HALAMAN PENGESAHAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN Disusun oleh :
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG
DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH
UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM
DI KABUPATEN SRAGEN
TESIS
Untuk Memenuhi Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister
Program Magister Kenotariatan
Oleh:
HERMITA AMBAR SARI S 351602028
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
HALAMAN PENGESAHAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN Disusun oleh : HERMITA AMBAR SARI S 351602028 Telah Disetujui oleh Tim Pembimbing Dewan Pembimbing Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal Pembimbing Prof. Dr. I Gusti AyuKetut ................. ............. Rachmi Handayani,S.H,M.M NIP. 19721008200501200 Mengetahui : Kepala Program Magister Kenotariatan Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.SI., Ph.D NIP. 19600716 198503 1 004
HALAMAN PENGESAHAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG
DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH
UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM
DI KABUPATEN SRAGEN
Disusun oleh :
HERMITA AMBAR SARI
S 351602028
Telah Disetujui oleh Tim Penguji :
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Ketua Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.SI., Ph.D ................ .............NIP. 19600716 198503 1 004 Sekretaris Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut ................. .............
Rachmi Handayani,S.H,M.M NIP. 19721008200501200 Anggota 1.Dr. Djoko Wahju Winarno,S.H,.M.S ................. .............
NIP. 19520511 1980003 1 002 2. Dr. M. Irnawan Darori, S.H., M.M ................. ..............
Mengetahui Direktur Program Pascasarjana Kepala Program Studi Magister Kenotariatan
Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd. Burhanudin Harahap,S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D NIP. 19600727 198702 1 001 NIP. 19600716 198503 1 004
PERNYATAAN
NAMA : HERMITA AMBAR SARI
: S 351602028
NIM Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul
“PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG
DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK
MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN”, adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya dalam tesis tersebut diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut.
Surakarta, Desember 2017 Yang membuat pernyataan,
HERMITA AMBAR SARI
MOTTO
“Waktumu terbatas. Jangan terperangkap dalam dogma dimana kamu hidup
dengan apa yang orang lain pikirkan. Jangan biarkan pendapat orang lain
menenggelamkan suara batinmu sendiri. Kamu harus punya keberanian untuk
mengikuti hati dan intuisimu. Mereka kadang tahu akan jadi apa kamu
sebenarnya. Yang lainnya hanyalah tambahan”- Steve Jobs “Your duty as a child is lifting your family pride”Penulisan Hukum ini penulis persembahkan kepada : ➢ Allah SWT serta junjungan besar Nabi Muhammad SAW.
➢ Bapak Suwarno, Ibu Ngatini, Mas Al Garinza, S.H., Bayu Adi Saputro, saudara, dan teman-teman penulis, yang telah memberi motivasi, serta doa dan dukungan yang tiada putusnya. ➢ Dosen pembimbing,dan Dosen Fakultas Hukum lainnya yang senantiasa memberikan ilmu yang bermanfaat kepada penulis
Bismillahirahmanirrahim , puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah
Subhanahu WaTa’ala atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya, dan
sholawat serta salam penulis haturkan kepada Rasulullah Muhammad Sallawahu
Alaihi Wassalam yang telah mengantarkan umat manusia dari zaman kegelapan
dan keterbelakangan menuju zaman terang benderang dan kemajuan.Alhamdulillahirabbil’alamin berkah do’a dan usaha sungguh-sungguh penulis
dapat menyelesaikan hasil dan pembahasan, kajian dan penelitian hukum (tesis) untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan (MKn.) Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta, dengan judul: “PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG
DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK
MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN ”.Selama proses penyusunan tesis ini, penulis banyak mendapat bantuan bimbingan dan dorongan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, dalam kesempatan ini dengan rendah hati ingin mengucapkan terima kasih sebagai bagian wujud apresiasi kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, M.S, selaku Rektor I Universitas Sebelas Maret Surakarta
2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Bapak Prof. Dr. Mohammad Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Bapak Burhanudin Harahap, S.H, M.H, M.Si, Ph.D, selaku Kepala Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin penelitian.
5. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, SH. MM, selaku Dosen Pembimbing yang telah memberi bimbingan dan saran sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan baik.
6. Kedua orang tua tercinta, Bapak Suwarno dan Ibu Ngatini yang telah memberi limpahan cinta dan kasih sayang serta selalu memberikan do’a dan dukungan tiada putusnya.
7. Al Garinza, SH, one and only my husband, my best supporter in this world after my dad and my Mom .
8. Saudara penulis Bayu Adi Saputro yang telah memberi limpahan cinta dan kasih sayang, serta doa dan dukungan yang tiada putusnya.
9. Teman-teman seperjuangan kuliah, Grahani Wahyu Widhyastuti, Dwi Cercio Nugraheni, Megatitis Arumdalu, yang telah memberi warna selama penulis berada di Magister Kenotariatan dan selalu memberikan semangat untuk jangan pernah menyerah.
10. Teman-teman Magister Kenotariatasn Angkatan VIII yang menjalin pertemanan dengan baik kepada penulis yang tidak bisa disebutkan satu persatu.
11. Segenap dosen dan staf karyawan Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret.
Pihak-pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini 12. yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih ada kekurangan, karena penulis sadar akan keterbatasan keilmuan maupun pengalaman praktik, oleh karena itu kritik, saran dan solusi yang bersifat cerdas membangun sangat diharapkan.
Semoga tesis ini menjadi media kontribusi penulis dari nilai religi sebagai bagian dari ibadah, dan dari perspektif akademis maupun praktik yang bermanfaat untuk perbaikan dan kebaikan hukum positif dalam bidang hukum jaminan di Indonesia.
Surakarta, 30 November 2017 Penulis
HERMITA AMBAR SARI
DAFTARISI
i
HALAMAN JUDUL …………………………………………………
HALAMAN PENGESAHAN ............................................................. ii HALAMAN PENGESAHAN ............................................................. iii PERNYATAAN ................................................................................... iv KATA PENGANTAR ........................................................................ vi DAFTAR ISI ....................................................................................... viii ABSTRAK .......................................................................................... x
ABSTRACT .......................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN ...................................................................1 A.
1 Latar Belakang .....................................................................
B.
6 Perumusan Masalah .............................................................
C.
7 Tujuan Penelitian .................................................................
D.
7 Manfaat Penelitian ...............................................................
BAB II LANDASAN TEORI ..............................................................
8 A.
8 Kerangka Teori ....................................................................
1.
8 Kepastian Hukum ...........................................................
2.
12 Perjanjian ........................................................................
3.
46 Akta .................................................................................
4.
49 Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ..........................
B.
63 Teori Analisis ......................................................................
1.
63 TinjauanTentang Kesepakatan .......................................
2.
65 Tinjauan Tentang Perlindungan Hukum .........................
C.
69 Penelitian yang Relevan ......................................................
D.
76 Kerangka Pemikiran ............................................................
BAB III METODE PENELITIAN.......................................................
78 A.
78 Tempat atau Lokasi Penelitian ............................................
B.
78 Jenis Data dan Sumber Data ................................................
C.
81 Teknik Pengumpulan Data ..................................................
D.
82 Teknik Analisis Data ...........................................................
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .....................
U
131 DAFTAR PUSTAKA .......................................................................... 133
130 C.
129 B. Implikasi ..............................................................................
BAB V P E N U T U P ......................................................................... 129 A. Kesimpulan ..........................................................................
2. Jalur Litigasi ................................................................... 128
1. Jalur Non Litigasi ........................................................... 123
paya Hukum yang Dilakukan Para Pihak jika Ada Persoalan Salah Satu Pihak Melakukan Wanprestasi........ 120
114 C.
83 A. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah di Kabupaten Sragen Belum Efektif ........................................
Kewajibannya dalam PPJB ............................................. 104 3. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak ...........................
99 2. Kesepakatan Para Pihak Untuk Saling Memenuhi
96 1. Kesepakatan Para Pihak untuk Saling Mengikatkan Diri dalam Perjanjian PPJB ............................................
91 B. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah yang Ideal dan Dapat Melindungi Para Pihak .......................................
83 2. Belum Efektifnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di Kabupaten Sragen ...........................
Beli Hak tas Tanah Notaris dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Belinya ........................................
83 1. Kekuatan Hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual
Saran ...................................................................................
ABSTRAK
Hermita Ambar Sari, S351602028, PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KABUPATEN SRAGEN, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Tujuan ditulisnya tesis ini untuk mengetahui dan menganalisis Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah di Kabupaten Sragen yang belum berjalan secara efektif dalam rangka mewujudkan kepastian hukum. Penelitian ini bersifat empiris. Metode pengumpulan data menggunakan observasi, wawancara, studi pustaka dan studi lapangan. Metode analisis data menggunakan beberapa tahapan mulai dari pengumpulan data, analisis data dan terakhir pengambilan simpulan. Meskipunkekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dibuat oleh Notaris dalam pelaksanaan pembuatan Akta Jual Belinya adalah kuat (akta notaril yang bersifat akta otentik), dalam prakteknya masih banyak masyarakat yang melakukan aktifitas jual beli hak atas tanahnya menggunakan
hukum adat. Perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang ideal dan dapat
melindungi para pihak, tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat serta klausul yang tercantum dalam PPJB harus pula mencerminkan perlindungan hukum yang preventif dan represif. Penggunaan
PPJB sebagai upaya terobosan hukum dalam pelaksanaan transaksi jual beli tanah
belum begitu diketahui oleh masyarakat di Kabupaten Sragen. Perjanjian
pengikatan jual beli tanah berfungsi sebagai alat pembuktian apabila salah satu pihak wanprestasi dan untuk menuntut berdasarkan pada pasal pasal yang telah disepakati. Implikasinya antara lain: perjanjian pengikatan jual beli tanah berfungsi sebagai alat pembuktian apabila salah satu pihak wanprestasi dan untuk menuntut berdasarkan pada pasal pasal yang telah disepakati. Bentuk-bentuk wanprestasi yang dapat terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah antara lain : pembeli menunda-nunda pembayaran, tidak membayar denda, dan lain sebagainya. Saran yang diajukan oleh penulis adalah: 1) hendaknya para pihak benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, 2) Bagi para Notaris dalam pembuatan Akta Pengikatan Jual Belinya harus secara tegas menuliskan dalam pasal-pasalnya tentang klausul mengenai wanprestasi sehingga para pihak baik penjual maupun pembeli memperoleh perlindungan hukum.Upaya yang dilakukan dalam rangka penyelesaian apabila terjadi sengketa atau wanprestasi adalah menempuh jalur non litigasi dan litigasi.
Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Perlindungan Hukum, Kepastian Hukum
ABSTRACT
Hermita Ambar Sari, S351602028, BUYING AGENTS OF SELLING BUYTO LAND RIGHTS MADE IN THE NOTARIS IN LAND SOURCES TO MAKE
LEGAL CERTIFICATION IN SRAGEN REGENCY, Master Program of Nursing
Faculty of Law University of Sebelas Maret Surakarta.The purpose of this thesis is to know and analyze the Agreement of Sale and
Purchase of Land Sell in Sragen regency which has not run effectively in order to
realize legal certainty. This research is empirical. Methods of data collection
using observation, interview, literature study and field study. Methods of data
analysis using several stages ranging from data collection, data analysis and final
retrieval. Although the legal force of the deed of binding agreement of sale and
purchase of land rights made by Notary in the execution of the Deed of Sale is
strong (notary certificate is authentic deed), in practice there are still many
people who do the activity of buying and selling rights to their land using
customary law. The ideal bonding and sale agreement for land titles and
protecting the parties depends on the strength of the contract of sale and purchase
made and the clauses contained in the PPJB must also reflect preventive and
repressive legal protections. Legal efforts made by the parties if there is a
problem either party to default can be reached through two options namely non
litigation and non litigation. The use of PPJB as a legal breakthrough in the
implementation of land sale and purchase transactions has not been so well
known by the people in Sragen Regency. The land purchase agreement shall serve
as a proof if one of the parties is defaulted and to demand based on an agreed
article. The parties in making the deed of buying and selling before the notary,
really understand the promised clauses, so that all the contents of the deed of
buying and selling is actually known and understood by both parties. The
Implications is : The agreement on the bond sale and purchase of land serves as a
verification tool if one of the parties is defaulted and to sue based on an agreed
article. 1. Forms of default that may occur in agreements to bind the sale and
purchase of land, among others: a. Buyer pauses payment of the price b. The
buyer does not pay a penalty. c. The seller undertakes actions that substantially
violate the agreement 2. This is because the wanprestasi committed by one party
is sufficiently proven by the passage of the payment period and no longer the
written statement of the landowner and liability for landowners. 3. The agreement
on the sale and purchase of land in practice is often made in the form of an
authentic deed made before the notary, so the deed of binding of land sale and
purchase is an authentic deed which has perfect evidentiary power. Suggestion :1)
The parties should make a deed of buying and selling before the notary,
completely understand the promised clause. 2) For the Notary in the Deed of
Sales of Bid Belt must be firmly in its articles about clause about wanprestasi so
that party either seller or buyer get legal protection.Keywords: Sale and Purchase Agreement, Legal Protection, Legal Certainty