PEMBATALAN PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH SECARA SEPIHAK
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA PEMBATALAN PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH SECARA SEPIHAK
Baiq Silfiana 1
Magister Kenotariatan Pascasarjana Universitas Mataram ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan menganalisis pembatalan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah secara sepihak. Khususnya yang terkait dengan keabsahan perjanjian jual beli hak atas tanah dengan menggunakan akta pengikatan jual beli dan pembatalannya. Berdasarkan hasil penelitian menunjukkan: (1). Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang lahir dari adanya sifat terbuka yang ada pada Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer). Perjanjian pengikatan jual beli ini timbul karena adanya hal-hal (persyaratan) yang belum terpenuhi atau adanya hal-hal (persyaratan) disepakati para pihak harus dipenuhi, misalnya terkait dengan pembayaran harga yang belum lunas. (2). perubahan atas harga yang telah disepakti oleh para pihak sebelumnya hanya dapat dilakukan jika ada kesepakatan dari kedua belah pihak dalam hal ini Pihak Penjual dan Pihak Pembeli. Artinya penyesuaian terhadap harga dalam jual beli hak atas tanah tidak dapat dijadikan alasan oleh pihak penjual untuk membatalkan perjanjian secara sepihak.
Kata Kunci: Pembatalan, Perikatan jual beli, Sepihak
ABSTRACT
This research aims to analyze the annulment of agreements binding sale and purchase rights over land unilaterally. Particularly related to the validity of the agreement and selling land rights by using a binding sale and purchase deed and its cancellation. Based on the results showed: (1) the treaty binding sale and purchase agreements is born of nature opens in Book III of the book of law civil law (KUHPer). Binding agreement and selling these arise due to things (requirement) that have not been fulfilled or things (requirements) was agreed upon by the parties must be met, for example, are related to the payment of the price has not been paid. (2) changes to the price that has been disepakti by the parties previously could only be done if there is agreement from both parties in this case the seller and the buyer. This means that adjustment against price in selling land rights cannot be used as an excuse by the seller to cancel the agreement unilaterally.
Keywords: cancellation, trading Alliance, Unilateral
Pokok Muatan
PEMBATALAN PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH SECARA SEPIHAK .......................................................................... 319
A. PENDAHULUAN........................................................................................................... 320
B. PEMBAHASAN ............................................................................................................. 322
1. Syarat-syarat sahnya Perbuatan Hukum Jual Beli Hak Atas Tanah Akta ................ 322
1 Mahasiswa Magister Kenotariatan Pascasarjana Universitas Mataram [Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ] JATISWARA
2. Kedudukan Hukum Akta Pengikatan Jual Beli ........................................................ 334
C. PENUTUP ....................................................................................................................... 335
1. Simpulan .................................................................................................................. 335
2. Saran ......................................................................................................................... 336
A. PENDAHULUAN
Salah satu syarat yang harus terpenuhi dalam transaksi jual beli adalah masalah
Tanah sangat erat sekali hubungan- harga. Artinya sebelum harga dibayar nya dengan kehidupan manusia. Setiap lunas maka belum memenuhi syarat untuk orang tentu memerlukan tanah bahkan melakukan proses balik nama melalui bukan hanya dalam kehidupannya, untuk PPAT. Oleh karena itu dalam kasus matipun manusia masih memerlukan se- tertentu untuk mengikat para pihak
bidang tanah. dibuatlah Akta Perjanjian Pengikatan Jual
Dalam masyarakat kita, perolehan beli yang dibuat di depan Notaris. Di hak atas tanah lebih sering dilakukan
dalam akta pengikatan jual beli telah dengan pemindahan hak, yaitu dengan
ditentukan batas akhir dari tahapan melalui jual beli. Perkataan jual beli dalam
pembayaran yang harus dilakukan oleh pengertian sehari-hari dapat diartikan, di
pembeli.
mana seseorang melepaskan uang untuk Hal ini diperkuat dengan Peraturan mendapatkan barang yang dikehendaki
1 Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, tentang secara sukarela . Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Semenjak diundangkanya UUPA, (PPAT) dalam Pasal 2 ayat (1) yang maka pengertian jual-beli tanah bukan lagi
berbunyi sebagai berik ut: ”PPAT bertugas suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457
pokok melaksanakan sebagian kegiatan jo 1458 KUH Perdata Indonesia, melain-
pendaftaran tanah dengan membuat akta kan perbuatan hukum pemindahan hak
sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan untuk selama-lamanya yang bersifat tunai
hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan kemudian selanjutnya diatur dalam
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Peraturan Pelaksanaan dari UUPA yaitu PP
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaruhi
perubahan data pendaftaran tanah yang dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24
diakibatkan oleh perbuatan h ukum itu.” tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah,
Namun, pada praktiknya, karena yang menentukan bahwa jual-beli tanah
berbagai alasan, konsep terang dan tunai harus dibuktikan dengan suatu akta yang itu seringkali belum dapat dipenuhi. Belum dibuat oleh dan di hadapan Pejabat terpenuhi, bukan berarti transaksi tidak Pembuat Akta Tanah (PPAT). bisa dilakukan, ada instrumen lain, yaitu
Berdasarkan ketentuan dalam UUPA dengan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) Jo. PP 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
sebagai pengikat, sebagai tanda jadi tran- Tanah bahwa setiap peralihan hak atas
saksi jual beli tersebut, sambil kelengkapan tanah (jual beli, hibah, tukar menukar,
dokumen persyaratan untuk pembuatan sewa menyewa) wajib dilakukan di depan
Akta Jual Beli (AJB). Belum terpenuhinya PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
persyaratan untuk Akta Jual Beli, bisa jadi karena pembayaran belum lunas/dicicil,
sertifikat masih dalam proses pemecahan
1 John Salindeho, Masalah Tanah Dalam
Pembangunan (Jakarta: Sinar Grafika, 1987), hal. 37.
atau proses lainnya, belum mampu
320 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
membayar pajak, atau kondisi lainnya yang dengan sepengetahuan Penggugat 2 legal.
dan Tergugat 2 di hadapan tergugat 3 telah tercantum /tertulis secara jelas
Akan tetapi dalam kehidupan dan Nyata tertuang dalam Pasal-pasal
masyarakat sehari-hari masih banyak jual Akta Perikatan Jual beli Nomor 37 beli tanah yang dilakukan antara penjual tertanggal 26 Februari 2013 yang dan pembeli tanpa campur tangan Pe- secara garis besarnya adalah sebagai jabat Pembuat Akta Tanah. Untuk men-
berikut:
jamin kepastian hukum dalam transaksi
jual beli hak atas tanah tersebut maka para Bahwa Para Penggugat menjual
obyek sengketa kepada Tergugat 1 pihak membuat Akta Pengikatan Jual Beli
seharga Rp. 900.000.000,- (sem- di hadapan notaris. Khusus terhadap jual
bilan Ratus juta rupiah). beli hak atas tanah secara diangsur di
dalam prakteknya sering berakhir di meja Bahwa dari Total harga Rp.
900.000.000,- (sembilan Ratus juta hijau (Pengadilan) terutama apabila pem-
rupiah), Tergugat 1 dengan se- bayaran harga yang tidak sesuai dengan pengetahuan Tergugat 2 telah waktu yang disepakati dalam perjanjian.
membayar hanya sebesar Rp. Hal ini misalnya yang terjadi antara
350.000.000,- (tiga ratus lima puluh
H. SUDIRMAN dengan MADE RASNA
juta rupiah).
dan N KOMANG DIARMINI yang telah - Bahwa sisa uang pembayaran diputus oleh Pengadilan Negeri Mataram
sebesar Rp. 550.000.000,- (lima dengan kasus posisi sebagai berikut:
ratus lima puluh juta rupiah) akan
1. Bahwa Para Penggugat mempunyai Tergugat 1, dan Tergugat 2 bayar sebidang tanah dan bangunan Per-
setelah 6 (enam) bulan dan akan di manen yang berdiri di atasnya sebagai-
berikan perpanjangan selama 1 mana Sertifikat Hak Milik Nomor 718 /
bulan sehingga akan jatuh tempo Bagik Polak, Gambar situasi tanggal 1
pembayaran pada tanggal 26 - 09 - Mei 1986 Nomor 1157 / 1986 seluas
609 M2 (enam ratus sembilan meter - Bahwa apabila dari tanggal jatuh
persegi) tertetak di Desa Bagik Polak, tempo tersebut Tergugat 1 dan Kecamatan Labuapi, Kabupaten Lom-
Tergugat 2 tidak membayar maka bok Barat, Prov. NTB atas nama H.
Tergugat 1 akan dikenakan Pinalti/ SUDIRMAN
Pemotongan uang muka sebesar
2. Bahwa oleh karena adanya kepentingan 10% dari 350.000.000, yang artinya yang mendesak, Para Penggugat Akhir-
Rp. 35.000.000,- (tiga puluh lima nya berniat untuk menjual obyek
juta rupiah)
4. Bahwa selain dibuatnya Akta perikatan berupa Transaksi Jual beli antara Peng-
sengketa sehingga Terjadi kesepakatan
Jual beli, antara Para Penggugat de- gugat 1 dengan Tergugat 1 dengan
ngan Tergugat 1 dan Tergugat 2 telah sepengetahuan Penggugat 2 dan Ter-
pula dibuat kuasa terhadap obyek gugat 2 sebagaimana Akta Perikat-an
sengketa sebagaimana Akta Surat Jual beli Nomor 37 yang dibuat di
Kuasa Nomor 38 yang dibuat di hadapan Tergugat 3 ( Notaris Rinanto
hadapan Tergugat 3 ( Notaris Rinanto Agus Chudhori, SH, MKn) Tertanggal
Agus Chudhori, SH, MKn) Tertanggal
26 Februari 2013.
26 Februari 2013.
3. Bahwa tata cara Transaksi Jual beli 5. Bahwa kemudian setelah Jatuh tempo
antara Penggugat 1 dengan Tergugat 1 pembayaran Plus penambahan waktu
[Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ] JATISWARA
1(satu) bulan, Ternyata Tergugat 1 dan dalam Pasal 1313 KUHPerdata sehingga Tergugat 2 tidak melakukan kewaji-
rumusannya menjadi “perjanjian adalah bannya untuk membayar sisa harga jual
perbuatan hukum, dimana satu orang atau obyek sengketa yaitu sebesar Rp.
lebih mengikatkan dirinya atau saling 550.000.000,- (lima ratus lima puluh
mengikatkan dirinya terhadap satu orang juta rupiah) sebagaimana tertuang 2 atau lebih”.
dalam Pasal 2 Akta Perikatan jual beli Adapun Purwahid Patrik menyatakan
tertanggal 26 Februari 2013. bahwa kata“mengikatkan” merupakan kata Meskipun dengan berbagai upaya
kerja yang sifatnya datang dari satu pihak, telah ditempuh agar pembeli segera men-
tidak dari kedua pihak, sedangkan maksud jalankan kewajibannya, namun tidak ber-
perjanjian itu para pihak saling mengikat- hasil dan akhirnya penyelesaiannya di-
kan diri sehingga seharusnya di tambah tempuh melalui jalur hukum. Pihak penjual
dengan rumusan “saling mengikatkan diri”. mengajukan gugatan agar perjanjian jual
Sedangkan kata “perbuatan” menunjukkan beli hak atas tanah sebagaimana tertuang
makna yang luas dan yang menimbulkan dalam Akta Perikatan Jual beli tertanggal
akibat hukum sehingga kata perbuatan
26 Februari 2013 dibatalkan. termasuk pula perbuatan tanpa kesepakatan seperti perbuatan mengurus kepentingan
Dari latar belakang di atas, dapat orang lain (zaakwaarneming) dan per-
dirumuskan permasalahan sebagai berikut: buatan melanggar hukum (onrechtmatige
Bagaimanah keabsahan perjanjian jual beli
daad 3 ).
hak atas tanah dengan menggunakan akta pengikatan jual beli?
Menurut Van Dunne, perjanjian me- rupakan hubungan hukum karena dua
B. PEMBAHASAN
perbuatan hukum yang masing-masing
1. Syarat-syarat sahnya Perbuatan
bersisi satu (twee eenzijdige recht-han-
Hukum Jual Beli Hak Atas Tanah
deling ) yaitu penawaran dan pene-rimaan Akta yang di dasarkan kepada kata sepakat
a. Syarat subyektif dan syarat obyektif antara dua orang atau lebih yang saling
berhubungan untuk menimbulkan akibat
dalam perbuatan hukum (perjanjian)
hukum (rechtsgevolg). Pasal 1313 KUHPerdata merumus-
jual beli
Definisi tersebut tidak hanya meng- kaji kontrak pada tahap kontraktual
kan kontrak atau perjanjian adalah suatu semata-mata tetapi juga memperhatikan
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
perbuatan sebelum dan sesudahnya. Per- orang lain atau lebih.
buatan sebelumnya (pra-contractual) meli- puti tahap penawaran dan penerimaan,
Terhadap definisi yang di rumuskan sedangkan perbuatan sesudahnya (post- oleh Pasal 1313 KUHPerdata tersebut, para
contractual ) adalah pelaksanaan per- sarjana seperti Setiawan dan Purwahid
janjian. 5
Patrik menganggap masih perlu dilengkapi. Setiawan menyebutkan bahwa perbuatan
2 dalam Pasal 1313 KUHPerdata harus Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan,
(Jakarta : Bina Cipta,1987), hlm 49
diartikan sebagai perbuatan hukum yaitu
3 Purwahid
Patrik,
Dasar-Dasar Hukum
perbuatan yang bertujuan untuk menimbul-
Perikatan , (Bandung: Mandar Maju,1994), hlm 45-46
4 Ibid., kan akibat hukum; kemudian menambah- hlm.5
5 kan kata “atau saling mengikatkan dirinya” Salim HS, Hukum Kontrak Teori dan Teknik
Penyusunan Kontrak, (Jakarta : Sinar Grafika,2010), hlm 4
322 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
Sistem pengaturan kontrak adalah ini berarti kebebasan para pihak dalam sistem terbuka dalam arti bahwa setiap
membuat kontrak perlu memper- orang bebas untuk mengadakan perjanjian 8 hatikan hal-hal berikut:
baik yang sudah di atur maupun yang
a. Memenuhi syarat-syarat sahnya belum di atur di dalam undang-undang.
kontrak;
Hal ini dapat disimpulkan dari ketentuan
b. Untuk mencapai tujuan para pihak, yang tercantum dalam Pasal 1338 ayat (1)
kontrak harus mempunyai causa; KUHPerdata yang dirumuskan “Semua
c. Tidak mengandung causa palsu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku
atau dilarang undang-undang; sebagai undang-undang bagi mereka yang
d. Tidak bertentangan dengan undang- membuatnya.
undang, kesusilaan, ketertiban Menurut Nindyo Pramonodalam
umum, kebiasaan, kepatutan. Agus Yudha Hernoko, mengemukakan
e. Harus dilaksanakan dengan itikad bahwa di dalam hukum kontrak dikenal 4
baik.
(empat) asas penting yaitu asas kebebasan
2. Asas konsensualisme berkontrak, asas konsensualisme, asas
6 pacta sunt servanda, asas itikad baik. Pasal 1320 KUHPerdata me- nyebutkan terdapat 4 (empat) syarat
1. Asas kebebasan berkontrak. untuk sahnya perjanjian, yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan para
Asas kebebasan berkontrak adalah pihak yang membuat perjanjian, adanya
asas yang memberikan kebebasan ke- obyek atau suatu hal tertentu, dan
pada para pihak untuk: 7
terdapat causa yang halal.Asas konsen- (i) Membuat atau tidak membuat
sualisme merupakan asas yang me- perjanjian
nyatakan bahwa perjanjian terjadi (ii) Memilih pihak dengan siapa ia
dengan adanya kesepakatan kedua belah ingin membuat perjanjian.
pihak. Asas ini dapat disimpulkan dari (iii) Menentukan atau memilih causa
Pasal 1320 angka 1 KUHPerdata yang dari perjanjian yang akan dibuat-
menentukan bahwa salah satu syarat nya,
syahnya perjanjian adalah adanya kese- (iv) Menentukan objek perjanjian
pakatan kedua belah pihak. (v) Menentukan bentuk suatu per-
Asas konsensualisme menentukan janjian
(vi) “adanya” perjanjian.Bahwa perjanjian
Menerima atau menyimpangi ke- telah lahir dengan adanya kata sepakat tentuan undang-undang yang
yang berupa persesuaian kehendak. bersifat opsional (aanvullend, Asas konsensualisme mengandung arti optional ). “kemauan” (will) para pihak untuk
Asas tersebut dapat disimpulkan saling berprestasi, ada kemauan untuk dari Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
saling mengikat diri. Kemauan ini yang penerapannya perlu dikaitkan
membangkitkan kepercayaan bahwa dengan asas-asas hukum kontrak lain-
dipenuhi. Asas nya seperti asas-asas yang terdapat
perjanjian
itu
kepercayaan ini merupakan nilai etis dalam Pasal 1320, 1335,1337,1338
yang bersumber pada moral bahwa ayat (3), dan 1339 KUHPerdata. Hal
manusia terhormat akan memelihara
6 Agus Yudha Hernoko, Op.Cit., hlm 92 7 Sutan Remy Sjahdeini (1), Op.Cit., hlm 47
8 Agus Yudha Hernoko,Op.Cit., hlm 103 [Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ]
JATISWARA
] 9 janjinya . Adapun pada situasi tertentu
perjanjian tersebut dianggap tidak terdapat kontrak yang tidak mencer-
pernah terjadi.
minkan kesepakatan atau persesuaian
3. Asas Kekuatan Mengikat (Pacta Sunt kehendak disebabkan adanya cacat
Servanda)
kehendak untuk terjadinya kontrak. Cacat kehendak tersebut meliputi:
Asas kekuatan mengikat (pacta sunt servanda ) adalah asas bahwa
a. Kesesatan (dwaling); hakim atau pihak ketiga harus meng-
b. Penipuan (bedrog);. hormati substansi kontrak yang dibuat
c. Paksaan (dwang) oleh para pihak sebagaimana layaknya
Jadi apabila kata sepakat yang undang-undang. Asas ini dapat di- diberikan para pihak karena adanya
simpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1) cacat kehendak maka hal ini akan
KUHPerdata yang rumusannya: ”Per- mengakibatkan kontrak tersebut dapat
janjian yang dibuat secara sah berlaku dibatalkan.
sebagai undang- undang”. Perjanjian yang dibuat secara sah adalah perjanjian
Menurut Subekti, asas konsen- yang memenuhi persyaratan Pasal 1320
sualisme mempunyai hubungan yang KUHPerdata, dan perjanjian yang erat dengan asas kebebasan berkontrak dibuat sesuai dengan Pasal 1320 KUH dan asas kekuatan mengikat (pacta sunt Perdata mempunyai kekuatan mengikat. servanda ) yang terdapat dalam Pasal
1338 ayat (1) KUHPerdata. Pelang- Menurut Niewenhuis dalam Agus garan terhadap ketentuan ini akan
Yudha Hernoko, kekuatan mengikat mengakibatkan perjanjian tidak sah dan
perjanjian yang muncul seiring dengan tidak mengikat sebagai undang-
asas kebebasan berkontrak yang mem- undang. 10 berikan kebebasan dan kemandirian
kepada para pihak, pada situasi tertentu Lebih lanjut Subekti menyebut-
daya berlakunya dibatasi. Pertama, daya kan, dua syarat pertama disebut syarat “Subjektif”, karena mengenai orang- mengikat perjanjian itu dibatasi oleh
orangnya atau “subjeknya” yang meng- itikad baik sebagaimana diatur dalam pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata bahwa
adakan perjanjian, sedangkan dua perjanjian itu harus dilaksanakan de-
syarat terakhir
disebut
syarat
“Objektif”, karena mengenai perjan- ngan itikad baik; kedua, adanya overmacht atau force majeure (daya
jiannya sendiri atau objek dari paksa) membatasi daya mengikatnya
perbuatan hukum yang dilakukan itu. 11
perjanjian terhadap para pihak yang Jika syarat subjektif tidak ter-
membuat perjanjian tersebut. penuhi, maka terhadap perjanjian itu
Menurut M.Isnaeni, kekuatan dapat dimintakan pembatalan. Sedang- mengikat perjanjian bersifat terbatas kan jika syarat objektif tidak terpenuhi,
kepada para pihak yang membuat maka terhadap perjanjian tersebut
perjanjian karena hak yang lahir dari adalah batal demi hukum. Artinya,
perjanjian itu maupun perikatan pada umumnya adalah hak perorangan dan 9
Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum Dalam Perjanjian Kredit Bank Dengan Jaminan
bersifat relatif, Artinya bahwa hak itu
dapat ditegakkan pada pihak tertentu
Hypotheek Serta Hambatan-Hambatannya
Dalam
Praktek Di Medan , (Bandung : Alumni, 1983), hlm
khususnya kepada rekan sekontraknya.
42(selanjutnya disebut Mariam Darus Badrulzaman (1) 10 Ibid. , hlm 33
Ini merupakan konsekuensi dari per-
janjian yang bersifat pribadi sebagai- 324 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
11 Subekti.Loc.Cit, hal. 17.
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
mana tercermin dalam pasal 1315 jo Menurut Van Dunne, daya ber- pasal 1340 KUHPerdata, sedangkan
laku itikad baik meliputi seluruh proses yang termaktub dalam pasal 1317 dan
kontrak. Dengan demikian, itikad baik 1318 KUHPerdata merupakan suatu
meliputi tiga tahap kontrak yaitu tahap pengecualian. 12 pra-kontrak; tahap kontrak, dan tahap
4. Asas itikad baik KUHPerdata tersebut pada umumnya
post-kontrak. 14 Pasal 1338 ayat (3)
Asas itikad baik adalah asas selalu dihubungkan dengan Pasal 1339 bahwa para pihak yaitu pihak kreditur
KUHPerdata yang menyebutkan bahwa dan debitur harus melaksanakan
“persetujuan tidak hanya mengikat apa substansi kontrak berdasarkan keper-
yang dengan tegas ditentukan di cayaan atau kemauan baik dari para
dalamnya, melainkan juga segala se- pihak.Asas ini disimpulkan dari Pasal
suatu yang menurut sifatnya per- 1338 ayat (3) KUHPerdata yang
setujuan dituntut berdasarkan kepatutan, dirumuskan “Perjanjian harus dilak-
kebiasaan, atau undang- undang.” sanakan dengan itikad baik”. Dengan demikian untuk sahnya Menurut Subekti, ketentuan ter-
perbuatan hukum dalam transaksi jual sebut mengandung pengertian bahwa
beli hak atas tanah selain harus tunduk hakim diberikan kekuasaan untuk
pada sahnya perjanjian berdasarkan mengawasi pelaksanaan suatu perjan-
pasal 1320 KUH Perdata, juga harus jian jangan sampai pelaksanaan itu
tunduk pada UUPA dan Peraturan melanggar kepatutan atau keadilan. Ini
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 berarti, hakim itu berkuasa untuk
tentang Pendaftaran Tanah. menyimpang dari isi perjanjian menurut
hurufnya, apabila pelaksanaan menurut b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sebagai Pejabat Umum
huruf itu akanbertentangan dengan itikad baik. Yang Berwenang Dalam Membuat
Akta Jual Beli
Lebih lanjut Subekti mengemuka- Menurut ketentuan Pasal 1 angka 24,
kan bahwa kalau ayat (1) Pasal 1338 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997,
KUHPerdata dapat dipandang sebagai disebutkan Pejabat Pembuat Akta Tanah
suatu syarat atau tuntutan kepastian (PPAT), adalah sebagai pejabat umum hukum (janji itu mengikat) maka ayat yang diberi kewenangan untuk membuat (3) Pasal 1338 KUHPerdata harus akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dipandang sebagai tuntutan keadilan. dalam peraturan perundang-undangan yang Memang hukum itu selalu mengejar dua bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan tujuan yaitu menjamin kepastian (keter- pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik tiban) dan memenuhi tuntutan keadilan. Atas Satuan Rumah Susun, dan akta Kepastian hukum menghendaki supaya pemberian kuasa untuk membebankan Hak apa yang dijanjikan harus dipenuhi
Tanggungan. 15
(ditepati), namun dalam menuntut dipenuhinya janji itu, janganlah orang
Pejabat umum, adalah orang yang meninggalkan norma-norma keadilan
diangkat oleh instansi yang berwenang, atau kepatutan. 13
14 Agus Yudha Hernoko, Op.Cit., hlm 118 12 M.Isnaeni, Hipotek Pesawat Udara Di
15 Purwahid Patrik, Asas-asas Itikad Baik dan Indonesia, (Surabaya : Dharma Muda, 1996), hlm 32
Kepatutan Dalam Perjanjian , (Semarang : Badan 13 Subekti,Op.Cit., hlm 41-43
Penerbit UNDIP, 1986), hal. 3. [Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ]
JATISWARA
dengan tugas melayani masyarakat umum Kegiatan PPAT membantu Kepala di bidang atau kegiatan tertentu.
Kantor Pertahanan dalam melaksanakan tugas di bidang pendaftaran tanah, khusus-
Pejabat Umum dalam bahasa nya dalam kegiatan pemeliharaan data
Belanda, adalah “Openbaar Ambtenaar” pendaftaran, diatur dalam Pasal 3740
Openbaar artinya bertalian dengan peme- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
rintahan, urusan yang terbuka untuk tentang, pemindahan hak, Pasal 44 Kitab umum, kepentingan umum, Openbaar Undang-Undang Hukum Perdata tentang Ambtenar berarti pejabat yang bertugas pembebanan hak, Pasal 51 Kitab Undang- membuat akta umum (openbare akten),
16 Undang Hukum Perdata tentang pem- seperti notaris dan jurusita.
bagian hak bersama, Pasal 62 Kitab Dalam jabatannya itu tersimpul suatu
Undang-Undang Hukum Perdata tentang sifat atau ciri khas, yang membedakannya
(sanksi administratif jika dalam melak- dari jabatan lainya dalam masyarakat,
sanakan tugasnya mengabaikan ketentuan- sekalipun untuk menjalankan jabatan-
ketentuan yang berlaku). jabatan lainnya itu kadang-kadang diper-
Sebagai Pejabat Pembuat Akta lukan juga pengangkatan atau izin dari Tanah (PPAT), yang juga Notaris mau- pemerintah, misalnya pengangkatan ad-
pun camat selaku PPAT dan Pejabat PPAT vokat, dokter, akuntan dan lain-lainnya,
lainnya, sekalipun adalah pejabat umum maka sifat dan pengangkatan itu
untuk melayani pembuatan akta jual beli sesungguhnya pemberian izin, pemberian
tanah hak milik (misalnya), mereka itu wewenang itu merupakan lisensi untuk tidak dibenarkan membuat akta dalam menjalankan suatu jabatan.
bentuk lain, selain yang telah ditentukan Untuk mempermudah rakyat di
dalam peraturan perundang-undangan. daerah terpencil yang tidak ada PPAT
Notaris PPAT dan Camat PPAT dibatasi dalam melakukan perbuatan hukum
kewenangan dan atau fungsinya untuk mengenai tanah, dapat ditunjuk PPAT
berada di dalam batas-batas sesuai UUPA sementara. Yang di tunjuk sebagai PPAT
dan PP No.24 tahun 1997. sementara itu, adalah pejabat pemerintah
Dalam pada itu, para Notaris PPAT yang menguasai keadaan daerah yang
17 dan Camat PPAT dilarang untuk melayani bersangkutan: yaitu Kepala Desa.
adanya kuasa-kuasa mutlak yang pada Menurut Penjelasan Umum dikemu-
hakekatnya merupakan pemindahan hak kakan bahwa akta PPAT merupakan salah
atas tanah. Sebenarnya Instruksi MDN satu sumber utama dalam rangka
No.14 Tahun 1982 yang berisikan larangan pemeliharaan data pendaftaran tanah, maka
itu ditujukan kepada para Camat dan pokok-pokok tugas PPAT serta cara
Kepala Desa atau pejabat yang setingkat melaksanakannya diatur dalam Peraturan
dengan itu (Lurah) untuk tidak membuat/ Pemerintah No. 24 tahun 1997. Adapun
menguatkan pembuatan Surat Kuasa ketentuan umum mengenai jabatan PPAT
Mutlak yang pada hakekatnya merupakan diatur dalam PP No.37 tahun 1998 tentang
pemindahan hak atas tanah yang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
terselubung, tetapi pada akhirnya pihak- Tanah (PPAT) (LNRI 1998-52; TLN
pihak tertentu muncul atau mendatangi 3746).
para Notaris/Camat PPAT. Pejabat Umum (Camat/Notaris/
16 John Salehindo, Masalah Tanah Dalam
pejabat lain selaku PPAT) mestinya hanya
Pembangunan , (Jakarta, Sinar Grafika: 1987) hal.53
melayani pembuatan sesuai bentuk, syarat
Budi Harsono, Op-cit, hal. 469
326 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
dan cara yang ditetapkan ditempat Undang-undang bagi mereka yang mem- kedudukannya di mana ia berwenang
buatnya, sepanjang memenuhi ketentuan membuat akta otentik itu. Oleh karena itu
Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum ditetapkan pula bahwa di depan kantor
Perdata.
tempat di mana ia menjalankan tugas itu, Sedangkan menurut ketentuan Pasal di tempatkan/di pasang “Papan Pengenal PPAT”, agar umum mengetahui dan di 1870 KUH Perdata, yaitu tentang kekuatan
dan akta otentik sebagai alat pembuktian situlah ia menyelenggarakan tugasnya
adalah suatu akta otentik memberikan di secara resmi dan sah. Di sini diartikan
antara pihak beserta ahli warisnya atau pula bahwa PPAT tidak berwenang orang-orang yang mendapat hak dan membuat akta PPAT untuk transaksi tanah pada mereka, suatu bukti yang sempurna yang berada diluar wilayah hukum/ tentang apa yang dimuat di dalamnya. kerjanya di dalam mana ia ditetapkan Akta otentik mempunyai kekuatan pem- sebagai PPAT.
buktian yang mutlak.
c. Fungsi Akta Jual Beli Tanah
Apabila timbul sengketa antara Sebelum menguraikan lebih lanjut
pihak, maka yang termuat dalam akta tentang fungsi akta jual beli tanah, maka
otentik merupakan bukti yang sempurna kiranya terlebih dahulu diketahui tentang
sehingga tidak perlu lagi dibuktikan pemahaman/ pengertian akta terlebih da-
dengan alat-alat pembuktian lainnya. Di hulu, sehingga mempermudah mengerti
mana dalam praktek hukum memudahkan fungsi akta jual beli tanah.
pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat. Berbeda dengan
Menurut Pasal
Kitab
akta di bawah tangan yang masih dapat Undang-Undang Hukum Perdata, Akta,
disangkal dan baru mempunyai kekuatan ialah suatu salinan yanq memang dengan
pembuktian yang sempurna apabila diakui sengaja dibuat untuk dijadikan bukti oleh kedua belah pihak, atau dikuatkan lagi tentang suatu peristiwa dan ditandatangani. dengan akta-akta pembuktian lainnya. Oleh Dengan demikian, unsur-unsur penting karenanya, dikatakan bahwa akta di bawah untuk suatu akta, ialah kesengajaan untuk tangan, merupakan permulaan bukti ter- menciptakan suatu bukti tertulis dan
tulis.
penandatanganan tertulis. Fungsi Akta PPAT yang dibuat
Akta dalam arti luas, adalah adalah sebagai bukti; bahwa benar telah perbuatan hukum (rechtshandeling). Akta dilakukan perbuatan hukum yang ber- dapat dibedakan antara akta otentik dan sangkutan dan karena perbuatan itu akta di bawah tangan. Akta otentik adalah sifatnya tunai sekaligus membuktikan ber- akta yang dibuat oleh dan di hadapan pindahnya hak atas tanah yang ber- pejabat umum yang berwenang. Sedangkan sangkutan kepada penerima hak. Pemin- akta di bawah tangan adalah akta yang dahan haknya hanya dapat didaftarkan jika dibuat antara pihak satu dengan pihak yang dibuktikan dengan Akta PPAT. Demikian lain yang dilegalisasi oleh pejabat yang ditentukan dalam Pasal 37 ayat (1) PP berwenang untuk itu, atau akta di bawah No.24 tahun 1997, jelaslah kiranya bahwa tangan adalah sah menurut ketentuan Pasal adanya Akta PPAT tersebut merupakan 1338 Kitab Undang-Undang Hukum syarat bagi pendaftaran pemindahan Perdata, di mana menerangkan, bahwa
haknya.
suatu perjanjian yang dibuat secara di bawah tangan, sah, dan berlaku sebagai
[Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ]
JATISWARA
Dalam arti bahwa tanpa adanya Akta Desa adalah sah menurut hukum, bila- PPAT Kepala Kantor Pertanahan dilarang
mana dipenuhi syarat-syarat materiil- untuk mendaftarnya. Pasal tersebut tidak
nya yang disebutkan di atas. Jual beli menentukan, bahwa dilakukannya perbua-
yang dilakukan di hadapan Kepala tan hukum pemindahan hak di hadapan
Desa memenuhi syarat terang, artinya PPAT, yang membuat akta pemindahan
tidak dilakukan secara sembunyi-sem- haknya sebagai alat buktinya, merupakan
bunyi. Tetapi Kepala Kantor Per- syarat bagi terjadinya dan sahnya
tahanan akan menolak untuk mendaf- perbuatan hukum pemindahan hak yang 19 tarnya.
dilakukan.
d.
Fungsi Alat Bukti Dalam Perjanjian
Sahnya perbuatan hukum yang di-
lakukan ditentukan oleh terpenuhinya Jual Beli syarat- syarat materiil yang bersangkutan,
Pembuktian dalam Hukum Perdata yaitu Pasal 1320 KUH Perdata. 18 diatur dalam Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Pasal 1866, yaitu alat-alat Akta jual beli tanah akta otentik
bukti terdiri atas:
yang dibuat oleb Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), di mana memiliki fungsi
1) Bukti tulisan
antara lain: Berdasarkan ketentuan Pasal 1867
1. Akta PPAT membuktikan secara KUH Perdata, yang berbunyi sebagai otentik telah terjadinya jual beli se-
berikut : ”pembuktian dengan tulisan dila- bidang tanah tertentu, pada hari
kukan dengan tulisan-tulisan dibawah tertentu, oleh pihak-pihak tertentu yang
tangan ”, Surat dibawah tangan yang disebut di dalamnya.
bukan akta hanya disebut dalam Pasal
2. Adanya bukti berupa suatu akta 1874 Kitab Undang-Undang Perdata. PPAT merupakan syarat bagi pen-
Dalam Pasal 1881 dan Pasal 1883 Kitab daftaran Jual Belinya oleh Kepala
Undang-Undang Hukum Perdata, diatur Kantor Pertanahan.
secara khusus beberapa surat-surat
3. Dilakukannya jual beli di hadapan dibawah tangan yang bukan akta, yaitu PPAT, dengan akta PPAT sebagai
buku daftar (register), surat-surat urusan buktinya bukan merupakan sahnya jual
rumah tangga dan catatan-catatan yang beli yang dilakukan.
dibutuhkan oleh seorang kreditur pada
4. Sahnya jual beli ditentukan oleh ter- suatu alas hak yang selamanya dipegang- penuhinya syarat-syarat materiil bagi
nya. Catatan-catatan mengenai tanah jual beli:
dalam buku register tidak mempunyai
a) Syarat-syarat umum bagi sahnya kekuatan bukti yang mutlak bahwa nama suatu perbuatan hukum (Pasal 1320
yang tercantum di dalamnya adalah KUH Perdata);
pemilik.
b) Pembeli memenuhi syarat bagi Selanjutnya menurut ketentuan Pasal
pemegang hak atas tanahnya; 1895 Kitab Undang-Undang Hukum
c) Tidak dilanggar ketentuan Land- Perdata, yang berbunyi sebagai berikut: reform . ”pembuktian dengan saksi-saksi diper-
d) Dilakukan secara tunai, terang, dan kenankan dalam segala hak dimana itu
nyata. (Kpts MA 123/K/1970) tidak dikecualikan oleh Undang-Undang ”.
5. Jual beli dilakukan di hadapan Kepala
19 Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran 18 Boedi Harsono, Op.Cit., hal. 500 —501
Tanah, PP No. 24 Tahun 1997, No. 59, (a).
328 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
Dalam segala hal dimana oleh undang- menutup kemungkinan untuk mem- undang diperintahkan suatu pembuktian
buktikan alat-alat bukti yang lainnya, dengan tulisan, maka diperlukan saksi-
apalagi dengan jaman teknologi yang saksi dalam tulisan tersebut, yaitu saksi-
makin canggih ini.
saksi yang membenarkan atas benarnya
5) Bukti Dengan Akta
dalam tulisan tersebut. Yang dimaksud dengan bukti de-
2) Bukti Persangkaan-Persangkaan
ngan akta adalah di kategorikan dua Menurut ketentuan Pasal 1915 Kitab
macam yaitu sebagai berikut: Undang-Undang Hukum Perdata, yang
a. Akta otentik, berdasarkan Pasal berbunyi sebagai berikut: ”Persangkaan- 1868 Kitab Undang-Undang Hukum persangkaan ialah kesimpulan-kesimpulan Perdata, akta otentik ini dibuat dalam yang oleh Undang-Undang atau oleh bentuk sesuai dengan ditentukan oleh hakim ditariknya dari suatu Peristiwa yang Undang-Undang. Harus dibuat oleh terkenal kearah suatu peristiwa yang tidak atau di hadapan Pejabat Umum yang dikenal. ” berwenang, mempunyai kekuatan
Ada dua macam persangkaan yaitu: pembuktian yang sempurna, terutama, persangkaan menurut Undang-Undang, dan
mengenai waktu, tanggal pembuatan, persangkaan yang tidak berdasarkan
isi perjanjian, penandatangan, tempat Undang-Undang.
pembuatan, dan dasar hukumnya;
3) Bukti Pengakuan
b. Akta di bawah tangan, berdasarkan Pasal 1869b Kitab Undang-Undang
Menurut ketentuan Pasal 1923 Kitab Hukum Perdata, menurut ketentuan Undang-Undang Hukum Perdata, yang
dalam Pasal ini, adalah tidak terikat diamksud dengan pengakuan adalah se-
dalam bentuk formal, melainkan bagai berikut:
bebas, dan dapat dibuat bebas oleh ”Pengakuan yang dikemukan ter-
setiap subyek hukum yang berkepen- hadap suatu pihak, ada yang dilakukan
tingan.
dimuka hakim, dan ada yang dilakukan di Apabila diakui oleh penandatangan/ luar sidang Pengadilan ” tidak disangkal, akta tersebut mempunyai
4) Bukti Sumpah
kekuatan pembuktian yang sempurna sama halnya seperti akta otentik, tetapi
Menurut ketentuan Pasal 1929 Kitab bila kebenarannya di sangkal, pihak yang Undang-Undang Hukum Perdata, ada dua mengajukan sebagia bukti yang harus macam sumpah:
membuktikan
kebenarannya (melalui
1. Sumpah yang oleh pihak yang satu
bukti/saksi-saksi).
diperintahkan kepada pihak yang Seperti pada perkara perdata, yaitu lainnya untuk menggantungkan pemu- tentang adanya putusan-putusan penga- tusan perkara padanya: sumpah ini dilan mengenai itikad baik dalam kontrak. dinamakan sumpah pemutus. Ketika mengadili suatu perkara, hakim
2. Sumpah Hakim, yaitu sumpah yang pertama-tama harus mengoreksi benar
dilakukan karena jabatannya, yang tidaknya peristiwanya, hakim harus diperintahkan kepada salah satu pihak.
mengkualifikasi peristiwanya. Disamping alat-alat bukti yang di-
sbeutkan dalam Kitab Undang- Perkara-perkara yang diputus di Undang Hukum Perdata, tersebut tidak
Pengadilan tidak seluruhnya berdasarkan
[Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ]
JATISWARA
pada Kitab Undang-Undang Hukum diberhentikan oleh pemerintah dan di Perdata, akan tetapi dapat pula dari
berikan wewenang dan kewajiban untuk perkara pidana, misalnya seperti perkara
melayani publik dalam hal-hal tertentu over kredit secara terselubung dengan
karena itu ia ikut serta melaksanakan perjanjian jika nanti, setelah dibayarkan
kewajiban (gezag) dari pemerintah. lunas sertifikat mau diambil oleh pihak
Dalam jabatannya itu tersimpul suatu penjual akan tetapi pada kenyataannya saat sifat atau ciri khas, yang membedakannya sertifikat mau di ambil di Bank penjual dari jabatan lainya dalam masyarakat, menghilang tidak tentu rimbanya. sekalipun untuk menjalankan jabatan-
Peristiwa seperti ini juga bisa jabatan lainnya itu kadang-kadang diperlu- diperkarakan dalam kasus tindak pidana
kan juga pengangkatan atau izin dari yaitu penipuan, tetapi putusannya adalah
pemerintah, misalnya pengangkatan ad- perdata, jadi perkara perdata yang
vokat, dokter, akuntan dan lain-lainnya. mengandung unsaur pidana. Dan ini semua
Maka sifat dan pengangkatan itu sesung- ada di tangan keputusan hakim, maka
guhnya pemberian izin, pemberian wewe- hakim dalam hal ini atau perkara-perkara
nang itu merupakan lisensi untuk yang lain harus dapat menemukan hukum
menjalankan suatu jabatan. 20 untuk tiap-tiap masalah atau perkara yang
Untuk mempermudah rakyat di di tangannya.
daerah terpencil, yang tidak ada Pejabat Pada saat ini masyarakat umumnya ,
Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam banyak yang terbelenggu dengan per-
melakukan perbuatan hukum mengenai masalahan surat tanah yang seharusnya
tanah, dapat di tunjuk Pejabat Pembuat dapat dibuktikan sebagai pembuktian
Akta Tanah (PPAT) sementara. Yang di miliknya padahal bukti fisik sudah dikuasai
tunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta sekian tahun bahkan sampai berpuluh-
Tanah (PPAT) sementara itu, adalah puluh tahun, sehingga untuk mendapatkan
pejabat pemerintah yang menguasai suatu kepastian hukum tentang status tanah
keadaan daerah yang bersangkutan: yaitu yang dimilik oleh masyarakat tidak
Kepala Desa. 21
terdapat adanya suatu kepastian hukum, Fungsi akta jual beli yang dibuat
oleh karena kurang pengetahuan masya- oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
rakat tentang hukum pertanahan, atau adalah sebagai bukti; bahwa benar telah peraturan mengenai pertanahan. dilakukan perbuatan hukum, yang ber-
e. Fungsi Akta Jual beli Yang Dibuat sangkutan dan karena perbuatan itu, sifat- Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
nya tunai sekaligus membuktikan ber- (PPAT)
pindahnya hak atas tanah yang bersang- kutan kepada penerima hak. Pemindahan
Berdasarkan ketentuan dari Peraturan haknya hanya dapat didaftarkan jika Pemerintah No. 24 tahun 1997, dalam dibuktikan dengan Akta Pejabat Pembuat Pasal 1 angka 24, disebutkan, bahwa Akta Tanah (PPAT). Demikian ditentukan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam Pasal 37 ayat (1) PP No.24 tahun sebagai pejabat umum yang diberi 1997, jelaslah kiranya bahwa adanya Akta kewenangan untuk membuat akta-akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tanah tertentu.
Menurut, R. Soegondo Notodisoerjo
Tata menjelaskan, bahwa seorang menjadi Cara Pengangkatan Pejabat Umum “Pejabat Umum”, apabila di angkat dan , (Jakarta : Intan
20 R.Soegondo Notodisoerjo,
Pariwara, 1989), hal. 25.
21 Budi Harsono, Op-cit, hal. 469
330 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
tersebut merupakan syarat bagi pendaftaran di hadapan PPAT. Dengan demikian, tidak pemindahan haknya.
bertentangan dengan Pasal 37 PP. No. 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa
Dalam arti bahwa tanpa adanya Akta pengalihan hak atas tanah harus dibuktikan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang kepala kantor pertanahan dilarang, untuk berwenang. Sedangkan ketentuan Pasal 38 mendaftarnya. Pasal tersebut tidak menen- PP. No. 24 Tahun 1997 mengenai para tukan, bahwa dilakukannya perbuatan pihak yang harus hadir dalarn pembuatan hukum pemindahan hak di hadapan Pejabat Akta Jual Beli. Dalam Pasal 37 berbunyi Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang mem-
sebagai berikut:
buat akta pemindahan haknya sebagai alat buktinya, merupakan syarat bagi terjadinya
1) Peralihan hak atas tanah dan hak dan sahnya perbuatan hukum pemindahan
milik atas satuan rumah susun hak yang dilakukan. Sahnya perbuatan
melaui jual beli, tukar menukar, hukum yang dilakukan ditentukan oleh
hibah, pemasukan dalam perusahaan, terpenuhinya syarat-syarat materiil yang
dan perbuatan hukum pemindahan bersangkutan, yaitu Pasal 1320 Kitab
hak lainnya, kecuali pemindahan hak Undang-Undang Hukum Perdata.
melalui lelang hanya dapat didaftar- kan jika dibuktikan dengan akta yang
Di samping itu, akta jual beli tanah dibuat oleh PPAT yang berwenang
yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta menurut ketentuan peraturan per-
Tanah (PPAT), memiliki fungsi, yaitu: undang-undangan yang berlaku.
2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana telah terjadinya, jual beli sebidang
1. Untuk membuktikan, secara otentik
yang ditentukan oleh Menteri Kepala tanah tertentu, pada hari tertentu, oleh
Kantor Pertanahan dapat mendaftar pihak-pihak tertentu yang disebut di
pemindahan hak atas bidang tanah dalamnya.
hak milik, yang dilakukan diantara
2. Merupakan syarat bagi pendaftaran perorangan Warga Negara Indonesia Jual Belinya ke Kantor Pertanahan
yang dibuktikan dengan akta yang setempat. Dilakukannya jual beli,
tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang dihadapan Pejabat Pembuat Akta
menurut kepala Kartor Pertanahan Tanah (PPAT), sebagai bukti, bukan
tersebut kadar kebenarannya dianggap merupakan sahnya jual beli yang
cukup untuk mendaftar pemindahan dilakukan.
hak yang bersangkutan. Berkaitan dengan syarat formal
Dalam pasal 38 berbunyi sebagai maupun materielnya sebagaimana telah
berikut:
diuraikan di atas bahwa untuk terjadinya
jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuatan akta sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus
dihadiri oleh para pihak yang melaku- bersifat final, baik syarat formal maupun
kan perbuatan hukum yang bersang- materielnya, untuk syarat formal biasanya kutan dan disaksikan oleh sekurang- telah dipenuhinya persyaratan kelengkapan
kurangnya 2 orang saksi yang surat-surat (sertifikat, dan lainnya) yang
memenuhi syarat untuk bertindak menjadi bukti hak atas tanah.
sebagai saksi dalam perbuatan hukum Syarat materiel seperti harus lunas-
itu.
nya harga jual beli, merupakan syarat
2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta- untuk perjanjian pokoknya yaitu jual beli
akta PPAT diatur oleh Menteri.
[Fakultas Hukum Universitas Mataram] | Jurnal Hukum JATISWARA
[F AKULTAS H UKUM ]
JATISWARA
Dalam Pasal 39 berbunyi sebagai tidak memenuhui syarat untuk berikut:
bertindak demikian; atau
a) PPAT menolak untuk membuat (4) Salah satu pihak atau para akta jika, untruk membuat akta:
pihak bertindak atas dasar (1) Mengenai bidang tanah yang
suatu surat kuasa mutlak yang sudah terdaftar atau hak milik
pada hakekatnya berisikan atas satuan rumah susun ke-
pernbuatan hukum pemin- padanya tidak bisa di-
dahan hak;atau sampaikan sertifikat asli hak
(5) Untuk perbuatan hukum yang yang bersangkutan atau ser-
akan dilakukan belum diper- tifikat yang diserahkan tidak
oleh ijin pejabat atau instansi sesuai dengan daftar-daftar
yang berwenang, apabila ijin yang ada di Kantor Per-
tersebut diperlukan menurut tanahan;
peraturan perundang-undangan (2) Mengenai daftar tanah yang
yang berlaku; atau belum terdaftar kepadanya
(6) Obyek perbuatan hukum yang tidak disampaikan:
bersangkutan sedang dalam (a) Surat bukti hak sebagai-
sengketa mengenai dan fisik mana dimaksud dalam
dan atau data yuridisnya; atau Pasal 24 ayat (1) atau
(7) Tidak dipenuhi syarat lain atau surat keterangan Kepala
dilanggar larangan yang diten- Desa/Kelurahan yang me-
tukan dalam peraturan per- nyatakan bahwa yang
undang-undangan yang ber- bersangkutan menguasai
sangkutan. bidang tanah tersebut
Ketentuan tersebut tidak diatur sebagaimana dimaksud
dalam Kitab Undang-Undang Hukum dalam Pasal 24 ayat (2);
Perdata, namun diakui di dalam lalu lintas dan
bisnis di masyarakat, hal ini merupakan (b) Surat keterangan yang
suatu perikatan yang muncul dari mengatakan bahwa bi-
perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 dang tanah yang bersang-
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kutan belum bersertifikat
yang mengakui adanya kebebasan ber- dari kantor pertanahan,
kontrak, dengan pembatasan bahwa atau untuk tanah yang
perjanjian itu tidak boleh bertentangan terletak di daerah yang
dengan peraturan perundangan dan harus jauh dari kedudukan kan-
didasari dengan itikat baik. tor pertanahan, dari peme-
Dalam hal ini maka sesungguhnya gang hak yang bersang-
Notaris-PPAT mempunyai peranan yang kutan dengan dikuatkan
sangat besar, terutama dalam proses oleh Kepala Desa/-Kelu-
pembuatan akta-akta, agar akta yang rahan; atau
dibuatnya tersebut tidak bertentangan (3) Salah satu atau para pihak
dengan peraturan perundangan yang yang akan melakukan per-
berlaku dan tidak merugikan para pihak buatan hukum yang bersang-
yang membuatnya.
kutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam
Dengan mempertimbangkan tugas Pasal 38 tidak berhak atau
dan kewajiban Notaris-PPAT sebagai 332 Jurnal Hukum JATISWARA | [ Fakultas Hukum Universitas Mataram]
[U NIVERSITAS M ATARAM ] JATISWARA
pejabat umum yang berwenang membuat Berdasarkan hasil penelitian dan akta otentik, maka akta yang dibuatnya
analisa oleh penulis, bahwa dari tinjauan tersebut harus merupakan juga alat
hukum, dapatlah dilihat bahwa jual beli pembuktian formal yang mengandung
tanah yang dilakukan tanpa akta Jual kebenaran absolut, sehingga seharusnya
Beli PPAT akan dapat menimbulkan notaris juga berperan untuk mengantisipasi
kerugian bagi pihak pembeli, hal ini karena secara hukum atas timbulnya hal- hal yang
ia hanya dapat menguasai secara fisik akan dapat merugikan para pihak yang
tetapi tidak dapat membuktikan kepe- membuatnya serta akibat hukum dan
milikannya tersebut secara yuridis, hal ini perjanjian tersebut.
sesuai dengan peraturan yang tercantum dalam PP Nomor 24/1997. akan tetapi jual
Menurut peraturan
pemerintah
beli yang telah dilakukan antara para pihak Nomor 24 tahun 1997, setiap perjanjian
adalah sah, karena jual beli tersebut terjadi yang dimaksud memindahkan hak atas
karena adanya kesepakatan antara kedua tanah harus dibuktikan dengan Akta
belah pihak, dan para pihak telah cakap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), jadi menurut hukum, dan kesepakatan itu jual beli hak atas tanah harus dilakukan
untuk hal jual beli (hal tertentu) dan hak dihadapan PPAT, sebagai bukti telah
atas tanah dan bangunan tersebut adalah terjadi jual beli suatu hak atas tanah.
benar milik pihak penjual, hal ini telah Adapun
sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 Kitab diperlukan untuk pelaksanaan jual beli
syarat-syarat