BAB II TEORI PERUMAHAN DI PERKOTAAN 2.1 Perumahan 2.1.1 Perumahan dan Permukiman - Studi Bentuk Perumahan di Jalan Karya Wisata Medan (Studi Kasus : Perumahan Citra Wisata Dan Perumahan Johor Indah Permai I )

BAB II TEORI PERUMAHAN DI PERKOTAAN

2.1 Perumahan

2.1.1 Perumahan dan Permukiman

Maslow (1987) dalam Sastra dan Marlina (2006) menjelaskan hierarki kebutuhan manusia terhadap pemenuhan hunian yang terdiri dari: survival needs,

safety and security needs , affliation needs, estem needs, cognitive and aesthetic

needs. Teori ini menjelaskan terdapat tahapan dalam memenuhi kebutuhan

manusia. Setelah kebutuhan jasmani manusia terpenuhi, maka tempat berlindung atau rumah menjadi kebutuhan yang dipenuhi manusia sebagai motivasi pengembangan diri ke arah kehidupan yang lebih baik. Rumah tidak hanya berfungsi sebagai tempat berlindung dari panas dan hujan, namun rumah telah memberikan ketenangan, kesenangan dan kenangan atas segala peristiwa dalam kehidupan.Hal tersebut seide dengan adanya perbedaan antara rumah sebagai fisik bangunan dan rumah sebagai ruang hidup.

Pasal 1 Undang – Undang Republik Indonesia nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman mendefinisikan perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahanyang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

UU tersebut merupakan perbaikan dari UU nomor 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman yang sudah tidak sesuai dengan perkembangan dan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Berdasarkan visi dari Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman (KSNPP) mengutarakan setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat yang berjatidiri, mandiri, dan produktif.

Doxiadis (1974) dalam Warsono (2006) permukiman adalah penataan kawasan yang dibuat oleh manusia yang tujuannya untuk mempertahankan hidup secara lebih mudah dan lebih aman, dan mengandung kesempatan untuk pembangunan manusia seutuhnya. Pengertian permukiman juga dapat dirumuskan sebagai suatu kawasan perumahan yang ditata secara fungsional sebagai satuan sosial, ekonomi, dan fisik tata ruang, dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum, dan fasilitas sosial.

Menurut Doxiadis (1971) dalam Kyo (2011), permukiman atau perumahan akan berjalan dengan baik jika terkait dengan beberapa unsur, yaitu nature (alam),

man (manusia), society (kehidupan sosial), shell (ruang), dan networks

(hubungan). Sedangkan menurut Charles (1964) dalam Rizki (2010) perumahan merupakan tempat tiap individu yang ada saling berinteraksi dan mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan tempat tinggalnya. Perumahan juga dapat diartikan sebagai suatu cerminan dan pengejawantahan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa.Pendapat ini di kemukakan menurut Yudhohusodo (1991) dalam bukunya yang berjudul Rumah Untuk Seluruh Rakyat.

Menurut Kuswartojo dan Salim (1998) dalam bukunya yang berjudul Perumahan dan Permukiman Yang Berwawasan Lingkungan menjelaskan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan perdesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal / hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sumaatmadaja (1981) dalam Aji (2009) mengartikan permukiman sebagai bagian permukaan bumi yang dihuni manusia meliputi pula segala sarana dan prasarana yang menunjang kehidupan penduduk yang menjadi satu kesatuan dengan tempat tinggal yang bersangkutan.

Menurut Sastra dan Marlina (2006) dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan dari segi penanganan dan pengelolaan, dijelaskan bahwa definisi perumahan dan permukiman berbeda. Biasanya sebuah perumahan hanya dikelola oleh suatu pengembang di bawah koordinasi pemerintah, sedangkan pengelolaan sebuah permukiman biasanya langsung ditangani oleh pemerintah dan konsep dan rencana pengembangannya sudah ditentukan dalam bentuk konsep pengembangan wilayah secara makro melalui Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) maupun Rencana Detail Tata Ruang Kota(RDTRK).

2.1.2 Jenis - Jenis Perumahan

Kebijaksanaan lingkungan hunian yang berimbang ditetapkan melalui Surat Keputusan Bersama antara Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat, Nomor 648-381 Tahun 1992, 739/KPTS/1992 dan 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang. Kebijaksanaan ini bertujuan untuk mewujudkan pembangunan kawasan perumahan dan perumahan layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur, mewujudkan lingkungan perumahan dengan penghuni yang terdiri atas berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial yang saling membutuhkan dengan dilandasi oleh rasa kekeluargaan, kebersamaan, kegotongroyongan, serta menghindari terciptanya lingkungan perumahan dengan pengelompokan hunian yang dapat mendorong terjadinya kerawanan sosial.

Surat Keputusan Bersama antara Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat, Nomor 648-381 Tahun 1992, 739/KPTS/1992 dan 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang mengatur mengenai ketentuan perbandingan antara pembangunan rumah mewah, pembangunan rumah menengah dan pembangunan rumah sederhana adalah 1 : 3 : 6 dengan ketentuan yang berlaku untuk pembangunan rumah sederhana (RS) :

a) perbandingan antara jumlah rumah sederhana (RS) tipe besar dengan jumlah rumah sederhana tipe kecil ditambah rumah sangat sederhana dan kapling siap bangun sebesar 1 berbanding 5 atau lebih. b) perbandingan antara jumlah rumah sederhana (RS) tipe kecil dengan rumah sangat sederhana (RSS) dan kapling siap bangun (KSB) yaitu 1 berbanding 3 atau lebih.

Surat Keputusan Bersama antara Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat, Nomor 648-381 Tahun 1992, 739/KPTS/1992 dan 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang mengatur mengenai rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah menurut adalah :

1) rumah sederhana adalah rumah tidak bersusun dengan luas lantai bangunan

tidak lebih dari 70 m , dibangun diatas kapling tanah seluas 54 m sampai

dengan 200 m dengan biaya pembangunan per m tidak melebihi dari

harga satuan per m tertinggi untuk pembangunan rumah dinas tipe C yang berlaku.

2) rumah menengah adalah rumah tidak bersusun diatas kapling tanah seluas

54 m sampai dengan 600 m , biaya pembangunan per meer persegi tidak melebihi dari harga satuan permeterperesegi tertinggi untuk pembangunan

rumah dinas tipe C yang berlaku sampai dengan harga satuan per m tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas tipe A yang berlaku dan

rumah tidak bersusun yang dibangun diatas tanah 200 m sampai dengan

2 600m .

3) rumah mewah adalah rumah tidak bersusun diatas kapling tanah seluas 54

m sampai dengan 2000 m , biaya pembangunan per m tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan rumah dinas tipe A

yang berlaku dan rumah tidak bersusun yang dibangun diatas tanah 600m Menurut Sastra dan Marlina (2006) dalam buku Perencanaan dan

Pengembangan Perumahan mengutarakan perumahan terbagi menjadi 3 jenis, yaitu :

1. perumahan sederhana, perumahan sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai keterbatasan daya beli. Jenis perumahan ini memiliki fasilitas yang masih minim. Hal ini dikarenakan pihak pengembang tidak dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung oprasional seperti pada perumahan menengah dan mewah, di mana harga dan prasarana perumahan dibebabankan kepda konsumen. Perumahan sederhana biasanya terletak jauh dari pusat kota. Hal tersebut dikarenakan harga tanah di sekitar pusat kota yang mahal sehingga tidak dapat dibebankan kepada konsumen.

2. perumahan menengah, perumahan menengah merupakan jenis perumahan yang biasanya diperuntukkan bagi masyrakat yang berpengahsilan menengah dan menengah ke atas. Jenis perumahan ini sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang oprasional, seperti jalan, open space berikut tamannya, jalan serta lampu taman dan lampu jalan, bahkan dilengkapi juga dengan fasilitas untuk olah raga seperti lapangan tenis. Perumahan menengah biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota yang strategis letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa.

3. perumahan mewah, perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhusukan bagi masyrakat yang berpenghasilan tinggi. Jenis perumahan ini dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang oprasional yang sudah sangan lengkap, seperti pusat olah raga, taman dan fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi. Hal tersebut dikarenakan penghuni rumah tersebut menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan yang cepat dan lengkap. Perumahan mewah biasanya hanya ada di kota

– kota besar dimana lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena konsumennya menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan yang serba instan dan lengkap.

2.1.3 Sarana dan Prasarana dalam Perumahan

Menurut Emawati (2011) prasarana adalah kelengkapan dasar fisik yang memungkinkan lingkungan perumahan dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Sarana adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, budaya. Pengembangan perumahan harus menyiapkan sarana dan prasarana pendukung yang sesuai denganklasifikasi perumahan yang dibangun agar keseimbangan lingkungan tetap terjaga.

Berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-1733-2004 yang termasuk dalam sarana pemerintahan dan pelayanan umum adalah:

1. kantor-kantor pelayanan / administrasi pemerintahan dan administrasi kependudukan.

2. kantor pelayanan utilitas umum dan jasa; seperti layanan air bersih (PAM), listrik (PLN), telepon, dan pos.

3. pos – pos pelayanan keamanan dan keselamatan; seperti pos keamanan dan pos pemadam kebakaran.

Standar pelayanan minimal dalam pemenuhan kebutuhan di lingkungan permukiman diatur dalam Keputusan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah No 534/KPTS/M/2001. Berikut merupakan prasaran dan sarana yang menjadi persyaratan minimal di wilayah perkotaan:

1. prasarana lingkungan meliputi:

a. jalan kota, dan jalan lingkungan

b. air limbah sebagai tempat penyediaan saluran sanitasi

c. drainase

d. persampahan 2. sarana lingkungan meliputi

a. sarana niaga, merupakan tempet penyediaan kebutuhan barang dan jasa.

b. sarana pendidikan

c. sarana pelayanan kesehatan

d. sarana pelayanan umum seperti kantor instansi pemerintahan e. sarana ruang terbuka hijau seperti taman dan pemakaman.

f. sarana sosial/ budaya

3. utilitas umum meliputi:

a. air bersih

b. pemadam kebakaran Menurut Jimbro (2010) perumahan juga harus disediakan sarana

– sarana seperti sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lainnya yang tidak dapat dipisahkan dari kehidupan penduduk.

Budiharjo (1993) dalam Bowo (2006) menyatakan bahwa yang sering terabaikan padahal sangat penting artinya bagi kelayakan hidup manusia penghuni lingkungan perumahan adalah sarana dan prasarana, yang meliputi: 1. pelayanan sosial (social services), seperti sekolah, klinik, puskesmas, rumah sakit yang pada umumnya disediakan oleh pemerintah.

2. fasilitasa sosial (social facilities), seperti tempat peribadatan, persemayaman, gedung pertemuan, lapangan olahraga, tempat bermain/ruang terbuka, pertokoan, pasar, warung, kakilima dan sebagainya.

3. prasarana lingkungan meliputi jalan dan jembatan, air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan air kotor dan persampahan.

Sastra dan Marlina (2006) dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan dalam sebuah lingkungan perumahan harus disediakan prasarana untuk memberikan kemudahan. Berdasarkan Undang

– Undang Republik Indonesia nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman

pasal 28 menjelaskan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan meliputi rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman dan rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.

Mengacu pada teori perumahan dan kondisi perumahan yang sudah ada saat ini, maka sarana prasarana yang ada antara lain yaitu :

1. sarana prasarana dengan persyaratan minimal berupa jalan, air limbah, air bersih, penyediaan listrik dan jaringan telepon.

2. sarana prasarana tambahan (biasanya pada perumahan menengah dan mewah) berupa tempat beribadah, sarana kesehatan, sekolah, tempat perbelanjaan, taman dan tempat olahraga.

2.2 Bentuk Perumahan

2.2.1 Karakteristik Perumahan

Menurut Sidik (2000) dalam Sari (2010), karakteristik perumahan dapat dipandang melalui hal

– hal berikut : 1. lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah 2. pemanfaatannya dalam jangka panjang 3. bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber daya alam dan preferensinya.

4. secara fisik dapat dimodifikasi. Lokasinya tetap dapat diartikan bahwa lokasi perumahan memiliki atribut yang khusus tidak saja menyangkut aspek fisik, tetapi juga aspek kenyamanan, sosial, akses pada fasilitas umum, pusat perbelanjaan dan kebutuhan sehari-hari lainnya. Pemanfaatan rumah tinggal dalam jangka panjang adalah ciri umum dari bangunan perumahan. Pada umumnya penghuni rumah melakukan modifikasi bentuk, interior, eksterior, dan ruangan bangunan perumahan dari bentuk aslinya.

Dari sisi pasar perumahan, di lokasi yang lain. Di lain pihak, modifikasi hunian yang banyak dilakukan oleh individu-individu di suatu lingkungan perumahan tertentu akan mempengaruhi kondisi pasar perumahan di lingkungan tersebut.

Berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI)03-1733-2004ketentuan dasar fisik lingkungan perumahan harus memenuhi faktor-faktor berikut ini:

1. ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat, kecuali dengan rekayasa/ penyelesaian teknis.

2. kemiringanlahan tidak melebihi 15%dengan ketentuan: a. tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datarlandai dengan kemiringan 0-8%; dan b. diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%.

De Chiara dan Koppelman (1997) dalam Herasanti (2002) menjelaskan adanya tujuh karakteristik yang harus diperhatikan pada perencanaan kawasan perumahan agar layak huni, adalah : 1. kondisi tanah dan lapisan tanah 2. air tanah dan drainase 3. bebas atau tidaknya dari bahaya banjir permukaan 4. bebas atau tidaknya dari bahaya-bahaya topografi 5. pemenuhan pelayanan kesehatan dan keamanan, pembuangan air limbah, penyediaan air bersih, pembuangan sampah, dan jaringan utilitas

6. potensi untuk pengembangan ruang terbuka, dan 7. bebas atau tidaknya dari gangguan debu, asap, dan bau busuk

2.2.2 Pola Perumahan

Menurut De Chiara J (1989) dalam Indrayani (2012), jalan dilingkungan perumahan adalah elemen yang menentukan pola pergerakan penghuni. Pola tersebut terjadi dan membentuk pola-pola jaringan jalan sebagai berikut : 1.

Pola Grid, yaitu pola jalan yang menghindari monotonitas dan mengurangi

– beban lalu lintas menerus dengan cara membangunan persimpangan persimpangan yang memberikan hambatan terhadap lalu lintas menerus di dalam lingkungan perumahan.

Gambar 2.2 Pola Grid

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012

Pola Simpangan, yaitu pola jalan yang hampir sama dengan pola Grid, tetapi lebih menghindari perpotongan jalan dan mempunyai persyaratan titik simpang jalannya berjarak 40 m.

Gambar 2.3 Pola Simpangan

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012 3.

Pola Radial, pola jalan yang dipakai apabila kondisi topografi berkontur.

Tujuannya untuk menciptakan pergerakan lalu lintas menerus dengan ciri geometri jalan dengan berbelok.

Gambar 2.4 Pola Radial

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012

Pola Culdesac, yaitu bentuk jalan masuk ke persil unit rumah yang diakhiri dengan putaran yang berbentuk radial memanjang sampai 150 m.

5. Pola Taman, yaitu pola jalan yang mengembangkan Grid dan Culdesac dengan taman sebagai mediannya.

6. Pola Loop, yaitu pola jalan yang mengembangkan Culdesac dan Taman

Gambar 2.5 Pola Culdesac

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012

Gambar 2.6 Pola Taman

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012

Gambar 2.7 Pola Loop

Sumber : Chiara J; 1989 dalam Indrayani;2012

2.3 Pemilihan Lokasi Perumahan

Pemilihan dan penentuan lokasi untuk properti perumahan bagi setiap orang berbeda-beda sesuai dengan pertimbangan masing-masing individunya. Beberapa ahli membuat kesimpulan mengenai pemilihan lokasi properti perumahan sebagai berikut menurut Richadson(1978) dalam Sari (2010):

1. Filter Down Theory Teori ini muncul pada tahun 1920 oleh EW Burgess untuk menerangkan pola pemukiman di Chicago. Menurut EW. Burgerss, perkembangan CBD yang pesat membuat pusat kota menjadi tidak menarik (tanah mahal, macet, polusi).

2. Trade off Model oleh Alonso (1964) dan Solow (1972,1973) Secara sederhana diartikan sebagai adanya trade off aksesibilitas terhadap ruang yang dipilih rumah tangga sebagai lokasi untuk properti perumahan. Model ini juga mengasumsikan bahwa kota melingkar dengan sebuah pusat tenaga kerja dan transportasi yang tersedia dimana- mana, semua lokasi dipertimbangkan secara homogen kecuali jarak ke pusat kota. Rumah tangga akan bersedia membayar lebih untuk properti dengan lokasi yang lebih dekat dengan CBD karena biaya commuting lebih rendah.

3. Ellis ( 1967 ) Ellis menekankan pentingnya preferensi lingkungan dan karakteristik sekitar dalam memilih lokasi perumahan.

4. Senior dan Wilson (1974) Senior dan Wilson (1974) menyatakan bahwa untuk beberapa rumah tangga, kemudahan pencapaian ke tempat kerja tidak berarti sama sekali.

5. Little (1974) dan Kirwan & Ball (1974) Mereka meneliti mengenai implikasi dari keinginan sebagian besar keluarga- keluarga untuk hidup dengan tetangga yang homogen.

6. Social Aglomeration Theory (1985) Dikemukakan bahwa orang memilih rumah dengan pertimbangan utama bahwa dia akan nyaman bersama dengan kelompok sosial tertentu dimana kelompok ini bisa terbentukk berdasarkan ras, pendapatan, usia, dan lain sebagainya, yang kemudian timbul segregasi.

Pilihan lokasi untuk rumah tinggal menggambarkan suatu usaha individu untuk menyeimbangkan dua pilihan yang bertentangan, yaitu kemudhan ke pusat kota dan luas tanah yang bisa diperoleh. Menurut Synder dan Anthony (1991) dalam Sari (2010) ada beberapa kriteria yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi perumahan: 1. perwilayahan (zoning). Peraturan antara lain terkait dengan tipe dan ukuran bangunan, persyaratan ketinggian bangunan, garis sepadan bangunan.

2. utilitas (utilities) Meliputi ketersediaan dan kondisi saluran pembuangan air hujan, sanitasi, pemasangan gas, listrik, dan telepon.

3. faktor-faktor teknis (technical factor). Kondisi tanah, topografi, dan drainase, desain dan biaya.

4. lokasi (location). Ketersediaan di pasar untuk penggunaan yang diusulkan, aksesibilitas, kondisi pesekitaran, dan kondisi lalu lintas.

5. estetika (eisthetics). Meliputi pemandangan dan bentang alam yang ada.

6. komunitas (community). Terutama terkait lingkungan termasuk di dalamnya kesehatan dan jasa-jasa yang diselenggarakan pemerintah.

7. pelayanan kota (city service). Penyediaan pendidikan, layanan kesehatan, dan jasa-jasa yang diselenggarakan pemerintah.

8. biaya (cost). Biaya dan keterjangkauan penyewa

Menurut Kuswartojo (1998) dalam bukunya yang berjudul Perumahan dan Permukiman Yang Berwawasan Lingkungan menjelaskan bahwa persyaratan lokasi umumnya mengacu kepada hal

– hal yang menyangkut kesesuaian dengan peraturan dan keamanan serta keselamatan penghuni, seperti misalnya sesuai dengan rencana kota tentang peruntukan lahan, mudah dicapai, harus bebas banjir, kondisi lahan stabil, tidak di dekat pencemar, aksesbilitas baik dan ada sumber air.

Pemilihan tapak melalui lokasi dalam suatu kegiatan pembangunan perumahan adalah penting untuk memperoleh tapak yang sesuai bagi pembangunan fisik maupun utilitas, rumah, sistem sirkulasi, serta fasilitas lingkungan, terbebasdari faktor lingkungan yang tidak diinginkan dan harganya cukup rendah nantinya bisa dijangkau oleh kelompok keluarga sasaran. Pendapat ini di kemukakan oleh De Chiara dan Koppelman (1997) dalam Hersanti (2002).

2.4 Peraturan Perundang – Undangan di Indonesia

Standar Nasional Indonesia (SNI)03-1733-2004 Tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan harus memenuhi kententuan umum, yaitu :

1. lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang

Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota/ Kabupaten.

2. untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan / berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan.

3. perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya.

4. perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.

5. penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus dipadukan dengan perencanaan lingkungan perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya.

6. perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan

(ekonomi, sosial, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan.

7. pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat dengan berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.

8. rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar

Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait.

9. perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti para SNI 03-1733-2004 11 dari 52 penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu: a. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan,

Kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan.

b. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang; dan c. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain.

10. dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk.

11. dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu: a. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk 200 jiwa/ha b. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh. c. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi

15-30% terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan d. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan harus direncanakan secara terpadu dengan mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh.

12. dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan, maka pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana dan prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.

13. perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (≈ rumah susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat pendapatan KK penghuni.

2.6 Diagram Kepustakaan

Pola Perumahan Perumahan

Jenis Perumahan

Doxiadis,1971; Yudhohusodo,1991; SKB,1992; Sastra dan Sastra dan Marlina,2006; Kuswartojo Marlina;2006; dan Salim,1998;

Pola Bentuk Perumahan Pola Bentuk Perumahan

De Chiara,1989;

Gambar 2.8 Diagram Kepustakaan

Sumber : Analisa,2015

2.7 Studi Kasus Sejenis

2.7.1 Pola Perumahan Dan Pemukiman Desa Tenganan Bali, Veronica

A. Kumurur & Setia Damayanti,2009

Rumah dalam arsitektur tradisional Bali, adalah satu kompleks rumah yang terdiri dari beberapa bangunan, dikelilingi oleh tembok yang disebut tembok

penyengker .Perumahan adalah kumpulan beberapa rumah di dalam kesatuan

wilayah yang disebut banjar adat atau desa adat, juga merupakan kesatuan keagamaan dengan pura kayangan tiga yakni; pura desa, pura puseh, pura dalem (Dewa Nyoman Wastika 2005). Desa Tenganan mempunyai susunan pemukiman yang merupakan pola kompleks yang terkurung (terbentengi oleh beton), dengan masing-masing memiliki satu pintu keluar/masuk pada masing-masing pekarangan untuk setiap posisi mata angin.

Masyarakat Bali dan alam semesta adalah suatu hal yang tidak dapat dipisahkan, begitu pula dengan arsitekturnya. Masyarakat Bali tradisional tinggal di sebuah perkampungan yang ditata dengan pola-pola tertentu mengikuti kaidah- kaidah tertentu yang mengacu pada alam semesta, yaitu kaidah arah angin Kaja- Kelod, Kauh-Kangin. Kaidah sumbu Utama Gunung Agung diyakini sebagai tempat bersemayamnya para dewa dan leluhur suci mereka.

Ditemui bahwa desa Tenganan memiliki 3 kelompok perumahan, yaitu: (1) kelompok pola menetap, (2) kelompok pola perkebunan, dan (3) kelompok persawahan. Pada pola menetap terdapat sebuah jalan besar yang disebut

awangan yang sebenarnya adalah rangkaian halaman depan yang masing-masing

merupakan bagian dari unit-unit rumah pada kompleks tersebut. Awangan tersebut berundak-undak, makin ke utara makin tinggi. Terdapat dua awangan, yang batasnya ke dua awangan ini adalah sebuah selokan. Jumlah awangan yang membujur dari Utara ke Selatan ada 3, yaitu: awangan Barat, awangan Tengah dan awangan Timur.

Tanah pekarangan tempat menetap itu adalah hak milik desa (hak ulayat). Bentuk pola-pola menetap satu sama lain seragam, karena luas dan struktur bangunannya mirip. Bangunan dalam pekarangan berupa “bale boga” dan “bale tengah”. Keduanya merupakan bangunan yang bersyarat yang ditentukan letak, bentuk serta bahan-bahannya. Satu lagi bangunan yang ada adalah paon (dapur) dan umah meten.

2.7.2 Model Perkembangan Perumahan di Wilayah Peri Urban Kota

Surabaya, Dewa Made Frendika Septanaya dan Putu Gde Ariastita, 2012

Wilayah peri urban merupakan suatu zona yangdidalamnya terdapat pencampuran antara strukturlahan kedesaan dan lahan kekotaan. Sementara itu

– Pyor mengemukakan bahwa wilayah peri urbandiistilahkan sebagai daerah rural

urban fringe , yaituwilayah peralihan mengenai pemanfaatan lahan,

karakteristiksosial dan demografis dan wilayah ini terletak antara (a) lahan kekotaan kompak terbangun yang menyatu denganpusat kota dan (b) lahan kedesaan yang disana hampir tidakditemukan bentuk

– bentuk lahan kekotaan dan permukimanperkotaan.

Sebagian besar fenomena peri urbanisasi berkembang dikawasan

– kawasan metropolitan yang tumbuh dengan pesat. Secara umum fenomena perkembangan wilayah periurban (transformasi spasial) ditunjukkan dengan pertambahanluas permukiman atas inisiasi pengembang dalam jumlahbanyak (real estate) atau yang biasa dikategorisasikansebagai proses formatif yang bersifat invasif

Bahkan di area perkotaan besar khususnya di belahan Asia Timur,pembangunan perumahan skala besar juga sangat mendominasi area peri urban. Kecenderungan dan fenomena secara umum yangmenunjukkan pesatnya pertumbuhan kawasan perumahanternyata tidak terjadi di wilayah peri urban Kota Surabaya,khususnya beberapa kecamatan yang ada di KabupatenSidoarjo. Data Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya dan TataRuang Kabupaten Sidoarjo.

Penurunan jumlah pengadaan perumahan yangterjadi di Kabupaten Sidoarjo berimplikasi padakeseimbangan antara penyediaan (supply) dan kebutuhan(demand) atas rumah bagi masyarakat. Kebutuhan rumahdiprediksi akan terus meningkat sejalan dengan angka rataratapertumbuhan penduduk di Kabupaten Sidoarjo sebesar 3,53%.Bahkan permasalahan ini semakin mendesaktatkala di dalam laporan RP4D menunjukkan bahwa padatahun 2015 kebutuhan rumah akan mencapai 107.277 unitrumah. Oleh sebab itu studi ini secara komprehensifbertujuan untuk meneliti faktor yang mempengaruhi penurunan jumlah pengadaan perumahan di wilayah periurban Kota Surabaya yang ada di Kabupaten Sidoarjo.Pendekatan yang digunakan adalah melalui pemodelanGeographically Weighted Regression (GWR). Pemodelan inisecara holistik dapat menggambarkan keterkaitan/ hubungankausalitas antar faktor secara holistik serta mampumerefleksikan realitas atau fenomena yang telah terjadi. Berikut tabel yang membahas studi kasus sejenis.

Tabel 2.1 Studi Kasus Sejenis

Metode Teknik Judul, Tahun, Tujuan Penelitian Analisis Hasil Wilayah, Penelitian dan dan bahan Penelitian Nama peneliti Pendekatan Penelitian Untuk mengetahui

Faktor faktor-faktor Keputusan

–Faktor Yang apa saja yang seseorang dalam Mempengaruhi mempengaruhi memilih
Pemilihan penghuni Teknik perumahan

Metode
Tempat Tinggal perumahan Analisis sangatlah
kuantitatif
Pada Kompleks dalam memilih Statistik dipengaruhi

Perumahan, rumah tinggal tingkat sosial

2015, Medan, pada komplek dan Siti Munawarah perumahan di ekonominya. kecamatan Medan Johor.

Perencanaa Siteplan Komplek Perumahan

Deskriptif Pola perumahan dan pemukiman desa Tenganan, hingga saat ini masih tetap dipertahankan dan tetap harmonis dengan alam.

Pola perkembangann ya menunjukkan pola campuran bahkan mendekati pola urban sprawl.

Bandung dipengaruhi oleh meningkatnya perkembangan faktor sosial ekonomi akibat pemekaran kota.

Statistik Perkembangan luas area perumahan di wilayah Gedebage Kota

Metode

kuantitatif

Teknik Analisis

Perumahan.

Maman Hilman Mengetahui pengaruh pemekaran kota terhadap perkembangan luas area Perumahan, melihat kecepatan perkembangan luas area perumahan dan mengetahui pola perkembangan lokasi

Kota bandung akibat pemekaran kota, 2004, Bandung,

Masyarakat desa Tenganan turut mempertahanka n pola dalam pemukiman Perkembangan lokasi perumahan di wilayah gedebage

Metode

kualitatif

Teknik Kualitatif

Galmas Residence Tahap II,2011, Surakarta, Ida

Tenganan di Bali.

Mengetahui pola ruang perumahan dan pemukiman masyarakat desa Tenganan dan untuk mempelajari pola-pola pemukiman dan perumahan pada desa adat

Jakarta, Veronica Kumurur dan Setia Damayanti

Pola Perumahan Dan Pemukiman Desa Tenganan Bali, 2009,

Tahap II ini bangunan dibuat lebih bervariasi dan dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang memadai agar dapat menampung minat konsumen.

Deskriptif Perumahan Galmas Residence

Metode

kualitatif

Teknik Kualitatif

Galmas Residence Tahap II yang memenuhi standar dan menampung minat konsumen.

Puspita Emawati Merencanakan site plan komplek Perumahan

Sumber : Peneliti,2015

BAB II TEORI PERUMAHAN DI PERKOTAAN 2.1 Perumahan 2.1.1 Perumahan dan Permukiman - Studi Bentuk Perumahan di Jalan Karya Wisata Medan (Studi Kasus : Perumahan Citra Wisata Dan Perumahan Johor Indah Permai I )