PENGARUH MANAJEMEN PROPERTI RUMAH SUSUN TERHADAP KEPUASAN PENYEWA RUMAH SUSUN SUKARAMAI MEDAN (EFFECT OF FLAT PROPERTY MANAGEMENT TENANT SATISFACTION SUKARAMAI FLAT)
Arifin Akhmad, Rika Ramadiyansari: Analisis Perbandingan…
PENGARUH MANAJEMEN PROPERTI RUMAH SUSUN
TERHADAP KEPUASAN PENYEWA RUMAH SUSUN
SUKARAMAI MEDAN
(EFFECT OF FLAT PROPERTY MANAGEMENT TENANT
SATISFACTION SUKARAMAI FLAT)
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin 1, Yeni Absah 2
Alumni Magister Manajemen Properti dan Penilaian SPs USU
Staf Pengajar SPs USU/Fakultas Ekonomi USU
Abstract: This study aimed to determine and analyze the effect of stacking
Sukaramai house property management field consisting of characteristic flats, flats
facility characteristics, quality home Stacking, flats environmental characteristics,
site characteristics flats, apartment property management to tenant satisfaction.
This research is descriptive quantitative. The nature of this research is to explain
(explanatory). This study used a random sampling proportionate to retrieve data
136 respondents who are tenants who live in the Real Estate field Sukaramai Flats.
Methods of data analysis using multiple linear regression to see the influence of
product and service quality on customer satisfaction in the field Sukaramai Flats.
Abstrak: Jenis penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif. Sifat penelitian ini
adalah penelitian menjelaskan (explanatory). Penelitian ini menggunakan
proportionate random sampling untuk mengambil data 136 responden yang
merupakan penyewa yang tinggal di Real Estate Rumah Susun Sukaramai Medan.
Metode analisis data mempergunakan Regresi Linier Berganda untuk melihat
pengaruh manajemen properti rumah susun terhadap kepuasan konsumen pada
Rumah Susun Sukaramai Medan.
Kata kunci: Rumah Susun, Fasilitas, Kualitas, Lingkungan, Lokasi, Manajemen
rumah susun
PENDAHULUAN
Rumah susun merupakan alternatif
hunian untuk keluarga yang kurang mampu.
Medan merupakan salah satu ibu kota
provinsi yang menerapkan sistem rumah
susun untuk keluarga yang kurang mampu.
Kehadiran rumah susun Sukramai Medan
sangat membantu keluarga yang kurang
mampu sebagai unit hunian yang dapat
disewa.
Dari data investigasi awal kuisioner
rumah
susun
Sukaramai
Medan
pendahuluan secara acak kepada 10
penyewa rumah susun Sukaramai, yaitu
sebagai berikut:
1. Adanya
ketidaktepatan
waktu
pembayaran sewa, listrik, dan air.
2. Adanya keluhan manajemen sampah
atau limbah dari unit rumah susun.
3. Adanya keluhan kualitas produk
bangunan.
157
4. Adanya keluhan lingkungan Rumah
susun.
5. Adanya keluhan pengelolaan yang lebih
baik mempertahankan kualitas aset
tersebut.
Dalam rumah susun banyak aspek
yang terlihat, mulai dari kebersihan,
lingkungan sosial, manajemennya, dan
kesehatan.
Faktor-faktor
yang
menyebabkan tidak optimalnya kinerja
bangunan rumah susun dalam mencapai
kriteria kesehatan adalah hubungan dan
komunikasi antara individu penghuni
rumah susun, jangka waktu menghuni
rumah susun, keterbatasan luas unit hunian,
sedangkan untuk kriteria kenyamanan
adalah
pencitraan
bangunan,
status
kepemilikan, jangka waktu penempatan,
dan untuk kriteria keamanan adalah
organisasi penghuni, perawatan bangunan,
pengawasan dan kondisi bangunan.
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
Rumah susun dibangun sebagai
solusi untuk mengatasi kekurangan jumlah
unit hunian, kekumuhan dan pemenuhan
kebutuhan hunian dalam keterbatasan lahan
perkotaan. Akan tetapi banyak rumah susun
yang telah dibangun dan dihuni tidak
menunjukkan kinerja yang baik, khususnya
dalam memenuhi kriteria kesehatan,
kenyamanan dan keamanan.
Rumusan optimalisasi perancangan
rumah susun sederhana adalah pencapaian
kriteria kesehatan, kenyamanan, dan
keamanan melalui upaya pemaksimalan
sistem
bangunan
dengan
mempertimbangkan berbagai kendala yang
dihadapi. Aspek pada kriteria kesehatan
tidak
dapat
dioptimalkan
secara
keseluruhan, sedangkan aspek-aspek pada
kriteria kenyamanan dan kemanan dapat
dioptimalkan secara keseluruhan.
Pembangunan kota-kota besar di
Indonesia yang menampung lebih dari 43%
penduduk Indonesia (2000) didorong oleh
urbanisasi yang begitu cepat. Laju
urbanisasi membuat besarnya kebutuhan
akan perumahan yang terjangkau bagi
seluruh masyarakat di kota-kota besar telah
menjadi masalah yang serius karena praktek
spekulasi lahan dan keterbatasan subsidi
pemerintah untuk rumah-rumah sederhana
dan sangat sederhana. Kembali ke kota-kota
besar di Indonesia, pengadaan perumahan
yang terjangkau telah menjadi sebuah
kebijakan
yang
diterapkan
oleh
Pemerintahan SBY-JK. Kebijakan ini
diterapkan dengan pengadaan 1000 tower
rusun di kota-kota besar Indonesia. Dari
pengamatan saya, program ini mengalami
keterlambatan karena beberapa isu. Sulitnya
perijinan untuk rumah susun, sulitnya
mendapatkan tanah yang cukup murah dan
lemahnya kontrol Pemerintah terhadap
kepemilikan Rumah Susun. Kualitas
kepuasan penghuni rumah susun Sukaramai
perlu di evaluasi. Pelayanan rumah susun
selaku pengelola dalam memperbaiki
kerusakan bagian bangunan sangat lambat,
tidak tuntas, dan tidak bijaksana. Sarana
keamanan dan pemeliharaan lingkungan
kurang terjamin, pengelolaan kebersihan
buruk, lambat, dan tidak bijaksana.
Kepuasan penghuni rumah susun terhadap
unit hunian dan lingkungan nya di Rumah
Susun Sukaramai Medan tidak terlalu
memuaskan karena sudah mulai tidak
terkelola secara baik dan unit hunian
dilakukan sekat yang dilakukan si penyewa.
Selanjutnya 2 elemen penting dalan
Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor
keterjangkauan
secara
Finansial
(Affordability) dan Pengadaan Lingkungan
Sosial yang berkelanjutan (Sustainable
Social Living Environment). Tetapi tentu
saja konsep fasilitas sosial ini bisa
disempurnakan untuk Rumah Susun
Indonesia dengan konsep pembangunan
berbasis komunitas dan prilaku warga kota
yang berkelanjutan. Proses pembangunan
Rumah Susun yang berkelanjutan sesuai
dengan konteks Indonesia dapat dilihat
pada contoh desain Rumah Susun yang
cocok di Indonesia pada konsep Rumah
Susun yang kami kembangkan dalam
penelitian Rumah Susun.
Permasalahan yang ada dari latar
belakang dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
2. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
fasilitas rumah susun Sukaramai
terhadap Tingkat kepuasan penyewa
Rumah susun Sukaramai di Kota
Medan?
3. Apakah terdapat pengaruh kualitas
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
4. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik
lingkungan rumah susun Sukaramai
terhadap Tingkat kepuasan penyewa
Rumah susun Sukaramai di Kota
Medan?
5. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik
lokasi rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
6. Apakah terdapat pengaruh manajemen
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
METODE
Tujuan penelitian ini dilakukan
oleh peneliti adalah untuk mengetahui dan
menganalisis pengaruh yang terdiri atas
Karakteristik Rumah susun, Karakteristik
fasilitas rumah susun, Kualitas Rumah
Susun, Karakteristik lingkungan rumah
158
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
susun, Karakteristik lokasi rumah susun,
Manajemen
rumah
susun
terhadap
Kepuasan penyewa rumah susun.
HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Pengaruh Karakteristik Rumah
Susun
Sukaramai
Terhadap
Kepuasan Penyewa
Variabel Karakteristik Rumah
Susun
Sukaramai
adalah
penilaian
konsumen
terhadap
rumah
susun
sukaramai. Uraian dalam variabel ini adalah
a. Spesifikasi rumah (terdiri dari kualitas
dinding, kusen, pintu jendela, asesoris
pintu jendela, atap, plafon, lantai dan
dinding keramik, elektrikal, pemipaan
dan pengecatan rumah).
b. Desain rumah susun,.
c. Ukuran besaran ruang tamu, ruang tidur,
ruang keluarga, dapur dan kamar mandi.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
produk, secara Aspek Rumah berpengaruh
positif dan signifikan terhadap kepuasan
konsumen, artinya apabila produk aspek
rumah maupun aspek fasilitas perumahan
berkualitas baik maka akan meningkatkan
kepuasan konsumen pada Rumah susun
Sukaramai
Penelitian ini mendukung Harshon
(1980) dimana pada Rumah susun
Sukaramai, terdapat faktor internal yang
mendorong individu memilih perpindahan
terhadap lokasi rumah yang baru yaitu
terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu
sebagai berikut:
1. Adanya spesifikasi bangunan yang
memuaskan konsumen Rumah susun
Sukaramai yaitu: kualitas atap, kualitas
lantai dan dinding keramik, pintu
jendela dan elektrikal. Iklim tropis
yang memiliki curah hujan yang
tinggi, ternyata menjadi pertimbangan
penting konsumen dalam memilih
rumah. Kualitas atap Rumah susun
Sukaramai dengan spesifikasi seng,
dapat
memberikan
kenyamanan
penghuninya dari panas dan hujan
serta kebisingan yang timbul disaat
hujan.
Kualitas lantai dan dinding keramik
berhubungan dengan tampilan interior
rumah yang
bersih dan mewah.
Material keramik merupakan material
yang tidak mudah diganti mengikuti
trend seperti cat dinding. Oleh karena
159
2.
3.
itu, spesifikasi material ini menjadi
faktor yang menjadi kebutuhan yang
jika terpenuhi akan memberi kepuasan
kepada konsumen. Kualitas elektrikal
yang tepat sehingga ruangan tetap
memiliki pencahayaan buatan yang
cukup di malam hari. Penataan
elektrikal yang disediakan secara
maksimal di setiap fungsi ruang
memungkinkan
konsumen
untuk
meletakkan peralatan elektroniknya
secara fleksibel.
Kualitas pintu jendela merupakan
aspek yang dipertimbangkan karena
fungsinya bagi privasi sebuah rumah.
Letak
pintu
yang
disesuaikan
kualitasnya sehingga aman dan mudah
digunakan memberikan kepuasan bagi
konsumen pembeli rumah di Rumah
susun Sukaramai.
Adanya luasan ruang tamu, ruang
tidur, halaman depan dan halaman
belakang yang memberi kepuasan
kepada konsumen Rumah susun
Sukaramai.
Adanya kebutuhan ruang tamu bisa
ditimbulkan dari budaya yang gemar
melakukan aktifitas sosial. Kebutuhan
ruang tidur yang luas merupakan
bentuk kebutuhan istirahat yang
nyaman setelah beraktifitas diluar
rumah. Rata-rata luas ruang tamu dan
ruang tidur di setiap tipe rumah di
Rumah susun Sukaramai adalah 21 m2.
Pada desain standart rumah juga
menyediakan kebutuhan halaman
depan maupun belakang untuk
kebutuhan untuk ruang jemur yang
cukup maupun pengembangan rumah
di masa depan.
Halaman belakang yang tersedia
merupakan lahan yang tersedia untuk
proses pengembangan rumah di masa
yang akan datang. Dari hasil penelitian
menunjukkan,
adanya
kepuasan
konsumen terhadap adanya halaman
belakang ini.
Adanya sinar matahari dan ventilasi
udara yang cukup didalam rumah dan
memberikan
kepuasan
kepada
konsumen.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel produk dengan adanya
kepuasan konsumen terhadap halaman
yang tersedia. Kualitas lingkungan
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel fisik dengan adanya kepuasan
konsumen
terhadap
fasilitas
perumahan.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel psikologis dengan adanya
kepuasan konsumen terhadap citra
perumahan.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel
sosial
dengan
adanya
kepuasan terhadap keamanan, status
sosial, tingkat pendidikan dan agama
yang sama.
Merujuk kepada Lamb et. al (2001)
dan Stanson (1994) maka dapat
diruaikan
didalam
real
estate
perumahan, harga yang diterima oleh
konsumen dibentuk oleh nilai tanah,
biaya konstruksi bangunan, biaya
desain, biaya fasilitas umum dan
sosial, dan biaya legalitas kepemilikan,
biaya
pajak.
Akumulasi
biaya
ditambah dengan keuntungan kepada
pihak pengembang.
Pada tahap masih penataan lahan,
harga rumah yang ditawarkan kepada
konsumen adalah harga yang paling
murah, disertai dengan kemudahan
cicilan selama 6 bulan. Penetepan
harga ini sesuai dengan biaya yang
dikeluarkan oleh pihak pengembang
karena kondisi lahan masih berupa
tanah kosong dan rumah belum
terbangun. Pada tahap ini konsumen
hanya berpatokan kepada gambar yang
tertera di pihak pengembang, tanpa
melihat rumah contoh yang ada.
B.
Pengaruh Karakteristik fasilitas
rumah susun terhadap kepuasan
penyewa
Aspek Fasilitas Perumahan adalah
penilaian konsumen terhadap perumahan
secara keseluruhan. Uraian dalam variabel
ini adalah:
a. fasilitas listrik,
b. distribusi air bersih,
c. drainase/parit,
d. penerangan jalan lingkungan,
e. fasilitas jalan didalam kompleks,
f. lebar jalan didalam kompleks,
g. adanya fasilitas keamanan,
h. pembuangan sampahsementara,
i. adanya mesjid dan taman serta,
j. citra rumah susun.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
produk, secara aspek Fasilitas Perumahan
berpengaruh positif terhadap kepuasan
konsumen, artinya apabila produk aspek
Fasilitas berkualitas baik maka akan
meningkatkan kepuasan konsumen pada
Rumah susun Sukaramai.
Hasil penelitian juga menunjukkan
bahwa variabel produk aspek Fasilitas
Perumahan, juga merupakan variabel yang
mempunyai pengaruh terhadap kepuasan
konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Dengan demikian hasil penelitian ini
mendukung penelitian-penelitian terdahulu,
yaitu penelitian Lestari (2012) yang
menyatakan produk berpengaruh secara
positif dan signifikan terhadap kepuasan
konsumen pembeli rumah dan hasil
penelitian Siagian (2012) yang menyatakan
faktor produk dan bukti fisik berpengaruh
terhadap kepuasan Konsumen. Hasil
penelitian ini juga mendukung hasil
penelitian Lubis (2011) dan Wibowo (2009)
dimana produk berpengaruh terhadap
kepuasan konsumen.
Penelitian ini mendukung Tjiptono
(2008) bahwa produk adalah segala sesuatu
yang dapat ditawarkan produsen untuk
diperhatikan, dibeli, digunakan atau
dikonsumsi pasar sebagai pemenuhan
kebutuhan atau keinginan pasar yang
bersangkutan. Produk bisa berupa manfaat
tangible maupun intangible yang dapat
memuaskan pelanggan.
C. Pengaruh
kualitas
bangunan
terhadap kepuasan penyewa
Manajemen fasilitas umum Rumah
susun Sukaramai
berlangsung selama
proses pembangunan berjalan sampai
seluruh rumah di Rumah susun Sukaramai
selesai dibangun dan diserahterimakan
kepada pembelinya. Pengelolaan fasilitas
umum
dikendalikan
oleh
pihak
pengembang secara efektif dan efisien
untuk meningkatkan daya jual perumahan.
Fasilitas umum perumahan seperti
jalur listrik, drainase disediakan terlebih
dahulu. Pada proses pembangunan,
beberapa fasilitas umum dibangun seiring
dengan pembangunan unit rumah seperti
jalur jalan conblok, pemasangan meteran
air dan meteran listrik. Perawatan drainase
dilakukan pada saat dibutuhkan ketika
terjadi penimbunan material di drainase dan
160
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
musim hujan. Jalan Conblock disegerakan
penyelesaiannya di jalan utama dan jalanjalan yang sudah hampir rampung
pembangunan
rumahnya.
Perbaikan
conblok dilakukan jika kerusakan jalan
terjadi, oleh laporan pengawas lapangan,
ataupun setelah adanya keluhan konsumen.
Pemasangan meteran air PDAM dilakukan
pada rumah-rumah yang sudah selesai
proses
pengerjaan
atap,
untuk
meminimalisir
biaya
yang
harus
dikeluarkan terhadap tagihan air yang
muncul setelah meteran air terpasang,
namun rumah tersebut masih menunggu
serah terima kepada pembeli.
Fasilitas sosial seperti taman dan
mesjid dibangun sejak proses pembangunan
dimulai. Keberadaan taman dan mesjid
merupakan bentuk komitmen dan jaminan
pihak pengembang kepada konsumen,
sehingga konsumen dapat merasakan dan
melihat
langsung
produk
fasilitas
perumahan yang dijanjikan oleh pihak
pengembang.
Fasilitas keamanan berjalan sejak
proyek perumahan dimulai. Namun
kuantitas jumlah tenaga satpam bertambah
seiring bertambahnya jumlah unit rumah
yang selesai dibangun, dan berpenghuni.
Pengelolaan fasilitas keamanan ini awalnya
dikelola oleh pihak pengembang, setelah
komunitas
serikat
tolong-menolong
terbentuk pengelolaan fasilitas keamanan
ini ditanggung bersama antara masyarakat
dan pihak pengembang. Pada saat seluruh
proyek perumahan selesai, maka tanggung
jawab keamanan perumahan sepenuhnya
dikelola oleh komunitas masyarakat di
Rumah susun Sukaramai. Pentingnya
keberadaan fasilitas keamanan ini terhadap
kepuasan
konsumen
Rumah
susun
Sukaramai disikapi pembangunan Pos
Satpam di bagian pintu Rumah susun
Sukaramai.
Proses manajemen fasilitas umum
Rumah susun Sukaramai dapat dilihat
langsung oleh konsumen yang hendak
membeli rumah. Hal ini memberikan
jaminan kepada konsumen terhadap
kepastian proses pembangunan dan
keseusaian antara produk yang dijanjikan
pihak pengembang terhadap konsumen.
161
D. Pengaruh lingkungan rumah susun
terhadap Kepuasan penyewa
Harga
adalah
biaya
yang
dikeluarkan oleh konsumen untuk dapat
memiliki rumah. Indikatornya adalah harga
rumah yang ditawarkan, jangka waktu
pembayaran, sistem perkreditan dengan
tingkat suku bunga menarik, potongan
harga/discount pembelian.
Hasil penelitian juga menunjukkan
bahwa variabel Harga, merupakan variabel
yang
mempunyai
pengaruh
positif
signifikan terhadap kepuasan konsumen
pada Rumah susun Sukaramai. Hasil regresi
menunjukkan bahwa Harga berpengaruh
positif terhadap kepuasan konsumen,
artinya apabila Harga yang ditawarkan
dapat terjangkau dan bersaing di pasaran
maka akan meningkatkan kepuasan
konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Adanya pengaruh harga terhadap
kepuasan konsumen mendukung hasil
penelitian-penelitian
terdahulu,
yaitu
penelitian Lestari (2012) yang menyatakan
Harga berpengaruh secara positif dan
signifikan terhadap kepuasan konsumen
membeli rumah. Hasil penelitian ini juga
mendukung hasil penelitian Lubis (2011)
dan Siagian (2012) dimana harga
berpengaruh terhadap kepuasan konsumen.
Kotler (2008) menyatakan Harga jual
produk juga mampu mengkomunikasikan
pada pasar tentang nilai positioning yang
dimaksudkan oleh perusahaan dari produk
atau brand-nya. Kepuasan konsumen
terhadap harga dan kualitas produk yang
ditawarkan pengembang terhadap Rumah
Susun Sukaramai menunjukkan positioning
perusahaan yang diterima dengan baik oleh
konsumen.
E.
Pengaruh Lokasi rumah susun
terhadap Kepuasan Konsumen
Menurut Kotler (2008), Lokasi
(place)
adalah
mencakup
aktifitas
perusahaan untuk menyediakan produk bagi
konsumen sasaran. Dalam penelitian ini
variabel lokasi adalah tempat dimana
produk (rumah) tersebut berada dan dapat
menjadi tempat tinggal yang memberikan
kenyamanan kepada konsumen.
Dari hasil penelitian ini ternyata
lokasi perumahan tidak berpengaruh kepada
kepuasan konsumen. Konsumen lebih
mengutamakan lokasi rumah di perumahan,
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
daripada lokasi perumahan dari akses
aktifitas diluar rumah mereka. Lingkungan
perumahan dan harga yang terjangkau
menjadi faktor yang lebih dominan dalam
membentuk kepuasan konsumen. Hal ini
menunjukkan, meskipun suatu perumahan
berada di daerah pinggiran kota, namun
dengan penataan fasilitas perumahan dan
siteplan yang tepat, serta penawaran harga
yang
bersaing,
konsumen
akan
mendapatkan kepuasan dalam membeli
suatu produk perumahan.
Penelitian ini mendukung teori
Morris & Winter (1978) dimana faktorfaktor yang menjadi latar belakang rasa
puas terhadap tempat tinggal adalah sebagai
berikut:
a. Faktor demografi dan sosial ekonomi,
meliputi: tingkat kehidupan, status sosial
ekonomi dan struktur keluarga.
b. Ketidakpuasan terhadap tempat tinggal
yang lama.
c. Pengaruh dari kondisi perumahan.
Hasil penelitian ini berbeda dengan
teori Luhst (1997:128) yang menyebut
bahwa kualitas kehidupan yang berupa
kenyamanan, keamanan dari suatu rumah
sangat ditentukan oleh lokasinya dimana
daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua
hal yaitu aksesibilitas dan lingkungan. Pada
rumah susun Sukaramai, daya tarik lokasi
lebih dipengaruhi oleh lingkungan yang
dibentuk didalam perumahan, sedangkan
aksesibilitas sudah cukup dipenuhi dengan
adanya kenderaan pribadi sehingga jarak
tempuh menuju berbagai pusat kegiatan
bukan menjadi masalah bagi konsumen
rumah susun Sukaramai.
Teori Luhst (1997) tidak jauh
berbeda dengan Drabkin (1980) yang
menambahkan pengaruh faktor peluang
kerja yang tersedia dengan lokasi. Teori ini
tidak memberikan pengaruh terhadap
kepuasan
konsumen
rumah
susun
Sukaramai. Namun hasil penelitian ini
masih sesuai dengan teori Drabkin (1980:6)
yang menyatakan bahwa adanya pengaruh
tingkat pelayanan ataupun sarana dan
fasilitas. Dapat disimpulkan bahwa di
rumah susun Sukaramai, aksesiblitas
bukanlah
menjadi
faktor
yang
mempengaruhi kepuasan konsumen, namun
kepuasan konsumen lebih dipengaruhi oleh
lingkungan terbentuk, fasilitas dan sarana
tersedia di dalam perumahan.
Penelitian ini mendukung Harshon
(1980) dimana pada rumah susun
Sukaramai, terdapat faktor eksternal yang
mendorong individu memilih perpindahan
terhadap lokasi rumah yang baru yaitu
terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu
sebagai berikut:
1. Faktor eksternal yang terpenuhi adalah
karateristik
lingkungan
dimana
mayoritas responden menyatakan puas
mendapatkan lingkungan rumah susun
Sukaramai yang dinilai dari tersedianya
fasilitas
drainase/parit,
fasilitas
penerangan jalan, fasilitas jalan dan
lebar jalan, fasilitas pagar keliling
kompleks dan fasilitas keamanan
perumahan. Karateristik tetangga juga
merupakan salah satu faktor eksternal
yang terpenuhi, dilihat dari besarnya
jumlah kepuasan konsumen terhadap
adanya fasilitas mesjid dalam rumah
susun Sukaramai.
2. Karateristik lokasi perumahan yang
cenderung dekat dengan perkotaan tidak
ditemukan dalam penelitian ini. Hal ini
karena
rumah
susun
Sukaramai
merupakan perumahan yang terletak di
pinggiran kota Medan. Karateristik
lokasi ini terpenuhi dengan adanya
fasilitas yang tersedia di dalam
kompleks perumahan, seperti fasilitas
rekreasi (taman) dan fasilitas sosial
(mesjid). Sementara jarak perumahan
dengan perkantoran dan perbelanjaan
bukanlah merupakan kebutuhan yang
berpengaruh
kepada
kepuasan
konsumen.
Lokasi yang berpengaruh positif
dan
signifikan
terhadap
kepuasan
konsumen pada penelitian ini adalah lokasi
rumah, bukan lokasi perumahan. Sejak
proses
membeli
konsumen
berhak
memperhitungkan lokasi rumah yang ingin
mereka tempati dengan berbagai fasilitas
dan sarana dan prasarana lengkap dan
mereka akan merasa puas berdasarkan
tingkat kebutuhan yang mereka perlu dan
inginkan.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
lokasi rumah berpengaruh positif terhadap
kepuasan konsumen, artinya apabila lokasi
rumah strategis maka akan meningkatkan
kepuasan konsumen pada rumah susun
Sukaramai.
162
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
Boedhisantoso dalam hutapea
(2001) berpendapat bahwa terdapat elemen
yang mempengaruhi keputusan seseorang
atau sebuah keluarga dalam menentukan
pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:
a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial,
mencakup status sosial ekonomi
(pendidikan pekerjaan dan penghasilan).
b. Lingkup perumahan, mencakup : nilai
kualitas dan tipe rumah.
c. Lingkup komunitas.
d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.
Mengacu pada teori ini, maka
pemilihan lokasi rumah di rumah susun
Sukaramai sudah memenuhi elemen diatas.
Berkaitan dengan lokasi, Luhst
(1997) menyebut bahwa kualitas kehidupan
yang berupa kenyamanan, keamanan dari
suatu rumah sangat ditentukan oleh
lokasinya. Daya tarik suatu lokasi
ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas
dan lingkungan. Maka dalam penelitian ini,
daya tarik rumah susun Sukaramai lebih
dipengaruhi oleh lingkungan perumahan
yang terbentuk, sedangkan aksesibilitas
perumahan ke berbagai pusat kegiatan
seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan
daerah industri, jasa pelayanan perbankan,
tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan
bukanlah
menjadi
variabel
yang
mempengaruhi kepuasan konsumen.
Dari pemetaan lokasi rumah
responden
dapat
dilihat
beberapa
kecenderungan sebagai berikut:
1. Lokasi Rumah terhadap Fasilitas
Mesjid. Pada lampiran Peta konsumen
yang sangat puas terhadap lokasi rumah
dengan mesjid menunjukkan adanya
kecenderungan sebaran konsumen untuk
memilih berada dekat dengan mesjid.
Jumlah responden yang merasa sangat
puas terhadap lokasi mesjid dengan
rumah merupakan jumlah yang paling
tinggi daripada indikator fasilitas taman
dan akses jalan, yaitu sebesar 29
responden. Hal ini menunjukkan
pentingnya fungsi bangunan ini terhadap
kebutuhan
konsumen,
sehingga
keberadaan dan akses mencapai mesjid
menjadi salah satu yang mempengaruhi
kepuasan konsumen di rumah susun
Sukaramai.
Mesjid adalah fasilitas sosial yang
terbatas pada agama Islam dan berfungsi
setiap hari. Adanya kecenderungan ini,
163
dapat menjadi pertimbangan dalam
memilih fasilitas umum yang ditawarkan
dalam suatu perumahan, dengan
menyediakan fasilitas umum yang
merupakan kebutuhan harian bagi
penghuninya.
2. Lokasi rumah terhadap Fasilitas Taman
Penyewa yang sangat puas terhadap
lokasi
rumah
dengan
Taman
menunjukkan adanya kecenderungan
sebaran penyewa untuk memilih berada
dekat dengan Taman. Hal ini
menunjukkan pentingnya fungsi fasilitas
taman terhadap kebutuhan konsumen,
sehingga keberadaan dan akses yang
dekat dengan taman menjadi salah satu
yang
mempengaruhi
kepuasan
konsumen di rumah susun Sukaramai.
3. Akses Jalan ke Rumah susun.
Rumah susun Sukaramai memiliki akses
transportasi angkutan umum kota,
sehingga secara umum penyewa rumah
susun Sukaramai memakai transportasi
umum. Hal ini kemudian membuat
faktor lokasi terhadap fasilitas umum
menjadi faktor yang mempengaruhi
kepuasan konsumen membeli rumah.
Namun akses terhadap fasilitas sosial
seperti taman dan mesjid menjadi faktor
yang mempengaruhi kepuasan penyewa
rumah susun Sukaramai. Hal ini
menunjukkan
pentingnya
mempertimbangkan
jarak
yang
seimbang terhadap fungsi fasilitas sosial
terhadap rumah penyewa, sehingga
keberadaan dan akses yang dekat
dengan fasilitas tersebut menjadi salah
satu yang mempengaruhi kepuasan
konsumen di rumah susun Sukaramai.
Lebar jalan yang mempengaruhi tingkat
kenyamanan berkendaraan di dalam
kompleks perumahan. Lebar jalan yang
dapat dilalui oleh 2 (dua) mobil, menjadi
pertimbangan akses mencapai rumah.
Berdasarkan
Pedoman
Standar
Pelayanan Minimal, Dirjen Cipta Karya
Departemen Pekerjaan Umum (1989),
prasarana lingkungan tentang jaringan
jalan lingkungan untuk panjang jalan
40-60 m/Ha harus disediakan jalan
dengan lebar 2-5 m dan dapat diakses
kesemua bagian lingkungan dengan
mudah. Pada rumah susun Sukaramai,
lebar jalan 7- 5.5 m. Dengan demikian
lebar jalan sudah memenuhi standart
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
minimal, dan berpengaruh positif
terhadap kepuasan konsumen rumah
susun Sukaramai.
Penataan
jalan
perumahan
mempertimbangkan akses rumah susun
yang dapat dicapai dengan mudah.
Selain tersedia lebar jalan yang dapat
dilalui oleh 2 mobil, jalan perumahan
disediakan dua jalur, yang secara hirarki
berfungsi sebagai jalan primer dan jalan
sekunder. Jalan sekunder disediakan
untuk
mempertimbangkan
jalan
alternatif, jika terjadi kemacetan di jalan
primer, ataupun sebaliknya.
F.
Pengaruh Manajemen rumah susun
terhadap kepuasan penyewa
Kepuasan Konsumen terhadap
lokasi rumah dalam kompleks perumahan.
mempertimbangkan jarak rumah dengan
fasilitas sosial seperti mesjid dan taman,
serta akses jalan yang didapat penyewa
didalam kompleks rumah susun Sukaramai.
Dari tiga indikator kepuasan penyewa
terhadap lokasi rumah, indikator yang
paling banyak memberikan kepuasan
kepada penyewa adalah jarak rumah ke
fasilitas sosial, yaitu mesjid. Indikator
berikutnya adalah akses jalan yang baik.
Dari hasil penelitian ini, maka pemilihan
fasilitas
sosial
dalam
perumahan
merupakan
hal
yang
penting
dipertimbangkan
bagi
pengembang
perumahan agar dapat memberikan
kepuasan bagi konsumennya. Fasilitas
sosial seperti mesjid, akan befungsi secara
rutin dan merupakan kebutuhan konsumen
khususnya yang beragama Islam. Fasilitas
akses jalan yang baik juga merupakan hal
penting yang perlu dipertimbangkan bagi
pengembang perumahan. Penataan site plan
yang tepat dan lebar jalan yang nyaman dan
pencapaian rumah terhadap fasilitas sosial
dan akses keluar perumahan merupakan hal
yang perlu di teliti lebih lanjut.
Harga juga merupakan faktor yang
penting dalam penentuan diterima atau
tidaknya suatu produk di pasar. Harga yang
terjangkau dengan kualitas bangunan yang
sebanding membuat konsumen merasa puas
di rumah susun Sukaramai. Konsumen
dalam membeli rumah, tidak terlalu
mempertimbangkan lokasi perumahan
dengan pusat kota. Faktor harga yang
terjangkau lebih mendominasi, sehingga
konsumen dapat mengenyampingkan lokasi
perumahan yang dekat dengan pusat kota.
Produk adalah segala sesuatu yang
bisa ditawarkan kepada sebuah pasar agar
diperhatikan, diminta, dipakai, atau
dikonsumsi sehingga dapat memenuhi dan
memuaskan keinginan penyewa. Indikator
produk aspek rumah yang paling besar
memberikan kepuasan kepada penyewa
adalah sinar matahari didalam rumah, ,
ukuran ruang tamu dan ruang tidur yang
luas. Indikator ini dapat menjadi
pertimbangan pengembang perumahan
dalam melakukan desain produk perumahan
yang tepat memenuhi kepuasan konsumen
real estate perumahan.
Faktor peningkatan nilai investasi
rumah juga berpengaruh kepada timbulnya
kepuasan konsumen membeli rumah.
Dengan adanya hasil penelitian ini, pihak
pengembang
perlu
memperhatikan
peningkatan nilai investasi perumahan yang
memberikan kepuasan kepada konsumen.
Penelitian Mital et al (1988) menunjukkan
kerja yang positif pada produk mempunyai
pengaruh positif terhadap kepuasan
penyewa. Harga yang terjangkau, dan
peningkatan nilai investasi rumah tentunya
harus didukung dengan kualitas Produk
yang juga memuaskan.
Kualitas pelayanan merupakan
pemenuhan dari harapan penyewa atau
kebutuhan penyewa yang membandingkan
antara hasil dengan harapan dan
menentukan apakah konsumen sudah
menerima pelayanan yang berkualitas.
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan
pembahasan yang telah dijelaskan pada bab
sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan
sebagai berikut:
a. Karakteristik rumah susun berpengaruh
positif dan tidak signifikan terhadap
kepuasan penyewa Rumah Susun
Sukaramai, Medan.
b. Karakteristik fasilitas rumah susun
berpengaruh negatif dan tidak signifikan
terhadap kepuasan penyewa Rumah
Susun Sukaramai, Medan
c. Kualitas rumah susun juga merupakan
variabel berpengaruh negatif dan tidak
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan..
164
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
d. Karakteristik lingkungan rumah susun
berpengaruh negatif dan tidak signifikan
terhadap kepuasan penyewa Rumah
Susun Sukaramai, Medan..
e. Karakteristik lokasi rumah susun yang
strategis berpengaruh positif dan
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan.
f. Manajemen Rumah Susun Sukaramai,
Medan
berpengaruh
positif
dan
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan.
SARAN
Berdasarkan kesimpulan, maka
saran yang sebaiknya dilakukan adalah
sebagai berikut:
1. Manfaat dalam akademis. Penelitian ini
erat hubungannya dengan mata kuliah
penilaian
properti,
manajemen
properti, manajemen bisnis, dan mikro
ekonomi sehingga dengan melakukan
penelitian diharapkan penulis dan
semua pihak yang berkepentingan
dapat memahaminya, dan menambah
alternatif strategi manajemen properti
Rumah susundan memperbanyak
materi manajemen properti yang lebih
banyak agar dapat bekerja sama
dengan program manajemen properti
di luar negeri.
2. Manfaat dalam Praktik. Penelitian ini
memfokuskan sebagai bahan masukan
untuk mengetahui manajemen properti
dan strategi manajemen properti rumah
susun terhadap kepuasan penyewa
sehingga dapat menjadi pertimbangan
untuk melakukan strategi-strategi yang
lebih baik lagi., dapat mengambil dan
menggunakan hasil penelitian sebagai
bahan
pertimbangan
dalam
pengambilan keputusan dan membuat
perencanaan yang lebih baik.
165
3.
Bagi peneliti selanjutnya, dapat
mengembangkan penelitian ini dengan
menggunakan variabel lain atau
menambah variabel bebas yang
berpengaruh
terhadap
kepuasan
konsumen pada rumah susun lain
untuk diteliti di masa yang akan
datang. Salah satu disarankan perlu
diteliti lebih lanjut adalah variabel
manajemen properti, karena variabel
ini
merupakan
variabel
yang
membentuk pengaruh paling besar
terhadap kepuasan konsumen.
DAFTAR RUJUKAN
Hartshorn, Trumana 1980. Interpreting the
City, an Urban Geography, John
Willey & Sons, New York.
Kotler, 2008, Manajemen Pemasaran, Edisi
Milenium, Pearson Education Asia
Pte.Ltd, dan PT Prenhallindo,
Jakarta.
Luhst, K.M., 1997. Real Estate Evaluation,
Principles Aplication Press, USA.
Morris, Earl W. and Winter Mary, 1978.
Housing, Family and Society, John
Willey & Sons Inc, New York.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker,
1994. Fundamentals of Marketing
Tenth
edition.
MCGraw-Hill
Inc., New York.
Tjiptono, Fandy,2008. Strategi Bisnis
Pemasaran. Andi, Yogyakarta.
Wibowo, Satrio, 2009. Analisis Pengaruh
Keunggulan Produk dan Kualitas
Pelayanan Pasca Huni terhadap
Kepuasan Penghuni Rumah [Tesis].
Semarang: Universitas Dipenogoro,
Program
Studi
Magister
Manajemen.
PENGARUH MANAJEMEN PROPERTI RUMAH SUSUN
TERHADAP KEPUASAN PENYEWA RUMAH SUSUN
SUKARAMAI MEDAN
(EFFECT OF FLAT PROPERTY MANAGEMENT TENANT
SATISFACTION SUKARAMAI FLAT)
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin 1, Yeni Absah 2
Alumni Magister Manajemen Properti dan Penilaian SPs USU
Staf Pengajar SPs USU/Fakultas Ekonomi USU
Abstract: This study aimed to determine and analyze the effect of stacking
Sukaramai house property management field consisting of characteristic flats, flats
facility characteristics, quality home Stacking, flats environmental characteristics,
site characteristics flats, apartment property management to tenant satisfaction.
This research is descriptive quantitative. The nature of this research is to explain
(explanatory). This study used a random sampling proportionate to retrieve data
136 respondents who are tenants who live in the Real Estate field Sukaramai Flats.
Methods of data analysis using multiple linear regression to see the influence of
product and service quality on customer satisfaction in the field Sukaramai Flats.
Abstrak: Jenis penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif. Sifat penelitian ini
adalah penelitian menjelaskan (explanatory). Penelitian ini menggunakan
proportionate random sampling untuk mengambil data 136 responden yang
merupakan penyewa yang tinggal di Real Estate Rumah Susun Sukaramai Medan.
Metode analisis data mempergunakan Regresi Linier Berganda untuk melihat
pengaruh manajemen properti rumah susun terhadap kepuasan konsumen pada
Rumah Susun Sukaramai Medan.
Kata kunci: Rumah Susun, Fasilitas, Kualitas, Lingkungan, Lokasi, Manajemen
rumah susun
PENDAHULUAN
Rumah susun merupakan alternatif
hunian untuk keluarga yang kurang mampu.
Medan merupakan salah satu ibu kota
provinsi yang menerapkan sistem rumah
susun untuk keluarga yang kurang mampu.
Kehadiran rumah susun Sukramai Medan
sangat membantu keluarga yang kurang
mampu sebagai unit hunian yang dapat
disewa.
Dari data investigasi awal kuisioner
rumah
susun
Sukaramai
Medan
pendahuluan secara acak kepada 10
penyewa rumah susun Sukaramai, yaitu
sebagai berikut:
1. Adanya
ketidaktepatan
waktu
pembayaran sewa, listrik, dan air.
2. Adanya keluhan manajemen sampah
atau limbah dari unit rumah susun.
3. Adanya keluhan kualitas produk
bangunan.
157
4. Adanya keluhan lingkungan Rumah
susun.
5. Adanya keluhan pengelolaan yang lebih
baik mempertahankan kualitas aset
tersebut.
Dalam rumah susun banyak aspek
yang terlihat, mulai dari kebersihan,
lingkungan sosial, manajemennya, dan
kesehatan.
Faktor-faktor
yang
menyebabkan tidak optimalnya kinerja
bangunan rumah susun dalam mencapai
kriteria kesehatan adalah hubungan dan
komunikasi antara individu penghuni
rumah susun, jangka waktu menghuni
rumah susun, keterbatasan luas unit hunian,
sedangkan untuk kriteria kenyamanan
adalah
pencitraan
bangunan,
status
kepemilikan, jangka waktu penempatan,
dan untuk kriteria keamanan adalah
organisasi penghuni, perawatan bangunan,
pengawasan dan kondisi bangunan.
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
Rumah susun dibangun sebagai
solusi untuk mengatasi kekurangan jumlah
unit hunian, kekumuhan dan pemenuhan
kebutuhan hunian dalam keterbatasan lahan
perkotaan. Akan tetapi banyak rumah susun
yang telah dibangun dan dihuni tidak
menunjukkan kinerja yang baik, khususnya
dalam memenuhi kriteria kesehatan,
kenyamanan dan keamanan.
Rumusan optimalisasi perancangan
rumah susun sederhana adalah pencapaian
kriteria kesehatan, kenyamanan, dan
keamanan melalui upaya pemaksimalan
sistem
bangunan
dengan
mempertimbangkan berbagai kendala yang
dihadapi. Aspek pada kriteria kesehatan
tidak
dapat
dioptimalkan
secara
keseluruhan, sedangkan aspek-aspek pada
kriteria kenyamanan dan kemanan dapat
dioptimalkan secara keseluruhan.
Pembangunan kota-kota besar di
Indonesia yang menampung lebih dari 43%
penduduk Indonesia (2000) didorong oleh
urbanisasi yang begitu cepat. Laju
urbanisasi membuat besarnya kebutuhan
akan perumahan yang terjangkau bagi
seluruh masyarakat di kota-kota besar telah
menjadi masalah yang serius karena praktek
spekulasi lahan dan keterbatasan subsidi
pemerintah untuk rumah-rumah sederhana
dan sangat sederhana. Kembali ke kota-kota
besar di Indonesia, pengadaan perumahan
yang terjangkau telah menjadi sebuah
kebijakan
yang
diterapkan
oleh
Pemerintahan SBY-JK. Kebijakan ini
diterapkan dengan pengadaan 1000 tower
rusun di kota-kota besar Indonesia. Dari
pengamatan saya, program ini mengalami
keterlambatan karena beberapa isu. Sulitnya
perijinan untuk rumah susun, sulitnya
mendapatkan tanah yang cukup murah dan
lemahnya kontrol Pemerintah terhadap
kepemilikan Rumah Susun. Kualitas
kepuasan penghuni rumah susun Sukaramai
perlu di evaluasi. Pelayanan rumah susun
selaku pengelola dalam memperbaiki
kerusakan bagian bangunan sangat lambat,
tidak tuntas, dan tidak bijaksana. Sarana
keamanan dan pemeliharaan lingkungan
kurang terjamin, pengelolaan kebersihan
buruk, lambat, dan tidak bijaksana.
Kepuasan penghuni rumah susun terhadap
unit hunian dan lingkungan nya di Rumah
Susun Sukaramai Medan tidak terlalu
memuaskan karena sudah mulai tidak
terkelola secara baik dan unit hunian
dilakukan sekat yang dilakukan si penyewa.
Selanjutnya 2 elemen penting dalan
Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor
keterjangkauan
secara
Finansial
(Affordability) dan Pengadaan Lingkungan
Sosial yang berkelanjutan (Sustainable
Social Living Environment). Tetapi tentu
saja konsep fasilitas sosial ini bisa
disempurnakan untuk Rumah Susun
Indonesia dengan konsep pembangunan
berbasis komunitas dan prilaku warga kota
yang berkelanjutan. Proses pembangunan
Rumah Susun yang berkelanjutan sesuai
dengan konteks Indonesia dapat dilihat
pada contoh desain Rumah Susun yang
cocok di Indonesia pada konsep Rumah
Susun yang kami kembangkan dalam
penelitian Rumah Susun.
Permasalahan yang ada dari latar
belakang dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
2. Apakah terdapat pengaruh karakteristik
fasilitas rumah susun Sukaramai
terhadap Tingkat kepuasan penyewa
Rumah susun Sukaramai di Kota
Medan?
3. Apakah terdapat pengaruh kualitas
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
4. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik
lingkungan rumah susun Sukaramai
terhadap Tingkat kepuasan penyewa
Rumah susun Sukaramai di Kota
Medan?
5. Apakah terdapat pengaruh Karakteristik
lokasi rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
6. Apakah terdapat pengaruh manajemen
rumah susun Sukaramai terhadap
Tingkat kepuasan penyewa Rumah
susun Sukaramai di Kota Medan?
METODE
Tujuan penelitian ini dilakukan
oleh peneliti adalah untuk mengetahui dan
menganalisis pengaruh yang terdiri atas
Karakteristik Rumah susun, Karakteristik
fasilitas rumah susun, Kualitas Rumah
Susun, Karakteristik lingkungan rumah
158
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
susun, Karakteristik lokasi rumah susun,
Manajemen
rumah
susun
terhadap
Kepuasan penyewa rumah susun.
HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Pengaruh Karakteristik Rumah
Susun
Sukaramai
Terhadap
Kepuasan Penyewa
Variabel Karakteristik Rumah
Susun
Sukaramai
adalah
penilaian
konsumen
terhadap
rumah
susun
sukaramai. Uraian dalam variabel ini adalah
a. Spesifikasi rumah (terdiri dari kualitas
dinding, kusen, pintu jendela, asesoris
pintu jendela, atap, plafon, lantai dan
dinding keramik, elektrikal, pemipaan
dan pengecatan rumah).
b. Desain rumah susun,.
c. Ukuran besaran ruang tamu, ruang tidur,
ruang keluarga, dapur dan kamar mandi.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
produk, secara Aspek Rumah berpengaruh
positif dan signifikan terhadap kepuasan
konsumen, artinya apabila produk aspek
rumah maupun aspek fasilitas perumahan
berkualitas baik maka akan meningkatkan
kepuasan konsumen pada Rumah susun
Sukaramai
Penelitian ini mendukung Harshon
(1980) dimana pada Rumah susun
Sukaramai, terdapat faktor internal yang
mendorong individu memilih perpindahan
terhadap lokasi rumah yang baru yaitu
terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu
sebagai berikut:
1. Adanya spesifikasi bangunan yang
memuaskan konsumen Rumah susun
Sukaramai yaitu: kualitas atap, kualitas
lantai dan dinding keramik, pintu
jendela dan elektrikal. Iklim tropis
yang memiliki curah hujan yang
tinggi, ternyata menjadi pertimbangan
penting konsumen dalam memilih
rumah. Kualitas atap Rumah susun
Sukaramai dengan spesifikasi seng,
dapat
memberikan
kenyamanan
penghuninya dari panas dan hujan
serta kebisingan yang timbul disaat
hujan.
Kualitas lantai dan dinding keramik
berhubungan dengan tampilan interior
rumah yang
bersih dan mewah.
Material keramik merupakan material
yang tidak mudah diganti mengikuti
trend seperti cat dinding. Oleh karena
159
2.
3.
itu, spesifikasi material ini menjadi
faktor yang menjadi kebutuhan yang
jika terpenuhi akan memberi kepuasan
kepada konsumen. Kualitas elektrikal
yang tepat sehingga ruangan tetap
memiliki pencahayaan buatan yang
cukup di malam hari. Penataan
elektrikal yang disediakan secara
maksimal di setiap fungsi ruang
memungkinkan
konsumen
untuk
meletakkan peralatan elektroniknya
secara fleksibel.
Kualitas pintu jendela merupakan
aspek yang dipertimbangkan karena
fungsinya bagi privasi sebuah rumah.
Letak
pintu
yang
disesuaikan
kualitasnya sehingga aman dan mudah
digunakan memberikan kepuasan bagi
konsumen pembeli rumah di Rumah
susun Sukaramai.
Adanya luasan ruang tamu, ruang
tidur, halaman depan dan halaman
belakang yang memberi kepuasan
kepada konsumen Rumah susun
Sukaramai.
Adanya kebutuhan ruang tamu bisa
ditimbulkan dari budaya yang gemar
melakukan aktifitas sosial. Kebutuhan
ruang tidur yang luas merupakan
bentuk kebutuhan istirahat yang
nyaman setelah beraktifitas diluar
rumah. Rata-rata luas ruang tamu dan
ruang tidur di setiap tipe rumah di
Rumah susun Sukaramai adalah 21 m2.
Pada desain standart rumah juga
menyediakan kebutuhan halaman
depan maupun belakang untuk
kebutuhan untuk ruang jemur yang
cukup maupun pengembangan rumah
di masa depan.
Halaman belakang yang tersedia
merupakan lahan yang tersedia untuk
proses pengembangan rumah di masa
yang akan datang. Dari hasil penelitian
menunjukkan,
adanya
kepuasan
konsumen terhadap adanya halaman
belakang ini.
Adanya sinar matahari dan ventilasi
udara yang cukup didalam rumah dan
memberikan
kepuasan
kepada
konsumen.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel produk dengan adanya
kepuasan konsumen terhadap halaman
yang tersedia. Kualitas lingkungan
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel fisik dengan adanya kepuasan
konsumen
terhadap
fasilitas
perumahan.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel psikologis dengan adanya
kepuasan konsumen terhadap citra
perumahan.
Kualitas
lingkungan
Rumah susun Sukaramai memenuhi
variabel
sosial
dengan
adanya
kepuasan terhadap keamanan, status
sosial, tingkat pendidikan dan agama
yang sama.
Merujuk kepada Lamb et. al (2001)
dan Stanson (1994) maka dapat
diruaikan
didalam
real
estate
perumahan, harga yang diterima oleh
konsumen dibentuk oleh nilai tanah,
biaya konstruksi bangunan, biaya
desain, biaya fasilitas umum dan
sosial, dan biaya legalitas kepemilikan,
biaya
pajak.
Akumulasi
biaya
ditambah dengan keuntungan kepada
pihak pengembang.
Pada tahap masih penataan lahan,
harga rumah yang ditawarkan kepada
konsumen adalah harga yang paling
murah, disertai dengan kemudahan
cicilan selama 6 bulan. Penetepan
harga ini sesuai dengan biaya yang
dikeluarkan oleh pihak pengembang
karena kondisi lahan masih berupa
tanah kosong dan rumah belum
terbangun. Pada tahap ini konsumen
hanya berpatokan kepada gambar yang
tertera di pihak pengembang, tanpa
melihat rumah contoh yang ada.
B.
Pengaruh Karakteristik fasilitas
rumah susun terhadap kepuasan
penyewa
Aspek Fasilitas Perumahan adalah
penilaian konsumen terhadap perumahan
secara keseluruhan. Uraian dalam variabel
ini adalah:
a. fasilitas listrik,
b. distribusi air bersih,
c. drainase/parit,
d. penerangan jalan lingkungan,
e. fasilitas jalan didalam kompleks,
f. lebar jalan didalam kompleks,
g. adanya fasilitas keamanan,
h. pembuangan sampahsementara,
i. adanya mesjid dan taman serta,
j. citra rumah susun.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
produk, secara aspek Fasilitas Perumahan
berpengaruh positif terhadap kepuasan
konsumen, artinya apabila produk aspek
Fasilitas berkualitas baik maka akan
meningkatkan kepuasan konsumen pada
Rumah susun Sukaramai.
Hasil penelitian juga menunjukkan
bahwa variabel produk aspek Fasilitas
Perumahan, juga merupakan variabel yang
mempunyai pengaruh terhadap kepuasan
konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Dengan demikian hasil penelitian ini
mendukung penelitian-penelitian terdahulu,
yaitu penelitian Lestari (2012) yang
menyatakan produk berpengaruh secara
positif dan signifikan terhadap kepuasan
konsumen pembeli rumah dan hasil
penelitian Siagian (2012) yang menyatakan
faktor produk dan bukti fisik berpengaruh
terhadap kepuasan Konsumen. Hasil
penelitian ini juga mendukung hasil
penelitian Lubis (2011) dan Wibowo (2009)
dimana produk berpengaruh terhadap
kepuasan konsumen.
Penelitian ini mendukung Tjiptono
(2008) bahwa produk adalah segala sesuatu
yang dapat ditawarkan produsen untuk
diperhatikan, dibeli, digunakan atau
dikonsumsi pasar sebagai pemenuhan
kebutuhan atau keinginan pasar yang
bersangkutan. Produk bisa berupa manfaat
tangible maupun intangible yang dapat
memuaskan pelanggan.
C. Pengaruh
kualitas
bangunan
terhadap kepuasan penyewa
Manajemen fasilitas umum Rumah
susun Sukaramai
berlangsung selama
proses pembangunan berjalan sampai
seluruh rumah di Rumah susun Sukaramai
selesai dibangun dan diserahterimakan
kepada pembelinya. Pengelolaan fasilitas
umum
dikendalikan
oleh
pihak
pengembang secara efektif dan efisien
untuk meningkatkan daya jual perumahan.
Fasilitas umum perumahan seperti
jalur listrik, drainase disediakan terlebih
dahulu. Pada proses pembangunan,
beberapa fasilitas umum dibangun seiring
dengan pembangunan unit rumah seperti
jalur jalan conblok, pemasangan meteran
air dan meteran listrik. Perawatan drainase
dilakukan pada saat dibutuhkan ketika
terjadi penimbunan material di drainase dan
160
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
musim hujan. Jalan Conblock disegerakan
penyelesaiannya di jalan utama dan jalanjalan yang sudah hampir rampung
pembangunan
rumahnya.
Perbaikan
conblok dilakukan jika kerusakan jalan
terjadi, oleh laporan pengawas lapangan,
ataupun setelah adanya keluhan konsumen.
Pemasangan meteran air PDAM dilakukan
pada rumah-rumah yang sudah selesai
proses
pengerjaan
atap,
untuk
meminimalisir
biaya
yang
harus
dikeluarkan terhadap tagihan air yang
muncul setelah meteran air terpasang,
namun rumah tersebut masih menunggu
serah terima kepada pembeli.
Fasilitas sosial seperti taman dan
mesjid dibangun sejak proses pembangunan
dimulai. Keberadaan taman dan mesjid
merupakan bentuk komitmen dan jaminan
pihak pengembang kepada konsumen,
sehingga konsumen dapat merasakan dan
melihat
langsung
produk
fasilitas
perumahan yang dijanjikan oleh pihak
pengembang.
Fasilitas keamanan berjalan sejak
proyek perumahan dimulai. Namun
kuantitas jumlah tenaga satpam bertambah
seiring bertambahnya jumlah unit rumah
yang selesai dibangun, dan berpenghuni.
Pengelolaan fasilitas keamanan ini awalnya
dikelola oleh pihak pengembang, setelah
komunitas
serikat
tolong-menolong
terbentuk pengelolaan fasilitas keamanan
ini ditanggung bersama antara masyarakat
dan pihak pengembang. Pada saat seluruh
proyek perumahan selesai, maka tanggung
jawab keamanan perumahan sepenuhnya
dikelola oleh komunitas masyarakat di
Rumah susun Sukaramai. Pentingnya
keberadaan fasilitas keamanan ini terhadap
kepuasan
konsumen
Rumah
susun
Sukaramai disikapi pembangunan Pos
Satpam di bagian pintu Rumah susun
Sukaramai.
Proses manajemen fasilitas umum
Rumah susun Sukaramai dapat dilihat
langsung oleh konsumen yang hendak
membeli rumah. Hal ini memberikan
jaminan kepada konsumen terhadap
kepastian proses pembangunan dan
keseusaian antara produk yang dijanjikan
pihak pengembang terhadap konsumen.
161
D. Pengaruh lingkungan rumah susun
terhadap Kepuasan penyewa
Harga
adalah
biaya
yang
dikeluarkan oleh konsumen untuk dapat
memiliki rumah. Indikatornya adalah harga
rumah yang ditawarkan, jangka waktu
pembayaran, sistem perkreditan dengan
tingkat suku bunga menarik, potongan
harga/discount pembelian.
Hasil penelitian juga menunjukkan
bahwa variabel Harga, merupakan variabel
yang
mempunyai
pengaruh
positif
signifikan terhadap kepuasan konsumen
pada Rumah susun Sukaramai. Hasil regresi
menunjukkan bahwa Harga berpengaruh
positif terhadap kepuasan konsumen,
artinya apabila Harga yang ditawarkan
dapat terjangkau dan bersaing di pasaran
maka akan meningkatkan kepuasan
konsumen pada Rumah susun Sukaramai.
Adanya pengaruh harga terhadap
kepuasan konsumen mendukung hasil
penelitian-penelitian
terdahulu,
yaitu
penelitian Lestari (2012) yang menyatakan
Harga berpengaruh secara positif dan
signifikan terhadap kepuasan konsumen
membeli rumah. Hasil penelitian ini juga
mendukung hasil penelitian Lubis (2011)
dan Siagian (2012) dimana harga
berpengaruh terhadap kepuasan konsumen.
Kotler (2008) menyatakan Harga jual
produk juga mampu mengkomunikasikan
pada pasar tentang nilai positioning yang
dimaksudkan oleh perusahaan dari produk
atau brand-nya. Kepuasan konsumen
terhadap harga dan kualitas produk yang
ditawarkan pengembang terhadap Rumah
Susun Sukaramai menunjukkan positioning
perusahaan yang diterima dengan baik oleh
konsumen.
E.
Pengaruh Lokasi rumah susun
terhadap Kepuasan Konsumen
Menurut Kotler (2008), Lokasi
(place)
adalah
mencakup
aktifitas
perusahaan untuk menyediakan produk bagi
konsumen sasaran. Dalam penelitian ini
variabel lokasi adalah tempat dimana
produk (rumah) tersebut berada dan dapat
menjadi tempat tinggal yang memberikan
kenyamanan kepada konsumen.
Dari hasil penelitian ini ternyata
lokasi perumahan tidak berpengaruh kepada
kepuasan konsumen. Konsumen lebih
mengutamakan lokasi rumah di perumahan,
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
daripada lokasi perumahan dari akses
aktifitas diluar rumah mereka. Lingkungan
perumahan dan harga yang terjangkau
menjadi faktor yang lebih dominan dalam
membentuk kepuasan konsumen. Hal ini
menunjukkan, meskipun suatu perumahan
berada di daerah pinggiran kota, namun
dengan penataan fasilitas perumahan dan
siteplan yang tepat, serta penawaran harga
yang
bersaing,
konsumen
akan
mendapatkan kepuasan dalam membeli
suatu produk perumahan.
Penelitian ini mendukung teori
Morris & Winter (1978) dimana faktorfaktor yang menjadi latar belakang rasa
puas terhadap tempat tinggal adalah sebagai
berikut:
a. Faktor demografi dan sosial ekonomi,
meliputi: tingkat kehidupan, status sosial
ekonomi dan struktur keluarga.
b. Ketidakpuasan terhadap tempat tinggal
yang lama.
c. Pengaruh dari kondisi perumahan.
Hasil penelitian ini berbeda dengan
teori Luhst (1997:128) yang menyebut
bahwa kualitas kehidupan yang berupa
kenyamanan, keamanan dari suatu rumah
sangat ditentukan oleh lokasinya dimana
daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua
hal yaitu aksesibilitas dan lingkungan. Pada
rumah susun Sukaramai, daya tarik lokasi
lebih dipengaruhi oleh lingkungan yang
dibentuk didalam perumahan, sedangkan
aksesibilitas sudah cukup dipenuhi dengan
adanya kenderaan pribadi sehingga jarak
tempuh menuju berbagai pusat kegiatan
bukan menjadi masalah bagi konsumen
rumah susun Sukaramai.
Teori Luhst (1997) tidak jauh
berbeda dengan Drabkin (1980) yang
menambahkan pengaruh faktor peluang
kerja yang tersedia dengan lokasi. Teori ini
tidak memberikan pengaruh terhadap
kepuasan
konsumen
rumah
susun
Sukaramai. Namun hasil penelitian ini
masih sesuai dengan teori Drabkin (1980:6)
yang menyatakan bahwa adanya pengaruh
tingkat pelayanan ataupun sarana dan
fasilitas. Dapat disimpulkan bahwa di
rumah susun Sukaramai, aksesiblitas
bukanlah
menjadi
faktor
yang
mempengaruhi kepuasan konsumen, namun
kepuasan konsumen lebih dipengaruhi oleh
lingkungan terbentuk, fasilitas dan sarana
tersedia di dalam perumahan.
Penelitian ini mendukung Harshon
(1980) dimana pada rumah susun
Sukaramai, terdapat faktor eksternal yang
mendorong individu memilih perpindahan
terhadap lokasi rumah yang baru yaitu
terpenuhinya kebutuhan rumah yaitu
sebagai berikut:
1. Faktor eksternal yang terpenuhi adalah
karateristik
lingkungan
dimana
mayoritas responden menyatakan puas
mendapatkan lingkungan rumah susun
Sukaramai yang dinilai dari tersedianya
fasilitas
drainase/parit,
fasilitas
penerangan jalan, fasilitas jalan dan
lebar jalan, fasilitas pagar keliling
kompleks dan fasilitas keamanan
perumahan. Karateristik tetangga juga
merupakan salah satu faktor eksternal
yang terpenuhi, dilihat dari besarnya
jumlah kepuasan konsumen terhadap
adanya fasilitas mesjid dalam rumah
susun Sukaramai.
2. Karateristik lokasi perumahan yang
cenderung dekat dengan perkotaan tidak
ditemukan dalam penelitian ini. Hal ini
karena
rumah
susun
Sukaramai
merupakan perumahan yang terletak di
pinggiran kota Medan. Karateristik
lokasi ini terpenuhi dengan adanya
fasilitas yang tersedia di dalam
kompleks perumahan, seperti fasilitas
rekreasi (taman) dan fasilitas sosial
(mesjid). Sementara jarak perumahan
dengan perkantoran dan perbelanjaan
bukanlah merupakan kebutuhan yang
berpengaruh
kepada
kepuasan
konsumen.
Lokasi yang berpengaruh positif
dan
signifikan
terhadap
kepuasan
konsumen pada penelitian ini adalah lokasi
rumah, bukan lokasi perumahan. Sejak
proses
membeli
konsumen
berhak
memperhitungkan lokasi rumah yang ingin
mereka tempati dengan berbagai fasilitas
dan sarana dan prasarana lengkap dan
mereka akan merasa puas berdasarkan
tingkat kebutuhan yang mereka perlu dan
inginkan.
Hasil regresi menunjukkan bahwa
lokasi rumah berpengaruh positif terhadap
kepuasan konsumen, artinya apabila lokasi
rumah strategis maka akan meningkatkan
kepuasan konsumen pada rumah susun
Sukaramai.
162
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
Boedhisantoso dalam hutapea
(2001) berpendapat bahwa terdapat elemen
yang mempengaruhi keputusan seseorang
atau sebuah keluarga dalam menentukan
pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:
a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial,
mencakup status sosial ekonomi
(pendidikan pekerjaan dan penghasilan).
b. Lingkup perumahan, mencakup : nilai
kualitas dan tipe rumah.
c. Lingkup komunitas.
d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.
Mengacu pada teori ini, maka
pemilihan lokasi rumah di rumah susun
Sukaramai sudah memenuhi elemen diatas.
Berkaitan dengan lokasi, Luhst
(1997) menyebut bahwa kualitas kehidupan
yang berupa kenyamanan, keamanan dari
suatu rumah sangat ditentukan oleh
lokasinya. Daya tarik suatu lokasi
ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas
dan lingkungan. Maka dalam penelitian ini,
daya tarik rumah susun Sukaramai lebih
dipengaruhi oleh lingkungan perumahan
yang terbentuk, sedangkan aksesibilitas
perumahan ke berbagai pusat kegiatan
seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan
daerah industri, jasa pelayanan perbankan,
tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan
bukanlah
menjadi
variabel
yang
mempengaruhi kepuasan konsumen.
Dari pemetaan lokasi rumah
responden
dapat
dilihat
beberapa
kecenderungan sebagai berikut:
1. Lokasi Rumah terhadap Fasilitas
Mesjid. Pada lampiran Peta konsumen
yang sangat puas terhadap lokasi rumah
dengan mesjid menunjukkan adanya
kecenderungan sebaran konsumen untuk
memilih berada dekat dengan mesjid.
Jumlah responden yang merasa sangat
puas terhadap lokasi mesjid dengan
rumah merupakan jumlah yang paling
tinggi daripada indikator fasilitas taman
dan akses jalan, yaitu sebesar 29
responden. Hal ini menunjukkan
pentingnya fungsi bangunan ini terhadap
kebutuhan
konsumen,
sehingga
keberadaan dan akses mencapai mesjid
menjadi salah satu yang mempengaruhi
kepuasan konsumen di rumah susun
Sukaramai.
Mesjid adalah fasilitas sosial yang
terbatas pada agama Islam dan berfungsi
setiap hari. Adanya kecenderungan ini,
163
dapat menjadi pertimbangan dalam
memilih fasilitas umum yang ditawarkan
dalam suatu perumahan, dengan
menyediakan fasilitas umum yang
merupakan kebutuhan harian bagi
penghuninya.
2. Lokasi rumah terhadap Fasilitas Taman
Penyewa yang sangat puas terhadap
lokasi
rumah
dengan
Taman
menunjukkan adanya kecenderungan
sebaran penyewa untuk memilih berada
dekat dengan Taman. Hal ini
menunjukkan pentingnya fungsi fasilitas
taman terhadap kebutuhan konsumen,
sehingga keberadaan dan akses yang
dekat dengan taman menjadi salah satu
yang
mempengaruhi
kepuasan
konsumen di rumah susun Sukaramai.
3. Akses Jalan ke Rumah susun.
Rumah susun Sukaramai memiliki akses
transportasi angkutan umum kota,
sehingga secara umum penyewa rumah
susun Sukaramai memakai transportasi
umum. Hal ini kemudian membuat
faktor lokasi terhadap fasilitas umum
menjadi faktor yang mempengaruhi
kepuasan konsumen membeli rumah.
Namun akses terhadap fasilitas sosial
seperti taman dan mesjid menjadi faktor
yang mempengaruhi kepuasan penyewa
rumah susun Sukaramai. Hal ini
menunjukkan
pentingnya
mempertimbangkan
jarak
yang
seimbang terhadap fungsi fasilitas sosial
terhadap rumah penyewa, sehingga
keberadaan dan akses yang dekat
dengan fasilitas tersebut menjadi salah
satu yang mempengaruhi kepuasan
konsumen di rumah susun Sukaramai.
Lebar jalan yang mempengaruhi tingkat
kenyamanan berkendaraan di dalam
kompleks perumahan. Lebar jalan yang
dapat dilalui oleh 2 (dua) mobil, menjadi
pertimbangan akses mencapai rumah.
Berdasarkan
Pedoman
Standar
Pelayanan Minimal, Dirjen Cipta Karya
Departemen Pekerjaan Umum (1989),
prasarana lingkungan tentang jaringan
jalan lingkungan untuk panjang jalan
40-60 m/Ha harus disediakan jalan
dengan lebar 2-5 m dan dapat diakses
kesemua bagian lingkungan dengan
mudah. Pada rumah susun Sukaramai,
lebar jalan 7- 5.5 m. Dengan demikian
lebar jalan sudah memenuhi standart
Herberto Dian Agung Hasugian, Khaira Amalia Fachruddin, Yeni Absah: Pengaruh Manajemen…
minimal, dan berpengaruh positif
terhadap kepuasan konsumen rumah
susun Sukaramai.
Penataan
jalan
perumahan
mempertimbangkan akses rumah susun
yang dapat dicapai dengan mudah.
Selain tersedia lebar jalan yang dapat
dilalui oleh 2 mobil, jalan perumahan
disediakan dua jalur, yang secara hirarki
berfungsi sebagai jalan primer dan jalan
sekunder. Jalan sekunder disediakan
untuk
mempertimbangkan
jalan
alternatif, jika terjadi kemacetan di jalan
primer, ataupun sebaliknya.
F.
Pengaruh Manajemen rumah susun
terhadap kepuasan penyewa
Kepuasan Konsumen terhadap
lokasi rumah dalam kompleks perumahan.
mempertimbangkan jarak rumah dengan
fasilitas sosial seperti mesjid dan taman,
serta akses jalan yang didapat penyewa
didalam kompleks rumah susun Sukaramai.
Dari tiga indikator kepuasan penyewa
terhadap lokasi rumah, indikator yang
paling banyak memberikan kepuasan
kepada penyewa adalah jarak rumah ke
fasilitas sosial, yaitu mesjid. Indikator
berikutnya adalah akses jalan yang baik.
Dari hasil penelitian ini, maka pemilihan
fasilitas
sosial
dalam
perumahan
merupakan
hal
yang
penting
dipertimbangkan
bagi
pengembang
perumahan agar dapat memberikan
kepuasan bagi konsumennya. Fasilitas
sosial seperti mesjid, akan befungsi secara
rutin dan merupakan kebutuhan konsumen
khususnya yang beragama Islam. Fasilitas
akses jalan yang baik juga merupakan hal
penting yang perlu dipertimbangkan bagi
pengembang perumahan. Penataan site plan
yang tepat dan lebar jalan yang nyaman dan
pencapaian rumah terhadap fasilitas sosial
dan akses keluar perumahan merupakan hal
yang perlu di teliti lebih lanjut.
Harga juga merupakan faktor yang
penting dalam penentuan diterima atau
tidaknya suatu produk di pasar. Harga yang
terjangkau dengan kualitas bangunan yang
sebanding membuat konsumen merasa puas
di rumah susun Sukaramai. Konsumen
dalam membeli rumah, tidak terlalu
mempertimbangkan lokasi perumahan
dengan pusat kota. Faktor harga yang
terjangkau lebih mendominasi, sehingga
konsumen dapat mengenyampingkan lokasi
perumahan yang dekat dengan pusat kota.
Produk adalah segala sesuatu yang
bisa ditawarkan kepada sebuah pasar agar
diperhatikan, diminta, dipakai, atau
dikonsumsi sehingga dapat memenuhi dan
memuaskan keinginan penyewa. Indikator
produk aspek rumah yang paling besar
memberikan kepuasan kepada penyewa
adalah sinar matahari didalam rumah, ,
ukuran ruang tamu dan ruang tidur yang
luas. Indikator ini dapat menjadi
pertimbangan pengembang perumahan
dalam melakukan desain produk perumahan
yang tepat memenuhi kepuasan konsumen
real estate perumahan.
Faktor peningkatan nilai investasi
rumah juga berpengaruh kepada timbulnya
kepuasan konsumen membeli rumah.
Dengan adanya hasil penelitian ini, pihak
pengembang
perlu
memperhatikan
peningkatan nilai investasi perumahan yang
memberikan kepuasan kepada konsumen.
Penelitian Mital et al (1988) menunjukkan
kerja yang positif pada produk mempunyai
pengaruh positif terhadap kepuasan
penyewa. Harga yang terjangkau, dan
peningkatan nilai investasi rumah tentunya
harus didukung dengan kualitas Produk
yang juga memuaskan.
Kualitas pelayanan merupakan
pemenuhan dari harapan penyewa atau
kebutuhan penyewa yang membandingkan
antara hasil dengan harapan dan
menentukan apakah konsumen sudah
menerima pelayanan yang berkualitas.
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan
pembahasan yang telah dijelaskan pada bab
sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan
sebagai berikut:
a. Karakteristik rumah susun berpengaruh
positif dan tidak signifikan terhadap
kepuasan penyewa Rumah Susun
Sukaramai, Medan.
b. Karakteristik fasilitas rumah susun
berpengaruh negatif dan tidak signifikan
terhadap kepuasan penyewa Rumah
Susun Sukaramai, Medan
c. Kualitas rumah susun juga merupakan
variabel berpengaruh negatif dan tidak
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan..
164
Jurnal Ekonom, Vol 19, No 4, Oktober 2016
d. Karakteristik lingkungan rumah susun
berpengaruh negatif dan tidak signifikan
terhadap kepuasan penyewa Rumah
Susun Sukaramai, Medan..
e. Karakteristik lokasi rumah susun yang
strategis berpengaruh positif dan
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan.
f. Manajemen Rumah Susun Sukaramai,
Medan
berpengaruh
positif
dan
signifikan terhadap kepuasan penyewa
Rumah Susun Sukaramai, Medan.
SARAN
Berdasarkan kesimpulan, maka
saran yang sebaiknya dilakukan adalah
sebagai berikut:
1. Manfaat dalam akademis. Penelitian ini
erat hubungannya dengan mata kuliah
penilaian
properti,
manajemen
properti, manajemen bisnis, dan mikro
ekonomi sehingga dengan melakukan
penelitian diharapkan penulis dan
semua pihak yang berkepentingan
dapat memahaminya, dan menambah
alternatif strategi manajemen properti
Rumah susundan memperbanyak
materi manajemen properti yang lebih
banyak agar dapat bekerja sama
dengan program manajemen properti
di luar negeri.
2. Manfaat dalam Praktik. Penelitian ini
memfokuskan sebagai bahan masukan
untuk mengetahui manajemen properti
dan strategi manajemen properti rumah
susun terhadap kepuasan penyewa
sehingga dapat menjadi pertimbangan
untuk melakukan strategi-strategi yang
lebih baik lagi., dapat mengambil dan
menggunakan hasil penelitian sebagai
bahan
pertimbangan
dalam
pengambilan keputusan dan membuat
perencanaan yang lebih baik.
165
3.
Bagi peneliti selanjutnya, dapat
mengembangkan penelitian ini dengan
menggunakan variabel lain atau
menambah variabel bebas yang
berpengaruh
terhadap
kepuasan
konsumen pada rumah susun lain
untuk diteliti di masa yang akan
datang. Salah satu disarankan perlu
diteliti lebih lanjut adalah variabel
manajemen properti, karena variabel
ini
merupakan
variabel
yang
membentuk pengaruh paling besar
terhadap kepuasan konsumen.
DAFTAR RUJUKAN
Hartshorn, Trumana 1980. Interpreting the
City, an Urban Geography, John
Willey & Sons, New York.
Kotler, 2008, Manajemen Pemasaran, Edisi
Milenium, Pearson Education Asia
Pte.Ltd, dan PT Prenhallindo,
Jakarta.
Luhst, K.M., 1997. Real Estate Evaluation,
Principles Aplication Press, USA.
Morris, Earl W. and Winter Mary, 1978.
Housing, Family and Society, John
Willey & Sons Inc, New York.
Stanton, W.J., M.J. Etzel, dan B.J. Walker,
1994. Fundamentals of Marketing
Tenth
edition.
MCGraw-Hill
Inc., New York.
Tjiptono, Fandy,2008. Strategi Bisnis
Pemasaran. Andi, Yogyakarta.
Wibowo, Satrio, 2009. Analisis Pengaruh
Keunggulan Produk dan Kualitas
Pelayanan Pasca Huni terhadap
Kepuasan Penghuni Rumah [Tesis].
Semarang: Universitas Dipenogoro,
Program
Studi
Magister
Manajemen.