Kajian Tentang Pola Permintaan Rumah Tinggal di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi
t
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH
TINGGAL DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK, TANGERANG,
DAN BEKASI
Oleh :
HARTATZ KUSNADZ
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT.PERTANIAN BOGOR
2002
ABSTRAK
HARTATI KUSNADI.
Bogor,
Kajian Tentang Pola Permintaan Rumah Tinggal
di Jakarta,
Depok, Tangerang, dan Bekasi. Dibimbing oleh AFFENDI ANWAR, SUNSUN
SAEFULHAKIM, dan KOOSWARDHONO.
Salah satu kebutuhan dasar yang sampai saat ini belum dapat dipenuhi oleh banyak pihak
adalah tersedianya rumah tinggal yang layak bagi semua orang. Rumah tinggal adalah salah
satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping kebutuhan sandang dan pangan. Rumah
tinggal merupakan
kebutuhan dasar yang bersifat struktural sebagai bagian dari kualitas
kehidupan dan kesejahteraan manusia. Oleh karena itu pemecahan masalah perumahan tidak
bisa dipecahkan oleh pihak tertentu saja, melainkan hams melibatkan semua pihak, baik unsur
pemerintah, pengusaha, maupun swasta.
Dalam penelitian ini penulis mengkaji rumah tinggal di wilayah Jakarta, Bogor, Depok,
Bekasi dan Tangerang
dengan menggunakan data dari hasil Susenas (Survei Sosial dan
ekonomi nasional) Tahun 2001 yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik.
Permasalahan yang timbul dalam perumahan adalah (1) meningkatnya dengan pesat
kebutuhan perumahan diperkotaan dan wilayah disekitamya akibat pertambahan penduduk,
urbanisasi dan industrialisasi. (2) Makin mahalnya biaya tanah permukiman dan biaya
pembangunannya, (3) banyaknya kendala yang hams dihadapi yang berhubungan dengan
administrasi, perijinan, peran Pemda dan lain sebagainya.
Tujuan dari penelitian ini : (1) Identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi
relatif masyarakat dalam menentukan pilihan rumah tinggal, (2) Identifikasi penyebaran rumah
menurut tipologinya, menurut kepadatan penduduk, menurut keadaan ekonomi setempat, (3)
mengkaji apakah ada hubungan antara tingkat pendapatan dan tipe rumah yang dipilih, tingkat
pendidikan kepala keluarga dengan tipe rumah, Tipe rumah dengan jarak ke fasilitas umum, dan
apakah ada hubungan pendapatan rumah tangga dengan kondisi rumah yang ditempati.
Penulis mengklasifikasikan data rumah yang ada di Jabotabek menjadi 4 tipe rumah
yaitu (1) rumah sangat sederhana, (2) rumah sederhana, (3) rumah menengah, (4) rumah mewah.
Dengan menggunakan
Model Multinomial Logit
penulis mendapatkan faktor- faktor yang
significan mempengaruhi prefernsi relatif masyarakat dalam menentukan tipe rumah yaitu
variable bebas
pendapatan rumah tangga,
tingkat pendidikan kepala keluarga, jarak ke
angkutan umum, dan jarak ke pasar tradisional, jarak ke telpon umum, dan jarak ke Puskesmas
menjadi pertimbangan masyarakat dalam memilih rumah tinggal. Selain itu juga pilihan tentang
keadaan lingkungan dan rumah pinggir jalan, rumah di daerah perkotan untuk memudahkan
aksesbilitas juga menjadi pilihan. Selain variable-variabel tersebut mempengaruhi preferensi
relatif pilihan rumah tinggal juga
menentukan tingkat elastisitas akibat perubahan variable
bebas tersebut.
Selain Multinomial logit yang digunakan dalam penelitian ini juga
Analisis
Correspondence
digunakan untuk mengkaji apakah ada hubungan korelasi antar variable penjelas.
Terlihat terdapat hubungan yang kuat antara tingkat pendapatan dan pilihan tipe rumah, ada
hubungan yang kuat antara tingkat pendidikan kepala keluarga dengan pilihan tipe rumah, dan
jarak ke fasilitas umum dengan tipe rumah dan juga tingkat pendapatan dengan kondisi
bangunan juga terdapat hubungan yang sangat kuat. Selain itu dengan menggunakan peta
tematik juga terlihat adanya ketidak berimbangan pembangunan perumahan antar daerah.
Kabupaten Bogor, Bekasi dan Tangerang masih perlu digalakkan pembangunan perumahan
sehubungan dengan kepadatan penduduk dan luas area yang masih memungkinkan.
ABSTRACT
HARTATI KUSNADI.
Examining Housing Demand in Jakarta, Bogor, Depok,
Tangerang and Bekasi. Under the direction of AFFENDI ANWAR,
SUNSUN
SAEFULHAKIM, and KOOSWARDHONO.
Up to know one of the basic need that have not meet by a lot of stakeholders is the
proper housing for the people. Housing is one of the vital needs of people beside
clothing and food. Housing is structural basic need as part of quality of life and welfare.
Therefore the solution of housing problem can not be solve only by certain parties but
should be involving government, industrialists and private sectors.
This study is examining housing demand in Jabotabek (Jakarta, Bogor, Depok,
Tangerang, and Bekasi) areas using 2001 Susenas (National Socio-economic Survey)
data sets which collected by BPS-Statistics Indonesia.
There are three sets of problems that come up in the housing matter. Firstly, the
high demands of housing in urban and its environs, due to population growth,
urbanization and industrialization. Secondly, increasing of the land price and the cost of
building the house. Thirdly, many obstacles regarding to administrative matters such as
for obtaining license for building the house and bureaucracy of regional government rule,
etc.
The objectives of this study are: 1) to identify the factors which influencing
relative preference of the people in deciding housing choice; 2) to identify housing
spreading by typology, population density and local economic condition; 3) to examine
the relation between household income and housing types, head of household education
levels and housing types, housing types and distance to public facilities, and household
income and housing conditions.
Housing is divided into four types namely, 1) very simple housing, 2) simple
housing, 3) moderate housing and 4) luxurious housing. Using Multinomial Logit Model,
it found that the significant factors which influencing people in housing choice are the
dependent variables of household income, head of household levels education, head of
household ages, distances to public transport, traditional market, secondary and tertiary
school. Furthermore, the choice of environment which free from flood and location of
house beside the road in order to ease access to public facilities is also as preference of
choices. Those variables are not only influence the relative preference of housing choices
but also influence the elasticity level due to the changing of dependent variables.
Besides employing the Multinornial Logit Model, this study also employed the
Correspondence Analysis in examining the relationship between variables. The finding
of this study shows that high correlation between household income and choice of
housing types, head of household education levels and the ownership of housing types,
distance to public facilities and the ownership of housing type, and household income and
housing conditions.
More over using thematic map, the study shows regionally
imbalance in housing development.
Housing development in Bogor, Bekasi and
Tangerang districts is should be stir up, in order to fulfill housing demand, with
consideration that in these districts are still have low population densities and wide open
space areas.
SURAT PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis yang berjudul :
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH TINGGAL
DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK, TANGGERANG, DAN BEKASI
Adalah benar merupakan hasil karya saya dan belum pernah dipublikasikan.
Semua sumber data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan secara jelas dan
dapat diperiksa kebenarannya.
e
Bogor, Sebtember 2002
HARTATI USNADI
NRP. 94387
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH
TINGGAL DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK,
TANGERANG, DAN BEKASI
HARTATI KUSNADI
Tesis
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Magister Sain pada
Program Studi Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Pedesaan
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
Judul Tesis
: Kajian Tentang Pola Permintaan Rumah Tinggal
di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi
Nama
: HARTATI KUSNADI
NRP
: 99387
Program Studi
: Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Pedesaan
Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing
Prof. Dr.Ir.H.Affendi Anwar, M.Sc.
Ketua
Anggota
Anggota
Mengetahui,
2.
Ketua Program Studi
Ilmu Perencanaan Pembangunan
Wilayah dan Pedesaan
Prof.Dr.h.H.Affendi Anwar, M.Sc.
Tanggal Lulus : 18 September 2002
rogram Pascasarjana
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Kediri, Jawa Timur pada tanggal 15 Februari 1945, putra
ke empat dari sepuluh bersaudara keluarga Bapak
R.Soedardjo (Alm) dan Ibu
Rr.Sayektiningsri (Alm).
Pada Tahun 1958 penulis menyelesaikan pendidikan sekolah Rakyat di
Kediri, selanjutnya pada Tahun 1961 menamatkan pendidikan sekolah Menengah
Pertama Negri I di Kediri, dan Tahun 1964 menamatkan Sekolah Menengah Atas
Negri di Tulungagung. Tahun 1967 lulus dari Akademi Ilmu Statistik di Jakarta
dengan gelar Bst, dan pada tahun 1985 memperoleh gelar sarjana Statistika dari
Fakultas Matematik dan Ilmu Pengetahuan Alam Institut Pertanian Bogor (IPB).
Pada Tahun
1970 Penulis menikah dengan Drs. H. Kusnadi,Rs, dan
dikaruniai 3 (tiga) orang anak, Wiwied Widyawati (31 tahun), Widya Sari Dewi (29
tahun) dan Budi Widyanto (27 tahun).
Sejak Tahun 1968 penulis menjadi Pegawai Negri Sipil (PNS) di Badan Pusat
Statistik, dan sekarang menjabat sebagai Inspektur sampai saat ini. Tahun 1999
penulis mendapat kesempatan mengikuti pendidikan lanjutan pada Program Studi
Ilmu Perencanaan Wilayah dan Pedesaan, Program Pasca Sarjana Institut Pertanian
Bogor.
PRAKATA
Rumah tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping
kebutuhan sandang, dan pangan. Rumah tinggal merupakan kebutuhan dasar yang bersifat
struktural sebagai kualitas kehidupan dan kesejahteraan manusia. Rumah menempati posisi
yang penting didalam hidup dan kehidupan manusia karena rumah berfungsi sebagai tempat
melepas lelah, tempat bergaul dan membina keluarga, tempat berlindung dari panas dan hujan
serta berlindung dari bahaya.
Masalah perurnahan dan permukiman di Jabotabek merupakan masalah yang sangat
serius dan mendesak, karena BOTABEK (Bogor, Depok,
Tangerang, dan
Bekasi) yang
menjadi sasaran permukiman penduduk dari kota metropolitan Jakarta, sebagai penduduk
"komuter" yaitu pada siang hari menjadi penduduk Jakarta dan pada waktu malam hari
menjadi penduduk Botabek. Banyak penduduk yang memilih tinggal didaerah Botabek karena
selain harganya relatif lebih murah juga adanya sarana transportasi bus yang semakin banyak
dan kereta listrik (KRL), dan juga adanya jalan To1 di wilayah Botabek.
Proposal dalam
penelitian ini
semoga
bisa memberikan masukan kepada
Pemerintah Daerah, untuk menata permukiman disesuaikan dengan keadaan masyarakatnya
dan memperhatikan variable-variable yang mempengaruhi pilihan tipe rumah.
Pada kesempatan ini penulis mengucap syukur ke hadirat Allah,SWT. atas karuniaNya
sehingga saya bisa menyelesaikan
tesis ini Terima kasih saya sampaikan
kepada Prof.
DR.Ir.Affendi Anwar, M.Sc. (selaku Ketua Pembimbing), DR. Ir.H.R.Sunsun Saeful
hakim,M.Sc. dan Prof. DR.Ir.Kooswardhono.M,M.Sc. (selaku anggota Komisi Pembimbing),
serta dosen-dosen yang telah membekali penulis dengan ilmu yang sangat bermanfaat. Terima
kasih pula saya sampaikan kepada semua pihak yang telah membantu sehingga terselesainya
tesis ini khususnya yang membantu
pembuatan program komputer, serta
dalam penyediaan data pembuatan peta
maupun
kepada suami dan anak-anak tercinta (Wiwiet, Dewi,
Didiet, Tatu) dengan pengertiannya telah membantu terselesainya tesis ini.
Bogor, September 2002
Penulis
DAFTAR IS1
Halaman
DaftarTabel ............................................................................ v
Daftar Gambar ........................................................................ ix
Daftar Lampiran .......................................................................
x
BAB I
Pendahuluan ........................................................................... I
1.1
1.2
1.3
1.4
BAB I1
BAB III
1
5
8
9
Tinjauan Pustaka .......................................................................
10
2.1 Faktor Penentu Bentuk Kawasan Kota .......................................
2.1.1 Perluasan Kawasan Kota .............................................
2.1.2 Sistem Transportasi antar Wilayah Kota ............................
2.1.3 Pembinaan Kelembagaan Pengaturan Lahan Kota ................
2.2 ~ l o k a spenggunaan
i
aha an ~ e c a r aoptimal ................................
................................................................
2.3 Pasar Perumahan
2.4 Teori Permintaan Perurnahan ..................................................
2.5 Nilai Ekonomi dari Lahan Perumahan dan Pemukiman ..................
10
10
12
14
15
16
17
21
Kerangka Pikir Teoritis ...............................................................
29
Perkembangan Pembangunan Perumahan di Indonesia ....................
Kependudukan ..................................................................
Urbanisasi .......................................................................
Keterjangkauan..................................................................
Keberlanjutan ....................................................................
Keberimbangan..................................................................
Kelembagaan ....................................................................
29
33
36
38
39
39
40
Metodologi Penelitian ................................................................
43
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
BAB IV
Latar Belakang ..................................................................
Perurnusan Masalah ............................................................
Tujuan Penelitian ...............................................................
Kegunaaan Penelitian ..........................................................
Proses Penelitian ................................................................
Lokasi dan Waktu Penelitian ..................................................
Bahan-bahan dan Peralatan ...................................................
Variabel dan Skala Pengukuran ...............................................
4.4.1 Variabel Penjelas .......................................................
4.4.2 Skala Pengukuran ......................................................
4.5 Metode Pengumpulan Data ....................................................
4.5.1 Wilayah Penelitian ......................................................
4.1
4.2
4.3
4.4
Halaman
BAB V
4.5.2 Sumber Data ............................................................
4.5.3 Metode Pengambilan Sampel .........................................
4.6 Pengolahan Data dan Analisis .................................................
4.6.1 Metode Analisis Multinomial Logit .................................
4.6.2 Metode Correspondence Analysis ...................................
4.6.3 Hipotesis ................................................................
4.6.4 Peta Tematik ...........................................................
4.7 Konsep dan Definisi ............................................................
53
54
55
56
61
64
64
65
Gambaran Umum Wilayah Penelitian ..............................................
70
Keadaan Geografi ...............................................................
Keadaan Penduduk ..............................................................
Keadaan Perumahan ............................................................
Perekonomian ...................................................................
Kerniskinan ......................................................................
70
71
73
75
77
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
BAB VI
Hasil dan Pembahasan ................................................................
6.1 Keadaan Rumah Tinggal ......................................................
6.1.1 Jenis Rumah Tinggal menurut Tipologinya .........................
6.1.2 Kondisi Bangunan .....................................................
6.1.3 Keadaan Lingkungan ..................................................
6.1.4 Aksesbilitas.............................................................
6.2 Karakteristik Responden .......................................................
6.2.1 Status Perkawinan Kepala Keluarga .................................
6.2.2 Tingkat Pendidikan Kepala Keluarga ................................
6.2.3 Tingkat Pengeluaran Rumah Tangga ................................
6.2.4 Kepemilikan Rumah Tinggal .........................................
6.3 Sebaran Rumah Tinggal di Jabotabek .......................................
6.4 Pola Preferensi Relatif Pilihan Jenis Rumah Tinggal .....................
6.4.1 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat Sederhana
dengan Referensi Rumah Mew ah (P1/P4)..........................
6.4.2 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sederhana dengan
Referensi Rumah Mewah (P2/P4)...................................
6.4.3 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Menengah dengan
Referensi Rumah Mewah (P3/P4)...................................
6.4.4 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat Sederhana
dengan Referensi Rumah Sederhana ( P I P 2 ......................
)
6.4.5 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat sederhana
dengan Referensi Rumah Menengah ( P I P 3 )......................
79
Halaman
6.5
6.6
6.7
6.8
6.4.6 Pola Preferensi relatif Pilihan Rumah Sederhana dengan
Referensi Rumah Menengah .........................................
Perubahan Taraf Nyata akibat Perubahan Referensi Pilihan Rumz
Tinggal ...........................................................................
Kajian Tentang Hubungan Variabel Penjelas ..............................
6.6.1 Hubungan Antara Pendapatan Rumah Tangga dengan Pilihar,
Tipe Rumah .............................................................
6.6.2 Hubungan antara Pendidikan yang Ditamatkan
Kepalz
Keluarga dengan PilihanTipe Rumah ..............................
6.6.3 Hubungan antara Jarak Angkutan Umumj dengan Pilihan Tipe
Rumah ...................................................................
6.6.4 Hubungan antara Jarak ke Pasar Tradisional dengan Pilihar:
Tipe Rumah .............................................................
6.6.5 Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tangga dengar
Kondisi Bangunan dan Tipe Rumah ......................
6.6.6 Pembahasan Korelasi antar Variabel Penjelas .....................
Peta Tematik ...................................................................
Pembangunan Permukiman di Wilayah Jabotabek ........................
7.1 Kesimpulan ......................................................................
..
7.2 Saran Kebijakan .................................................................
144
146
DAFTAR PUSTAKA ................................................................
147
DAFTAR TABEL
Halaman
Keadaan Penduduk Jabotabek serta laju Pertumbuhannya
Tahun 1990 dan 2000 ...................................................... 35
Penduduk Komuter (Olang-alik) DKI Jakarta berumur 10 tahun
keatas menurut Tempat Tinggal Sekarang Tahun 2001 ..............
35
Dummy Variabel Tingkat Pendidikan Kepala Keluarga ............... 47
ummy Variabel Status Perkawinan Kepala Keluarga ..................
48
Dummy Variabel Tingkat Kepemilikan Rumah Tinggal ..............
48
Dummy Variabel Jenis Atap Terluas ....................................
50
Dummy Variabel Jenis Dinding Terluas ................................
50
Dummy Variabel Kondisi Bangunan ....................................
51
Dummy Variabel Fasilitas Tempat Mandi ..............................
51
Dummy Variabel Tempat Buang Air Besar .............................
51
Dummy Variabel Sumber Air Minum ...................................
52
Dummy Variabel Sumber Penerangan ...................................
52
JadQal Kegiatan Susenas Tahun 2001 .................................. 54
Kriteria Tipologi Rumah Tinggal ........................................
58
Lembar Kerja dugaan Koefisien fungsi dan standard deviasi dari
fungsi Multinomial Logit .................................................
60
Lembar Kerja Tabulasi Data ..............................................
63
Jumlah Penduduk. Luas wilayah. dan Rata-rata penduduk per Km2
menurut KabupatenIKota di Jabotabek Tahun 2000 ................... 71
Halaman
Banyaknya Keluarga dan Rata-rata jiwa per Keluarga menurut
KabupatenIKota di Jabotabek Tahun 2000.. .........................
Jumlah Pembangunan Rumah Tinggal oleh Perum.Perumnas di
Jabotabek pada Pelita III-VII dan Tahun 1999 -2000.. ...............
Banyaknya Bangunan Rumah Tinggal menurut jumlah Rumah
Tangga per Bangunan dan Wilayah di Jabotabek Tahun 2000.. ....
Produk Domestik Bruto atas dasar Harga Konstan di Jabotabek
Tahun 1997 sampai dengan 2000.. .......................................
Pertumbuhan Ekonomi di Jabotabek Tahun 1997 -2000 .............
Persentase Penduduk Miskin per KabupatenIKota di Jabotabek
Tahun 2002.. ................................................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipologi Rumah di Jabotabek
Tahun 2001 ..................................................................
Jumlah Rumah Tinggal yang memenuhi Klasifikasi Tipe Rumah
menurut Wilayah di Jabotabek Tahun 2001 ...........................
Jumlah dan Persentase Rumah Tinggal "Tipe Lainnya" menurut
Luas Tapak Bangunan dan Wilayah di Jabotabek Tahun 2001.. .
Jumlah Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Kondisi
Bangunan di Jabotabek Tahun 2001.. ....................................
Jumlah Rumah Tinggal menurut Kondisi Bangunan dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. .......................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Rawan
Banjir di Jabotabek Tahun 2001.. ........................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Rawan Banjir dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ......................................
Halaman
Persentase Rumah Tinggal menurut Jarak ke Angkutan Umum dan
Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ................................
87
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Jarak ke
Angkutan Umum di Jabotabek Tahun 2001.. .........................
87
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Jarak ke
Pasar Tradisional di Jabotabek Tahun 2001.. .......................... 88
Persentase Rumah menurut Jarak.ke Pasar Tradisional dan Tipe
Rumah di jabotabek tahun 2001 ..........................................
88
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Klasifikasi
Daerah di Jabotabek Tahun 2001.. ....................................... 89
Persentase Rumah Tinggal menurut Klasifikasi Daerah dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. .......................................
89
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Letak Rumah
di Jabotabek Tahun 2001.. ................................................
90
Persentase Rumah Tinggal menurut Letak Rumah dan Tipe Rumah
di Jabotabek Tahun 2001.. ................................................
90
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Status
Perkawinan Kepala Keluarga di Jabotabek Tahun 200 1 ..............
91
Persentase Rumah Tinggal menurut Pendidikan Kepala Keluarga
dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ..............................
92
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Pendidikan
Kepala Keluarga di Jabotabek Tahun 2001.. ...........................
92
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Tingkat
Pengeluaran Rumah Tangga di Jabotabek Tahun 2001.. .............
94
Persentase Rumah Tinggal menurut Tingkat Pengeluaran Rumah
Tinggal dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ....................
94
Halaman
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
Persentase Rumah Tinggal menurut Status Kepemilikan Rumah
dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ..........................
95
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Status
Kepemilikan Rumah di Jabotabek Tahun 200 1.......................
95
Persentase Rumah Tinggal menurut Wilayah dan Tipe Rumah di
Jabotabek Tahun 2001.. ....................................................
96
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Wilayah di
Jabotabek Tahun 2001 .....................................................
97
Jumlah Rumah Tangga menurut Tingkat Pendapatan Rumah
Tangga dan Wilayah di Jabotabek Tahun 200 1 .......................
140
Persentase Rumah Tangga menurut Tingkat Pendapatan dan
Tingkat Kepemilikan Bangunan di Jabotabek Tahun 200 1...........
14
Harga Rumah menurut Tipe Rumah dan Nama Pengembang di
Jabotabek Tahun 2002.. ...................................................
142
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Prinsip Persamaan Marginal dalam Alokasi Lahan Optimal ............
16
Kurva Permintaan Konsumen ..............................................
21
Total Ekonomi Value ........................................................
23
Metode Valuasi Ekonomi ...................................................
27
Kerangka Pikir Permasalahan di Jabotabek ..............................
42
Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tanggaa dengan
Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ....................................
129
Hubungan antara Pendidikan Kepala Keluarga dengan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ..........................................
131
Hubungan antara Jarak Angkutan Umum dengan Tipe Rumah
Di Jabotabek Tahun 2001 ..................................................
133
Hubungan antara Jarak ke Pasar Tradisional dengan Tipe Rumah di
Jabotabek Tahun 200 1 ......................................................
134
Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tangga. Kondisi
Bangunan. dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 .................
136
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Tabel Lampiran I.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek
Tahun 2001 (PllP4). ..................................................
Tabel Lampiran 2.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sederhana
dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek Tahun 2001
(P2lP4). ...................................................................
Tabel Lampiran 3.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Menengah
dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek Tahun 2001
(P3P4). .................................................................
Tabel Lampiran 4.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Sederhana di Jabotabek
Tahun 2001 (P112)....................................................
Tabel Lampiran 5.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Menengah di Jabotabek
Tahun 200 1 (P 113)....................................................
Tabel Lampiran 6.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sederhana
dengan Referensi Rumah Menengah di Jabotabek Tahun 2001
(P213).......................
Tabel Lampiran 7.
Perubahan Taraf Nyata Umur Kepala Keluarga akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
Tabel Lampiran 8.
Pembahan Taraf Nyata Jarak ke Pasar Tradisional akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
Halaman
Tabel Lampiran 9.
Perubahan Taraf Nyata Umur Jarak ke Puskesmas akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. .... ... . . .. .. ... ... ..... ... . .
Tabel Lampiran 10.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Telpon Umum akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . ..... .. . . . .. ..... ... ... .. ... . .
Tabel Lampiran 11.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Angkutan Umum akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. . ... .. . . . .. .. . . . ... .. . . . ... . .
Tabel Lampiran 12.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Kantor Pos akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. . . . . . .. .. . . .. . .. . . .. .. . . . . . . .. .
Tabel Lampiran 13
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Kantor Polisi
akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . . .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . .. .. . .. ..
Tabel Lampiran 14.
Perubahan Taraf Nyata Pengeluaran Rumah Tangga akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . . .... . . .. . . . ... . . .. .. .. . . . . .. .
Tabel Lampiran 15.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tidak
Tamat SD akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . .... . . .. .
Tabel Lampiran 16.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat SD
akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan Pilihan.. .. . . . ... . . . ..
Tabel Lampiran 17.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat
SLTP akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . ...... .... .. . .
Tabel Lampiran 18.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat
SM. Kejuruan akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. ...
Halaman
Tabel Lampiran 19.
Perubahan Taraf Nyata Kepala Keluarga Tidak Kawin akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
160
Tabel Lampiran 20.
Perubahan Taraf Nyata Kepemilikan Rumah Sewa akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
160
Tabel Lampiran 2 1.
Perubahan Taraf Nyata Kepemilikan Rumah Dinas akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan .................................
160
Tabel Lampiran 22.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Rawan Banjir akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. ............................................
161
Tabel Lampiran 23.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Pinggir Jalan akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. .............................................
161
Tabel Lampiran 24.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Daerah Perkotaan akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
161
Peta Indeks KabupatenIKota di Jabotabek
DesaIKelurahan Sampel Survei Perumahan Susenas 200 1 di
Jabotabek.
Kuesionair Survei Susenas 2001 Modul Perumahan
Hasil Pengolahan Program Analisis Multinomial Logit, dan
Correspondence Analisis.
Brosur Harga Rumah dari Pengembang
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar yang sampai saat ini belum dapat dipenuhi oleh
banyak pihak adalah tersedianya rumah tinggal yang layak bagi semua orang. Rumah
tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping kebutuhan
sandang dan pangan. Rumah tinggal merupakan kebutuhan dasar yang bersifat
struktural sebagai bagian dari kualitas kehidupan dan kesejahteraan manusia. Oleh
karena itu pemecahan masalah perumahan tidak bisa hanya dilakukan oleh pihak
tertentu saja, melainkan harus melibatkan semua pihak, baik unsur pemerintah,
pengusaha maupun masyarakat.
Dalam kenyataannya 25 persen dari penduduk dunia belum bermukim secara
layak, tinggal didaerah kumuh perkotaan yang tidak sehat (Komarudin, 1997).
Program perumahan dan permukiman dunia ditangani oleh PBB melalui UNCHS
(United Nation Commission for Human Settlements) atau Habitat. Tahun 1976 di
Vancouver Kanada merupakan tahun awal kesepakatan pembangunan perumahan dan
permukiman di dunia. Telah diadakan beberapa kali sidang membicarakan tentang
permasalahan perumahan dari seluruh negara-negara di dunia. Sidang pada tahun
1997 mengkaji pengalaman dan kemajuan ditiap negara dalam bidang pembangunan
perumahan dan permukiman dengan tema GSS (The Global Strategy for Shelter to
the year 2000) yang menganut prinsip rumah yang cukup untuk semua orang melalui
system penyediaan
rumah
yang
sesuai dengan kebutuhan pada suatu saat dan
tempat. Berdasarkan ahli perkotaan (Grimes dan Laquian, 1993) bahwa kebutuhan
rumah dapat dilakukan penghitungan. Menurut Komarudin (1997),
penghitungan
kebutuhan rumah di Indonesia dari tahun 1989 sampai tahun 2000 berdasarkan teori
Grimes dan Laquian (1983), seperti diuraikan dibawah ini.
Berdasarkan pertambahan penduduk
selama 11 tahun
Indonesia perlu
pembangunan rumah 900.000 unit per tahun, menutupi kekurangan sebelum Tahun
1989 sebanyak 3 juta unit, dan untuk penggantian rumah yang sudah berumur 20
tahun sebanyak 1,7 juta unit per tahun. Sehingga kebutuhan rumah dari Tahun 1989
sampai dengan Tahun 2000 sebanyak 2,9 juta unit setiap tahun diseluruh Indonesia.
Dari jumlah tersebut untuk pembangunan rumah diperkotaan sebanyak 900.000 unit
setiap tahun, namun pemerintah
hanya bisa menargetkan
10% dari kebutuhan
mmah di perkotaan sekitar 90.000 unit pertahun dan sebanyak 450.000 unit selama
Repelita V (330.000 unit dibangun oleh swasta dan 120.000 unit oleh pemerintah).
Rendahnya
target
tersebut
disebabkan
oleh
keterbatasan
dana pemerintah.
Pengalaman menunjukkan pemerintah hanya bisa membangun 15% dari target
sedangkan 85% dibangun oleh swasta dan masyarakat.
Rumah menempati posisi yang penting di dalam hidup dan kehidupan
manusia, karena rumah berfungsi sebagai tempat melepaskan lelah; tempat bergaul
dan membina keluarga; tempat berlindung dari panas, hujan dan bahaya. Selain itu
Undang undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, tepatnya
Pasal 5 memperkuat dengan pernyataan "Setiap warga negara mempunyai hak untuk
menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam
lingkungan yang sehat,
ama, serasi dan teratur". Pada ayat selanjutnya juga
dikatakan bahwa "setiap warganegara mempunyai kewajiban dan tanggungjawab
untuk berpartisipasi dalam pembangunan perumahan dan permukiman" Oleh karena
itu, upaya untuk menyediakan rumah yang layak tidak saja menjadi tanggung jawab
pemerintah semata, tetapi juga merupakan
pihak
tanggung jawab berbagai pihak yaitu
swasta dan masyarakat. Selain itu rumah juga
untuk tempat menyimpan
barang atau benda berharga; lambang status sosial; dan modal atau investasi. Oleh
karena itu banyak orang yang mendambakan rumah yang bermutu baik, dekat dengan
tempat kerja, dan terjangkau oleh kemampuan ekonomi rumah tangga.
Pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang pesat dikawasan Jakarta, Bogor,
Depok, Tangerang,
dan Bekasi (Jabodetabek), menyebabkan kebutuhan terhadap
lahan untuk berbagai kegiatan ekonomi dan sosial semakin meningkat. Peningkatan
permintaan ini menyebabkan harga lahan, terutama di Pusat kota menjadi semakin
mahal. Sejalan dengan proses relokasi industri, terjadi pergeseran pemukiman
penduduk ke wilayah Bodetabek. Kalau kita amati laju pertumbuhan penduduk di
wilayah Botabek lebih pesat dibanding dengan Jakarta yaitu di wilayah Bodetabek
dalam kurun waktu 10 tahun pada tahun 1990 dan 2000, laju pertumbuhan pada
wilayah Bodetabek adalah 4,9 persen per tahun dan Jakarta sebesar 0,16 persen per
tahun, ha1 ini menunjukkan banyak penduduk Jakarta yang
Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi)
bermigrasi ke wilayah
lihat pada Tabel 1. Masalah
perumahan dan permukiman di wilayah Bodetabek merupakan masalah yang sangat
serius dan mendesak, karena banyak penduduk yang kerja sehari-hari di Jakarta
tetapi rumah tinggal memilih ke wilayah Bodetabek, ha1 ini disebabkan karena harga
lahan yang relatif lebih murah dan adanya kemudahan-kemudahan seperti sarana
jalan yang memadai terutama adanya jalan to1 dan transportasi yang semakin lancar
dengan adanya Kereta api listrik yang menghubungkan
kota Jakarta ke wilayah
Bodetabek dan adanya bus-bus yang semakin banyak sehingga
para
Komuter
(migrasi ulang alik) merasa tidak ada masalah tentang transportasi.
Harga jual rumah makin meningkat dari tahun ke tahun. Harga jual rumah
ditentukan oleh
sembilan unsur yaitu tanah, kualitas prasarana, harga bahan
bangunan, upah, kualitas desain rumah, biaya penyambungan air, biaya perijinan
(lokasi, pengesahan rencana tapak, izin membangun prasarana, izin mendirikan
bangunan, izin penggunaan bangunan) dan biaya persertifikatan tanah.
Keputusan Mentri Perumahan rakyat (Kepmenpera) nomor 08kptsl1992
diharapkan memberikan peluang bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah
dan sedang di perkotaan untuk membeli rumah dengan fasilitas kredit pemilikan dari
Bank. Surat Keputusan Bersama (SKB) tiga mentri yaitu Mentri Dalam Negri,
Mentri Pekerjaan Umum dan Mentri Perumahan Rakyat, nomor 648-384 Tahun 1992
nomor 739kptsl1992, dan nomor 09lkptsl1992 tentang "Pedoman Pembangunan
Perumahan dan Permukiman dengan lingkungan hunian yang berimbang" sangat
diharapkan
masyarakat
dengan demikian
mewujudkan kesejahteraan masyarakat
bisa
pembangunan perumahan untuk
diwujudkan
dalam
waktu
secepat-cepatnya.
Lingkungan perumahan dan permukiman yang berimbang adalah lingkungan
perumahan dan permukiman yang penghuninya terdiri dari berbagai profesi, tingkat
ekonomi dan status sosial yang saling membutuhkan dan dilandasi oleh rasa
kekeluargaan, kebersamaan, dan kegotongroyongan, serta menghindari terciptanya
lingkungan perumahan dengan pengelompokan hunian yang dapat mendorong
terjadinya kerawanan sosial. Lingkungan hunian yang berimbang akan mendukung
pencapaian tujuan pembangunan perumahan dan permukiman untuk memenuhi
kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia terwujudnya
perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur
memberi arah pada pertumbuhan wilayah, serta menunjang pembangunan dibidang
ekonomi, sosial budaya dan bidang
bidang lain dalam rangka peningkatan dan
pemerataan kesejahteraan rakyat menuju masyarakat adil dan makmur berdasarkan
pancasila.
1.2
Perurnusan Masalah
Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang sangat pesat, urbanisasi dan
terjadinya industrialisasi
dan tidak diimbangi adan ya pembangunan permukiman
yang memadai yang disebabkan berbagai hambatan, terutama masalah lahan yang
terbatas, diikuti harga tanah yang menjadi sangat tinggi dan harga bahan bangunan
yang sangat melonjak akibat krisis ekonomi yang berlarut-larut melanda Indonesia,
maka Pemda
dilingkungan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan
Bekasi) hams segera mengatasi permasalahan perumahan yang menjadi kebutuhan
dasar masyarakat
disamping sandang dan pangan. Menpera mengeluarkan
Kebijaksanaan umum
pembangunan
sebagai berikut : (a) swadaya masyarakat
pemerintah, (b)
meningkatkan
KabupatenIKota),
dalam
perumahan
dengan
mengandung
bantuan
dan
pengertian
bimbingan
peran
Pemerintah Daerah (Propinsi dan
penyediaan
perumahan dan permukiman dengan
melibatkan keikutsertaan masyarakat, restrukturisasi dan reorganisasi tugas dan
fungsi kelembagaan perumahan dan permukiman dalam rangka pembinaan dan
pengendalian kegiatan di bidang perumahan dan permukiman. Sesuai Pra Lokakarya
Nasional (Pra loknas) Perumahan dan Permukiman 1992 (10-12 September 1992)
ada 7 butir pokok pokok kebijaksanaan perumahan yaitu :
(1)
Peranan sektor informal di bidang perumahan sebagai bagian dari kegiatan
sektor formal,
(2)
pemantapan keterpaduan dalam pengambilan keputusan di tingkat Badan
Kebijaksanaan Perumahan Nasional (BKPN),
(3)
memprioritaskan
kepentingan
masyarakat untuk mendapatkan
tanah
secara mudah,
(4)
orientasi pembangunan perumahan perlu difokuskan
rumah
(5)
yang bertumpu pada masyarakat/komunitas
penyaluran
integral
(6)
penyediaan
mekanisme
upaya
pelaksanaan
oleh masyarakat sebagai bagian
kebijaksanaan
nasional.
perumahan
nasional
daerah
pemanfaatan
tepat guna baik
tinggi
perumahan
dari pembangunan perumahan dan permukiman
ditingkat
(7)
pada pembangunan
yang
Pembangunan
bahan bangunan
tehnologi
berkelanjutan
perumahan
sederhana,
dan
dan
lokal
melalui
madya
tehnologi
maupun
tehnologi
berwawasan lingkungan.
infrastrukturnya
akan
mempengaruhi
lingkungan alam baik keseimbangan ekosistem, kesuburan lahan, maupun
penggunaan sumberdaya alam. Oleh karena itu hams ada koordinasi antara
pemerintah, pihak swasta, dan perusahaan-perusahaan pengembang (developer),
agar pembangunan yang dilakukan akan tetap memperhatikan lingkungan. Disisi
lain terbatasnya lahan yang bisa dikonversikan menjadi lahan pemukiman akan
membatasi pasokan rumah dan ha1 ini akan
menjadi
maka
mempengaruhi
harga
rumah
sangat tinggi. Agar setiap penduduk memperoleh tempat yang layak,
pemerintah memberikan kemudahan kredit pemilikan rumah (KPR) baik
melalui Bank Tabungan Negara (BTN), maupun Bank bank lain. Pemberian kredit
ini memungkinkan penduduk golongan berpendapatan menengah kebawah dapat
memiliki rumah dengan jangka
pembayaran kredit antara 5 sampai 20 tahun.
Umumnya rumah yang dibangun tersebut adalah tipe rumah sederhana (RS) atau
rumah sangat sederhana (RSS), karena selain mendapat berbagai kemudahan
fasilitas dari pemerintah, juga pangsa pasar rumah sederhana sangat luas.
Masalah yang perlu diangkat adalah :
(1)
Meningkatnya dengan pesat kebutuhan perumahan di Perkotaan dan wilayah
disekitarnya akibat pertambahan penduduk, urbanisasi dan Industrialisasi.
(2)
Makin mahalnya biaya pembangunan
(3)
Banyak kendala
yang dihadapi
perumahan
dan
permukiman.
yaitu : (a) perencanaan tata ruang yang
belum antisipatif terhadap kebijaksanaan perumahan dan permukiman,
(b)
rendahnya keterjangkauan masyarakat membeli rumah, (c) belum mantabnya
koordinasi dan keterpaduan pelaksanaan sektoral, (d) peran Pemda belum
kuat dalam pembangunan
perumahan,
(e) dana belum memadai, (f)
sulitnya tanah perumahan, (g) belum didukung peraturan dan perundang
undangan,
(h) pembangunan perumahan belum efisien.
Sasaran pembangunan perumahan dititik beratkan pada pemenuhan kebutuhan
perumahan yang keterjangkauan (affordability), keberlanjutan (sustainability), dan
keberimbangan (equaty). Kebijaksanaan pemerintah hendaknya merupakan bagian
integral
dari
pembangunan
nasional, mengimbangi
penduduk, pertumbuhan ekonomi, urbanisasi
kecepatan
pertumbuhan
dan globalisasi serta
menciptakan
kesejahteraan masyarakat.
1.3
Tujuan Penelitian:
Berdasarkan batasan permasalahan diatas, maka tujuan penelitian adalah:
(1)
Identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi
dalam
(2)
pilihan rumah tinggal.
Identifikasi masyarakat Jabodetabek yang belum terjangkau memiliki rumah
yang
(3)
menentukan
relatif masyarakat
layak.
Identifikasi
penyebaran rumah menurut tipologinya, kepadatan penduduk
dan keadaan ekonomi disetiap wilayah di Jabodetabek.
(4)
Identifikasi hubungan antara pemilihan tipe rumah dengan
pendapatan
rumah tangga, pemilihan tipe rumah dengan tingkat pendidikan kepala
keluarga, hubungan pemilihan tipe rumah dengan jarak ke fasilitas umum,
hubungan rumah tinggal dengan keadaan lingkungan dan hubungan antara
pendapatan rumah tangga dengan kondisi rumah
.
1.4
Kegunaan Penelitian
Apabila bisa dilaksanakan dengan baik, maka hasil penelitian ini akan sangat
berguna terutama :
(I)
Membantu para
pengambil
kebijakan (policy maker) yaitu Pemerintah
Daerah KabupatenIKota, sebagai salah satu referensi dalam menentukan
kebijaksanaan pembangunan
secara berkelanjutan,
perumahan dalam menyediakan perumahan
keterjangkauan dan keberimbangan
masyarakat yang berpenghasilan
(2)
terutama bagi
rendah.
Membantu para pengembang dalam menentukan lokasi dan tipe rumah
yang tepat dengan memperhatikan jumlah penduduk, luas wilayah
besarnya pendapatan
(3)
masyarakat di setiap
dan
wilayah.
Membantu para Pejabat terkait mengidentifikasi kebutuhan mayarakat, sarana
dan
prasarana
yang
diperlukan
dilokasi
perumahan
dalam setiap
pembangunan perumahan.
(4)
Selain
ha1 tersebut diatas penelitian ini berguna bagi para akademisi
digunakan
sebagai tambahan informasi dalam mengenal aspek-aspek yang
berhubungan dengan perumahan.
BAB I1
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Faktor Penentu Bentuk Kawasan Kota
2.1.1 Perluasan Kawasan Kota
Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah merupakan kota penyangga
ibukota.
Salah satu kebijaksanaan untuk menghadapi masalah ketidak pastian di
masa depan tentang kecepatan tumbuhnya kota-kota utama seperti Jakarta, maka
perlu dilakukan dekonsentrasi dalam wujud pembangunan kota-kota yang lebih kecil
disekitar kota-kota utama.
Pembangunan kota-kota baru dipinggiran kota utama
tersebut dapat disaksikan seperti dengan tumbuhnya kota-kota satelit disekitar Jakarta
yang akan sangat mempengaruhi ketersediaan lahan di wilayah
wilayah
belakang
pedesaan
pada
dari kota utama tersebut (Anwar, 1999).
Untuk menjaga keberlanjutan pertumbuhan kota-kota yang baru dibangun itu
diupayakan membangun dengan pembiayaan infrastruktur yang lebih murah. Untuk
mencapai tujuan
ini maka lahan-lahan yang digunakan untuk berbagai bangunan
biasanya mengambil lahan datar yang umumya merupakan lahan pertanian ber irigasi
yang baik, sehingga apabila ha1 ini terjadi maka sebagai akibatnya akan mengarah
kepada berkurangnya lapangan kerja dan hasil pertanian di wilayah pedesaan secara
mencolok (Anwar, 1999).
Beberapa kebijaksanaan untuk mencapai tujuan tersebut antara lain dengan
subsidi dalam pembangunan infrastruktur, hak-hak konsesi lahan, insentif melalui
kredit pinjaman khusus dan pembebasan pajak (tax holiday) untuk waktu tertentu
kepada industri baru atau dengan merelokasi dari industri yang sudah ada. Upaya
lain melalui investasi
langsung pemerintah
berupaya memberikan jasa-jasa
perumahan dan fasilitas sosial, investasi modal manusia (human capital investment)
dan pelatihan tenaga kerja pada
tugas-tugas yang sedang berjalan.
Menurut Anwar (1999)
laju
(1)
konversi
beberapa
kebijaksanaan
untuk
menghambat
lahan pertanian di wilayah pedesaan, antara lain dapat lnelalui :
Pembatasan dan pelarangan kepada pembuatan bangunan non pertanian
dikawasan
lahan
pertanian.
menyatakan
bahwa
petani
Gubernur, Departemen
Salah
pemilik
satu
pembatasan
tersebut
lahan harus meminta izin kepada
Pertanian, Departemen Kehutanan dan Perikanan
apabila mereka akan mengkonversi lahan pertaniannya untuk keperluan non
pertanian.
Sebagai contoh pengaturan zoning melalui undang-undang sudah
ada di Amerika serikat dan mungkin di Indonesia harus sudah mengikuti
usaha seperti di negara-negara tersebut dalam mengendalikan pertumbuhan
kota besar.
(2)
Penetapan distrik pertanian. Kebijaksanaan membatasi pembangunan secara
langsung, tetapi mengizinkan para petani untuk membuat kawasan kecil
(distrik) yang dilindungi oleh peraturan negara maupun pemerintah lokal dari
konversi lahan atau dari gangguan pihak swasta.
(3)
Pembelian
lahan oleh pemerintah atau ganti rugi terhadap hak-hak lahan
swasta untuk digunakan sebagai perbaikan lingkungan hidup
dan atau
wilayah pedesaan. Program ini bertujuan untuk mengubah pol a konversi
lahan pertanian
melalui
pembelian hak-hak bangunan pada suatu lahan
tertentu, dengan tujuan agar petani atau pemilik lahan dapat mempertahankan
hak-hak lahan yang menyangkut kepemilikannya. Upaya ini bertujuan untuk
menjadikan lahan-lahan di wilayah pinggiran kota (urban fringe) menjadi
kompetitif guna menahan laju perluasan sektor perkotaan.
(4)
Pengurangan pajak lahan pertanian. Bentuk proteksi terhadap lahan pertanian
seperti ini sering dilakukan di negara berkembang. Upaya ini dapat
mengurungkan terjadinya konversi lahan tersebut.
(5)
Pengembalian Pajak. Kebijaksanaan ini akan mengurangi beban pajak kepada
para petani dengan cara mengembalikan pajak usahatani yang melebihi
prosentase tertentu dari tingkat pendapatan pertanian.
(6)
Pengelolaan
pertumbuhan
kota
yang
komprehensif.
Upaya-upaya
ini
bertujuan untuk mengendalikan pola-pola pembangunan melalui beberapa
kebijaksanaan terutama yang berkaitan dengan ketepatan waktunya, dan
lokasi dari fasilitas keperluan umum, listrik, dan gas. Upaya ini dibuat agar
supaya pertumbuhan kota mencapai tingkat optimal yang ideal sesuai dengan
pentahapannya. Untuk melaksanakan kebijaksanaan ini dibutuhkan sistem
informasi yang luas dan dinamika kerangka perencanaan yang kompleks.
2.1.2
Sistem Transportasi Antar Wilayah ke Kawasan Kota
Kegiatan transportasi merupakan aspek penting guna dapat berfungsinya
sistem kehidupan dalam masyarakat wilayah dan kawasan perkotaan. Sistem
transport kota dan wilayah dapat mempengaruhi perubahan lokasi dan lingkup serta
cakupanlkisaran jarak dalam kegiatan-kegiatan produktif maupun untuk keperluan
bersantai. Sistem transportasi mempengaruhi ruang lingkup cakupan dan penyediaan
barang-barang dan jasa-jasa yang dapat disediakan untuk keperluan konsumsi. Oleh
karena itu aktivitas transportasi dikawasan urban akan mempengaruhi kualitas
kehidupan masyarakatnya. Penyediaan sistem transport untuk memenuhi permintaan
ini pada gilirannya akan membangkitkan permintaan permintaan turunan untuk
melakukan pergerakan
pergerakan antara permukiman atau kota kota yang barn
sebagai akibat dari terjadinya aglomerasi
ganda (multiple agglomeratioiz)
(Anwar, 1999).
Sesuai dengan konsep perkembangan perkotaan, setiap kota dengan penduduk
lebih dari satu juta jiwa memerlukan jaringan angkutan masal.
Tanpa adanya
angkutan masal yang memadai, maka produktivitas kawasan kota menurun, karena
terhambat oleh macetnya lalu lintas yang tidak lancar sebagai akibat terlalu
banyaknya anggota masyarakat yang memakai kendaraan pribadi untuk mendukung
kegiatan ekonomi mereka. Angkutan masal terbaik bagi keperluan angkutan
penumpang di kawasan urban adalah dari jenis kereta apillistrik; yang dapat berupa
LRT (light rail transit) atau HRT (heavy rail transit) yang tergantung banyaknya
gerbong pengangkut dalam sekali perjalanan yang bentuknya lebih ramping. Sampai
sekarang kita sudah memiliki HRT, yaitu kereta api besar yang dimiiiki Perum Kereta
Api untuk jurusan antar kota disekitar Jabotabek.
2.1.3 Pembinaan Kelembagaan Pengaturan Lahan Kota
Bentuk fisik dari suatu kota ditentukan terutama oleh banyak tindakan yang
diambil oleh keputusan-keputusan swasta maupun pemerintah yang menyangkut
preferensi lokasional dalam membangun berbagai bangunan
dalam lingkungan
jaringan infrastruktur dan peraturan-peraturan yang dibuat oleh pemerintah kota,
propinsi maupun pemerintah Pusat. Tujuan dari perencanaan tata kota antara lain
adalah untuk mempengaruhi bagaimana dengan cara tindakan campur tangan
terhadap mekanisme bisnis pertanahan agar supaya tujuan
masyarakat
nilai nilai kepentingan
luas yang menyangkut aspek-aspek : kesehatan, keamanan, kualitas
lingkungan hidup, keadilan sosial, dan keadaan estetika kota dapat dilindungi. Oleh
karena itu instrument kebijakan pengaturan tataguna lahan disuatu kota seperti
penentuan perunt
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH
TINGGAL DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK, TANGERANG,
DAN BEKASI
Oleh :
HARTATZ KUSNADZ
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT.PERTANIAN BOGOR
2002
ABSTRAK
HARTATI KUSNADI.
Bogor,
Kajian Tentang Pola Permintaan Rumah Tinggal
di Jakarta,
Depok, Tangerang, dan Bekasi. Dibimbing oleh AFFENDI ANWAR, SUNSUN
SAEFULHAKIM, dan KOOSWARDHONO.
Salah satu kebutuhan dasar yang sampai saat ini belum dapat dipenuhi oleh banyak pihak
adalah tersedianya rumah tinggal yang layak bagi semua orang. Rumah tinggal adalah salah
satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping kebutuhan sandang dan pangan. Rumah
tinggal merupakan
kebutuhan dasar yang bersifat struktural sebagai bagian dari kualitas
kehidupan dan kesejahteraan manusia. Oleh karena itu pemecahan masalah perumahan tidak
bisa dipecahkan oleh pihak tertentu saja, melainkan hams melibatkan semua pihak, baik unsur
pemerintah, pengusaha, maupun swasta.
Dalam penelitian ini penulis mengkaji rumah tinggal di wilayah Jakarta, Bogor, Depok,
Bekasi dan Tangerang
dengan menggunakan data dari hasil Susenas (Survei Sosial dan
ekonomi nasional) Tahun 2001 yang dilaksanakan oleh Badan Pusat Statistik.
Permasalahan yang timbul dalam perumahan adalah (1) meningkatnya dengan pesat
kebutuhan perumahan diperkotaan dan wilayah disekitamya akibat pertambahan penduduk,
urbanisasi dan industrialisasi. (2) Makin mahalnya biaya tanah permukiman dan biaya
pembangunannya, (3) banyaknya kendala yang hams dihadapi yang berhubungan dengan
administrasi, perijinan, peran Pemda dan lain sebagainya.
Tujuan dari penelitian ini : (1) Identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi
relatif masyarakat dalam menentukan pilihan rumah tinggal, (2) Identifikasi penyebaran rumah
menurut tipologinya, menurut kepadatan penduduk, menurut keadaan ekonomi setempat, (3)
mengkaji apakah ada hubungan antara tingkat pendapatan dan tipe rumah yang dipilih, tingkat
pendidikan kepala keluarga dengan tipe rumah, Tipe rumah dengan jarak ke fasilitas umum, dan
apakah ada hubungan pendapatan rumah tangga dengan kondisi rumah yang ditempati.
Penulis mengklasifikasikan data rumah yang ada di Jabotabek menjadi 4 tipe rumah
yaitu (1) rumah sangat sederhana, (2) rumah sederhana, (3) rumah menengah, (4) rumah mewah.
Dengan menggunakan
Model Multinomial Logit
penulis mendapatkan faktor- faktor yang
significan mempengaruhi prefernsi relatif masyarakat dalam menentukan tipe rumah yaitu
variable bebas
pendapatan rumah tangga,
tingkat pendidikan kepala keluarga, jarak ke
angkutan umum, dan jarak ke pasar tradisional, jarak ke telpon umum, dan jarak ke Puskesmas
menjadi pertimbangan masyarakat dalam memilih rumah tinggal. Selain itu juga pilihan tentang
keadaan lingkungan dan rumah pinggir jalan, rumah di daerah perkotan untuk memudahkan
aksesbilitas juga menjadi pilihan. Selain variable-variabel tersebut mempengaruhi preferensi
relatif pilihan rumah tinggal juga
menentukan tingkat elastisitas akibat perubahan variable
bebas tersebut.
Selain Multinomial logit yang digunakan dalam penelitian ini juga
Analisis
Correspondence
digunakan untuk mengkaji apakah ada hubungan korelasi antar variable penjelas.
Terlihat terdapat hubungan yang kuat antara tingkat pendapatan dan pilihan tipe rumah, ada
hubungan yang kuat antara tingkat pendidikan kepala keluarga dengan pilihan tipe rumah, dan
jarak ke fasilitas umum dengan tipe rumah dan juga tingkat pendapatan dengan kondisi
bangunan juga terdapat hubungan yang sangat kuat. Selain itu dengan menggunakan peta
tematik juga terlihat adanya ketidak berimbangan pembangunan perumahan antar daerah.
Kabupaten Bogor, Bekasi dan Tangerang masih perlu digalakkan pembangunan perumahan
sehubungan dengan kepadatan penduduk dan luas area yang masih memungkinkan.
ABSTRACT
HARTATI KUSNADI.
Examining Housing Demand in Jakarta, Bogor, Depok,
Tangerang and Bekasi. Under the direction of AFFENDI ANWAR,
SUNSUN
SAEFULHAKIM, and KOOSWARDHONO.
Up to know one of the basic need that have not meet by a lot of stakeholders is the
proper housing for the people. Housing is one of the vital needs of people beside
clothing and food. Housing is structural basic need as part of quality of life and welfare.
Therefore the solution of housing problem can not be solve only by certain parties but
should be involving government, industrialists and private sectors.
This study is examining housing demand in Jabotabek (Jakarta, Bogor, Depok,
Tangerang, and Bekasi) areas using 2001 Susenas (National Socio-economic Survey)
data sets which collected by BPS-Statistics Indonesia.
There are three sets of problems that come up in the housing matter. Firstly, the
high demands of housing in urban and its environs, due to population growth,
urbanization and industrialization. Secondly, increasing of the land price and the cost of
building the house. Thirdly, many obstacles regarding to administrative matters such as
for obtaining license for building the house and bureaucracy of regional government rule,
etc.
The objectives of this study are: 1) to identify the factors which influencing
relative preference of the people in deciding housing choice; 2) to identify housing
spreading by typology, population density and local economic condition; 3) to examine
the relation between household income and housing types, head of household education
levels and housing types, housing types and distance to public facilities, and household
income and housing conditions.
Housing is divided into four types namely, 1) very simple housing, 2) simple
housing, 3) moderate housing and 4) luxurious housing. Using Multinomial Logit Model,
it found that the significant factors which influencing people in housing choice are the
dependent variables of household income, head of household levels education, head of
household ages, distances to public transport, traditional market, secondary and tertiary
school. Furthermore, the choice of environment which free from flood and location of
house beside the road in order to ease access to public facilities is also as preference of
choices. Those variables are not only influence the relative preference of housing choices
but also influence the elasticity level due to the changing of dependent variables.
Besides employing the Multinornial Logit Model, this study also employed the
Correspondence Analysis in examining the relationship between variables. The finding
of this study shows that high correlation between household income and choice of
housing types, head of household education levels and the ownership of housing types,
distance to public facilities and the ownership of housing type, and household income and
housing conditions.
More over using thematic map, the study shows regionally
imbalance in housing development.
Housing development in Bogor, Bekasi and
Tangerang districts is should be stir up, in order to fulfill housing demand, with
consideration that in these districts are still have low population densities and wide open
space areas.
SURAT PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis yang berjudul :
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH TINGGAL
DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK, TANGGERANG, DAN BEKASI
Adalah benar merupakan hasil karya saya dan belum pernah dipublikasikan.
Semua sumber data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan secara jelas dan
dapat diperiksa kebenarannya.
e
Bogor, Sebtember 2002
HARTATI USNADI
NRP. 94387
KAJIAN TENTANG POLA PERMINTAAN RUMAH
TINGGAL DI JAKARTA, BOGOR, DEPOK,
TANGERANG, DAN BEKASI
HARTATI KUSNADI
Tesis
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Magister Sain pada
Program Studi Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Pedesaan
PROGRAM PASCA SARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
Judul Tesis
: Kajian Tentang Pola Permintaan Rumah Tinggal
di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi
Nama
: HARTATI KUSNADI
NRP
: 99387
Program Studi
: Ilmu Perencanaan Pembangunan Wilayah dan Pedesaan
Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing
Prof. Dr.Ir.H.Affendi Anwar, M.Sc.
Ketua
Anggota
Anggota
Mengetahui,
2.
Ketua Program Studi
Ilmu Perencanaan Pembangunan
Wilayah dan Pedesaan
Prof.Dr.h.H.Affendi Anwar, M.Sc.
Tanggal Lulus : 18 September 2002
rogram Pascasarjana
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Kediri, Jawa Timur pada tanggal 15 Februari 1945, putra
ke empat dari sepuluh bersaudara keluarga Bapak
R.Soedardjo (Alm) dan Ibu
Rr.Sayektiningsri (Alm).
Pada Tahun 1958 penulis menyelesaikan pendidikan sekolah Rakyat di
Kediri, selanjutnya pada Tahun 1961 menamatkan pendidikan sekolah Menengah
Pertama Negri I di Kediri, dan Tahun 1964 menamatkan Sekolah Menengah Atas
Negri di Tulungagung. Tahun 1967 lulus dari Akademi Ilmu Statistik di Jakarta
dengan gelar Bst, dan pada tahun 1985 memperoleh gelar sarjana Statistika dari
Fakultas Matematik dan Ilmu Pengetahuan Alam Institut Pertanian Bogor (IPB).
Pada Tahun
1970 Penulis menikah dengan Drs. H. Kusnadi,Rs, dan
dikaruniai 3 (tiga) orang anak, Wiwied Widyawati (31 tahun), Widya Sari Dewi (29
tahun) dan Budi Widyanto (27 tahun).
Sejak Tahun 1968 penulis menjadi Pegawai Negri Sipil (PNS) di Badan Pusat
Statistik, dan sekarang menjabat sebagai Inspektur sampai saat ini. Tahun 1999
penulis mendapat kesempatan mengikuti pendidikan lanjutan pada Program Studi
Ilmu Perencanaan Wilayah dan Pedesaan, Program Pasca Sarjana Institut Pertanian
Bogor.
PRAKATA
Rumah tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping
kebutuhan sandang, dan pangan. Rumah tinggal merupakan kebutuhan dasar yang bersifat
struktural sebagai kualitas kehidupan dan kesejahteraan manusia. Rumah menempati posisi
yang penting didalam hidup dan kehidupan manusia karena rumah berfungsi sebagai tempat
melepas lelah, tempat bergaul dan membina keluarga, tempat berlindung dari panas dan hujan
serta berlindung dari bahaya.
Masalah perurnahan dan permukiman di Jabotabek merupakan masalah yang sangat
serius dan mendesak, karena BOTABEK (Bogor, Depok,
Tangerang, dan
Bekasi) yang
menjadi sasaran permukiman penduduk dari kota metropolitan Jakarta, sebagai penduduk
"komuter" yaitu pada siang hari menjadi penduduk Jakarta dan pada waktu malam hari
menjadi penduduk Botabek. Banyak penduduk yang memilih tinggal didaerah Botabek karena
selain harganya relatif lebih murah juga adanya sarana transportasi bus yang semakin banyak
dan kereta listrik (KRL), dan juga adanya jalan To1 di wilayah Botabek.
Proposal dalam
penelitian ini
semoga
bisa memberikan masukan kepada
Pemerintah Daerah, untuk menata permukiman disesuaikan dengan keadaan masyarakatnya
dan memperhatikan variable-variable yang mempengaruhi pilihan tipe rumah.
Pada kesempatan ini penulis mengucap syukur ke hadirat Allah,SWT. atas karuniaNya
sehingga saya bisa menyelesaikan
tesis ini Terima kasih saya sampaikan
kepada Prof.
DR.Ir.Affendi Anwar, M.Sc. (selaku Ketua Pembimbing), DR. Ir.H.R.Sunsun Saeful
hakim,M.Sc. dan Prof. DR.Ir.Kooswardhono.M,M.Sc. (selaku anggota Komisi Pembimbing),
serta dosen-dosen yang telah membekali penulis dengan ilmu yang sangat bermanfaat. Terima
kasih pula saya sampaikan kepada semua pihak yang telah membantu sehingga terselesainya
tesis ini khususnya yang membantu
pembuatan program komputer, serta
dalam penyediaan data pembuatan peta
maupun
kepada suami dan anak-anak tercinta (Wiwiet, Dewi,
Didiet, Tatu) dengan pengertiannya telah membantu terselesainya tesis ini.
Bogor, September 2002
Penulis
DAFTAR IS1
Halaman
DaftarTabel ............................................................................ v
Daftar Gambar ........................................................................ ix
Daftar Lampiran .......................................................................
x
BAB I
Pendahuluan ........................................................................... I
1.1
1.2
1.3
1.4
BAB I1
BAB III
1
5
8
9
Tinjauan Pustaka .......................................................................
10
2.1 Faktor Penentu Bentuk Kawasan Kota .......................................
2.1.1 Perluasan Kawasan Kota .............................................
2.1.2 Sistem Transportasi antar Wilayah Kota ............................
2.1.3 Pembinaan Kelembagaan Pengaturan Lahan Kota ................
2.2 ~ l o k a spenggunaan
i
aha an ~ e c a r aoptimal ................................
................................................................
2.3 Pasar Perumahan
2.4 Teori Permintaan Perurnahan ..................................................
2.5 Nilai Ekonomi dari Lahan Perumahan dan Pemukiman ..................
10
10
12
14
15
16
17
21
Kerangka Pikir Teoritis ...............................................................
29
Perkembangan Pembangunan Perumahan di Indonesia ....................
Kependudukan ..................................................................
Urbanisasi .......................................................................
Keterjangkauan..................................................................
Keberlanjutan ....................................................................
Keberimbangan..................................................................
Kelembagaan ....................................................................
29
33
36
38
39
39
40
Metodologi Penelitian ................................................................
43
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
BAB IV
Latar Belakang ..................................................................
Perurnusan Masalah ............................................................
Tujuan Penelitian ...............................................................
Kegunaaan Penelitian ..........................................................
Proses Penelitian ................................................................
Lokasi dan Waktu Penelitian ..................................................
Bahan-bahan dan Peralatan ...................................................
Variabel dan Skala Pengukuran ...............................................
4.4.1 Variabel Penjelas .......................................................
4.4.2 Skala Pengukuran ......................................................
4.5 Metode Pengumpulan Data ....................................................
4.5.1 Wilayah Penelitian ......................................................
4.1
4.2
4.3
4.4
Halaman
BAB V
4.5.2 Sumber Data ............................................................
4.5.3 Metode Pengambilan Sampel .........................................
4.6 Pengolahan Data dan Analisis .................................................
4.6.1 Metode Analisis Multinomial Logit .................................
4.6.2 Metode Correspondence Analysis ...................................
4.6.3 Hipotesis ................................................................
4.6.4 Peta Tematik ...........................................................
4.7 Konsep dan Definisi ............................................................
53
54
55
56
61
64
64
65
Gambaran Umum Wilayah Penelitian ..............................................
70
Keadaan Geografi ...............................................................
Keadaan Penduduk ..............................................................
Keadaan Perumahan ............................................................
Perekonomian ...................................................................
Kerniskinan ......................................................................
70
71
73
75
77
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
BAB VI
Hasil dan Pembahasan ................................................................
6.1 Keadaan Rumah Tinggal ......................................................
6.1.1 Jenis Rumah Tinggal menurut Tipologinya .........................
6.1.2 Kondisi Bangunan .....................................................
6.1.3 Keadaan Lingkungan ..................................................
6.1.4 Aksesbilitas.............................................................
6.2 Karakteristik Responden .......................................................
6.2.1 Status Perkawinan Kepala Keluarga .................................
6.2.2 Tingkat Pendidikan Kepala Keluarga ................................
6.2.3 Tingkat Pengeluaran Rumah Tangga ................................
6.2.4 Kepemilikan Rumah Tinggal .........................................
6.3 Sebaran Rumah Tinggal di Jabotabek .......................................
6.4 Pola Preferensi Relatif Pilihan Jenis Rumah Tinggal .....................
6.4.1 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat Sederhana
dengan Referensi Rumah Mew ah (P1/P4)..........................
6.4.2 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sederhana dengan
Referensi Rumah Mewah (P2/P4)...................................
6.4.3 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Menengah dengan
Referensi Rumah Mewah (P3/P4)...................................
6.4.4 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat Sederhana
dengan Referensi Rumah Sederhana ( P I P 2 ......................
)
6.4.5 Pola Preferensi Relatif Pilihan Rumah Sangat sederhana
dengan Referensi Rumah Menengah ( P I P 3 )......................
79
Halaman
6.5
6.6
6.7
6.8
6.4.6 Pola Preferensi relatif Pilihan Rumah Sederhana dengan
Referensi Rumah Menengah .........................................
Perubahan Taraf Nyata akibat Perubahan Referensi Pilihan Rumz
Tinggal ...........................................................................
Kajian Tentang Hubungan Variabel Penjelas ..............................
6.6.1 Hubungan Antara Pendapatan Rumah Tangga dengan Pilihar,
Tipe Rumah .............................................................
6.6.2 Hubungan antara Pendidikan yang Ditamatkan
Kepalz
Keluarga dengan PilihanTipe Rumah ..............................
6.6.3 Hubungan antara Jarak Angkutan Umumj dengan Pilihan Tipe
Rumah ...................................................................
6.6.4 Hubungan antara Jarak ke Pasar Tradisional dengan Pilihar:
Tipe Rumah .............................................................
6.6.5 Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tangga dengar
Kondisi Bangunan dan Tipe Rumah ......................
6.6.6 Pembahasan Korelasi antar Variabel Penjelas .....................
Peta Tematik ...................................................................
Pembangunan Permukiman di Wilayah Jabotabek ........................
7.1 Kesimpulan ......................................................................
..
7.2 Saran Kebijakan .................................................................
144
146
DAFTAR PUSTAKA ................................................................
147
DAFTAR TABEL
Halaman
Keadaan Penduduk Jabotabek serta laju Pertumbuhannya
Tahun 1990 dan 2000 ...................................................... 35
Penduduk Komuter (Olang-alik) DKI Jakarta berumur 10 tahun
keatas menurut Tempat Tinggal Sekarang Tahun 2001 ..............
35
Dummy Variabel Tingkat Pendidikan Kepala Keluarga ............... 47
ummy Variabel Status Perkawinan Kepala Keluarga ..................
48
Dummy Variabel Tingkat Kepemilikan Rumah Tinggal ..............
48
Dummy Variabel Jenis Atap Terluas ....................................
50
Dummy Variabel Jenis Dinding Terluas ................................
50
Dummy Variabel Kondisi Bangunan ....................................
51
Dummy Variabel Fasilitas Tempat Mandi ..............................
51
Dummy Variabel Tempat Buang Air Besar .............................
51
Dummy Variabel Sumber Air Minum ...................................
52
Dummy Variabel Sumber Penerangan ...................................
52
JadQal Kegiatan Susenas Tahun 2001 .................................. 54
Kriteria Tipologi Rumah Tinggal ........................................
58
Lembar Kerja dugaan Koefisien fungsi dan standard deviasi dari
fungsi Multinomial Logit .................................................
60
Lembar Kerja Tabulasi Data ..............................................
63
Jumlah Penduduk. Luas wilayah. dan Rata-rata penduduk per Km2
menurut KabupatenIKota di Jabotabek Tahun 2000 ................... 71
Halaman
Banyaknya Keluarga dan Rata-rata jiwa per Keluarga menurut
KabupatenIKota di Jabotabek Tahun 2000.. .........................
Jumlah Pembangunan Rumah Tinggal oleh Perum.Perumnas di
Jabotabek pada Pelita III-VII dan Tahun 1999 -2000.. ...............
Banyaknya Bangunan Rumah Tinggal menurut jumlah Rumah
Tangga per Bangunan dan Wilayah di Jabotabek Tahun 2000.. ....
Produk Domestik Bruto atas dasar Harga Konstan di Jabotabek
Tahun 1997 sampai dengan 2000.. .......................................
Pertumbuhan Ekonomi di Jabotabek Tahun 1997 -2000 .............
Persentase Penduduk Miskin per KabupatenIKota di Jabotabek
Tahun 2002.. ................................................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipologi Rumah di Jabotabek
Tahun 2001 ..................................................................
Jumlah Rumah Tinggal yang memenuhi Klasifikasi Tipe Rumah
menurut Wilayah di Jabotabek Tahun 2001 ...........................
Jumlah dan Persentase Rumah Tinggal "Tipe Lainnya" menurut
Luas Tapak Bangunan dan Wilayah di Jabotabek Tahun 2001.. .
Jumlah Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Kondisi
Bangunan di Jabotabek Tahun 2001.. ....................................
Jumlah Rumah Tinggal menurut Kondisi Bangunan dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. .......................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Rawan
Banjir di Jabotabek Tahun 2001.. ........................................
Persentase Rumah Tinggal menurut Rawan Banjir dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ......................................
Halaman
Persentase Rumah Tinggal menurut Jarak ke Angkutan Umum dan
Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ................................
87
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Jarak ke
Angkutan Umum di Jabotabek Tahun 2001.. .........................
87
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Jarak ke
Pasar Tradisional di Jabotabek Tahun 2001.. .......................... 88
Persentase Rumah menurut Jarak.ke Pasar Tradisional dan Tipe
Rumah di jabotabek tahun 2001 ..........................................
88
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Klasifikasi
Daerah di Jabotabek Tahun 2001.. ....................................... 89
Persentase Rumah Tinggal menurut Klasifikasi Daerah dan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. .......................................
89
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Letak Rumah
di Jabotabek Tahun 2001.. ................................................
90
Persentase Rumah Tinggal menurut Letak Rumah dan Tipe Rumah
di Jabotabek Tahun 2001.. ................................................
90
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Status
Perkawinan Kepala Keluarga di Jabotabek Tahun 200 1 ..............
91
Persentase Rumah Tinggal menurut Pendidikan Kepala Keluarga
dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ..............................
92
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Pendidikan
Kepala Keluarga di Jabotabek Tahun 2001.. ...........................
92
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Tingkat
Pengeluaran Rumah Tangga di Jabotabek Tahun 2001.. .............
94
Persentase Rumah Tinggal menurut Tingkat Pengeluaran Rumah
Tinggal dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ....................
94
Halaman
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
Persentase Rumah Tinggal menurut Status Kepemilikan Rumah
dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001.. ..........................
95
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Status
Kepemilikan Rumah di Jabotabek Tahun 200 1.......................
95
Persentase Rumah Tinggal menurut Wilayah dan Tipe Rumah di
Jabotabek Tahun 2001.. ....................................................
96
Persentase Rumah Tinggal menurut Tipe Rumah dan Wilayah di
Jabotabek Tahun 2001 .....................................................
97
Jumlah Rumah Tangga menurut Tingkat Pendapatan Rumah
Tangga dan Wilayah di Jabotabek Tahun 200 1 .......................
140
Persentase Rumah Tangga menurut Tingkat Pendapatan dan
Tingkat Kepemilikan Bangunan di Jabotabek Tahun 200 1...........
14
Harga Rumah menurut Tipe Rumah dan Nama Pengembang di
Jabotabek Tahun 2002.. ...................................................
142
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Prinsip Persamaan Marginal dalam Alokasi Lahan Optimal ............
16
Kurva Permintaan Konsumen ..............................................
21
Total Ekonomi Value ........................................................
23
Metode Valuasi Ekonomi ...................................................
27
Kerangka Pikir Permasalahan di Jabotabek ..............................
42
Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tanggaa dengan
Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ....................................
129
Hubungan antara Pendidikan Kepala Keluarga dengan Tipe
Rumah di Jabotabek Tahun 2001 ..........................................
131
Hubungan antara Jarak Angkutan Umum dengan Tipe Rumah
Di Jabotabek Tahun 2001 ..................................................
133
Hubungan antara Jarak ke Pasar Tradisional dengan Tipe Rumah di
Jabotabek Tahun 200 1 ......................................................
134
Hubungan antara Tingkat Pendapatan Rumah Tangga. Kondisi
Bangunan. dan Tipe Rumah di Jabotabek Tahun 2001 .................
136
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Tabel Lampiran I.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek
Tahun 2001 (PllP4). ..................................................
Tabel Lampiran 2.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sederhana
dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek Tahun 2001
(P2lP4). ...................................................................
Tabel Lampiran 3.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Menengah
dengan Referensi Rumah Mewah di Jabotabek Tahun 2001
(P3P4). .................................................................
Tabel Lampiran 4.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Sederhana di Jabotabek
Tahun 2001 (P112)....................................................
Tabel Lampiran 5.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sangat
Sederhana dengan Referensi Rumah Menengah di Jabotabek
Tahun 200 1 (P 113)....................................................
Tabel Lampiran 6.
Nilai Koefisien Multinomial Logit Pilihan Rumah Sederhana
dengan Referensi Rumah Menengah di Jabotabek Tahun 2001
(P213).......................
Tabel Lampiran 7.
Perubahan Taraf Nyata Umur Kepala Keluarga akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
Tabel Lampiran 8.
Pembahan Taraf Nyata Jarak ke Pasar Tradisional akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
Halaman
Tabel Lampiran 9.
Perubahan Taraf Nyata Umur Jarak ke Puskesmas akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. .... ... . . .. .. ... ... ..... ... . .
Tabel Lampiran 10.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Telpon Umum akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . ..... .. . . . .. ..... ... ... .. ... . .
Tabel Lampiran 11.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Angkutan Umum akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. . ... .. . . . .. .. . . . ... .. . . . ... . .
Tabel Lampiran 12.
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Kantor Pos akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. . . . . . .. .. . . .. . .. . . .. .. . . . . . . .. .
Tabel Lampiran 13
Perubahan Taraf Nyata Jarak ke Kantor Polisi
akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . . .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . .. .. . .. ..
Tabel Lampiran 14.
Perubahan Taraf Nyata Pengeluaran Rumah Tangga akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . . .... . . .. . . . ... . . .. .. .. . . . . .. .
Tabel Lampiran 15.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tidak
Tamat SD akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . .... . . .. .
Tabel Lampiran 16.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat SD
akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan Pilihan.. .. . . . ... . . . ..
Tabel Lampiran 17.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat
SLTP akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. . ...... .... .. . .
Tabel Lampiran 18.
Perubahan Taraf Nyata Pendidikan Kepala Keluarga Tamat
SM. Kejuruan akibat Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. .. ...
Halaman
Tabel Lampiran 19.
Perubahan Taraf Nyata Kepala Keluarga Tidak Kawin akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
160
Tabel Lampiran 20.
Perubahan Taraf Nyata Kepemilikan Rumah Sewa akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
160
Tabel Lampiran 2 1.
Perubahan Taraf Nyata Kepemilikan Rumah Dinas akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan .................................
160
Tabel Lampiran 22.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Rawan Banjir akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. ............................................
161
Tabel Lampiran 23.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Pinggir Jalan akibat Perbedaan
Referensi Rumah Pilihan.. .............................................
161
Tabel Lampiran 24.
Perubahan Taraf Nyata Rumah Daerah Perkotaan akibat
Perbedaan Referensi Rumah Pilihan.. ...............................
161
Peta Indeks KabupatenIKota di Jabotabek
DesaIKelurahan Sampel Survei Perumahan Susenas 200 1 di
Jabotabek.
Kuesionair Survei Susenas 2001 Modul Perumahan
Hasil Pengolahan Program Analisis Multinomial Logit, dan
Correspondence Analisis.
Brosur Harga Rumah dari Pengembang
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar yang sampai saat ini belum dapat dipenuhi oleh
banyak pihak adalah tersedianya rumah tinggal yang layak bagi semua orang. Rumah
tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang vital, disamping kebutuhan
sandang dan pangan. Rumah tinggal merupakan kebutuhan dasar yang bersifat
struktural sebagai bagian dari kualitas kehidupan dan kesejahteraan manusia. Oleh
karena itu pemecahan masalah perumahan tidak bisa hanya dilakukan oleh pihak
tertentu saja, melainkan harus melibatkan semua pihak, baik unsur pemerintah,
pengusaha maupun masyarakat.
Dalam kenyataannya 25 persen dari penduduk dunia belum bermukim secara
layak, tinggal didaerah kumuh perkotaan yang tidak sehat (Komarudin, 1997).
Program perumahan dan permukiman dunia ditangani oleh PBB melalui UNCHS
(United Nation Commission for Human Settlements) atau Habitat. Tahun 1976 di
Vancouver Kanada merupakan tahun awal kesepakatan pembangunan perumahan dan
permukiman di dunia. Telah diadakan beberapa kali sidang membicarakan tentang
permasalahan perumahan dari seluruh negara-negara di dunia. Sidang pada tahun
1997 mengkaji pengalaman dan kemajuan ditiap negara dalam bidang pembangunan
perumahan dan permukiman dengan tema GSS (The Global Strategy for Shelter to
the year 2000) yang menganut prinsip rumah yang cukup untuk semua orang melalui
system penyediaan
rumah
yang
sesuai dengan kebutuhan pada suatu saat dan
tempat. Berdasarkan ahli perkotaan (Grimes dan Laquian, 1993) bahwa kebutuhan
rumah dapat dilakukan penghitungan. Menurut Komarudin (1997),
penghitungan
kebutuhan rumah di Indonesia dari tahun 1989 sampai tahun 2000 berdasarkan teori
Grimes dan Laquian (1983), seperti diuraikan dibawah ini.
Berdasarkan pertambahan penduduk
selama 11 tahun
Indonesia perlu
pembangunan rumah 900.000 unit per tahun, menutupi kekurangan sebelum Tahun
1989 sebanyak 3 juta unit, dan untuk penggantian rumah yang sudah berumur 20
tahun sebanyak 1,7 juta unit per tahun. Sehingga kebutuhan rumah dari Tahun 1989
sampai dengan Tahun 2000 sebanyak 2,9 juta unit setiap tahun diseluruh Indonesia.
Dari jumlah tersebut untuk pembangunan rumah diperkotaan sebanyak 900.000 unit
setiap tahun, namun pemerintah
hanya bisa menargetkan
10% dari kebutuhan
mmah di perkotaan sekitar 90.000 unit pertahun dan sebanyak 450.000 unit selama
Repelita V (330.000 unit dibangun oleh swasta dan 120.000 unit oleh pemerintah).
Rendahnya
target
tersebut
disebabkan
oleh
keterbatasan
dana pemerintah.
Pengalaman menunjukkan pemerintah hanya bisa membangun 15% dari target
sedangkan 85% dibangun oleh swasta dan masyarakat.
Rumah menempati posisi yang penting di dalam hidup dan kehidupan
manusia, karena rumah berfungsi sebagai tempat melepaskan lelah; tempat bergaul
dan membina keluarga; tempat berlindung dari panas, hujan dan bahaya. Selain itu
Undang undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, tepatnya
Pasal 5 memperkuat dengan pernyataan "Setiap warga negara mempunyai hak untuk
menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam
lingkungan yang sehat,
ama, serasi dan teratur". Pada ayat selanjutnya juga
dikatakan bahwa "setiap warganegara mempunyai kewajiban dan tanggungjawab
untuk berpartisipasi dalam pembangunan perumahan dan permukiman" Oleh karena
itu, upaya untuk menyediakan rumah yang layak tidak saja menjadi tanggung jawab
pemerintah semata, tetapi juga merupakan
pihak
tanggung jawab berbagai pihak yaitu
swasta dan masyarakat. Selain itu rumah juga
untuk tempat menyimpan
barang atau benda berharga; lambang status sosial; dan modal atau investasi. Oleh
karena itu banyak orang yang mendambakan rumah yang bermutu baik, dekat dengan
tempat kerja, dan terjangkau oleh kemampuan ekonomi rumah tangga.
Pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang pesat dikawasan Jakarta, Bogor,
Depok, Tangerang,
dan Bekasi (Jabodetabek), menyebabkan kebutuhan terhadap
lahan untuk berbagai kegiatan ekonomi dan sosial semakin meningkat. Peningkatan
permintaan ini menyebabkan harga lahan, terutama di Pusat kota menjadi semakin
mahal. Sejalan dengan proses relokasi industri, terjadi pergeseran pemukiman
penduduk ke wilayah Bodetabek. Kalau kita amati laju pertumbuhan penduduk di
wilayah Botabek lebih pesat dibanding dengan Jakarta yaitu di wilayah Bodetabek
dalam kurun waktu 10 tahun pada tahun 1990 dan 2000, laju pertumbuhan pada
wilayah Bodetabek adalah 4,9 persen per tahun dan Jakarta sebesar 0,16 persen per
tahun, ha1 ini menunjukkan banyak penduduk Jakarta yang
Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi)
bermigrasi ke wilayah
lihat pada Tabel 1. Masalah
perumahan dan permukiman di wilayah Bodetabek merupakan masalah yang sangat
serius dan mendesak, karena banyak penduduk yang kerja sehari-hari di Jakarta
tetapi rumah tinggal memilih ke wilayah Bodetabek, ha1 ini disebabkan karena harga
lahan yang relatif lebih murah dan adanya kemudahan-kemudahan seperti sarana
jalan yang memadai terutama adanya jalan to1 dan transportasi yang semakin lancar
dengan adanya Kereta api listrik yang menghubungkan
kota Jakarta ke wilayah
Bodetabek dan adanya bus-bus yang semakin banyak sehingga
para
Komuter
(migrasi ulang alik) merasa tidak ada masalah tentang transportasi.
Harga jual rumah makin meningkat dari tahun ke tahun. Harga jual rumah
ditentukan oleh
sembilan unsur yaitu tanah, kualitas prasarana, harga bahan
bangunan, upah, kualitas desain rumah, biaya penyambungan air, biaya perijinan
(lokasi, pengesahan rencana tapak, izin membangun prasarana, izin mendirikan
bangunan, izin penggunaan bangunan) dan biaya persertifikatan tanah.
Keputusan Mentri Perumahan rakyat (Kepmenpera) nomor 08kptsl1992
diharapkan memberikan peluang bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah
dan sedang di perkotaan untuk membeli rumah dengan fasilitas kredit pemilikan dari
Bank. Surat Keputusan Bersama (SKB) tiga mentri yaitu Mentri Dalam Negri,
Mentri Pekerjaan Umum dan Mentri Perumahan Rakyat, nomor 648-384 Tahun 1992
nomor 739kptsl1992, dan nomor 09lkptsl1992 tentang "Pedoman Pembangunan
Perumahan dan Permukiman dengan lingkungan hunian yang berimbang" sangat
diharapkan
masyarakat
dengan demikian
mewujudkan kesejahteraan masyarakat
bisa
pembangunan perumahan untuk
diwujudkan
dalam
waktu
secepat-cepatnya.
Lingkungan perumahan dan permukiman yang berimbang adalah lingkungan
perumahan dan permukiman yang penghuninya terdiri dari berbagai profesi, tingkat
ekonomi dan status sosial yang saling membutuhkan dan dilandasi oleh rasa
kekeluargaan, kebersamaan, dan kegotongroyongan, serta menghindari terciptanya
lingkungan perumahan dengan pengelompokan hunian yang dapat mendorong
terjadinya kerawanan sosial. Lingkungan hunian yang berimbang akan mendukung
pencapaian tujuan pembangunan perumahan dan permukiman untuk memenuhi
kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia terwujudnya
perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur
memberi arah pada pertumbuhan wilayah, serta menunjang pembangunan dibidang
ekonomi, sosial budaya dan bidang
bidang lain dalam rangka peningkatan dan
pemerataan kesejahteraan rakyat menuju masyarakat adil dan makmur berdasarkan
pancasila.
1.2
Perurnusan Masalah
Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang sangat pesat, urbanisasi dan
terjadinya industrialisasi
dan tidak diimbangi adan ya pembangunan permukiman
yang memadai yang disebabkan berbagai hambatan, terutama masalah lahan yang
terbatas, diikuti harga tanah yang menjadi sangat tinggi dan harga bahan bangunan
yang sangat melonjak akibat krisis ekonomi yang berlarut-larut melanda Indonesia,
maka Pemda
dilingkungan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan
Bekasi) hams segera mengatasi permasalahan perumahan yang menjadi kebutuhan
dasar masyarakat
disamping sandang dan pangan. Menpera mengeluarkan
Kebijaksanaan umum
pembangunan
sebagai berikut : (a) swadaya masyarakat
pemerintah, (b)
meningkatkan
KabupatenIKota),
dalam
perumahan
dengan
mengandung
bantuan
dan
pengertian
bimbingan
peran
Pemerintah Daerah (Propinsi dan
penyediaan
perumahan dan permukiman dengan
melibatkan keikutsertaan masyarakat, restrukturisasi dan reorganisasi tugas dan
fungsi kelembagaan perumahan dan permukiman dalam rangka pembinaan dan
pengendalian kegiatan di bidang perumahan dan permukiman. Sesuai Pra Lokakarya
Nasional (Pra loknas) Perumahan dan Permukiman 1992 (10-12 September 1992)
ada 7 butir pokok pokok kebijaksanaan perumahan yaitu :
(1)
Peranan sektor informal di bidang perumahan sebagai bagian dari kegiatan
sektor formal,
(2)
pemantapan keterpaduan dalam pengambilan keputusan di tingkat Badan
Kebijaksanaan Perumahan Nasional (BKPN),
(3)
memprioritaskan
kepentingan
masyarakat untuk mendapatkan
tanah
secara mudah,
(4)
orientasi pembangunan perumahan perlu difokuskan
rumah
(5)
yang bertumpu pada masyarakat/komunitas
penyaluran
integral
(6)
penyediaan
mekanisme
upaya
pelaksanaan
oleh masyarakat sebagai bagian
kebijaksanaan
nasional.
perumahan
nasional
daerah
pemanfaatan
tepat guna baik
tinggi
perumahan
dari pembangunan perumahan dan permukiman
ditingkat
(7)
pada pembangunan
yang
Pembangunan
bahan bangunan
tehnologi
berkelanjutan
perumahan
sederhana,
dan
dan
lokal
melalui
madya
tehnologi
maupun
tehnologi
berwawasan lingkungan.
infrastrukturnya
akan
mempengaruhi
lingkungan alam baik keseimbangan ekosistem, kesuburan lahan, maupun
penggunaan sumberdaya alam. Oleh karena itu hams ada koordinasi antara
pemerintah, pihak swasta, dan perusahaan-perusahaan pengembang (developer),
agar pembangunan yang dilakukan akan tetap memperhatikan lingkungan. Disisi
lain terbatasnya lahan yang bisa dikonversikan menjadi lahan pemukiman akan
membatasi pasokan rumah dan ha1 ini akan
menjadi
maka
mempengaruhi
harga
rumah
sangat tinggi. Agar setiap penduduk memperoleh tempat yang layak,
pemerintah memberikan kemudahan kredit pemilikan rumah (KPR) baik
melalui Bank Tabungan Negara (BTN), maupun Bank bank lain. Pemberian kredit
ini memungkinkan penduduk golongan berpendapatan menengah kebawah dapat
memiliki rumah dengan jangka
pembayaran kredit antara 5 sampai 20 tahun.
Umumnya rumah yang dibangun tersebut adalah tipe rumah sederhana (RS) atau
rumah sangat sederhana (RSS), karena selain mendapat berbagai kemudahan
fasilitas dari pemerintah, juga pangsa pasar rumah sederhana sangat luas.
Masalah yang perlu diangkat adalah :
(1)
Meningkatnya dengan pesat kebutuhan perumahan di Perkotaan dan wilayah
disekitarnya akibat pertambahan penduduk, urbanisasi dan Industrialisasi.
(2)
Makin mahalnya biaya pembangunan
(3)
Banyak kendala
yang dihadapi
perumahan
dan
permukiman.
yaitu : (a) perencanaan tata ruang yang
belum antisipatif terhadap kebijaksanaan perumahan dan permukiman,
(b)
rendahnya keterjangkauan masyarakat membeli rumah, (c) belum mantabnya
koordinasi dan keterpaduan pelaksanaan sektoral, (d) peran Pemda belum
kuat dalam pembangunan
perumahan,
(e) dana belum memadai, (f)
sulitnya tanah perumahan, (g) belum didukung peraturan dan perundang
undangan,
(h) pembangunan perumahan belum efisien.
Sasaran pembangunan perumahan dititik beratkan pada pemenuhan kebutuhan
perumahan yang keterjangkauan (affordability), keberlanjutan (sustainability), dan
keberimbangan (equaty). Kebijaksanaan pemerintah hendaknya merupakan bagian
integral
dari
pembangunan
nasional, mengimbangi
penduduk, pertumbuhan ekonomi, urbanisasi
kecepatan
pertumbuhan
dan globalisasi serta
menciptakan
kesejahteraan masyarakat.
1.3
Tujuan Penelitian:
Berdasarkan batasan permasalahan diatas, maka tujuan penelitian adalah:
(1)
Identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi preferensi
dalam
(2)
pilihan rumah tinggal.
Identifikasi masyarakat Jabodetabek yang belum terjangkau memiliki rumah
yang
(3)
menentukan
relatif masyarakat
layak.
Identifikasi
penyebaran rumah menurut tipologinya, kepadatan penduduk
dan keadaan ekonomi disetiap wilayah di Jabodetabek.
(4)
Identifikasi hubungan antara pemilihan tipe rumah dengan
pendapatan
rumah tangga, pemilihan tipe rumah dengan tingkat pendidikan kepala
keluarga, hubungan pemilihan tipe rumah dengan jarak ke fasilitas umum,
hubungan rumah tinggal dengan keadaan lingkungan dan hubungan antara
pendapatan rumah tangga dengan kondisi rumah
.
1.4
Kegunaan Penelitian
Apabila bisa dilaksanakan dengan baik, maka hasil penelitian ini akan sangat
berguna terutama :
(I)
Membantu para
pengambil
kebijakan (policy maker) yaitu Pemerintah
Daerah KabupatenIKota, sebagai salah satu referensi dalam menentukan
kebijaksanaan pembangunan
secara berkelanjutan,
perumahan dalam menyediakan perumahan
keterjangkauan dan keberimbangan
masyarakat yang berpenghasilan
(2)
terutama bagi
rendah.
Membantu para pengembang dalam menentukan lokasi dan tipe rumah
yang tepat dengan memperhatikan jumlah penduduk, luas wilayah
besarnya pendapatan
(3)
masyarakat di setiap
dan
wilayah.
Membantu para Pejabat terkait mengidentifikasi kebutuhan mayarakat, sarana
dan
prasarana
yang
diperlukan
dilokasi
perumahan
dalam setiap
pembangunan perumahan.
(4)
Selain
ha1 tersebut diatas penelitian ini berguna bagi para akademisi
digunakan
sebagai tambahan informasi dalam mengenal aspek-aspek yang
berhubungan dengan perumahan.
BAB I1
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Faktor Penentu Bentuk Kawasan Kota
2.1.1 Perluasan Kawasan Kota
Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah merupakan kota penyangga
ibukota.
Salah satu kebijaksanaan untuk menghadapi masalah ketidak pastian di
masa depan tentang kecepatan tumbuhnya kota-kota utama seperti Jakarta, maka
perlu dilakukan dekonsentrasi dalam wujud pembangunan kota-kota yang lebih kecil
disekitar kota-kota utama.
Pembangunan kota-kota baru dipinggiran kota utama
tersebut dapat disaksikan seperti dengan tumbuhnya kota-kota satelit disekitar Jakarta
yang akan sangat mempengaruhi ketersediaan lahan di wilayah
wilayah
belakang
pedesaan
pada
dari kota utama tersebut (Anwar, 1999).
Untuk menjaga keberlanjutan pertumbuhan kota-kota yang baru dibangun itu
diupayakan membangun dengan pembiayaan infrastruktur yang lebih murah. Untuk
mencapai tujuan
ini maka lahan-lahan yang digunakan untuk berbagai bangunan
biasanya mengambil lahan datar yang umumya merupakan lahan pertanian ber irigasi
yang baik, sehingga apabila ha1 ini terjadi maka sebagai akibatnya akan mengarah
kepada berkurangnya lapangan kerja dan hasil pertanian di wilayah pedesaan secara
mencolok (Anwar, 1999).
Beberapa kebijaksanaan untuk mencapai tujuan tersebut antara lain dengan
subsidi dalam pembangunan infrastruktur, hak-hak konsesi lahan, insentif melalui
kredit pinjaman khusus dan pembebasan pajak (tax holiday) untuk waktu tertentu
kepada industri baru atau dengan merelokasi dari industri yang sudah ada. Upaya
lain melalui investasi
langsung pemerintah
berupaya memberikan jasa-jasa
perumahan dan fasilitas sosial, investasi modal manusia (human capital investment)
dan pelatihan tenaga kerja pada
tugas-tugas yang sedang berjalan.
Menurut Anwar (1999)
laju
(1)
konversi
beberapa
kebijaksanaan
untuk
menghambat
lahan pertanian di wilayah pedesaan, antara lain dapat lnelalui :
Pembatasan dan pelarangan kepada pembuatan bangunan non pertanian
dikawasan
lahan
pertanian.
menyatakan
bahwa
petani
Gubernur, Departemen
Salah
pemilik
satu
pembatasan
tersebut
lahan harus meminta izin kepada
Pertanian, Departemen Kehutanan dan Perikanan
apabila mereka akan mengkonversi lahan pertaniannya untuk keperluan non
pertanian.
Sebagai contoh pengaturan zoning melalui undang-undang sudah
ada di Amerika serikat dan mungkin di Indonesia harus sudah mengikuti
usaha seperti di negara-negara tersebut dalam mengendalikan pertumbuhan
kota besar.
(2)
Penetapan distrik pertanian. Kebijaksanaan membatasi pembangunan secara
langsung, tetapi mengizinkan para petani untuk membuat kawasan kecil
(distrik) yang dilindungi oleh peraturan negara maupun pemerintah lokal dari
konversi lahan atau dari gangguan pihak swasta.
(3)
Pembelian
lahan oleh pemerintah atau ganti rugi terhadap hak-hak lahan
swasta untuk digunakan sebagai perbaikan lingkungan hidup
dan atau
wilayah pedesaan. Program ini bertujuan untuk mengubah pol a konversi
lahan pertanian
melalui
pembelian hak-hak bangunan pada suatu lahan
tertentu, dengan tujuan agar petani atau pemilik lahan dapat mempertahankan
hak-hak lahan yang menyangkut kepemilikannya. Upaya ini bertujuan untuk
menjadikan lahan-lahan di wilayah pinggiran kota (urban fringe) menjadi
kompetitif guna menahan laju perluasan sektor perkotaan.
(4)
Pengurangan pajak lahan pertanian. Bentuk proteksi terhadap lahan pertanian
seperti ini sering dilakukan di negara berkembang. Upaya ini dapat
mengurungkan terjadinya konversi lahan tersebut.
(5)
Pengembalian Pajak. Kebijaksanaan ini akan mengurangi beban pajak kepada
para petani dengan cara mengembalikan pajak usahatani yang melebihi
prosentase tertentu dari tingkat pendapatan pertanian.
(6)
Pengelolaan
pertumbuhan
kota
yang
komprehensif.
Upaya-upaya
ini
bertujuan untuk mengendalikan pola-pola pembangunan melalui beberapa
kebijaksanaan terutama yang berkaitan dengan ketepatan waktunya, dan
lokasi dari fasilitas keperluan umum, listrik, dan gas. Upaya ini dibuat agar
supaya pertumbuhan kota mencapai tingkat optimal yang ideal sesuai dengan
pentahapannya. Untuk melaksanakan kebijaksanaan ini dibutuhkan sistem
informasi yang luas dan dinamika kerangka perencanaan yang kompleks.
2.1.2
Sistem Transportasi Antar Wilayah ke Kawasan Kota
Kegiatan transportasi merupakan aspek penting guna dapat berfungsinya
sistem kehidupan dalam masyarakat wilayah dan kawasan perkotaan. Sistem
transport kota dan wilayah dapat mempengaruhi perubahan lokasi dan lingkup serta
cakupanlkisaran jarak dalam kegiatan-kegiatan produktif maupun untuk keperluan
bersantai. Sistem transportasi mempengaruhi ruang lingkup cakupan dan penyediaan
barang-barang dan jasa-jasa yang dapat disediakan untuk keperluan konsumsi. Oleh
karena itu aktivitas transportasi dikawasan urban akan mempengaruhi kualitas
kehidupan masyarakatnya. Penyediaan sistem transport untuk memenuhi permintaan
ini pada gilirannya akan membangkitkan permintaan permintaan turunan untuk
melakukan pergerakan
pergerakan antara permukiman atau kota kota yang barn
sebagai akibat dari terjadinya aglomerasi
ganda (multiple agglomeratioiz)
(Anwar, 1999).
Sesuai dengan konsep perkembangan perkotaan, setiap kota dengan penduduk
lebih dari satu juta jiwa memerlukan jaringan angkutan masal.
Tanpa adanya
angkutan masal yang memadai, maka produktivitas kawasan kota menurun, karena
terhambat oleh macetnya lalu lintas yang tidak lancar sebagai akibat terlalu
banyaknya anggota masyarakat yang memakai kendaraan pribadi untuk mendukung
kegiatan ekonomi mereka. Angkutan masal terbaik bagi keperluan angkutan
penumpang di kawasan urban adalah dari jenis kereta apillistrik; yang dapat berupa
LRT (light rail transit) atau HRT (heavy rail transit) yang tergantung banyaknya
gerbong pengangkut dalam sekali perjalanan yang bentuknya lebih ramping. Sampai
sekarang kita sudah memiliki HRT, yaitu kereta api besar yang dimiiiki Perum Kereta
Api untuk jurusan antar kota disekitar Jabotabek.
2.1.3 Pembinaan Kelembagaan Pengaturan Lahan Kota
Bentuk fisik dari suatu kota ditentukan terutama oleh banyak tindakan yang
diambil oleh keputusan-keputusan swasta maupun pemerintah yang menyangkut
preferensi lokasional dalam membangun berbagai bangunan
dalam lingkungan
jaringan infrastruktur dan peraturan-peraturan yang dibuat oleh pemerintah kota,
propinsi maupun pemerintah Pusat. Tujuan dari perencanaan tata kota antara lain
adalah untuk mempengaruhi bagaimana dengan cara tindakan campur tangan
terhadap mekanisme bisnis pertanahan agar supaya tujuan
masyarakat
nilai nilai kepentingan
luas yang menyangkut aspek-aspek : kesehatan, keamanan, kualitas
lingkungan hidup, keadilan sosial, dan keadaan estetika kota dapat dilindungi. Oleh
karena itu instrument kebijakan pengaturan tataguna lahan disuatu kota seperti
penentuan perunt