Kontrak kerja proyek konstruksi

  kontrak kerja proyek konstruksi | Oleh: Ahadi | Pada: Pengaturan hukum Kontrak kerja proyek konstruksi

  Kontrak Proyek Konstruksi termasuk perjanjian untuk melakukan pekerjaan (KUHP 

  pasal 1601 b) Isinya diatur oleh: Pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan peraturan

   dan perundang-undangan yang berlaku Bentuk Kontrak Proyek Konstruksi tertulis, mengandung resiko tinggi menyangkut  keselamatan umum dan tertib bangunan Kontrak dengan luar negeri formatnya sesuai kesepakatan 

  Jenis-jenis Kontrak proyek Konstruksi

  Menurut cara terjadinya: 

• – Hasil tender
• – Penunjukan – negosiasi

  Menurut cara penentuan harga: 

• – Fixed price or lump sum price contract
• – Fixed unit price contract
• – Escalation contract
• – Cost plus fee contract
• – Target estimate with penalty and incentive fee contract

  Jenis-jenis Kontrak Konstruksi menurut Keppres 80 tahun 2003

  Berdasarkan bentuk imbalan 

• – Lump sum
• – Harga satuan
• – Gabungan lump sum dan harga satuan
• – Terima jadi (turn key)
• – persentase ¨ Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan
• – Tahun tunggal
• – Tahun jamak

  Berdasarkan jumlah pengguna barang/jasa: 

• – Kontrak pengadaan tunggal
• – Kontrak pengadaan bersama

  Pengertian sistem Kontrak proyek konstruksi Kontrak proyek system Lump sum

  Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung penyedia barang/jasa.

  Kontrak proyek system Harga satuan

  Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap, untuk Setiap satuan/unsur pekerjaan dengan Spesifikasi teknis tertentu, yang volume Pekerjaannya masih bersifat sementara, Sedangkan pembayarannya didasarkan Pada hasil pengukuran bersama atas volumePekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.

  Kontrak proyek system Gabungan lump sum & harga satuan

  Adalah kontrak pengadaan barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.

  Kontrak proyek system Terima jadi

  Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

  Kontrak proyek system Persentase

  Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.

  Jenis-jenis Kontrak proyek konstruksi yang lain

  Kontrak rancang bangun (design and build contract)  Kontrak putar kunci (turn key contract)  Contractors full pre financing  Build operate and transfer (BOT)  Build operate and own (BOO)  Build lease and transfer (BLT) 

  Pengertian dari system kontrak yang lain ini dilanjutkan pada artikel berikutnya

Kontrak Lump Sum yang Benar Itu (Berdasarkan Referensi) Adalah…

  Poste Kontrak lump sum merupakan jenis kontrak yang lazim digunakan dalam pengadaan barang dan jasa di Indonesia. Pelaku proyek sangat mengenal jenis kontrak ini. Tapi sayang mereka hanya sebatas cukup mengenal saja. Banyak kejadian dan pendapat yang lucu serta aneh bin ajaib muncul ketika terjadi dispute pada proyek kontrak lump sum.

  Para pelaku proyek dengan gaya bebas tanpa mempertimbangkan aspek lain dalam mempersepsikan kata “fixed price” dan kalimat yang tertera pada definisi lump sum yaitu “segala risiko ditanggung oleh Penyedia Jasa”. Persepsi bebas mengenai “fixed price” diasumsikan bahwa harga tidak boleh diubah sama sekali walau apapun yang terjadi. Sedangkan untuk kalimat “segala risiko ditanggung oleh Penyedia Jasa” dipersepsikan liar bahwa segala risiko apapun itu termasuk terjadi perubahan atas permintaan Pemberi Tugas atau penyempurnaan design agar bangunan berfungsi lebih handal, menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa.

  

Dispute mengenai kontrak lump sum tidak berhenti sampai di situ. Ada panitia lelang yang

  dengan mantap bilang bahwa dalam kontrak lump sum hanya boleh pekerjaan kurang dan tidak boleh ada pekerjaan tambah. Ini sampai saya jadikan judul dalam tulisan sebelumnya (

  

) agar para pihak

  pembuat kebijakan betul-betul sadar dengan kondisi pemahaman kontrak di antara para pelaku proyek di Indonesia. Sampai ada kejadian perbedaan pendapat berkepanjangan antara kontraktor dan Tim Peneliti Kontrak mengenai definisi dan aplikasi kontrak lump sum atas suatu variation order ( pekerjaan tambah-kurang ). Tim Peneliti Kontrak lalu memutuskan untuk mencari ahli kontrak di Indonesia sebagai nara sumber kontrak lump sum dan parahnya tidak boleh satu. Katanya “antara ahli di instansi A dan instansi B sering beda pendapat”. Saya hanya menceritakan kepada Anda mengenai cerita yang benar-benar terjadi. Silahkan Anda sendiri yang menilai kondisi kita saat ini.. Kali ini saya mencoba untuk lebih detil dan rinci mencarikan referensi mengenai kontrak

  

lump sum dalam rangka berusaha mendapatkan dan menginformasikan segala hal mengenai

  kontrak tersebut yang benar. Sebagai usaha mendapatkan definisi dan aplikasi yang benar tentang kontrak lump sum, telah dikumpulkan 16 referensi yang terkait dan berhubungan dengan kontrak lump sum. Referensi-referensi tersebut lalu diterjemahkan dan dikelompokkan dalam tiga kelompok yaitu definisi dan kondisi kontrak lump sum, Proses Lelangnya, dan aplikasi pelaksanaannya.

  Definisi dan Kondisi Kontrak Lump Sum

  1. Kontrak Lump Sum merupakan jenis kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya yang merupakan bagian dari jenis kontrak fixed priced contract dimana terdiri atas dua yaitu fixed

  price lump sum contract dan fixed priced unit rate contract.

  2. Lump sum adalah kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan yang ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang disepakati (gambar konstruksi, spesifikasi,schedule, dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti, tertentu dan tetap yang disetujui secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai. Pemberi tugas setuju membayar harga atas penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang telah dinegosiasikan.

  3. Semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa (risiko yang cukup besar) sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada owner pada biaya total proyek. Risiko biaya bagi pengguna jasa minimal (kecil) memberi cukup pengawasan atas pelaksanaan dan pengikatan. Resiko keuangan yang rendah di Pemberi Tugas dan tingkat investasi yang dibutuhkan dapat ditentukan sejak awal.

  4. Secara umum digunakan pada metode pengadaan proyek design and build dan sering digunakan pada kontrak engineering.

  Proses Lelang

  5. Lingkup pekerjaan sebelum lelang harus jelas dan spesifikasi yang lengkap sangat penting. Untuk itu mensyaratkan waktu yang panjang untuk persiapan penawaran. Jika lingkup dan spesifikasi kurang jelas dan detil, sangat disarankan untuk tidak menggunakan jenis kontrak lump sum, kecuali jika undangan penawaran telah disampaikan kepada rekanan.

  6. Penyedia jasa harus menambahkan sejumlah biaya untuk menutupi risiko-risiko kenaikan biaya/harga-harga. Dalam memperkirakan biaya pekerjaan kontrak harga pasti, penyedia jasa mengajukan penawaran dengan mempertimbangkan kondisi terburuk yang mungkin mempengaruhi biaya. Biasanya pengguna jasa membayar harga-harga pasti yang mengarah pada tingkatan-tingkatan maksimum biaya yang diantisipasi tidak pandang apakah biaya maksimum ini benar terjadi atau tidak. Kontraktor mengasumsikan suatu risiko yang tinggi. Jumlah harga akan bertambah dikarenakan penilaian risiko oleh pemborong. Profit yang ditargetkan penyedia jasa adalah sekitar 6-12% dari biaya proyek.

  7. Rincian biaya atau BQ tidak diperlukan. Analisa harga satuan juga pada dasarnya tidak diperlukan karena yang mengikat adalah total nilai kontrak dan gambar serta spesifikasi serta dokumen lelang lain.

  8. Dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan hanya dilakukan pada salah satu atau volume atau harga satuan, dan semua risiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak / harga pekerjaan.

  Aplikasi Pelaksanaan 9. Volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang.

  10. Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna jasa. Permintaan perubahan oleh owner atau wakilnya atau atas kebutuhan kontrak setelah penentuan pemenang berakibat kesulitan dan tambahan biaya. Perubahan hanya jika ada instruksi variasi atau terjadi kejadian yang menyebabkan munculnya hak untuk tambahan pembayaran.

  11. Penyedia jasa biasanya tidak akan membayar kenaikan biaya untuk harga-harga yang

  12. Kontrak ini memungkinkan diberikan insentif apabila kontraktor dapat memenuhi target obyektif proyek seperti target proyek.

  13. Kontraktor bebas menggunakan metode dan sumber daya apapun dalam menyelesaikan pekerjaan.

  14. Kontrak ini memberikan keuntungan yang lebih tinggi kepada kontraktor atas performa yang tinggi.

  Semoga kesimpulan referensi-referensi di atas cukup membantu dalam rangka pelaksanaan proyek di Indonesia yang lebih baik. Aplikasi atas ketentuan kontrak lump sum dapat dilihat pada posting:

   

   Referensi-referensi:

  1. Undang-Undang RI No. 118/1999 tentang Jasa Konstruksi

  2. Peraturan Pemerintah No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi

  3. Permen PU No. 043 Buku 2 Tahun 2007

  4. Project Management Body of Knowledge 3rd Edition

  5. Harold Kerzner, Project management ( A System Approach to Planning, Schedulling, and Controlling )

  6. Anthony Speaight, Architect’s Legal Handbook: The Law for Architects

  7. Robert D. Gilbreath, Managing Construction Contracts, Edisi Kedua, John Willey & Sons, Inc.

  8. Costruction Law in Contractor’s Language, Stokes, McNeil, McGraw Hill Book Company

  9. Nazarkhan Yasin, Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia, Grameedia Pustaka Utama, 2006.

  10. Gunawan Logawa, Manajemen, Metode Pengadaan Bangunan Proyek Konstruksi, Bunga Rampai Manajemen Proyek Konstruksi, Universitas Trisakti, 2007.

  11. Asiyanto, 2004 12. www.businessdictionary.com 13. 14. www.engineeringtoolbox.com 15.

  16. Wikipedia

  budisuanda says:

  Pada kontrak lump sum, perhitungan perubahan hanya dilakukan pada gambar yg berubah saja. Lalu jika luasan sama tapi ada perubahan spesifikasi (misal pekerjaan struktur dimana terjadi perubahan mutu beton) maka yg terjadi adalah perubahan harga satuan sedangkan volume tetap. Demikian semoga dapat membantu.

   budisuanda says:

  Dear Ayu, Ini jawaban pendapat saya:

  1. Bisa. Karena mengacu pada prinsip bahwa selama tidak ada perubahan apapun yang mempengaruhi pekerjaan, maka tidak ada perubahan nilai kontrak pada kontrak lump sum. Namun apabila ada, maka nilai kontrak akan berubah yang tergantung dengan perubahan itu sendiri yang bisa bertambah dan juga berkurang.

  2. Jika di gambar ada lalu tidak dikerjakan, maka itu harus dikurangi. Perlu saya lengkapi, bahwa kontrak lump sum tidak mengacu pada BQ tapi pada RKS dan Gambar. Semoga cukup jelas.

   budisuanda says:

  Dear Pak, Dalam kontrak lump sum, acuan yg digunakan adalah spesifikasi dan gambar. Tidak boleh melakukan pemotongan pembayaran. Sebaiknya untuk menghindari pemotongan ini, saat setelah keputusan pemenang, dilakukan cek volume bersama antara owner dan kontraktor dengan prinsip nilai kontrak lump sum tidak boleh berubah. Jika ada perbedaan volume antara owner dan kontraktor dan yang digunakan volume dari owner, maka pada item pekerjaan tersebut, dilakukan adjustment harga satuan sedemikian harga lump sum item pekerjaan menjadi tetap. Semoga membantu.

   budisuanda says:

  Dear Pak,

  Pertanyaan bagus dan jujur agak sulit dijawab, karena aneh jika selisih volume hingga 40%. Walaupun pada dasarnya yg namanya prinsip lump sum ya tetap harus diikuti. Perlu diketahui bahwa dalam menghitung volume pada kontrak lump sum, kontraktor akan menghitung volume riel. Kelebihan / kekurangan volume mungkin akan terjadi tidak hanya pada satu item. Berdasarkan pengalaman, selisih volume terjadi pada banyak item pekerjaan. Hanya saja selisih 40% rasanya tidak pernah terjadi. Umumnya di kisaran max 15% saja selisihnya. Selisih itu berarti bisa kelebihan dan bisa juga kekurangan. Secara akumulatif, kelebihan & kekurangan akan dijumlahkan nominalnya. Jika memang secara seluruh item pekerjaan menunjukkan kelebihan, maka kontraktor (yg bener) akan mengkonversi-nya ke harga satuan. Hal ini dilakukan dalam rangka mendapatkan harga murah dan bertujuan untuk memenangkan tender. Demikian sebaliknya. Tapi saya kurang tahu apakah kontraktor lain melakukan hal yg sama atau tidak. Pada akhirnya, dalam kontrak lump sum itu tidak perlu melihat selisih volume per item pekerjaan krn lump sum akan berarti secara menyeluruh. Namun dg memperhatikan volume hingga 40% tadi, owner dapat saja melakukan re-negosiasi pada item kelebihan tersebut. Jika kontraktor tidak menghitung ulang volume saat tender, mungkin kontraktor tidak merasa dirugikan. Sehingga re-negosiasi berpeluang disetujui. Namun jika kontraktor pada saat tender menghitung ulang dan kelebihan / kekurangan volume telah dikompensasikan ke dalam harga satuan, maka pengurangan volume yg kelebihan pada satu item tentu akan merugikan kontraktor, kecuali juga dilakukan kompensasi harsat yg wajar. Tapi ini siafatnya negosiasi, bukan prinsip lump sum. Jika kedua pihak sepakat utk melakukan renegosiasi yg saling menguntungkan, maka secara prinsip kontrak dapat diamandemen. Walaupun dalam hal ini posisi owner tidak kuat krn adanya ketentuan lump sum contract.

  Demikian semoga dapat menjawab pertanyaan bapak dg baik dan jelas.

    budisuanda says:

  

  Pemahaman kontrak lump sum telah ada dalam tulisan. Pedoman pricing kontrak lump sum saat tender adalah SPESIFIKASI DAN GAMBAR, sedangkan RAB adalah alat bantu dalam proses progress dan VO. Sehingga utk pelaksanaan, jika item ada di gambar tp tidak ada di BQ, maka item pekerjaan itu harus dikerjakan. Semoga cukup jelas dan bermanfaat.