Analisis life cycle cost pada pemeliharaan gedung studi kasus : PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Bangunan Gedung
2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung
Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Umum
Nomor
:
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya
berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat
tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya,
maupun kegiatan khusus.
2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung
Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai
berikut:
1.
Bangunan Rumah Tinggal
Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi
kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu, pembuatan
bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan dan kenyamannya.
Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara lain rumah, perumahan,
rumah susun, apartemen, mess, kontrakan, kos-kosan, asrama.
6
Universitas Sumatera Utara
2.
Bangunan Komersial
Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas komersial
meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial ditujukan untuk
keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang strategis memegang peranan
penting bagi kesuksesan bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan
komersial di antaranya pasar, supermarket, mall, retail, pertokoan,
perkantoran, dan komplek kios.
3.
Bangunan Fasilitas Penginapan
Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini
beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas. Keberadaan
bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk
sementara waktu dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan
penginapan yaitu motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.
4.
Bangunan Fasilitas Pendidikan
Bisa ditebak, ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai
sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu belajar.
Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk mendapatkan
ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari bangunan pendidikan
misalnya sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium.
5.
Bangunan Fasilitas Kesehatan
Kesehatan merupakan anugerah yang luar biasa bagi setiap manusia.
Oleh karena itu, guna menunjang kesehatan tersebut maka lahirlah
bangunan kesehatan ini. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas,
7
Universitas Sumatera Utara
klinik, apotek, laboratorium medis, gymnasium, salon kecantikan, pusat
terapi, dan pusat rehabilitasi.
6.
Bangunan Fasilitas Peribadatan
Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari
bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan untuk
memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki
Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan sebagai tempat
beribadah dan upacara keagamaan.
7.
Bangunan Fasilitas Transportasi
Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang
dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya terminal
untuk tempat berhentinya bis, pelabuhan sebagai tempat menepinya kapal,
stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat
mendaratnya pesawat. Di bangunan fasilitas transportasi ini juga umumnya
dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang menunjang alat
transportasi tersebut.
8.
Bangunan Budaya dan Hiburan
Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk
melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Sedangkan
bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai sebagai tempat
menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada bangunan, hubungan antara
faktor budaya dan faktor hiburan ini saling merekat dan mendukung satu
sama lain. Sebagai contoh gedung pertunjukan yang menampilkan drama
8
Universitas Sumatera Utara
sarat budaya yang dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan
bioskop, museum, dan perpustakaan.
9.
Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh
pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu,
bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik
misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi,
surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan
bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung
kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan
dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan
balai pemerintahan.
2.2
Pemeliharaan Bangunan Gedung
2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung
Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Umum
Nomor
:
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan
gedung selalu layak fungsi.
2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung
Hestin
Mulyandari
dkk
(2010)
menyatakan
jenis
kegiatan
pemeliharaan terdiri atas:
1.
Pemeliharaan Terencana
9
Universitas Sumatera Utara
a. Preventive Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang
dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga
dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta
menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan
fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.
b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan
informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang
perlu diganti.
c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah
timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering
disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul.
2.
Pemeliharaan Tidak terencana
Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi
tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak
berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar
tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan
semua pihak.
Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait
dengan:
1.
Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin
keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin
kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian
(manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak
berfungsinya utilitas gedung.
10
Universitas Sumatera Utara
2.
Keamanan gedung yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala
gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya
terhadap gedung.
3.
Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi
sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan,
pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.
4.
Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan
berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau
gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan
kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan
mencakup:
a.
Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam,
furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode
pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.
b.
Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan;
Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei
pengguna.
c.
Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan
eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei
pengguna, dan studi.
d.
Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam
dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.
11
Universitas Sumatera Utara
5.
Kemudahan bangunan gedung yaitu kinerja yang menjadikan kondisi
serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan
kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:
a.
Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi,
serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan:
observasi dan studi.
b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah,
parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan:
inspeksi.
6.
Keandalan
bangunan
gedung
yaitu
terjaminnya
tingkat
kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan,
fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama
masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,
pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau
perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan
pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut
adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:
A.
Arsitektural
1.
Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana
penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.
2.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar
bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.
12
Universitas Sumatera Utara
3.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang
serta perlengkapannya.
4.
Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai
dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan
atau alat bantu kerja (tools).
5.
Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi
yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di
bidangnya.
B.
Struktural
1.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur
bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban,
dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta
pencemaran lainnya.
2.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung
struktur.
3.
Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan
preventif (preventive maintenance).
4.
Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan
yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada
bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.
5.
Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi
bidangnya.
13
Universitas Sumatera Utara
6.
Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan
penggunaan yang telah direncanakan.
C.
Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam
Bangunan)
1.
Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata
udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi
persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi
pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.
2.
Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem
distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem
instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot
air), septik tank, serta unit pengolah limbah.
3.
Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator,
travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya.
D.
Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)
1.
Melakukan
pemeriksaan
periodik
dan
memelihara
perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2.
Melakukan
pemeriksaan
periodik
dan
memelihara
perlengkapan penangkal petir.
3.
Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem
instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun
penerangan ruangan.
14
Universitas Sumatera Utara
4.
Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5.
Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan
sistem tanda bahaya dan alarm.
E.
Tata Ruang Luar
1.
Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah
dan atau halaman luar bangunan gedung.
2.
Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan
di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi
(landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan
ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar
dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu
jaga.
3.
Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan
lingkungannya.
4.
Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas
dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
F.
Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping
yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan
perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service,
landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan
pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.
1.
Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja
pemeliharaan
gedung
meliputi
program
kerja
harian,
15
Universitas Sumatera Utara
mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara
kebersihan gedung yang meliputi kebersihan 'Public Area',
'Office Area', dan'Toilet Area' serta kelengkapannya.
2.
Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service), program kerja
hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan
untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan
kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift,
ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan
keadaan ruangan.
3.
Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan
pemeliharaan dan perawatan 'Pest Control' bisa dilakukan
setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum
dan
berdasarkan
volume
gedung
secara
keseluruhan.
Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan
menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging),
atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk
memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.
4.
Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan
yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan
untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun
performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau
hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada
objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding,
toilet, dan perlengkapan kantor.
16
Universitas Sumatera Utara
Sifat kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut :
A
lnspeksi (Inspection)
Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan
penggantian pada beberapa bagian.
B.
Kegiatan Teknik (Engineering)
Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan
pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian
kemungkinan pengembangannya.
C.
Kegiatan Produksi (Production)
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan
dan kegiatan yang disarankan inspeksi.
D.
KegiatanAdministrasi (Clerical Work)
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya
komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal
pemeliharaan.
Pihak
yang
bertanggung
jawab
dan
berkewajiban
dalam
pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :
A. Manajer Gedung (Building Manager)
1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian
Teknik (Chief Engineering), Kepala Bagian Tata Graha
(Chief
Housekeeping),Kepala
Bagian
Keuangan
dan
Administrasi (Chief Finonce ond Administrotion),serta
Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).
17
Universitas Sumatera Utara
2. Mengawasi
pelaksanaan
pemeliharaan
dan
perawatan
peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur
ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan
yang
teratur
untukseluruh
dokumen,
buku
manual
pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.
3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina
hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta
suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung
dapat beroperasional denganefektif dan efisien.
B. Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan
penyelia
danpelaksana
yang
berada
di
bawah
kewenangannya.
2. Menyusun rencana anggaran operasional.
3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan
pemeliharaan,perawatan,
dan
perbaikan
peralatan
atau
perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan.
4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan
bahan danenergi serta biaya operasional.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure
(SOP).
18
Universitas Sumatera Utara
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan energi
tanpaharus mengurangi tingkat
pelayanan
yang
telah
ditetapkan.
C. Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping)
1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia
(supervisor)atau rekanan penyedia jasa.
2. Menyusun rencana anggaran kebersihan.
3. Memeriksa kebersihan secara rutin.
4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure
(SOP).
6. Melakukan
kajian-kajian
untuk
program
penghematan
(efisiensi)tanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang
telah ditetapkan.
D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk
periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh
pelanggan danatau pimpinan.
19
Universitas Sumatera Utara
4. Membahas bersama Manajer Gedung tentang masalah
internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan
pelanggan.
5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan administrasi gedung.
7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan
pelanggan untuk mendapatkan pelanggan setia (loyaI
customer)
E. Kepala Bagian Keuangan & Administrasi (Chief Finonce &
Administration)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas
dan efisiensi kerja.
2. Menyusun
rencana
kerja
dan
anggaran
operasional
manajemen untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan
dan ataktis operasional.
5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan realisasi anggaran.
20
Universitas Sumatera Utara
7. Memeriksa
pembelian,
pengadaan
barang/jasa,
serta
pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.
8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barang/jasa untuk
mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi
tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi.
Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen
terdiri atas:
1.
Rutin
a.
Harian/mingguan
Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita
memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau
mingguan, misalnya:
o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor
dengan
menyapu
dan
mengepel
lantaidi
seluruh
bangunan;
o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan
matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan
berakhir;
o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta
membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap
atau serangga pada dinding;
o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap
dan air bersih;
21
Universitas Sumatera Utara
o Melakukan pengecekan setiap unit, apalagi di musim
hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau
rembesan pada atap dan jendela;
o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel
dan saluran pembuangannya;
o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar
bangunan;
o Bersihkan parit (saluran drainase) di sekeliling tapak;
o Mengumpulkan
sampah
dan
memilah
sampah
berdasarkansampah organik dan anorganik.
b.
Bulanan
Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin
banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala
material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang
memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun
anggaran,
pihak
pemeliharaan
bangunan
(building
maintenonce) harus dapat memprediksikan hal-hal yang
sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang
akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci
detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi,
program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah
diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan
memperkuat
bangunan
agar
selalu
tampil
optimal.
Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:
22
Universitas Sumatera Utara
o Memeriksa pipa-pipa penyalur air bersih dan keran-keran
sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;
o Memeriksa keadaan sumber air bersih (sumur, tangki air,
dantempat penyimpanan air lainnya);
o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan
baik;
o Memeriksa jika pompa air (manual atau mesin) sudah
berfungsidengan baik;
o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara
teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan
tangan;
o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak;
o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank;
o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh;
o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada;
o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih (bila ada);
o Memeriksa pompa air listrik;
o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada.
Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan
diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.
1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan:
o Membersihkan atap;
oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang
hilang;
23
Universitas Sumatera Utara
oMemeriksa sambungan baut atau sekrup pada atap metal
atauasbes;
oMemeriksa langit-langit
bagian luar dari
tanda-tanda
kebocoranatap;
o Membersihkan talang-talang air hujan;
oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah
atap;
o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan;
o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap;
o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan.
2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan:
o Membersihkan dinding dan langit-langit
oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab
akibat atap bocor;
o Memeriksa keadaan lantai;
o Memeriksa keadaan pintu-pintu;
o Memeriksa keadaanjendela-jendela;
o Memeriksa keadaan toilet;
o Memeriksa keadaan bak penampung air;
o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan;
o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.
2.
Periodik
a.
Tahunan
24
Universitas Sumatera Utara
Pemeliharaan bangunan yang bersifat rutin misalnya
menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai
basement (terbawah) kearah lantai paling atas (roof). Dalam
program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan "check list'
secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk
memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan.
Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan
kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu
sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.
b.
Lima tahunan
Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada
pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia
peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan
bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan
untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik
fungsi yang ditetapkan pemda
3.
Isidental
a.
Keadaan darurat
Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi
perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi,
badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya.
Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu
mengantisipasi
dengan
pemeliharaan
bangunan
untuk
25
Universitas Sumatera Utara
memeriksa kondisi bangunan. Tujuannya meminimalisasi
kerusakan yang lebih parah.
b.
Opsi khusus
Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan
rutin ataupun periodik.
2.3
Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung
Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung. Lingkup pemeliharaan yang diamati yaitu lingkup arsitektural,
mekanikal, tata ruang luar dan tata graha. Namun, tidak semua komponen gedung
diamati pemeliharaannya karena waktu penelitian yang terbatas. Standar
pelaksanaan pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung disajikan dalam Tabel 2.1.
Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
Tabel 2.1. Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No
Kegiatan Pemeliharaan
Standar
1
Pembersihan dinding keramik kamar mandi/ wc
2 kali sehari
2
Pembersihan plafon tripleks
3 bulan
3
Pelumas kunci, engsel, gendel
2 bulan
4
Perawatan pintu lipat
2 bulan
5
Pembersihan kusen
6
Polituran kembali kusen kayu
6 bulan
7
Pembersihan dinding lapis kayu
1 bulan
8
Pemeliharan dinding kaca
1 tahun
Setiap hari
26
Universitas Sumatera Utara
9
Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi)
1 minggu
ruangan
10
Perbersihan saluran terbuka air kotor
1 bulan
11
Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet
Setiap hari
duduk, toilet jongkok, urinoir)
12
Pemeriksaan kran air
2 bulan
13
Talang air datar pada atap bangunan
1 tahun
14
Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi
4 tahun
atau PVC
15
Pengecatan luar bangunan
3 tahun
16
Pemeliharaan listplank kayu
6 bulan
17
Pemeriksaan dan pembersihan floor drain
18
Penggunaan dasinfektan untuk membersihkan
Setiap hari
2 bulan
lantai dan dinding kamar mandi
2.4
19
Pembersihan lantai keramik
Setiap hari
20
Perbersihan lantai karpet dengan penghisap debu
Setiap hari
21
Perbersihan tirai/gordyn
2 bulan
Perhitungan bunga
Definisi tingkat bunga menurut ANZI Z94.5-1972 adalah rasio dari bunga
yang dibayarkan terhadap induk dalam suatu periode waktu dan biasanya
dinyatakan dalam persentase dari induk. Secara sistematis dirumuskan :
Tingkat bunga =bunga yang dinyatakan per unit waktu x 100%
Induk
27
Universitas Sumatera Utara
2.4.1
Bunga sederhana
Bunga
sederhana
dihitung
hanya
dari
induk
tanpa
memperhitungkan bunga yang telah diakumulasikan pada periode
sebelumnya. Secara sistematis dirumuskan :
I=PxixN
Dimana :
I = bunga yang terjadi (rupiah)
P = induk yang dipinjam atau diinvestasikan
i = tingkat bunga per periode
N = jumlah periode yang dilibatkan
2.4.2
Bunga majemuk
Bila kita menggunakan bunga majemuk, maka besarnya bunga
pada suatu periode dihitung bedasarkan besarnya induk ditambah dengan
besarnya bunga yang telah terakumulasi pada periode sebelumnya.
2.4.2.1 Rumus bunga majemuk diskret
Proses pemajemukan adalah suatu alat untuk mendapatkan
nilai yang ekuivalen pada suatu periode mendatang dari sejumlah
uang pada saat ini bila tingkat bunga yang berlaku diketahui. Ada
beberapa notasi yang diterapkan oleh standar nasional Amerika
untuk terminologi Teknik Industri untuk Ekonomi Teknik. ANZI
Z94.5 – 1972. Notasi tersebut adalah sebagai berikut :
r = tingkat bunga nominal per periode
28
Universitas Sumatera Utara
i = tingkat bunga efektif per periode
N = jumlah periode pemajemukan
P = nilai sekarang (present worth) atau nilai
ekuivalen dari satu atau lebih aliran kas pada
suatu titik yang didefinisikan sebagai waktu saat
ini.
F = nilai mendatang (future worth), nilai ekuivalen
dari satu atau lebih aliran kas pada suatu titik
yang didefinisikan sebagai waktu mendatang.
A = aliran kas pada akhir periode yang besarnya
sama untuk beberapa periode yang berurutan
(annual worth).
G = suatu aliran kas dimana dari satu periode ke
periode berikutnya terjadi penambahan atau
pengurangan
kas
sejumlah
tertentu
yang
besarnya sama.
2.4.2.2 Penurunan rumus pembayaran tunggal (mencari F
bila diketahui P )
Untuk mendapatkan nilai F jika diketahui nila P,
digunakan rumus :
F = P ( 1 + i )n
29
Universitas Sumatera Utara
Faktor (1+i)n dinamakan faktor jumlah pemajemukan
pembayaran tunggal dan akan menghasilkan jumlah F dari nilai
awal sejumlah P setelah dibungakan secara majemuk selama N
periode dengan tingkat i% per periode. Persamaan tersebut juga
dapat dinyatakan sebagai berikut :
F/P = (F/P, i%, N)
Yang artinya adalah kita ingin mendapatkan nilai F
dengan mengetahui nilai P, i%, dan N. Dengan demikian,
persamaan tersebut juga bisa dituliskan dengan :
F = P ( F/P, i%, N )
Dengan menggunakan rumus ini kita dapat dengan mudah
mendapatkan nilai-nilai F pada berbagai nilai P, i%, dan N yang
berbeda karena faktor (F/P, i%, N) telah tersedia dalam bentuk
tabel untuk berbagai nilai i dan N.
2.5
Life Cycle Cost
2.5.1 Definisi
Berikut beberapa pengertian dari Life Cycle Cost (biaya siklus
hidup):
1.
Menurut Fuller dan Petersen (1996), Life Cycle Cost (LCC)
adalah suatu metode ekonomi dalam mengevaluasi proyek atas
semua biaya yang timbul mulai dari tahap pengelolaan,
pengoperasian,
pemeliha-raan,
dan
pembuangan
suatu
komponen dari sebuah proyek, dimana hal ini dijadikan
30
Universitas Sumatera Utara
pertimbangan yang begitu penting untuk mengambil suatu
keputusan.
2.
Menurut Barringer dan Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC)
adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari tahap
permulaan sampai pembongkaran suatu asset dari sebuah
proyek sebagai alat untuk mengambil keputusan atas sebuah
studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada selama
siklus hidupnya.
3.
Menurut Pujawan (2004), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)
dari suatu item adalah jumlah semua pengeluaran yang
berkaitan dengan item tersebut sejak dirancang sampai tidak
terpakai lagi.
4.
Menurut Asworth (1994), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)
bangunan atau struktur mencakup biaya total yang berkaitan
mulai dari tahap permulaan hingga tahap pembongkaran akhir.
Dengan kata lain biaya bangunan adalah biaya selama umur
rencana bangunan. Karena itu, Life Cycle Cost dapat dirumuskan seperti
di bawah ini.
LCC = Biaya Awal + Biaya Penggunaan +Biaya Pembongkaran
Dimana, biaya awal adalah biaya perenca-naan dan pelaksanaan
bangunan, biaya penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan selama
31
Universitas Sumatera Utara
bangunan beroperasi, dan biaya pembongkaran adalah biaya untuk
pembongkaran bangunan setelah umur rencana bangunan berakhir.
Life Cycle Cost merupakan suatu cara yang setidaknya dalam
teori, memiliki potensial untuk mengevaluasi pekerjaan konstruksi.
Tentu, dengan melakukan evaluasi proyek hanya berdasarkan biaya
konstruksi awal saja tidaklah cukup.
Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah pada waktu evaluasi
solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai contoh,
suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru. Hal yang
perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya
pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang
mungkin berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang
tersedia. Meskipun aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika,
dan sehingga sangat bersifat subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan
dalam evaluasi keseluruhan alternatif tersebut. Dengan demikian, Life
Cycle Cost merupakan kombinasi antara perhitungan dan kebijaksanaan.
Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek- proyek besar dalam industri
konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur
dapat sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam
praktek karena walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga
pada tahap desain tidaklah demikian untuk biaya pemakaian.
Ketika pekerjaan-pekerjaan konstruksi telah diselesaikan dan
proyek
tersebut
dimanfaatkan,
kebanyakan
klien
industri
akan
menanggung biaya penggunaan. Begitupun bila klien itu akhirnya tidak
32
Universitas Sumatera Utara
menanggung biaya ini tetaplah harus memperhitungkan segi penyewaan
dan penjualan proyek ini. Seringkali pertim-bangan biaya dari klien
adalah
penurunan
biaya
awal
konstruksi
yang
hingga
minimum.Seharusnya klien lebih memahami dan turut memperhitungkan
biaya untuk penggantian, perbaikan, dan pengelolaan. Faktor-faktor ini
harus dipertimbangkan bersama biaya awal pekerjaan konstruksi. Oleh
karenanya penekanannya sekarang lebih berdasarkan Life Cycle Cost
yang ekonomis yang lebih baik dari kemungkinan desain konstruksi yang
termurah, karena kekacauan dan kerugian akibat pemeliharaan dan
perbaikan besar-besaran dapat pula mengakibatkan biaya melampaui
semua proporsi dari metode konstruksi yang dipilih sebelumnya.
2.5.2 Rencana Life Cycle Cost
Rencana Life Cycle Cost merupakan suatu rencana mengenai
pengeluaran usulan dari suatu proyek konstruksi sepanjang usia proyek
tersebut. Pada pelaksanaan pemba-ngunan, mulai dari ide, studi kelayakan,
perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi pemeliharaan dan
pembongkaran
membutuhkan
bermacam-macam
biaya
yang
dikelompokkan menjadi beberapa komponen yaitu:
1.
Biaya Modal:
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
2.
Biaya Penggunaan
Biaya Pemeliharaan
Biaya Pendekorasian Kembali
33
Universitas Sumatera Utara
Biaya Pekerjaan Tambahan (Minor New Work)
Biaya Energi
Biaya Kebersihan
Ongkos-Ongkos Umum
Manajemen Estate
3.
Biaya Pembongkaran
2.5.3 Faktor-Faktor Penting dalam Life Cycle Cost
Menurut Asworth (1994), ada berbagai faktor yang dianggap
penting dan berhubungan dengan Life Cycle Cost, faktor-faktor tersebut
adalah sebagai berikut:
1.
Usia Bangunan
a.
Usia Fisik
b.
Usia Fungsional
c.
Usia Ekonomi
2.
Usia Komponen
3.
Suku Bunga
4.
Perpajakan
5.
Metode Desain
6.
Kualitas Dalam Konstruksi
34
Universitas Sumatera Utara
LANDASAN TEORI
2.1 Bangunan Gedung
2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung
Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Umum
Nomor
:
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya
berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat
tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya,
maupun kegiatan khusus.
2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung
Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai
berikut:
1.
Bangunan Rumah Tinggal
Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi
kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu, pembuatan
bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan dan kenyamannya.
Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara lain rumah, perumahan,
rumah susun, apartemen, mess, kontrakan, kos-kosan, asrama.
6
Universitas Sumatera Utara
2.
Bangunan Komersial
Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas komersial
meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial ditujukan untuk
keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang strategis memegang peranan
penting bagi kesuksesan bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan
komersial di antaranya pasar, supermarket, mall, retail, pertokoan,
perkantoran, dan komplek kios.
3.
Bangunan Fasilitas Penginapan
Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini
beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas. Keberadaan
bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk
sementara waktu dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan
penginapan yaitu motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.
4.
Bangunan Fasilitas Pendidikan
Bisa ditebak, ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai
sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu belajar.
Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk mendapatkan
ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari bangunan pendidikan
misalnya sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium.
5.
Bangunan Fasilitas Kesehatan
Kesehatan merupakan anugerah yang luar biasa bagi setiap manusia.
Oleh karena itu, guna menunjang kesehatan tersebut maka lahirlah
bangunan kesehatan ini. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas,
7
Universitas Sumatera Utara
klinik, apotek, laboratorium medis, gymnasium, salon kecantikan, pusat
terapi, dan pusat rehabilitasi.
6.
Bangunan Fasilitas Peribadatan
Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari
bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan untuk
memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki
Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan sebagai tempat
beribadah dan upacara keagamaan.
7.
Bangunan Fasilitas Transportasi
Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang
dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya terminal
untuk tempat berhentinya bis, pelabuhan sebagai tempat menepinya kapal,
stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat
mendaratnya pesawat. Di bangunan fasilitas transportasi ini juga umumnya
dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang menunjang alat
transportasi tersebut.
8.
Bangunan Budaya dan Hiburan
Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk
melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Sedangkan
bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai sebagai tempat
menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada bangunan, hubungan antara
faktor budaya dan faktor hiburan ini saling merekat dan mendukung satu
sama lain. Sebagai contoh gedung pertunjukan yang menampilkan drama
8
Universitas Sumatera Utara
sarat budaya yang dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan
bioskop, museum, dan perpustakaan.
9.
Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh
pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu,
bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik
misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi,
surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan
bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung
kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan
dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan
balai pemerintahan.
2.2
Pemeliharaan Bangunan Gedung
2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung
Menurut
Peraturan
Menteri
Pekerjaan
Umum
Nomor
:
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan
gedung selalu layak fungsi.
2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung
Hestin
Mulyandari
dkk
(2010)
menyatakan
jenis
kegiatan
pemeliharaan terdiri atas:
1.
Pemeliharaan Terencana
9
Universitas Sumatera Utara
a. Preventive Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang
dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga
dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta
menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan
fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.
b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan
informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang
perlu diganti.
c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah
timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering
disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul.
2.
Pemeliharaan Tidak terencana
Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi
tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak
berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar
tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan
semua pihak.
Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait
dengan:
1.
Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin
keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin
kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian
(manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak
berfungsinya utilitas gedung.
10
Universitas Sumatera Utara
2.
Keamanan gedung yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala
gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya
terhadap gedung.
3.
Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi
sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan,
pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.
4.
Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan
berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau
gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan
kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan
mencakup:
a.
Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam,
furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode
pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.
b.
Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan;
Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei
pengguna.
c.
Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan
eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei
pengguna, dan studi.
d.
Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam
dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.
11
Universitas Sumatera Utara
5.
Kemudahan bangunan gedung yaitu kinerja yang menjadikan kondisi
serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan
kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:
a.
Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi,
serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan:
observasi dan studi.
b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah,
parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan:
inspeksi.
6.
Keandalan
bangunan
gedung
yaitu
terjaminnya
tingkat
kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan,
fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama
masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,
pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau
perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan
pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut
adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:
A.
Arsitektural
1.
Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana
penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.
2.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar
bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.
12
Universitas Sumatera Utara
3.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang
serta perlengkapannya.
4.
Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai
dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan
atau alat bantu kerja (tools).
5.
Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi
yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di
bidangnya.
B.
Struktural
1.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur
bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban,
dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta
pencemaran lainnya.
2.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung
struktur.
3.
Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan
preventif (preventive maintenance).
4.
Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan
yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada
bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.
5.
Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi
bidangnya.
13
Universitas Sumatera Utara
6.
Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan
penggunaan yang telah direncanakan.
C.
Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam
Bangunan)
1.
Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata
udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi
persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi
pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.
2.
Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem
distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem
instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot
air), septik tank, serta unit pengolah limbah.
3.
Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator,
travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya.
D.
Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)
1.
Melakukan
pemeriksaan
periodik
dan
memelihara
perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2.
Melakukan
pemeriksaan
periodik
dan
memelihara
perlengkapan penangkal petir.
3.
Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem
instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun
penerangan ruangan.
14
Universitas Sumatera Utara
4.
Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5.
Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan
sistem tanda bahaya dan alarm.
E.
Tata Ruang Luar
1.
Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah
dan atau halaman luar bangunan gedung.
2.
Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan
di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi
(landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan
ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar
dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu
jaga.
3.
Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan
lingkungannya.
4.
Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas
dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
F.
Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping
yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan
perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service,
landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan
pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.
1.
Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja
pemeliharaan
gedung
meliputi
program
kerja
harian,
15
Universitas Sumatera Utara
mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara
kebersihan gedung yang meliputi kebersihan 'Public Area',
'Office Area', dan'Toilet Area' serta kelengkapannya.
2.
Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service), program kerja
hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan
untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan
kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift,
ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan
keadaan ruangan.
3.
Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan
pemeliharaan dan perawatan 'Pest Control' bisa dilakukan
setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum
dan
berdasarkan
volume
gedung
secara
keseluruhan.
Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan
menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging),
atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk
memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.
4.
Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan
yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan
untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun
performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau
hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada
objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding,
toilet, dan perlengkapan kantor.
16
Universitas Sumatera Utara
Sifat kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut :
A
lnspeksi (Inspection)
Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan
penggantian pada beberapa bagian.
B.
Kegiatan Teknik (Engineering)
Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan
pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian
kemungkinan pengembangannya.
C.
Kegiatan Produksi (Production)
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan
dan kegiatan yang disarankan inspeksi.
D.
KegiatanAdministrasi (Clerical Work)
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya
komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal
pemeliharaan.
Pihak
yang
bertanggung
jawab
dan
berkewajiban
dalam
pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :
A. Manajer Gedung (Building Manager)
1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian
Teknik (Chief Engineering), Kepala Bagian Tata Graha
(Chief
Housekeeping),Kepala
Bagian
Keuangan
dan
Administrasi (Chief Finonce ond Administrotion),serta
Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).
17
Universitas Sumatera Utara
2. Mengawasi
pelaksanaan
pemeliharaan
dan
perawatan
peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur
ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan
yang
teratur
untukseluruh
dokumen,
buku
manual
pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.
3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina
hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta
suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung
dapat beroperasional denganefektif dan efisien.
B. Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan
penyelia
danpelaksana
yang
berada
di
bawah
kewenangannya.
2. Menyusun rencana anggaran operasional.
3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan
pemeliharaan,perawatan,
dan
perbaikan
peralatan
atau
perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan.
4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan
bahan danenergi serta biaya operasional.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure
(SOP).
18
Universitas Sumatera Utara
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan energi
tanpaharus mengurangi tingkat
pelayanan
yang
telah
ditetapkan.
C. Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping)
1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia
(supervisor)atau rekanan penyedia jasa.
2. Menyusun rencana anggaran kebersihan.
3. Memeriksa kebersihan secara rutin.
4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure
(SOP).
6. Melakukan
kajian-kajian
untuk
program
penghematan
(efisiensi)tanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang
telah ditetapkan.
D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk
periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh
pelanggan danatau pimpinan.
19
Universitas Sumatera Utara
4. Membahas bersama Manajer Gedung tentang masalah
internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan
pelanggan.
5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan administrasi gedung.
7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan
pelanggan untuk mendapatkan pelanggan setia (loyaI
customer)
E. Kepala Bagian Keuangan & Administrasi (Chief Finonce &
Administration)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas
dan efisiensi kerja.
2. Menyusun
rencana
kerja
dan
anggaran
operasional
manajemen untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan
dan ataktis operasional.
5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan realisasi anggaran.
20
Universitas Sumatera Utara
7. Memeriksa
pembelian,
pengadaan
barang/jasa,
serta
pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.
8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barang/jasa untuk
mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi
tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi.
Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen
terdiri atas:
1.
Rutin
a.
Harian/mingguan
Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita
memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau
mingguan, misalnya:
o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor
dengan
menyapu
dan
mengepel
lantaidi
seluruh
bangunan;
o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan
matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan
berakhir;
o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta
membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap
atau serangga pada dinding;
o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap
dan air bersih;
21
Universitas Sumatera Utara
o Melakukan pengecekan setiap unit, apalagi di musim
hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau
rembesan pada atap dan jendela;
o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel
dan saluran pembuangannya;
o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar
bangunan;
o Bersihkan parit (saluran drainase) di sekeliling tapak;
o Mengumpulkan
sampah
dan
memilah
sampah
berdasarkansampah organik dan anorganik.
b.
Bulanan
Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin
banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala
material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang
memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun
anggaran,
pihak
pemeliharaan
bangunan
(building
maintenonce) harus dapat memprediksikan hal-hal yang
sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang
akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci
detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi,
program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah
diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan
memperkuat
bangunan
agar
selalu
tampil
optimal.
Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:
22
Universitas Sumatera Utara
o Memeriksa pipa-pipa penyalur air bersih dan keran-keran
sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;
o Memeriksa keadaan sumber air bersih (sumur, tangki air,
dantempat penyimpanan air lainnya);
o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan
baik;
o Memeriksa jika pompa air (manual atau mesin) sudah
berfungsidengan baik;
o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara
teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan
tangan;
o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak;
o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank;
o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh;
o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada;
o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih (bila ada);
o Memeriksa pompa air listrik;
o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada.
Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan
diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.
1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan:
o Membersihkan atap;
oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang
hilang;
23
Universitas Sumatera Utara
oMemeriksa sambungan baut atau sekrup pada atap metal
atauasbes;
oMemeriksa langit-langit
bagian luar dari
tanda-tanda
kebocoranatap;
o Membersihkan talang-talang air hujan;
oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah
atap;
o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan;
o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap;
o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan.
2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan:
o Membersihkan dinding dan langit-langit
oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab
akibat atap bocor;
o Memeriksa keadaan lantai;
o Memeriksa keadaan pintu-pintu;
o Memeriksa keadaanjendela-jendela;
o Memeriksa keadaan toilet;
o Memeriksa keadaan bak penampung air;
o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan;
o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.
2.
Periodik
a.
Tahunan
24
Universitas Sumatera Utara
Pemeliharaan bangunan yang bersifat rutin misalnya
menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai
basement (terbawah) kearah lantai paling atas (roof). Dalam
program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan "check list'
secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk
memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan.
Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan
kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu
sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.
b.
Lima tahunan
Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada
pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia
peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan
bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan
untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik
fungsi yang ditetapkan pemda
3.
Isidental
a.
Keadaan darurat
Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi
perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi,
badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya.
Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu
mengantisipasi
dengan
pemeliharaan
bangunan
untuk
25
Universitas Sumatera Utara
memeriksa kondisi bangunan. Tujuannya meminimalisasi
kerusakan yang lebih parah.
b.
Opsi khusus
Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan
rutin ataupun periodik.
2.3
Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung
Penelitian ini mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung. Lingkup pemeliharaan yang diamati yaitu lingkup arsitektural,
mekanikal, tata ruang luar dan tata graha. Namun, tidak semua komponen gedung
diamati pemeliharaannya karena waktu penelitian yang terbatas. Standar
pelaksanaan pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung disajikan dalam Tabel 2.1.
Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
Tabel 2.1. Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No
Kegiatan Pemeliharaan
Standar
1
Pembersihan dinding keramik kamar mandi/ wc
2 kali sehari
2
Pembersihan plafon tripleks
3 bulan
3
Pelumas kunci, engsel, gendel
2 bulan
4
Perawatan pintu lipat
2 bulan
5
Pembersihan kusen
6
Polituran kembali kusen kayu
6 bulan
7
Pembersihan dinding lapis kayu
1 bulan
8
Pemeliharan dinding kaca
1 tahun
Setiap hari
26
Universitas Sumatera Utara
9
Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi)
1 minggu
ruangan
10
Perbersihan saluran terbuka air kotor
1 bulan
11
Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet
Setiap hari
duduk, toilet jongkok, urinoir)
12
Pemeriksaan kran air
2 bulan
13
Talang air datar pada atap bangunan
1 tahun
14
Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi
4 tahun
atau PVC
15
Pengecatan luar bangunan
3 tahun
16
Pemeliharaan listplank kayu
6 bulan
17
Pemeriksaan dan pembersihan floor drain
18
Penggunaan dasinfektan untuk membersihkan
Setiap hari
2 bulan
lantai dan dinding kamar mandi
2.4
19
Pembersihan lantai keramik
Setiap hari
20
Perbersihan lantai karpet dengan penghisap debu
Setiap hari
21
Perbersihan tirai/gordyn
2 bulan
Perhitungan bunga
Definisi tingkat bunga menurut ANZI Z94.5-1972 adalah rasio dari bunga
yang dibayarkan terhadap induk dalam suatu periode waktu dan biasanya
dinyatakan dalam persentase dari induk. Secara sistematis dirumuskan :
Tingkat bunga =bunga yang dinyatakan per unit waktu x 100%
Induk
27
Universitas Sumatera Utara
2.4.1
Bunga sederhana
Bunga
sederhana
dihitung
hanya
dari
induk
tanpa
memperhitungkan bunga yang telah diakumulasikan pada periode
sebelumnya. Secara sistematis dirumuskan :
I=PxixN
Dimana :
I = bunga yang terjadi (rupiah)
P = induk yang dipinjam atau diinvestasikan
i = tingkat bunga per periode
N = jumlah periode yang dilibatkan
2.4.2
Bunga majemuk
Bila kita menggunakan bunga majemuk, maka besarnya bunga
pada suatu periode dihitung bedasarkan besarnya induk ditambah dengan
besarnya bunga yang telah terakumulasi pada periode sebelumnya.
2.4.2.1 Rumus bunga majemuk diskret
Proses pemajemukan adalah suatu alat untuk mendapatkan
nilai yang ekuivalen pada suatu periode mendatang dari sejumlah
uang pada saat ini bila tingkat bunga yang berlaku diketahui. Ada
beberapa notasi yang diterapkan oleh standar nasional Amerika
untuk terminologi Teknik Industri untuk Ekonomi Teknik. ANZI
Z94.5 – 1972. Notasi tersebut adalah sebagai berikut :
r = tingkat bunga nominal per periode
28
Universitas Sumatera Utara
i = tingkat bunga efektif per periode
N = jumlah periode pemajemukan
P = nilai sekarang (present worth) atau nilai
ekuivalen dari satu atau lebih aliran kas pada
suatu titik yang didefinisikan sebagai waktu saat
ini.
F = nilai mendatang (future worth), nilai ekuivalen
dari satu atau lebih aliran kas pada suatu titik
yang didefinisikan sebagai waktu mendatang.
A = aliran kas pada akhir periode yang besarnya
sama untuk beberapa periode yang berurutan
(annual worth).
G = suatu aliran kas dimana dari satu periode ke
periode berikutnya terjadi penambahan atau
pengurangan
kas
sejumlah
tertentu
yang
besarnya sama.
2.4.2.2 Penurunan rumus pembayaran tunggal (mencari F
bila diketahui P )
Untuk mendapatkan nilai F jika diketahui nila P,
digunakan rumus :
F = P ( 1 + i )n
29
Universitas Sumatera Utara
Faktor (1+i)n dinamakan faktor jumlah pemajemukan
pembayaran tunggal dan akan menghasilkan jumlah F dari nilai
awal sejumlah P setelah dibungakan secara majemuk selama N
periode dengan tingkat i% per periode. Persamaan tersebut juga
dapat dinyatakan sebagai berikut :
F/P = (F/P, i%, N)
Yang artinya adalah kita ingin mendapatkan nilai F
dengan mengetahui nilai P, i%, dan N. Dengan demikian,
persamaan tersebut juga bisa dituliskan dengan :
F = P ( F/P, i%, N )
Dengan menggunakan rumus ini kita dapat dengan mudah
mendapatkan nilai-nilai F pada berbagai nilai P, i%, dan N yang
berbeda karena faktor (F/P, i%, N) telah tersedia dalam bentuk
tabel untuk berbagai nilai i dan N.
2.5
Life Cycle Cost
2.5.1 Definisi
Berikut beberapa pengertian dari Life Cycle Cost (biaya siklus
hidup):
1.
Menurut Fuller dan Petersen (1996), Life Cycle Cost (LCC)
adalah suatu metode ekonomi dalam mengevaluasi proyek atas
semua biaya yang timbul mulai dari tahap pengelolaan,
pengoperasian,
pemeliha-raan,
dan
pembuangan
suatu
komponen dari sebuah proyek, dimana hal ini dijadikan
30
Universitas Sumatera Utara
pertimbangan yang begitu penting untuk mengambil suatu
keputusan.
2.
Menurut Barringer dan Weber (1996), Life Cycle Cost (LCC)
adalah suatu konsep pemodelan perhitungan biaya dari tahap
permulaan sampai pembongkaran suatu asset dari sebuah
proyek sebagai alat untuk mengambil keputusan atas sebuah
studi analisis dan perhitungan dari total biaya yang ada selama
siklus hidupnya.
3.
Menurut Pujawan (2004), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)
dari suatu item adalah jumlah semua pengeluaran yang
berkaitan dengan item tersebut sejak dirancang sampai tidak
terpakai lagi.
4.
Menurut Asworth (1994), Biaya siklus hidup (Life Cycle Cost)
bangunan atau struktur mencakup biaya total yang berkaitan
mulai dari tahap permulaan hingga tahap pembongkaran akhir.
Dengan kata lain biaya bangunan adalah biaya selama umur
rencana bangunan. Karena itu, Life Cycle Cost dapat dirumuskan seperti
di bawah ini.
LCC = Biaya Awal + Biaya Penggunaan +Biaya Pembongkaran
Dimana, biaya awal adalah biaya perenca-naan dan pelaksanaan
bangunan, biaya penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan selama
31
Universitas Sumatera Utara
bangunan beroperasi, dan biaya pembongkaran adalah biaya untuk
pembongkaran bangunan setelah umur rencana bangunan berakhir.
Life Cycle Cost merupakan suatu cara yang setidaknya dalam
teori, memiliki potensial untuk mengevaluasi pekerjaan konstruksi.
Tentu, dengan melakukan evaluasi proyek hanya berdasarkan biaya
konstruksi awal saja tidaklah cukup.
Kegunaan utama Life Cycle Cost adalah pada waktu evaluasi
solusi-solusi alternatif atas problema desain tertentu, sebagai contoh,
suatu pilihan mungkin tersedia untuk atap suatu proyek baru. Hal yang
perlu ditinjau bukan hanya biaya awal saja, tetapi juga biaya
pemeliharaan dan perbaikan, usia rencana, penampilan, dan hal-hal yang
mungkin berpengaruh terhadap nilai sebagai akibat dari pilihan yang
tersedia. Meskipun aspek penampilan merupakan pertimbangan estetika,
dan sehingga sangat bersifat subjektif, tetapi tidaklah dapat diabaikan
dalam evaluasi keseluruhan alternatif tersebut. Dengan demikian, Life
Cycle Cost merupakan kombinasi antara perhitungan dan kebijaksanaan.
Aplikasi Life Cycle Cost bagi proyek- proyek besar dalam industri
konstruksi menyebabkan bentuk pemanfaatan bangunan dan struktur
dapat sungguh berbeda. Akan tetapi, suatu problema timbul dalam
praktek karena walaupun biaya konstruksi awal relatif jelas dan terduga
pada tahap desain tidaklah demikian untuk biaya pemakaian.
Ketika pekerjaan-pekerjaan konstruksi telah diselesaikan dan
proyek
tersebut
dimanfaatkan,
kebanyakan
klien
industri
akan
menanggung biaya penggunaan. Begitupun bila klien itu akhirnya tidak
32
Universitas Sumatera Utara
menanggung biaya ini tetaplah harus memperhitungkan segi penyewaan
dan penjualan proyek ini. Seringkali pertim-bangan biaya dari klien
adalah
penurunan
biaya
awal
konstruksi
yang
hingga
minimum.Seharusnya klien lebih memahami dan turut memperhitungkan
biaya untuk penggantian, perbaikan, dan pengelolaan. Faktor-faktor ini
harus dipertimbangkan bersama biaya awal pekerjaan konstruksi. Oleh
karenanya penekanannya sekarang lebih berdasarkan Life Cycle Cost
yang ekonomis yang lebih baik dari kemungkinan desain konstruksi yang
termurah, karena kekacauan dan kerugian akibat pemeliharaan dan
perbaikan besar-besaran dapat pula mengakibatkan biaya melampaui
semua proporsi dari metode konstruksi yang dipilih sebelumnya.
2.5.2 Rencana Life Cycle Cost
Rencana Life Cycle Cost merupakan suatu rencana mengenai
pengeluaran usulan dari suatu proyek konstruksi sepanjang usia proyek
tersebut. Pada pelaksanaan pemba-ngunan, mulai dari ide, studi kelayakan,
perencanaan, pelaksanaan, sampai pada operasi pemeliharaan dan
pembongkaran
membutuhkan
bermacam-macam
biaya
yang
dikelompokkan menjadi beberapa komponen yaitu:
1.
Biaya Modal:
Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
2.
Biaya Penggunaan
Biaya Pemeliharaan
Biaya Pendekorasian Kembali
33
Universitas Sumatera Utara
Biaya Pekerjaan Tambahan (Minor New Work)
Biaya Energi
Biaya Kebersihan
Ongkos-Ongkos Umum
Manajemen Estate
3.
Biaya Pembongkaran
2.5.3 Faktor-Faktor Penting dalam Life Cycle Cost
Menurut Asworth (1994), ada berbagai faktor yang dianggap
penting dan berhubungan dengan Life Cycle Cost, faktor-faktor tersebut
adalah sebagai berikut:
1.
Usia Bangunan
a.
Usia Fisik
b.
Usia Fungsional
c.
Usia Ekonomi
2.
Usia Komponen
3.
Suku Bunga
4.
Perpajakan
5.
Metode Desain
6.
Kualitas Dalam Konstruksi
34
Universitas Sumatera Utara