Interrelated Study between Land Rent and Agriculture Land Conversion has been conducted in Pancoran Mas Sub-District, Depok County
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
OLEH :
NOVI NARILLA AKIB
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
ABSTRACT
NOVl NARILLA AKIB. Interrelated Study between Land Rent and
Agriculture Land Conversion has been conducted in Pancoran Mas Sub-District,
Depok County, It was under supervised by HAD1 SUSILO ARIFIN and ERNAN
RUSTIADI
The more development activity and population growth happened,
generated the higher land demand. This was not supported by availability and
permanent land capacity. As an impact, there was a land conversion especially
frorn green open space into non green open space. The largest land conversion
occurred from agriculture land to urban land. One of the reasons that enhanced
conversion process was low agriculture land rent compared with non agriculture
land rent
The purposes of this research were to analyze and to compare land rent
between agriculture area and non-agriculture area, and its driving factors. This
research applied survey method based on approach toward natural resources and
soclal economic resources, as well as financial analysis and statistical methods.
The research result showed that the driving factors of land rent were the
cos~of seeds, insectiside and herbicide, area of fruit agriculture land, and distance
between work land and the nearest market. The ratio of agriculture and non
agriculture land rent based on a real value was 1:860,49 with opportunity cost
v a l ~ ~was
e Rp 5.930.491,81 /m21year. Based on interest rate and value ratio, land
rent between agriculture and non agriculture was 1:1.261,99 with opportunity cost
of F.p 21.840.866,97 ~ r n ~ / ~ e a r .
This research recommended that Panwran Mas Sub-District, Depok
County, is thought suitable for urban agriculture system with the main comodities
of fiuit trees should be developed.
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
Dl KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
NOVI NARILLA AKIB
Tesis
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Magister Lanskap pada
Program Studi Arsitektur Lanskap
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
Juduli Tesis
: STUD1 KETERKAITAN ANTARA NILAI MANFAAT
Nama
LAHAN (LAND RENT) DAN KONVERSI LAHAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
: Novi Narilla Akib
: 99086
: Arsitektur Lanskap
NRP
Program Studi
Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing
Dr. Ir. Hadi Susilo Anfin, M.S.
Ketua
Mengetahui,
2. Ketua Program Arsitektur Lanskap
ogram Pascasarjana
2 9 APR
Tanggal Lulus : 5 April 2002
;a)2
SURAT PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis saya yang bejudul :
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
Adalah~benar merupakan hasil karya saya sendiri dan belum pernah dipublikasikan.
Semua sumber data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan dengan jelas dan
dapat diperiksa kebenarannya
NRP : 99086 1 ARL
RIWAYAT HIDUP
Penulis, Novi Narilla Akib adalah putri ke-2 dari 3 bersaudara dari
keluarga pasangan Muhammad Akib dan Wafiah Salman. Penulis dilahirkan di
Makassar pada tanggal 6 November 1975.
Progiam
Pendidikan sajana ditempuh di
Studi Budidaya, Pertanian Fakultas Pertanian dan Kehutanan,
Universitas Hasanuddin, Makassar, lulus pada tahun 1999. Pada tahun yang
sama, tahun 1999, penulis diterima di Program Studi Arsitektur Lanskap, Program
Pascasarjana IPB.
Pada
tahun
ke-dua
perkuliahan,
penulis
mendapatkan Beasiswa
Pendidikan Pascasajana yang diperoleh dari Direktorat Jendral Pendidikan Tinggi
Departemen Pendidikan Nasional, Indonesia atas rekomendasi Universitas
Muha~nmadiyahPare-pare, Sulawesi Selatan.
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas rahmat dan
hidayat-Nya tesis ini dapat diselesaikan. Tesis ini bejudul Studi Keterkaitan
Antar Nilai Sewa Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan Pertanian di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok. Penelitian dilaksanakan selama 12 bulan, yaitu mulai
Februari 2000 lungga Januari 2002.
Penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan kepada :
1. Komisi Pembimbing : Bapak Hadi Susilo Arifin dan Bapak Ernan Rustiadi
atas seluruh petunjuk, arahan, saran, nasehat, dukungan dan bantuamya yang
ttdak ternilai serta kesabarannya.
2. Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Depok, atas bantuan data
dan kejasamanya.
3. CV. TROPIC KONSULTAN terutama Bapak Hartono atas segala dukungan
din bantuannya.
4. Mia, Andi Lien, Suryani, Mba Dian (Lab. BANGWIL) dan Mas Adi atas
bantuannya.
5. Iye, Mama, Kak Pipi, Kak Astri, Aulia, Adek h a (almh.), Puang, Om Syahrir
Sek., Om Suwardi Sek., Om Yusuf Situru Sek., dan seluruh keluarga yang
teiah memberikan dukungan yang sangat berarti.
6. Kak Akib atas segala dukungan, bantuan dan perhatian yang sangat berarti.
7. Rina, Yayu, Kak Yusran, Kak Wati, Kak Haris atas dukungan 'dan
bantuannya.
8. SeLuruh anggota Asrama WINDY yang telah memberikan dukungan serta
Chandra dan Nanda atas segala bantuamya.
9. Atha, Beria, Kak Cri, Mba Fitri, Oly, Mba Pudji, Mba Retno, Bang Fadli, dan
seluruh teman Program Studi Arsitektur Lanskap PPs IPB atas dukungan dan
bantuannya.
Penulis menyadari bahwa tiada gading yang tak retak. Saran dan kritik
akan sangat bermanfaat bagi penulis untuk karya tulis mendatang. Akhirnya,
penulis berharap semoga tulisan ini bermanfaat bagi berbagai pihak yang
memerlukannya.
Bogor, April 2002
Novi Narilla Akib
DAFTAR IS1
Halaman
DAFTAR TABEL .....................................................................
xii
DP,FTAR GAMBAR .................................................................
xiii
DA.FTAR LAMT'IRAN ...............................................................
xiv
I . PENDAHULUAN ............................................................
1
1.1. Latar Belakang ...............................................................
1
1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian .............................................
6
1.3. Perumusan Masalah ...........................................................
2.4. Kerangka Pikir Penelitian ....................................................
II. 'TINJAUAN PUSTAKA ..........................................................
2!.1. Dinamika Lanskap Kota .......................................................
2.2. Lanskap Pertanian ............................................................
2.3. Kesesuaian Lahan .............................................................
2.4. Perencanaan Tata Ruang ......................................................
2.5. Nilai Sewa Lahan (Land Rent) ..............................................
2.6. Konversi Lahan ...............................................................
23
2.7. Pajak ...........................................................................
26
I11.hETODE PENELITIAN ........................................................
28
3 1. Tempat dan Waktu ...........................................................
28
3.2. Metode............................................................................................. 30
.
.
3.2.1. Survai dan Kuisioner .................................................. 30
3.2.2.Analisis Finansial Net Present Value (NPV)....................... 30
3.2.3.Analisis Statistika ......................................................
3.2.3.1 Analisis Komponen Utama (Principal Componen
Analisis) ......................................................
3.2.3.2. Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression) ......
31
32
32
Halaman
IV. KEADAAN UMUM KOTA DEPOK DAN KECAMATAN
PANCORAN MAS ...............................................................
35
4.. 1. Letak Geografis dan Administratif ........................................... 35
4.2. Klimatologi ....................................................................
37
4.4. Air Tanah .......................................................................
41
4.5. Potensi Pertanian ..............................................................
43
4.6. Kependudukan .................................................................
44
. .
4.7. Pendld~kan......................................................................
46
4.8. Perekonomian .................................................................. 47
V . tL4SIL ...............................................................................
49
5.1. Perubahan Tata Guna Lahan ................................................ 49
5.1.1. Konversi Ruang Terbuka Hijau ......................................
49
5.1.2. Konversi Lahan Pertanian .............................................
50
5 2 . Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian
dan Lahan Non Pertanian .................................................... 51
5.2.1. Berdasarkan Nilai Riil ................................................. 52
5.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku............................. 53
5 3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Land Rent).... 54
5.3.1. Berdasarkan Analisis Komponen Utama ...........................
54
5.3.2. Berdasarkan Analisis Regresi Berganda ............................ 57
VI. I'EMBAHASAN ..................................................................
59
6.1.Perubahan Tata Guna Lahan .................................................
59
6.1.1 Konversi Ruang Terbuka Hijau ......................................
60
6.1.2. Konversi Lahan Pertanian ............................................ 64
6.2. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian
dan Lahan Non Pertanian ..................................................... 69
Halaman
6.2.1. Berdasarkan Nilai Riil .................................................
69
6.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku.............................
71
6.3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Lond Rent)....
75
6.3.1. Nilai Input dan Luas Lahan Usaha Tani ............................. 75
6.3.2. Biaya Tetap (Fix Cost) dan Biaya Variabel (Variable Cost) ....
79
6.3.3. Kesesuaian Lahan Tanaman Tahunan ...............................
81
6.3.4. Jarak Lahan Usaha ke Pasar Utama Terdekat .....................
86
(5.4. Kebijakan dalam Perencanaan Tata Ruang Wilayah .................... 89
6.4.1. Kajian Kebijakan ...................................................... 95
6.4.2. Perangkat Insentif ...................................................... 98
6.4.3. Perangkat disinsentif .................................................
101
7. KESIMPULAN DAN SARAN .................................................. 104
7.1. Kesimpulan .................................................................
104
7.2. Saran ......................................................................... 106
DA12TAR PUSTAKA ................................................................ 110
LAMPIRAN
115
DAFTAR TABEL
Halaman
1. Jalrak (km) Antar Kelurahadlesa di Kecamatan Pancoran Mas
Tahun 1999 .......................................................................
37
2. Data Iklim Kota Depok Tahun 1998 ..........................................
38
3. Kondisi Situ di Kecamatan pancoran Mas, Kota Depok Tahun 2000 ....
42
4. Potensi Lahan Sawah dan Lahan kering di Kecamatan Pancoran Mas
Tahun 2000 ........................................................................
44
5. Luas, Jumlah Penduduk, Laju Pertambahan Jumlah Penduduk dan
Kepadatan Penduduk Kecamatan pancoran Mas Tahun 2000 .............
45
6. S1:rukturUmur Penduduk Kecamatan Pancoran mas Tahun 1998 .........
46
7. Jumlah Fasilitas Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Tahun 1998 ......
47
8. Mata Pencaharian Utama Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Kota
Depok (dalam %) Desember 1999 .............................................
48
9. LIUSPenggunaan Lahan Tahun 1993, 1996 dan 2000 di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok .....................................................
50
10. Pembahan Tata Gum Lahan Pertanian Kecamatan Pancoran Mas, Kota
Depok ..............................................................................
50
I I . Jumlah Penduduk, Jumlah Penduduk Bermatapencaharian Utama
Sebagai Petani, Luas Lahan Pertanian dan Luas Wilayah Kecamatan
Pancoran Mas Tahun 2000 ......................................................
51
12. Pcrbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Rent) Berdasarkan
Nilai Riil Antara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian
(F.p/m 2Rahun) .................................................................... 52
13. Perbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Renl) Pertanian buah
dan Pertanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Riil
7
(F.p/m-Rahun) ...................................................................
52
14. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non
Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku ( ~ ~ / r n ' ~ a h u......
n)
54
15. Perbandingan Nilai Sewa Lahan ( h d Rent) Pertanian buah dan
Pt:rtanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Suku Bunga
2
(F.p/m
Rahun) ........................................................................
54
Halaman
I ti. Nilai Loclding PCA Variabel Peubah Land Rent Hasil seleksi ... .... ... ...
55
1'7. Regression Summery Regresi Berganda dengan Faktor Land Rent
Sebagai Peubah Tetap ... ... ... ... . . . ... ... ... . . . . . . ... ... . . . ... ... ... .... ... ....
57
1s. Matriks
Hubungan Antara Jenis RTH dan Manfaat Bagi Pengguna
. .
Indlvldual dan Publik ... ...... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ......... ..................
96
DAFTAR GAMBAR
Halaman
1. K.erangka Pemikiran Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat
Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas,
KotaDepok,2001 ..................................................................
11
2. Diagram Hubungan Sewa Lahan dengan Aksesibilitas dan Lokasi Lahan..
22
3. Peta Lokasi Penelitian Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok ......... ...... 29
4. K-erangka Kerja Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat Lahan
(1;und Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas, Kota
Depok, 2001 . ... ... ... ....... .. . . . . ... ... .. . . . . ... ... . . . . .. . . . ....... .. . ... ... ... .... 34
5. Peta Dasar Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001 ... ... ...... ... .... 36
6. Peta Kemiringan Lahan Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001.. .. 40
6. Peta Konversi Lahan RTH Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok Tahun
15189-1996 ... ... ...... ... ... ... .. . ... . .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .. ... ... ... ... 62
7. P'embangunan Pemukiman pada Lahan Terlantar ... ... ... ... .. . ... ... ... .....
63
8. Konversi Lahan Sawah ke Perkebunan ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
65
9. Konversi Lahan Sawah Menjadi Pemukiman ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ...
66
10. ljkema Proposal Kebijakan pada Penelitian Studi Keterkaitan Antara
Nilai Manfaat Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan
I'ancoran Mas, Kota Depok, 2001 ... . . . . . . . . .. .. . . . . .. . . .. . . . ... . .. ... ......... 109
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
1. Sebaran Jumlah Penduduk Menurut Pekejaan, Jumlah Responden
I'etani dan Non Petani pada Lokasi Penelitian, Kecamatan Pancoran
Mas. Kota Depok ................................................................
116
2. I'erubahan lndeks Harga Berdasarkan PDRB Kota Depok Tahun 19951999 ................................................................................
117
3 . E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Retil) Berdaarkan Nilai Riil
Lmtara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian ..........................
118
4. E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non
Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku .........................
119
5. Interpretasi Faktor Loading PCA Variabel Peubah Land Rent Hasil
Sieleksi .............................................................................
120
BAB l
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Kota Depok merupakan salah satu kota yang mengalami perkembangan
C U ~ L I P pesat
dalam pembangunannya. Salah satu penyebabnya adalah letak
wilcyah yang strategis, berdekatan dengan Ibukota Jakarta, yang berkembang
sebagai pusat pemerintahan, perekonomian dan perdagangan. Pada awalnya Kota
Depok terdiri atas 3 kecamatan yaitu Kecamatan Pancoran Mas, Kecamatan Beji
dan Kecamatan Sukmajaya, dengan luas wilayah 66,44 km2. yaitu Kecamatan
Cimanggis, Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo Setelah berubah menjadi
kotalnadya yang ditetapkan dalam UU No. 15 tahun 1999, luas Kota Depok
bertambah menjadi 200,29 km2 yang terdiri atas 6 Kecamatan, Kecamatan
Pancoran Mas, Kecamatan Beji, dan Kecamatan Sukmajaya (Clean Urban Project
Distrik Depok 2000).
Awalnya, wilayah Depok tidak dipersiapkan untuk tumbuh dan
berkembang sebagai kota yang mandiri, melainkan hanya direncanakan bagi
perkembangan kawasan penunahan bagi pelajo (commuter) yang bekeqa di
Jakalta atau sebagai "dormintory town".
Hal tersebut dapat dilihat dari
penyediaan sar&a dan prasarana kotanya serta dalam pola jaringan pelayanannya
yang kurang mempertimbangkan kekompakan wilayah yang berorientasi ke Kota
Depc~k,melainkan lebih menonjol segi pelayanan aksesnya ke Daerah Khusus Ibu
Kota (DKI) Jakarta Raya.
Selain itu ditinjau dari jenis kegiatan yang
berkembang, Kota Depok seolah-olah merupakan tempat kegiatan-kegiatan yang
teniesak dari DKI yang tidak memperhatikan hubungan fungsional antar satu
sama lain. Kota ini memiliki karakteristik campuran antara sifat perkotaan yang
dioerminkan oleh pertumbuhan kegiatan jasa, perdagangan dan industri dengan
kawasan-kawasan perurnahan yang padat, dan sifat pedesaan dengan dominasi
kegiatan pertanian dan perkampungan terpencar.
Dalam Rancangan Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, Kota Depok
ditetapkan sebagai kawasan penyanggah ''bger cities" dan "counter magnets".
DKI Jakarta dan wilayah sekitamya. Secara Bio-fisik, Depok termasuk dalam
kawasan Bogor-Tangerang-Bekasi (Botabek) yang ditetapkan sebagai daerah
resapan air untuk pasokan air tanah. Sebagai bagian dari kawasan Bogor-PuncakCianjur (Bopuncur), ditetapkan sebagai kawasan konservasi air dan tanah, karena
beniilai strategis sebagai kawasan yang memberikan perlindungan bagi wilayah
propinsi Jawa Barat dan DKI Jakarta.
Oleh karena itu beberapa kawasan
perclesaan yang termasuk kawasan Bopuncur, tidak diperkenankan melakukan
pembangunan yang akan mengurangi areal produktif pertanian dan wisata alami,
mengurangi daya serap air dan mengubah bentang alam. Hal ini ditetapkan &lam
Peraturan Pemerintah Nomor 47 Tahun 1997 tentang RTRW Nasional.
Sedilngkan penataan ruang Kawasan Bopuncur melalui Keputusan Presiden
Nonior 114 Tahun 1999 yang menetapkan pokok-pokok kebijaksanaan penataan
ruang di Kawasan Bopuncur yang terdiri atas kegiatan perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Semakin
meningkamya kebutuhan dan persaingan penggunaan lahan baik itu untuk
produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya sehingga memerlukan
pemiikiran dan pertimbangan dalam pengambilan keputusan pemanfaatan yang
paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yang terbatas untuk masyarakat dan
lingkungan setempat di masa sekarang dan akan &tang.
Sebagai "counter magnets", Kota Depok berfungsi sebagai wilayah
penyeimbang DKI Jakarta.
Kota ini menjadi kota pusat pemukiman, kota
pertlagangan, kota jasa dan industri, kota pendidikan, kota pariwisata dan budaya.
Kotamadya Depok merupakan pusat kegiatan manusia yang relatif dinamis dari
aspc:k ekonomi, sosial budaya, pelayanan dan pengembangan.
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota Depok, Kota Depok memiliki
prosentase luas keseluruhan Ruang Terbuka Hijau (RTH) hingga tahun 2010
diarahkan sebesar 49,21% dari luas wilayah Kota Depok. Namun akibat tekanan
pembangunan utamanya setelah Depok berkembang menjadi kotamadya, terjadi
degradasi lahan Ruang Terbuka Hijau (RTH) khususnya lahan pertanian yang
cukilp besar. Hal ini bersifat kontradiktif dengan kebijakan dimana wilayah Kota
Depok diperuntukkan sebagai salah satu daerah resapan air yang perlu
menlpertahankan RTH.
Meskipun demiluan, kenyataannya alih fungsi lahan sangat sulit bahkan
cendierung tidak dapat dihindari. Hal ini disebabkan oleh perkembangan nilai
lahain yang lebih tinggi dibandingkan produktivitas pertanian sawah, yang
semakin memicu perubahan tataguna lahan pertanian menjadi lanskap perkotaan.
Di :;amping itu, ha1 ini juga didukung oleh jumlah penduduk yang t e n s
memingkat, akibat natalitas ataupun migrasi, yang mempengaruhi kebutuhan
tempat tinggal dan fasilitas penunjangnya seperti rumah sakit, tempat rekreasi,
jalur transportasi, areal industri dan lain-lain. Pengembangan struktur fisik kota
memberikan dampak yang cukup besar dan pa& akhirnya akan mempengaruhi
pengurangan jumlah luas wilayah RTH khususnya wilayah pertanian. Di lain
pihak, pertambahan penduduk dan pertumbuhan ekonomi serta peningkatan
jumlah dan jenis infrastruktur kota merupakan salah satu indikator perkembangan
pembangunan kota. Perkembangan penduduk di kota akan membuka pasar bagi
produk pertanian di desa dan mendorong spesialisasi pertanian (sentra produksi)
antar daerah.
Konsep awal pembangunan wilayah sebagai bukan kota mandiri serta
pembangunan sektor pertanian kurang memperhatikan aspek wilayah atau tata
rum;: karena belum adanya pembangunan wilayah yang menyeluruh. Keadaan ini
men!mlitkan untuk melakukan evaluasi dari pembangunan pertanian yang telah
ada dan yang sedang dilakukan.
Dengan semakin kompleksnya proses
pembangunan maka perencanaan pembangunan merupakan suatu tuntutan untuk
peningkatan efisiensi dan produktivitas.
Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi teknik maupun kawasan
yang potensial untuk irigasi teknik mengakibatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar. Di samping itu mengakibat berkurangnya luas areal pertanian dan
produktivitas pertanian khususnya padi dan palawija. Sebagai contoh, tejadi
pengilrangan jumlah luas panen tanaman padi sawah yaitu 12,17 km2 pada tahun
1996 menurun menjadi 10,86 km2 pada tahun 1998.
Berdasarkan data
pertumbuhan ekonomi Kota Depok 1996-1998 (Clean Urban Project ' ~ i s t r i k
Depok 2000), pertumbuhan sektoral secara kumulatif mengalami pertumbuhan
negatif, dan konstribusi terbesar berasal dari sektor pertanian yang mengalami
penluvnan sebesar 29,90 % pada tahun 1998.
Konversi lahan adalah sesuatu yang terjadi dengan wajar sesuai dengan
perkembangan sosial ekonomi masyarakat. Namun yang tejadi s+t ini lebih
merupakan suatu ajang bisnis lahan yang lebih ke a ~ a hajang bisnis "spekulasi"
ketimbang perkembangan kota itu sendiri. Pola konversi yang terjadi meiupakan
suai:u isyarat perlunya pengaturan dan pembenahan yang mendasar dalam
mekanisme pemberian izin lokasi bagi suatu kegiatan dalam penggunaan lahan.
Berdasarkan kenyataan pemanfaatan lahan non pertanian memberikan nilai
keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan non pertanian. Hal ini
mer~yebabkanpetani pemilik lahan cenderung mengkonversi lahan pertanian
mereka ke non pertanian yang lebih menguntungkan secara ekonomi.
Berdasarkan rancangan Pe~aturanDaerah Kota Depok mengenai Rencana Tata
Ruang Kota Depok, masyarakat berhak untuk memperoleh penggantian yang
layak atas kondisi yang dialaminya sebagai akibat pelaksanaan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Melihat potensi dan masalah yang ada serta adanya kebijaksanaan
pembangunan wilayah dan tuntutan pemenuhan kebutuhan masyarakat, maka
penelitian ini p e r k g untuk dilakukan. Hasil penelitian ini diharapkan dapat
m e n j d informasi dan bahan pertimbangan dalarn penetapan kebijaksanaan
perencanaan tata ruang wilayah.
Pendekatan perencanaan tata ruang saat ini menuntut adanya pendekatan
secara Bottom-up planning, dimana masyarakat yang berkepentingan turut
dilibatkan dalam pemanfaatan sumberdaya ruang yang ada dengan tujuan sebesarbesrunya untuk kemalanuran masyarakat. Sehingga pada akhimya diharapkan
Kota Depok tetap dapat rnempertahankan Ruang Terbuka Hijaunya khususnya
laham pertanian.
1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Secara umum, penelitian ini bertujuan untuk menunjukkan salah satu
penyebab tejadinya konversi lahan pertanian ke bentuk lahan non pertanian.
Seh~nggadengan mengetahui ha1 tersebut diharapkan dapat rnembantu mengatasi
masalah konversi lahan.
Tujuan penelitian ini adalah :
1. lvlengetahui perbandingan nilai sewa ekonomi lahan (Iand rent) antara lahan
pertanian dan lahan non pertanian.
2. lvfenganalisis dan menentukan faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai
ekonomi lahan (land rent)
3. ldenghltung dan mengetahui nilai oportunity cost antara lahan pertanian dan
lahan non pertanian..
Dengan mengetahui nilai land rent antara lahan pertanian dan non
pertztnian serta faktor-faktor yang mempengaruhlnya, diharapkan dapat
dirurnuskan dan drtetapkan kebijakan-kebijakan &lam bentuk Iand tuxtation
dengan sistem insentif dan disentif sehingga land conversion &pat dikendalikan
atau ditekan. Hal tersebut akan dapat membantu kelancamn penetapan dan zoning
ruan;glahan khususnya dalam bentuk Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
seternpat.
1.3. Perumusan Masalah
Beberapa pennasalahan sehubungan dengan penelitian ini antara lain:
1. Terjadi degradasi lahan RTH khususnya lahan pertanian sebagai akibat
tekanan pembangunan yang terus-menerus dan semakin pesat setelah Depok
berkembang menjadi kotamadya. Sesuai dengan RTRW Kota Depok Tahun
:2000-2010 yang menetapkan kebijakan untuk mempertahankan luas RTH
liampai 49,21% dan persentasi luas 55% yang ada sekarang ini. Hal ini
hersifat kontradiktif dengan ketentuan wilayah Kota Depok sebagai kota
~xnyanggahyang diperuntukkan sebagai daerah resapan dan konsewasi tanah
t
h
air.
2. Berdasarkan teori ekonomi lahan clan beberapa hasil penelitian, dlketahui nilai
lahan pertanian jauh lebih rendah dibandingkan lahan non pertanian. Hal ini
rnerupakan salah satu faktor pendorong bagi petani untuk menjual atau
rnengkonversi lahan pertanian mereka menjadi lahan non pertanian.
3. I'otensi sumberdaya lahan pertanian yang cukup luas dengan kesesuaian lahan
yang sesuai untuk lahan pertanian serta sumberdaya manusia petani &lam
jumlah yang cukup besar merupakan salah satu alasan untuk mempertahankan
hhan pertanian yang ada.
4. Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi t e h k maupun kawasan
yang potensial untuk irigasi teknik mengalubatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar dan berakibat berkurangnya luas areal pertanian dan menurunnya
produktivitas pertanian.
1.4. Kerangka Pemikiran Penelitian
Penelitian dilakukan dengan metode survai berdasarkan pendekatan sosial
ekor~omiyang terdiri dari empat tahap, yaitu Pra-Sumi, Survai, Pasca Survai dan
Rekomendasi sebagai hasil akhir penelitian.
a. Pra-Survai
Terdapat tiga aspek yang mendasari penelitian ini, yaitu;
1. Tujuan dan kebijakan pemerintah.
Hal ini tertuang dalam Keputusan
Presiden Nomor 114 Tahun 1999 mengenai penetapan wilayah Bopuncur
sebagai daerah konservasi tanah dan resapan air (temasuk Kota Depok).
Disamping itu terdapat kebijakan pemerintah setempat untuk tetap
mempertahan luas lahan pertanian sebesar 49,21% hingga tahun 2010 dari
55% luas RTH yang a&
sekarang ini serta adanya upaya untuk
mernpertahankan sektor pertanian sebagai salah satu basis pembangunan
daerah (Bappeda Depok 2000~).
2. Tunmtan pemenuhan kebutuhan masyarakat khususnya masyarakat tani.
Petani pemilik lahan cenderung lebih memilih mengaligfungsikan lahan
pertanian merekan ke bentuk non pertanian yang lebih memberikan
keuntungan materi.
Untuk ity upaya peningkatan kesejahtraan petani
dengan peningkatan nilai land rent pertanian perlu dilakukan.
3. Potensi dan kendala yang ada. Kota Depok memiliki wilayah pertanian yang
potensial dan cukup luas yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana
seperti irigasi yang merupakan investasi yang tidak sedikit Nlainya. Di
samping itu sebagian masyarakatnya bermatapencaharian dan memiliki
keahlian dan sebagai petani. Tingginya laju konversi lahan RTH ke non
RTH khususnya lahan pertanian merupakan masalah serius yang perlu
segera ditangani, dan masih sangat rendahnya tingkat kesejahtraan petani
yang merupakan fenomena mum yang menjadi masalah nasional.
b. Survai.
Suwai dan pengumpulan data terdiri atas tiga aspek yaitu; (1) kondisi
s~mberdayalahan biofisik, (2) kondisi sosial ekonomi clan ( 3 ) tata guna lahan
pzrtanian.
Data yang dikumpulkan merupakan hasil studi literatur dan
p:ngamatanipengukuran langsung di lapang dengan metode kuisioner. Sebaran
responden berdasarkan jenis matapencaharian penduduk yang dibedakan atas
petani, jasa dan perdagangan serta industri.
Kuisioner yang digunakan
dibedakan atas dua jenis yaitu; (1) kuisioner usahatani untuk analisis keragaan
usahatani sebanyak 30 responden petani dan (2) kuisioner land rent non Ruang
Terbuka Hijau (RTH) untuk menganalisis nilai land rent non usahatani, yaitu
usaha perdagangan, jasa dan industri, sebanyak 30 responden.
c Pasca Survai.
Pa.& tahap ini dilakukan analisis sosial ekonomi yang terdiri atas :
Analisis finansial, dilakukan dalarn bentuk cash flow analysis yang
menghasilkan nilai manfaat bersih (net benefit) dan nilai land rent aktivitas
penggunaan lahan pertanian dan non pertanian
Analisis yang digunakan
adalah hkt Present Value (NPV).
Nilai opportunity cost diperoleh dari selisih antara nilai land rent lahan
pe~rtaniandan non pertanian.
A,nalisis Statistika yang digunakan terdiri atas dua tahap, yaitu :
Anall~lsKomponen Ufama (Prrncrpal Component Analysrs), menghasilkan
faktor komponen utama (faktor loadrng) yang menerangkan faktor-faktor yang
n~empengaruhinilai land rent.
Analisis Regresi Berganda (Multiple regression), menunjukkan faktor-faktor
y;mg berpengaruh nyata terhadap nilai land rent.
Berdasarkan hasil penelitian, dengan mengetahui nilai land rent dan
faktor-faktor yang mempengadunya, dirumuskan suatu bent& rekomendasi
sebagai hasil akhir dari penelitian. Rekomendasi ini merupakan suatu saran
kebijakan yang diharapkan dapat menjadi feed back bagi pemerintah dalam
mc:nyusun kebijakan RTRW.
Berdasarkan metode tersebut, secara keseluruhan kerangka pemikiran
penelitian ini disusun seperti pada Gambar 1 berikut :
I
!
I
PRA SURVAI
i
i
i
i
/
PASCASURVAI
i
REKOMENDASI
i
*
j
1
i
i
i
1
SURVAI
Kebutuhan Masyarakat
konversi lahan ke yang lebih
i
i
i
j
1
s
Potensi dan Masalah
- Luas Lahan dan Investasi
- Masyarakat petani
- Nilai Land Renl pertanian
- Alih fungsi lahan
-
Pembangunan Wilayah
Kepres No. 114 thn 1999
*
1......................
i
Nilai Land Rent dan
Faktor-faktor yang
Analisis
Sosial-Ekonomi
.....,...,..,.......... ..........
iw......
i
i
j
....,.,.,.,.....,...
...............,.,.....,.......................................
i.i.i..i.i.ii.i..i..i.i.i
Feed back
i
.......
ii..i.i.ii..ii
Rekomendasi dan
Saran Kebijakan
....,.,...,....,...,..,.,.,.,.
j
ii
Gambar 1. Kerangka Pemikiran Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok, 200 1.
BAB I1
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Dinamika Lanskap Kota
Proses pembangunan kawasan perkotaan sangat berorientasi pada manusia
(anthroposentrik). Pemusnahan kawasan alami, pergeseran fungsi (alih fungsi)
lahan menjadi kawasan perkotaan kurang memperhatikan nilai-nilai ekologi
(Cook 1991). Penataan kembali penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang telah
berpenduduk dan perencanaan penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang belum
atau jarang penduduknya, akan menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas,
sehirigga kegiatan ini sering mengundang munculnya berbagai pennasalahan.
Untuk melakukan perencanaan secara menyeluruh, salah satu ha1 pokok yang
diperlukan adalah tersedianya infonnasi faktor fisik lingkungan yang meliputi
sifat dan potensi lahan, yang diperoleh melalui kegiatan survai tanah yang diikuti
dengan pengevaluasian tanah (Sitorus 1985).
Kota cenderung menjadi besar bila dasar ekonominya luas. Kota-kota
kecil biasanya mempakan satelit-satelit yang tergantung pa& kota besar untuk
memjxrtahankan kehidupan ekonominya. Msalnya sebuah kota induk akan
mempunyai banyak fungsi, sedangkan wilayah "tempat tinggal" di pinggiran kota
di sekitarnya berfimgsi menyediakan perumahan bagi para tenaga keja (Gallion
dan E':isner 1992). Perkembangan kota-kota di Indonesia, khususnya di Jawa,
sedang membentuk koridor yang membentang antara kota-kota besar,
merefleksikan sangat intensihya hubungan (linkages) antar kota dan desa.
Kawa:ian pinggiran kota (the fringe areas) adalah kawasan yang tengah dan akan
tents menjadi ajang perkembangan kegiatan perkotaan khususnya kawasan
industri, pemukiman, rekreasi dan lainya. Dewasa ini alih fungsi lahan (konversi)
-
dari kawasan pertanian ke non pertanian terjadi. secara besar-besaran. Tanpa
adanya pengaturan yang mendasar, alih fungsi lahan ini dengan berbagai dampak
negatifnya akan tejadi lebih luas lagi.
Lahan merupakan sumberdaya, wadah dan faktor produksi strategis bagi
pentbangunan untuk meningkatkan kesejahtraan manusia. Hampir semua sektor
pentbangunan fisik memerlukan lahan, sepelti sektor pertanian, kehutanan,
pen~mahan, industri, pertambangan dan transportasi.
Sejalan dengan
meningkatnya aktivitas pembangunan dan pertambahan penduduk, kebutuhan
akan lahan juga meningkat dengan pesat, sementara ketersediaan dan luas lahan
pada dasamya tidak berubah. Walaupun kriteria lahan yang diperlukan untuk
setia.p sektor berbeda, namun pada kenyataannya masih sering terjadi benturan
kepentingan dan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan uraian Arifin (1998)
bah~vasemakin tin@ tingkat urbanisasi suatu daerah, struktur daerah urban akan
semzhn kompleks.
Penyebabnya adalah semakin beragamnya aktivitas
masyarakat pada daerah tersebut, terutama pada sektor perekonomian dan politik.
Pola hidup masyarakatnya dengan populasi yang t i n g ~akan menjadi beragam.
Pada daerah ini akan terjadi deforestasi dan juga degradasi yang pesat pada lahan
pertanian, khususnya pada daerahperiphery, penggunaan lahan pedesaan banyak
yang berubah untuk penggunaan lahan perkotaan.
Tekanan pembangunan yang terus menerus mempakan tantangan bagi
peme:rintah clan lembaga swadaya masyarakat. Legalisasi secara hukum, yang
kemt~diandilanjutkan dengan rencana yang spesifik, pembuatan peraturan dan
undang-undang serta mekanisme lainnya dapat menjaga dari degradasi lahan
pertanian. Untuk kota yang telah mengalami degradasi lahan pertanian dapat
dilakukan reklamasi lahan, akan tetapi memerlukan biaya yang sangat mahal.
Cara. lainnya dapat dengan akusisi lahan, yang juga memerlukan biaya yang
sangat mahal terutama di kawasan perkotaan. Cara ini hanya dilakukan pada
kawimn yang benar-benar diperlukan sebagai lahan pertanian dan memiliki
orientasi jangka panjang secara finansial dan ekologi yang menguntungkan.
Penclekatan lain dapat dilakukan pembelian lahan secara langsung, antara lain
dengan usaha tukar lahan, usaha perubahan hak bangun dan usaha lainnya (Cook
1991).
Meningkamya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan lahan baik
untulc keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya memerlukan
pemikiran yang seksama dalam pengambilan keputusan pemanfaatan yang paling
mengptungkan untuk penggunaan masa mendatang.
Penataan kembali
peng,gnaan lahan bagi daerah-daerah yang telah berpenduduk atau perencanaan
penggnaan lahan bagi daerah-daerah yang belum atau jarang penduduknya, akan
menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas, sehingga kegiatan ini sering
mengwdang
munculnya
berbagai
pernasalahan.
Sebagaimana yang
dikennukakan oleh Sandy (1982) bahwa beberapa masalah pokok dalam usaha
penataan penggunaan lahan dan lingkungan hidup antara lain : (1) adanya
kontradiksi antara kebutuhan untuk menjadi pemakai yang lebih luas disatu pihak
dan batasan-batasan berat demi lingkungan hidup; (2) peningkatan keperluan
hidup di pedesaan yang tidak disertai dengan perluasan kesempatan keja; (3)
tejadi kerusakan tanah karena kmdngnya pemeliharaan sebagai akibat dan
adanya jarak batin atau status hukum yang terlalu jauh antara penggarap tanah dan
pemilik tanah (Sitorus 1985).
Dengan adanya alih fungsi lahan, di mana banyak daerah hijau berubah
fungsi menjadi perindustrian dan pemukiman, akan memberikan penga& yang
cukup memprihatinkan bagi lingkungan pedesaan. Pencemaran udara, suara, dan
air merupakan masalah yang menimbulkan degradasi lingkungan (Bintarto 1986).
2.2:. Lanskap Pertanian
Penggunaan lahan kota seharusnya mengikuti kebijaksanaan pemerintah.
Di antaranya adalah pemanfaatan lahan basah baik yang bersifat kawasan irigasi
teknik maupun lahan yang potensial untuk irigasi teknik yang tidak diperbolehkan
dikikukan alih fungsi lahan. Hal ini mengingat peran Kota Depok sebagai
katvasan penyangga DKI Jakarta dan pembangunan fisik hendaknya dihindarkan
pach tanah dengan struktur tanah alluvial. Jika terdapat pembangunan fisik di
sepanjang sungai besar, maka garis sempadan harus 100 m dan pada sungai kecil
garis sempadan 50 m (Clean Urban Project Distrik Depok 2000). Di samping itu
per1:u dilakukan penertiban alih fungsi lahan pertanian .dan situ menjadi tempat
penmkiman dan industri, serta pemanfaatan sumberdaya alam dalam upaya
peningkatan ekonomi rakyat dan kesejahtraan masyarakat hams memperhatikan
kaidah konsewasi (Bappeda Depok 2000a).
Masalah yang dihadapi dalam penggunaan lahan adalah alih fungsi lahan
pertanian (lahan basah) menjadi kegiatan non pertanian. Perkembangan nilai
tanah yang lebih tinga dibandingkan produktivitas pertanian sawah, diperkirakan
aka1 semakin mempercepat perubahan menjadi tataguna lahan perkotaan yaitu
tejaldinya alih fungsi lahan menjadi tempat pemukiman dan industri. Untuk
dae~rah Depok, penggunaan lahan untuk pertanian tersebar di Kecamatan
Sawangan, Pancoran Mas bagian Selatan dan sebagian Kecamatan Cimanggis.
Berdasarkan data dari BPN Kota Depok tahun 1998, penggunaan lahan Kota
Depok untuk pertanian sawah, tegalan, kebun campuran seluas 169.62 krn2 atau
sekitar 55,1 % (Bappeda Depok 2000b).
Secara garis besar, kegiatan ekonomi di Kota Depok dilihat dari nilai
Procluk Domestik Regional Bruto (PDRB), sektor yang dominan adalah industri
(39,1)9%), perdagangan, hotel, dan restoran (23,26%) dan sektor pe~sahaan
berada di urutan ketiga (8,90%). Sedangkan sektor pertanian hanya menyumbang
sekilar 2,6%. Meskipun bukan merupakan kegiatan dominan, sektor pertanian
menlpakan sektor yang berpotensi untuk berkembang, terutama di daerah
Kecrunatan Cimanggis, Limo dan Sawangan di mana di daerah ini masih tersedia
lahan kosong Saat ini kegiatan pectanian di kota ini cendetung semakin menurun,
karena terdesak oleh penggunaan lain (Bappeda Depok 2000a).
Produksi pertanian utama di Kota Depok adalah buah-buahan antara lain
durian, manggis, rambutan, dan jambu bol. Durian dan jarnbu bol merupakan
komoditi hortikultura andalan yang memiliki potensi berkembang di kota ini.
Kedua komoditi ini banyak dijumpai di Kecamatan Sawangan, terutama di Desa
Bedahan dan Pasir Putih. Selain itu, padi dan palawija juga banyak dibasilkan,
meski produksinya semakin menurun dari tahun ke tahun. Hal ini antara lain
disebabkan karena luas lahan sawah semakin berkurang karena terdesak oleh
penggmaan IainMeningkatnya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan
lahan baik untuk keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya
memerlukan pemikiran yang seksama dalam mengambil keputusan pemanfaatan
yang paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yag terbatas, dan sementara
itu juga melakukan tindakan konservasinya untuk penggunaan masa mendatang
2.3. Kesesuaian Lahan
Kesesuaian lahan merupakan penggambaran tingkat kecocokan sebidang
lahan untuk penggunaan tertentu. Dengan kata lain, kesesuaian lahan harus
didasarkan atas penggunaan laban untuk tujuan tertentu, karena penggunaan yang
bertleda memerlukan syarat yang berbeda. Di samping itu kesesuaian lahan
menupakan gambaran dari tingkat kecocokan lahan untuk penggunaan tertentu
yang ditetapkan saat ini atau setelah lahan mengalami perubahan.
Hasil perbandingan dan jenis penggunaan lahan dengan kualitas lahan
dikombinasikan dengan analisis input-output, cost-benefit, akibat pada
lingl.ungan, dan analisis sosial ekonomi menghasilkan suatu klasifikasi yang
menunjukkan kesesuaian masing-masing satuan peta lahan untuk jenis
penggunaan tertentu (Hardjowigeno 1994)
2.4. Pereneanaan Tata Ruang
Lahan merupakan aspek utama &lam perencanaa pengembangan wilayah,
sedangkan perencanaan adalah suatu aktivitas yang terkoordinasi untuk mencapai
tujuan tertentu dalam jangka waktu tertentu. Menurut Wilson (1975) dalom
Jayatlinata (1986) dikatakan bahwa perencanaan adalah suatu proses yang
mengubah proses lain atau mengubah suatu keadaan untuk mencapai maksud
yang dituju oleh perencana atau oleh oranglbadan yang diwakili oleh perencana
tertentu.
Pola keterkaitan antara bagian-bagian wilayah di kota Depok dengan
wilayah-wilayah sekitar yang berbatasan langsung, berpengaruh sangat kuat
terhadap perkembangan stmktur ruang selanjutnya. Pengembangan kota Depok
pada. dasamya hams dilakukan secara terpadu disesuaikan dengan pengembangan
dalam lingkup yang lebih luas yaitu lingkup propinsi dan nasional. Wilayah kota
Dep)k di &lam rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Propinsi Jawa Barat masih
dimasukkan ke dalam wilayah Kabupaten Bogor yang dalam struktur
pengembangan wilayah Jawa Barat termasuk wilayah pengembangan Botabek
dengan fungsi sebagai penyangga DKI Jakarta (pemukiman dan industri),
perlindungan dan pengembangan pertanian.
Dalam struktur pengembangan
wilayah Jawa Barat, Kota Depok termasuk di dalam wilayah utama dari Wilayah
Pengembangan Tengah dengan pusat pertumbuhan utama DKI Jakarta dan
Bandnng.
Rencana Tata Ruang Wilayah merupakan arahan dalarn pernanfaatan
ruang bagi semua kepentingan secara terpadu yang dilaksanakan secara bersama
oleh pemerintah, masyarakat dan atau dunia usaha untuk mendapatkan struktur
tata ruang kota dan pola pemanfaatan mang yang optimal, berwawasan
linghungan dan lestari. Rencana tata ruang ini juga tidak terlepas dari posisi
Depok sebagai bagian dari Propinsi Jawa Barat dan dalam lingkungan Jabotabek
dalani lingkup Nasional (Rustiadi 2000).
Lebih lanjut lagi Rustiadi (2000) mengatakan bahwa perencanaan tata
ruang adalah upaya memanipulasi struktur cfistribusi spasial fenomena fisik dan
manusia (lingkungan fisik clan sosial) agar lebih sesuai dengan tujuan yang
diinginkan.
Dalam upaya pemanfaatan sumberdaya ruang ditujukan untuk
sebesar-besamya kemakmuran rakyat (UU 511960 Pasal 2 ayat 3) yang
merupakan bagian dari tujuan pembangunan secara keseluruhan.
Proses urbanisasi yang tidak terkontrol dapat menimbulkan pengaruh
negatif pada fungsi kota secara keseluruhan dan daerah-daerah sekitamya.
Terdapat tiga bentuk kecenderungan penggunaan spasial lahan kota yaitu,
1) perkembangan terpusat, 2) perkembangan terpencar dan 3) perkembangan pada
ibukota kecamatan (Irharn 1998a). Terdapat dua kondisi yang hams dipenuhi
dalam perencanaan tata ruang :
1. Icebutuhan masyarakat untuk melakukan pembahan atau upaya untuk
rnencegah tejadinya perubahan yang tidak diinginkan.
2. Adanya political will dan kemampuan untuk mengimplementasikan
perencanaan yang disusun.
Dengan demikian perencanaan tata ruang merupakan suatu perencanaan
yang berorientasi kepada kepentingan publik secara keseluruhan bukan untuk
kepentingan perseorangan/kelompok atau perusahaanhadan usaha (Rustiadi
2000).
Undang-undang Nomor 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang
menjelaskan bahwa penataan ruang merupakan proses perencanaan tata ruang,
pemslnfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang yang dilakukan oleh
pemerintah dengan peran serta masyarakat. Peran serta masyarakat mempakan ha1
yang sangat penting karena pada akhirnya hasil penataan ruang adalah untuk
kepentingan seluruh lapisan masyarakat serta untuk tercapainya tujuan penataan
ruang, yaitu terselenggaranya pemanfaatan ruang berwawasan lingkungan dan
berkialitas.
Manuwoto (1992) menjelaskan secara umum pengalihan fungsi lahan
dipenigaruhi oleh faktor sosial atau kependudukan, pembangunan ekonomi,
penglpnaan jenis teknologi dan kebijakan pembangunan makro. Keempat faktor
ini mempengaruhi peruntukan lahan bagi berbagai penggunaan. Lebih lanjut lagi
dikat.akan pula bahwa lokasi pemanfaatan sumberdaya alam, pola struktur tata
mang, akan berkaitan erat dengan Rencana Umum Tata Ruang Daerah (RUTRD)
yang hams dipersiapkan sebelumnya, yang dalam pelaksanaannya harus melihat
pola yang tejadi di masyarakat.
Dengan demikian RUTRD dapat menjadi
pedoiaan dan mengakomodir setiap kemungkinan perkembangan yang mungkin
tejadi dan alih fungsi lahan &pat diarahkan dengan tepat oleh karena alih fungsi
lahanl tidak dapat dihindari sehingga memang hams duencanakan.
Alih fungsi lahan diperlukan dalam rangka pelaksanaan pembangunan
dengim tetap menjaga agar sejauh mungkm tidak merugbn bagi penggunaan
lahani yang telah ada maupun terhadap kemungkinan pemanfaatan potensi tanah
untuk pengembangan penggunaannya dimasa datang.
Perubahan pola
peng;gunaan lahan pada dasarnya bersifat dinamis mengikuti perkembangan
pendluduk dan pola pembangunan wilayah.
Akan tetapi perubahan pola
peng:gunaan lahan yang tidak terkendali dan tidak terencana dapat berpengaruh
burulc terhadap daya dukung lahan yang pa& akhimya dapat berpengaruh buruk
terhadap pembagunan itu sendiri dan pembangunan semacam ini tidak akan
berkelanjutan (Utomo 1992).
Menurut Harsono (1992), penggunaan lahan secara garis besar &pat
dibedakan menjadi 2 golongan :
1. Dalam kaitannya dengan pemanfaatan potensi alaminya, seperti kesuburan
tanah, kandungan mineral, atau karena terdapatnya endapan bahan galian
pertambangan dibawah permukaannya.
2. Penggunaan tanah dalam kaitan dengan pemanfaatannya sebagai ruang
pembangunan yang secara tidak langsung tidak memanfaatkan potensi alami
dm tanah, tetapi lebih ditentukan oleh adanya hubungan-hubungan antara tata
ruang dengan penggunaan-penggunaan lain yang telah ada, di antaranya
ketersediaan prasaranan dan fasilitas umum lainnya.
Sandy (1982), menjelaskan bahwa alih guna tanah dari pertanian ke
penggunaan yang bukan pertanian sulit untuk dicegah, tetapi munglan bisa
&perlambat prosesnya jika derajat petani ditingkatkan, mendekati taraf pemeluk
bi&mng usaha lainnya dalam masyarakat.
Artinya petani subsisten yang
merupakan usaha utama petani di pedesaan, secara bertahap dirubah ke petani
korrtersial, sehingga dapat bersaing dengan usaha ekonomi lainnya.
2.5. Nilai Sewa Lahan (LandRew)
Tanah memiliki nilai pasar dan nilai ekonomi yang berbeda-beda. Nilai
tanah di perkotaan pa& umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan di perdesaan.
Secara umum diketahui bahwa para pemilik sumberdaya tanah cenderung
menggunakan mililcnya untuk tujuan-tujuan yang memberikan harapan untuk
memperoleh penghasilan yang tertinggi dalam konteks penggunaan yang tertinggi
dan terbaik. Namun penggunaan yang terbaik sesungguhnya tergantung pada
penilaian si pemilik apakah itu dinilai dengan uang atau dengan nilai yang tidak
dapat diraba (inrangihle) ataupun nilai-nilai sosial. Penggunaan yang terbaik dan
tedinggi juga tergantung pada kapasitas penggunaan tanah serta tinggi rendahnya
permintaan terhadapnya (Suparmoko 1989)
Menurut Hardjowigeno (1996), lahan paling sedikit mempunyai sekurangkurangnya tiga jenis nilai (rent)dalam ekonomi lahan, yaitu :
1 . Ricardiant Rent, nilai tanah yang berkaitan dengan sifat dan kualitas tanah
2. Locational Rent, nilai lahan sehubungan dengan sifat lokasi relatif dari lahan.
3 . Enviromentul Rent, sifat tanah sebagai komponen utama ekosistem.
Salah satu cara untuk menentukan nilai atau harga faktor produksi yang
berim1 dari alam seperti tanah adalah dengan menggunakan konsep sewa tanah
(enmomic rent). Faktor-faktor yang menentukan tingginya harga
tanah adalah:
kegunaan dan kepuasan (utility), kelangkaan (scarcity), permintaan (demand) dan
keniudahan untuk dipindahkan (tramferability). Selain itu juga dipenganh oleh
tingkat produktivitas tanah clan lokasinya serta fasilitas yang diciptakannya
utarnanya fasilitas mum
Pengembangan teori Von Thunen menjadi teori berbasis land rent oleh
Barllowe (1978)digambarkan dalam diagram berikut
Keterangan :
A = komersiaVjasa
B = industri
C = pemukiman
D = pertanian
DIRIWSAT KOTA
Gambar 2. Diagram Hubungan Sewa Lahan dengan Aksesibilitas dan Lokasi Lahan
Berdasarkan Sinulingga (1984) dalam Mahalaya (}t?(j9), kegunaan
perhitungan nilai land rent antara lain:
1. Untuk menduga pergeseran yang t q a d i dari satu bentuk penggunaan lahan
bentuk penggunaan lahan lainnya.
2. Sebagai dasar untuk menerangkan bagaimana suatu usaha menekan usaha
lainnya yang berlangsung pa& lahan yang sama.
3. Sebagai dasar untuk menetapkan pajak tanah.
2.6. Konversi Lahan
Menurut Winoto (1995) alih guna tanah merupakan suatu fenomena
dinamik yang menyangkut aspek fisik dan aspek kehidupan masyarakat. Alih
gum tanah pertanian ke non pertanian, disamping berubahnya fenomena fisik
l w m tanah pertanian, juga berkaitan erat dengan berubahnya orientas ekonomi,
sosi;d budaya dan politik masyarakat
Sedangkan Sumaryanto et al. (1994)
menielaskan alih guna tanah dari segi pengembangan sumberdaya merupakan
suahl bentuk dan perubahan alokasi sumberdaya antar sektor penggunaan. Akibat
struktur transformasi perekonomian yang mengarah pada semakin meningkatnya
peranan sektor non pertanian, menyebabkan terjadinya perubahan komposisi
besaran dan laju penggunaan sumberdaya (tenaga kerja, modal dan tanah) antar
sektor. Lazimnya, sektor-sektor ekonomi dengan pertumbuhan yang tinggi akan
diikuti dengan laju penggunaan sumberdaya yang lebih tinggi.
Akibatnya
realolcasi sumberdaya dari sektor pertanian ke non pertanian san
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
OLEH :
NOVI NARILLA AKIB
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
ABSTRACT
NOVl NARILLA AKIB. Interrelated Study between Land Rent and
Agriculture Land Conversion has been conducted in Pancoran Mas Sub-District,
Depok County, It was under supervised by HAD1 SUSILO ARIFIN and ERNAN
RUSTIADI
The more development activity and population growth happened,
generated the higher land demand. This was not supported by availability and
permanent land capacity. As an impact, there was a land conversion especially
frorn green open space into non green open space. The largest land conversion
occurred from agriculture land to urban land. One of the reasons that enhanced
conversion process was low agriculture land rent compared with non agriculture
land rent
The purposes of this research were to analyze and to compare land rent
between agriculture area and non-agriculture area, and its driving factors. This
research applied survey method based on approach toward natural resources and
soclal economic resources, as well as financial analysis and statistical methods.
The research result showed that the driving factors of land rent were the
cos~of seeds, insectiside and herbicide, area of fruit agriculture land, and distance
between work land and the nearest market. The ratio of agriculture and non
agriculture land rent based on a real value was 1:860,49 with opportunity cost
v a l ~ ~was
e Rp 5.930.491,81 /m21year. Based on interest rate and value ratio, land
rent between agriculture and non agriculture was 1:1.261,99 with opportunity cost
of F.p 21.840.866,97 ~ r n ~ / ~ e a r .
This research recommended that Panwran Mas Sub-District, Depok
County, is thought suitable for urban agriculture system with the main comodities
of fiuit trees should be developed.
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
Dl KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
NOVI NARILLA AKIB
Tesis
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Magister Lanskap pada
Program Studi Arsitektur Lanskap
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2002
Juduli Tesis
: STUD1 KETERKAITAN ANTARA NILAI MANFAAT
Nama
LAHAN (LAND RENT) DAN KONVERSI LAHAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
: Novi Narilla Akib
: 99086
: Arsitektur Lanskap
NRP
Program Studi
Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing
Dr. Ir. Hadi Susilo Anfin, M.S.
Ketua
Mengetahui,
2. Ketua Program Arsitektur Lanskap
ogram Pascasarjana
2 9 APR
Tanggal Lulus : 5 April 2002
;a)2
SURAT PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis saya yang bejudul :
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
Adalah~benar merupakan hasil karya saya sendiri dan belum pernah dipublikasikan.
Semua sumber data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan dengan jelas dan
dapat diperiksa kebenarannya
NRP : 99086 1 ARL
RIWAYAT HIDUP
Penulis, Novi Narilla Akib adalah putri ke-2 dari 3 bersaudara dari
keluarga pasangan Muhammad Akib dan Wafiah Salman. Penulis dilahirkan di
Makassar pada tanggal 6 November 1975.
Progiam
Pendidikan sajana ditempuh di
Studi Budidaya, Pertanian Fakultas Pertanian dan Kehutanan,
Universitas Hasanuddin, Makassar, lulus pada tahun 1999. Pada tahun yang
sama, tahun 1999, penulis diterima di Program Studi Arsitektur Lanskap, Program
Pascasarjana IPB.
Pada
tahun
ke-dua
perkuliahan,
penulis
mendapatkan Beasiswa
Pendidikan Pascasajana yang diperoleh dari Direktorat Jendral Pendidikan Tinggi
Departemen Pendidikan Nasional, Indonesia atas rekomendasi Universitas
Muha~nmadiyahPare-pare, Sulawesi Selatan.
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas rahmat dan
hidayat-Nya tesis ini dapat diselesaikan. Tesis ini bejudul Studi Keterkaitan
Antar Nilai Sewa Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan Pertanian di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok. Penelitian dilaksanakan selama 12 bulan, yaitu mulai
Februari 2000 lungga Januari 2002.
Penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan kepada :
1. Komisi Pembimbing : Bapak Hadi Susilo Arifin dan Bapak Ernan Rustiadi
atas seluruh petunjuk, arahan, saran, nasehat, dukungan dan bantuamya yang
ttdak ternilai serta kesabarannya.
2. Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Depok, atas bantuan data
dan kejasamanya.
3. CV. TROPIC KONSULTAN terutama Bapak Hartono atas segala dukungan
din bantuannya.
4. Mia, Andi Lien, Suryani, Mba Dian (Lab. BANGWIL) dan Mas Adi atas
bantuannya.
5. Iye, Mama, Kak Pipi, Kak Astri, Aulia, Adek h a (almh.), Puang, Om Syahrir
Sek., Om Suwardi Sek., Om Yusuf Situru Sek., dan seluruh keluarga yang
teiah memberikan dukungan yang sangat berarti.
6. Kak Akib atas segala dukungan, bantuan dan perhatian yang sangat berarti.
7. Rina, Yayu, Kak Yusran, Kak Wati, Kak Haris atas dukungan 'dan
bantuannya.
8. SeLuruh anggota Asrama WINDY yang telah memberikan dukungan serta
Chandra dan Nanda atas segala bantuamya.
9. Atha, Beria, Kak Cri, Mba Fitri, Oly, Mba Pudji, Mba Retno, Bang Fadli, dan
seluruh teman Program Studi Arsitektur Lanskap PPs IPB atas dukungan dan
bantuannya.
Penulis menyadari bahwa tiada gading yang tak retak. Saran dan kritik
akan sangat bermanfaat bagi penulis untuk karya tulis mendatang. Akhirnya,
penulis berharap semoga tulisan ini bermanfaat bagi berbagai pihak yang
memerlukannya.
Bogor, April 2002
Novi Narilla Akib
DAFTAR IS1
Halaman
DAFTAR TABEL .....................................................................
xii
DP,FTAR GAMBAR .................................................................
xiii
DA.FTAR LAMT'IRAN ...............................................................
xiv
I . PENDAHULUAN ............................................................
1
1.1. Latar Belakang ...............................................................
1
1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian .............................................
6
1.3. Perumusan Masalah ...........................................................
2.4. Kerangka Pikir Penelitian ....................................................
II. 'TINJAUAN PUSTAKA ..........................................................
2!.1. Dinamika Lanskap Kota .......................................................
2.2. Lanskap Pertanian ............................................................
2.3. Kesesuaian Lahan .............................................................
2.4. Perencanaan Tata Ruang ......................................................
2.5. Nilai Sewa Lahan (Land Rent) ..............................................
2.6. Konversi Lahan ...............................................................
23
2.7. Pajak ...........................................................................
26
I11.hETODE PENELITIAN ........................................................
28
3 1. Tempat dan Waktu ...........................................................
28
3.2. Metode............................................................................................. 30
.
.
3.2.1. Survai dan Kuisioner .................................................. 30
3.2.2.Analisis Finansial Net Present Value (NPV)....................... 30
3.2.3.Analisis Statistika ......................................................
3.2.3.1 Analisis Komponen Utama (Principal Componen
Analisis) ......................................................
3.2.3.2. Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression) ......
31
32
32
Halaman
IV. KEADAAN UMUM KOTA DEPOK DAN KECAMATAN
PANCORAN MAS ...............................................................
35
4.. 1. Letak Geografis dan Administratif ........................................... 35
4.2. Klimatologi ....................................................................
37
4.4. Air Tanah .......................................................................
41
4.5. Potensi Pertanian ..............................................................
43
4.6. Kependudukan .................................................................
44
. .
4.7. Pendld~kan......................................................................
46
4.8. Perekonomian .................................................................. 47
V . tL4SIL ...............................................................................
49
5.1. Perubahan Tata Guna Lahan ................................................ 49
5.1.1. Konversi Ruang Terbuka Hijau ......................................
49
5.1.2. Konversi Lahan Pertanian .............................................
50
5 2 . Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian
dan Lahan Non Pertanian .................................................... 51
5.2.1. Berdasarkan Nilai Riil ................................................. 52
5.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku............................. 53
5 3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Land Rent).... 54
5.3.1. Berdasarkan Analisis Komponen Utama ...........................
54
5.3.2. Berdasarkan Analisis Regresi Berganda ............................ 57
VI. I'EMBAHASAN ..................................................................
59
6.1.Perubahan Tata Guna Lahan .................................................
59
6.1.1 Konversi Ruang Terbuka Hijau ......................................
60
6.1.2. Konversi Lahan Pertanian ............................................ 64
6.2. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian
dan Lahan Non Pertanian ..................................................... 69
Halaman
6.2.1. Berdasarkan Nilai Riil .................................................
69
6.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku.............................
71
6.3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Lond Rent)....
75
6.3.1. Nilai Input dan Luas Lahan Usaha Tani ............................. 75
6.3.2. Biaya Tetap (Fix Cost) dan Biaya Variabel (Variable Cost) ....
79
6.3.3. Kesesuaian Lahan Tanaman Tahunan ...............................
81
6.3.4. Jarak Lahan Usaha ke Pasar Utama Terdekat .....................
86
(5.4. Kebijakan dalam Perencanaan Tata Ruang Wilayah .................... 89
6.4.1. Kajian Kebijakan ...................................................... 95
6.4.2. Perangkat Insentif ...................................................... 98
6.4.3. Perangkat disinsentif .................................................
101
7. KESIMPULAN DAN SARAN .................................................. 104
7.1. Kesimpulan .................................................................
104
7.2. Saran ......................................................................... 106
DA12TAR PUSTAKA ................................................................ 110
LAMPIRAN
115
DAFTAR TABEL
Halaman
1. Jalrak (km) Antar Kelurahadlesa di Kecamatan Pancoran Mas
Tahun 1999 .......................................................................
37
2. Data Iklim Kota Depok Tahun 1998 ..........................................
38
3. Kondisi Situ di Kecamatan pancoran Mas, Kota Depok Tahun 2000 ....
42
4. Potensi Lahan Sawah dan Lahan kering di Kecamatan Pancoran Mas
Tahun 2000 ........................................................................
44
5. Luas, Jumlah Penduduk, Laju Pertambahan Jumlah Penduduk dan
Kepadatan Penduduk Kecamatan pancoran Mas Tahun 2000 .............
45
6. S1:rukturUmur Penduduk Kecamatan Pancoran mas Tahun 1998 .........
46
7. Jumlah Fasilitas Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Tahun 1998 ......
47
8. Mata Pencaharian Utama Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Kota
Depok (dalam %) Desember 1999 .............................................
48
9. LIUSPenggunaan Lahan Tahun 1993, 1996 dan 2000 di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok .....................................................
50
10. Pembahan Tata Gum Lahan Pertanian Kecamatan Pancoran Mas, Kota
Depok ..............................................................................
50
I I . Jumlah Penduduk, Jumlah Penduduk Bermatapencaharian Utama
Sebagai Petani, Luas Lahan Pertanian dan Luas Wilayah Kecamatan
Pancoran Mas Tahun 2000 ......................................................
51
12. Pcrbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Rent) Berdasarkan
Nilai Riil Antara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian
(F.p/m 2Rahun) .................................................................... 52
13. Perbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Renl) Pertanian buah
dan Pertanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Riil
7
(F.p/m-Rahun) ...................................................................
52
14. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non
Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku ( ~ ~ / r n ' ~ a h u......
n)
54
15. Perbandingan Nilai Sewa Lahan ( h d Rent) Pertanian buah dan
Pt:rtanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Suku Bunga
2
(F.p/m
Rahun) ........................................................................
54
Halaman
I ti. Nilai Loclding PCA Variabel Peubah Land Rent Hasil seleksi ... .... ... ...
55
1'7. Regression Summery Regresi Berganda dengan Faktor Land Rent
Sebagai Peubah Tetap ... ... ... ... . . . ... ... ... . . . . . . ... ... . . . ... ... ... .... ... ....
57
1s. Matriks
Hubungan Antara Jenis RTH dan Manfaat Bagi Pengguna
. .
Indlvldual dan Publik ... ...... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ......... ..................
96
DAFTAR GAMBAR
Halaman
1. K.erangka Pemikiran Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat
Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas,
KotaDepok,2001 ..................................................................
11
2. Diagram Hubungan Sewa Lahan dengan Aksesibilitas dan Lokasi Lahan..
22
3. Peta Lokasi Penelitian Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok ......... ...... 29
4. K-erangka Kerja Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat Lahan
(1;und Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas, Kota
Depok, 2001 . ... ... ... ....... .. . . . . ... ... .. . . . . ... ... . . . . .. . . . ....... .. . ... ... ... .... 34
5. Peta Dasar Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001 ... ... ...... ... .... 36
6. Peta Kemiringan Lahan Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001.. .. 40
6. Peta Konversi Lahan RTH Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok Tahun
15189-1996 ... ... ...... ... ... ... .. . ... . .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .. ... ... ... ... 62
7. P'embangunan Pemukiman pada Lahan Terlantar ... ... ... ... .. . ... ... ... .....
63
8. Konversi Lahan Sawah ke Perkebunan ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
65
9. Konversi Lahan Sawah Menjadi Pemukiman ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ...
66
10. ljkema Proposal Kebijakan pada Penelitian Studi Keterkaitan Antara
Nilai Manfaat Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan
I'ancoran Mas, Kota Depok, 2001 ... . . . . . . . . .. .. . . . . .. . . .. . . . ... . .. ... ......... 109
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
1. Sebaran Jumlah Penduduk Menurut Pekejaan, Jumlah Responden
I'etani dan Non Petani pada Lokasi Penelitian, Kecamatan Pancoran
Mas. Kota Depok ................................................................
116
2. I'erubahan lndeks Harga Berdasarkan PDRB Kota Depok Tahun 19951999 ................................................................................
117
3 . E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Retil) Berdaarkan Nilai Riil
Lmtara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian ..........................
118
4. E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non
Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku .........................
119
5. Interpretasi Faktor Loading PCA Variabel Peubah Land Rent Hasil
Sieleksi .............................................................................
120
BAB l
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Kota Depok merupakan salah satu kota yang mengalami perkembangan
C U ~ L I P pesat
dalam pembangunannya. Salah satu penyebabnya adalah letak
wilcyah yang strategis, berdekatan dengan Ibukota Jakarta, yang berkembang
sebagai pusat pemerintahan, perekonomian dan perdagangan. Pada awalnya Kota
Depok terdiri atas 3 kecamatan yaitu Kecamatan Pancoran Mas, Kecamatan Beji
dan Kecamatan Sukmajaya, dengan luas wilayah 66,44 km2. yaitu Kecamatan
Cimanggis, Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo Setelah berubah menjadi
kotalnadya yang ditetapkan dalam UU No. 15 tahun 1999, luas Kota Depok
bertambah menjadi 200,29 km2 yang terdiri atas 6 Kecamatan, Kecamatan
Pancoran Mas, Kecamatan Beji, dan Kecamatan Sukmajaya (Clean Urban Project
Distrik Depok 2000).
Awalnya, wilayah Depok tidak dipersiapkan untuk tumbuh dan
berkembang sebagai kota yang mandiri, melainkan hanya direncanakan bagi
perkembangan kawasan penunahan bagi pelajo (commuter) yang bekeqa di
Jakalta atau sebagai "dormintory town".
Hal tersebut dapat dilihat dari
penyediaan sar&a dan prasarana kotanya serta dalam pola jaringan pelayanannya
yang kurang mempertimbangkan kekompakan wilayah yang berorientasi ke Kota
Depc~k,melainkan lebih menonjol segi pelayanan aksesnya ke Daerah Khusus Ibu
Kota (DKI) Jakarta Raya.
Selain itu ditinjau dari jenis kegiatan yang
berkembang, Kota Depok seolah-olah merupakan tempat kegiatan-kegiatan yang
teniesak dari DKI yang tidak memperhatikan hubungan fungsional antar satu
sama lain. Kota ini memiliki karakteristik campuran antara sifat perkotaan yang
dioerminkan oleh pertumbuhan kegiatan jasa, perdagangan dan industri dengan
kawasan-kawasan perurnahan yang padat, dan sifat pedesaan dengan dominasi
kegiatan pertanian dan perkampungan terpencar.
Dalam Rancangan Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, Kota Depok
ditetapkan sebagai kawasan penyanggah ''bger cities" dan "counter magnets".
DKI Jakarta dan wilayah sekitamya. Secara Bio-fisik, Depok termasuk dalam
kawasan Bogor-Tangerang-Bekasi (Botabek) yang ditetapkan sebagai daerah
resapan air untuk pasokan air tanah. Sebagai bagian dari kawasan Bogor-PuncakCianjur (Bopuncur), ditetapkan sebagai kawasan konservasi air dan tanah, karena
beniilai strategis sebagai kawasan yang memberikan perlindungan bagi wilayah
propinsi Jawa Barat dan DKI Jakarta.
Oleh karena itu beberapa kawasan
perclesaan yang termasuk kawasan Bopuncur, tidak diperkenankan melakukan
pembangunan yang akan mengurangi areal produktif pertanian dan wisata alami,
mengurangi daya serap air dan mengubah bentang alam. Hal ini ditetapkan &lam
Peraturan Pemerintah Nomor 47 Tahun 1997 tentang RTRW Nasional.
Sedilngkan penataan ruang Kawasan Bopuncur melalui Keputusan Presiden
Nonior 114 Tahun 1999 yang menetapkan pokok-pokok kebijaksanaan penataan
ruang di Kawasan Bopuncur yang terdiri atas kegiatan perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Semakin
meningkamya kebutuhan dan persaingan penggunaan lahan baik itu untuk
produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya sehingga memerlukan
pemiikiran dan pertimbangan dalam pengambilan keputusan pemanfaatan yang
paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yang terbatas untuk masyarakat dan
lingkungan setempat di masa sekarang dan akan &tang.
Sebagai "counter magnets", Kota Depok berfungsi sebagai wilayah
penyeimbang DKI Jakarta.
Kota ini menjadi kota pusat pemukiman, kota
pertlagangan, kota jasa dan industri, kota pendidikan, kota pariwisata dan budaya.
Kotamadya Depok merupakan pusat kegiatan manusia yang relatif dinamis dari
aspc:k ekonomi, sosial budaya, pelayanan dan pengembangan.
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota Depok, Kota Depok memiliki
prosentase luas keseluruhan Ruang Terbuka Hijau (RTH) hingga tahun 2010
diarahkan sebesar 49,21% dari luas wilayah Kota Depok. Namun akibat tekanan
pembangunan utamanya setelah Depok berkembang menjadi kotamadya, terjadi
degradasi lahan Ruang Terbuka Hijau (RTH) khususnya lahan pertanian yang
cukilp besar. Hal ini bersifat kontradiktif dengan kebijakan dimana wilayah Kota
Depok diperuntukkan sebagai salah satu daerah resapan air yang perlu
menlpertahankan RTH.
Meskipun demiluan, kenyataannya alih fungsi lahan sangat sulit bahkan
cendierung tidak dapat dihindari. Hal ini disebabkan oleh perkembangan nilai
lahain yang lebih tinggi dibandingkan produktivitas pertanian sawah, yang
semakin memicu perubahan tataguna lahan pertanian menjadi lanskap perkotaan.
Di :;amping itu, ha1 ini juga didukung oleh jumlah penduduk yang t e n s
memingkat, akibat natalitas ataupun migrasi, yang mempengaruhi kebutuhan
tempat tinggal dan fasilitas penunjangnya seperti rumah sakit, tempat rekreasi,
jalur transportasi, areal industri dan lain-lain. Pengembangan struktur fisik kota
memberikan dampak yang cukup besar dan pa& akhirnya akan mempengaruhi
pengurangan jumlah luas wilayah RTH khususnya wilayah pertanian. Di lain
pihak, pertambahan penduduk dan pertumbuhan ekonomi serta peningkatan
jumlah dan jenis infrastruktur kota merupakan salah satu indikator perkembangan
pembangunan kota. Perkembangan penduduk di kota akan membuka pasar bagi
produk pertanian di desa dan mendorong spesialisasi pertanian (sentra produksi)
antar daerah.
Konsep awal pembangunan wilayah sebagai bukan kota mandiri serta
pembangunan sektor pertanian kurang memperhatikan aspek wilayah atau tata
rum;: karena belum adanya pembangunan wilayah yang menyeluruh. Keadaan ini
men!mlitkan untuk melakukan evaluasi dari pembangunan pertanian yang telah
ada dan yang sedang dilakukan.
Dengan semakin kompleksnya proses
pembangunan maka perencanaan pembangunan merupakan suatu tuntutan untuk
peningkatan efisiensi dan produktivitas.
Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi teknik maupun kawasan
yang potensial untuk irigasi teknik mengakibatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar. Di samping itu mengakibat berkurangnya luas areal pertanian dan
produktivitas pertanian khususnya padi dan palawija. Sebagai contoh, tejadi
pengilrangan jumlah luas panen tanaman padi sawah yaitu 12,17 km2 pada tahun
1996 menurun menjadi 10,86 km2 pada tahun 1998.
Berdasarkan data
pertumbuhan ekonomi Kota Depok 1996-1998 (Clean Urban Project ' ~ i s t r i k
Depok 2000), pertumbuhan sektoral secara kumulatif mengalami pertumbuhan
negatif, dan konstribusi terbesar berasal dari sektor pertanian yang mengalami
penluvnan sebesar 29,90 % pada tahun 1998.
Konversi lahan adalah sesuatu yang terjadi dengan wajar sesuai dengan
perkembangan sosial ekonomi masyarakat. Namun yang tejadi s+t ini lebih
merupakan suatu ajang bisnis lahan yang lebih ke a ~ a hajang bisnis "spekulasi"
ketimbang perkembangan kota itu sendiri. Pola konversi yang terjadi meiupakan
suai:u isyarat perlunya pengaturan dan pembenahan yang mendasar dalam
mekanisme pemberian izin lokasi bagi suatu kegiatan dalam penggunaan lahan.
Berdasarkan kenyataan pemanfaatan lahan non pertanian memberikan nilai
keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan non pertanian. Hal ini
mer~yebabkanpetani pemilik lahan cenderung mengkonversi lahan pertanian
mereka ke non pertanian yang lebih menguntungkan secara ekonomi.
Berdasarkan rancangan Pe~aturanDaerah Kota Depok mengenai Rencana Tata
Ruang Kota Depok, masyarakat berhak untuk memperoleh penggantian yang
layak atas kondisi yang dialaminya sebagai akibat pelaksanaan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Melihat potensi dan masalah yang ada serta adanya kebijaksanaan
pembangunan wilayah dan tuntutan pemenuhan kebutuhan masyarakat, maka
penelitian ini p e r k g untuk dilakukan. Hasil penelitian ini diharapkan dapat
m e n j d informasi dan bahan pertimbangan dalarn penetapan kebijaksanaan
perencanaan tata ruang wilayah.
Pendekatan perencanaan tata ruang saat ini menuntut adanya pendekatan
secara Bottom-up planning, dimana masyarakat yang berkepentingan turut
dilibatkan dalam pemanfaatan sumberdaya ruang yang ada dengan tujuan sebesarbesrunya untuk kemalanuran masyarakat. Sehingga pada akhimya diharapkan
Kota Depok tetap dapat rnempertahankan Ruang Terbuka Hijaunya khususnya
laham pertanian.
1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Secara umum, penelitian ini bertujuan untuk menunjukkan salah satu
penyebab tejadinya konversi lahan pertanian ke bentuk lahan non pertanian.
Seh~nggadengan mengetahui ha1 tersebut diharapkan dapat rnembantu mengatasi
masalah konversi lahan.
Tujuan penelitian ini adalah :
1. lvlengetahui perbandingan nilai sewa ekonomi lahan (Iand rent) antara lahan
pertanian dan lahan non pertanian.
2. lvfenganalisis dan menentukan faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai
ekonomi lahan (land rent)
3. ldenghltung dan mengetahui nilai oportunity cost antara lahan pertanian dan
lahan non pertanian..
Dengan mengetahui nilai land rent antara lahan pertanian dan non
pertztnian serta faktor-faktor yang mempengaruhlnya, diharapkan dapat
dirurnuskan dan drtetapkan kebijakan-kebijakan &lam bentuk Iand tuxtation
dengan sistem insentif dan disentif sehingga land conversion &pat dikendalikan
atau ditekan. Hal tersebut akan dapat membantu kelancamn penetapan dan zoning
ruan;glahan khususnya dalam bentuk Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
seternpat.
1.3. Perumusan Masalah
Beberapa pennasalahan sehubungan dengan penelitian ini antara lain:
1. Terjadi degradasi lahan RTH khususnya lahan pertanian sebagai akibat
tekanan pembangunan yang terus-menerus dan semakin pesat setelah Depok
berkembang menjadi kotamadya. Sesuai dengan RTRW Kota Depok Tahun
:2000-2010 yang menetapkan kebijakan untuk mempertahankan luas RTH
liampai 49,21% dan persentasi luas 55% yang ada sekarang ini. Hal ini
hersifat kontradiktif dengan ketentuan wilayah Kota Depok sebagai kota
~xnyanggahyang diperuntukkan sebagai daerah resapan dan konsewasi tanah
t
h
air.
2. Berdasarkan teori ekonomi lahan clan beberapa hasil penelitian, dlketahui nilai
lahan pertanian jauh lebih rendah dibandingkan lahan non pertanian. Hal ini
rnerupakan salah satu faktor pendorong bagi petani untuk menjual atau
rnengkonversi lahan pertanian mereka menjadi lahan non pertanian.
3. I'otensi sumberdaya lahan pertanian yang cukup luas dengan kesesuaian lahan
yang sesuai untuk lahan pertanian serta sumberdaya manusia petani &lam
jumlah yang cukup besar merupakan salah satu alasan untuk mempertahankan
hhan pertanian yang ada.
4. Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi t e h k maupun kawasan
yang potensial untuk irigasi teknik mengalubatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar dan berakibat berkurangnya luas areal pertanian dan menurunnya
produktivitas pertanian.
1.4. Kerangka Pemikiran Penelitian
Penelitian dilakukan dengan metode survai berdasarkan pendekatan sosial
ekor~omiyang terdiri dari empat tahap, yaitu Pra-Sumi, Survai, Pasca Survai dan
Rekomendasi sebagai hasil akhir penelitian.
a. Pra-Survai
Terdapat tiga aspek yang mendasari penelitian ini, yaitu;
1. Tujuan dan kebijakan pemerintah.
Hal ini tertuang dalam Keputusan
Presiden Nomor 114 Tahun 1999 mengenai penetapan wilayah Bopuncur
sebagai daerah konservasi tanah dan resapan air (temasuk Kota Depok).
Disamping itu terdapat kebijakan pemerintah setempat untuk tetap
mempertahan luas lahan pertanian sebesar 49,21% hingga tahun 2010 dari
55% luas RTH yang a&
sekarang ini serta adanya upaya untuk
mernpertahankan sektor pertanian sebagai salah satu basis pembangunan
daerah (Bappeda Depok 2000~).
2. Tunmtan pemenuhan kebutuhan masyarakat khususnya masyarakat tani.
Petani pemilik lahan cenderung lebih memilih mengaligfungsikan lahan
pertanian merekan ke bentuk non pertanian yang lebih memberikan
keuntungan materi.
Untuk ity upaya peningkatan kesejahtraan petani
dengan peningkatan nilai land rent pertanian perlu dilakukan.
3. Potensi dan kendala yang ada. Kota Depok memiliki wilayah pertanian yang
potensial dan cukup luas yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana
seperti irigasi yang merupakan investasi yang tidak sedikit Nlainya. Di
samping itu sebagian masyarakatnya bermatapencaharian dan memiliki
keahlian dan sebagai petani. Tingginya laju konversi lahan RTH ke non
RTH khususnya lahan pertanian merupakan masalah serius yang perlu
segera ditangani, dan masih sangat rendahnya tingkat kesejahtraan petani
yang merupakan fenomena mum yang menjadi masalah nasional.
b. Survai.
Suwai dan pengumpulan data terdiri atas tiga aspek yaitu; (1) kondisi
s~mberdayalahan biofisik, (2) kondisi sosial ekonomi clan ( 3 ) tata guna lahan
pzrtanian.
Data yang dikumpulkan merupakan hasil studi literatur dan
p:ngamatanipengukuran langsung di lapang dengan metode kuisioner. Sebaran
responden berdasarkan jenis matapencaharian penduduk yang dibedakan atas
petani, jasa dan perdagangan serta industri.
Kuisioner yang digunakan
dibedakan atas dua jenis yaitu; (1) kuisioner usahatani untuk analisis keragaan
usahatani sebanyak 30 responden petani dan (2) kuisioner land rent non Ruang
Terbuka Hijau (RTH) untuk menganalisis nilai land rent non usahatani, yaitu
usaha perdagangan, jasa dan industri, sebanyak 30 responden.
c Pasca Survai.
Pa.& tahap ini dilakukan analisis sosial ekonomi yang terdiri atas :
Analisis finansial, dilakukan dalarn bentuk cash flow analysis yang
menghasilkan nilai manfaat bersih (net benefit) dan nilai land rent aktivitas
penggunaan lahan pertanian dan non pertanian
Analisis yang digunakan
adalah hkt Present Value (NPV).
Nilai opportunity cost diperoleh dari selisih antara nilai land rent lahan
pe~rtaniandan non pertanian.
A,nalisis Statistika yang digunakan terdiri atas dua tahap, yaitu :
Anall~lsKomponen Ufama (Prrncrpal Component Analysrs), menghasilkan
faktor komponen utama (faktor loadrng) yang menerangkan faktor-faktor yang
n~empengaruhinilai land rent.
Analisis Regresi Berganda (Multiple regression), menunjukkan faktor-faktor
y;mg berpengaruh nyata terhadap nilai land rent.
Berdasarkan hasil penelitian, dengan mengetahui nilai land rent dan
faktor-faktor yang mempengadunya, dirumuskan suatu bent& rekomendasi
sebagai hasil akhir dari penelitian. Rekomendasi ini merupakan suatu saran
kebijakan yang diharapkan dapat menjadi feed back bagi pemerintah dalam
mc:nyusun kebijakan RTRW.
Berdasarkan metode tersebut, secara keseluruhan kerangka pemikiran
penelitian ini disusun seperti pada Gambar 1 berikut :
I
!
I
PRA SURVAI
i
i
i
i
/
PASCASURVAI
i
REKOMENDASI
i
*
j
1
i
i
i
1
SURVAI
Kebutuhan Masyarakat
konversi lahan ke yang lebih
i
i
i
j
1
s
Potensi dan Masalah
- Luas Lahan dan Investasi
- Masyarakat petani
- Nilai Land Renl pertanian
- Alih fungsi lahan
-
Pembangunan Wilayah
Kepres No. 114 thn 1999
*
1......................
i
Nilai Land Rent dan
Faktor-faktor yang
Analisis
Sosial-Ekonomi
.....,...,..,.......... ..........
iw......
i
i
j
....,.,.,.,.....,...
...............,.,.....,.......................................
i.i.i..i.i.ii.i..i..i.i.i
Feed back
i
.......
ii..i.i.ii..ii
Rekomendasi dan
Saran Kebijakan
....,.,...,....,...,..,.,.,.,.
j
ii
Gambar 1. Kerangka Pemikiran Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan
Pancoran Mas, Kota Depok, 200 1.
BAB I1
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Dinamika Lanskap Kota
Proses pembangunan kawasan perkotaan sangat berorientasi pada manusia
(anthroposentrik). Pemusnahan kawasan alami, pergeseran fungsi (alih fungsi)
lahan menjadi kawasan perkotaan kurang memperhatikan nilai-nilai ekologi
(Cook 1991). Penataan kembali penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang telah
berpenduduk dan perencanaan penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang belum
atau jarang penduduknya, akan menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas,
sehirigga kegiatan ini sering mengundang munculnya berbagai pennasalahan.
Untuk melakukan perencanaan secara menyeluruh, salah satu ha1 pokok yang
diperlukan adalah tersedianya infonnasi faktor fisik lingkungan yang meliputi
sifat dan potensi lahan, yang diperoleh melalui kegiatan survai tanah yang diikuti
dengan pengevaluasian tanah (Sitorus 1985).
Kota cenderung menjadi besar bila dasar ekonominya luas. Kota-kota
kecil biasanya mempakan satelit-satelit yang tergantung pa& kota besar untuk
memjxrtahankan kehidupan ekonominya. Msalnya sebuah kota induk akan
mempunyai banyak fungsi, sedangkan wilayah "tempat tinggal" di pinggiran kota
di sekitarnya berfimgsi menyediakan perumahan bagi para tenaga keja (Gallion
dan E':isner 1992). Perkembangan kota-kota di Indonesia, khususnya di Jawa,
sedang membentuk koridor yang membentang antara kota-kota besar,
merefleksikan sangat intensihya hubungan (linkages) antar kota dan desa.
Kawa:ian pinggiran kota (the fringe areas) adalah kawasan yang tengah dan akan
tents menjadi ajang perkembangan kegiatan perkotaan khususnya kawasan
industri, pemukiman, rekreasi dan lainya. Dewasa ini alih fungsi lahan (konversi)
-
dari kawasan pertanian ke non pertanian terjadi. secara besar-besaran. Tanpa
adanya pengaturan yang mendasar, alih fungsi lahan ini dengan berbagai dampak
negatifnya akan tejadi lebih luas lagi.
Lahan merupakan sumberdaya, wadah dan faktor produksi strategis bagi
pentbangunan untuk meningkatkan kesejahtraan manusia. Hampir semua sektor
pentbangunan fisik memerlukan lahan, sepelti sektor pertanian, kehutanan,
pen~mahan, industri, pertambangan dan transportasi.
Sejalan dengan
meningkatnya aktivitas pembangunan dan pertambahan penduduk, kebutuhan
akan lahan juga meningkat dengan pesat, sementara ketersediaan dan luas lahan
pada dasamya tidak berubah. Walaupun kriteria lahan yang diperlukan untuk
setia.p sektor berbeda, namun pada kenyataannya masih sering terjadi benturan
kepentingan dan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan uraian Arifin (1998)
bah~vasemakin tin@ tingkat urbanisasi suatu daerah, struktur daerah urban akan
semzhn kompleks.
Penyebabnya adalah semakin beragamnya aktivitas
masyarakat pada daerah tersebut, terutama pada sektor perekonomian dan politik.
Pola hidup masyarakatnya dengan populasi yang t i n g ~akan menjadi beragam.
Pada daerah ini akan terjadi deforestasi dan juga degradasi yang pesat pada lahan
pertanian, khususnya pada daerahperiphery, penggunaan lahan pedesaan banyak
yang berubah untuk penggunaan lahan perkotaan.
Tekanan pembangunan yang terus menerus mempakan tantangan bagi
peme:rintah clan lembaga swadaya masyarakat. Legalisasi secara hukum, yang
kemt~diandilanjutkan dengan rencana yang spesifik, pembuatan peraturan dan
undang-undang serta mekanisme lainnya dapat menjaga dari degradasi lahan
pertanian. Untuk kota yang telah mengalami degradasi lahan pertanian dapat
dilakukan reklamasi lahan, akan tetapi memerlukan biaya yang sangat mahal.
Cara. lainnya dapat dengan akusisi lahan, yang juga memerlukan biaya yang
sangat mahal terutama di kawasan perkotaan. Cara ini hanya dilakukan pada
kawimn yang benar-benar diperlukan sebagai lahan pertanian dan memiliki
orientasi jangka panjang secara finansial dan ekologi yang menguntungkan.
Penclekatan lain dapat dilakukan pembelian lahan secara langsung, antara lain
dengan usaha tukar lahan, usaha perubahan hak bangun dan usaha lainnya (Cook
1991).
Meningkamya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan lahan baik
untulc keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya memerlukan
pemikiran yang seksama dalam pengambilan keputusan pemanfaatan yang paling
mengptungkan untuk penggunaan masa mendatang.
Penataan kembali
peng,gnaan lahan bagi daerah-daerah yang telah berpenduduk atau perencanaan
penggnaan lahan bagi daerah-daerah yang belum atau jarang penduduknya, akan
menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas, sehingga kegiatan ini sering
mengwdang
munculnya
berbagai
pernasalahan.
Sebagaimana yang
dikennukakan oleh Sandy (1982) bahwa beberapa masalah pokok dalam usaha
penataan penggunaan lahan dan lingkungan hidup antara lain : (1) adanya
kontradiksi antara kebutuhan untuk menjadi pemakai yang lebih luas disatu pihak
dan batasan-batasan berat demi lingkungan hidup; (2) peningkatan keperluan
hidup di pedesaan yang tidak disertai dengan perluasan kesempatan keja; (3)
tejadi kerusakan tanah karena kmdngnya pemeliharaan sebagai akibat dan
adanya jarak batin atau status hukum yang terlalu jauh antara penggarap tanah dan
pemilik tanah (Sitorus 1985).
Dengan adanya alih fungsi lahan, di mana banyak daerah hijau berubah
fungsi menjadi perindustrian dan pemukiman, akan memberikan penga& yang
cukup memprihatinkan bagi lingkungan pedesaan. Pencemaran udara, suara, dan
air merupakan masalah yang menimbulkan degradasi lingkungan (Bintarto 1986).
2.2:. Lanskap Pertanian
Penggunaan lahan kota seharusnya mengikuti kebijaksanaan pemerintah.
Di antaranya adalah pemanfaatan lahan basah baik yang bersifat kawasan irigasi
teknik maupun lahan yang potensial untuk irigasi teknik yang tidak diperbolehkan
dikikukan alih fungsi lahan. Hal ini mengingat peran Kota Depok sebagai
katvasan penyangga DKI Jakarta dan pembangunan fisik hendaknya dihindarkan
pach tanah dengan struktur tanah alluvial. Jika terdapat pembangunan fisik di
sepanjang sungai besar, maka garis sempadan harus 100 m dan pada sungai kecil
garis sempadan 50 m (Clean Urban Project Distrik Depok 2000). Di samping itu
per1:u dilakukan penertiban alih fungsi lahan pertanian .dan situ menjadi tempat
penmkiman dan industri, serta pemanfaatan sumberdaya alam dalam upaya
peningkatan ekonomi rakyat dan kesejahtraan masyarakat hams memperhatikan
kaidah konsewasi (Bappeda Depok 2000a).
Masalah yang dihadapi dalam penggunaan lahan adalah alih fungsi lahan
pertanian (lahan basah) menjadi kegiatan non pertanian. Perkembangan nilai
tanah yang lebih tinga dibandingkan produktivitas pertanian sawah, diperkirakan
aka1 semakin mempercepat perubahan menjadi tataguna lahan perkotaan yaitu
tejaldinya alih fungsi lahan menjadi tempat pemukiman dan industri. Untuk
dae~rah Depok, penggunaan lahan untuk pertanian tersebar di Kecamatan
Sawangan, Pancoran Mas bagian Selatan dan sebagian Kecamatan Cimanggis.
Berdasarkan data dari BPN Kota Depok tahun 1998, penggunaan lahan Kota
Depok untuk pertanian sawah, tegalan, kebun campuran seluas 169.62 krn2 atau
sekitar 55,1 % (Bappeda Depok 2000b).
Secara garis besar, kegiatan ekonomi di Kota Depok dilihat dari nilai
Procluk Domestik Regional Bruto (PDRB), sektor yang dominan adalah industri
(39,1)9%), perdagangan, hotel, dan restoran (23,26%) dan sektor pe~sahaan
berada di urutan ketiga (8,90%). Sedangkan sektor pertanian hanya menyumbang
sekilar 2,6%. Meskipun bukan merupakan kegiatan dominan, sektor pertanian
menlpakan sektor yang berpotensi untuk berkembang, terutama di daerah
Kecrunatan Cimanggis, Limo dan Sawangan di mana di daerah ini masih tersedia
lahan kosong Saat ini kegiatan pectanian di kota ini cendetung semakin menurun,
karena terdesak oleh penggunaan lain (Bappeda Depok 2000a).
Produksi pertanian utama di Kota Depok adalah buah-buahan antara lain
durian, manggis, rambutan, dan jambu bol. Durian dan jarnbu bol merupakan
komoditi hortikultura andalan yang memiliki potensi berkembang di kota ini.
Kedua komoditi ini banyak dijumpai di Kecamatan Sawangan, terutama di Desa
Bedahan dan Pasir Putih. Selain itu, padi dan palawija juga banyak dibasilkan,
meski produksinya semakin menurun dari tahun ke tahun. Hal ini antara lain
disebabkan karena luas lahan sawah semakin berkurang karena terdesak oleh
penggmaan IainMeningkatnya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan
lahan baik untuk keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya
memerlukan pemikiran yang seksama dalam mengambil keputusan pemanfaatan
yang paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yag terbatas, dan sementara
itu juga melakukan tindakan konservasinya untuk penggunaan masa mendatang
2.3. Kesesuaian Lahan
Kesesuaian lahan merupakan penggambaran tingkat kecocokan sebidang
lahan untuk penggunaan tertentu. Dengan kata lain, kesesuaian lahan harus
didasarkan atas penggunaan laban untuk tujuan tertentu, karena penggunaan yang
bertleda memerlukan syarat yang berbeda. Di samping itu kesesuaian lahan
menupakan gambaran dari tingkat kecocokan lahan untuk penggunaan tertentu
yang ditetapkan saat ini atau setelah lahan mengalami perubahan.
Hasil perbandingan dan jenis penggunaan lahan dengan kualitas lahan
dikombinasikan dengan analisis input-output, cost-benefit, akibat pada
lingl.ungan, dan analisis sosial ekonomi menghasilkan suatu klasifikasi yang
menunjukkan kesesuaian masing-masing satuan peta lahan untuk jenis
penggunaan tertentu (Hardjowigeno 1994)
2.4. Pereneanaan Tata Ruang
Lahan merupakan aspek utama &lam perencanaa pengembangan wilayah,
sedangkan perencanaan adalah suatu aktivitas yang terkoordinasi untuk mencapai
tujuan tertentu dalam jangka waktu tertentu. Menurut Wilson (1975) dalom
Jayatlinata (1986) dikatakan bahwa perencanaan adalah suatu proses yang
mengubah proses lain atau mengubah suatu keadaan untuk mencapai maksud
yang dituju oleh perencana atau oleh oranglbadan yang diwakili oleh perencana
tertentu.
Pola keterkaitan antara bagian-bagian wilayah di kota Depok dengan
wilayah-wilayah sekitar yang berbatasan langsung, berpengaruh sangat kuat
terhadap perkembangan stmktur ruang selanjutnya. Pengembangan kota Depok
pada. dasamya hams dilakukan secara terpadu disesuaikan dengan pengembangan
dalam lingkup yang lebih luas yaitu lingkup propinsi dan nasional. Wilayah kota
Dep)k di &lam rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Propinsi Jawa Barat masih
dimasukkan ke dalam wilayah Kabupaten Bogor yang dalam struktur
pengembangan wilayah Jawa Barat termasuk wilayah pengembangan Botabek
dengan fungsi sebagai penyangga DKI Jakarta (pemukiman dan industri),
perlindungan dan pengembangan pertanian.
Dalam struktur pengembangan
wilayah Jawa Barat, Kota Depok termasuk di dalam wilayah utama dari Wilayah
Pengembangan Tengah dengan pusat pertumbuhan utama DKI Jakarta dan
Bandnng.
Rencana Tata Ruang Wilayah merupakan arahan dalarn pernanfaatan
ruang bagi semua kepentingan secara terpadu yang dilaksanakan secara bersama
oleh pemerintah, masyarakat dan atau dunia usaha untuk mendapatkan struktur
tata ruang kota dan pola pemanfaatan mang yang optimal, berwawasan
linghungan dan lestari. Rencana tata ruang ini juga tidak terlepas dari posisi
Depok sebagai bagian dari Propinsi Jawa Barat dan dalam lingkungan Jabotabek
dalani lingkup Nasional (Rustiadi 2000).
Lebih lanjut lagi Rustiadi (2000) mengatakan bahwa perencanaan tata
ruang adalah upaya memanipulasi struktur cfistribusi spasial fenomena fisik dan
manusia (lingkungan fisik clan sosial) agar lebih sesuai dengan tujuan yang
diinginkan.
Dalam upaya pemanfaatan sumberdaya ruang ditujukan untuk
sebesar-besamya kemakmuran rakyat (UU 511960 Pasal 2 ayat 3) yang
merupakan bagian dari tujuan pembangunan secara keseluruhan.
Proses urbanisasi yang tidak terkontrol dapat menimbulkan pengaruh
negatif pada fungsi kota secara keseluruhan dan daerah-daerah sekitamya.
Terdapat tiga bentuk kecenderungan penggunaan spasial lahan kota yaitu,
1) perkembangan terpusat, 2) perkembangan terpencar dan 3) perkembangan pada
ibukota kecamatan (Irharn 1998a). Terdapat dua kondisi yang hams dipenuhi
dalam perencanaan tata ruang :
1. Icebutuhan masyarakat untuk melakukan pembahan atau upaya untuk
rnencegah tejadinya perubahan yang tidak diinginkan.
2. Adanya political will dan kemampuan untuk mengimplementasikan
perencanaan yang disusun.
Dengan demikian perencanaan tata ruang merupakan suatu perencanaan
yang berorientasi kepada kepentingan publik secara keseluruhan bukan untuk
kepentingan perseorangan/kelompok atau perusahaanhadan usaha (Rustiadi
2000).
Undang-undang Nomor 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang
menjelaskan bahwa penataan ruang merupakan proses perencanaan tata ruang,
pemslnfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang yang dilakukan oleh
pemerintah dengan peran serta masyarakat. Peran serta masyarakat mempakan ha1
yang sangat penting karena pada akhirnya hasil penataan ruang adalah untuk
kepentingan seluruh lapisan masyarakat serta untuk tercapainya tujuan penataan
ruang, yaitu terselenggaranya pemanfaatan ruang berwawasan lingkungan dan
berkialitas.
Manuwoto (1992) menjelaskan secara umum pengalihan fungsi lahan
dipenigaruhi oleh faktor sosial atau kependudukan, pembangunan ekonomi,
penglpnaan jenis teknologi dan kebijakan pembangunan makro. Keempat faktor
ini mempengaruhi peruntukan lahan bagi berbagai penggunaan. Lebih lanjut lagi
dikat.akan pula bahwa lokasi pemanfaatan sumberdaya alam, pola struktur tata
mang, akan berkaitan erat dengan Rencana Umum Tata Ruang Daerah (RUTRD)
yang hams dipersiapkan sebelumnya, yang dalam pelaksanaannya harus melihat
pola yang tejadi di masyarakat.
Dengan demikian RUTRD dapat menjadi
pedoiaan dan mengakomodir setiap kemungkinan perkembangan yang mungkin
tejadi dan alih fungsi lahan &pat diarahkan dengan tepat oleh karena alih fungsi
lahanl tidak dapat dihindari sehingga memang hams duencanakan.
Alih fungsi lahan diperlukan dalam rangka pelaksanaan pembangunan
dengim tetap menjaga agar sejauh mungkm tidak merugbn bagi penggunaan
lahani yang telah ada maupun terhadap kemungkinan pemanfaatan potensi tanah
untuk pengembangan penggunaannya dimasa datang.
Perubahan pola
peng;gunaan lahan pada dasarnya bersifat dinamis mengikuti perkembangan
pendluduk dan pola pembangunan wilayah.
Akan tetapi perubahan pola
peng:gunaan lahan yang tidak terkendali dan tidak terencana dapat berpengaruh
burulc terhadap daya dukung lahan yang pa& akhimya dapat berpengaruh buruk
terhadap pembagunan itu sendiri dan pembangunan semacam ini tidak akan
berkelanjutan (Utomo 1992).
Menurut Harsono (1992), penggunaan lahan secara garis besar &pat
dibedakan menjadi 2 golongan :
1. Dalam kaitannya dengan pemanfaatan potensi alaminya, seperti kesuburan
tanah, kandungan mineral, atau karena terdapatnya endapan bahan galian
pertambangan dibawah permukaannya.
2. Penggunaan tanah dalam kaitan dengan pemanfaatannya sebagai ruang
pembangunan yang secara tidak langsung tidak memanfaatkan potensi alami
dm tanah, tetapi lebih ditentukan oleh adanya hubungan-hubungan antara tata
ruang dengan penggunaan-penggunaan lain yang telah ada, di antaranya
ketersediaan prasaranan dan fasilitas umum lainnya.
Sandy (1982), menjelaskan bahwa alih guna tanah dari pertanian ke
penggunaan yang bukan pertanian sulit untuk dicegah, tetapi munglan bisa
&perlambat prosesnya jika derajat petani ditingkatkan, mendekati taraf pemeluk
bi&mng usaha lainnya dalam masyarakat.
Artinya petani subsisten yang
merupakan usaha utama petani di pedesaan, secara bertahap dirubah ke petani
korrtersial, sehingga dapat bersaing dengan usaha ekonomi lainnya.
2.5. Nilai Sewa Lahan (LandRew)
Tanah memiliki nilai pasar dan nilai ekonomi yang berbeda-beda. Nilai
tanah di perkotaan pa& umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan di perdesaan.
Secara umum diketahui bahwa para pemilik sumberdaya tanah cenderung
menggunakan mililcnya untuk tujuan-tujuan yang memberikan harapan untuk
memperoleh penghasilan yang tertinggi dalam konteks penggunaan yang tertinggi
dan terbaik. Namun penggunaan yang terbaik sesungguhnya tergantung pada
penilaian si pemilik apakah itu dinilai dengan uang atau dengan nilai yang tidak
dapat diraba (inrangihle) ataupun nilai-nilai sosial. Penggunaan yang terbaik dan
tedinggi juga tergantung pada kapasitas penggunaan tanah serta tinggi rendahnya
permintaan terhadapnya (Suparmoko 1989)
Menurut Hardjowigeno (1996), lahan paling sedikit mempunyai sekurangkurangnya tiga jenis nilai (rent)dalam ekonomi lahan, yaitu :
1 . Ricardiant Rent, nilai tanah yang berkaitan dengan sifat dan kualitas tanah
2. Locational Rent, nilai lahan sehubungan dengan sifat lokasi relatif dari lahan.
3 . Enviromentul Rent, sifat tanah sebagai komponen utama ekosistem.
Salah satu cara untuk menentukan nilai atau harga faktor produksi yang
berim1 dari alam seperti tanah adalah dengan menggunakan konsep sewa tanah
(enmomic rent). Faktor-faktor yang menentukan tingginya harga
tanah adalah:
kegunaan dan kepuasan (utility), kelangkaan (scarcity), permintaan (demand) dan
keniudahan untuk dipindahkan (tramferability). Selain itu juga dipenganh oleh
tingkat produktivitas tanah clan lokasinya serta fasilitas yang diciptakannya
utarnanya fasilitas mum
Pengembangan teori Von Thunen menjadi teori berbasis land rent oleh
Barllowe (1978)digambarkan dalam diagram berikut
Keterangan :
A = komersiaVjasa
B = industri
C = pemukiman
D = pertanian
DIRIWSAT KOTA
Gambar 2. Diagram Hubungan Sewa Lahan dengan Aksesibilitas dan Lokasi Lahan
Berdasarkan Sinulingga (1984) dalam Mahalaya (}t?(j9), kegunaan
perhitungan nilai land rent antara lain:
1. Untuk menduga pergeseran yang t q a d i dari satu bentuk penggunaan lahan
bentuk penggunaan lahan lainnya.
2. Sebagai dasar untuk menerangkan bagaimana suatu usaha menekan usaha
lainnya yang berlangsung pa& lahan yang sama.
3. Sebagai dasar untuk menetapkan pajak tanah.
2.6. Konversi Lahan
Menurut Winoto (1995) alih guna tanah merupakan suatu fenomena
dinamik yang menyangkut aspek fisik dan aspek kehidupan masyarakat. Alih
gum tanah pertanian ke non pertanian, disamping berubahnya fenomena fisik
l w m tanah pertanian, juga berkaitan erat dengan berubahnya orientas ekonomi,
sosi;d budaya dan politik masyarakat
Sedangkan Sumaryanto et al. (1994)
menielaskan alih guna tanah dari segi pengembangan sumberdaya merupakan
suahl bentuk dan perubahan alokasi sumberdaya antar sektor penggunaan. Akibat
struktur transformasi perekonomian yang mengarah pada semakin meningkatnya
peranan sektor non pertanian, menyebabkan terjadinya perubahan komposisi
besaran dan laju penggunaan sumberdaya (tenaga kerja, modal dan tanah) antar
sektor. Lazimnya, sektor-sektor ekonomi dengan pertumbuhan yang tinggi akan
diikuti dengan laju penggunaan sumberdaya yang lebih tinggi.
Akibatnya
realolcasi sumberdaya dari sektor pertanian ke non pertanian san