CA Review Pertemuan 7 03062015

CA REVIEW
Pelaporan Korporat Pertemuan 7
Properti Investasi, Sewa dan
Penurunan Nilai

CA REVIEW
Pelaporan Korporat Pertemuan 7
Properti Investasi

Agenda
1

Ruang Lingkup dan Definisi

2

Klasifikasi Properti investasi

3
4
5

Pengakuan dan Pengukuran
Perolehan dan Pelepasan
Pengungkapan

3

Perubahan 2011
Properti dalam proses pembangunan dan
pengembangan

• PSAK 13 (revisi 2007)  diakui sebagai aset tetap
sampai aset tersebut selesai dibangun setelah itu aset
tersebut direklasifikasi menjadi properti investasi.
• PSAK 13 (revisi 2011),  diakui sebagai properti
investasi sejak proses pembangunannya. Entitas
memiliki pilihan menggunakan nilai wajar sejak
properti investasi tersebut dibangun apabila memang
nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal.
• Penerapan properti investasi dalam proses

pembangunan secara prospektif.

4

Ikhtisar Perbedaan

PERIHAL
Definisi

PSAK 30 (revisi 2011)
Tidak mengatur definisi
tentang penghentian
pengakuan

properti
Diakui sebagai properti
investasi dalam
investasi
proses
pebangunan dan

pengembangan

PSAK 30 (revisi 2007)
Mengatur definisi
tentang penghentian
pengakuan
Diakui sebagai aset
tetap dan perlakuannya
mengacu ke PSAK 16:
Aset Tetap sampai
properti investasi
selesai dibangun.

5

Ikhtisar Perbedaan
PERIHAL
Ketidakmampua
n menetapkan
nilai wajar yang

andal

PSAK 13
(revisi 2011)

PSAK 13
(revisi 2007)

Jika
memilih
menggunakan tidak diatur
metode nilai wajar:
-

Diukur pada harga perolehan
sampai nilai wajarnya dapat
ditentukan secara andal atau
sampai
proses
pembangunan

dan
pengembangan
selesai
(mana yang lebih dahulu)

-

Pada pengakuan awal
langsung dapat diukur
sebesar nilai wajarnya jika
dapat ditentukan secara
andal
6

Tujuan

• Mengatur perlakuan akuntansi untuk
properti investasi dan pengungkapan
yang terkait.
• Diterapkan dalam pengakuan,

pengukuran dan pengungkapan
properti investasi.

7

Lingkup
• PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam
PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan
keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.

• PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Aset biologis; and
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

8

Klasifikasi Properti Investasi

• Properti Investasi adalah:
– properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari
bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan
nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang
atau
jasa
atau
untuk
tujuan
administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

9

Klasifikasi Properti Investasi
• Untuk
dapat
mengklasifikasikan
suatu properti sebagai properti
investasi, harus memenuhi kedua
kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan
kenaikan nilai), dan

(rental

dan/atau

2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau
melalui sewa pembiayaan).

1-2 Juni 2010

Mode
Mode of
of
Usage
Usage
Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership

10

Klasifikasi Properti Investasi
• PSAK 13 membedakan antara properti
investasi
dengan
properti

yang
digunakan sendiri.
• Properti
yang
digunakan
sendiri
mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap.
• Properti yang digunakan sendiri adalah:
– Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif.

Mode
Mode of
of
Usage
Usage

11

Klasifikasi Properti Investasi
•

Untuk memenuhi kriteria properti investasi,
properti haruslah :

– Dikuasai oleh pemilik, atau
– Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
•

•

Implikasinya, properti yang dikuasai lessee
dalam
sewa
operasi
tidak
dapat
diklasifikasikan sebagai properti investasi.
Amandemen IAS 40 Desember 2003
membolehkan properti yang dikuasai lessee
dalam sewa operasi sebagai properti
investasi, jika dan hanya jika memenuhi
definisi properti investasi dan lessee
menggunakan model revaluasi, bahkan
untuk semua properti investasinya.

Mode
Mode of
of
Ownership
Ownership

12

Klasifikasi Properti Investasi
Contoh yang BUKAN properti investasi
Properti yang digunakan sendiri
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa
pembiayaan
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan
yang akan digunakan sebagai properti investasi

Example
Example

PSAK mana?
 PSAK 16
 PSAK 14
 PSAK 34
 PSAK 30
 PSAK 16

Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai
properti investasi namun dalam pengembangan
ulang.
masih
masih Properti
Properti Investasi
Investasi
13

Klasifikasi Properti Investasi
• Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti
investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti
investasi.
• Jika dua bagian tersebut:
Dapat
Dapat dijual
dijual
terpisah
terpisah
Tidak
Tidak dapat
dapat
dijual
dijual terpisah
terpisah

Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan
 Entitas mencatatnya secara terpisah
 Properti adalah properti investasi hanya jika
bagian yang bukan properti investasi
jumlahnya tidak signifikan

14

2. Klasifikasi Properti Investasi
Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan
digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :
 properti bukan properti investasi dalam laporan
Consolidate
keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri Consolidate
d
d
dalam perspektif grup.
 Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi,
lessor mengakui sebagai properti investasi dalam
laporan keuangan individualnya.

Individual
Individual

15

Contoh Properti Investasi
•

•

•

•

•

Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan
nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan
usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa
depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum
menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang
digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui
sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh
entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
16
yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Contoh bukan Properti Investasi
•

•
•

•
•

Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan
usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan
atau pengembang untuk dijual  Persediaan Properti (lihat·
PSAK 14)
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan
atas nama pihak ketiga  kontrak konstruksi
Properti yang digunakan sendiri ,termasuk properti yang
dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti
yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk
pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya
sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang
digunakan oleh karyawan
Properti dalam proses konstruksi atau pengembanganyang
di masa depan digunakan sebagai properti investasi.
Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara
sewa pembiayaan.

17

Pengakuan
• Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
• Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal
tersebut.
•

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
dan dikelompokkan sebagai properti investasi yang harus dicatat sebagai
sewa pembiayaan seperti diatur paragraf16 daiam PSAK 30. Sewa,dalam
hal ini harus diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar
dan nilai kini dari Pemb ayaran sewa minimum. Jumlah.yang setara harus
diakui sebagai kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.

18

Pengukuran Awal
• Sama dengan PSAK 16
• Biaya perolehan awal hak atas properti
yang dikuasai secara sewa dan
dikelompokkan
sebagai
properti
investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa,
dimana aset diakui pada jumlah mana
yang lebih rendah antara:
– Nilai wajar properti, dan
– Nilai kini dari pembayaran sewa
minimum.
19

Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Properti yang dikuasai dalam sewa operasi
Tidak ada pilihan,
yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi hanya fair value
model
Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban
yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset Pilih salah satu
model untuk
tertentu termasuk properti investasi
semua properti
Properti investasi yang nilai wajarnya tidak
dapat ditentukan secara andal atas dasar
Tidak ada pilihan,
berkelanjutan
hanya cost model

20

Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Properties held to earn rental
or capital appreciation or
both?
Any property held under
operating lease?

Use PSAK 13 to account for
one or more such properties?

Properties not
under PSAK 13

Not within PSAK 13

Properties
under PSAK 13

Fair value model
under PSAK 13

Cost model under
PSAK 13

21

Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair
Fair Value
Value Model
Model

Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan
kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai
wajar atas properti investasi harus diakui dalam
laporan laba rugi pada periode terjadinya.

22

5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Example

Example

Fair value model (PSAK
13)

Revaluation model (PSAK
16)

•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar

•• Menggunakan
Menggunakan nilai
nilai wajar
wajar

•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi pada
pada
periode
periode terjadinya.
terjadinya.

•• Perubahan
Perubahan nilai
nilai wajar
wajar diakui
diakui
dalam
dalam laporan
laporan laba
laba rugi
rugi atau
atau
ekuitas.
ekuitas.

•• Tidak
Tidak ada
ada penyusutan.
penyusutan.

•• Penyusutan.
Penyusutan.

•• Mencerminkan
Mencerminkan kondisi
kondisi pasar
pasar
pada
pada tanggal
tanggal neraca.
neraca.

•• Tidak
Tidak spesifik,
spesifik, hanya
hanya
mengharuskan
mengharuskan secara
secara reguler.
reguler.

23

Nilai wajar
• Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu.
• Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang
dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah
atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang
berbeda.
• Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran
dan penyelesaian secara serempak dari kontrak
penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat
terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara
pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki
pengetahuan memadai seandainya pertukaran
dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara
serempak.
24

Nilai wajar
• Nilai wajar properti investasi mencerminkan,
antara lain, penghasilan rental dari sewa yang
sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak
dan rasional yang mencerminkan keyakinan
pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan
memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi
tentang penghasilan rental dari sewa di masa
depan dengan mengingat kondisi sekarang.
• Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar
juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk
pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang
dapat diperkirakan sehubungan dengan properti
tersebut.
25

Nilai wajar
• Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga
kini dalam pasar aktif untuk properti serupa
dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan
berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang
serupa.
• Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan
dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau
ketentuan yang disepakati dalam sewa dan
kontrak lain yang berhubungan dengan properti.

26

Nilai wajar
•

Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis,
suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari
berbagai sumber, termasuk:
– Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat,
kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa
ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk
mencerrninkan perbedaan tersebut;
– harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif,
dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan
dalam kondisi ekonomi sejakt anggal transaksi terjadi pada
hargat ersebut,dan
– proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di
masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan
syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain
yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti
pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan
kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang
27
mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam

Nilai wajar
•

Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas
tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau
kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban
terpisah.
– peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya
dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui
secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
– jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor
umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental
jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk
dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur
tersebut sebagai aset terpisah;
– nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka
atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease
income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai
aset atau kewajiban;
– nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa
28
mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan

Transfer
Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
Perubahan Penggunaan

Transfer dari properti investasi

a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik
b) Dimulainya pengembangan
untuk dijual
Perubahan Penggunaan

Persediaan
Persediaan

Properti
Properti
Investasi
Investasi

Transfer ke properti investasi

a) Berakhirnya pemakaian
oleh pemilik
b) Dimulainya sewa operasi ke
pihak lain
c) Berakhirnya pembangunan
atau pengembangan
Pengukuran
Pengukuransaat
saattransfer?
transfer?

Properti
Properti yang
yang
dimiliki
sendiri
dimiliki sendiri

Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki sendiri
sendiri
Persediaan
Persediaan

Properti
Properti
Investasi
Investasi

Akhir
Akhir masa
masa
konstruksi
konstruksi

Tergantung model yang digunakan
……
29

Transfer

• Ketika entitas menggunakan Cost
Cost Model
Model

– transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat
properti yang ditransfer dan
– TIDAK mengubah biaya properti untuk
tujuan pengukuran dan pengungkapan.

30

Transfer
• Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat
dengan menggunakan nilai wajar
Fair
Fair Value
Value Model
Model
Perubahan Penggunaan
investasi
a) Dimulainya penggunaan
oleh pemilik

Transfer dari properti
Properti
Properti yang
yang
dimiliki
dimiliki
sendiri
sendiri

Properti
Properti
Investasi
Investasi

b)Dimulainya
Persediaan
Persediaan
pengembangan untuk
dijual
 Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan
ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada
tanggal perubahan penggunaan.

31

Transfer
Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan
menggunakan nilai wajar
Fair
Properti
Fair Value
Value Model
Model
Properti
yang
Properti
yang
Properti
dimiliki
Investasi
dimiliki
Investasi
sendiri
sendiri

 Terapkan PSAK 16 hingga tanggal
 Revaluation reserve is
perubahan
frozen and accounted
 Memperlakukan perbedaan antara
for in accordance with
IAS 16 subsequently
• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan
• Nilai wajar
dengan cara yang sama seperti revaluasi
PSAK 16
 Perbedaan antara
Persediaan
Persediaan
Nilai wajar properti pada
Properti
Properti
tanggal perubahan, dan
Investasi
Investasi
Nilai tercatat
Akhir
Akhir masa
masa
diakui dalam laporn laba rugi
konstruksi
konstruksi
32

Transfer

Example
Example

• GV has adopted PSAK13 and stated its
investment properties at fair value even the
properties are held under operating leases.
• On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at
revalued amount of $1 million (originally used
as its own office) has been leased out to
derive rental income.
• Revaluation surplus recognised for B was
$300,000 while B’s fair value at that date
should be $1,200,000.
• What is the accounting implication on the
decision?

33

Transfer

Example
Example

•• Property
PropertyBBwould
wouldbe
bereclassified
reclassifiedas
asinvestment
investmentproperty.
property.
•• In
Inaccordance
accordancewith
withPSAK
PSAK13,
13,GV
GVshould
shouldapply
applyPSAK
PSAK16
16on
onBBup
upto
to
the
thedate
dateof
ofchange
changein
inuse
useand
andtreat
treatany
anydifference
differenceat
atthat
thatdate
date
between
betweenits
itscarrying
carryingamount
amountunder
underPSAK
PSAK16,
16,and
andits
itsfair
fairvalue
valuein
in
the
thesame
sameway
wayas
asaarevaluation
revaluationunder
underPSAK
PSAK16.
16.
•• Thus,
Thus,aarevaluation
revaluationsurplus
surplusof
of$200,000
$200,000would
wouldbe
befurther
further
recognised.
recognised.
•• Total
Totalrevaluation
revaluationreserves
reserveswould
wouldbecome
become$500,000
$500,000($200,000
($200,000+
+
$300,000)
$300,000)

•• The
Therevaluation
revaluationreserves
reservesof
of$500,000
$500,000would
wouldbe
befrozen
frozenand
and
accounted
accountedfor
forin
inaccordance
accordancewith
withPSAK16
PSAK16subsequently.
subsequently.
Dr
Dr Property,
Property,plant
plantand
andequipment
equipment $200,000
$200,000
Cr
Revaluation
$200,000
Cr
Revaluationreserves
reserves
$200,000
To
Torecognise
recognisethe
theadditional
additionalrevaluation
revaluationsurplus.
surplus.
Dr
Dr Investment
Investmentproperty
property $1,200,000
$1,200,000
Cr
Property,
$1,200,000
Cr
Property,plant
plantand
andequipment
equipment
$1,200,000
To reclassify the property from PPE to investment property.

34

Pelepasan
• Properti investasi harus dihentikan pengakuannya
(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara
permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa
depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan.

• Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau
pelepasan properti investasi ditentukan dari
selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and
leaseback) dalam priode terjadinya.
35

Penurunan nilai
• Penurunan nilai atau rugi, pembayaran
kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi
terpisah dan dicatat secara terpisah:
– penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
– penghentian atau pelepasan properti investasi diakui
sebagai pelepasan menurut PSAK ini
– kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai,
hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika
kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
– biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun
sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan
ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.

36

Pengungkapan
•
•

•

•
•

apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau
model biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan
bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa
operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang
digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti
yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam
menentukan nilai wajar dari properti investasi,
sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan
atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki
kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman
mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
37

Pengungkapan
• jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
– penghasilan rental dari properti investasi;
– beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental
– beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan
pendapatan rental selama periode tersebut; dan
– perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan
laba rugi atas penjualan properti investasi

• eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari
properti investasi atau pembayaran penghasilan dan
hasil pelepasan;
• kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun
atau mengembangkan properti investasi atau untuk
perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.
38

Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti
investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan halhal berlkut:
– penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan
yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang
dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui
dalam jumlah tercatat aset;
– penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui
penggabungan usaha;
– aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau
masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang
diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan
lain;
– laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
– perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
– penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
– transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan

39

Pengungkapan
Nilai
Nilai Wajar
Wajar
•

•

Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan
secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas
tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut
dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam
laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan
kembali, dan penyesuaian signijikan lain.
Pengungkapan tambahan :
– uraian mengenai properti investasi tersebut;
– penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
– apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan
besar berada dan
– untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai
wajar:
• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti
investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar;
• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:
40

Pengungkapan

Nilai
Nilai Biaya
Biaya

Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat
dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal
danakhir.periode;
• Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal
dan. akhir periode, yang menunjukkan:
•
•
•

–
–
–
–
–
–

Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain

• Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan
41

SEWA PSAK 30

3

Agenda
1

Mengapa Sewa

2

Akuntansi Sewa

3

Pajak terkait Aset Tetap

43

Sewa
• Aset tetap selain dibeli dapat disewa dari
pihak lain:
– Sewa operasi / operating lease
– Sewa pembiayaan / capital lease

• Sewa sebagai alternatif pembiayaan 
menghemat kas entitas.
• Sewa operasi disajikan off balance sheet
(tidak ditampilkan di laporan posisi
keuangan sehingga dapat meningkatkan
beberapa rasio keuangan  efisiensi dan
leverage.

Sewa Operasi
• Sewa jangka pendek
• Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset
dimiliki oleh pihak yang menyewakan.
• Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa
sewa.
• Pemeliharaan alat biasanya oleh yang
menyewakan
• Penyajian dalam laporan keuangan
– Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam
laporan laba rugi komprehensif.
– Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban
depresiasi

Keuntungan Sewa Operasi
• Untuk aset yang cepat sekali berubah
teknologinya akan tepat karena investasinya
lebih murah.
• Tidak disajikan dalam laporan posisi keuangan
sebagai aset dan utang sehingga rasio efisiensi
(sales/total aset; sales/fixed aset) dan rasio
leverage (debt/equity; laba operasi/interest)
terlihat lebih bagus.
• Entitas tidak perlu memelihara aset  seringkali
maintenance dilakukan oleh pihak yang
menyewakan.
• Menghemat kas di masa sekarang karena biaya
yang dikeluarkan sebesar biaya sewa.

Kerugian Sewa Operasi
• Entitas tidak memiliki aset untuk operasi yang
disajikan dalam laporan keuangan
• Keberlanjutan entitas dapat terganggu jika sewa
di masa akan datang tidak diperoleh  untuk aset
utama entitas cukup berisiko jika menggunakan
sewa operasi
• Untuk alat-alat khusus sulit diperoleh
• Seringkali lebih mahal daripada membeli aset
• Penggunaan terbatas  tergantung perjanjian
sewa
• Tidak dapat dijadikan jaminan bank

Sewa Pembiayaan
• Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease
• Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang 
pembelian secara angsuran
• Sewa pembiayaan  “transfer risiko dan
manfaat aset kepada pihak leasse”  kriteria
umum sesuai dengan PSAK 30: sewa dan ISAK 8
Transaksi yang Mengandung Sewa.
• Aset dicatat oleh leasse :
– Pencatatan aset
– Pencatatan utang  kontrak pembayaran jangka panjang
– Pencatatan beban depresiasi aset

Sewa

•
•

•

•
•

Data
Entitas melakukan leasing 1 Januari 2010
Masa Manfaat aset 5 tahun, aset
didepresiasi 5 tahun dengan metode
garis lurus.
Sewa merupakan bentuk kontrak yang
dapat dibatalkan dengan jangka waktu 5
tahun.
Kontrak tahunan yang dibayarkan 2.505
setiap akhir tahun.
Bunga 8 % per tahun

Leases
Skedul Leasing
Utang
awal
tahun

Tahun
2010
2011
2012
2013
2014
 

Bunga dan Pokok dari MLP
Bunga

Pokok

Utang
Akhir
Tahun

Total

10.000

800

1.705

2.505

8.295

8.295

664

1.841

2.505

6.454

6.454

517

1.988

2.505

4.466

4.466

358

2.147

2.505

2.319

2.319

186

2.319

2.505

(0)

2.525

10.000

12.525

 

 

Jurnal
• Operating Lease
Biaya sewa 2.505
Kas
2.505

• Capital Lease
Aset leasing 10.000
Utang Leasing
10.000
Utang Leasing 1.708
Beban bunga
800
Kas
2.505
Beban Depresiasi 2.000
Akumulasi Depresiasi
2.000

Leases
Perbandingan Operating Lease dan Capital Lease

Operating
Lease

 
Tahun
2010
2011
2012
2013
2014
 

Beban Sewa
2.505
2.505
2.505
2.505
2.505
12.525

Capital Lease
Bunga dan Pokok dari MLP
Bunga
Pokok
Total
800
2.000
2.800
664
2.000
2.664
517
2.000
2.517
358
2.000
2.358
186
2.000
2.186
2.525
10.000
12.525

Leases
Dampak pada Laporan Keuangan
 Tanggal

Cash

01/01/2010

-

Lease
Aset
10.000

Lease
Liability
10.000

Equity
-

31/12/2010

(2.505)

8.000

8.295

2.800

31/12/2011

(5.010)

6.000

6.454

5.464

31/12/2012

(7.515)

4.000

4.466

7.981

31/12/2013

(10.020)

2.000

2.319

10.339

31/12/2014

(12.525)

-

(0)

12.525

Akuntansi Sewa PSAK 30
• PSAK 30 (Revisi 2011)
Sewa adalah suatu perjanjian dimana
lessor memberikan hak kepada lessee
untuk menggunakan suatu aset selama
periode waktu yang disepakati.
• Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal
yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan
tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap
ketentuan pokok sewa.
• Awal Masa Sewa (commencement of the lease term)
adalah tanggal saat lessee mulai berhak
menggunakan aset sewaan.

Klasifikasi Sewa
 Lease = Sewa
 Sewa Pembiayaan (Finance Lease) adalah sewa yang
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga
tidak dialihkan (par. 8)
 Sewa Operasi (Operating Lease) adalah sewa yang
tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset (par. 8)

Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa
operasi didasarkan pada substansi transaksi
dan bukan pada bentuk kontraknya.

Indikator-indikator Klasifikasi (Par.10)
a) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada
akhir masa sewa
b) Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga
yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal
opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa
dapat dipastikan bahwa opsi memang akan dilaksanakan
c) Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis
aset meskipun hak milik tidak dialihkan
d) Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa
minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset
sewaan
e) Aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang
dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara
material

Indikator Tambahan (Par. 11)
• Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi
lessor yang terkait dengan pembatalan
ditanggung oleh lessee
• Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu
dibebankan kepada lessee
• Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan
sewa untuk periode kedua dengan nilai rental
yang secara substansial lebih rendah dari nilai
rental pasar

Indikator – indikator di atas
tidak selalu harus konklusif.

Kasus – Klasifikasi Sewa
Pada 1 Januari 2012, PT Pelangi menyewakan peralatan
kepada PT Bianglala. Peralatan tersebut seharga 2.000.000
(Nilai wajar peralatan). Perjanjian sewa mengandung klausul –
klausul berikut ini:
•
•
•
•

Masa Sewa 8 tahun
Pembayaran tahunan setiap 1/1 sebesar 450.000
Masa manfaat peralatan 10 tahun
Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah 300.000

Sewa dapat dibatalkan, dan PT Bianglala akan dikenakan
penalti yang tidak signifikan. PT Bianglala akan
mengembalikan peralatan kepada PT Pelangai pada akhir
masa sewa. PV dari pembayaran sewa minimum (dihitung
dengan menggunakan tingkat bunga implisit 11.65%)
adalah1.827.100
Apakah klasifikasi sewa yang tepat?

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
On January 1, 2011, Adams Corporation signed a 5-year
noncancelable lease for a machine. The terms of the lease called for
Adams to make annual payments of $9,968 at the beginning of each
year, starting January 1, 2011. The machine has an estimated useful
life of 6 years and a $5,000 unguaranteed residual value. Adams uses
the straight-line method of depreciation for all of its plant assets.
Adams’s incremental borrowing rate is 10%, and the lessor’s implicit
rate is unknown (impracticable to determine).
Instructions
(a) What type of lease is this? Explain.
(b) Compute the present value of the minimum lease payments.
(c) Prepare all necessary journal entries for Adams for this lease
through January 1, 2012.
LO 2

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
What type of lease is this?.
Capitalization Criteria:

Finance Lease, #3

1. Transfer of ownership

NO
NO

2. Bargain purchase option
3. Lease term for major

part of economic life of
leased property
4. Present value of

minimum lease
payments substantially
all of FMV of property

Lease term
5 yrs.
Economic life
FMV of leased property
6 yrs.
is unknown.

YES

LO 2 Describe the83.3%
accounting criteria and procedures for
capitalizing leases by the lessee.

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
E21-1: Compute present value of the minimum lease payments.
Payment

$ 9,968

Present value factor (i=10%,n=5)

4.16986

PV of minimum lease payments

$41,565

1/1/11 Journal Entries:
Leased Machine Under Finance Leases
Lease Liability

41,565

41,565

Lease Liability 9,968
Cash

9,968
LO 2 Describe the accounting criteria and procedures for
capitalizing leases by the lessee.

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
Lease Amortization Schedule

LO 2 Describe the accounting criteria and procedures for
capitalizing leases by the lessee.

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
Journal entries 12/31/11
Depreciation Expense 8,313
Accumulated Depreciation

8,313

($41,565 ÷ 5 = $8,313)

Interest Expense 3,160
Interest Payable
3,160
($41,565 – $9,968) X .10]

Journal entries 1/1/12
Lease Liability 6,808
Interest Payable 3,160
Cash
9,968

LO 2 Describe the accounting criteria and procedures for
capitalizing leases by the lessee.

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
Operating Method
The lessee assigns rent to the periods benefiting from the use of
the asset and ignores, in the accounting, any commitments to
make future payments.
Illustration: Assume Adams accounts for it as an operating
lease. Adams records this payment on January 1, 2011, as
follows.
Rent Expense
Cash

9,968
9,968

LO 3 Contrast the operating and capitalization methods of recording leases.

Accounting
Accounting by
by the
the Lessee
Lessee
Comparison of Capital Lease with Operating Lease

LO 3 Contrast the operating and capitalization methods of recording leases.

PSAK 48
PENURUNAN NILAI
IAS 36: Impairment eff 2014

4
8

Agenda
1

Perubahan 2013

2

Tujuan dan Ruang Lingkup

3

Pengakuan

4

Penyajian

5

Pengungkapan

67

Latar Belakang Perubahan 2013

• Dampak perubahan PSAK 68 nilai wajar
• Penyesuaian nama PSAK lain yang disebutkan
dalam PSAK ini  PSAK 4 Laporan Keuangan
Konsolidasian dan Tersendiri menjadi PSAK 4
Laporan Keuangan Tersendiri

68

Ikhtisar Perubahan PSAK 48 (Revisi 2013)
No

Perihal

PSAK 48 Revisi 2013

PSAK 16 Lama

1

Ruang Lingkup

Pengaturan investasi dalam
laporan keuangan tersendiri
Mengacu PSAK 4

Pengaturan investasi
dalam laporan
keuangan tersendiri

2

Definisi nilai
wajar

Tidak ada definisi nilai wajar
dikurangi biaya untuk
menjual
Memberikan definisi nilai
wajar sesuai dengan PSAK
68

Definisi nilai wajar
dikurangi biaya untuk
menjual

3

Pengukuran nilai
wajar dikurangi
biaya menjual

Pengukurang nilai wajar
dikurangi biaya pelepasan
mengacu pada hirarki nilai
wajar dalam PSAK 68

Memberikan
pengaturan mengenai
nilai wajar dikurangi
biaya untuk menjual

4

Komposisi
estimasi arus kas
masa depan

Memberikan tambahan
penjelasan nilai wajar dan
nilai pakai

Tidak diatur

69

Ikhtisar Perubahan PSAK 48 (Revisi 2013)

No
5

Perihal
Alokasi
goodwill
pada UPK

PSAK 48 Revisi 2013
Unit atau UPK yang
memperoleh alokasi
goodwill:
• menunjukkan tingkat
terendah dalam entitas
yang goodwill-nya
dipantau untuk tujuan
manajemen internal; dan
• tidak lebih besar dari
segmen operasi yang
didefinisikan dalam PSAK
5: Segmen Operasi
paragraf 08 sebelum
penggabungan

PSAK 16 Lama
Unit atau UPK yang
memperoleh alokasi
goodwill
menunjukkan tingkat
terendah
dalam entitas yang
goodwillnya
dipantau untuk tujuan
manajemen internal; dan
• tidak lebih besar dari
segmen
operasi yang ditentukan
sesuai
dengan PSAK 5: Segmen
Operasi

70

Ikhtisar Perubahan PSAK 48 (Revisi 2013)

No

Perihal

PSAK 48 Revisi 2013

PSAK 16 Lama

6

Pengungkapan

Memberikan tambahan persyaratan
pengungkapan untuk setiap aset
individual atau unit penghasil kas
yang mana kerugian penurunan
nilai telah diakui atau dibalik selama
periode:
• jumlah terpulihkan aset (UPK) dan
apakah jumlah terpulihkan aset
merupakan nilai wajarnya dikurangi
biaya untuk menjual atau nilai
pakainya.; dan
• jika jumlah terpulihkan merupakan
nilai wajar dikurangi biaya
pelepasan, entitas mengungkapkan:
(i) tingkat hirarki nilai wajar
(ii) teknik penilaian
(iii) setiap asumsi utama

Memberikan persyaratan
pengungkapan untuk setiap
rugi
penurunan nilai material
yang
diakui atau dibalik selama
periode aset individual
(termasuk
goodwill dan unit penghasil
kas)

7

Koreksi
editorial

Istilah “harapan”dan yang
diharapkan”

Ekspektasi dan ëkspektasian

71

Perbedaan dengan IAS
• Tidak mengecualikan aset biolojik karena
belum diadopsi
• Ruang lingkup anak dengan metode biaya
sesuai PSAK 4 Laporan keuangan tersendiri
• Perbedaan pengaturan laporan keuangan
tersendiri
• Tanggal efektif dan ketentuan transisi

72

Tujuan dan Ruang Lingkup
•

•

Tujuan PSAK 48 :
– Menetapan prosedur agar aset
dicatat tidak melebihi jumlah
terpulihkannya  impairment.
Aset dikatakan melebihi jumlah
terpulihkan jika jumlah tercatat aset
melebihi jumlah yang akan dipulihkan
melalui:
 penggunaan atau
 penjualan aset.

73

Tujuan dan Ruang Lingkup
PSAK 48 Par 2
•

PSAK 48 ini diterapkan untuk akuntansi penurunan nilai terhadap
semua aset, kecuali :
1. Persediaan (lihat PSAK 14: Persediaan);
2. Aset yang timbul dari kontrak konstruksi (lihat PSAK 34: Akuntansi
Kontrak Konstruksi);
3. Aset pajak tangguhan (lihat PSAK 46: Akuntansi Pajak Penghasilan);
4. Aset yang timbul dari imbalan kerja (lihat PSAK 24: Imbalan Kerja);
5. Aset keuangan yang termasuk dalam ruang lingkup PSAK 55:
Instrumen Keuangan: Pengakuan dan Pengukuran;
6. Properti investasi yang diukur pada nilai wajar (lihat PSAK 13:
Properti Investasi);
7. Biaya akuisisi tangguhan, dan aset tidak berwujud, yang timbul dari
hak kontraktual penanggung berdasarkan kontrak asuransi yang
termasuk dalam ruang lingkup PSAK 28: Kontrak Asuransi; dan
8. Aset tidak lancar (atau kelompok lepasan) yang diklasifi kasikan
sebagai dimiliki untuk dijual sesuai dengan PSAK 58: Aset Tidak
Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan.
74

Tujuan dan Lingkup PSAK 48

berlaku untuk
berlaku untuk
aset keuangan
aset keuangan
yang
yang
dikelompokkan
dikelompokkan
sebagai
sebagai
investasi
investasi
dalam:
dalam:

entitas anak  PSAK 4: Laporan
dan Laporan Keuangan Tersendiri
ventura bersama  PSAK 12:
Bagian Partisipasi Dalam Ventura
Bersama
entitas asosiasi  PSAK
Investasi pada Entitas Asosiasi

15.

PSAK 48 berlaku juga untuk:
aset yang dicatat pada jumlah revaluasian (yaitu nilai
wajar pada tanggal revaluasi dikurangi biaya penyusutan
selanjutnya
dan
akumulasi
penurunan
nilai
selanjutnya) sesuai PSAK lain, seperti model revaluasi
75
dalam PSAK 16: Aset Tetap

Konsep & Istilah Penting
Bahasa
Indonesia

•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Uji Penurunan Nilai
Rugi Penurunan Nilai
Jumlah Tercatat
Jumlah Terpulihkan
Jumlah Tersusutkan
Nilai Pakai
Nilai Wajar dikurangi biaya
pelepasan
Unit Penghasil Kas (UPK)
Biaya Pelepasan
Aset Korporat
Goodwill

Bahasa Inggris
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Impairment Test
Impairment Losses
Carrying Amount
Recoverable Amount
Depreciable Amount
Value in Use
Fair Value less Costs to Sell
(FV-C2S)
Cash Generating Unit (CGU)
Costs of Disposal
Corporate Assets
Goodwill

76

Pengertian Penurunan Nilai
(Impairment)

Penurunan nilai dari aset terjadi jika:
Nilai tercatat aset > jumlah
terpulihkan
Reviu dilakukan secara periodik  ada atau

tidaknya indikasi penurunan nilai (test of
impairment)
Jika terdapat indikasi, maka perusahaan
harus menaksir recoverable amount dari
aset tersebut
77

Pendekatan Umum dari Pengukuran
Penurunan Nilai

Bila ada indikasi penurunan nilai setelah dilakukan pengujian 
perusahaan akan mengakui adanya rugi penurunan nilai
(Impairment Loss) ketika:

carrying amount > recoverable amount.

selisih lebih: rugi penurunan
nilai

78

Pendekatan Umum Penurunan Nilai

Carrying
Amount

Recoverabl
e Amount 
Nilai
tertinggi

Nilai Aset

Nilai Wajar
dikurangi Biaya
Pelepasan

Nilai Pakai

Akumulasi
Penyusutan
dan
Akumulasi
Rugi
Penurunan
Nilai

Recovered
Recovered
through
through sale
sale
Recovered
Recovered
through
through use
use

79

Pendekatan Umum dari Pengukuran
Penurunan Nilai

80

Identifikasi Aset Penurunan Nilai

Akhir
period
e
Menilai apakah
terdapat

indikasi suatu aset mengalami
penurunan nilai

Jika ada
indikasi
Entitas mengestimasi jumlah
terpulihkan aset.

Terlepas apakah terdapat indikasi penurunan nilai entitas
harus:
– Minimal setahun sekali, melakukan pengujian penurunan
nilai (impairment test).
•
•
•

Aset tidak berwujud dengan masa manfaat tidak terbatas
Aset tidak berwujud yang belum digunakan
Goodwill yang diperoleh dalam kombinasi bisnis
81

Identifikasi Aset yang Mungkin Mengalami Penurunan
Nilai Aset

PSAK
PSAK 48
48 par
par 12
12

Informasi minimum yang
dipertimbangkan
Informasi dari sumbersumber eksternal
• Perubahan signifikan nilai
pasar
• Perubahan signifikan
teknologi, pasar, ekonomi
dan lingkup hukum
• Perubahan suku bunga
• Jumlah tercatat aset neto
enttitas melebihi
kapitalisasi pasarnya

Informasi dari sumbersumber internal
• Bukti keusangan atau
kerusakan fisik aset
• Perubahan signifikan atas
penggunaan, penghentian
dan masa manfaat aset
• Bukti internal
mengindikasikan bahwa
kinerja ekonomi aset lebih
buruk dari yang
diharapkan.

82

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan
• PSAK 48 mendefinisikan jumlah terpulihkan suatu aset
sebagai jumlah yang lebih tinggi antara:
Fair Value Less Costs to Sell
Fair Value Less Costs to Sell

adalah jumlah yang dapat
adalah jumlah yang dapat
dihasilkan dari penjualan
dihasilkan dari penjualan
suatu aset atau unit penghasil
suatu aset atau unit penghasil
kas dalam transaksi antara
kas dalam transaksi antara
pihak-pihak yang mengerti
pihak-pihak yang mengerti
dan berkehendak bebas tanpa
dan berkehendak bebas tanpa
tekanan, dikurangi biaya
tekanan, dikurangi biaya
pelepasan aset.
pelepasan aset.

da
Nilai pakai (Value in Use)
Nilai
pakai (Value in Use)
n

adalah nilai sekarang
adalah nilai sekarang
dari taksiran arus kas
dari taksiran arus kas
yang
yang
diharapkan akan
diharapkan akan
diterima atau unit
diterima atau unit
penghasil kas.
penghasil kas.

83

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan

ilai wajar dikurangi biaya pelepasan (Fair Value Less Costs to Sell)
 Bukti Terbaik
 harga
yang
yang
dapat

dalam suatu perjanjian penjualan yang mengikat
dibuat dalam suatu transaksi antara pihak-pihak
independen, disesuaikan dengan biaya tambahan yang
dikaitkan secara langsung dengan pelepasan aset.

 Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat
namun aset diperdagangkan di pasar aktif
 Berdasarkan harga pasar aset dikurangi biaya pelepasan
aset tersebut.
 Apabila tidak terdapat perjanjian penjualan yang mengikat dan
tidak ada pasar aktif untuk aset
 Berdasarkan pada informasi terbaik yang ada untuk
menggambarkan jumlah yang dapat diperoleh entitas, pada
akhir periode pelaporan, dari pelepasan aset pada nilai wajar
dikurangi biaya pelepasan
84

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan
Nilai Pakai (Value in Use)

Nilai sekarang dari taksiran arus kas yang diharapkan akan
diterima atau unit penghasil kas
Hal-hal yang dipertimbangkan dalam penghitungan nilai pakai aset:
a) estimasi arus kas masa depan yang diharapkan entitas

akan diperoleh dari aset;
b) ekspektasi mengenai kemungkinan variasi dari jumlah
atau waktu arus kas masa depan tersebut;
c) nilai waktu uang, diwakili oleh suku bunga pasar bebas
risiko yang berlaku;
d) harga untuk menanggung ketidakpastian yang melekat
pada aset
e) faktor-faktor lain, seperti ilikuiditas, yang akan
dipertimbangkan oleh pelaku pasar dalam menilai arus kas
masa depan yang diharapkan entitas akan diperoleh dari
85
aset tersebut.

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan

1

mengestimasi arus kas masuk dan
arus kas keluar di masa depan dari
pemakaian
aset
tersebut
dan
pelepasannya pada akhirnya

2

menerapkan tingkat diskonto yang
tepat atas arus kas masa depan
tersebut

PSAK 48
Par 31

86

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan
Hambatan proyeksi arus kas:

Basis untuk
mengestimasi arus kas
masa depan

1. Didasarkan pada asumsi yang masuk akal dan didukung oleh fakta
atau teori.
2. Didasarkan pada anggaran keuangan yang terbaru dan telah
disahkan oleh manajemen.
3. Tidak memasukkan komponen arus kas masa depan yang berasal
dari restrukturisasi.
4. Pendasaran kepada anggaran hanya meliputi periode 5 tahun,
kecuali jika periode yang lebih lama dapat dijustifikasi.
5. Periode setelah anggaran hanya dapat menggunakan tingkat yang
tetap atau menurun, kecuali jika tingkat yang naik dapat
dijustifikasi.
6. Tingkat pertumbuhan yang digunakan dalam proyeksi ekstrapolasi
tidak dapat melebihi rata-rata jangka panjang pertumbuhan untuk
produk, industri, atau negara tempat entitas beroperasi atau pasar
dimana aset tersebut digunakan, kecuali jika tingkat yang lebih
87
tinggi dapat dijustifikasi.

Pengukuran Jumlah Terpulihkan
Komposisi Estimasi Arus Kas Masa Depan (par
39)
proyeksi arus kas masuk dari penggunaan
aset
proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk
menghasilkan arus kas masuk dari penggunaan aset
(termasuk arus kas keluar untuk menyiapkan aset
agar dapat digunakan) dan dapat dikaitkan secara
langsung, atau dialokasikan dengan dasar yang layak
dan konsisten, pada aset
Arus kas neto, jika ada, yang akan diterima (atau
dibayarkan) untuk pelepasan aset pada akhir masa
manfaatnya
88

Pengukuran Jumlah Terpulihkan
Arus Kas Masa Depan Valuta Asing

• Arus kas masa depan diestimasi dalam
satuan mata uang ketika akan dihasilkan
dan kemudian didiskonto menggunakan
suatu tingkat diskonto yang tepat untuk
satuan mata uang tersebut.

PSAK 48
Par 54

• Tingkat pertukaran yang digunakan 
kurs spot pada tanggal penghitungan
nilai pakai.
89

Pengukuran Jumlah
Terpulihkan
Dasar penetapan tingkat diskonto 
tingkat diskonto sebelum pajak
yang menggambarkan penilaian pasar
kini dari:
(a) nilai waktu uang; dan
(b) risiko spesifik atas aset dimana
estimasi arus kas masa depan
belum disesuaikan.
Tingkat diskon ini adalah tingkat
pengembalian yang disyaratkan
investor jika seandainya mereka
hendak memilih suatu investasi yang
menghasilkan arus kas dengan jumlah,
waktu dan profil risiko yang sama
dengan yang entitas harapkan akan
dihasilkan dari aset tersebut.

Tingkat Diskonto

PSAK 48
Par 56

Tingkat
diskonto
ini
Tingkat
diskonto
ini
diestimasi
diestimasi dari
dari salah
salah satu:
satu:
•• Tingkat
diskonto
Tingkat
diskonto
implisit
implisit pada
pada transaksi
transaksi
pasar
pasar kini
kini terhadap
terhadap aset
aset
sejenis
sejenis atau
atau
•• Rata-rata
tertimbang
Rata-rata
tertimbang
biaya
biaya modal
modal entitas
entitas yang
yang
tercatat
tercatat di
di bursa
bursa efek
efek
yang
yang memiliki
memiliki aset
aset sejenis
sejenis
90

Pengakuan Rugi Penurunan
Nilai
nilai terpulihkan aset < dari nilai
tercatatnya
–
–

nilai tecatat aset diturunkan menjadi
sebesar nilai terpulihkan.
Penurunan tersebut adalah rugi
penurunan nilai

PSAK 48
Par 59-6061

Rugi penurunan nilai segera diakui dalam laporan laba
rugi,
• Kecuali aset disajikan pada jumlah direvaluasi sesuai dengan
standar lain (Contoh PSAK 16: Aset Tetap)

91

Pengakuan Rugi Penurunan
Nilai
•

Setiap rugi penurunan nilai aset
revalusian diperlakukan sebagai
penurunan revaluasi.
 diakui dalam pendapatan
komprehensif lain, sepanjang
kerugian penurunan nilai tidak
melebihi jumlah surplus revaluasi
untuk aset yang sama
 rugi penurunan nilai atas aset
revaluasian mengurangi surplus
revaluasi untuk aset tersebut

92

Ilustrasi Penurunan Nilai 1
Contoh:
Misalkan PT Anggrek melakukan uji penurunan nilai
terhadap peralatan yang dimilikinya. Nilai tercatat dari peralatan
sebesar Rp 400 juta, nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual Rp360
juta dan nilai pakainyaRp 410 juta.
Rp 400 juta
Rp 410 juta
Tidak ada
penurunan
nilai

Rp 360 juta

Rp 410 juta

93

Ilustrasi Penurunan Nilai 2
Contoh: Misalkan infromasi PT Mawar yang tersedia sama
kecuali nilai pakai dari peralatan sebesar Rp 350 juta.
Dr. Kerugian Penurunan Nilai

Rp20 juta Rugi Penurunan Nilai
Rp 400 juta

Rp 40 juta

Cr. Akulumasi Depresiasi Peralatan
Rp 40 juta
Illustration 11-15

Rp 360 juta

Rp 360 juta

Rp 350 juta
94

Kasus
Suatu unit penghasil kas memiliki aset bersih berikut ini:
Rp M
Goodwill
10
Properti
20
Pabrik dan Peralatan
30
60
Nilai yang dapat dipulihkan sebesar Rp 45 M.
Diminta : Alokasikan kerugian penurunan nilai pada aset bersih
perusahaan.
Goodwil Propert Pabrik & Total
l
i
Peralata
n
Nilai buku
Penurunan Nilai
Nilai setelah penurunan
nilai

10

20

30

60

(10)

(2)

(3)

(15)

0

(18)

27

45

95

Kasus: Penurunan Nilai
Contoh
Contoh

Perusahaan Melody melakukan reviu penurunan nilai dari beberapa aset
yang dimilikinya pada tahun 2010. Sebidang tanah yang bebas digunakan
dicatat pada nilai wajar dengan surplus revaluasi senilai Rp 50 juta, asetaset lainnya dicatat pada nilai historis dikurangi akumulasi depresiasi atau
amortisasi.
Haril dari reviu sebagai berikut:

Tanah (nilai wajar)
Bangunan, setelah
didepresiasi
Mesin, setelah
didepresiasikan

Fair value less
costs to sell
Rp 312 juta
Rp 852 juta

Value in use
Rp 320 juta
Rp 890 juta

Carrying
amount
Rp 380 juta
Rp 860 juta

Rp21 juta

Rp 18 juta

Rp 15 juta

Tentukan berapa rugi penurunan nilai dan bagaimanakah jurnalnya?
96

Pengakuan Rugi Penurunan Nilai

Solusi
Solusi Contoh
Contoh

Berdasarkan informasi yang tersedia, aset yang mengalami kerugian penurunan nilai adalah:

Tanah, pada nilai wajar
Aset Tak Berwujud, pada biaya
teramortisasi
Mesin, setelah didepresiasikan

Recoverable
amount
Rp 320 juta
Rp 890 juta
Rp 21 juta

Carrying
amount Impairment loss
Rp 60 juta
Rp 380 juta
Rp 860 juta

Rp 15 juta

Rp 6 juta

Kerugian penurunan nilai dikurangkan terlebih dahulu ke surplus revaluasi.
Then, the journal entries for the recognition of impairment losses should be:
Dr Surplus revaluasi
Rp 50 juta
Rugi penurunan nilai (80 juta – 50 juta)
10 juta
Cr
Tanah
Rp 60 juta
Untuk mengakui kerugian penurunan nilai tanah
Dr Kerugian penurunan nilai
Rp 6 juta
Cr
Mesin
Rp 6 juta
Untuk mengakui kerugian penurunan nilai mesin

97

Unit Penghasil Kas (UPK)
• Jumlah terpulihkan dari aset
individual tidak dapat ditentukan jika:
(a) nilai pakai aset tidak dapat diestimasi
mendekati nilai wajarnya dikurangi biaya
pelepasan; dan
(b) aset tidak menghasilkan arus kas masuk
yang independen dari kelompok aset lain.

• Dalam kasus ini, nilai pakai dan,
jumlah terpulihkan, dapat ditentu