untuk membeli ruko 2 dan 3 lantai. Dengan
adanya promosi ini diharapkan tingkat penjualan ruko 2 dan 3 lantai
bisa cepat terjual dan mendapatkan keuntungan sesuai dengan yang
telah direncanakan.
6. Kategori Harga
Harga merupakan salah satu faktor yang bisa
mempengaruhi penjualan ruko serta bisa dijadikan pertimbangan
konsumen dalam menentukan
ditolak. Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa usulan ruko 2
dan 3 lantai diterima, sedangkan ruko 1 lantai ditolak.
Pada perhitungan indeks profitabilitas (IP), investasi diterima
apabila nilai IP>1, jika IP1, jika BCR=0 maka bersifat netral, sedangkan bila
BCR
DI KOTA SURAKARTA
Naskah Publikasi
untuk memenuhi sebagaian persyaratan mencapai
derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Rahadian Adi Prasetyo
NIM : D 100 090 066
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2013
ANALYSIS OF INVESMENT ADVISABILITY RUKO CONSTRUCTION IN SURAKARTA
ANALISA KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN RUKO DI KOTA SURAKARTA
Rahadian Adi Prasetyo 1), Muhammad Nur Sahid(2), Mochamad Solikin(3)
1)
Alumni Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan Kartasura
Surakarta, e-mail: rahadianadi34@yahoo.co.id
(2), (3)
Dosen Jurusan Teknik Sipil FT Universitas Muhammadiyah Surakarta, Jl. A. Yani Tromol Pos 1 Pabelan
Kartasura Surakarta
E-mail : muh_nur_sahid@yahoo.co.id dan msolikin72@gmail.com
ABSTRACT
For this moment, ruko construction many find in Surakarta. With high level of market demand, so developer wants to build ruko in
Surakarta. As investment choice, ruko is ideal because ruko can be exertion place and residence. In this situation, so survey about
ruko has purpose to detect the factors that influence buyer in choose kinds of ruko and the judgments that taking by buyer in get
opinion. In this research, use quisioner method and the subject of research are one floor ruko, two floors ruko, and three floors ruko
to detect ruko’s situation in Surakarta. There are some steps in this research. First step are determining location and making
quisioner data. Second step is data accumulation. Third step are tabulation and testing of the data. Fourth step are determining
investment plan and analysis investment advisability. Fifth step are discussion, conclusion, and suggestion. From the result, show
that respondents more choice three floors ruko as investment choice. Result of the analysis in three floors ruko are interest 10%,
profit 30%, have value benefit cost ratio = 1,17, nett present value = 1.023.837.862, internal rate return = 28,25%, and indeks
profitabilitas = 1,17.
Key words : analysis of investment advisability, investment, quisioner, interest.
ABSTRAK
Untuk saat ini pembangunan ruko di Kota Surakarta cukup banyak dijumpai. Dengan tingkat permintaan pasar yang tinggi maka
wajar bila banyak pengembang yang membangun ruko di Kota Surakarta. Sebagai pilihan investasi ruko memang ideal karena
selain sebagai tempat usaha, ruko juga bisa sebagai tempat tinggal. Dengan kondisi tersebut maka survey tentang ruko ini bertujuan
untuk mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi pembeli dalam memilih jenis ruko serta pertimbangan apa saja
yang diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan. Dalam penelitian ini menggunakan metode kuisioner dengan subjek
penelitian adalah ruko 1 lantai, 2 lantai, dan 3 lantai untuk mengetahui kondisi ruko yang ada di Kota Surakarta. Penelitian ini ada
beberapa tahap. Tahap pertama yaitu penentuan lokasi dan pembuatan kuisioner. Tahap kedua adalah pengumpulan data kuisioner.
Tahap ketiga meliputi pengolahan dan pengujian data. Tahap keempat yaitu penentuan rencana investasi dan analisa kelayakan
investasi. Tahap kelima meliputi pembahasan serta kesimpulan dan saran. Dari hasil kuisioner menunjukkan bahwa para responden
lebih memilih ruko 3 lantai sebagai pilihan investasinya. Hasil dari analisa kelayakan investasi pada ruko 3 lantai dengan suku
bunga 10% pengambilan profit sebesar 30% mempunyai nilai benefit cost ratio = 1,17, Nett present value = 1.023.837.862,
internal rate return = 28,15%, dan indeks profitabilitas = 1,17.
Kata kunci : analisa kelayakan investasi, investasi, kuisioner, suku bunga
3. Apa saja yang menjadikan pertimbangan yang diambil oleh
pembeli dalam mengambil keputusan?
PENDAHULUAN
Untuk saat ini pembangunan ruko di Kota Surakarta cukup
banyak dijumpai. Hal ini berkaitan erat dengan tingkat
permintaan pasar yang tinggi. Menurut Tika Sekar Arum dalam
harian Solopos edisi 5 Maret 2012 menyatakan bahwa
pertumbuhan rumah toko (ruko) di Kota Surakarta makin pesat.
Sepanjang tahun 2011, Badan Penanaman Modal dan Perizinan
terpadu (BPMPT) Surakarta Memberikan izin untuk 121 ruko.
Tahun 2012, pengajuan izin ruko juga tinggi. Badan tersebut
mencatat selama januari 2012 ada 26 permohonan izin ruko yang
masuk. Pengajuan izin ruko di Surakarta memang tinggi. Terkait
hal itu, pihak perizinan masih memberi peluang ruko dibangun di
Kota Surakarta. Maka wajar bila banyak pengembang
(developer) yang membangun ruko di Kota Surakarta.
TUJUAN
Tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi
pembeli dalam memilih jenis ruko di Kota Surakarta.
2. Mengetahui pengaruh lokasi, harga, arsitektur bangunan,
serta kondisi masyarakat sekitar pada penjualan bangunan
ruko di Kota Surakarta.
3. Mengetahui apa saja yang menjadikan pertimbangan yang
diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan
BATASAN MASALAH
RUMUSAN MASALAH
1.
Maksud dari rumusan masalah ini adalah untuk memperjelas
permasalahan yang ada yang akan diteliti. Berdasarkan
penjelasan dari latar belakang diatas, maka didapatkan rumusan
masalah sebagai berikut :
1. Faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi pembeli
dalam memilih jenis ruko di Kota Surakarta?
2. Bagaimanakah pengaruh lokasi, harga, arsitektur
bangunan, serta kondisi masyarakat sekitar pada
penjualan bangunan ruko di Kota Surakarta?
2.
3.
4.
5.
1
Penelitian dilakukan pada ruko lantai 1, 2, 3 di Kota
Surakarta.
Penelitian dilakukan pada penghuni ruko.
Data responden diperoleh melalui penyebaran kuisioner.
Wilayah penyebaran kuisioner yaitu 5 kecamatan yang ada
di Kota Surakarta, yaitu : Kecamatan Banjarsari, Laweyan,
Serengan, Pasar Kliwon, dan Jebres.
Jumlah responden adalah 90 responden dengan rincian 30
responden pada masing-masing tipe ruko.
X3 = Variabel bebas ketiga : aksesibilitas
X4 = Variabel bebas keempat : lokasi
X5 = Variabel bebas kelima : promosi
X6 = Variabel bebas keenam : harga
X7 = Variabel bebas ketujuh : Fungsi
b. Variabel Terikat (Dependent Variable)
Variabel terikat adalah variabel yang dipengaruhi atau yang
menjadi akibat karena adanya variabel bebas. Dalam
penelitian ini, variabel terikatnya adalah bangunan ruko 1,2,
dan 3 lantai dikota Surakarta.
6.
Pengolahan data kuisioner menggunakan software SPSS
Statistics 17
7. Merencanakan ruko yang ideal sesuai dengan hasil
kuisioner.
8. Menghitung rencana anggaran biaya pembangunan ruko.
9. Menganalisa investasi bangunan ruko.
10. Memberikan keputusan investasi bangunan ruko tersebut
apakah layak atau tidak.
TINJAUAN PUSTAKA
Definisi Ruko
HASIL DAN PEMBAHASAN
Sebagai pilihan investasi ruko memang ideal karena selain
sebagai tempat usaha, ruko juga bisa sebagai tempat tinggal.
Sebagaimana dikutip dari Wikipedia (2012), ruko adalah sebutan
bagi bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya bertingkat
antara dua hingga lima lantai, dimana lantai-lantai dibawahnya
digunakan sebagai tempat berusaha ataupun semacam kantor,
sementara lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal.
Dengan kondisi tersebut maka survey tentang ruko ini bertujuan
untuk mengetahui faktor-faktor apa sajakah yang mempengaruhi
pembeli dalam memilih jenis ruko serta pertimbangan apa saja
yang diambil oleh pembeli dalam mengambil keputusan.
Uji validitas dan reliabilitas
Berdasarkan uji validitas yang telah dilakukan maka dapat
diketahui bahwa dari jumlah soal kuisioner 35 butir yang telah
disebar, terdapat 31 item soal yang valid dan 4 item soal yamg
tidak valid. Soal dikatakan valid jika pada perhitungan r hitung >
rtabel. Untuk 4 soal yang tidak valid maka dilakukan cara yaitu
memperbaiki pertanyaannya dan digunakan lagi pada penelitian
yang sebenarnya.
Pada uji reliabilitas yang telah dilakukan diperoleh nilai koefisien
reliabilitas r11 sebesar 0,946. angka tersebut menunjukkan bahwa
instrumen soal memiliki reliabilitas yang tinggi (sangat
reliabel).Hal itu berdasarkan skala Alpha Cronbach’s 0 sampai 1
sebagai berikut :
1. Nilai alpha cronbach’s 0,00 s.d 0.20 berarti kurang realibel.
2. Nilai alpha cronbach’s 0,21 s.d 0.40 berarti agak realibel.
3. Nilai alpha cronbach’s 0,41 s.d 0.60 berarti cukup realibel.
4. Nilai alpha cronbach’s 0,61 s.d 0.80 berarti realibel.
5. Nilai alpha cronbach’s 0,81 s.d 1,00 berarti sangat realibel.
Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga
Untuk menentukan harga jual ruko khususnya dan barang jasa
lainnya, ada beberapa faktor yang mempengaruhi penentuan
harga. Menururt William J. Stanton dan Y Lamarto (1996)
faktor-faktor tersebut antara lain :
a. Permintaan produk
b. Reaksi pesaing
c. Penggunaan strategi penetapan harga
d. Bauran pemasaran produk dan promosi
e. Biaya untuk memproduksi atau untuk membeli produk
Uji Normalitas
Pada uji normalitas yang dilakukan dengan menggunakan metode
Kolmogorov Smirnov pada taraf signifikansi sebesar 95%
(α=0,05) didapatkan hasil sebagai berikut :
Ruko 1 lantai : nilai statistic = 0,157 dengan nilai signifikansi =
0,056
Ruko 2 lantai : nilai statistic = 0,144 dengan nilai signifikansi =
0,122
Ruko 3 lantai : nilai statistic = 0,153 dengan nilai signifikansi =
0,070
Pada uji normalitas dengan metode Kolmogorov Smirnov
mempunyai 2 kriteria data jika berdistribusi normal. Pertama
pada perhitungan statistic atau Dhitung harus mempunyai nilai
yang lebih besar dari Dtabel=0,159. Kedua nilai signifikansi atau α
harus lebih besar dari 0,05. Pada pengujian yang telah dilakukan
dapat disimpulkan bahwa dari persebaran data 3 jenis ruko
semuanya berdistribusi normal. Maka analisis uji dapat
dilanjutkan.
Menganalisis Biaya
Menurut Philip Kotler dan Kevin Lane Keller (2008), Mengingat
konsumen yang sensitif terhadap kenaikan harga, pengembang
berusaha keras menemukan pendekatan alternatif yang akan
memungkinkan mereka menghindari kenaikan harga ketika jalan
lainnya adalah menaikkan harga. Berikut ini beberapa contoh
popular :
a. Menyusutkan jumlah produk dan tidak menaikkan harga
b. Mengganti dengan materi atau bahan yang lebih murah
c. Mengurangi atau menghilangkan fitur produk
d. Menghilangkan atau mengurangi jasa produk.
e. Mengurangi jumlah ukuran dan model yang ditawarkan.
f. Menciptakan merk ekonomis baru.
METODE PENELITIAN
Uji Homogenitas
Pelaksanaan penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan
kuisioner pada responden yaitu penghuni ruko. Penelitian ini
dilaksanakan pada Mei 2013. Sedangkan lokasi yang telah
ditentukan adalah Kecamatan Banjarsari, Laweyan, Serengan,
Pasar Kliwon, dan Jebres.
1. Penghuni ruko 1 lantai sejumlah 30 responden.
2. Penghuni ruko 2 lantai sejumlah 30 responden.
3. Penghuni ruko 3 lantai sejumlah 30 responden.
Dalam penelitian ini terdapat dua macam variabel yaitu variabel
bebas dan variabel terikat.
a. Variabel Bebas (Independent Variable)
Variabel bebas merupakan variabel yang tidak dipengaruhi
oleh variabel lain. Variabel bebas dalam penelitian ini yaitu :
X1 = Variabel bebas pertama : produk
X2 = Variabal bebas kedua : asuransi
Selanjutnya dilakukan uji homogenitas. Pengujian ini bertujuan
untuk menguji apakah sampel dalam penelitian ini berasal dari
populasi yang memiliki variansi yang sama atau tidak. Teknik uji
yang digunakan yaitu uji bartlet. Pada pengujian bartlet, data
dikatakan homogen jika X2hitung < X2tabel. Pada perhitungan
yang telah dilakukan, didapatkan data X 2hitung = 0,282,
sedangkan X2tabel = 5,991. Dari perhitungan maka dapat
disimpulkan varians-varians data bersifat homogen dan analisis
uji dapat dilanjutkan.
Uji Hipotesis
Setelah mengetahui data hasil kuisioner dalam keadaan normal
dan homogen, maka selanjutnya diadakan pengujian hipotesis.
2
Teknik yang digunakan dalam pengujian ini adalah uji analisis
varian. Dengan hipotesis yang ada yaitu :
Ho : 1. Kualitas bangunan berpengaruh terhadap pembelian
ruko.
2. Lokasi berpengaruh terhadap pembelian ruko.
3. Harga berpengaruh terhadap pembelian ruko.
4. Garansi berpengaruh terhadap pembelian ruko.
Ha : 1. Kualitas bangunan tidak berpengaruh terhadap pembelian
ruko.
2. Lokasi tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
3. Harga tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
4. Garansi tidak berpengaruh terhadap pembelian ruko.
Pada pengujian analisis varian yang telah dilakukan, maka
diketahui nilai signifikansi sebesar 0,000. Dalam uji analisis
varian sendiri data dikatakan baik bila nilai signifikansi
mendekati 0(nol) atau kurang dari nilai α = 0,05. Selain itu pada
analisis varian jika nilai Fhitung > Ftabel maka uji hipotesis Ho
diterima. Pada hasil hitungan diketahui bahwa nilai Fhitung = 37,59
sedangkan Ftabel = 3,22. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat
disimpulkan bahwa Ho diterima.
Pada perhitungan data melalui SPSS 17 diperoleh nilai mean
dari pertanyaan kuisioner tentang kepuasan penghuni ruko antara
lain ruko 1 lantai = 96,13, ruko 2 lantai = 103,90, ruko 3 lantai =
107,17. Dari ketiga tipe ruko tersebut, ruko 3 lantai merupakan
ruko dengan skor tertinggi. Artinya bahwa dalam pertanyaan
kuisioner, penghuni ruko 3 lantai mempunyai pendapat yang baik
terhadap bangunan ruko dibandingkan dengan tipe 1 lantai
maupun 2 lantai.
7%
17%
23%
53%
Gambar 3. Prosentase usia penghuni ruko 3 lantai
Dari hasil pengisian kuisioner yang sesungguhnya
dapat dilihat bahwa mayoritas penghuni ruko 1 lantai dan 2
lantai adalah usis 35-45 tahun, yang berjumlah mencapai 48%
dan 52% atau 14 responden untuk ruko 1 lantai dan 17
responden untuk ruko 2 lantai. Sedangkan ruko 3 lantai
pembeli didominasi oleh kalangan yang telah 55-65 tahun
sebanyak 53 % atau sejumlah 16 responden. Dapat dilihat
bahwa sebagian besar orang yang membeli ruko berusia
diatas 35 tahun yang artinya orang bisa membeli ruko setelah
mempunyai kecukupan dana ataupun dia sudah bekerja dan
tabungannya untuk berinvestasi dalam bentuk bangunan ruko.
b. Jenis Kelamin
37%
Laki-laki = 11 responden
63%
Perempuan = 19 responden
Analisa dan Pemabahasan Responden Penghuni
Ruko
Hasil dari penyebaran kuisioner yang telah
disebarkan kepada sejumlah 90 responden yang mewakili
penghuni ruko Kota Surakarta, dapat diperoleh data dari
responden untuk mengetahui karakteristik resonden yaitu sebagai
berikut :
1. Data dari responden
a. Usia
14%
65 Tahun = 0 responden
Gambar 4. Prosentase jenis kelamin penghuni ruko 1 lantai
27%
Laki-laki = 8 responden
73%
Perempuan = 22 responden
65 Tahun = 0 responden
30%
Gambar 1. Prosentase usia penghuni ruko 1 lantai
10%
Laki-laki = 8 responden
13%
70%
65 Tahun = 0 responden
Gambar 2. Prosentase usia penghuni ruko 2 lantai
3
c. Pekerjaan.
10%
SD = 0 responden
PNS = 8 responden
27%
13%
60%
SMP = 3 responden
53%
TNI/POLRI = 0 responden
37%
SMA/SMK = 11 responden
Peg. Swasta = 4 responden
S1 = 16 responden
Wiraswasta = 18 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 12. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 3
lantai
Gambar 7. Prosentase pekerjaan penghuni ruko 1 lantai
13%
Persebaran banyaknya penghuni ruko cukup
beragam disini. Pada ruko 1 lantai penghuni yang dominan
adalah seorang lulusan SMA/SMK sederajat dengan besaran
56% atau 17 responden. Pada ruko 2 lantai penghuni yang
banyak adalah seorang lulusan SMA/SMK sederajat dan S1
yang mempunyai besaran 47% atau 19 responden dan 33%
untuk S1 sebanyak 10 responden.
Pada ruko 3 lantai penghuni sebagian besar adalah
seorang pendidikan terrakhir sarjana, jadi disini dapat
disimpulkan bahwa strata pendidikan juga berpengaruh pada
pendapatan seseorang dan pilihan seseorang dalam
menentukan pilihan investasinya.
PNS = 4 responden
53%
34%
TNI/POLRI = 0 responden
Peg. Swasta = 10 responden
Wiraswasta = 16 responden
Gambar 8. Prosentase pekerjaan penghuni ruko 2 lantai
13%
PNS = 4 responden
20%
TNI/POLRI = 0 responden
e. Penghasilan rata-rata perbulan
67%
Peg. Swasta = 6 responden
Wiraswasta = 20 responden
20 Juta = 0 responden
Gambar 13. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 1
lantai
20 Juta = 0 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 14. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 2
lantai
Gambar 10. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 1
lantai
SD = 0 responden
33%
20%
47%
SMP = 6 responden
SMA/SMK = 14 responden
S1 = 10 responden
S2 dan S3 = 0 responden
Gambar 11. Prosentase pendidikan terakhir penghuni ruko 2
lantai
4
3%
20 Juta = 5 responden
Kelas 2 = 11 responden
Kelas 3 = 5 responden
Gambar 18. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
3 lantai
Gambar 15. Prosentase penghasilan rata-rata penghuni ruko 3
lantai
Keterangan : Kelas 1 : kualitas bangunan bagus
Kelas 2 : kualitas bangunan sedang
Kelas 3 : kualitas bangunan biasa
Pada penghasilan pemilik ruko dikota solo, pada
ruko 1 lantai, penghuni mayoritas adalah yang berpendapatan
1-5 juta, sedangkan ruko 2 lantai, penghuni adalah orang
yang berpendapatan sedang, diantaranya 1-5 juta sebanyak
30%, 5-10 juta sebanyak 43%, dan 10-20 juta sebanyak 27%.
Sementara pada ruko 3 lantai didominasi oleh golongan yang
berpendapatan tinggi, diantaranya 50% yang berpendapatan
5-10 juta, 30% yang berpendapatan 10-20 juta dan 17% yang
berpendapatan diatas juta. Jadi bisa dikatakan pendapatan
seseorang berbanding lurus dengan ruko yang dibeli, semakin
tinggi pendapatan seseorang semakin bagus/mahal ruko yang
dibeli.
Ruko yang diinginkan konsumen pada penelitian ini sebagian
besar berdasarkan pendapatan yang mereka dapatkan setiap
bulan. Pada ruko 1 lantai yang berpendapatan relatif rendah,
responden sebanyak 57% atau 17 responden memilih ruko kelas
2. Pada ruko 2 lantai prosentase terbesar adalah memilih ruko
kelas 2 dengan besar prosentase 40% atau 12 responden. Tetapi
pada ruko 3 lantai yang dominan adalah yang menginginkan ruko
kelas 1 dengan prosentase mencapai 46% atau sebanyak 14
responden. Jadi bisa disimpulkan bahwa pendapatan seseorang
berbanding lurus dengan harga dan kualitas ruko yang dibeli.
f. Kelas ruko yang diinginkan konsumen
Deskripsi Pertanyaan Kuisioner
30%
1.Kategori produk
Pada kategori produk ini berisi tentang pertanyaan –
pertanyaan mengenai bentuk fisik bangunan. Dari gambaran jawaban
responden tentang variabel produk bisa dikatakan bahwa sebagian
besar ruko yang dihuni mempunyai kualitas produk yang baik. Hal ini
menunjukkan bahwa sebagian besar ruko yang dibeli/disewa sudah
memenuhi keinginan konsumen. Jadi bentuk fisik, desain, serta
kualitas bangunan sangat berpengaruh dan sangat penting agar dalam
proses penjualan ruko tidak memerlukan waktu yang lama dan cepat
laku.
2. Kategori asuransi
Pada variabel asuransi ini sebagian besar penghuni
ruko 1 lantai mengatakan bahwa tidak ada garansi dari pihak penjual
saat pembelian ruko. Sedangkan pada penghuni ruko 2 lantai dan 3
lantai menjawab adanya garansi saat pembelian ruko. Hal ini bisa
terjadi karena pada ruko 1 lantai mempunyai harga jual yang lebih
rendah dari pada ruko 2 lantai dan 3 lantai. Dengan harga jual yang
rendah maka otomatis nilai laba ruko 1 lantai juga tidak bisa sebesar
laba 2 lantai dan 3 lantai. Apabila ruko 1 lantai memberikan garansi
maka konsekuensinya jika ada perbaikan maka nilai laba juga
berkurang, lain halnya dengan ruko 2 lantai dan 3 lantai yang berani
memberikan garansi. Apabila terjadi kerusakan maka tidak terlalu
berpengaruh pada laba karena nilai laba ruko 2 lantai dan 3 lantai
nilainya lebih tinggi.
3. Kategori aksesibilitas dan lingkungan sekitar
Membeli ruko merupakan salah satu cara berinvestasi
properti yang menguntungkan bila kita tepat dalam hal memilihnya.
Pada penelitian yang kami lakukan ini hampir sebagian besar ruko
berada dilokasi yang strategis. Aksesibilitas yang mudah dijangkau
dengan berbagai kendaraan, baik kendaraan maupun umum, akan
memudahkan para konsumen untuk datang ke lokasi – lokasi dengan
potensi pertumbuhan ekonomi yang bagus serta kondisi keamanan
ruko yang kondusif akan semakin menjadikan ruko ini pilihan yang
tepat karena berada dilokasi yang sangat strategis, yang banyak
dilewati banyak orang sehingga usaha yang dibuat akan mudah
dikenal oleh masyarakat.
4. Kategori lokasi
Membangun ruko ditempat yang strategis akan
membuat ruko ini cepat laku, misalnya membangun ruko di pusat
kota, di pinggiran kota, di kawasan perumahan, dan di kawasan
perdagangan. Data yang kami peroleh saat penelitian menunjukkan
pembangunan ruko hampir sebagian besar telah berada pada
kategori diatas. Memang kunci dari sebuah investasi adalah lokasi.
Dimana dengan lokasi yang strategis maka akan banyak orang yang
13%
Kelas 1 = 4 responden
Kelas 2 = 17 responden
57%
Kelas 3 = 9 responden
Gambar 16. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
1 lantai
33%
27%
Kelas 1 = 8 responden
Kelas 2 = 12 responden
40%
Kelas 3 = 10 responden
Gambar 17. Prosentase kelas ruko yang diinginkan pembeli ruko
2 lantai
5
tau dan tempatnya juga mudah dijangkau. Dengan membeli ruko
yang bertujuan untuk sebuah investasi, maka memilih lokasi yang
strategis adalah hal yang harus menjadi pertimbangan saat
melakukan keputusan pembelian.
5. Kategori promosi
Variabel promosi ini berisi tentang cara – cara yang
digunakan oleh pihak marketing untuk menarik perhatian pelanggan
dan untuk menjual kepasaran agar lebih mudah. Pada ruko 1 lantai
proses penjualannya minim menggunakan sarana promosi. Hal itu
bisa dilihat dari prosentase tertinggi yang mencapai 45,56%
mengatakan tidak setuju, dan 13,33% sangat tidak setuju. Memang
pada dasarnya banguanan ruko 1 lantai merupakan ruko yang
kelasnya dibawah ruko 2 lantai dan 3 lantai, dengan harga jual ruko 1
lantai yang lebih rendah maka jika melakuakan promosi
menggunakan iklan, sales promotion, ataupun publikasi melalui
media massa, biayapun akan bertambah dengan banyak karena biaya
promosi tersebut membutuhkan biaya yang banyak. Pada ruko 2
lantai dan 3 lantai ternyata sebagian besar responden rata-rata
menyatakan bahwa terdapat promosi-promosi yang menarik saat
penjualan ruko. Hal itu dikarenakan harga ruko 2 dan 3 lantai yang
lebih mahal, maka sarana promosi ini bertujuan untuk menarik
perhatian para konsumen untuk membeli ruko 2 dan 3 lantai. Dengan
adanya promosi ini diharapkan tingkat penjualan ruko 2 dan 3 lantai
bisa cepat terjual dan mendapatkan keuntungan sesuai dengan yang
telah direncanakan.
6. Kategori Harga
Harga merupakan salah satu faktor yang bisa
mempengaruhi penjualan ruko serta bisa dijadikan pertimbangan
konsumen dalam menentukan
ditolak. Dari tabel diatas dapat disimpulkan bahwa usulan ruko 2
dan 3 lantai diterima, sedangkan ruko 1 lantai ditolak.
Pada perhitungan indeks profitabilitas (IP), investasi diterima
apabila nilai IP>1, jika IP1, jika BCR=0 maka bersifat netral, sedangkan bila
BCR