Evaluasi Investasi Ruko.

iii

EVALUASI INVESTASI RUKO

Ugi Cahyono NRP : 9921030

Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT. UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN SIPIL BANDUNG

ABSTRAK

Investasi merupakan arah strategi suatu perusahaan yang harus ditetapkan dan dievaluasi secara periodik. Investasi juga merupakan kekuatan penggerak utama dari setiap usaha. Keputusan melakukan investasi memerlukan analisis-analisis dan kajian-kajian mendalam mengingat modal yang diperlukan sangat besar, dimana modal berupa uang memiliki hubungan yang erat dengan waktu dan tidak terlepas dari bunga. Tujuan penulisan tugas akhir ini adalah untuk melakukan evaluasi terhadap kelayakan investasi pembangunan ruko, baik dalam aspek finansial, maupun penentuan harga jual ruko. Metode analisis yang digunakan adalah Metode Nilai Sekarang dan Metode Laju Pengembalian Internal. Data-data yang terdapat dalam studi kasus diperoleh dari Bapak Tjoen Ping, selaku pemilik ruko yang berlokasi di Jalan Dr. Surya Soemantri, unit kavling No. 8a, Bandung.

Minimum Attractive Rate of Return (MARR) yang digunakan adalah sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu dan harga jual yang ditetapkan oleh investor untuk kedua ruko tersebut adalah Rp 3.700.000.000,00. Apabila penjualan ruko dilakukan langsung setelah ruko tersebut selesai dibangun ( pada minggu ke-27 ), maka NPV yang diperoleh adalah sebesar Rp 619.590.157,20 dan IRR sebesar 85,32% per tahun atau 1,58% per minggu. Berdasarkan kriteria kelayakan aspek finansial, maka investasi tersebut layak untuk diimplementasikan karena NPV bernilai positif dan IRR>MARR.

Dalam penentuan harga jual ruko, lamanya waktu akan sangat berpengaruh. Semakin lama umur investasi, maka semakin tinggi harga jual investasi tersebut. Hal tersebut dapat dilihat dari perubahan harga jual ruko dengan menggunakan MARR 20% per tahun atau 0,37% per minggu pada minggu pertama setelah ruko selesai dibangun, yaitu sebesar Rp2.865.920.564,77 menjadi Rp3.740.744.306,19 pada minggu ke-68.

vi

DAFTAR ISI

Halaman

SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR………...i

SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR………ii

ABSTRAK………..iii

PRAKATA………..iv

DAFTAR ISI………...vi

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN………..ix

DAFTAR GAMBAR………...x

DAFTAR TABEL………...xi

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah……….1

1.2 Tujuan Penulisan………2

1.3 Pembatasan Masalah………..3

1.4 Sistematika Penulisan……….4

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek………...5

2.2 Investasi………..7

2.2.1 Biaya Investasi dan Pendapatan Proyek….………..8

2.2.2 Sumber Dana Proyek………8

2.3 Perkiraan Biaya dan Manfaat Masa Depan………...10

vii

2.4.1 Asal Mula Bunga……….11

2.4.2 Bunga Sederhana………..12

2.4.3 Bunga Majemuk………....12

2.5 Perkiraan Biaya Proyek………..14

2.6 Arus Kas Proyek ………17

2.7 Menetapkan Tingkat Pengembalian Minimum yang Diinginkan (Minimum Attractive Rate of Return)………19

2.8 Metode Investasi……….20

2.8.1 Metode Nilai Bersih Sekarang………..20

2.8.2 Metode Laju Pengembalian Internal……….21

BAB 3 STUDI KASUS 3.1 Data Proyek………....23

3.2 Biaya Investasi Proyek………..24

3.3 Harga Jual Proyek………...30

BAB 4 ANALISIS MASALAH 4.1 Kriteria Kelayakan Aspek Finansial Investasi Ruko ……….31

4.2 Keuangan Proyek ………..32

4.2.1 Perhitungan Bobot Pengeluaran Proyek untuk Tiap Jenis-Jenis Pekerjaan ………...………...33

4.2.2 Pengeluaran Bobot Pekerjaan Tiap Minggu………....34

4.2.3 Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu……….36

4.3 Menentukan Total Biaya Investasi……….37

4.3.1 Analisis dengan Metode Nilai Sekarang ……….41

viii

4.3.3 Evaluasi Kelayakan Investasi Ruko……….…43

4.4 Penentuan Harga Jual Ruko dengan MARR 20% per tahun atau 0,37% per minggu……….……….….44

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan……….55

5.2 Saran……….…..56

DAFTAR PUSTAKA……….…..57

LAMPIRAN………..58 A Denah Bangunan Ruko.

B NPV dengan bunga 85% per tahun atau 1,57 % per minggu. C NPV dengan bunga 86% per tahun atau 1,59 % per minggu. D Tabel Bunga.

ix

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN

PPN = Pajak Pertambahan Nilai PPh = Pajak Penghasilan

UMR = Upah Minimum Regional

MARR = Tingkat suku bunga yang diinginkan IMB = Izin Mendirikan Bangunan

A = Cash flow biaya konstruksi B = Cash out total biaya investasi F = Nilai uang di masa mendatang

G = Nilai harga tanah pada akhir minggu ke-27 H = Nilai biaya IMB pada akhir minggu ke-27 I = Cash flow biaya konstruksi pada minggu ke-5 P = Nilai uang pada saat ini

x

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan triple constrain…………..6

Gambar 3.1 Bagan balok jadwal proyek……….26

Gambar 4.1 Bobot pengeluaran proyek per minggu………...35

Gambar 4.2 Biaya pengeluaran proyek per minggu………....37

Gambar 4.3 Cash flow harga tanah ………...……….38

Gambar 4.4 Cash flow untuk biaya IMB ……….38

Gambar 4.5 Cash flow biaya konstruksi minggu ke-5………...39

Gambar 4.6 Cash flow biaya konstruksi ………...…………...40

Gambar 4.7 Cash out total biaya investasi ………..…………...41

Gambar 4.8 Harga jual ruko dengan MARR 20% per tahun atau 0,37% per minggu………54

xi

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 2.1 Perhitungan bunga majemuk ……….13

Tabel 3.1 Rencana anggaran biaya proyek……….24

Tabel 3.2 Jenis dan volume pekerjaan ………...27

Tabel 4.1 Pengeluaran bobot pekerjaan tiap minggu……….….34

Tabel 4.2 Biaya pengeluaran proyek tiap minggu……….…36

Tabel 4.3 Biaya-biaya konstruksi pada akhir minggu ke-27……….39

Tabel 4.4 Harga jual ruko pada minggu pertama………47

Tabel 4.5 Harga jual ruko pada minggu ke-68………49

Tabel 4.6 Harga jual ruko dengan MARR 20% per tahun atau 0,37% per minggu………...53

i

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Investasi merupakan arah strategi suatu perusahaan yang harus ditetapkan secara periodik dan dievaluasi ulang karena merupakan komitmen jangka panjang dari suatu perusahaan. Keputusan melakukan investasi memerlukan analisis-analisis dan kajian mendalam mengingat modal yang diperlukan sangat besar, dimana modal berupa uang memiliki hubungan yang erat dengan waktu dan tidak terlepas dari bunga.

Investasi dapat dilakukan dalam bentuk tanah, bangunan, peralatan, sumber daya alam, fasilitas penelitian, pengembangan produk, dan sumber daya lainnya yang digunakan untuk keuntungan ekonomi masa depan. Investasi juga merupakan kekuatan pengerak utama dari setiap usaha. Hal tersebut akan mendukung strategi persaingan yang dikembangkan oleh manajemen dan

2

berdasarkan pada perencanaan untuk menjalankan dana yang ada atau yang baru

diperoleh. Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai macam manfaat

yang layak di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa manfaat keuangan,

manfaat non keuangan, atau kombinasi dari kedua-duanya. Contoh dari manfaat

keuangan misalnya laba. Sedangkan contoh manfaat non keuangan adalah

penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subtitusi impor ataupun

pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah.

Seperti yang telah kita ketahui, bahwa keputusan untuk melakukan investasi

memerlukan kajian-kajian dan analisis yang mendalam mengingat modal yang

dibutuhkan untuk membiayai investasi tersebut sangat besar. Demikian pula

halnya dengan usaha pembangunan ruko. Kajian-kajian dan analisis yang

diperlukan meliputi semua hal dari persiapan awal sebelum melakukan investasi

dalam pembangunan ruko, dengan pertimbangan bahwa usaha tersebut

menjanjikan pengembalian modal yang cukup menarik secara finansial kepada

investor.

1.2 Tujuan Penulisan

Tujuan penulisan tugas akhir ini adalah untuk mengevaluasi kelayakan

investasi pembangunan ruko, baik dalam aspek finansial maupun penentuan harga

3 1.3 Pembatasan Masalah

Pembatasan masalah dalam penulisan tugas akhir ini meliputi:

• Metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap investasi

pembangunan ruko adalah Metode Nilai Sekarang ( NPV ), dan Metode Laju Pengembalian Internal ( IRR ).

• Biaya investasi yang diperhitungkan adalah harga tanah, biaya IMB, biaya konstruksi, dan biaya operasional.

• Perhitungan biaya konstruksi dilakukan tiap minggu.

• Yang termasuk biaya operasional adalah biaya asuransi kebakaran, biaya

keamanan, biaya listrik, dan biaya pengecatan.

• Pembayaran biaya keamanan dan biaya listrik dilakukan setiap 4 minggu

sekali. Sedangkan biaya asuransi kebakaran dibayar per tahun.

• Pengecatan dilakukan satu tahun setelah ruko selesai dibangun.

• Modal awal merupakan modal yang berasal dari pinjaman.

• MARR ditetapkan sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu.

• Proyek yang ditinjau adalah pembangunan ruko di jalan Dr. Surya

Soemantri, Unit Kavling No. 8a, Bandung ( Kompleks Setra Sari Mal ).

• Jumlah ruko adalah sebanyak 2 buah.

• Konstruksi menggunakan struktur beton bertulang.

• Jumlah lantai adalah 4.

• Pendapatan hasil penjualan ruko dibayar secara tunai.

• 1 tahun diasumsikan 54 minggu.

4 1.4 Sistematika Penulisan

Bab 1 Pendahuluan

Bab ini berisi tentang latar belakang masalah, tujuan penulisan, pembatasan masalah, dan sistematika penulisan. Bab 2 Tinjauan Pustaka

Bab ini berisi tentang pengertian proyek, teori-teori mengenai investasi, dan metode-metode investasi.

Bab 3 Studi Kasus

Berisi data proyek, biaya investasi proyek, dan harga jual proyek.

Bab 4 Analisis Data

Dalam bab ini, penulis akan menganalisis data-data yang telah diperoleh dengan menggunakan teori-teori yang ada. Bab 5 Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisi kesimpulan dan saran yang diperoleh dari hasil analisis yang telah dilakukan.

55

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan analisis masalah yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, penulis menarik beberapa kesimpulan, antara lain:

1. Tingkat pengembalian minimum ( MARR ) yang berlaku adalah sebesar

20% per tahun atau 0,37% per minggu. Apabila penjualan ruko dilakukan langsung pada saat ruko tersebut selesai dibangun atau pada minggu ke-27, maka diperoleh Nilai Bersih Sekarang atau NPV sebesar Rp 619.590.157,20 dan Tingkat Bunga Laju Pengembalian Internal atau IRR sebesar 85,32% per tahun atau 1,58% per minggu. Berdasarkan kriteria

56

kelayakan aspek finansial, maka dapat dikatakan bahwa investasi tersebut layak untuk diimplementasikan, karena memenuhi kriteria kelayakan aspek finansial, yaitu NPV bernilai positif dan IRR > MARR.

2. Harga jual ruko sangat dipengaruhi oleh waktu, dimana semakin lama

umur investasi, maka harga jual investasi tersebut pun meningkat. Hal tersebut dapat dilihat dari perubahan harga jual ruko pada minggu pertama setelah ruko selesai dibangun, yaitu sebesar Rp 2.865.920.564,77 menjadi Rp 3.740.744.306,19 pada minggu ke-68.

3. Bunga sangat berpengaruh dalam menentukan harga jual ruko, terutama

bunga pinjaman. Semakin besar bunga pinjaman, maka akan semakin tinggi harga jual ruko.

5.2 Saran

Adapun saran yang dapat diberikan pada studi ini antara lain sebagai berikut:

1. Adanya sistem perawatan dan pemeliharaan bangunan ruko yang baik agar

usia bangunan tersebut dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama, khususnya apabila ruko yang telah selesai dibangun tidak langsung terjual, sehingga selama ruko tersebut masih menjadi tanggungan investor, tidak diperlukan pengeluaran biaya tambahan untuk perbaikkan bangunan ruko tersebut.

2. Jika tingkat pengembalian minimum yang diinginkan ( MARR )

divariasikan atau berbeda-beda, maka hendaknya perlu diadakan penelitian lebih lanjut terhadap investasi tersebut.

57

DAFTAR PUSTAKA

1. Apono, Andreas Y.H. (2003), Tinjauan Kelayakan Proyek dengan

Menggunakan Net Present Value Method dan Internal Rate Of Return Method, Bandung.

2. Blank, Leland T & Tarquin, Anthony J. (1985), Engineering Economy,

Second Edition, Penerbit McGraw Hill International Book.

3. Erich A. Helfert. (1996), Teknik Analisis Keuangan, Edisi Kedelapan,

Penerbit Erlangga, Jakarta.

4. E. Paul DeGramo, William G. Sullivan, James A. Bontadelli, Elin M. Wicks.

(1997), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Terjemahan Ir. Joseph Setyono, M.Eng.Sc,

dan Ir. Hadi Sutanto, M.Eng, Penerbit PT. Ikrar Mandiriabadi.

5. Harun, Dadan Kurniawan. Prinsip-Prinsip Ekonomi Teknik. Cetakan

Pertama, Penerbit Rosda Jayaputra, Jakarta.

6 Joyowiyono, Marsudi. (1992), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Penerbit Yayasan Badan Penerbit Pekerjaan Umum, Jakarta.

7. Newman, Donald, G. (1990), Engineering Economy Analysis, 8thedition,

California:Engineering Press.

8. Soeharto, Iman. (1997), Studi Kelayakan Proyek Industri, Penerbit Erlangga,

Jakarta.

9. Sutoyo, Siswanto Drs. (1995), Studi Kelayakan Proyek, Teori dan Praktek,

2 berdasarkan pada perencanaan untuk menjalankan dana yang ada atau yang baru diperoleh. Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai macam manfaat yang layak di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa manfaat keuangan, manfaat non keuangan, atau kombinasi dari kedua-duanya. Contoh dari manfaat keuangan misalnya laba. Sedangkan contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subtitusi impor ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah.

Seperti yang telah kita ketahui, bahwa keputusan untuk melakukan investasi memerlukan kajian-kajian dan analisis yang mendalam mengingat modal yang dibutuhkan untuk membiayai investasi tersebut sangat besar. Demikian pula halnya dengan usaha pembangunan ruko. Kajian-kajian dan analisis yang diperlukan meliputi semua hal dari persiapan awal sebelum melakukan investasi dalam pembangunan ruko, dengan pertimbangan bahwa usaha tersebut menjanjikan pengembalian modal yang cukup menarik secara finansial kepada investor.

1.2 Tujuan Penulisan

Tujuan penulisan tugas akhir ini adalah untuk mengevaluasi kelayakan investasi pembangunan ruko, baik dalam aspek finansial maupun penentuan harga jual ruko.

1.3 Pembatasan Masalah

Pembatasan masalah dalam penulisan tugas akhir ini meliputi:

• Metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap investasi pembangunan ruko adalah Metode Nilai Sekarang ( NPV ), dan Metode Laju Pengembalian Internal ( IRR ).

• Biaya investasi yang diperhitungkan adalah harga tanah, biaya IMB, biaya konstruksi, dan biaya operasional.

• Perhitungan biaya konstruksi dilakukan tiap minggu.

• Yang termasuk biaya operasional adalah biaya asuransi kebakaran, biaya keamanan, biaya listrik, dan biaya pengecatan.

• Pembayaran biaya keamanan dan biaya listrik dilakukan setiap 4 minggu sekali. Sedangkan biaya asuransi kebakaran dibayar per tahun.

• Pengecatan dilakukan satu tahun setelah ruko selesai dibangun. • Modal awal merupakan modal yang berasal dari pinjaman.

• MARR ditetapkan sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu.

• Proyek yang ditinjau adalah pembangunan ruko di jalan Dr. Surya Soemantri, Unit Kavling No. 8a, Bandung ( Kompleks Setra Sari Mal ). • Jumlah ruko adalah sebanyak 2 buah.

• Konstruksi menggunakan struktur beton bertulang. • Jumlah lantai adalah 4.

• Pendapatan hasil penjualan ruko dibayar secara tunai. • 1 tahun diasumsikan 54 minggu.

4 1.4 Sistematika Penulisan

Bab 1 Pendahuluan

Bab ini berisi tentang latar belakang masalah, tujuan penulisan, pembatasan masalah, dan sistematika penulisan. Bab 2 Tinjauan Pustaka

Bab ini berisi tentang pengertian proyek, teori-teori mengenai investasi, dan metode-metode investasi.

Bab 3 Studi Kasus

Berisi data proyek, biaya investasi proyek, dan harga jual proyek.

Bab 4 Analisis Data

Dalam bab ini, penulis akan menganalisis data-data yang telah diperoleh dengan menggunakan teori-teori yang ada. Bab 5 Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisi kesimpulan dan saran yang diperoleh dari hasil analisis yang telah dilakukan.

55

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan analisis masalah yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, penulis menarik beberapa kesimpulan, antara lain:

1. Tingkat pengembalian minimum ( MARR ) yang berlaku adalah sebesar 20% per tahun atau 0,37% per minggu. Apabila penjualan ruko dilakukan langsung pada saat ruko tersebut selesai dibangun atau pada minggu ke-27, maka diperoleh Nilai Bersih Sekarang atau NPV sebesar Rp 619.590.157,20 dan Tingkat Bunga Laju Pengembalian Internal atau IRR sebesar 85,32% per tahun atau 1,58% per minggu. Berdasarkan kriteria

56

kelayakan aspek finansial, maka dapat dikatakan bahwa investasi tersebut layak untuk diimplementasikan, karena memenuhi kriteria kelayakan aspek finansial, yaitu NPV bernilai positif dan IRR > MARR.

2. Harga jual ruko sangat dipengaruhi oleh waktu, dimana semakin lama

umur investasi, maka harga jual investasi tersebut pun meningkat. Hal tersebut dapat dilihat dari perubahan harga jual ruko pada minggu pertama setelah ruko selesai dibangun, yaitu sebesar Rp 2.865.920.564,77 menjadi Rp 3.740.744.306,19 pada minggu ke-68.

3. Bunga sangat berpengaruh dalam menentukan harga jual ruko, terutama

bunga pinjaman. Semakin besar bunga pinjaman, maka akan semakin tinggi harga jual ruko.

5.2 Saran

Adapun saran yang dapat diberikan pada studi ini antara lain sebagai berikut:

1. Adanya sistem perawatan dan pemeliharaan bangunan ruko yang baik agar

usia bangunan tersebut dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama, khususnya apabila ruko yang telah selesai dibangun tidak langsung terjual, sehingga selama ruko tersebut masih menjadi tanggungan investor, tidak diperlukan pengeluaran biaya tambahan untuk perbaikkan bangunan ruko tersebut.

2. Jika tingkat pengembalian minimum yang diinginkan ( MARR )

divariasikan atau berbeda-beda, maka hendaknya perlu diadakan penelitian lebih lanjut terhadap investasi tersebut.

57

DAFTAR PUSTAKA

1. Apono, Andreas Y.H. (2003), Tinjauan Kelayakan Proyek dengan

Menggunakan Net Present Value Method dan Internal Rate Of Return

Method, Bandung.

2. Blank, Leland T & Tarquin, Anthony J. (1985), Engineering Economy, Second Edition, Penerbit McGraw Hill International Book.

3. Erich A. Helfert. (1996), Teknik Analisis Keuangan, Edisi Kedelapan,

Penerbit Erlangga, Jakarta.

4. E. Paul DeGramo, William G. Sullivan, James A. Bontadelli, Elin M. Wicks. (1997), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Terjemahan Ir. Joseph Setyono, M.Eng.Sc, dan Ir. Hadi Sutanto, M.Eng, Penerbit PT. Ikrar Mandiriabadi.

5. Harun, Dadan Kurniawan. Prinsip-Prinsip Ekonomi Teknik. Cetakan

Pertama, Penerbit Rosda Jayaputra, Jakarta.

6 Joyowiyono, Marsudi. (1992), Ekonomi Teknik, Jilid 1, Penerbit Yayasan

Badan Penerbit Pekerjaan Umum, Jakarta.

7. Newman, Donald, G. (1990), Engineering Economy Analysis, 8thedition,

California:Engineering Press.

8. Soeharto, Iman. (1997), Studi Kelayakan Proyek Industri, Penerbit Erlangga, Jakarta.

9. Sutoyo, Siswanto Drs. (1995), Studi Kelayakan Proyek, Teori dan Praktek, Seri Manajeman No. 66. Penerbit PT. Sapdodadi, Jakarta.