PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN

  commit to user PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN (

  

Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House

of Permata Biru Purbayan Landed House Project) SKRIPSI

  Disusun untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun oleh :

  HEPPY OKTARIA I 1110029 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2013

  

HALAMAN PERSETUJUAN

PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL

SETIAP UNIT RUMAH PADA PROYEK PERUMAHAN

PERMATA BIRU PURBAYAN

(Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House

of Permata Biru Purbayan Landed House Project)

  

SKRIPSI

Disusun untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

  

Disusun Oleh :

HEPPY OKTARIA

NIM. I 1110029

  

Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

Persetujuan :

Dosen Pembimbing I, Dosen Pembimbing II,

   Ir. Siti Qomariyah, MSc Ir. Sugiyarto, MT NIP. 19580615 198501 2 001 NIP. 19551121 198702 1 002

commit to user

  

HALAMAN PENGESAHAN

PERENCANAAN KEMBALI DAN ANALISIS HARGA JUAL SETIAP UNIT RUMAH

PADA PROYEK PERUMAHAN PERMATA BIRU PURBAYAN

Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House

of Permata Biru Purbayan Landed House Project

  

Disusun Oleh:

HEPPY OKTARIA

I 1110029

  Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret pada:

  Hari : Rabu Tanggal : 24 April 2013

  Susunan Tim Penguji:

  1. Ir. Siti Qomariyah, MSc NIP. 19580615 198501 2 001 ( ..................................................... )

  2. Ir. Sugiyarto, MT NIP. 19551121 198702 1 002 ( ..................................................... )

  3. Ir. Suyatno K., MT NIP. 19481130 198010 1 001 ( ..................................................... )

  4. Fajar Sri Handayani, ST, MT NIP. 19750922 199903 2 001 ( ..................................................... )

  Disahkan, Disahkan, Ketua Jurusan Teknik Sipil Ketua Program S1 Non-Reguler

  Fakultas Teknik UNS Jurusan Teknik Sipil Ir. Bambang Santosa, MT Edy Purwanto, ST, MT

  NIP. 19590823 198601 1 001 NIP. 19680912 199702 1 001

  commit to user

HALAMAN PERSEMBAHAN

  

commit to user

  

Dengan kerendahan hati, kupersembahkan karya sederhanaku ini

kepada :

Bapak dan Alm. Ibuku

Terima kasih atas doa, kasih sayang, motivasi serta pengorbanan

yang telah diberikan selama ini.

Bapak dan Alm. Ibu adalah sumber inspirasi dan semangat terbesar

dalam kehidupanku.

  

Adikku

Terima kasih atas doa, kasih sayang dan motivasi

yang telah diberikan selama ini.

Semoga kamu melebihi apa yang ku capai. Gantungkan cita-cita

setinggi langit dan buat orangtua bangga.

  

Sahabat dan Teman-temanku

Mbak Gadis, Nida, Dias, April, Fitri, Ninda

Teman-teman S1 Transfer Teknik Sipil angkatan 2010

dan Teman-teman Kos Didini 1 yang tidak bisa ku sebutkan

satu per satu.

Terima kasih untuk semuanya ...

  

ABSTRAK

  Heppy Oktaria. 2013. Perencanaan Kembali dan Analisis Harga Jual Setiap Unit Rumah pada Proyek Perumahan Permata Biru Purbayan. Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.

  Perumahan merupakan salah satu elemen yang terkait dalam pembangunan wilayah. Pembangunan perumahan memerlukan identifikasi dan analisis yang berkaitan serta menjadi masukan berharga bagi perencanaan suatu kawasan. Oleh karena itu, hal tersebut memerlukan suatu latihan dan simulasi yang berorientasi ke kondisi riil lapangan tentang kondisi dan kualitas suatu kelompok hunian. Studi ini mengambil contoh Perumahan Permata Biru Purbayan, Baki, Sukoharjo. Studi ini merencanakan layout dan menghitung rencana anggaran biaya pembangunan perumahan, menganalisis kelayakan proyek (nilai sekarang neto (NPV) dan arus pengembalian internal (ROR)) dan menetapkan harga jual setiap unit rumah dengan variasi pembayaran berdasarkan sistem bunga tetap dan menurun. Total biaya investasi yang diperlukan untuk pembangunan Perumahan Permata Biru Purbayan sebesar Rp 4.672.883.780,-. Biaya ini diperoleh dari modal pinjaman bank dengan bunga 12% selama 10 tahun. Proyek layak pada NPV koefisien 1,1 yaitu NPV = Rp 523.224.445,- > 0 dan ROR = 14,5509% > MARR = 12%. Nilai harga jual minimal dengan masa pengembalian angsuran selama 10 tahun dan bunga 12% rumah tipe 45 sebesar Rp 427.290.972,- dengan angsuran per bulan tetap sebesar Rp 6.192.674,- dan rumah tipe 36 sebesar Rp 343.995.778,- dengan angsuran per bulan tetap sebesar Rp 4.985.487,-. Dari analisis sensitivitas proyek layak jika suku bunga < 12%.

  Kata kunci: perumahan, harga jual, kelayakan.

  

commit to user

  

ABSTRACT

  Heppy Oktaria. 2013. Redesign and Selling Price Analysis Each Unit House of Permata Biru Purbayan Landed House Project. Thesis, Department of Civil Engineering Faculty of Engineering , Sebelas Maret University.

  

Landed house represented one of element region building relation . Landed house

buliding needed identify and analysis relation also became input valuable for a

area planning . Therefore, it needed practice and simulation oriented to real

condition about condition and quality a dwelling group .

  

This study took a sample of Permata Biru Purbayan, Baki, Sukoharjo Landed

house . This study was designed the layout and calculated the budget plan landed

house building, analyze feasibility of project (net present value (NPV) and rate of

return (ROR)) and set selling price of each unit house with variation payment

system based on fixed interest and declining .

The total investment cost required for Permata Biru Purbayan Landed House

building is Rp 4.672.883.780,-. This cost obtained from a bank borrowed capital

loan with interest rate of 12% for 10 years. Project feasible on coeficient 1,1 is

  NPV = Rp 523.224.445,- > 0 and ROR = 14,5509% > MARR =12%. Value of

  

minimum selling price with period of return instalment for 10 year and interest

rate of 12% houses types 45 is Rp 427.290.972,- with fixed monthly installments

of Rp 6.192.674,- and the type 36 is Rp 343.995.778,- with fixed monthly

installments of Rp 4.985.487,-. Of sensitivity analysis project feasible if interest

rate < 12%.

  Key words : landed house, selling price, feasibility.

commit to user

KATA PENGANTAR

  Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul "Perencanaan Kembali dan Analisis Harga Jual Setiap Unit Rumah pada Proyek Perumahan Permata Biru Purbayan". Skripsi ini untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari bahwa selama penelitian hingga penyusunan skripsi ini tidak terlepas dari bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis mengucapkan terima kasih kepada :

  1. Ir. Bambang Santosa, MT., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.

  2. Edy Purwanto, ST., MT., selaku Ketua Program Non Reguler Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.

  3. Ir. Siti Qomariyah, MSc., selaku Dosen Pembimbing I yang telah memberikan bimbingan serta pengarahan.

  4. Ir. Sugiyarto, MT., selaku Dosen Pembimbing II yang telah memberikan bimbingan serta pengarahan.

  5. Ir. Suyatno K., MT., selaku Dosen Penguji pada ujian pendadaran skripsi ini.

  6. Fajar Sri Handayani, ST.,MT., selaku Dosen Penguji pada ujian pendadaran skripsi ini.

  7. CV. Bhineka Karya Mandiri yang telah membantu dalam skripsi ini.

  8. Teman seperjuangan skripsiku Nida dan Mas Supri atas kerjasamanya. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna, Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca untuk suatu perbaikan. Semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi pembaca pada umumnya.

  Surakarta, April 2013

  

commit to user

Heppy Oktaria

  

DAFTAR ISI

  Halaman HALAMAN JUDUL ............................................................................................... i HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................. ii HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. iii HALAMAN PERSEMBAHAN ........................................................................... iv ABSTRAK ............................................................................................................. v

  

ABSTRACT ............................................................................................................ vi

  KATA PENGANTAR ........................................................................................ vii DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii DAFTAR TABEL ................................................................................................. xi DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xii DAFTAR NOTASI ............................................................................................ xiii

  BAB 1 PENDAHULUAN

  1.1. Latar Belakang .............................................................................................. 1

  1.2. Rumusan Masalah ......................................................................................... 2

  1.3. Batasan Masalah ........................................................................................... 2

  1.4. Tujuan Penelitian .......................................................................................... 3

  1.5. Manfaat Penelitian ........................................................................................ 3

  1.6. Lokasi Penelitian ........................................................................................... 3

  BAB 2 LANDASAN TEORI

  2.1. Tinjauan Pustaka .. ......................................................................................... 5

  2.1.1. Perumahan ........................................................................................ 6

  2.1.2. Investasi ............................................................................................ 6

  2.1.3. Cash Flow (aliran kas) ...................................................................... 8

  2.1.4. Harga Jual ......................................................................................... 8

  2.1.5. Studi Kelayakan Proyek ................................................................... 9

  1. Pengertian Studi Kelayakan ... ...................................................... 9

  

commit to user

  2. Manfaat Studi Kelayakan ....... ...................................................... 9

  3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Studi Kelayakan ................. 10

  4. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan ......................................... 11

  2.1.6. Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis) ..................................... 13

  2.1.7. Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Perumahan ...................... 13

  2.1.8. Cara Memilih Pengembang (Developer) Perumahan ..................... 14

  2.2. Dasar Teori .................................................................................................. 15

  2.2.1. Analisis Ekonomi Teknik ................................................................ 18

  1. Pengertian Dasar ......................... ............................................... 18

  2. Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik . .................................. 18

  3. Kriteria Penilaian Investasi ......................................................... 21

  BAB 3 METODE PENELITIAN

  3.1. Metode Pengumpulan Data .......................................................................... 23

  3.2. Metode Penelitian ........... ............................................................................ 24

  3.3. Tahap Penelitian ......... ................................................................................. 24

  BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN

  4.1. Perencanaan Layout Perumahan ................................................................. 27

  4.2. Perhitungan Capital Cost ............................................................................ 29

  4.2.1. Rencana Anggaran Biaya Proyek .................................................... 29

  4.2.2. Luas Tanah ......... ............................................................................. 35

  4.2.3. Harga Satuan Tanah ........................................................................ 35

  4.2.4. Tingkat Suku Bunga ....................................................................... 35

  4.2.5. Masa Konstruksi ............................................................................. 35

  4.2.6. Luas Bangunan ............................................................................... 35

  4.3. Analisis Data ......... ...................................................................................... 35

  4.3.1. Perhitungan Biaya Investasi Proyek ............................................... 35

  1. Biaya Langsung .......................................................................... 36

  2. Biaya Tidak Langsung ............................................................... 36

  4.3.2. Analisis Kelayakan Investasi .......................................................... 36

  1. Pendapatan Proyek Tahunan ...................................................... 36

  2. Pengeluaran Proyek Tahunan ..................................................... 37 commit to user

  3. Perhitungan Nilai Jual Minimal ................................................. 38

  4. Analisis Kelayakan Investasi ..................................................... 38

  4.3.3. Analisis dengan Q = 1,1q ................................................................ 41

  4.4. Perhitungan Harga Jual Rumah ................................................................... 43

  4.4.1. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Tetap ................................................................................................ 45

  4.4.2. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Menurun .......................................................................................... 45

  4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................... 46

  4.5.1. Analisis Sensitivitas pada Kondisi Marginal .................................. 46

  4.5.2. Analisis Sensitivitas pada Kondisi Layak (Untung) ....................... 48

  BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

  5.1. Kesimpulan ............................... ............................................................ ...... 52

  5.2. Saran ........................................................................................................... 52 DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... .... 53 LAMPIRAN

  

commit to user

  

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 36 . ........................................ 29Tabel 4.2. Rencana Anggaran Biaya Rumah Tipe 45 ......................................... 30Tabel 4.3. Rencana Anggaran Biaya Mushola .................................................... 31Tabel 4.4. Rencana Anggaran Biaya Pos Satpam ................................................ 32Tabel 4.5. Rencana Anggaran Biaya Taman ....................................................... 33Tabel 4.6. Rencana Anggaran Biaya Gapura dan Pagar ...................................... 33Tabel 4.7. Rencana Anggaran Biaya Jalan ........................................................... 34Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) ................................... 34Tabel 4.10. Luas Bangunan Rumah .................................................................... 35Tabel 4.11. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan . .................................................. 38Tabel 4.12. Data Analisis Kelayakan Investasi . .................................................. 39Tabel 4.13. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dengan 1,1q . ............................. 41Tabel 4.14. Data Analisis Kelayakan Investasi dengan 1,1q . .............................. 41Tabel 4.15. Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga

  Tetap Untuk Rumah Tipe 45 (n = 10 tahun, i = 12%) . ..................... 44

Tabel 4.16. Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga

  Menurun Untuk Rumah Tipe 45 (n = 10 tahun, i = 12%) . ................ 45

  

commit to user

  

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1. Lokasi Penelitian .............................................................................. 4Gambar 3.1. Site plan Perumahan Permata Biru Purbayan ................................. 23Gambar 3.2. Kondisi Lapangan Perumahan Permata Biru Purbayan ................. 24Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian .................................................................. 26Gambar 4.1. Site plan Perumahan Permata Biru Purbayan ................................. 27Gambar 4.2. Denah Rumah Tipe 36/75 .............................................................. 28Gambar 4.3. Denah Rumah Tipe 45/90 .............................................................. 28Gambar 4.4. Tampak Depan Rumah Tipe 36/75 ................................................. 28Gambar 4.5. Tampak Depan Rumah Tipe 45/90 ................................................. 28Gambar 4.6. Aliran Kas Bunga Modal ............................................................... 37Gambar 4.7. Aliran Kas Perhitungan Investasi pada Analisis Net Present Value

  dan Rate of Return Analysis .............................................................. 39

Gambar 4.8. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Terhadap Nilai NPV pada

  Kondisi Marginal ............................................................................ 48

Gambar 4.9. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Terhadap Nilai NPV pada

  Kondisi Layak (Untung) ................................................................. 51

  

commit to user

DAFTAR NOTASI

  A = nilai tahunan AWB = nilai tahunan dari pendapatan AWC = nilai tahunan dari biaya pengeluaran i = tingkat suku bunga F = nilai masa datang FWB = nilai masa datang dari pendapatan FWC = nilai masa datang dari biaya pengeluaran G = tingkat kenaikan MARR= tingkat pengembalian minimum yang diinginkan n = periode NPV = nilai sekarang neto P = nilai uang saat ini PWB = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya pengeluaran ROR = arus pengembalian

  

commit to user