Studi Manajemen Pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal Pada Hotel Holiday Inn Bandung.

STUDI MANAJEMEN PEMELIHARAAN

MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL

PADA HOTEL HOLIDAY INN BANDUNG

Andrie Kristanto NRP : 0121048

Pembimbing : Ir.Yohanes Lim Dwi Adianto, MT. FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA BANDUNG

ABSTRAK

Setiap bangunan gedung beserta peralatannya memerlukan adanya kegiatan pemeliharaan supaya gedung beserta isinya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kegunaannya.

Pemeliharaan adalah pekerjaan rutin, dimana dibutuhkan untuk menjaga sebuah fasilitas dalam kondisi seperti sediakala dalam umur teknis yang direncanakan. Aspek pemeliharaan terbagi menjadi dua bagian besar, yaitu pemeliharaan gedung (Building Maintenance) dan pemeliharaan mekanikal dan elektrikal (Mechanical Electrikal Maintenance).

Dalam studi kasus di Hotel Holiday Inn, dibahas mengenai manajemen pemeliharaan mekanikal dan elektrikal hotel tersebut. Pengumpulan data dilakukan dengan cara pengamatan langsung dan wawancara dengan pihak Departemen Engineering Hotel Holiday Inn.

Pemeliharaan mekanikal dan elektrikal sangat penting dilakukan karena utilitas serta sistem mekanikal dan elektrikal bukan sesuatu yang murah. Dilihat dari desain awalnya, maka desain mekanikal dan elektrikal untuk bangunan gedung bertingkat, lebih memerlukan biaya yang lebih besar, dibandingkan dengan desain struktural serta arsitekturalnya, sehingga perlu adanya pemeliharaan mekanikal dan elektrikal yang tepat.

Dari hasil peninjauan terhadap prosedur-prosedur yang telah dijalankan oleh Departemen Engineering Hotel Holiday Inn, maka dapat disimpulkan bahwa sistem pemeliharaan mekanikal dan elektrikal hotel yang diatur dalam suatu manajemen yang baik dapat mempertahankan seluruh utilitas dan sistem mekanikal dan elektrikal yang ada. Hal ini berarti dapat meningkatkan daya layan dari hotel tersebut.

DAFTAR ISI

Halaman

SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR ……...………... i

SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR …….………... ii

ABSTRAK ………... iii

PRAKATA ………... iv

DAFTAR ISI ……… vi

DAFTAR GAMBAR ……….. ix

DAFTAR TABEL ………... x

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah ……….. 1

1.2 Maksud dan Tujuan Penelitian ……… 3

1.3 Ruang Lingkup Pembahasan ……….. 3

1.4 Sistematika Penelitian ………. 4

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Hotel ……….. 5

2.2 Sistem Kepemilikan ……… 8

2.3 Pengertian Pemeliharaan (Maintenance) ……… 9

2.3.1 Definisi Pemeliharaan ……… 10

2.3.2 Jenis Pemeliharaan ………. 10

2.4 Pengertian Mekanikal dan Elektrikal ……….. 13

2.4.1 Aspek-aspek Sistem Mekanikal dan Elektrikal ………. 13

2.4.2 Penyebab Timbulnya Pemeliharaan Mekanikal dan

Elektrikal ……… 54

2.4.3 Manajemen Pemeliharaan Bangunan Hotel ………... 56

2.4.4 Sistem Pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal Pada Bangunan Hotel ……….. 57

2.4.5 Pekerjaan Pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal Pada Bangunan Hotel ………. 59

BAB 3 STUDI KASUS 3.1 Sejarah Singkat Berdirinya Hotel Holiday Inn ………... 63

3.2 Data Bangunan ……… 64

3.3 Fasilitas Hotel Holiday Inn ………. 65

3.3.1 Fasilitas Pelayanan Hotel Holiday Inn ……….. 65

3.3.2 Fasilitas Kamar ……….. 65

3.3.3 Fasilitas Lain ……….. 66

3.4 Struktur Organisasi Hotel Holiday Inn ………... 67

3.4.1 Departemen Engineering Hotel Holiday Inn ……….. 69

3.4.2 Sumber Tenaga Kerja ………. 70

3.5 Sistem Pemeliharaan Pada Hotel Holiday Inn ……… 70

3.6 Pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal Pada Hotel Holiday Inn .. 71

BAB 4 ANALISIS MASALAH 4.1 Sumber Tenaga Kerja ……….. 79

4.2 Sistem Pemeliharaan Pada Hotel Holiday Inn ……… 80

4.3 Pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal Pada Hotel Holiday Inn .. 80

4.3.2 Pemeliharaan Sistem Elevator ………... 82

4.3.3 Pemeliharaan Sistem Pendingin Udara ……….. 83

4.3.4 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Bersih ……….. 84

4.3.5 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Kotor ………... 84

4.3.6 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Panas ………... 85

4.3.7 Pemeliharaan Sistem Pompa ……….. 86

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan ………. 87

5.2 Saran ……… 88

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Sambungan langsung ……… 35

Gambar 2.2 Tangki atap ……… 36

Gambar 2.3 Tangki tekan ……….. 37

Gambar 2.4 Contoh tangki dalam gedung yang salah ……… 39

Gambar 2.5 Contoh tangki dalam gedung yang benar ………... 40

Gambar 2.6 Elevator (lift) ……….. 51

Gambar 2.7 Sifat pemeliharaan ……….. 58

Gambar 2.8 Penentuan keputusan berdasarkan sifat pemeliharaan ………... 58

Gambar 3.1 Struktur Organisasi Hotel Holiday Inn ………... 68

Gambar 3.2 Struktur Organisasi Departemen Engineering ………... 69

Gambar 3.3 Sistem elektrikal ……… 72

Gambar 3.4 Sistem air bersih ………. 76

Gambar 3.5 Distribusi sistem air bersih ………. 76

DAFTAR TABEL

Table 2.1 Standar Kualitas Air Minum di Indonesia ..………... 15

Table 4.1 Pemeliharaan Sistem Instalasi Listrik ………... 81

Table 4.2 Pemeliharaan Sistem Elevator (lift) ………... 82

Table 4.3 Pemeliharaan Sistem Pendingin Udara (AC) .………... 83

Table 4.4 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Bersih ..………... 84

Table 4.5 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Kotor ...………... 84

Table 4.6 Pemeliharaan Instalasi Sistem Air Panas ...………... 85

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Perkembangan kepariwisataan di Indonesia pada beberapa tahun terakhir ini menurun dan tidak menguntungkan, khususnya sejak krisis ekonomi dan terjadinya peristiwa peledakan bom yang menimpa bangsa Indonesia. Oleh sebab itu pemerintah Indonesia telah menyadari bahwa kepariwisataan itu merupakan salah satu faktor yang dapat mendukung perekonomian negara karena dapat menghasilkan devisa yang cukup besar bagi negara. Sesuai dengan perkembangan

2

itu pemerintah telah mengambil kebijakan untuk meningkatkan perhatian ke bidang usaha kepariwisataan, khususnya dibidang perhotelan. Dengan demikian sektor ini diharapkan dapat ikut membantu pemulihan perekonomian Indonesia sebagai penghasil devisa.

Seseorang yang melakukan perjalanan jauh untuk melihat dan menikmati objek wisata serta keperluan dinas dalam waktu yang cukup lama, akan memerlukan tempat beristirahat yang bersifat sementara berupa penginapan atau hotel. Hotel mempunyai kaitan yang sangat erat dengan kenyamanan seseorang dalam beristirahat. Hotel juga merupakan sarana yang sangat pokok yang dibutuhkan oleh seseorang dalam melakukan perjalanan yang cukup jauh serta membutuhkan waktu yang cukup lama.

Seperti diketahui hotel dengan berbagai fasilitas didalamnya merupakan satu kesatuan yang saling melengkapi. Secara keseluruhan setiap bagian yang ada di hotel harus mampu saling melengkapi, dalam usaha meningkatkan mutu pelayanan serta mutu produk atau alat, seperti: kecepatan, kebersihan, etika, suasana kamar atau ruangan, kesan, fasilitas, dll. Oleh karena itu, diperlukan adanya suatu manajemen yang tepat dalam mengelolanya.

Salah satu daya tarik dari sebuah hotel adalah kelengkapan fasilitas dalam hotel tersebut, misalnya kolam renang, fitness, sauna, karaoke, kafe, dll. Apabila suatu hotel dengan fasilitas yang lengkap maka hotel tersebut akan selalu terisi, karena banyak orang memilih suatu hotel berdasarkan fasilitasnya. Untuk menjaga supaya kelestarian fasilitas dan utilitas pada suatu hotel diperlukan pemeliharaan yang tepat dalam hal kebersihan dan kualitasnya.

3

Berdasarkan uraian diatas, kita dapat melihat bahwa pemeliharaan utilitas dan prasarana sangat memegang peranan yang penting pada bangunan hotel, terutama pada aspek mekanikal dan elektrikalnya. Dua hal ini sifatnya sangat vital (urgent) karena menyangkut kenyamanan, keamanan, serta keselamatan penghuni hotel tersebut.

1.2 Tujuan Penelitian

Tujuan penulisan ini adalah meninjau manajemen pemeliharaan pada bangunan hotel beserta fasilitas dan instalasinya supaya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kegunaannya.

1.3 Pembatasan Masalah

Pembahasan yang dilakukan dibatasi pada hal-hal berikut:

1. Bahan studi kasus pada penulisan Tugas Akhir ini adalah Hotel Holiday Inn Bandung;

2. Pemeliharaan hotel ini dikhususkan pada bidang mekanikal dan elektrikalnya, seperti: sistem pendinginan udara, sistem elevator, sistem air bersih, sistem air kotor, sistem air panas dan boiler, instalasi listrik, sistem pompa, dan bak penampungan;

3. Permasalahan mekanikal dan elektrikal yang timbul, seperti pompa mati, saluran-saluran yang bocor, lift mati, AC rusak, dan masalah-masalah vital lainnya.

4

1.4 Sistematika Penulisan

Penulisan Tugas Akhir ini dibagi dalam lima bab dengan pokok pembahasan sebagai berikut:

Bab 1. Pendahuluan

Bab ini berisi tentang latar belakang permasalahan, tujuan penulisan, pembatasan masalah, dan sistematika penulisan.

Bab 2. Tinjauan Pustaka

Bab ini menjelaskan tentang pengertian, dasar-dasar teori pemeliharaan bangunan secara umum, teori mengenai mekanikal dan elektrikal serta perawatannya.

Bab 3. Studi Kasus

Bab ini akan menjelaskan tentang pelaksanaan manajemen pemeliharaan bangunan hotel yang dikhususkan pada aspek mekanikal dan elektrikalnya.

Bab 4. Analisis Masalah

Bab ini membahas tentang bagaimana pelaksanaan manajemen pemeliharaan yang telah dilakukan, khususnya pada aspek mekanikal dan elektrikal.

Bab 5. Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisikan tentang kesimpulan mengenai topik yang dibahas serta beberapa saran dari penulis.

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Aspek pemeliharaan ternyata merupakan hal yang tidak dapat dihindarkan dalam menjaga keutuhan suatu bangunan gedung beserta peralatan yang terdapat didalamnya. Gedung yang dimaksudkan disini adalah gedung Hotel.

Pada studi kasus yang dilakukan di Hotel Holiday Inn, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan, sebagai berikut:

88

1. Kegiatan pemeliharaan pada Hotel Holiday Inn bersifat Preventive

Maintenance, Corrective Maintenance dan Breakdown Maintenance, yaitu

seluruh kegiatan perbaikan peralatan atau sistem terlebih dahulu dilakukan pencegahan dari kerusakan sesuai dengan waktu umur teknis yang seharusnya.

2. Tanggung jawab seluruh kegiatan pemeliharaan diserahkan kepada Chief

Engineering, yaitu kepala bagian Departemen Engineering.

3. Untuk pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikalnya dilakukan dengan cara melakukan pemeriksaan pada utilitas yang telah mencapai kondisi kritis, lalu dilakukan perbaikan secara bertahap. Khususnya pada perbaikan AC, pompa dan kabel-kabel listrik.

4. Dianogsis pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal pada Hotel Holiday Inn, lebih banyak mengandalkan pada pengamatan visual terhadap sistem operasional dan fungsional pada setiap utilitas yang ada.

5. Khusus untuk pemeliharaan elevator, kegiatan pemeliharaan dilakukan oleh PT. Mitsubishi, karena sudah terikat perjanjian kontrak. Hanya untuk kasus-kasus kecil seperti ‘hang’ perbaikan dilakukan oleh teknisi hotel dengan cara me-reset ulang sotware elevator tersebut.

5.2 Saran

Sebagaimana fungsi Hotel Holiday Inn, yaitu sebagai komersial hotel, maka untuk meningkatkan pelayanan hotel tersebut perlu adanya manajemen pemeliharaan yang tepat khususnya dalam hal Mekanikal dan Elektrikalnya, supaya semua fasilitas yang dapat menarik tamu untuk datang, seperti: kolam

89

renang, sauna, braga bar, kebon bamboo restoran, dan lain-lain dapat selalu digunakan sesuai dengan kegunaan dan fungsinya.

Berikut ini ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam hal pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal untuk bangunan hotel:

1. Sumber tenaga kerja tidak hanya cukup dari tenaga kerja tetap saja, tetapi dengan adanya jasa sub-kontraktor maka untuk bagian kerusakan/pemeliharaan yang memerlukan tenaga ahli dibidang perbaikan/pemeliharaan akan mendapatkan hasil yang cukup baik dan akan lebih menjadi lebih efisien karena tidak harus membeli alat-alat khusus yang dibutuhkan.

2. Pekerjaan pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal yang memerlukan pemeriksaan berkala, perlu adanya sebuah tabel check list supaya pemeriksaan yang dilakukan dapat dilakukan dengan teratur dan mudah. 3. Seluruh properti peralatan Mekanikal dan Elektrikal seharusnya dicatat

dan ditabelkan berdasarkan waktu pemeliharaan serta bagian-bagian mana saja dari peralatan tersebut yang memerlukan pemeliharaan secara khusus.

90

DAFTAR PUSTAKA

1. Canter, Barrie and Peter Swallow (1996), Building Maintenance

Management, De Montfort University, Leicester.

2. Franky Irawan (2003), Aspek Pemeliharaan Dalam Perencanaan

Mekanikal dan Elektrikal, Tugas Akhir Fakultas Teknik Program Studi

Teknik Sipil Universitas Katolik Parahyangan Bandung.

3. Morimura, Takeo SM., and Noerbambang (1985), Perancangan dan

Pemeliharaan Sistem Plambing, Pradnya Paramita, Jakarta.

4. Salih O. Duffuaa, A. Raouf, John Dixon Campbell (1999), Planning and

Control of Maintenance Systems: Modeling and Analysis, Department of

Systems Engineering, United States of America.

5. Stutts, alan T., and Frank D. Borsenik (1990), Maintenance Handbook for

Berdasarkan uraian diatas, kita dapat melihat bahwa pemeliharaan utilitas dan prasarana sangat memegang peranan yang penting pada bangunan hotel, terutama pada aspek mekanikal dan elektrikalnya. Dua hal ini sifatnya sangat vital (urgent) karena menyangkut kenyamanan, keamanan, serta keselamatan penghuni hotel tersebut.

1.2 Tujuan Penelitian

Tujuan penulisan ini adalah meninjau manajemen pemeliharaan pada bangunan hotel beserta fasilitas dan instalasinya supaya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kegunaannya.

1.3 Pembatasan Masalah

Pembahasan yang dilakukan dibatasi pada hal-hal berikut:

1. Bahan studi kasus pada penulisan Tugas Akhir ini adalah Hotel Holiday Inn Bandung;

2. Pemeliharaan hotel ini dikhususkan pada bidang mekanikal dan elektrikalnya, seperti: sistem pendinginan udara, sistem elevator, sistem air bersih, sistem air kotor, sistem air panas dan boiler, instalasi listrik, sistem pompa, dan bak penampungan;

3. Permasalahan mekanikal dan elektrikal yang timbul, seperti pompa mati, saluran-saluran yang bocor, lift mati, AC rusak, dan masalah-masalah vital lainnya.

4

1.4 Sistematika Penulisan

Penulisan Tugas Akhir ini dibagi dalam lima bab dengan pokok pembahasan sebagai berikut:

Bab 1. Pendahuluan

Bab ini berisi tentang latar belakang permasalahan, tujuan penulisan, pembatasan masalah, dan sistematika penulisan.

Bab 2. Tinjauan Pustaka

Bab ini menjelaskan tentang pengertian, dasar-dasar teori pemeliharaan bangunan secara umum, teori mengenai mekanikal dan elektrikal serta perawatannya.

Bab 3. Studi Kasus

Bab ini akan menjelaskan tentang pelaksanaan manajemen pemeliharaan bangunan hotel yang dikhususkan pada aspek mekanikal dan elektrikalnya.

Bab 4. Analisis Masalah

Bab ini membahas tentang bagaimana pelaksanaan manajemen pemeliharaan yang telah dilakukan, khususnya pada aspek mekanikal dan elektrikal.

Bab 5. Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisikan tentang kesimpulan mengenai topik yang dibahas serta beberapa saran dari penulis.

BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Aspek pemeliharaan ternyata merupakan hal yang tidak dapat dihindarkan dalam menjaga keutuhan suatu bangunan gedung beserta peralatan yang terdapat didalamnya. Gedung yang dimaksudkan disini adalah gedung Hotel.

Pada studi kasus yang dilakukan di Hotel Holiday Inn, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan, sebagai berikut:

88

1. Kegiatan pemeliharaan pada Hotel Holiday Inn bersifat Preventive Maintenance, Corrective Maintenance dan Breakdown Maintenance, yaitu seluruh kegiatan perbaikan peralatan atau sistem terlebih dahulu dilakukan pencegahan dari kerusakan sesuai dengan waktu umur teknis yang seharusnya.

2. Tanggung jawab seluruh kegiatan pemeliharaan diserahkan kepada Chief Engineering, yaitu kepala bagian Departemen Engineering.

3. Untuk pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikalnya dilakukan dengan cara melakukan pemeriksaan pada utilitas yang telah mencapai kondisi kritis, lalu dilakukan perbaikan secara bertahap. Khususnya pada perbaikan AC, pompa dan kabel-kabel listrik.

4. Dianogsis pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal pada Hotel Holiday Inn, lebih banyak mengandalkan pada pengamatan visual terhadap sistem operasional dan fungsional pada setiap utilitas yang ada.

5. Khusus untuk pemeliharaan elevator, kegiatan pemeliharaan dilakukan oleh PT. Mitsubishi, karena sudah terikat perjanjian kontrak. Hanya untuk kasus-kasus kecil seperti ‘hang’ perbaikan dilakukan oleh teknisi hotel dengan cara me-reset ulang sotware elevator tersebut.

5.2 Saran

Sebagaimana fungsi Hotel Holiday Inn, yaitu sebagai komersial hotel, maka untuk meningkatkan pelayanan hotel tersebut perlu adanya manajemen pemeliharaan yang tepat khususnya dalam hal Mekanikal dan Elektrikalnya,

renang, sauna, braga bar, kebon bamboo restoran, dan lain-lain dapat selalu digunakan sesuai dengan kegunaan dan fungsinya.

Berikut ini ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam hal pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal untuk bangunan hotel:

1. Sumber tenaga kerja tidak hanya cukup dari tenaga kerja tetap saja, tetapi dengan adanya jasa sub-kontraktor maka untuk bagian kerusakan/pemeliharaan yang memerlukan tenaga ahli dibidang perbaikan/pemeliharaan akan mendapatkan hasil yang cukup baik dan akan lebih menjadi lebih efisien karena tidak harus membeli alat-alat khusus yang dibutuhkan.

2. Pekerjaan pemeliharaan Mekanikal dan Elektrikal yang memerlukan pemeriksaan berkala, perlu adanya sebuah tabel check list supaya pemeriksaan yang dilakukan dapat dilakukan dengan teratur dan mudah. 3. Seluruh properti peralatan Mekanikal dan Elektrikal seharusnya dicatat

dan ditabelkan berdasarkan waktu pemeliharaan serta bagian-bagian mana saja dari peralatan tersebut yang memerlukan pemeliharaan secara khusus.

90

DAFTAR PUSTAKA

1. Canter, Barrie and Peter Swallow (1996), Building Maintenance Management, De Montfort University, Leicester.

2. Franky Irawan (2003), Aspek Pemeliharaan Dalam Perencanaan Mekanikal dan Elektrikal, Tugas Akhir Fakultas Teknik Program Studi Teknik Sipil Universitas Katolik Parahyangan Bandung.

3. Morimura, Takeo SM., and Noerbambang (1985), Perancangan dan Pemeliharaan Sistem Plambing, Pradnya Paramita, Jakarta.

4. Salih O. Duffuaa, A. Raouf, John Dixon Campbell (1999), Planning and Control of Maintenance Systems: Modeling and Analysis, Department of Systems Engineering, United States of America.

5. Stutts, alan T., and Frank D. Borsenik (1990), Maintenance Handbook for Hotels, Motels and Resort, New York: van Nostrant Reinhold.