Hendri Maulana Special Topics in Managem

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

“Relevansi Sektor Properti Dengan Bidang Akuntansi Manajemen”
Oleh :

Hendri Maulana
Master of Accounting Program – Faculty of Economic and Business
Padjadjaran University
Jl. Japati 4, Bandung. Indonesia
Tel: +62 22-2535172
Email: hendrimaulana27@gmail.com
25th September, 2015
Lecturer : Dr. Harry Suharman, SE,. M.A,. Ak,. CA,. CSRS
I.

LATAR BELAKANG
Sektor properti sejak dahulu menjadi selalu primadona investasi selain logam mulia. Para

investor, baik pemula maupun yang sudah berpengalaman, perorangan hingga korporasi, selalu
menganggap investasi pada sektor properti adalah investasi paling aman dari sejumlah pilihan

investasi. Harga yang cenderung naik (pada nilai tanah) dinilai akan selalu menutupi depresiasi
pada nilai bangunan atau gedung, membuat para investor sangat yakin dan tidak ragu untuk
“bermain” investasi pada sektor properti. Pada makalah ini, penulis coba membahas mengenai
sektor properti dengan berdasarkan regulasi Pemerintah Republik Indonesia.
Pemerintah sebagai regulator, sudah membuat peraturan dan perundangan dengan
seksama yang mengatur tentang agraria, pertanahan, dan properti. Peran Pemerintah sebagai
regulator pun harus aktif dan tegas, tidak hanya sekedar membuat Undang-undang dan Peraturan
akan tetapi tegas memberikan sanksi jika ada pelanggaran yang terkait dengan sektor properti.
Sektor properti dapat dikatakan sebuah “lahan basah” bisnis investasi dari hanya sekedar
memenuhi kebutuhan primer “Papan”. Lebih banyak individu atau perusahaan yang berniat
investasi pada sektor properti daripada berniat untuk menjadikannya tempat tinggal. Pada titik
inilah Pemerintah harus hadir sebagai penyeimbang dan pemberi regulator untuk menjamin
sektor properti tidak dikuasai oleh pihak-pihak yang hanya mengingikan keuntungan semata.
Serta menjamin agar semua masyarakat Indonesia terjamin hidupnya secara “Papan” dan
1

memiliki tempat tinggal, tidak terkait fluktuatif harga properti karena supply-demand di Pasar.
Menurut Undang-Undang No.1 tahun 2011, Perumahan dan kawasan permukiman adalah
“Satu

kesatuan

sistem

yang

terdiri

atas

pembinaan,

penyelenggaraan

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

perumahan,

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan
peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah,
pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat.”
Sedangkan Pengertian Rumah Susun menurut UU No.20 tahun 2011 yaitu “adalah
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagianbagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama.”

1.1

Rencana Umum Tata Ruang.
Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan:



Rencana Umum Tata Ruang; dan
Rencana Rinci Tata Ruang.

Rencana umum tata ruang sebagaimana dimaksud di atas secara berhierarki terdiri atas:




Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi; dan
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten dan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota.

Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud di atas terdiri atas:




Rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang kawasan strategis nasional;
Rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan
Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis
kabupaten/kota.

2

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud di atas disusun sebagai perangkat
operasional rencana umum tata ruang. Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud di atas
disusun apabila:



Rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan pemanfaatan
ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan/atau
Rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta
dalam

rencana

umum

tata

ruang

tersebut

memerlukan

perincian

sebelum

dioperasionalkan.
Rencana detail tata ruang sebagaimana dimaksud di atas dijadikan dasar bagi penyusunan
peraturan zonasi.
1.2

Cakupan Rencana Tata Ruang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi, dan rencana

tata ruang wilayah kabupaten/kota mencakup ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk
ruang di dalam bumi.
1.3

Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang
Rencana tata ruang dapat ditinjau kembali. Peninjauan kembali rencana tata ruang

sebagaimana dimaksud dapat menghasilkan rekomendasi berupa:



Rencana tata ruang yang ada dapat tetap berlaku sesuai dengan masa berlakunya; atau
Rencana tata ruang yang ada perlu direvisi.
Apabila peninjauan kembali rencana tata ruang menghasilkan rekomendasi sebagaimana

dimaksud di atas, revisi rencana tata ruang dilaksanakan dengan tetap menghormati hak yang
dimiliki orang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut
mengenai kriteria dan tata cara peninjauan kembali rencana tata ruang sebagaimana dimaksud di
atas akan diatur dengan peraturan pemerintah.

3

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

1.4

Muatan Rencana Tata Ruang
Muatan rencana tata ruang mencakup rencana struktur ruang dan rencana pola ruang.

Rencana struktur ruang sebagaimana dimaksud meliputi rencana sistem pusat permukiman dan
rencana sistem jaringan prasarana. Hal ini meliputi kawasan lindung dan budi daya.
Peruntukan kawasan lindung dan kawasan budi daya sebagaimana dimaksud meliputi
peruntukan ruang untuk kegiatan pelestarian lingkungan, sosial, budaya, ekonomi, pertahanan,
dan keamanan. Dalam rangka pelestarian lingkungan sebagaimana dimaksud di atas, dalam
rencana tata ruang wilayah ditetapkan kawasan hutan paling sedikit 30 (tiga puluh) persen dari
luas daerah aliran sungai. Penyusunan rencana tata ruang harus memperhatikan keterkaitan antar
wilayah, antarfungsi kawasan, dan antarkegiatan kawasan. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata

cara penyusunan rencana tata ruang yang berkaitan dengan fungsi pertahanan dan keamanan
sebagai subsistem rencana tata ruang wilayah diatur dengan peraturan Pemerintah.
1.5

Penetapan Rencana
Penetapan rancangan peraturan daerah provinsi tentang rencana tata ruang wilayah

provinsi dan rencana rinci tata ruang terlebih dahulu harus mendapat persetujuan substansi dari
Menteri. Penetapan rancangan peraturan daerah kabupaten/kota tentang rencana tata ruang
wilayah kabupaten/kota dan rencana rinci tata ruang terlebih dahulu harus mendapat persetujuan
substansi dari Menteri setelah mendapatkan rekomendasi Gubernur.
Ketentuan mengenai muatan, pedoman, dan tata cara penyusunan rencana tata ruang
wilayah provinsi dan penyusunan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota sebagaimana
dimaksud di atas diatur dengan peraturan Menteri.
II.

REGULASI, PERATURAN, DAN PERUNDANGAN PROPERTI
Pemerintah Republik Indonesia sudah mengatur dengan sangat jelas mengenai sektor

properti, dan menganggapnya sebagai salah satu sektor yang menopang perkembangan

infrastruktur dan ekonomi di Indonesia. Pemerintah juga melakukan kerjasama dan monitoring
4

teratur dengan organisasi Real Estate Indonesia (REI) terhadap perkembangan dan pengawasan
sektor properti (disamping pengawasan dilakukan oleh Kementerian PU dan Perumahan Rakyat,
Badan Pertanahan Nasional, Provinsi, Kabupaten/Kota).
Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang pokok-pokok dasar agraria. Dalam pasal 16
berbunyi:
(1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 ialah :
a. hak milik,
b. hak guna usaha,
c. hak guna bangunan,
d. hak pakai,
e. hak sewa,
f. hak membuka tanah,

g. hak memungut hasil hutan,
h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan
dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang
disebutkan dalam pasal 53.
Selain UU No.5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria, berikut ini juga merupakan
regulasi-regulasi terkait sesuai penjelasan dari pihak REI (terlampir pada makalah):




Peraturan Pemerintah No.41 tahun 1996, tentang kepemilikan properti oleh pihak asing



UU No.21 Tahun 1997, tentang bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.



UU No.26 Tahun 2007, tentang penataan tata tuang.



UU No.1 Tahun 2011, tentang perumahan dan kawasan pemukiman.



UU No.24 Tahun 1992, tentang perumahan dan pemukiman.



UU No.18 Tahun 1999, tentang jasa konstruksi.



UU No.28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi daerah (PBB)

UU No.20 Tahun 2011, tentang rumah susun.

Undang-undang ini diberlakukan untuk mengatur sektor properti. Pemerintah sudah
mengatur sedemikian rupa agar jelas batasan dan aturan mengenai kepemilikan, hak dan
5

kewajiban, serta terlindunginya semua elemen masyarakat baik perorangan maupun perusahaan.
Sehingga diharapkan dapat terlaksana penyediaan pemukiman merata bagi seluruh rakyat
indonesia, dan menghindarkan dari para spekulan.
Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

III.

PEMBAHASAN
Perusahaan pengembang (developer) merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang

bisnis properti, baik pemukiman, perumahan, perkantoran, hingga rumah susun. Banyak pihak
yang belum paham, menganggap pengembang properti itu tidak ada bedanya dengan para
spekulan tanah. Memborong tanah di mana-mana, untuk kemudian menjual kembali dengan
harga berlipat-lipat. Tanah bagi pengembang adalah bagian dari faktor produksi seperti halnya
modal (capital) dan tenaga kerja. Adalah kerugian bagi pengembang menjual tanah sebelum ia
kembangkan menjadi produk lain yang memiliki nilai tambah bagi lingkungan, masyarakat dan
perusahaan tentunya.
Perusahaan pengembang yang memiliki ijin usaha di suatu daerah, sebelum membangun
proyeknya, terlebih dahulu harus memiliki berbagai perizinan. Salah satunya adalah Surat Izin
Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT). Setelah ada SIPPT baru bisa dilakukan perencanaan
pengembangan, disesuaikan dengan aturan perundang-undangan yang ada.
Pengembang harus mengikuti aturan Pemerintah bahwa luas efektif tanah yang bisa
dikembangkan itu hanya 50% - 60% dari total luas tanah yang dimiliki karena diharuskan
menyediakan fasilitas umum, ruang terbuka hijau, fasilitas sosial, dan lain-lain sesuai dengan
yang tertera pada peraturan perundangan yang berlaku.. Jadi, jika harga beli tanah mentah
sebesar Rp 3.500.000/m2, maka modal tanah berdasarkan luas efektif sebenarnya sudah menjadi
Rp. 7.000.000/m2. Ketika melihat bahwa harga pembelian awal murah, pihak awam akan
langsung mengatakan bahwa pengembang untung besar. Mereka tidak melihat proses panjang
dan potensi resiko yang harus dilalui pengembang. Misalnya, ketika tanah tidak dapat diakuisisi
dengan baik, tanah tidak dapat dikembangkan, akhirnya hanya menjadi investasi mati.
Risiko yang sangat besar, manajemen biaya yang baik, alur supply chain dan value chain,
hingga customers profitability analysis merupakan “pekerjaan” berat bagi akuntan manajemen
pada perusahaan pengembang. Dengan besarnya investasi ekuitas pada perusahaan pengembang
bukan berarti perusahaan akan serta merta mendapatkan laba yang tinggi dengan perputaran
6

pengembalian investasi yang cepat. Berikut penulis akan coba menganalisis berdasarkan empat
point penting dalam akuntansi manajemen, yaitu customer profitability analysis, cost reduction,

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

relevant cost, Responsibility center. Jika digambarkan dalam diagram, akan terlihat seperti :

Customer
Profitabilty
Analysis

3.1

Cost
Reduction

Relevan Cost

Responsibilty
Centre

Customer Profitability Analysis (CPA)

Definisi CPA menurut Hongren et al (2013 : 475) yaitu analisis dan pelaporan
pendapatan yang diperoleh dari pelanggan dan biaya–biaya yang terjadi untuk memperoleh
pendapatan tersebut. Sedangkan menurut Hilton et al (2012:159) adalah pendekatan manajemen
biaya yang mengindentifikasikan biaya dan manfaat dari pelayanan kepada pelanggan atau
kelompok pelanggan tertentu untuk meningkatkan profitabilitas organisasi (perusahaan) secara
keseluruhan.
Customer Profitability Analysis saat ini menghadirkan suatu arah yang penting untuk

akuntansi manajemen. Customer Profitability Analysis menyediakan manajemen dengan cara
menganalisis penjualan ke pelanggan untuk menentukan apakah perusahaan secara keseluruhan
menguntungkan dalam penjualan dengan pelanggan tertentu. Perusahaan menggunakan data
7

profitabilitas pelanggan untuk memahami kontribusi laba dari hubungan pelanggan, dalam
menandingkan biaya jasa yang meningkat dengan manfaat (Hansen dan Mowen, 2009: 176).

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

CPA akan menjadi sangat penting sebelum perusahaan pengembang memutuskan untuk
memulai pelaksanaan proyek pembangunan properti di suatu tempat. Teknik CPA akan secara
jelas membuat mapping segmentasi pasar yang ditargetkan, harga pasaran yang diinginkan
konsumen, tingkatan profit yang diperoleh, dan identifikasi biaya-biaya yang timbul untuk
mewujudkan target yang ditetapkan oleh perusahaan pengembang.
3. 2

Cost Reduction

Semakin meningkatnya harga-harga bahan baku, hingga direct labor cost yang
8

mengerjakan produk properti menjadi tantangan yang luar biasa bagi perusahaan pengembang.
Hal ini, menjadikan perusahaan pengembang mengadaptasi teknik akuntansi manajemen dalam
upaya melakukan cost reduction, tanpa mengurangi kualitas dari produk properti mereka.

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

Sepertinya penekanan pada direct labor cost lebih akan dibahas pada poin relevan cost,
dikarenakan semakin terbatasnya sumber daya manusia yang memang kompeten dalam bidang
ini, maka akan sangat wajar jika terkadang komponen ini besarnya bisa melebihi biaya beban
bahan baku. Direct labor cost untuk level pelaksana mungkin dapat dikurangi, akan tetapi pada
level supervisi (arsitek, ahli teknik sipil, ahli struktur tanah, dll) akan sedikit sulit direduksi.
Maka pada poin cost reduction ini, perusahaan pengembang akan lebih memfokuskan diri
terhadap bahan baku bangunan dengan melakukan cara supply chain vendor management system.
Penerapan supply chain vendor management system akan mereduksi beberapa biaya.
Selain mendapatkan harga yg lebih murah karena memutus mata rantai persediaan, pemilihan
vendor supplier yang baik juga akan sangat berpengaruh besar terhadap reduksi biaya tanpa
mengurangi kualitas. Bahan baku yang berkualitas, efisiensi waktu (karena pengiriman bahan
baku tidak terlambat dan selalu tertangani dengan baik), mendapatkan harga yang lebih murah
karena kerjasama dan pembelian partai besar, akan sangat berpengaruh terhadap reduksi biaya
bahan baku. Adapun pengoptimalan biaya tenaga kerja langsung dan tidak langsung akan
dibahas pada poin relevan cost.
3.3

Relevan Cost

Relevant cost atau biasa disebut juga biaya sesungguhnya adalah semua biaya-biaya yang

sesungguhnya dikeluarkan untuk menghasilkan sebuah produk. Yang termasuk ke dalam relevan
cost yaitu biaya produksi (biaya bahan baku, tenaga kerja langsung, dan overhead pabrik) dan

biaya non-produksi (biaya pemasaran atau penjualan dan biaya administrasi).Biaya relevan
(relevant cost) adalah biaya yang berbeda diantara beberapa alternatif. Relevant cost identik
dengan avoidable cost . Biaya yang dapat dihindari ( avoidable cost), yaitu biaya yang dalam
analisisnya dapat dikeluarkan dalam jumlah keseluruhan (total) maupun dalam bagian–bagian
yang dianalisis dengan diambilnya suatu alternatif.
Relevant cost selalu terkait pengambilan keputusan jangka pendek. Teknik akuntansi

manajemen yang dilakukan terkait pada poin relevant cost yaitu biasanya melakukan
9

outsourcing tenaga kerja pembangunan atau menggupah tenaga kerja pembangunan dengan

skema pemborongan. Adapun untuk tenaga ahli sipil, arsitek, ahli tanah, biasanya perusahaan
pengembang melakukan kontrak atau pembayaran hanya berdasarkan project dikerjakan.
Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

Sehingga ketika tidak ada penggarapan project yang dilakukan, para tenaga ahli tersebut tidak
mendapatkan upah, sama seperti halnya para tenaga kerja pembangunan. Akan tetapi, biasanya
perusahaan pengembang juga memiliki tenaga ahli tetap untuk menentukan standar dan
melakukan supervisi. Dengan sistem penerapan pekerjaan outsourcing dan perjanjian kontrak
tertentu, maka perusahaan pengembang dapat mengendalikan direct cost dengan efisien.
Selain penerapan kebijakan di atas, perusahaan pengembang juga biasanya menerapkan
sistem agency terhadap para tenaga marketingnya. Dikarenakan penjualannya tidak semudah dan
se-likuid barang manufaktur lain, maka tenaga marketing pada perusahaan pengembang
diperlakukan seperti agen, dimana mereka tidak diwajibkan untuk masuk kantor setiap hari
kerjanya, tidak mendapatkan gaji tetap (sekalipun ada, jumlahnya dapat terbilang kecil) akan
tetapi tenaga marketing tersebut akan mendapatkan insentif yang cukup besar ketika mereka
berhasil menjual atau mencapai targetnya. Skema seperti ini lumrah dilakukan oleh para
perusahaan pengembang untuk menghindari pembayaran gaji kepada tenaga marketing yang
tidak berkinerja baik. Sehingga mendorong para tenaga marketing untuk menjual dan mencapai
targetnya dan tidak bersikap pasif menunggu klien.
3.3

Responsibilty Center

Responsibilty

center

menurut

Hansen

&

Mowen

(2005:116)

adalah

Pusat

pertanggungjawaban merupakan suatu segmen bisnis yang manajernya bertanggung jawab
terhadap serangkaian kegiatan-kegiatan tertentu. Perusahaan pengembang menerapkan
responsibility center hampir mirip dengan kebanyakan perusahaan pada umumnya. Kantor pusat

berstatus sebagai profit center dan investment center. Sedangkan cabang-cabang disetiap daerah
atau kota hanya sebagai revenue center . Cabang di setiap kota biasanya disebut kantor
pemasaran cabang. Simulasi dalam gambar kurang lebih seperti :

10

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

Setiap cabang pemasaran diisi oleh kepala cabang pemasaran yang dinilai kinerjanya dari
revenue penjualan mereka, beberapa staf administrasi, tenaga marketing dengan sistem kontrak

tertentu. Kantor cabang pemasaran ini bebannya ditanggung oleh Kantor pusat. Demikian juga
apabila ada pembangunan proyek, semua dikelola oleh pusat walaupun terdapat pada daerah
tertentu. Kantor pusat mengelola biaya semua kantor cabang pemasaran, sedangkan apabila
penjualan ditangani oleh agen properti maka komisi penjualan pun menjadi beban kantor pusat.
IV.

KASUS-KASUS PADA SEKTOR PROPERTI
Kasus-kasus pada bidang properti dapat dikatakan sangat beragam dan banyak. Dari

mulai sengketa lahan, investasi bodong, hingga kerugian nilai jual yang tidak sebesar nilai beli.
Ini menunjukan bahwa sektor properti masih menjadi primadona dalam investasi, walaupun tidak
semua rakyat merata dapat memiliki tempat tinggal, dan banyak diantaranya dikuasai oleh para
spekulan dengan harga yang sangat mahal. Tingkat kenaikan tanah setiap tahunnya sangat tinggi
dan cenderung tidak dapat dikendalikan, dengan atas dasar inilah banyak orang atau perusahaan
berbondong-bondong berinvestasi dalam bidang properti. Kasus-kasus bidang properti pasti tidak
akan lepas dari sektor perbankan, asuransi, perusahaan pengembang, dan pemerintah sebagai
pemberi regulator. Oleh karena itu, penulis akan membahas tentang terjadinya bubble property di
Amerika pada tahun 2008 yang ditengarai sebagai salah satu penyebab memperburuknya
keadaan ekonomi Amerika serikat yang berimbas menjadi krisis ekonomi dunia.
“Sejak tahun 1925, di Amerika Serikat (AS) sudah ada Undang-undang Mortgage, yaitu
peraturan yang berkaitan dengan sektor properti, termasuk kredit pemilikan rumah. Semua warga
AS asalkan memenuhi syarat tertentu bisa mendapatkan kemudahan kredit kepemilikan properti,
seperti KPR. Sebelum krisis, Alan Greenspan, selaku Ketua The Fed, bank sentral Amerika
Serikat, menerapkan suku bunga rendah pada kisaran 1 hingga 2 persen.
Kemudahan pemberian kredit terjadi ketika harga properti di AS sedang naik. Kegairahan
pasar properti membuat spekulasi di sektor ini meningkat. Para penyedia kredit properti
memberikan suku bunga tetap selama tiga tahun. Hal itu membuat banyak orang membeli rumah
dan berharap bisa menjual dalam tiga tahun sebelum suku bunga disesuaikan. Permasalahannya,
11

banyak lembaga keuangan pemberi kredit properti di Amerika Serikat menyalurkan kredit
kepada penduduk yang sebenarnya tidak layak mendapatkan pembiayaan. Mereka adalah orang

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

dengan latar belakang non-income non-job non-activity (NINJA) yang tidak mempunyai
kekuatan ekonomi untuk menyelesaikan tanggungan kredit yang mereka pinjam.

Bubble lifecycle graphic

Pada saat suku bunga KPR berubah pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate
(suku bunga penyesuaian/dinaikkan) dari 1-2 persen menjadi 5 persen, kewajiban pembayaran
bulanan konsumen meningkat secara drastis. Hal tersebut menyebabkan konsumen yang
memang kurang layak mendapatkan kredit, mengalami kesulitan membayar cicilan KPR
sehingga banyak kasus gagal bayar terjadi.
Penurunan pertumbuhan sektor perumahan yang sudah mulai terlihat sejak awal 2006
yang ditandai peningkatan harga rumah dan suku bunga kredit properti juga dipengaruhi oleh
predatory lending practice (kecurangan dalam penyaluran kredit) oleh penyalur kredit properti.

Banyak konsumen yang tidak layak menerima kredit dibujuk dengan bermacam taktik dengan
12

harapan jika terjadi gagal bayar, maka agunan akan dieksekusi dan penyalur KPR mendapat
keuntungan dari penjualan rumah kembali sehingga para lembaga penyalur kredit properti
bersaing untuk mendapat konsumen melalui penawaran produk kredit properti yang cukup
Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

bervariasi tanpa mengenal secara mendalam karakterisktik risiko serta melunakkan ketentuan
mendapatkan kredit properti.
Di sisi lain, ketika kredit perumahan disekuritisasi (diperjualbelikan antar lembaga
keuangan di pasar modal) menjadi produk instrumen investasi derivatif bertingkat, maka
gelembung likuiditas makin besar, sehingga turut mempengaruhi banyak lembaga keuangan dari
berbagai penjuru dunia.
Sementara di sisi lain, untuk memberikan kredit, lembaga-lembaga itu umumnya
meminjam dana jangka pendek dari pihak lain, termasuk lembaga keuangan. Perusahaan
pembiayaan kredit rumah juga menjual surat utang (mirip subprime mortgage securities) kepada
lembaga- lembaga investasi dan investor di berbagai negara. Beberapa perusahaan pembiayaan
kredit rumah, contohnya Fannie Mae & Freddie Mac mendapatkan dana dengan menjual surat
utang ke bank komersial, bank devisa, atau perusahaan asuransi, diantaranya Lehman Brothers
atau AIG. Ketika terjadi kredit macet di sektor properti, surat utang yang ditopang oleh jaminan
debitur berkemampuan pembayaran KPR rendah itu, mengalami penurunan harga, sehingga
mempengaruhi likuiditas keuangan pasar modal dan sistem perbankan (kredit macet). Setelah itu,
terjadi pengeringan likuiditas lembaga-lembaga keuangan akibat tidak memiliki dana aktiva
untuk membayar kewajiban yang ada. Ketidakmampuan membayar kewajiban tersebut membuat
lembaga keuangan lain yang memberikan pinjaman juga terancam bangkrut Kondisi yang
dihadapi lembaga-lembaga keuangan besar di Amerika Serikat juga mempengaruhi likuiditas
lembaga keuangan lain, yang berasal dari Amerika Serikat maupun di luar Amerika Serikat.
Terutama lembaga yang menginvestasikan uangnya melalui instrumen lembaga keuangan besar
di Amerika Serikat. Pada saat inilah krisis keuangan global mulai terjadi.
Masalah subprime mortgage di Amerika Serikat sudah diprediksi akan menjadi
gelembung subprime (bubble), akan tetapi pemerintah Amerika Serikat terus mengucurkan uang
dan menurunkan suku bunga untuk mengangkat sektor industri teknologi yang mengalami
penurunan. Usaha Pemerintah AS dengan memberikan dana talangan pemerintah sebesar USD
700, hanya bersifat sementara untuk dapat meredam gejolak pasar. Hal ini disebabkan mayoritas
13

investor di seluruh dunia terpaksa menjual portofolio saham yang dimiliki secara besar-besaran
untuk menutupi kebutuhan likuiditas sehingga mengakibatkan terguncangnya pasar modal dunia.
Secara khusus di Wall Street, mayoritas investor yang mengalami kerugian pada saat indeks
Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

saham jatuh 777.7 poin akibat penolakan bailout oleh House of Representative, ikut juga menjual
portofolio yang ditanam di berbagai negara, termasuk di Indonesia. Burs-bursa dunia mengalami
koreksi yang besar.” (Tanti Novianti, 2010, “Dampak Krisis Keuangan Global Terhadap
Perekonomian Indonesia”, Jurnal ilmiah IPB)
Berdasarkan contoh kasus yang terjadi di atas, dapat dikatakan bahwa lack of control
terhadap sektor properti dapat membawa dampak yang sistemik terhadap perekonomian secara
keseluruhan. Peran akuntan manajemen sangat vital ketika diharuskan memitigasi risiko dari
perusahaan pengembang properti, melakukan Customers profitablity analysis, aktif memberikan
masukan dan saran kepada pemangku keputusan, efisiensi dalam pengelolaan biaya produksi dan
tenaga kerja, sehingga perusahaan pengembang dapat going concern. Peran pemerintah sebagai
regulator, OJK sebagai regulator sektor perbankan dan asuransi pun sangat penting. Sehingga
terjadi sinergi, tidak merugikan salah satu pihak, dan membuat sektor properti menjadi bisnis
yang sehat sekaligus sebagai pemenuhan kebutuhan primer yang bisa memenuhi kebutuhan
masyarakat
V.

KESIMPULAN
Sektor Properti memang menjadi hal yang sangat menjanjikan baik sebagai pemenuh

kebutuhan primer, maupun sebagai salah satu bentuk investasi. Pemerintah sudah mengatur
dengan cukup ketat untuk sektor properti, walaupun tidak dapat dipungkiri masih banyak hal
yang harus dibenahi agar sektor properti dapat menjadi bisnis yang lebih baik lagi.
Akuntansi manajemen memberikan peranan yang sangat penting, dimana banyak sekali
konsep dan teori yang diimplementasikan pada sektor properti. Konsep customer profitability
analysis, cost reduction, cost management, value chain vendor management, hingga
responsibility center sudah lumrah digunakan dalam perusahaan pengembang sektor properti.

Bahkan konsep untuk memitigasi risiko secara akuntasi dan manajemen pun diterapkan untuk
menghindari dan meminimalisir risiko-risiko yang ada, salah satunya yaitu bubble property
seperti yang terjadi di Amerika pada tahun 2006-2008.
Diharapkan, dengan adanya peran dari disiplin ilmu akuntansi manajemen dalam sektor
14

properti dapat bersinergi dengan regulasi dari pemerintah dan tidak merugikan para pengusaha
pengembang pada sektor properti.

Master of Accounting Program | Padjadjaran University

Hendri Maulana - 120620140026
Special Topics in Management Accounting

DAFTAR PUSTAKA

Afsah, Y. 2008. Impact of Financial Crisis Industrial Growth and Enviromental Performance in
Indonesia. http://www.p2pays.org/ref/22/21735.pdf

Hongren, et al. 2013. Cost Accounting : a Managerial Emphasis. 14th Edition. Pearson
Education, New Jersey.
International Monetary Fund. 2008. World Economic Outlook: Financial Stress, Downturns,
and Recoveries. Washington, DC: IMF.
Indonesian Institute for Infrastructure Studies, Perencanaan Tata Ruang dan Umum.

http://www.penataanruang.com
Novianti, T. 2010, “Dampak Krisis Keuangan Global Terhadap Perekonomian Indonesia”,
Jurnal ilmiah IPB http://www.agrimedia.ipb.ac.id
Website Resmi Real Estate Indonesia, Organisasi Perusahaan Pengembang Indonesia.
http://www.rei.or.id

15

Master of Accounting Program | Padjadjaran University