PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH EKS KARISIDENAN SURAKARTA.
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Penulisan Hukum
(Skripsi)
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Sebagian Persyaratan guna
Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh
MARCELLINO R. KESDU
NIM. E0009207
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2014
1
2
PERSETUJUAN PEMBIMBING
Penulisan Hukum ( Skripsi )
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Oleh
Marcellino R. Kesdu
NIM. E0009207
Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum
(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Surakarta, 3 Juni 2014
3
PENGESAHAN PENGUJI
Penulisan Hukum ( Skripsi )
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Oleh
Marcellino R. Kesdu
NIM. E0009207
Telah diterima dan dipertahankan di hadapan
Dewan Penguji Penulisan Hukum ( Skripsi )
Fakultas HukumUniversitas Sebelas Maret Surakarta
Pada :
Hari
Tanggal
: Kamis
: 24 Juli 2014
4
PERNYATAAN
Nama : Marcellino R. Kesdu
NIM
: NIM. E0009207
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul:
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN OLEH
PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH EKS KARISIDENAN
SURAKARTA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya
dalam penulisan hukum (skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukan dalam daftar
pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya
bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulissan hukum (skripsi)
dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.
5
MOTTO
Hari kemarin adalah pengalaman, hari esok adalah t ant angan, hari ini adalah
kenyat aan yang harus diisi dengan penuh harapan, kegembiraan dan keberanian.
(Khalil Gibbran)
“I man, doa, sert a usaha merupakan kunci kesuksesan”
(Khalil Gibran)
6
PERSEMBAHAN
Karya ini khusus dipersembahkan untuk :
1. Ayah dan Ibunda atas dukungannya selama
ini.
2. Keluargaku, kakak dan adik yang aku
sayangi.
3. Bapak
dan
Ibu
membimbingku.
4. Almamaterku.
Dosen
yang
telah
7
ABSTRAK
Marcellino R. Kesdu. NIM. E0009207. 2014. PERLINDUNGAN KONSUMEN
PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS
PROMOSI YANG DIJANJIKAN OLEH PENGEMBANG ATAU
DEVELOPER DI WILAYAH EKS KARISIDENAN SURAKARTA. Fakultas
Hukum Universitas Sebelas Maret.
Penelitian ini bertujuan untuk : 1) Mengenalisa apakah konsumen telah
mendapatkan perlindungan hukum atas promosi yang dilakukan oleh Developer atas
jaminan kualitas rumah yang ditawarkan. 2) Mengenalisa upaya hukum yang dapat
ditempuh konsumen apabila promosi yang dijanjikan tidak sesuai.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum yuridis normatif dengan sifat
penelitian berupa deskriptif analitis. Jenis data yang digunakan yaitu data sekunder.
Sumber data sekunder yang digunakan mencakup bahan hokum primer, bahan hukum
sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu
studi kepustakaan dan studi dokumen. Analisis data yang dilakukan dengan
menggunakan kerangka berpikir secara deduktif untuk menjawab permasalahan.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan bahwa
perlindungan konsumen perumahan di wilayah eks Karisidenan Surakarta,
berdasarkan temuan langsung dilapangan menunjukkan bahwa UU No. 8 Tahun
1999 belum berperan sebagaimana yang diharapkan pada saat ditetapkan, yakni
memberi perlindungan hukum terhadap hak-hak konsumen. Ini terlihat dari
banyaknya kasus-kasus pelanggaran yang terjadi berkaitan dengan transaksi jual beli
rumah, dimana pihak yang sangat dirugikan disini adalah konsumen perumahan.
Diantaranya ketidaksesuaian standar kualitas dan spesifikasi teknis rumah, tidak
tersedianya fasiltas sosial dan umum yang memenuhi standar, dan yang tak kalah
penting adalah perjanjian jual beli yang tidak berimbang, dengan pembatasan
pertanggung jawaban pihak pengembang/developer. Konsumen umumnya
mempunyai kedudukan tidak berdaya, baik karena posisinya maupun karena awam
terhadap aspek hukum secara umum, khususnya pada aspek hukum perjanjian, serta
hanya menerima apa yang disodorkan pengembang. Perjanjanjian tersebut tidak
mencerminkan aspirasi kepentingan konsumen. Atas tindakan yang telah dilakukan
oleh pengembang terhadap konsumen perumahan di wilayah eks Karisidenan
Surakarta, maka upaya hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen adalah: 1)
Penyelesaian Sengketa Konsumen di Luar Pengadilan yaitu melalui penyelesaian
sengketa secara damai oleh para pihak yang bersengketa dan penyelesaian sengketa
melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen/BPSK. 2) Penyelesaian Sengketa
Konsumen Melalui Proses Litigasi. Konsumen perumahan di wilayah eks
Karisidenan Surakarta dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri di
tempat kedudukan konsumen. Adapun dasar gugatan yang dapat diajukan adalah
perbuatan melawan hukum.
8
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
Rahmat-Nya Penulis telah berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan mengambil
judul:
“PERLINDUNGAN
KONSUMEN
PERUMAHAN
MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS
UNTUK
PROMOSI
YANG
DIJANJIKAN OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH EKS
KARISIDENAN
SURAKARTA”
sebagai
syarat
untuk
memperoleh
gelar
kesarjanaan di bidang Hukum di Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Kami menyadari atas keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang penulis
miliki ini tentunya. Oleh sebab itu penulis dalam menyusun skripsi ini dibantu dan
dibimbing dari beberapa pihak, maka dengan penuh kerendahan hati, penulis
ucapkan terima kasih kepada :
1. Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta,
2. Bapak Pius Triwahyudi, SH, M.Si selaku ketua jurusan Hukum Administrasi
Negara.
3. Bapak Munawar Kholil, SH, M.Hum selaku pembimbing akademis yang telah
memberikan tuntunan dan nasehat kepada penulis selama masa studi.
4. Bapak Pius Triwahyudi, SH, M.Si selaku pembimbing skripsi yang telah banyak
meluangkan waktu dan perhatiannya untuk memberikan arahan dan bimbingan
kepada penulis dalam menyelesaiakan skripsi ini,
5. Staf pengajar Fakultas Hukum UNS yang telah memberikan bekal pengetahuan
dan kebijakan bagi penulis untuk meraih masa depan,
6. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, yang telah
memberikan bantuan dalam bentuk apapun kepada penulis dalam menulis skripsi
ini.
Penulis menyadari, di dalam penulisan skripsi ini masih terdapat banyak
kekurangan, oleh karena itu, penulis mengharapkan masukan serta saran yang
membangun.
9
Besar harapan penulis semoga hasil yang sangat sederhana ini dapat
bermanfaat bagi Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta khususnya
dan para pembaca umumnya.
Surakarta, Juni 2014
Penulis
10
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ...................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ............................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI .....................................................
iii
HALAMAN PERNYATAAN ......................................................................
iv
HALAMAN MOTTO ..................................................................................
v
HALAMAN PERSEMBAHAN ...................................................................
vi
HALAMAN ABSTRAK ..............................................................................
vii
KATA PENGANTAR .................................................................................
viii
DAFTAR ISI ...............................................................................................
x
BAB I
PENDAHULUAN .....................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah ........................................................
1
B. Rumusan Masalah .................................................................
5
C. Tujuan Penelitian ..................................................................
5
D. Kegunaan Penelitian .............................................................
6
E. Metode Penelitian .................................................................
7
TINJAUAN PUSTAKA .............................................................
10
A. Kerangka Teoritis .................................................................
10
1. Pengertian Perlindungan Hukum .....................................
10
2. Perlindungan Konsumen .................................................
12
BAB II
3. Tinjauan Tentang Hak dan Kewajiban Pengembang
(Developer) .....................................................................
15
4. Tinjauan Tentang Hukum Perumahan .............................
17
5. Tinjauan Tentang Periklanan (Promosi) ..........................
21
6. Tinjauan Tentang Hak Konsumen Atas Informasi Pelaku
Usaha ..............................................................................
22
B. Kerangka Pemikiran .............................................................
31
11
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ............................
34
A. Perlindungan Hukum Konsumen Terhadap Promosi yang
Dilakukan Oleh Developer Atas Jaminan Kualitas Rumah
yang Ditawarkan ...................................................................
34
B. Upaya hukum yang dapat Ditempuh Konsumen Apabila
BAB IV
Promosi Yang Dijanjikan Tidak Sesuai .................................
52
PENUTUP ..................................................................................
74
A. Kesimpulan ...........................................................................
74
B. Saran ....................................................................................
75
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Penulisan Hukum
(Skripsi)
Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Sebagian Persyaratan guna
Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh
MARCELLINO R. KESDU
NIM. E0009207
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2014
1
2
PERSETUJUAN PEMBIMBING
Penulisan Hukum ( Skripsi )
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Oleh
Marcellino R. Kesdu
NIM. E0009207
Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum
(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Surakarta, 3 Juni 2014
3
PENGESAHAN PENGUJI
Penulisan Hukum ( Skripsi )
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN
OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH
EKS KARISIDENAN SURAKARTA
Oleh
Marcellino R. Kesdu
NIM. E0009207
Telah diterima dan dipertahankan di hadapan
Dewan Penguji Penulisan Hukum ( Skripsi )
Fakultas HukumUniversitas Sebelas Maret Surakarta
Pada :
Hari
Tanggal
: Kamis
: 24 Juli 2014
4
PERNYATAAN
Nama : Marcellino R. Kesdu
NIM
: NIM. E0009207
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul:
PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN
PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PROMOSI YANG DIJANJIKAN OLEH
PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH EKS KARISIDENAN
SURAKARTA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya
dalam penulisan hukum (skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukan dalam daftar
pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya
bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulissan hukum (skripsi)
dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.
5
MOTTO
Hari kemarin adalah pengalaman, hari esok adalah t ant angan, hari ini adalah
kenyat aan yang harus diisi dengan penuh harapan, kegembiraan dan keberanian.
(Khalil Gibbran)
“I man, doa, sert a usaha merupakan kunci kesuksesan”
(Khalil Gibran)
6
PERSEMBAHAN
Karya ini khusus dipersembahkan untuk :
1. Ayah dan Ibunda atas dukungannya selama
ini.
2. Keluargaku, kakak dan adik yang aku
sayangi.
3. Bapak
dan
Ibu
membimbingku.
4. Almamaterku.
Dosen
yang
telah
7
ABSTRAK
Marcellino R. Kesdu. NIM. E0009207. 2014. PERLINDUNGAN KONSUMEN
PERUMAHAN UNTUK MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS
PROMOSI YANG DIJANJIKAN OLEH PENGEMBANG ATAU
DEVELOPER DI WILAYAH EKS KARISIDENAN SURAKARTA. Fakultas
Hukum Universitas Sebelas Maret.
Penelitian ini bertujuan untuk : 1) Mengenalisa apakah konsumen telah
mendapatkan perlindungan hukum atas promosi yang dilakukan oleh Developer atas
jaminan kualitas rumah yang ditawarkan. 2) Mengenalisa upaya hukum yang dapat
ditempuh konsumen apabila promosi yang dijanjikan tidak sesuai.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum yuridis normatif dengan sifat
penelitian berupa deskriptif analitis. Jenis data yang digunakan yaitu data sekunder.
Sumber data sekunder yang digunakan mencakup bahan hokum primer, bahan hukum
sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu
studi kepustakaan dan studi dokumen. Analisis data yang dilakukan dengan
menggunakan kerangka berpikir secara deduktif untuk menjawab permasalahan.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan bahwa
perlindungan konsumen perumahan di wilayah eks Karisidenan Surakarta,
berdasarkan temuan langsung dilapangan menunjukkan bahwa UU No. 8 Tahun
1999 belum berperan sebagaimana yang diharapkan pada saat ditetapkan, yakni
memberi perlindungan hukum terhadap hak-hak konsumen. Ini terlihat dari
banyaknya kasus-kasus pelanggaran yang terjadi berkaitan dengan transaksi jual beli
rumah, dimana pihak yang sangat dirugikan disini adalah konsumen perumahan.
Diantaranya ketidaksesuaian standar kualitas dan spesifikasi teknis rumah, tidak
tersedianya fasiltas sosial dan umum yang memenuhi standar, dan yang tak kalah
penting adalah perjanjian jual beli yang tidak berimbang, dengan pembatasan
pertanggung jawaban pihak pengembang/developer. Konsumen umumnya
mempunyai kedudukan tidak berdaya, baik karena posisinya maupun karena awam
terhadap aspek hukum secara umum, khususnya pada aspek hukum perjanjian, serta
hanya menerima apa yang disodorkan pengembang. Perjanjanjian tersebut tidak
mencerminkan aspirasi kepentingan konsumen. Atas tindakan yang telah dilakukan
oleh pengembang terhadap konsumen perumahan di wilayah eks Karisidenan
Surakarta, maka upaya hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen adalah: 1)
Penyelesaian Sengketa Konsumen di Luar Pengadilan yaitu melalui penyelesaian
sengketa secara damai oleh para pihak yang bersengketa dan penyelesaian sengketa
melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen/BPSK. 2) Penyelesaian Sengketa
Konsumen Melalui Proses Litigasi. Konsumen perumahan di wilayah eks
Karisidenan Surakarta dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri di
tempat kedudukan konsumen. Adapun dasar gugatan yang dapat diajukan adalah
perbuatan melawan hukum.
8
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
Rahmat-Nya Penulis telah berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan mengambil
judul:
“PERLINDUNGAN
KONSUMEN
PERUMAHAN
MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS
UNTUK
PROMOSI
YANG
DIJANJIKAN OLEH PENGEMBANG ATAU DEVELOPER DI WILAYAH EKS
KARISIDENAN
SURAKARTA”
sebagai
syarat
untuk
memperoleh
gelar
kesarjanaan di bidang Hukum di Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Kami menyadari atas keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang penulis
miliki ini tentunya. Oleh sebab itu penulis dalam menyusun skripsi ini dibantu dan
dibimbing dari beberapa pihak, maka dengan penuh kerendahan hati, penulis
ucapkan terima kasih kepada :
1. Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta,
2. Bapak Pius Triwahyudi, SH, M.Si selaku ketua jurusan Hukum Administrasi
Negara.
3. Bapak Munawar Kholil, SH, M.Hum selaku pembimbing akademis yang telah
memberikan tuntunan dan nasehat kepada penulis selama masa studi.
4. Bapak Pius Triwahyudi, SH, M.Si selaku pembimbing skripsi yang telah banyak
meluangkan waktu dan perhatiannya untuk memberikan arahan dan bimbingan
kepada penulis dalam menyelesaiakan skripsi ini,
5. Staf pengajar Fakultas Hukum UNS yang telah memberikan bekal pengetahuan
dan kebijakan bagi penulis untuk meraih masa depan,
6. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, yang telah
memberikan bantuan dalam bentuk apapun kepada penulis dalam menulis skripsi
ini.
Penulis menyadari, di dalam penulisan skripsi ini masih terdapat banyak
kekurangan, oleh karena itu, penulis mengharapkan masukan serta saran yang
membangun.
9
Besar harapan penulis semoga hasil yang sangat sederhana ini dapat
bermanfaat bagi Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta khususnya
dan para pembaca umumnya.
Surakarta, Juni 2014
Penulis
10
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ...................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ............................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI .....................................................
iii
HALAMAN PERNYATAAN ......................................................................
iv
HALAMAN MOTTO ..................................................................................
v
HALAMAN PERSEMBAHAN ...................................................................
vi
HALAMAN ABSTRAK ..............................................................................
vii
KATA PENGANTAR .................................................................................
viii
DAFTAR ISI ...............................................................................................
x
BAB I
PENDAHULUAN .....................................................................
1
A. Latar Belakang Masalah ........................................................
1
B. Rumusan Masalah .................................................................
5
C. Tujuan Penelitian ..................................................................
5
D. Kegunaan Penelitian .............................................................
6
E. Metode Penelitian .................................................................
7
TINJAUAN PUSTAKA .............................................................
10
A. Kerangka Teoritis .................................................................
10
1. Pengertian Perlindungan Hukum .....................................
10
2. Perlindungan Konsumen .................................................
12
BAB II
3. Tinjauan Tentang Hak dan Kewajiban Pengembang
(Developer) .....................................................................
15
4. Tinjauan Tentang Hukum Perumahan .............................
17
5. Tinjauan Tentang Periklanan (Promosi) ..........................
21
6. Tinjauan Tentang Hak Konsumen Atas Informasi Pelaku
Usaha ..............................................................................
22
B. Kerangka Pemikiran .............................................................
31
11
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ............................
34
A. Perlindungan Hukum Konsumen Terhadap Promosi yang
Dilakukan Oleh Developer Atas Jaminan Kualitas Rumah
yang Ditawarkan ...................................................................
34
B. Upaya hukum yang dapat Ditempuh Konsumen Apabila
BAB IV
Promosi Yang Dijanjikan Tidak Sesuai .................................
52
PENUTUP ..................................................................................
74
A. Kesimpulan ...........................................................................
74
B. Saran ....................................................................................
75
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN