ANALISA NILAI PROPERTI APARTEMEN DI DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA TAHUN 2015

SPECIAL REGION IN 2015

Oleh Andoyo 20130430147

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA 2016

i

ANALISA NILAI PROPERTI APARTEMEN DI DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA TAHUN 2015

VALUE ANALYSIS OF PROPERTY APARTMENT IN YOGYAKARTA SPECIAL REGION IN 2015

SKRIPSI

Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi

Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

Oleh Andoyo 20130430147

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA 2016

iii MOTTO

“Kejujuran adalah rantai-rantai kehidupan” “Hang your high idea in the sky”

-Endah Nuftapia-

“Kerja keras, kerja cerdas, kerja tuntas, dan kerja ikhlas ditambah dengan do’a tidak akan berakhir sia-sia”

“Never Stop Learning !”

iv

PERSEMBAHAN

Bismillah…Alhamdulillah kupanjatkan kepada Allah SWT atas segala rahmat dan kesempatan untuk menyelesaikan tugas akhir dengan segala kekuranganku.

Segala syukur ku ucapken kepadaMu karena telah menghadirkan mereka yang selalu memberi semangat dan doa kepada ku. Terima kasih aku ucapkan kepada: 1. Kepada Keluarga Besar Sastro Hartoyo’s Family Ayah serta kakak-kakakku

Mas Hartono, Mbak Ning, Mbak Pujiyem, Mas Agus, Mas Pamuji, Mbak Tanti, dan Mas Endro yang selalu mendoakan, The Sukamto’s Om Kamto dan Bulik Yayuk yang selalu memberikan dukungannya serta orang-orang terdekat.

2. Brayat Inspect terutama Mas Sheto, Mbak Prima, Mas Herjuna yang selalu mengingatkan untuk menyelesaikan skripsi ini.

3. Kepada teman-teman yang banyak membantu dalam menyelesaikan tugas akhir ini, Awan, Harry, Thoumy, Berry, Iman, Mbong, Yunan, Andrew, Misbah, Ikhwan, Izzat, Sahlan, Qorry, Dita, Wati dan teman-teman seperjuangan yang tidak dapat disebutkan satu persatu.

4. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, atas partisipasinya hingga selesainya penyusunan skripsi ini.

Semoga Allah SWT membalas semua kebaikan dan melimpahkan rahmatNya kepada kita semua. Aamiin

v

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Allah SWT yang memberikan Rahmat dan Hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul “Analisa Nilai Properti Apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015”, dengan baik dan lancar. Skripsi ini disusun untuk melengkapi syarat untuk memenuhi tugas pada semester akhir pada Program Studi Ekonomi Keuangan dan Perbankan Islam.

Terselesaikannya skripsi ini tidak terlepas dari berbagai pihak yang telah banyak membantu, dan tidak dapat disebutkan satu persatu. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada:

5. Dr. Nano Prawoto, SE., M.Si. selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

6. Dr. Imamudin Yuliadi, M.Si., selaku Ketua Program Studi Ekonomi Keuangan dan Perbankan Islam Universitas Muhammadiyah Yogyakarta. 7. Ahmad Ma’ruf, S.E., M.Si. selaku dosen pembimbing dan penguji dalam

penelitian ini atas segala bantuan, kemudahan, perhatian dan kelonggaran waktunya untuk kelancaran penelitian.

8. Agus Tri Basuki, SE., M.Si. selaku dosen penguji atas segala bimbingan dan saran yang sangat berguna bagi kesempurnaan penelitian.

9. Seluruh staf dosen dan administrasi Program Studi Ekonomi Perbankan Universitas Muhammadiyah Yogyakarta yang telah membantu memfasilitasi kelancaran proses penelitian ini.

10. Sastro Hartoyo’s Family dan The Sukamto’s serta Trah Resoyudo Jakarta dan Yogyakarta yang selalu mendoakan dan memberi dukungan.

11. Kepada para sahabat dan teman-teman yang tidak dapat disebutkan satu per satu terima kasih atas semua bantuannya.

vi

Semoga segala bantuan yang telah di berikan, sebagai amal soleh dan senantiasa mendapat Ridho ALLAH SWT. Sehingga pada akhirnya skripsi ini dapat bermanfaat khususnya bagi penulis umumnya bagi kita semua.

Penulis menyadari banyak kekurangan dalam pembuatan skripsi ini. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran demi perbaikan penyusunan penelitian ini. Dengan segenap kerendahan hati penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna, sehingga diharapkan sekali masukan yang bersifat membangun untuk perbaikan dimasa yang akan datang.

Yogyakarta, 23 Juni 2016

vii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING ... ii

HALAMAN PENGESAHAN DOSEN PENGUJI ... iii

HALAMAN PERNYATAAN ... iv

HALAMAN MOTTO ... v

PERSEMBAHAN ... vi

INTISARI ... vii

ABSTRAK ... viii

KATA PENGANTAR ... ix

DAFTAR ISI ... xi

DAFTAR TABEL ... xiii

DAFTAR GAMBAR ... xiv

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang Penelitian ... 1

B. Rumusan Masalah ... 5

C. Tujuan Penelitian ... 6

D. Manfaat Penelitian ... 7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 8

A. Landasan Teori ... 8

1. Teori Apartemen ... 8

2. Konsep Harga, Biaya dan Nilai Properti ... 27

3. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti ... 32

4. Teori Lokasi ... 36

B. Penelitian Terdahulu ... 41

C. Kerangka Pemikiran ... 43

D. Hipotesis ... 44

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ... 45

A. Objek Penelitian ... 45

B. Jenis dan Sumber Data ... 46

viii

D. Definisi Operasional Variabel ... 48

E. Analisis Data ... 49

1. Uji Regresi Linier ... 50

2. Uji Multikolinearitas ... 51

3. Uji Heteroskedastisitas ... 53

4. Uji Normalitas ... 54

5. Uji Linieritas ... 55

BAB IV GAMBARAN UMUM ... 56

A. Profil Daerah Istimewa Yogyakarta ... 56

B. Profil Apartemen Mataram City ... 59

C. Profil Apartemen Student Castle ... 60

D. Profil Apartemen Student Park ... 62

BAB V HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN ... 63

A. Hasil Penelitian ... 63

1. Uji Regresi Linier ... 63

2. Uji Multikolinearitas ... 67

3. Uji Heterokedastisitas ... 68

4. Uji Normalitas ... 69

5. Uji Linearitas ... 69

B. Pembahasan ... 70

BAB VI PENUTUP ... 76

A. Kesimpulan ... 76

B. Saran ... 78 DAFTAR PUSTAKA

ix

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Tipe-Tipe Hunian Apartemen ... 20

Tabel 2.2 Fasilitas Standar Apartemen ... 22

Tabel 3.1 Sampel Apartemen Di Daerah Istimewa Yogyakarta ... 42

Tabel 5.1 Hasil Uji Hipotesis ... 60

Tabel 5.2 Hasil Uji Multikolinearitas... 65

Tabel 5.3 Hasil Uji Heterokedastisitas ... 66

x

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Low Rise Apartemen ... 15

Gambar 2.2 Mid Rise Apartemen ... 16

Gambar 2.3 High Rise Apartemen ... 17

Gambar 2.4 Slab Apartemen ... 20

Gambar 2.5 Single Tower Apartemen ... 21

Gambar 2.6 Multi Tower Apartemen ... 22

Gambar 2.7 Varian Apartemen ... 23

Gambar 2.8 Kerangka Konsep Penelitian ... 45

Gambar 4.1 Banyaknya Desa Menurut Kabupaten/Kota di D.I.Yogyakarta ... 54

Gambar 4.2 Persentase Penduduk Miskin Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I.Yogyakarta ... 55

Gambar 4.3 Kepemilikan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I.Yogyakarta ... 56

Gambar 4.4 Lokasi Mataram City Apartemen Yogyakarta ... 57

Gambar 4.5 Lokasi Student Castle Apartemen Yogyakarta ... 58

vii

data yang digunakan berjumlah 54 unit observasi. Metode pengambilan sampel pada penelitian ini adalah menggunakan metode purposive sampling, yang dapat diartikan sampel yang dipilih dapat mewakili dengan rancangan penelitian nilai properti apartemen yang berlokasi di Daerah Istimewa Yogyakarta. Variabel terikat dalam penelitian ini adalah nilai properti apartemen, sedangkan variabel bebasnya meliputi jarak ke pusat kegiatan ekonomi, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, dan jarak ke jalan raya. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan regresi berganda (Multiple Regression) karena penelitian ini menggunakan lebih dari satu variabel bebas dengan metode (Ordinary Least Square) OLS.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel dummy view, jumlah kamar, luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai sewa apartemen, jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai sewa apartemen. Sebaliknya variabel jarak ke pusat bisnis dan tinggi lantai berpengaruh positif tidak signifikan terhadap nilai sewa apartemen.

Kata Kunci : Nilai Sewa Apartemen, Faktor-faktor Yang Mempengaruhi, Properti Apartemen.

viii

the sample is carefully selected so that relevant to the study design affect of the value property apartment located in Special Region of Yogyakarta. The dependent variable used is the value of property apartment, while the independent variabel covers a distance to center bussines district, floor, dummy view, broad, amount of rooms, distance to road. The analytical tools in this study used multiple regression cause this study used more than one variabel independent with (Ordinary Least Square) OLS methods.

The result showed that the dummy view variable, amount of rooms, broad a significant positive effect on value of property apartment, distance to road significant negative effect on value of property apartment. In contrast, distance to center bussines district and floor positive not significant effect on value of property apartment.

1 A. Latar Belakang Penelitian

Daerah Istimewa Yogyakarta adalah salah satu daerah dari 33 provinsi di wilayah Indonesia dan terletak di pulau Jawa bagian selatan. Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) di bagian selatan dibatasi Samudera Indonesia, sedangkan dibagian timur laut, tenggara, barat, dan barat laut dibatasi oleh wilayah Provinsi Jawa Tengah yang meliputi: Kabupaten Klaten di sebelah Timur Laut, Kabupaten Wonogiri di sebelah Tenggara, Kabupaten Purworejo di sebalah Barat, dan Kabupaten Magelang di sebelah Barat Laut. Posisi DIY terletak antara 70 .33’ - 80.12’ Lintang Selatan dan 1100.00’ – 1100.50’ Bujur Timur, memiliki luas 3.185,80 km2 atau 0,17 persen dari luas Indonesia (1.860.359,67 km2), merupakan daerah dengan luas terkecil setelah Provinsi Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta (BPS: 2013).

DIY sudah sejak puluhan tahun yang lalu menjadi salah satu kota tujuan wisata. Dengan label yang melekat pada DIY secara tidak langsung mendorong pergerakan ekonomi daerah sekitar dengan berbagai aktifitasnya untuk melakukan kegiatan ekonomi di DIY. Tidak hanya daerah sekitar, tetapi kota lain di Indonesia pun tertarik untuk datang ke DIY entah itu untuk belajar ataupun untuk mengadu nasib di kota ini. Perpindahan penduduk dari berbagai kota di Indonesia ke DIY ini mendorong peningkatan secara

ekonomi, tetapi disisi lain perpindahan penduduk ini juga memberikan dampak terhadap populasi penduduk di DIY.

Pertumbuhan penduduk DIY pada tahun 2013 terhadap tahun 2010 mencapai 0,76 persen, meningkat dibandingkan dengan pertumbuhan tahun sebelumnya, yakni 0,82 persen. Dengan luas wilayah 3.185,80 km2, kepadatan penduduk di DIY tercatat 1.128 jiwa per km2 (BPS: 2013). Kepadatan tertinggi di Kota Yogyakarta yakni 12.241 jiwa per km2 dengan luas wilayah hanya satu persen dari luas DIY. Pertambahan penduduk ini secara tidak langsung akan membawa dampak terhadap tata ruang tempat tinggal serta fasilitas umum. Pertambahan penduduk jika tidak dibarengi dengan pertambahan tempat tinggal dan fasilitas umum akan menyebabkan masalah baru. Banyaknya pembangunan di DIY mulai dari perguruan tinggi, hotel dan perkantoran, sampai dengan perumahan di DIY menyebabkan harga tanah di DIY menjadi semakin mahal. Berkaca pada hal ini mulai ada pemikiran untuk memanfaatkan tanah dengan semakin efisien dan maksimal karena keterbatasan lahan. Pembangunan dengan konsep vertikal mulai dikembangkan di DIY dengan fungsi hunian, perkantoran ataupun untuk fungsi yang lain yang lebih familiar dengan sebutan rumah susun atau apartemen.

Pembangunan apartemen di DIY dalam kurun waktu lima tahun belakangan semakin banyak. Permintaan apartemen atau rumah susun didominasi oleh kalangan menengah ke atas. Walaupun begitu apartemen atau rumah susun tidak hanya dibangun untuk kalangan menengah ke atas, karena

banyak juga rumah susun yang di bangun untuk kalangan menengah ke bawah. Seperti halnya contoh rumah susun yang dibangun untuk kalangan menengah ke bawah yakni: rusunawa dabag, rusunawa gemawang, rusunawa mranggen yang terletak di lingkup Kabupaten Sleman (Sleman Rusunawa: 2016).

Tujuan dari pembangunan apartemen adalah untuk pemanfaatan lahan yang semakin sempit serta karena harga tanah yang semakin mahal. Fenomena pembangunan apartemen di DIY bukanlah hal yang baru di Indonesia, karena sebelumnya di DKI Jakarta lebih dahulu terjadi fenomena pembangunan apartemen serta di kota-kota besar lainnya di Indonesia. Selain untuk tujuan pemanfaatan lahan, pembangunan apartemen juga memiliki tujuan untuk mobilitas para penghuninya. Maka tak heran banyak apartemen yang dibangun di pusat kota DIY. Sampai saat ini apartemen masih menjadi salah satu alternatif hunian tempat tinggal.

Pembangunan apartemen selalu diawali dengan studi kelayakan bisnis. Apakah pembangunan apartemen tersebut layak untuk dibangun dilokasi tersebut atau tidak. Pertimbangan pembangunan apartemen dipengaruhi oleh berbagai faktor diantaranya lokasi, harga unit apartemen, fasilitas, amenities and services, jarak ke center business district, tinggi lantai, view, jumlah kamar, luas kamar, jarak ke jalan raya (Siana: 2012).

Berdasar latar belakang kondisi diatas, penulis tertarik untuk meneliti seberapa besar pengaruh faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen di DIY.

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, rumah susun diartikan sebagai gedung atau bangunan bertingkat, terdiri atas beberapa tempat tinggal (masing-masing) untuk satu keluarga, serta disamakan artinya dengan flat. Sedangkan apartemen adalah tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat; rumah flat; rumah pangsa.

Antara rumah susun dengan apartemen pada dasarnya adalah sama, yaitu bangunan bertingkat yang kepemilikannya secara bersama-sama. Tetapi pada kenyataannya terdapat perbedaan. Rumah susun jelas berupa dan berfungsi sebagai rumah dan pemilik rumah susun memegang atau memiliki hak milik atas satuan rumah susun. Sedangkan apartemen memiliki ruang yang terpisah-pisah dan pemilik apartemen memegang hak apartemen. Rumah susun jelas merupakan apartemen, sedangkan apartemen belum tentu rumah susun.

B. Rumusan Masalah

Dalam penetitian ini penulis akan melihat faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta tahun 2015, yaitu jarak ke center business district, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, jarak ke jalan raya. Berdasarkan uraian latar belakang, maka permasalahan yang dapat di rumuskan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Apakah jarak ke center business district berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

2. Apakah tinggi lantai berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

3. Apakah dummy view berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

4. Apakah jumlah kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

5. Apakah luas kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

6. Apakah jarak ke jalan raya berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta?

C. Tujuan Penelitian

Berdasarkan latar belakang serta rumusan masalah di atas, maka tujuan yang akan dicapai dari penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui apakah jarak ke center business district berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

2. Untuk mengetahui apakah tinggi lantai berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

3. Untuk mengetahui apakah dummy view berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

4. Untuk mengetahui apakah jumlah kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

5. Untuk mengetahui apakah luas kamar berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

6. Untuk mengetahui apakah jarak ke jalan raya berpengaruh terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat, baik bersifat akademis maupun praktis :

1. Sebagai tambahan referensi bagi dunia pendidikan dan wawasan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan investasi properti.

2. Bahan masukan bagi investor dan masyarakat yang berkaitan dengan investasi properti.

3. Bahan referensi untuk penelitian penilaian properti dan lebih lanjut yang berkaitan dengan penelitian ini, bahwa banyak faktor yang membentuk nilai suatu properti.

8

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori

1. Apartemen

Apartment : a suite of rooms forming one residence; a flat. -> a block of apartments. (Oxford English Dictionary). Menurut Oxford English Dictionary definisi Apartemen adalah beberapa ruangan yang merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat.

Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia apartemen adalah:

1) tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat; rumah flat; rumah pangsa.

2) Bangunan bertingkat yang terbagi dalam beberapa tempat tinggal. Secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai suatu bangunan bertingkat lebih dari satu yang didalamnya merupakan kumpulan dari beberapa unit hunian. Tiap unit hunian memiliki rung untuk hidup yang lengkap, dimana para penghuninya saling berbagi fasilitas yang sama (Saputra: 2014).

Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa apartemen adalah sebuah bangunan bertingkat yang terdiri beberapa unit yang berupa tempat

tinggal, yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb (Fortunata; 2009).

Apartemen juga didefinisikan sebagai bangunan yang memuat beberapa group hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan. Akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang „terjangkau’ disesuaikan dengan sasaran konsumen bagi setiap apartemen (Marlina: 2008).

Apartemen tidak hanya sebuah produk tetapi juga merupakan dasar dari pengalaman-pengalaman hidup penghuninya. Apartemen haruslah menjadi tempat melepaskan lelah dan tekanan dari kesibukan kerja sehari-hari, dari keramaian, kecemasan dan stress. Apartemen harus dapat menyajikan keindahan, kenyamanan, keamanan dan privasi bagi keluarga penghuninya. Ada suatu tanggung jawab yang lebih bagi arsitek dan pembangunnya untuk mencapai pemecahan terbaik dari tuntutan kebutuhan dan membangun proyek yang menjadi asset penting untuk lingkungan masyarakat sekitarnya (Saputra: 2014).

a. Karakteristik Apartemen

Ada beberapa hal yang dapat membedakan antara satu apartemen dengan apartemen lainnya seperti; tinggi bangunan, penampilan fisik, fasilitas yang disediakan, struktur yang digunakan dan kelas (Saputra: 2014).

Namun secara garis besar apartemen memiliki ciri-ciri sebagai berikut:

1) memiliki jumlah lantai lebih dari satu.

2) Terdiri dari beberapa unit hunian dalam satu lantai.

3) Setiap unit hunian terdiri atas minimal 3 macam ruang yaitu ruang tidur, dapur dan kamr mandi.

4) Setiap penghuni akan saling berbagi fasilitas yang ada pada apartemen.

5) Sirkulasi vertikalnya berupa tangga atau lift sementara sirkulasi horizontalnya berupa koridor.

6) Setiap unit akan mendapatkan jendela yang menghadap ke luar ruangan.

b. Pengelompokan apartemen

Apartemen dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis, diantaranya sebagai berikut.

1) Apartemen berdasarkan system kepemilikan

Ada dua jenis apartemen berdasarkan kepemilikan antara lain (Paul, 1967. Dalam saputra:2014).

1) Apartemen dengan sistem sewa

Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar biaya sewa unit yang ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya itu dibayarkan per bulan ataupun per tahun. Biaya utilitas seperti listrik, air, gas, dan telepon ditanggung sendiri oleh penghuni.

Sementara biaya maintenance dan gaji pegawai pengelola apartemen ditanggung oleh pemilik. Penghuni yang tidak ingin tinggal lagi di apartemen tersebut harus mengembalikan apartemen tersebut kepada pemiliknya, kemudian akan mencari lagi orang baru untuk mengisi unit-unitnya yang kososng.

2) Apartemen dengan sistem beli

Apartemen dengan sistem beli dapat dibagi lagi menjadi dua jenis. i. Apartemen dengan sistem kepemilikan bersama (cooperative

ownership)

Pada apartemen ini, setiap penghuni memiliki saham dalam perusahaan pemilik apartemen serta menempati satu unit tertentu sesuai dengan ketentuan perusahaan. Penghuni hanya bisa menjual unitnya kepada orang yang telah dianggap cocok oleh penghuni apartemen lainnya. Bila terdapat unit apartemen yang kosong, maka sahamnya akan dibagi rata antara penghuni dan harus menanggung semua biaya maintenance unit yang kosong tersebut, sampai unit tersebut ditempati oleh penghuni baru.

ii. Condominium

Pada apartemen ini, setiap penghuni menjadi pemilik dari unitnya sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni yang lainnya terhadap fasilitas dan ruang public. Penghuni bebas untuk menjual, menyewa ataupun memberikan

kepemilikannya kepada orang lain. Jika terdapat unit apartemen yang kosong, maka biaya maintenance unit itu ditanggung oleh badan pengelola apartemen itu.

2) Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya

Ada 3 macam apartemen berdasarkan golonga ekonomi penghuninya (Paul, 1967. Dalam saputra: 2014).

a) Apartemen golongan bawah. b) Apartemen golongan menengah. c) Apartemen golongan mewah.

Perbedaan antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semakin besar ukuran unit dan semakin banyak fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga per unit apartemen tersebut.

3) Apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya

Ada dua jenis apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya, yaitu: a) Apartemen yang dibiayai oleh pemerintah;

b) Apartemen yang dibiayai oleh swasta atau investor.

Perbedaan antara kedua jenis apartemen ini umumnya berpengaruh pada status kepemilikan unit-unit dalam apartemen tersebut. Apartemen yang dibiayai oleh pemerintah umumnya berharga murah dan memiliki system sewa atau system beli dengan tipe kepemilikan bersama (cooperative) dan seringkali dibangun untuk menampung

masyarakat kalangan bawah yang tidak memiliki tempat tinggal, disebut pula dengan istilah rumah susun. Sementara apartemen yang dibiayai oleh investor swasta umumnya diperuntukkan bagi kalangan menengah dan kalangan atas dengan system sewa atau system beli dalam bentuk condominium.

4) Apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapannya

Ada tiga jenis apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapannya.

a) Apartemen serviced dan furnished

Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan lengkap dengan perabotan standar seperti meja atau kursi makan, sofa ruang duduk, tempat tidur, lemari-lemari, meja dan kursi kerja. Terdapat pelayanan pembersihan dan pemeliharaan ruang dari pihak pengelola, adapun yang menyediakan pelayanan binatuseperti umumnya pelayanan kamar pada hotel.

b) Apartemen serviced dan non-furnished

Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa perabotan namun dilengkapi dengan pelayanan sebagaimana layaknya pada hotel-hotel.

c) Apartemen non-serviced dan non-furnished

Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa perabotan dan tanpa pelayanan. Tipe apartemen demikian yang paling sering dijumpai di Indonesia.

5) Apartemen berdasakan arsitektural bangunannya

Secara arsitektural bangunan apartemen dapat dikelompokkan berdasarkan ketinggian bangunan, sirkulasi vertical, sirkulasi horizontal, system penyusunan lantai, bentuk massa bangunan, standar besaran ruang, dan jumlah kamar tidur.

a) Apartemen berdasarkan ketinggian bangunan (Paul, 1967: 44-47. Dalam Saputra: 2014).

i. Aparteen Low-rise

Apartemen jenis ini biasanya memiliki ketinggian antara 2-4 lantai. Apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi beberapa tipe. 1) Garden Apartment, memiliki ciri-ciri sebagai berikut.

a. ketinggian bangunan antara 2-3 lantai.

b. Tiap unit hunian memiliki teras dan balkon tersendiri. c. Umumnya terdapat pada daerah pinggiran kota dengan

kepadatan rendah (maksimal 30 keluarga per hektar). d. Memiliki banyak ruang terbuka hijau dan tempat parker

yang dekat dengan bangunan

e. Antara massa bangunan satu dengan bangunan lain terdapat ruang terbuka pemisah yang cukup luas.

2) Row house, touwnhouse atau maisonette, memiliki ciri-ciri sebagai berikut.

b. Antara massa bangunan satu dengan lainnya saling berdempetan atau bahkan saling berbagi tembok pembatas yang sama.

c. Ruang terbuka yang ada hanya berupa halaman depan dan halaman belakang yang sempit pada setiap massa bangunan.

d. Umumnya dibangun pada daerah dengan kepadatan sedang (antara 35-50 unit per hektar).

Sumber:http://gimme-shelter.com/term-2/low-rise-apartment-50074/, 2016

Gambar 2.1

ii. Apartemen Mid-rise

Apartemen ini memiliki ketinggian antara 4-8 lantai.

Sumber:https://rde.stanford.edu/studenthousing/escondido-village-midrise-apartments, 2016

Gambar 2.2

Mid Rise Apartemen

iii. Apartemen High-rise

Apartemen tipe ini memiliki ketinggian diatas 8 lantai. Tipe apartemen ini umumnya merupakan apartemen untuk golongan menengah ke atas karena biasanya dibangun didaerah yang memiliki keterbatasan lahan dan harga lahannya mahal serta biaya konstruksi bangunannya cukup mahal. Apartemen ini seringkali berlokasidi tengah kota dan cukup dekat ke pusat bisnis. Pada dasarnya para pembeli atau penyewa apartemen ini bertujuan mendapatkan pemandangan lingkungan sekitar tanpa terhalang bangunan lain.

Sumber:http://www.architravel.com/architravel/building/holzhafen-high-rise-apartment-building/, 2016

Gambar 2.3 High Rise Apartemen

b) Apartemen berdasarkan sirkulasi horizontal

Sirkulasi horizontal pada apartemen adaah berupa koridor. Berdasarkan macam bentuk koridor, apartemen dapat dikelompokkan menjadi dua.

i. Single-loaded corridor apartment

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua.

1) Open corridor apartment

Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar berupa tembok atau railing yang ketinggiannya tidak lebih dari 1-1,5 meter.

Koridor bersifat tertutupoleh dinding, kadang memiliki bukan berupa jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada bukan sama sekali.

ii. Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian, sehingga seringkali terletak ditengah-tengah bangunan (central corridor).

c) Apartemen berdasarkan sirkulasi vertical

Berdasarkan sirkulasi vertical, apartemen dapat dibagi menjadi dua kelompok (Lynch dan Hack, 1984: 280-281. Dalam Saputra: 2014).

i. Walk up Apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertical umumnya adalah menggunakan tangga. Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai. Apartemen ini dirancang dengan koridor seminimal mungkin dan kebanyakan unit hunian dekat dengan tangga sirkulasi. Apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi dua berdasarkan letak tangga sirkulasinya.

1) Care type walk apartment

Pada apartemen tipe ini tangga sirkulasi (stair core) dikelilingi oleh unit-unit hunian. Berdasarkan jumlah unit hunian yang mengelilinginya, apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi 3 tipe.

a. Duplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi dua unit hunian.

b. Triplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi tiga unit hunian.

c. Quadruplex: tangga sirkulasi apartemen dikelilingi empat unit hunian.

2) Corridor-type walk up apartment

Pada apartemen ini tangga sirkulasi terletak di kedua ujung koridor. Dengan menggunakan tipe sirkulasi ini dapat memperbanyak jumlah unit pada satu lantai.

ii. Elevator Apartment

Pada apartemen ini sirkulasi vertical utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi vertical sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat. Umumnya apartemen ini dilengkapi dengan lobby atau ruang tunggu lift. Ketinggian bangunan umumnya diatas 6 lantai. Ada dua macam system lift yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini.

1) Lift yang digunakan berhenti di setiap lantai bangunan. 2) Lift yang digunakan deprogram untuk berhenti hanya pada

lantai-lantai tertentu pada bangunan (skip-floor elevator system). Umumnya system ini digunakan pada apartemen dengan system penyusun lantai duplex. Kelebihan system

ini antara lain dapat mengurangi koridor public dan memperluas ukuran unit hunian pada lantai dimana lift tidak berhenti. Kelemahannya terletak pada perlunya menambah tangga pada setiap unit hunian.

d) Apartemen berdasarkan massa bangunan

Ada 3 macam tipe apartemen berdasarkan bentuk massa bangunannya (Paul, 1967: 47).

i. Apartemen berbentuk slab

Pada apartemen berbentuk slab, antara tinggi bangunan dan lebar atau panjang bangunan hamper sebanding, sehingga bangunan seperti kotak yang pipih. Biasanya memiliki koridor yang memanjang dengan unit-unit hunian berada di salah satu atau kedua sisi koridor.

Sumber:http://abc-consultants.com.au/projects/structural-design-riva-apartments/, 2016

Gambar 2.4 Slab Apartemen

ii. Apartemen berbentuk tower

Pada apartemen berbentuk tower, lebar atau panjang bangunan lebih kecil dibandingkan dengan tingginya, sehingga bentuk bangunan seperti tiang. Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. System sirkulasinya menggunakan system core, karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi bentuk tower antara lain sebagai berikut.

1) Single tower

Apartemen dengan hanya satu massa bangunan. Core umumnya terletak di tengah. Ruang koridor dapat diminimalkan. Unit-unit hunian akan terletak dekat dengan tangga dan lift. Berdasarkan bentuk massa, apartemen dengan satu tower dapat dibedakan menjadi tower plan, expanded tower plan, circular plan, cross plan dan five wing plan.

Sumber:http://buildingindonesia.co.id/?p=407, 2016

Gambar 2.5

2) Multi tower

Apartemen yang memiliki lebih dari satu massa bangunan. Antara massa bangunan dapat dihubungkan oleh suatu massa penghubung ataupun hanya berupa pedestrian penghubung saja. Bila massa bangunan dihubungkan oleh suatu massa penghubung, umumnya massa penghubung terletak dengan massa lain mengelilinginya. Lift dan tangga diletakkan pada massa lain mengelilinginya. Lift dan tangga diletakkan pada massa penghubung tersebut. Sementara untuk massa yang hanya dihubungkan oleh pedestrian, tiap massa akan memiliki lift dan tangga masing-masing.

Sumber:http://www.centerra-sentulcity.com/p/about.html, 2016

Gambar 2.6

iii. Apartemen dengan bentuk varian (campuran antara slab dan tower) Sumber:http://investproperti.com/pre-launching-the-springlake- view-apartment-summarecon-bekasi/apartemen-springlake-view-summarecon-bekasi/, 2016 Gambar 2.7

Varian Apartemen c. Tipe-tipe hunian pada partemen

Ada 5 macam tipe hunian yang sering dijumpai pada apartemen berdasarkan jumlah kamar tidur, antara lain (Saputra: 2014):

Tabel 2.1

Tipe-tipe Hunian Apartemen

Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni

Studio 1. Satu kamar mandi;

2. Dapur kecil dan ruang makan menjadi Satu;

3. Ruang duduk dan kamar

1. Lajang;

2. Pasangan muda yang baru menikah;

3. Orang lanjut usia 1 Kamar tidur 1. Satu kamar mandi;

2. Dapur dan ruang makan menjadi satu;

3. Ruang duduk; 4. Kamar tidur.

1. Lajang;

2. Pasangan muda yang baru menikah; 3. Pasangan lanjut

Lanjutan Tabel Tipe-tipe Hunian Apartemen

Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni

1 Kamar tidur 5. Satu kamar mandi;

6. Dapur dan ruang makan menjadi satu;

7. Ruang duduk; 8. Kamar tidur.

4. Lajang;

5. Pasangan muda yang baru menikah; 6. Pasangan lanjut

usia 2 Kamar tidur 1. Satu atau dua kamar madi;

2. Dapur;

3. Ruang duduk dan ruang makan menjadi satu;

4. Kamar tidur.

1. Keluarga kecil dengan 1 atau 2 anak yang masih kecil/belum menikah; 2. Pasangan lanjut

usia yang tinggal dengan sanak saudara. 3 kamar tidur 1. 2 kamar mandi dengan satu

kamar mandi dalam kamar tidur; 2. Dapur;

3. Ruang duduk;

4. Ruang makan (bisa juga ruang duduk dan ruang makan menjadi satu);

5. Kamar tidur (bisa juga 2 kamar tidur ditambah satu kamar pembantu).

1. Keluarga kecil dengan 3-4 anak yang masih kecil/belum menikah.

Lanjutan Tabel Tipe-tipe Hunian Apartemen

Keterangan Ruang-ruang yang ada Tipe penghuni Penthouse 1. Terdiri atas 2 lantai;

2. 3 sampai 5 kamar tidur; 3. 3 kamar mandi;

4. Dapur;

5. Ruang makan;

6. Ruang duduk/ruang keluarga;; 7. Ruang kerja;

8. Ruang tamu; 9. Foyer;

10. Adapula yang mempunyai kamar pembantu.

1. Pasangan muda yang baru menikah; 2. Keluarga besar

dengan 4-5 anak;

3. Orang-orang kalangan atas.

d. Fasilitas standar apartemen

Ada beberapa fasilitas standar yang terdapat pada apartemen berdasarkan kelas apartemen tersebut antara lain (Saputra: 2014).

Tabel 2.2

Fasilitas Standar Apartemen

Lokasi Bawah Menengah Atas

Dalam unit hunian 1. Penjaga keamanan

1. Intercom; 2. Alarm pintu; 3. Pendingin

ruangan tersendiri.

1. Penjaga pintu dan telepon; 2. Balkon yang

luas; 3. Pendingin

ruangan terpusat; 4. Entrance

service; 5. Ruang

Lanjutan Tabel Fasilitas Standar Apartemen

Lokasi Bawah Menengah Atas

Dalam ruangan 1. Binatu; 2. Lobby kecil.

1. Binatu; 2. Area

komersial; 3. Ruang

bersama; 4. Tempat

penyimpanan barang bersama.

1. Parker yang terjaga ketat; 2. Tempat

berbelanja; 3. Lift servis; 4. Penjaga

pintu; 5. CCTV; 6. Parker

system valet; 7. Ruang

pertemuan; 8. Pusat

kebugaran; 9. Kolam

renang tertutup. Pada tapak 1. Parker diluar

ruangan; 2. Tempat

menjemur pakaian.

1. Parker dengan pengawasan/p arkir dalam bangunan; 2. Tempat

duduk-duduk di luar ruangan; 3. Kolam renang.

1. Taman; 2. Area

rekreasi; 3. Country

club; 4. Kolam

2. Konsep Harga, Biaya dan Nilai Properti a. Harga Penawaran

Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI: 2007) harga adalah konsep yang berkaitan dengan pertukaran komoditas, barang atau jasa. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu benda. Ketika terjadi transaksi (baik yang diungkapkan maupun tidak), maka harga menjadi suatu fakta historis. Apabila digambarkan dalam bentuk grafik, maka harga yang telah dibayarkan merepresentasikan titik perpotongan kurva penawaran dan kurva permintaan.

pada saat seseorang atau organisasi memiliki keinginan untuk membeli atau menjual properti, permasalahan yang sering timbul adalah dalam hal mengkomunikasikannya kepada pembeli. Proses mengkomunikasikan sebuah properti untuk dijual atau dibeli ini adalah proses awal dari sebuah transaksi. Pada masa ini proses tersebut semakin dipermudah melalui iklan disurat kabar atau internet yang menyajikan informasi penawaran properti.

Harga penawaran dibagi menjadi 2, yaitu:

1) Harga penawaran yan ditawarkan oleh penjual (listing). Biasanya mewakili persepsi penjual akan nilai sebuah properti dan biasanya mencerminkan batas atas dari sebuah nilai properti

2) Harga penawaran yang ditawarkan oleh pembeli (offering). Biasanya mewakili persepsi pembeli akan nilai sebuah properti dan biasanya mencerminkan batas bawah dari sebuah nilai properti.

Apabila pihak penjual dan pembeli telah mencapai kesepakatan untuk nilai sebuah properti. Akhir dari proses ini akan melahirkan sebuah kontrak (The Appraisal of Real Estate, 2001: 151).

b. Konsep Biaya

Menurut Hidayati dan Harjanto (2003; 5-7) biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah buruh/pekerja, izin, bunga dan lain-lain.

Biaya adalah konsep yang berhubungan dengan produksi, berbeda dengan konsep pertukaran, didefinisikan sebagi sejumla uang yang diperlukan untuk menciptakan atau memproduksi suatu komoditas, barang atau jasa. Ketika suatu barang telah diproduksi atau jasa telah diberikan, maka biaya produksi barang atau saja tersebut menjadi suatu fakta historis (Standar Penilaian Indonesia 2007).

c. Nilai Properti

Penjelasan mengenai istilah harga, biaya dan nilai telah diuraikan didalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007. Konsep nilai mempresentasikan harga yang paling mungkin disepakati oleh para

pembeli dan penjual atas suatu barang atau jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan. Nilai mencerminkan harga hipotesis atau dugaan yang paling mungkin disepakati para penjual dan pembeli barang atau jasa. Dengan demikian nilai bukan suatu fakta, melainkan suatu estimasi atas harga yang paling mungkin dibayar atas suatu barang atau jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan pada periode waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan (standar Penilaian Indonesia 2013: KPUP, 4.0.4.4: 4).

Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Dalam hal ini pembeli dan penjual harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya, atau kedua belah pihak telah mendapat nasihat dari pihak rofesional yang telah mahir dalam pasaran properti, nilai dapat pula dinyatakan sebagai kekuatan atau daya tukar suatu barang terhadap barang lain (Hidayati dan Harjanto, 2010: 2).

Sedangkan harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda. Harga dan biaya ini dapat berbeda atau berarti sama karena disebabkan adanya faktor kepentingan dan pasaran. Begitupun antara nilai dan harga. Kedua istilah ini dapat berbeda tetapi dapat juga berarti sama. Nilai adalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang

pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah “faktor kewajaran”, yang antara lain seperti: penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual hartanya, pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut, ada waktu yang cukup untuk tawar menawar, ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harga yang dijual kepada pasaran. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu. Tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa (misalnya antara anak dan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).

Nilai dan harga adalah berbeda tetapi keduanya dapat pula menjadi sama. Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran, maka nilai akan sama dengan harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran nilai akan berbeda dengan harga jualnya. Sebagai contoh transaksi jual beli rumah tinggal yang dilakukan antara dua orang yang telah berteman lama dan memiliki hubungan emosional yang erat, sehingga sebuah rumah tinggal dijual dengan harga dibawah harga pasarnya dan otomatis harga akan lebih rendah daripada nilainya (Hidayati dan Harjanto, 2010: 6-7).

d. Pendekatan Data Pasar (Perbandingan Penjualan)

Dalam pendekatan perbandingan penjualan, nilai pasar diestimasi melalui perbandingan subjek property dengan property lain yang sejenis yang telah terjual atau telah terjadi penawaran jua-beli (Saputra: 2014).

Analisis perbandingan dalam pendekatan perbandingan penjualan adalah terfokus pada perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokalisasi dan karakteristik ekonomi antara property subjek (property yang dinilai) dengan property pembandingnya yang serupa atau sejenis serta atas perbedaan dalam hal hak-hak yang terkandung dalam property (property right conveyed), tanggal penjualan, motivasi penjual dan pembeli, dan system pendanaan atau pembiayaan dari masing-masing transaksi penjualan (Hidayati dan Harjanto, 2010: 113). Pendekatan perbandingan penjualan adalah proses dimana estimasi nilai pasar diperoleh dengan cara menganalisis pasar pada property tersebut dengan subjek property.

Analisis teknik perbandingan yang digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan ini adalah fundamental dalam proses penilaian. Dalam pendekatan pasar langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi asset yang identic atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual), atau yang terdaftar (listed) dari asset yang identic atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis (Saputra: 2014).

Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan dasar nilai dan asumsi yang akan digunkan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hokum, ekonomi atau fisik dari asset yang ditransaksikan dan yang dinilai (Standar Penilaian Indonesia 2013: KPUP.17.2).

3. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti

Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti antara lain: faktor permintan dan faktor penawaran, faktor fisik properti, faktor lokasi dan perletakan hingga faktor kebangsaan/politik (Hidayati dan Harjanto, 2003: 19-23). Namun, yang cenderung berkenaan atau relevan dengan penelitian ini hanyalah faktor permintaan dan penawaran , fisik properti, lokasi dan perletakan. Berikut penjelasannya.

a. Faktor permintaan dan penawaran

Faktor ini menjelaskan bahwa ketika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Naik atau turunnya permintaan dan penawaran properti dipasaran akibat adanya faktor kependudukan, perubahan citarasa dan perubahan teknologi pembangunan.

b. Faktor-faktor fisik properti 1) Jenis dan kegunaan

Nilai properti dapat meningkat ketika jenis atau kegunaan yang sudah ada tergantikan oleh kegunaan yang lebih baik.

2) Ukuran dan bentuk

Nilai properti dapat meningkat ketika memiliki luasan tanah yang semakin luas dikarenakan lebih mudah dan ekonomis suatu aktifitas dapat dijalankan diatasnya meskipun tidak selamanya begitu. Sedangkan bentuk fisik dicontohkan yaitu jika tanah berbentuk segi empat sudah barang tentu lebih mudah dibangun daripada tanah yang memiliki bentuk segilima atau yang memiliki bentuk tidak teratur oleh karena itu tentunya nilai properti yang memiliki bentuk bentuk segi empat memiliki nilai properti lebih tinggi

3) Desain dan konstruksi bangunan

Ketidak sesuaian kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaiknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti trend pada masa itu maka nilainya akan naik. Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material

yang baik, cara pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan.

c. Faktor perletakan dan lokasi

Faktor perletakan dan lokasi properti juga dapat berpengaruh terhadap nilai properti. Properti yang terletak di tempat rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun diperlukan pengurugan tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan seperti dilereng-lereng bukit atau ditepi sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti disekitarnya sedangkan faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilai suatu properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu akan berbeda. Secara umum teori lokasi menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota merupakan pusat segala aktifitas hidup manusia.

Eldred (1987: 21-24), mengatakan bahwa nilai suatu properti dipengaruhi oleh faktor DUST, konsep DUST dapat diuraikan sebagai berikut.

1) Demand, mengacu pada pertumbuhan kota, sumber pendapatan dan kekayaan, serta seberapa banyak calon pembeli yang memiliki

minat untuk membeli, sebesar apa kemampuan masyarakat untuk mendapatkan pembiayaan. Dengan pembiayaan daya beli dalam transaksi real estate akan meningkat.

2) Utility (Properti benefit), utilitas mengacu pada seberapa besar sebuah property dapat memenuhi kebutuhan pembeli atau penyewa. Hal ini meliputi aturan atau hukum yang cenderung membatasi penggunaan sebuah property, status kepemilikan, lokasi, lingkungan, ukuran, bentuk, jenis bangunan yang dapat dibangun, fasilitas khusus dan layanan yang mungkin disediakan. 3) Scarcity (the competitive environment), konsep ini mengacu pada

saat pembeli potensial atau penyewa memiliki pilihan yang banyak terhadap property yang sejenis maka nilai property tersebut akan rendah. Sebaliknya pada saat kelangkaan terjadi pada sebuah property, maka nilai property tersebut akan tinggi.

4) Transferability (property transfer practice), merujuk kepada proses peralihan ha katas suatu property dari pihak yang satu kepada pihak yang lain. Satu alas an proses transfer sangat penting untuk nilai sebuah property dikarenakan pembeli dan penjual menghadapi kesulitan besar untuk bertemu satu sama lain. Apabila tugas-tugas dilakukan dengan lebih efektif dan efisien, maka akan mendatangkan investor yang lebih besar.

4. Teori Lokasi

Teori lokasi merupakan konsep ilmu dengan cakupan analisis yang cukup luas meliputi beberapa sektor kegiatan. Secara umum teori lokasi ini dapat dikelompokkan atas 3 (tiga) bagian besar, yaitu (Syafrizal, 2008: 27).

a. Bid-Rent Theoris, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada kemampuan membayar tanah (Bid-Rent) yang berbeda dengan harga pasar tanah (Land Rent). Berdasarkan hal ini, lokasi kegiatan ekonomi ditentukan oleh nilai bid-rent yang tertinggi.

b. Least Cost Theories, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip biaya minimum (least cost). Dalam hal ini dapat tercapai, maka tingkat keuntungan maksimum perusahaan dapat dicapai.

c. Market Area Theories, yaitu teori lokasi yang mendasarkan analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada prinsip luas pasar (market area) terbesar yang dapat dikuasai perusahaan. Luas pasar tersebut adalah mulai dari lokasi pabrik sampai dengan lokasi konsumen yang membeli produk perusahaan yang bersangkutan. Bila pasar yang dikuasai adalah yang terbesar maka keuntungan maksimum perusahaan akan tercapai.

Eldred (1987: 187-193) berpendapat bahwa faktor lokasi dapat dikategorikan menjadi dua;

1) Faktor aksesibilitas

Aksesibilitas mengacu pada kemudahan dalam mencapai suatu tempat yang diinginkan oleh pemilik properti, dari properti yang dimiliki. Faktor kemudahan akses ini dipengaruhi oleh tiga faktor sebagai berikut.

a. Akses masuk dan akses keluar

Idealnya sebuah properti itu memiliki akses yang baik, sehingga pencapaian dari dan ke lokasi properti mudah untuk dicapai. b. Ketersediaan alat transportasi

Analisis akan menyelidiki seberapa baik sebuah tempat dapat dilayani oleh perusahaan bus, taksi, ferri, perusahaan penerbangan, perusahaan pengangkutan barang dan jasa pengiriman, karena hal tersebut juga mempengaruhi nilai properti. c. Kedekatan dengan tempat-tempat penting

Dalam hal ini dapat diartikan bahwa semakin dekat sebuah properti dengan tempat-tempat yang mendukung kegiatan dari pengguna properti, maka akan sebaik manfaat dari properti tersebut. Contohnya kedekatan dengan fasilitas pendidikan. 2) Faktor lingkungan

Komponen kedua dari faktor lokasi adalah lingkungan. Faktor lokasi dipengaruhi oleh 7 faktor.

a. Estetika

Lingkungan estetika dari sebuah properti dibentuk dari karakteristik fisik daerah sekitarnya. Misalnya seperti propertidirancang dengan baik dan dipelihara, jalanan memiliki taman yang menarik dengan pepohonan.

b. Hukum

Hukum lingkungan yang digunakan disini, mengacu pada penggunaan yang dizinkan secara hukumsesuai dengan sifat dari lingkungannya. Oleh karena itu, perlindungan hokum terhadap suatu lokasi itu penting. Juga perbedaan zoning pada properti menunjukkan bahwa penggunaan terbaik dari suatu tempat tertentu kemungkinan akan berubah lingkungan hukumnya. Hal ini tercermin dari perubahan dalam lingkungan fisik dan social ekonomi.

c. Sosial ekonomi

Lingkungan social ekonomi dari sebuah properti dibentuk oleh karakteristik demografis dan psikologis, pendapatan, budaya, pendidikan, pekerjaan dan lainnya dari orang-orang yang berada di lingkungannya. Lingkungan ini cukup penting, karena banyak pembeli rumah yang ingin tinggal di dekat orang-orang yang memiliki latar belakang dan keadaan yang sama. Dalam hal ini akan terbukti pada saat social ekonomi meningkat atau menurun

maka akan menyebabkan penurunan atau peningkatan pada nilai properti.

d. Fiskal

Lingkungan fiscal dari properti berasal dari hubungan antara jumlah pajak yang dikenakan terhadap layanan yang tersedia. Namun properti tidak bisa dievaluasi semata-mata atas dasar hutang pajak, properti juga harus diperhitungkan dari perbedaan dalam pelayanan yang ditawarkan seperti kualitas dan kuantitas terhadap perlindungan, sekolah, kebakaran dan keamanan, taman dan tempat bermain, fasilitas perawatan kesehatan, fasilitas budaya dan ketersediaan fasilitas public lainnya. Penilaian yang akurat dari lingkungan fiscal harus menghindari perbandingan sederhana dari tariff pajak dinilai.

e. Keamanan

Faktor keamanan terhadap harta benda dan fisik adalah motivasi besar para pembeli properti. Orang biasanya menginginkan perlindungan fisik dari bencana alam atau perbuatan manusia. Sebagi contoh, lingkungan yang rawan banjir, tanah longsor, gempa bumi, atau kontaminasi nuklir akan mengurangi keamanan fisik bagi manusia dan juga properti. Demikian pula keamanan terhadap kejahatan, perampokan, pembobolan, narkoba dan pembunuhan. Akibat dari tidak terpenuhinya faktor keamanan dapat menyebabkan banyak lokasi yang tidak diinginkan,

meskipun banyak pengguna potensi yang memiliki aksesibilitas baik untuk perusahaan.

f. Iklim politik dan ekonomi

Iklim politik dan ekonomi berpengaruh terhadap properti, hal ini mengacu pada keterkaitan stabilitas politik, sikap dan kemampuan pejabat pemerintah, dan faktor-faktor ekonomi yang dapat menyebabkan daerah perkotaan untuk tumbuh.

g. Iklim

Ketika membandingkan manfaat potensial antara dua atau lebih properti yang mungkin ditawarkan, kita harus mengevaluasi pola cuaca dan menggunakan properti yang paling cocok dengan pola cuaca yang ada.

B. Penelitian Terdahulu

Secara umum penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015, belum pernah dilakukan, namun beberapa penelitian mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti apartemen, antara lain sebagai berikut:

1. Rayasaputra (2009), melakukan penelitian mengenai semua variabel berpengaruh secara signifikan terhadap nilai apartemen yaitu luas, tinggi lantai, jarak Central Bussines District dan view berpengaruh positif terhadap suatu properti.

2. Suranto (2009), Hasil penelitian menunjukkan bahwa variable dummy waktu transaksi, dummy lokasi, luas tanah, dan jarak ke jalan raya berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah

3. Chen, et al. (2011), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah susun di Hangzhou, Cina. Model analisis yang digunakan adalah regresi panel dengan bantuan teknik pemetaan spasial untuk memprediksi dampak eksternalitas pada harga rumah susun. Penelitian ini menyimpulkan bahwa faktor yang paling berpengaruh adalah kedekatan dengan CBD, sekolah, tempat pembuangan sampah, dan jalan utama, diikuti peruntukan. Luas proyek, trend, dan tempat pemakaman memiliki pengaruh yang tidak linier. Hasil pencitraan GIS memberikan visualisasi distribusi spasial dan pengaruh lokasi dari rumah susun.

4. Halim,et al. (2012), Melakukan penelitian mengenai nilai pasar apartemen dipengaruhi jumlah kamar, luas kamar dan jarak ke Central Bussines District (CBD), sedangkan faktor-faktor lainnya seperti amenities and service, kedekatan transportasi umum tidak mempengaruhi nilai pasar apartemen. Hal ini dapat diterima karena pada aartemen mewah Amenities and Service serta faktor eksternal merupakan suatu kewajaran dan para penghuninya tidak membutuhkan transportasi umum.

5. Saputra (2014), meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi nilai apartemen di Kebayoran Lama, Jakarta Selatan. Model analisis yang digunakan adalah linier berganda dengan Ordinary Least Square (OLS). Penelitian ini menyimpulkan bahwa faktor yang mempengaruhi nilai apartemen adalah luas kamar, jumlah lantai, jarak ke Center Bussines District serta Dummy View.

C. Kerangka Penelitian

Berdasarkan landasan teori dan kajian terhadap penelitian terdahulu, maka disusun suatu kerangka pemikiran mengenai penelitian yang akan dilakukan. Kerangka pemikiran tersebut sebagai berikut :

masalah

Solusi

Gambar 2.8

Kerangka Konsep Penelitian

- _{Jumlah penduduk} - _Kepadatan - _migrasi

Kebutuhan tempat tinggal

Apartemen

Faktor-faktor yang mempengaruhi:

1. Jarak ke Center Business District 2. Tinggi Lantai 3. Dummy view 4. Jumlah Kamar 5. Luas Kamar

D. Hipotesis

Hipotesis merupakan jawaban sementara atas pertayaan yang dikemukakan dalam perumusan masalah yang akan diuji kebenarannya. Dari permasalahan yang ada dan dikaitkan dengan teori serta penelitian sebelumnya, maka hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini adalah:

1. Diduga variabel jarak ke center bussines district berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

2. Diduga variabel tinggi lantai berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

3. Diduga variabel dummy view berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

4. Diduga variabel jumlah kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

5. Diduga variabel luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

6. Diduga variabel jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

45

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Objek Penelitian

Objek dari penelitian ini adalah apartemen yang berada di Daerah Istimewa Yogyakarta. Apartemen yang berlokasi di D.I.Yogyakarta diantaranya adalah Uttara the icon, The grand babarsari, The palace apartment & condotel, Best western majestic Yogyakarta, Sahid yogya lifestyle city, Graha indoland, Sun premira condotel & residence, Mataram city apartment & hotel, Student castle apartment, Student park, Malioboro city, Awana town house & condotel, Cokroningrat imperial park, Malioboro heritage, Hadiningrat terrace, Wisanti express Yogyakarta, Vivo apartment. Dari data jumlah apartemen tersebut kemudian peneliti memilih sampel apartemen untuk dijadikan objek penelitian. Berdasarkan data yang peneliti peroleh melalui survei langsung ke lapangan, maka peneliti mengambil sampel apartemen yaitu:

Tabel 3.1

Sampel Apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta

No. Nama Apartemen Alamat

1. Mataram City Apartemen Jl. Palagan Tentara Pelajar 2. Student Castle Apartemen Tower A Jl. Selokan Mataram 3. Student Castle Apartemen Tower B Jl. Selokan Mataram 4. Student Park Apartemen Jl. Seturan Raya

B. Jenis Data dan Sumber Data

Menurut Widarjono (2007) menyatakan, bahwa ada 3 (tiga) tipe data: 1) Data runtut waktu (time series).

Merupakan sekumpulan observasi dalam rentang waktu tertentu. Data ini dikumpulkan dalam interval waktu secara kontinu.

2) Data antartempat atau ruang (cross section data)

Merupakan data yang dikumpulkan dalam kurun waktu tertentu dari sampel.

3) Panel data (pooled data)

Data ini merupakan gabungan antara data time series dan data cross section.

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah Jenis data yang dikumpulkan dan digunakan adalah data antartempat atau ruang (cross section data). kemudian data tersebut diolah dalam penelitian kuantitatif. Alasan penggunaan data cross section adalah dikarenakan dalam penelitian ini data seluruh variabel diperoleh dalam satu waktu yaitu data penawaran dan transaksi apartemen pada tahun 2015. Sampel penelitian yang digunakan adalah apartemen maratam city, student castle apartemen tower A dan tower B serta student park apartemen yang dijadikan objek penelitian. Jenis data yang digunakan adalah data primer.

Data primer adalah data yang dikumpulkan sendiri secara langsung dari sumber aslinya atau responden (Purwanto, 2011). Data primer kuantitatif ini kemudian akan digunakan untuk input data untuk penelitian hipotesis.

Selain itu, data dalam penelitian ini juga didukung oleh narasi wawancara dari sebagian responden yang bersifat kualitatif. Data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan, data tersebut adalah:

1. Data nilai properti apartemen;

2. Data jarak ke center business district; 3. Data tinggi lantai;

4. Data dummy view; 5. Data jumlah kamar; 6. Data luas kamar; 7. Data jarak ke jalan raya. C. Teknik Pengumpulan Data

Metode pengambilan sampel pada penelitian ini adalah menggunakan metode purposive sampling, yang dapat diartikan sebagai sampel yang dipilih secara cermat, sehingga mewakili sample dan relevan dengan rancangan penelitian (Soeratno dan Arsyad, 2008: 112). Dikarenakan peneliti ingin mengetahui sejauh apa variabel independen pada penelitian ini mempengaruhi variabel dependen nilai apartemen yang berada di Daerah Istimewa Yogyakarta. Berdasar hal tersebut diatas, jumlah sampel yang akan digunakan dalam penelitian ini sebanyak 54 unit apartemen.

D. Definisi Operasional Variabel Penelitian

Variabel yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari varabel dependen dan variabel indepanden. Variabel dependen adalah variabel yang dapat dijelaskan atau dipengaruhi oleh variabel bebas. Variabel independen adalah variabel yang mempengaruhi variabel dependen, dimana pengaruhnya dapat positif maupun negatif.

1. Variabel Dependen

Nilai Properti (Y), adalah data harga penawaran properti apartemen yang diambil di Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta. Yang dinyatakan dalam satuan mata uang rupiah, yang terjadi pada tahun 2015 dan diperkirakan tidak terjadi kenaikan harga penawaran dilihat dari data yang didapat. Data penawaran merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.

2. Variabel Independen

a. Jarak ke center business district (X1) adalah jarak terdekat per lokasi disetiap apartemen ke pusat kegiatan ekonomi yang berada di D.I.Yogyakarta, yang sering disebut dengan kawasan kampus UGM dan UNY di D.I.Yogyakarta yang dinyatakan dalam kilometer. Diukur dengan bantuan sepeda motor dan fasilitas penghitung jarak (ruler) pada aplikasi Google Earth.

b. Tinggi Lantai (X2) adalah lantai apartemen dan dinyatakan dalam ketinggian unit apartemen, yang diperoleh dari data penawaran tahun

2015, serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.

c. Dummy view (X3) adalah adalah bernilai 1 jika menghadap jalan raya atau gunung merapi, dan bernilai 0 jika lainnya.

d. Jumlah Kamar (X4) adalah jumlah kamar pada setiap lokasi apartemen dan dinyatakan dalam satuan jumlah kamar unit apartemen, yang diperoleh dari data penawaran tahun 2015, serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.

e. Luas Kamar (X5) adalah ukuran luas dan dinyatakan dalam ukuran meter persegi (m2) yang diperoleh dari data penawaran tahun 2015, serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan. f. Jarak ke Jalan Raya (X6) adalah jarak apartemen dengan jalan raya

terdekat, dinyatakan dalam satuan meter, serta merupakan data primer yang diperoleh dengan cara mencari data secara langsung pada saat melakukan peninjauan lapangan.

E. Analisis Data

Untuk menguji faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti apartemen yang berada di D.I.Yogyakarta tahun 2015. Maka digunakan uji kriteria statistik dan untuk melihat pengaruh signifikan variabel independen terhadap variabel dependen, digunakan pendekatan analisis regresi linier

berganda dengan Ordinary Least Square (OLS). Sebagai alat bantu digunakan program Eviews 7.

1. Analisis Regresi Linier

Analisis regresi berganda merupakan metode analisa yang digunakan untuk mencari pengaruh variabel independen terhadap variabel dependen. Hubungan antara variabel dependen dan independen tersebut dapat diekspresikan dalam bentuk persamaan yang menghubungkan variabel dependen Y dengan satu atau lebih variabel independen X1, X2, X3, …., Xn. Dalam analisa regresi, pola hubungan antar variabel diekspresikan dalam sebuah persamaan regresi yang diduga berdasar data sampel.

Untuk menduga pengaruh variabel antara jarak ke center business district, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, jarak ke jalan raya terhadap nilai properti apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015, dapat dinyatakan sebagai berikut:

Y = f (X1, X2, X3, X4, X5, X6)………(1)

Dimana:

Y : Nilai Properti Apartemen X1 : Jarak ke center bussines district X2 : Tinggi Lantai

X3 : Dummy View X4 : Jumlah Kamar X5 : Luas Kamar

X6 : Jarak ke Jalan Raya

Untuk kemudian dilakukan regresi berganda dengan Ordinary Least Square (OLS) menjadi:

Y = β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ e ………..(2) Dengan keterangan variabel:

β0 : konstanta persamaan nilai properti apartemen β1, β2, β3, …, β6 : koefisien masing-masing variabel independen e : error term

2. Uji Asumsi Klasik.

Pengujian yang dilakukan pada uji asumsi klasik terdiri dari : uji multikolinearitas, uji heterokedastisitas, uji autokorelasi (Maddala, 1992).

a. Uji Multikolinearitas.

Uji Multikolinearitas bertujuan untuk menguji apakah model regresi memiliki hubungan dependen dan independen antara variabel independen. Variabel Independen yang baik harusnya tidak memiliki hubungan antar mereka sehingga layak disebut sebagai Independen atau disebut tidak ortogonal. Variabel ortogonal adalah variabel independen yang nilai korelasi antar sesama variabel independen sama dengan nol (Ghozali: 2005).

Berkaitan dengan masalah multikolinearitas, Sumodiningrat (1994) mengemukakan bahwa tiga hal yang perlu dibahas terlebih dahulu :

1) Multikol pada hakekatnya adalah fenomena sampel.

2) Multikol adalah persoalan derajat dan bukan persoalan jenis. 3) Masalah multikolinearitas hanya berkaitan dengan adanya

hubungan linier diantara variabel-variabel bebas.

Multikolinearitas adalah adanya hubungan eksak linier antar variabel penjelas. Multikolinearitas terjadi diduga apabila nilai R2 tinggi, nilai t semua variabel penjelas tidak signifikan, dan nilai f tinggi.

Konsekuensi multikolinearitas :

1) Kesalahan standart cenderung semakin besar dengan meningkatnya tingkat korelasi antar variabel.

2) Karena besarnya kesalahan standart, selang keyakinan untuk parameter populasi yang relevan cenderung lebih besar.

3) Taksiran koefisien dan kesalahan standart regrasi menjadi sangat sensitif terhadap sedikit perubahan dalam data.

Konsekuensi multikolinearitas adalah invalidnya signifikansi variabel maupun besaran koefisien variabel dan konstanta. Multikolinearitas diduga terjadi apabila estimasi menghasilkan nilai R kuadrat yang tinggi (lebih dari 0,8), nilai F tinggi, dan nilai t-statistik semua atau hampir semua variabel penjelas tidak signifikan. Pengujian terhadap ada tidaknya Multikolinearitas dilakukan dengan uji Variance Inflation Factor (Gujarati, 2003). Jika suatu

variabel memiliki VIF < 10, maka variabel bebas tersebut tidak memiliki Multikolinearitas denga variabel bebas yang lain.

b. Uji Heteroskedastisitas.

Uji ini bertujuan untuk menguji apakah dalam model regresi terjadi ketidaksamaan varian dari error di satu pengujian dengan pengujian yag lain. Error term diharapakan konstan karena error term menunjukkan variabel diluar model yang mempengaruhi variabel dependen. Ketika error berada dalam konsisi yang konstan, maka model regresi dinyatakan bebas dari heteroskedastisitas. Konsekuensi dari error term yang berubah-ubah adalah koefisien-koefisien hasil estimasi β0,β1,..dan βn dalam persamaan akan mengalami bias. Ini berarti apabila sampel data ditambah, maka koefisien-koefisien hasil estimasi akan ikut berubah dan berfluktuasi di sekitar nilai tengah.

Heteroskedastisitas terjadi bila distribusi probabilitas tetap sama dalam semua obesrvasi x, dan varians setiap residual adalah sama untuk semua nilai variabel penjelas :

Var (u) = E[ut-E(ut)]2

= E(ut)2 = s2u konstan

Penyimpangan terhadap asumsi diatas disebut heteroskedastisitas. Pengujian heteroskedastisitas dilakukan dengan uji white berikut ini:

et = β1 xi + vt

dimana : β = nilai absolute residual persamaan yang diestimasi xi = variabel penjelas

vt = unsure gangguan

Apabila nilai T-statistik signifikan, maka dapat disimpulkan bahwa hipotesis adanya heteroskedastisitas tidak dapat ditolak.

Ada beberapa metode yang dipakai untuk mendeteksi ada atau tidaknya heteroskedastisitas dalam model empiris, seperti dengan menggunakan uji Park tahun 1966, uji Glesjscr tahun 1969, uji White 1980 dan uji Breusch-Pagan-Godfre (Gujarati, 2003). Konsekuensi heterokedastisitas :

1) Penaksiran OLS tetap tak bias dan konsisten tetapi tidak lagi efisien dalam sampel kecil dan besar.

2) Variansnya tidak lagi minimum. c. Uji Normalitas.

Uji normalitas dilakukan untuk menguji apakah sebuah model regresi, variabel dependen, variabel independen atau keduanya mememiliki distribusi normak atau tidak (Ghozali, 2006). Model regresi yang baik adalah yang datanya berdistribusi normal atau mendekati normal. Penelitian ini mengunakan uji normalitas dengan One-Sample Klomogrov-Sukirnov. Pengujian One-Sample Klomogrov-Smirnov dikatakan memenuhi asumsi normalitas apabila nilai signifikasinya lebih besar dari α = 0,05.

d. Uji Linieritas.

Uji linearitas dipergunakan untuk melihat apakah model yang dibangun mempunyai hubungan linear atau tidak (Ghozali, 2006). Uji ini jarang digunakan pada berbagai penelitian, karena biasanya model dibentuk berdasarkan telaah teoritis bahwa hubungan antara variabel bebas dengan variabel terikatnya adalah linear. Hubungan antar variabel yang secara teori bukan merupakan hubungan linear sebenarnya sudah tidak dapat dianalisis dengan regresi linear, misalnya masalah elastisitas.

Jika ada hubungan antara dua variabel yang belum diketahui apakah linear atau tidak, uji linearitas tidak dapat digunakan untuk memberikan adjustment bahwa hubungan tersebut bersifat linear atau tidak. Uji linearitas dipergunakan untuk mengkonfirmasikan apakah sifat linear antara dua variabel yang diidentifikasikan secara teori sesuai atau tidak dengan hasil observasi yang ada. Uji linearitas dapat menggunakan uji Durbin-Watson, Ramsey Test atau uji Lagrange Multiplier.

56

BAB IV

GAMBARAN UMUM

A. Profil Daerah Istimewa Yogyakarta

Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) terdiri dari empat kabupaten dan satu kota dengan 78 kecamatan dan 438 kelurahan/desa:

1. Kabupaten Kulonprogo terdiri dari 12 kecamatan dan 88 kelurahan/desa 2. Kabupaten bantul terdiri dari 17 kecamatan dan 75 kelurahan/desa

3. Kabupaten gunung kidul terdiri dari 18 kecamatan dan 144 kelurahan/desa 4. Kabupaten sleman terdiri dari 17 kecamatan dan 86 kelurahan/desa

5. Kota Yogyakarta terdiri dari 14 kecamatan dan 45 kelurahan/desa

Berdasarkan hasil proyeksi penduduk dari survei penduduk 2010, jumlah penduduk DIY tahun 2013 tercatat 3.594.854 jiwa, dengan persentase jumlah penduduk laki-laki 49,40 persen dan penduduk perempuan 50,60 persen. Menurut daerah, persentase penduduk kota mencapai 66,09 persen dan penduduk desa mencapai 33,91 persen.

Dengan luas wilayah 3.185,80 km2 , kepadatan penduduk di DIY tercatat 1.128 jiwa per km2. Kepadatan tertinggi terjadi di kota Yogyakarta yakni 12.241 jiwa per km2 dengan luas wilayah hanya sekitar satu persen dari luas DIY. Sedangkan kabupaten Gunungkidul yang memiliki wilayah terluas mencapai 46,63 persen memiliki kepadatan penduduk terendah yang dihuni rata-rata 467 jiwa per km2.

Sumber: BPS D.I.Yogyakarta, 2013

Gambar 4.1

Banyaknya Desa menurut Kabupaten/Kota di D.I.Yogyakarta (persen)

Pada tahun 2013 tercatat persentase pedesaan terbanyak berada di kabupaten gunung kidul dengan sebanyak 32,88%, kemudian kabupaten kulon progo sebesar 20,09%, kabupaten sleman sebesar 19.63%, kabupaten bantul sebesar 17,12%, dan kota Yogyakarta sebesar 10,27%.

Sumber: BPS D.I.Yogyakarta, 2013

Gambar 4.2

Persentase Penduduk Miskin Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I. Yogyakarta (persen)

Pada tahun 2013 tercatat sebanyak 213.805 penduduk yang dikategorikan memiliki masalah sosial atau bertambah 14,78 persen dari tahun 2012. Sebagian besar adalah fakir miskin sebesar 61,85 persen, anak terlantar 12,23 persen, keluarga dengan rumah tak layak huni 13,67 persen, wanita rentan masalah social 5,65 persen, dan sisanya 6,75 persen adalah gelandangan/pengemis anak nakal, anak jalanan, anak balita terlantar, gelandangan, wanita tuna susila, korban narkotika, dan eks napi.

Sumber: Badan Pertanahan Nasional D.I.Yogyakarta, 2013

Gambar 4.3

Kepemilikan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Menurut Kabupaten/Kota dan Provinsi di D.I. Yogyakarta (ribu)

Jumlah sertifikat hak milik atas tanah, kabupaten Sleman memiliki jumlah terbesar yaitu sebesar 18.799, selanjutnya kabupaten Gunungkidul sebesar 14.299, kabupaten Bantul 13.845, kabupaten Kulonprogo sebesar 10.339 serta kota Yogyakarta sebesar 1.073.

B. Profil Apartemen Mataram City

Apartemen mataram city terletak di jalan palagan tentara pelajar km.7 Yogyakarta. Letak apartemen mataram city terletak sebelah timur dari hotel hyatt regency hotel Yogyakarta. Pengembang dari apartemen mataram city adalah Saraswantiland atau dikenal sebagai Divisi Properti Saraswanti Group. Saraswantiland merupakan property developer yang didirikan oleh YN Hari Hardono di tahun 2005. Berangkat dari pengembang perumahan skala menengah, saat ini Saraswantiland telah melebarkan usahanya dalam

pengembangan integrated development berskala besar. Mulai dari perumahan mewah, hotel, condotel, apartment serta office building. Saraswantiland menjadi payung besar dari beberapa anak perusahaan properti di bawah manajemen Kelompok Usaha Saraswanti. yang terdiri atas PT. Saraswanti Hasil Makmur yang mengembangkan perumahan Royal Maguwo di Yogyakarta. PT. Saraswanti Graha Indah dengan masterpiecenya The Alana Hotel Surabaya. PT. Saraswanti Indoland Development dengan proyek Mataram City dan Graha Indoland Yogyakarta.

Sumber: Google Maps, 2016

Gambar 4.4

Lokasi Mataram City Apartemen Yogyakarta C. Profil Apartemen Student Castle

Student castle apartemen yogyakarta terletak di jalan selokan mataram sebelah barat dari depok sport center. Student castle apartemen memiliki 2 tower, yaitu student castle tower A dan student castle tower B. Apartemen student castle terletak tidak jauh dari universitas-universitas ternama.

Diantaranya adalah STIE YKPN, UPN, FE UII, AMIKOM, UMB Kampus 2. Pengembang dari apartemen student castle yogyakarta adalah PT. Jogjakarta Artha Makmur. Student castle apartemen yogyakarta memiliki lokasi strategis, memiliki 3 akses jalan yaitu satu jalan arah seturan, dua jalan arah ke babarsari dan yang ke tiga arah kledokan.

Sumber: Google Maps, 2016

Gambar 4.5

Menurut Saputra (2014) luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen, Semakin luas kamar apartemen, maka akan membantu penguninya untuk dapat melakukan aktifitas hariannya dengan lebih baik dan mendapatkan manfaat yang lebih besar dari sebuah properti yang memiliki luas lebih besar.

Menurut Hidayati dan Harjanto (2003), Nilai properti dapat meningkat ketika memiliki luasan tanah yang semakin luas dikarenakan lebih mudah dan ekonomis suatu aktifitas dapat dijalankan diatasnya meskipun tidak selamanya begitu.

6. Pengaruh jarak ke jalan raya terhadap nilai properti apartemen

Pengaruh jarak ke jalan raya terhadap nilai properti apartemen memiliki nilai koefisien sebesar -0,326138 dan mempunyai nilai probabilitas sebesar 0,0472 yang artinya penurunan variabel jarak ke jalan raya sebesar 1 meter akan meningkatkan nilai properti apartemen sebesar 0,326138 juta atau 326,138 ribu. Dari hipotesis yang diajukan menunjukkan bahwa jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen terbukti.

Menurut Suranto (2009), Hasil penelitian menunjukkan bahwa jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai tanah (studi pada terminal bus kartasura tahun 2003-2007). Pada studi kasus penelitian apartemen di D.I.Yogyakarta tahun 2015, mayoritas apartemen memiliki jalan raya yang dibangun khusus oleh

pengembang sebagai fasilitas umum apartemen bagi penghuni ataupun penyewa sebagai penghubung antara apartemen dengan jalan raya milik negara.

Menurut Eldred (1987), idealnya sebuah properti itu memiliki akses yang baik, sehingga pencapaian dari dan ke lokasi properti mudah untuk dicapai. Aksesibilitas mengacu pada kemudahan dalam mencapai suatu tempat yang diinginkan oleh pemilik properti, dari properti yang dimiliki.

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah diuraikan pada bab sebelumnya, maka dapat diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1. Berdasarkan pemilihan variabel dan hasil regresi terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta tahun 2015. Diperoleh hasil yang cukup signifikan, variabel jarak ke center bussines district, tinggi lantai, dummy view, jumlah kamar, luas kamar, dan jarak ke jalan raya mampu secara bersama-sama menerangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti apartemen di Daerah Istimewa Yogyakarta sebesar 88,93 persen , sedangkan 11,06 persen diterangkan oleh variabel lain diluar model penelitian ini..

2. Jarak ke center bussines district berpengaruh tetapi tidak signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

3. Tinggi lantai berpengaruh tetapi tidak signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta.

4. View berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta. Bila properti unit apartemen menghadap ke jalan raya/merapi maka diharapkan nilai properti akan meningkat sebesar 68,93273 juta dan sebaliknya.

5. Jumlah kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta. Bila properti apartemen memiliki jumlah kamar lebih banyak maka diharapkan nilai properti akan meningkat sebesar 1,326728 juta dan sebaliknya

6. Luas kamar berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta. Bila properti unit apartemen lebih luas maka diharapkan nilai properti akan meningkat sebesar 15,67694 juta dan sebaliknya.

7. Jarak ke jalan raya berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai properti apartemen di D.I.Yogyakarta. Bila properti unit apartemen lebih dekat 1 meter maka diharapkan nilai properti akan meningkat sebesar 326,138 ribu dan sebaliknya.

B. Saran

1. Bagi penelitian selanjutnya hendaknya dapat melakukan penelitian mengenai nilai apartemen, dengan menambah variabel yang relevan atau mengambil variabel selain yang diambil dalam penelitian ini, sehingga dapat diidentifikasi secara lebih luas, variabel apa saja yang

berpengaruh terhadap nilai apartemen. Dikarenakan keterbatasan data, meyebabkan masih banyak variabel yang tidak dimasukkan ke dalam model penelitian ini.

2. Bagi masyarakat atau konsumen dapat menjadi bahan pertimbangan ketika akan melakukan transaksi jual beli atau sewa menyewa properti apartemen, bahwa nilai sebuah properti tidak terbentuk hanya dari luas kamar tetapi ada dipengaruhi oleh faktor lain.

3. Bagi investor yang tertarik pada bidang properti khususnya apartemen, hendaknya dapat mempertimbangkan pemilihan lokasi yang disesuaikan dan dekat dengan tempat aktivitas target pasar, view pemandangan yang bagus, dan jarak ke jalan raya yang dekat. Hal ini akan meningkatkan nilai properti apartemen.

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik, Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 2014, http://www.bps.go.id. Diakses tanggal 07 Mei 2016 pkl 07:00 WIB. Chen, Shelley, and Baryla. 2011. “A Geospatial Analysis of the Average Selling

Price for New Apartment in Hangzhou, China”. American Real Estate Society. Vol. 20 No.1.

Eldred, Gary. 1987. Real Estate: Analysis and strategy. Harper & Row Publisher: New York.

Harris. Cryrill, M. “Dictionary of Architecture and Construction”, 1975. New York: Mc. Graw Hill Book Company.

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi. 2010. Konsep Dasar Penilaian Properti. edisi pertama. BPFE: Yogyakarta.

Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta. Pemda Sleman, Rumah Susun Sewa, http://www.rusunawa.sleman.go.id. Diakses

tanggal 07 mei 2016 pkl 15:03 WIB.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2005 tentang Pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum.

Poerwadarnita, W.J.S. “Kamus Umum Bahasa Indonesia”. 1976. Jakarta: Balai Pustaka.

Rayasaputra, Herlian Agung. 2009. “Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai rumah sederhana di kawasan padat permukiman: Studi pada Kecamatan Pakualaman Kota Yogyakarta tahun 2009”. Tesis. Program Pasca Sarjana Universitas Gadjah Mada. Yogyakarta. tidak dipublikasikan.

Saputra, Bambang Wijaya. 2014. “Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Apartemen di Kebayoran Lama Jakarta Selatan tahun 2014”. Tesis, Program Pasca Sarjana Universitas Gadjah Mada. Yogyakarta. tidak dipublikasikan.

Siana Halim, et al. 2012. Analisis Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Pasar Apartemen, Jurnal Teknik Industri Vol. 10, No.2.

Standar Penilaian Indonesia SPI 2013. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia.

Syafrizal. 2008. Ekonomi Regional: Teori dan Aplikasi. Baduose Media: Padang. The Appraisal Institute. 1999. Terjemahan dari buku The Appraisal Of Real

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.

Purwanto, 2011, Statistik Untuk Penelitian, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

Soeratno dan Arsyad, Lincolin. 2008. Metode Penelitian Untuk Ekonomi dan Bisnis (Edisi Revisi). UPP STIM YKPN: Yogyakarta.

Kuncoro, Mudrajat. 2009. Metode Riset Untuk Bisnis dan Ekonometrika. Erlangga: Jakarta.

Azwar, S., 2011, Reliabilitas dan Validitas, Cetakan ke _XI, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

Kuncoro, Mudrajat, 2001, Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi untuk Bisnis dan Ekonomi (Edisi 2). UPP AMP YKPN: Yogyakarta.

Gujarati, Damodar N. 2003. Basic Economics, Four Edition. International Edition. Widarjono, Agus. 2007. Ekonometrika Pengantar dan Aplikasinya. Edisi kedua.