BAB III Manajemen Proyek
BAB III
MANAJEMEN PROYEK
Manajemen merupakan sebuah rangkaian tindakan yang dilakukan oleh
para anggota organisasi dalam upaya mencapai sasaran organisasi. Proses
merupakan suatu rangkaian aktivitas yang dijalankan dengan sistematis yang
terdiri
atas
kegiatan
perencanaan,
pengorganisasian,
pelaksanaan
dan
pengendalian aktivitas untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Setiap
unsur didalamnya memiliki tanggung jawab yang saling berkaitan. Sedangkan,
proyek merupakan upaya dalam suatu rangkaian kegiatan dengan memanfaatkan
sumber daya yang ada, untuk mencapai tujuan tertentu yang harus diselesaikan
dalam jangka waktu yang terbatas. Maka dapat disimpulkan bahwa manajemen
proyek adalah suatu proses dari perencanaan, pengaturan, kepemimpinan dan
pengendalian dari suatu proyek dan dana suatu proyek dengan memanfaatkan
sumber daya manusia secara efektif dan efesien agar dapat menghasilkan
keputusan terbaik sehingga suatu proyek dapat berjalan sesuai rencana.
Dengan adanya manajemen proyek, maka suatu proyek akan berjalan
sesuai rencana dan terstruktur. Segala jenis pekerjaan mulai dari pekerjaan
persiapan hingga finishing dapat dijalankan sesuai prosedur. Suatu proyek dapat
dikatakan berhasil apabila memenuhi tujuan-tujan proyek sebagai berikut ini :
1) Dapat diselesaikan tepat waktu
2) Tidak melebihi anggaran yang ditetapkan
3) Mencapai mutu dan teknologi yang telah ditetapkan
4) Menggunakan sumber daya 5M (Man, Money, Material, Machines,
Methods) secara efektif dan efisien
5) Tercapainya K3L dengan baik.
Sebagai suatu proses, manajemen mengenal suatu urutan pelaksanaan yang
logis yang menggambarkan bahwa ada tindakan-tindakan manajemen untuk
mencapai sasaran-sasaran yang telah ditetapkan. Secara umum proses tersebut
dapat diuraikan dalam gambar siklus manajemen sebagai berikut:
PLANNING
EVALUATI
NG
ORGANIZI
ORGANIZI
NG
NG
CONTROLLI
NG
ACTUATIN
ACTUATIN
G
G
Gambar 3.1 Siklus Manajemen Proyek
Tahapan dalam siklus manajemen di atas dapat dijelaskan sebagai berikut:
1.
Perencanaan (Planning)
Sebuah proyek memerlukan suatu perencanaan yang matang untuk
mencapai tujuan, yaitu dengan meletakkan dasar tujuan dan sasaran dari
suatu proyek sekaligus menyiapkan segala program teknis dan administrasi
agar dapat diimplementasikan. Hasil dari perencanaan sebagai acuan dari
pelaksanaan
dan
pengendalian
harus
terus
disempurnakan
untuk
menyesuaikan dengan perubahan dan perkembangan yang terjadi pada
proses selanjutnya. Kegiatan planning secara garis besar meliputi:
a.Penetapan tujuan yang akan dicapai.
b.
Penentuan
strategi,
kebijaksanaan
proyek,
prosedur,
metode, anggaran, jadwal dan standar yang dibutuhkan untuk
mencapai kegiatan tersebut.
c.Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
Manfaat dari fungsi perencanaan di atas adalah sebagai alat pengawas,
pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan.
2.
Pengorganisasian (Organizing)
Sebuah
proyek
pengorganisasian
yang
akan
baik.
berhasil
jika
di
Pengorganisasian
dalamnya
tersebut
terdapat
merupakan
pengelolaan proyek dengan tujuan mengatur tahap–tahap pelaksanaan
pekerjaan dalam mencapai sasaran. Sedangkan organisasi proyek merupakan
suatu sistem yang melibatkan banyak pihak yang bekerja sama dalam
melaksanakan serangkaian kegiatan. Oleh karena itu unsur-unsur yang
terlibat dalam pengelolaan harus saling bekerja sama dan mempunyai rasa
tanggung jawab terhadap tugas, kewajiban serta wewenang yang telah
diberikan sesuai bidang dan keahlian masing-masing. Keuntungan dari
adanya Organisasi dalam suatu proyek adalah :
a. Pekerjaan dapat dilaksanakan secara matang.
b. Pekerjaan
yang
tumpang
tindih
dapat
dihindari
dengan
dilaksanakannya pembagian tugas serta tanggung jawab sesuai
keahlian.
c. Meningkatkan pendayagunaan dana, fasilitas, serta kemampuan
yang tersedia secara maksimal. Pengorganisasian ini meliputi
penentuan sumber daya untuk mencapai tujuan organisasi dan
penyusunan Organization Analysis Table (OAT). Organization
Analysis Table merupakan jabaran dari organisasi proyek yang
membagi tugas dan tanggung jawab mnjadi lebih spesifik, dimulai
dari pimpinan proyek hingga mandor.
3.
Pelaksanaan (Actuating)
Pelaksanaan
proyek untuk menyelesaikan
rincian yang telah
ditentukan sebelumnya pada tahap perencanaan dan perancangan untuk
menyelesaikan proyek. Pada tahap ini, diperlukan koordinasi sumber daya
manusia dan sumber daya alam yang baik dan benar. Hal-hal yang
diperhatikan dalam pelaksanaan proyek tersebut antara lain :
a. Melaksanakan tugas sesuai dengan yang ada di struktur organisasi
b. Mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan dengan pihak yang
terkait
c. Memberikan pengarahan, dan penugasan
Manfaat dari fungsi pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan
tugas, hak dan kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi, dan
untuk mendorong terciptanya efisiensi serta kebersamaan dalam bekerja
sama untuk tujuan bersama.
4.
Pengawasan (Controlling)
Pengontrolan
atau
pengawasan
lapangan
diperlukan
untuk
mengobservasi pelaksanaan proyek sehingga masalah-masalah yang
mungkin terjadi dapat diidentifikasi pada waktu yang tepat dan dapat
diminimalkan efek yang ditimbulkan. Pengawasan tersebut meliputi :
a. Checklist pekerjaan di lapangan
b. Pengambilan tindakan koreksi apabila terdapat penyimpangan di
lapangan
Manfaat dari fungsi pengawasan adalah memperkecil kemungkinan
kesalahan yang terjadi dari segi kuantitas, kualitas, biaya maupun waktu.
5.
Evaluasi (Evaluating)
Evaluasi merupakan kegiatan penilaian secara menyeluruh terhadap
suatu pekerjaan. Dimana evaluasi ini menanyakan apakah pekerjaan yang
telah dilaksanakan sesuai planning. Evaluasi harus dapat menentukan
kekurangan apa yang terjadi, pada tahap mana kekurangan tersebut terjadi
dan solusi/keputusan apa yang akan dilakukan. Di dalam evaluasi ini sangat
memungkinkan
untuk
dilaksanakan
replanning,
reorganizing,
atau
peningkatan kualitas kerja pelaksanaan dan pengawasan.
3.1
Proses Pengadaan
Proses pengadaan merupakan suatu proses untuk menyeleksi sumber daya
proyek dibawah hubungan kontraktual yang diperlukan untuk suatu proyek
konstruksi guna memenuhi kebutuhan owner.
Proses pengadaan harus mempertimbangkan mutu, biaya, dan waktu
penyelesaian. Sesuai kontrak, dana/uang merupakan tanggungjawab pemilik
untuk menyediakannya. Sementara itu, tenaga kerja, bahan, peralatan, teknologi
serta manajemennya menjadi perhatian bagi kontraktor.
3.1.1
Proses Pengadaan Konsultan
Proses pengadaan konsultan terdiri dari serangkaian kegiatan sebagai
berikut :
1. Membuat Kerangka Acuan Kerja (KAK) atau Term of Reference
Kerangka acuan kerja (KAK) merupakan rumusan tujuan dan
lingkup kerja konsultasi yang bersifat secara garis besar. Kerangka acuan
kerja hendaknya dibuat cukup jelas dan lengkap kepada para peserta
pengadaan berikut hasil yang diharapkan sehingga para peserta dapat
mempersiapkan proposal dengan baik. Kerangka acuan kerja juga
digunakan sebagai dasar suatu ikatan kerja antara pemilik proyek dengan
konsultan. Suatu kerangka acuan kerja juga dapat berfungsi sebagai
berikut :
a. Menjelaskan lingkup jasa konsultasi proyek sehingga dapat
digunakan sebagai sumber acuan bagi konsultan yang mengikuti
proses pengadaan
b. Memberikan informasi tentang keahlian yang diperlukan
c. Memberikan informasi tentang jadwal dan lingkup laporan
d. Sebagai acuan bagi evaluasi proposal, klarifikasi, dan negosiasi
dengan calon konsultan
e. Dasar pembuatan kontrak dan evaluasi hasil kerja konsultan.
2. Menyusun program kerja dan anggaran
Pembuatan
program
kerja
berfungsi
untuk
mempermudah
penyusunan keperluan sumber daya yang diperlukan, berikut biayanya.
Anggaran biaya dikenal sebagai harga perkiraan sendiri (HPS) yang
digunakan sebagai patokan untuk menilai proposal. Konsultan juga akan
menyediakan dua jenis proposal usulan yaitu usulan teknis dan usulan
biaya.
a. Usulan Teknis
Tujuan usulan teknis yaitu untuk memberikan gambaran kepada
pemilik tentang penanganan atau pemecahan masalah pada suatu
proyek konstruksi, seperti :
1) Komentar terhadap kerangka acuan kerja
2) Analisis mengenai pekerjaan dan usulan penanganan
pekerjaan
3) Organisasi untuk penanganan proyek
4) Jadwal
5) Daftar tenaga ahli
6) Daftar pengalaman tenaga ahli
7) Daftar peralatan
b. Usulan Biaya
Tujuannya untuk memberikan gambara kepada pemilik proyek
akan biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan yang
meliputi :
1) Perincian biaya tenaga ahli
2) Perincian biaya transport
3) Perincian biaya komunikasi dan pengadaan peralatan
4) Overhead dan biaya administrasi
5) Pajak
3. Menyusun kriteria seleksi
Kriteria seleksi yang digunakan antara lain mencakup :
a. Kemampuan atau kapasitas perusahaan
b. Pengalaman kerja personil dan perusahaan, khususnya untuk
proyek yang serupa
c. Usulan metode yang akan digunakan untuk mengerjakan proyek,
termasuk metode untuk koordinasi dan pengendalian
d. Usulan organisasi proyek
e. Usulan biaya untuk jasa
4. Menyiapkan paket lelang
5. Melaksanakan proses seleksi dan pembentukan kontrak.
Jenis pengadaan konsultan yang digunakan pada proyek pembangunan
Technoplex Living Apartment adalah penunjukan langsung. Maka dipilihlah PT.
Multi Karya Abadi sebagai konsultan utama dalam proyek tersebut. Jenis
pengadaan tersebut digunakan karena PT. Multi Karya Land sebagai owner telah
bekerja sama dengan PT. Multi Karya Abadi pada beberapa proyek sebelumnya.
Pengadaan konsultan berdasarkan Perpres 70 Tahun 2012 tentang perubahan
kedua atas Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah. Pada Perpres tersebut dijelaskan bahwa :
1. Penunjukan langsung adalah metode pemilihan barang/jasa dengan cara
menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa (Pasal 1 ayat 31)
2. Penujukan langsung terhadap 1 (satu) penyedia jasa konsultasi dapat
dilakukan dalam keaadaan tertentu (Pasal 44 ayat 1)
3. Kriteria keadaan tertentu sebagaimana dimaksud pada pasal 44 ayat 1
meliputi :
a. Penanganan darurat yang tidak bias direncanakan sebelumnya dan
waktu penyelesaian pekerjaannya harus/tidak dapat ditunda untuk :
1) Pertahanan Negara
2) Keamanan dan ketertiban masyarakat
3) Keselamatan/perlindungan
masyarakat
yang
pelaksanaan
pekerjaannya tidak dapat ditunda/ harus segara dilakukan,
termasuk:
a) Akibat bencana alam, bencana non alam, dan bencana social
b) Dalam rangka pencegahan bencana
c) Akibat
kerusakan
sarana/prasarana
yang
dapat
menghentikan kegiatan pelayanan public
b. Kegiatan menyangkut pertahanan Negara yang ditetapkan oleh
Menteri Pertahanan serta kegiatan yang menyangkut keamanan dan
ketertiban masyarakat yang ditetapkan oleh Kepala Kepolisian
Negara Republik Indonesia.
c. Pekerjaan yang hanya dapat dilakukan oleh 1 (satu) penyedia jasa
konsultasi.
d. Pekerjaan yang hanya dapat dilakukan oleh 1 (satu) pemegang hak
cipta yang telah terdaftar atau pihak yang telah mendapat izin
pemegang hak cipta.
4. Penunjukan langsung dilakukan dengan melalui proses prakualifikasi
terhadap 1 (satu) penyedia jasa konstruksi (Pasal 44 ayat 3)
3.1.2
Proses Pengadaan Kontraktor
Di dalam proyek konstruksi, kontraktor adalah pihak yang dipilih
dan disetujui untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi yang direncanakan
sesuai dengan keinginan pemilik proyek, dan bertanggungjawab penuh
terhadap pembangunan fisik proyek yang dikerjakan. Tugas dari kontraktor
adalah sebagai berikut :
1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan spesifikasi yang
telah direncanakan dan ditetapkan dalam kontrak.
2. Memberikan laporan kemajuan proyek atau progress yang meliputi
laporan har ian, mingguan serta bulanan kepada pemilik proyek.
3. Menyediakan sumber daya baik sumber daya manusia, material
maupun alat yang digunakan dengan mengacu dari spesifikasi dan
gambar yang telah ditentukan.
4. Bertanggung jawab sepenuhnya atas kegiatan konstruksi dan metode
pelaksanaan pekerjaan dilapangan.
Proses pengadaan kontraktor, pemilik dapat menempuh cara sebagai berikut:
1. Pelelangan
a. Pelelangan Umum (Terbuka)
Pelelangan umum adalah metode pemilihan penyedia
barang atau jasa konstruksi untuk semua pekerjaan yang dapat
diikuti oleh semua perusahaan penyedia barang atau jasa yang
memenuhi syarat. Pelelangan Umum ini dilakukan secara
terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa
dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum
sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan
memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. Keuntungan dari
pelelangan umum yaitu:
1) Lebih menjamin nilai kompetisi yang maksimum,
2) Pengguna jasa lebih leluasa dalam memilih penyedia jasa
dikarenakan
jumlah yang cukup untuk menentukan
pemenang yang kompetitif.
b. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan penyedia
pekerjaan konstruksi untuk pekerjaan konstruksi dengan jumlah
penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan
untuk pekerjaan yang kompleks.
c. Penunjukan Langsung
Penunjukan langsung adalah pengadaan jasa konstruksi
yang dilakukan tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan
tertutup yang dilakukan dengan cara menunjuk langsung kepada
satu penyedia barang / jasa. Pemilik langsung menunjuk
kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, tanpa proses tender.
d. Pengadaan Langsung (Swakelola)
Swakelola
adalah
pelaksanaan
pekerjaan
yang
direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri. Swakelola dapat
dilakukan oleh pengguna barang / jasa, instansi pemerintah lain
dan kelompok masyarakat / lembaga swadaya masyarakat
penerima hibah. Prosedur kegiatan swakelola meliputi kegiatan
perencanaan, pelaksanaan, pengawasan di lapangan dan
pelaporan.
e. Pemilihan Langsung
Pemilihan langsung adalah metode pengadaan barang/jasa
tanpa melalui pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia
barang/jasa yang memenuhi syarat, yang dilakukan dengan cara
membandingkan penawaran dan melakukan negosiasi, baik
teknik maupun harga, sehingga diperoleh harga yang wajar dan
dapat dipertanggung jawabkan.
Pada proyek pembangunan Technoplex Living Apartment pengadaan
kontraktor yang digunakan adalah pelelangan umum. Pelelangan jenis ini
digunakan karena kebutuhan owner yang ingin melihat berbagai jenis
penawaran yang paling efisien dan mendapatkan produk atau bangunan yang
sesuai dengan keinginan. Untuk mengikuti pelelangan umum ini terdiri dari
beberapa tahapan yaitu :
1. Pengumuman paska kualifikasi
2. Pendaftaran dan pengambilan dokumen pengadaan
3. Pemberian penjelasan
4. Pemasukan dokumen penawaran
5. Pembukaan dokumen penawaran
6. Evaluasi penawaran
7. Pembuktian kualifikasi
Setelah menyelesaikan tahapan tersebut maka terdapat jasa
kontraktor
yang
terpilih
sebagai
pihak
pelaksana
dalam
proyek
pembangunan Technoplex Living Apartment tersebut, jasa kontraktor
tersebut adalah Kontraktor Utama yaitu PT. PP (Persero).
3.2
Struktur Organisasi Proyek
Struktur
organisasi
proyek
bertujuan
untuk
mempermudah
dalam
pelaksanaan proyek dimana dalam organisasi ini digambarkan pembagian peranan
dan tanggung jawab serta hubungan fungsional dan hubungan kontraktual dari
masing-masing pihak. Adapun Hubungan kerja yang baik dan terorganisir mutlak
diperlukan dalam mengelola suatu proyek konstruksi. Dimana semua pihak dari
unsur-unsur proyek harus tunduk dan patuh kepada peraturan yang telah
ditetapkan. Unsur-unsur proyek yang terlibat dalam Proyek Pembangunan
Technoplex Living Apartement adalah owner, owner lapangan selaku konsultan
pengawas, konsultan perencanan dan kontraktor. Adapun hubungan kerja antar
unsur proyek ditunjukan oleh gambar berikut :
Owner
PT. Multikarya Utama
Abadi
Konsultan Perencana
PT. Anugrah Multi Cipta
Karya
PT. Megatika International
Kontraktor
PT. PP
Konsultan Pengawas
PT. Gerald Dean Mandiri
PT. Metakom
Sub Kontraktor
PT. Bintang Multi Science
CV. Matrix
PT. Sinar Jaya Protection
Keterangan :
Hubungan kontraktual
Hubungan fungsional
Gambar 3.2 Organisasi dan Skema jaringan kerja Technoplex Living
Apartement
3.2.1
Pemilik Proyek dan Konsultan Perencana
Berdasarkan gambar 3.2 terlihat bahwa hubungan kerja
antara pemilik proyek dengan konsultan perencana terikat suatu
kontrak kerja dan juga memiliki garis koordinasi. Dimana konsultan
perencana ditunjuk oleh pemilik proyek untuk mendesain dan
merencanakan bangunan tersebut.
Konsultan
perencana
yang
terlibat
dalam
Proyek
Pembangunan Apartemen Telkom Technoplex Living adalah
konsultan perencana arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal.
Konsultan perencana ini akan mendesain dan merencanakan sesuai
dengan bidang keahliannya masing-masing.
3.2.2
Pemilik Proyek dan Kontraktor Pelaksana
Hubungan
kerja
pada
proyek
pembangunan
Proyek
Pembangunan Apartemen Telkom Technoplex Living antara pemilik
proyek dengan kontraktor pelaksana terikat dalam suatu kontrak
kerja
dan
memiliki
garis
koordinasi.
Kontrakor
pelaksana
melaksanakan pekerjaan hingga proyek selesai secara keseluruhan
yang mencakup pekerjaan struktur dan arsitektur. Hasil pekerjaan
kontraktor pelaksanan akan diserahkan kembali kepada pemilik
proyek.
3.2.3
Pemilik Proyek dan Owner Lapangan
Owner lapangan merupakan tim dari owner sendiri yang
berfungsi sebagai konsultan pengawas yang bertugas untuk
mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor
pelaksana. Sehingga antara pemilik proyek dengan owner lapangan
tidak ada ikatan suatu kontrak kerja, namun tetap memiliki garis
koordinasi. Dimana owner lapangan tetap bertanggung jawab kepada
pemilik proyek, berupa pelaporan hasil pengawasan kegiatan
pelaksanaan di lapangan.
3.2.4
Kontraktor Pelaksana dan Owner Lapangan
Hubungan kerja antara kontraktor pelaksana dengan owner
lapangan hanya memiliki garis koordinasi dan tidak terikat suatu
kontrak kerja. Namun demikian, owner lapangan berhak untuk
menerima dan menolak hasil pekerjaan jika ditemukan pekerjaan
yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan.
3.2.5
Kontraktor Pelaksana dan Konsultan Perencana
Hubungan
kerja
antara
kontraktor
pelaksana
dengan
konsultan perencana pada Proyek Pembangunan Apartemen Telkom
Technoplex Living tidak terikat suatu kontrak kerja, namun memiliki
garis koordinasi. Koordinasi ini dibutuhkan terkait dengan perubahan
desain, ketidaksesuaian kondisi di lapangan dengan perencanaan dan
agar terlaksananya proyek sesuai dengan keinginan owner.
3.2.6
Kontraktor Pelaksana dan Sub Kontraktor
Kontraktor pelaksana dengan sub kontraktor terikat suatu
kontrak kerja dan memiliki garis koordinasi. Sub kontraktor ditunjuk
oleh kontraktor pelaksana dengan sepengetahuan pemilik proyek
untuk melaksanakan pekerjaan sesuai bidang keahliannya.
Sub kontraktor yang terlibat dalam Proyek Pembangunan
Apartemen Telkom Technoplex Living adalah sub kontraktor bore
pile; galian tanah, buang tanah dan bobok bore pile; floor hardener
dan integral waterproofing; dan bekisting.
3.3
Kajian Struktur Organisasi Kontraktor Utama
Organisasi merupakan salah satu bentuk manajemen yang harus diterapkan
dalam suatu perusahaan agar proyek tersebut dapat terorganisir dengan baik dan
masing-masing tenaga kerja dapat mengerjakan pekerjaan sesuai dengan
bidangnya masing-masing. Pada Proyek Pembangunan Technoplex Living
Apartement, kontraktor pelaksana memiliki struktur oganisasi dengan tugas dan
wewenangnya masing-masing sebagai berikut:
Gambar 3.3 Struktur organisasi kontraktor pada proyek Technoplex
Living Apartement
3.3.1 Project Manager (PM)
Preject manager merupakan pemimpin diproyek, berfungsi sebagai
penanggung jawab tercapainya tujuan proyek, pengelola dan bertanggung
jawab pada seluruh sumber daya sehingga efekif dan efisien guna
tercapainya sasaran/tujuan di proyek tersebut dan bertanggung jawab untuk
terlaksananya sistem manajemen mutu dan K3L. Project manager
bertanggung jawab langsung kepada cabang, atas terlaksananya tugas
dengan baik. Adapun tugas dari project manager adalah sebagai berikut :
1.
Membuat RAPK dan Kegiatan perencanaan yang lain,
2.
Mempresentasikan RAPK untuk disahkan,
3.
Menggerakkan sumber daya guna tercapainya sasaran proyek
dari segi biaya, mutu, waktu dan K3,
4.
Membina
hubungan
kerja
dengan
owner,
konsultan
prencana/pengawas, sub kontaktor, supplier dan mandor,
5.
Melaksanakan atau menelenggarakan rapat mingguan atau rapat
bulanan internal dan eksternal,
6.
Membina Site Managerguna meningkatan kinerjanya dalam
mendukung visi perusahaan.
3.3.2 Safety, Health, and Environtment Officer (SHEO)
Dalam proyek ini, terdapat divisi Safety, Health, and Environment
Officer (SHEO) yang bertanggung jawab atas keperluan proyek seperti
kelengkapan keamanan karyawan, kesehatan karyawan, kualitas kerjaan, dan
kondisi lingkungan. Di proyek ini, divisi SHEO dipimpin oleh seorang
Manajer SHEO. Divisi SHEO memiliki wewenang dan tanggung jawab
sebagai berikut:
1. Melakukan dokumentasi pekerjaan berupa foto
2. Pemeriksaan hasil pekerjaan dengan membuat check list hasil
pekerjaan
3. Mengawal proses uji kekuatan material
4. Bertanggungjawab atas kelengkapan Alat Perlindungan Diri
(APD) bagi para karyawan dan pekerja yang ada di lapangan
5. Bertanggungjawab atas perlengkapan pemadam kebakaran
6. Mengkoordinasikan mengenai rambu-rambu keselamatan dan
rambu petunjuk di area proyek
7. Membuat laporan yang berkaitan dengan keselamatan kerja
seperti laporan kecelakaan
8. Bertanggungjawab atas pembuatan surat-surat yang berkaitan
dengan laporan pekerjaan dan mutu pekerjaan.
3.3.3 Site Administration Manager
Site Administration Manager merupakan penanggung jawab dan
mengatur keuangan selama proyek berlangsung. Adapun tugas dan tanggung
jawab dari Site Administration Manager adalah sebagai berikut:
1. Memonitoring pembelian barang
2. Menyetujui atau menolak pembelian suatu barang
3. Bertanggung
jawab
atas
pengendalian
biaya-biaya
yang
dikeluarkan selama proyek berlangsung termasuk upah pekerja.
3.3.4 Site Manager Engineering
Site Manager Engineering merupakan penanggung jawab bidang
perencanaan teknis dan pengendalian operasional. Site manager engineering
membawahi engineer struktur dan engineer mechanical dan electrical.
Adapun tugas dari site manager engineering adalah sebagai berikut :
1. Membuat perencaaan operasional meliputi quality plan, metode
pelaksanaan,
perhitungan konstruksi yang diperlukan dan
scheduling
2. Mempelajari dan mengidentifikasi kelemahan dan kekuatan dalam
kontrak kerja dengan pihak I (Owner) dan pihak III (Sub
kontraktor)
3. Membuat laporan-laporan proyek baik harian, minguan atau
bulanan
4. Melakukan seleksi dan negoisasi dengan sub kontraktor dan
supplier sesuai dengan prosedur yang berlaku
5. Mengadakan komunikasi dengan pihak perencana/pengawas
dalam bidang teknis operasional
6. Melaksanakan pengawasan terhadap mutu produk melalui jadwal
inspeksi, terhadap biaya, progress fisik dan pendatangan material
7. Menyusun
administrasi
pekerjaan
tambah/kurang
dan
menyusunnya dalam adendum kontrak.
3.3.5 Site Manager Architecture
Site Manager Architecture merupakan penaggung jawab bidang
perencanaan arsitektur. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Site manager
architecture yaitu :
1. Bertanggung jawab dalam realisasi Shop Drawing Architecture
2. Melakukan time control, scheduling dan pengawasan selama
pekerjaan arsitektur
3. Melakukan seleksi dan negosasi dengan sub kontraktor dan
supplier arsitektur sesuai dengan prosedur yang berlaku
4. Mengadakan komunikasi dengan pihak perencana/pengawas dalam
bidang teknis operasional.
3.3.6 Site Manager Strucure
Site Manager Structure merupakan penaggung jawab bidang
pelaksanaan
teknis
agar
sesuai
dengan
shop
drawing.
Site
managerengineering membawahi tim surveyor struktur dan supervisor
struktur. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Site manager structure
adalah sebagai berikut:
1. Bertanggung jawab atas pengelolaan pelaksanaan pekerjaan
2. Memperhatikan metode konstruksi, sistematika dan tahapan
pelaksanaan selama proyek berlangsung
3. Menyelesaikan permasalahan dan mengatur suatu pekerjaan agar
sesuai dengan schedule proyek yang telah di sepakati.
3.3.7 Logistic
Logistic merupakan penaggung jawab bagian pengadaan barang
selama proyek berlangsung. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Logistic
adalah sebagai berikut:
1. Memilih, merancang dan menghubungi supplier
2. Melakukan proses pembelian
3. Bertanggung jawab atas ketepatan waktu kedatangan barang baik
bahan bangunan maupun alat-alat yang diperlukan
4. Memelihara dan bertanggung jawab dalam pemeliharaan barang
baik berupa bahan bangunan maupun alat-alat konstruksi.
3.3.8 Quantity Surveyor
Quantity Surveyor bertugas menghitung volume dan kebutuhan
material bangunan yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan proyek.
Berikut beberapa tugas Quantity Surveyor :
1. Menghitung luas m2 pekerjaan bangunan seperti pasangan batu
bata, plesteran, pasangan keramik, pekerjaan genteng, dan
sebagainya
2. Menghitung volume setiap m3 pekerjaan seperti pekerjaan beton,
lantai, urugan tanah, dan sebagainya
3. Menghitung volume kg pada besi beton bertulang, alumunium,
profil baja dan lainnya
4. Bekerja sama dengan logistik untuk memberikan informasi
mengenai kebutuhan barang yang harus didatangkan ke lokasi
proyek
5. Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap
item pekerjaan bangunan
6. Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa
yang dihitung
7. Mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah sudah sesuai
dengan apa yang dihitung sebelumnya, jika terjadi perubahan
maka tugas quantity surveyor adalah menghitung ulang pada item
pekerjaan yang yang mengalami perubahan atau menghitung
pekerjaan tambah kurang saja.
3.3.9 Quality Control
Quality Control bertugas memastikan kualitas setiap item pekerjaan di
proyek sudah diproduksi maksimal sesuai dengan standar perusahaan akan
kualitas produk bangunan. Berikut ini beberapa tugas Quality Control pada
proyek konstruksi bangunan:
1. Membuat permintaan untuk pemeriksaan atau pengetesan barang
untuk intern kontraktor maupun bersama dengan konsultan
pengawas atau owner untuk memastikan kualitas material yang
digunakan sudah sesauai dengan perencanaan
2. Melakukan pengecekkan terhadap material yang akan didatangkan
maupun yang sudah tiba di lokasi proyek untuk memberikan
status kepada bahan bangunan tersebut apakah ditolak atau
diterima setelah melihat kualitas bahan
3. Mengikuti jalannya pelaksanaan pembangunan sehingga setiap
pelaksanaan dalam pembangunan yang dapat mengurangi mutu
pekerjaan dapat dicegah, hal ini lebih baik daripada perilaku
pengecekan pengerjaan pada hasil akhir saja sehingga apabila
terjadi hasil dengan mutu yang kurang baik harus dilakukan
bongkar pasang sehingga menyebabkan biaya tambahan
4. Meminta contoh material atau brosur yang berisi spesifikasi
material bahan kepada supplier sehingga material terpilih sesuai
dengan standar kualitas yang dalam kontrak
5. Membuat laporan dan data-data yang dibutuhkan perusahaan yang
berhubungan dengan pekerjaan quality control pada proyek
bangunan.
3.3.10 Cost Control
Cost Control adalah yang mengelola arus keuangan selama proyek
berlangsung. Adapun tugas dan tanggung jawab dari cost control adalah
sebagai berikut:
1. Menyusun RAPK
2. Menyusun laporan keuangan proyek.
3.3.11 General Affair (GA)
General Affair (GA) merupakan supporting unit dari sebuah
organisasi proyek. General Affair membawahi divisi K3 dan Safety/Security.
Adapun tugas dan tanggung jawab dari general affair adalah sebagai
berikut:
1. Bertanggung jawab atas perizinan, keamanan lingkungan dan
kendaraan di proyek
2. Menjaga kebersihan dan kerapian lingkungan proyek termasuk
dampak limbah yang dihasilkan selama proyek berlangsung.
3.3.12 Surveyor
Surveyor adalah divisi yang bertugas melakukan pemeriksaan
lapangan atau mengawasi dan mengamati suatu pekerjaan dalam
pelaksanaan proyek. Adapun tugas dan tanggung jawab dari surveyor adalah
sebagai berikut:
1. Mengumpulkan data teknis yang diperlukan dalam perencanaan
suatu bangunan
2. Melakukan pengecekan pada setiap pelaksanaan pekerjaan di
lapangan
3. Melakukan evaluasi hasil pekerjaan di lapanganterkait hal-hal
teknis seperti ketepatan dan kelurusan sumbu bangunan
4. Berkoordinasi dengan tim engineer jika terjadi kesalahan dalam
pelaksanaan pekerjaan di lapangan
5. Berkoordinasi dengan tim engineer agar hasil pembangunan
sesuai dengan shop drawing.
3.3.13 Engineer Drawing
Engineer Drawing adalah orang yang bekerja membuat atau
menyiapkan gambar-gambar kerja teknik dari proses desain menjadi
gambar kerja terjemahan sehingga gambar tersebut dapat dengan jelas dan
mudah di mengerti orang lain. Adapun wewenang dan tanggung jawab
drafter adalah sebagai berikut:
1.
Membuat shop drawing untuk pekerjaan di lapangan
2.
Menerjemahkan hasil perencanaan dari konsultan struktur
menjadi shop drawing
3.
Membuat gambar pekerjaan sesuai dengan kondisi terbangun (as
built drawing)
4.
Mengajukan shop drawing yang baru dibuat maupun telah
direvisi ke pemilik proyek (owner) untuk disetujui
5.
Melakukan revisi atas shop drawing maupun as built drawing
yang tidak disetujui hingga didapat gambar yang disetujui oleh
owner
6.
Melakukan penyebaran atau distribusi gambar ke divisi-divisi
atau unsur proyek seperti konsultan manajemen konstruksi,
pemilik proyek, bagian komersial, surveyor, site manager, dan
bagian SHEO.
3.4
Jenis Kontrak
Jenis kontrak yang digunakan pada proyek pembangunan Technoplex Living
Apartment adalah kontrak lump sum, dimana nilai kontrak akan menyesuaikan
dengan nilai perhitungan bersama (remeasure). Kontrak lump sum adalah jenis
kontrak dimana kontraktor atau pihak pelaksana wajib menyelesaikan seluruh
pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan.
Kontrak ini biasa digunakan jika semua detail pekerjaan yang dilaksanakan
diketahui dan kemungkinan terjadi perubahan sangat kecil.
3.5
Jaminan Pelaksanaan
Sebelum pihak kontraktor menandatangani kontrak, kontraktor berkewajiban
menyerahkan jaminan pelaksanaan sebesar 5% dari nilai kontrak (termasuk PPn
10%) sebagai jaminan bagi pelaksanaan pekerjaan, dengan masa berlaku jaminan
selama jangka waktu pelaksanaan.
Jaminan pelaksanaan dapat berupa bank garansi yang diterbitkan oleh bank
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau bank pemerintah yang mempunyai ijin
menerbitkan produk bank garansi dari instansi yang berwenang dan berdomisili
diwilayah kantor atau jaminan yang diterbitkan oleh perusahaan asuransi yang
memiliki program asuransi kerugian yang harus diasuransikan sesuai dengan
ketentuan menteri keuangan yang dapat diterima dan disetujui oleh owner.
3.6
Sistem Pembayaran
Pembayaran uang muka sebesar 9,8% dari nilai kontrak (termasuk PPn)
yaitu senilai Rp.25.000.000.000,- yang akan diproses setelah pihak owner
menerima jaminan uang muka dengan nilai yang sama yang berupa bank garansi
yang diterbitkan oleh badan usaha milik Negara (BUMN) atau bank pemerintah
yang mempunyai ijin menerbitkan produk bank garansi dari instansi yang
berwenang dan berdomisili di wilayah kantor atau jaminan yang diterbitkan oleh
perusahaan asuransi yang memiliki program asuransi kerugian (Surety Bond) yang
harus diasuransikan sesuai dengan menteri keuangan yang dapat diterima oleh
pihak owner.
Revolving jaminan uang muka setiap 6 bulan dengan pengurangan nilai
sesuai dengan jumlah uang muka yang telah dibayarkan kembali melalui sertifikat
sementara/interim oleh pihak kontraktor.
Sertifikat interim akan diterbitkan berdasarkan pembayaran kemajuan
pekerjaan pada tagihan pertama dengan limit 2,5% dan tagihan selanjutnya
kemajuan pekerjaan ditagihkan tanpa limit dikurangi dengan pengembalian uang
muka (sesuai dengan presentase penyelesaian) dikurangi 5% retensi atas nilai
kontrak. Pembayaran kemajuan pekerjaan bulanan termasuk juga pembayaran atas
pekerjaan tambah kurang yang telah selesai dilaksanakan berdasarkan biaya yang
disepakati bersama atas pekerjaan tambah kurang yang dikeluarkan oleh Project
Manager.
Proses pembayaran adalah sebagai berikut :
1. Sertifikat pembayaran dikeluarkan oleh Quantity Surveyor dalam waktu
maksimal 7 hari kalender sejak pengajuan progress oleh pihak
kontraktor.
2. Pihak kontraktor akan menerima pembayaran dalam waktu maksimal 21
hari kalender sejak diterimanya tagihan lengkap dan benar oleh pihak
owner.
Dana retensi sebesar 2,5% dari nilai kontrak akan dibayarkan kepada pihak
kontraktor 6 bulan setelah penerbitan berita acara serah terima sementara hasil
pekerjaan (PHO-I) hasil pekerjaan, sisa nilai retensi 2,5% dari nilai kontrak akan
dibayarkan kepada pihak kontraktor setelah pengeluaran berita acara serah terima
akhir hasil pekerjaan (FHO).
Final account / waktu penyelesaian perhitungan pekerjaan final adalah 30
hari kalender sejak tanggal berita acara serah terima sementara hasil pekerjaan
(PHO-I) hasil pekerjaan.
MANAJEMEN PROYEK
Manajemen merupakan sebuah rangkaian tindakan yang dilakukan oleh
para anggota organisasi dalam upaya mencapai sasaran organisasi. Proses
merupakan suatu rangkaian aktivitas yang dijalankan dengan sistematis yang
terdiri
atas
kegiatan
perencanaan,
pengorganisasian,
pelaksanaan
dan
pengendalian aktivitas untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Setiap
unsur didalamnya memiliki tanggung jawab yang saling berkaitan. Sedangkan,
proyek merupakan upaya dalam suatu rangkaian kegiatan dengan memanfaatkan
sumber daya yang ada, untuk mencapai tujuan tertentu yang harus diselesaikan
dalam jangka waktu yang terbatas. Maka dapat disimpulkan bahwa manajemen
proyek adalah suatu proses dari perencanaan, pengaturan, kepemimpinan dan
pengendalian dari suatu proyek dan dana suatu proyek dengan memanfaatkan
sumber daya manusia secara efektif dan efesien agar dapat menghasilkan
keputusan terbaik sehingga suatu proyek dapat berjalan sesuai rencana.
Dengan adanya manajemen proyek, maka suatu proyek akan berjalan
sesuai rencana dan terstruktur. Segala jenis pekerjaan mulai dari pekerjaan
persiapan hingga finishing dapat dijalankan sesuai prosedur. Suatu proyek dapat
dikatakan berhasil apabila memenuhi tujuan-tujan proyek sebagai berikut ini :
1) Dapat diselesaikan tepat waktu
2) Tidak melebihi anggaran yang ditetapkan
3) Mencapai mutu dan teknologi yang telah ditetapkan
4) Menggunakan sumber daya 5M (Man, Money, Material, Machines,
Methods) secara efektif dan efisien
5) Tercapainya K3L dengan baik.
Sebagai suatu proses, manajemen mengenal suatu urutan pelaksanaan yang
logis yang menggambarkan bahwa ada tindakan-tindakan manajemen untuk
mencapai sasaran-sasaran yang telah ditetapkan. Secara umum proses tersebut
dapat diuraikan dalam gambar siklus manajemen sebagai berikut:
PLANNING
EVALUATI
NG
ORGANIZI
ORGANIZI
NG
NG
CONTROLLI
NG
ACTUATIN
ACTUATIN
G
G
Gambar 3.1 Siklus Manajemen Proyek
Tahapan dalam siklus manajemen di atas dapat dijelaskan sebagai berikut:
1.
Perencanaan (Planning)
Sebuah proyek memerlukan suatu perencanaan yang matang untuk
mencapai tujuan, yaitu dengan meletakkan dasar tujuan dan sasaran dari
suatu proyek sekaligus menyiapkan segala program teknis dan administrasi
agar dapat diimplementasikan. Hasil dari perencanaan sebagai acuan dari
pelaksanaan
dan
pengendalian
harus
terus
disempurnakan
untuk
menyesuaikan dengan perubahan dan perkembangan yang terjadi pada
proses selanjutnya. Kegiatan planning secara garis besar meliputi:
a.Penetapan tujuan yang akan dicapai.
b.
Penentuan
strategi,
kebijaksanaan
proyek,
prosedur,
metode, anggaran, jadwal dan standar yang dibutuhkan untuk
mencapai kegiatan tersebut.
c.Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
Manfaat dari fungsi perencanaan di atas adalah sebagai alat pengawas,
pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan.
2.
Pengorganisasian (Organizing)
Sebuah
proyek
pengorganisasian
yang
akan
baik.
berhasil
jika
di
Pengorganisasian
dalamnya
tersebut
terdapat
merupakan
pengelolaan proyek dengan tujuan mengatur tahap–tahap pelaksanaan
pekerjaan dalam mencapai sasaran. Sedangkan organisasi proyek merupakan
suatu sistem yang melibatkan banyak pihak yang bekerja sama dalam
melaksanakan serangkaian kegiatan. Oleh karena itu unsur-unsur yang
terlibat dalam pengelolaan harus saling bekerja sama dan mempunyai rasa
tanggung jawab terhadap tugas, kewajiban serta wewenang yang telah
diberikan sesuai bidang dan keahlian masing-masing. Keuntungan dari
adanya Organisasi dalam suatu proyek adalah :
a. Pekerjaan dapat dilaksanakan secara matang.
b. Pekerjaan
yang
tumpang
tindih
dapat
dihindari
dengan
dilaksanakannya pembagian tugas serta tanggung jawab sesuai
keahlian.
c. Meningkatkan pendayagunaan dana, fasilitas, serta kemampuan
yang tersedia secara maksimal. Pengorganisasian ini meliputi
penentuan sumber daya untuk mencapai tujuan organisasi dan
penyusunan Organization Analysis Table (OAT). Organization
Analysis Table merupakan jabaran dari organisasi proyek yang
membagi tugas dan tanggung jawab mnjadi lebih spesifik, dimulai
dari pimpinan proyek hingga mandor.
3.
Pelaksanaan (Actuating)
Pelaksanaan
proyek untuk menyelesaikan
rincian yang telah
ditentukan sebelumnya pada tahap perencanaan dan perancangan untuk
menyelesaikan proyek. Pada tahap ini, diperlukan koordinasi sumber daya
manusia dan sumber daya alam yang baik dan benar. Hal-hal yang
diperhatikan dalam pelaksanaan proyek tersebut antara lain :
a. Melaksanakan tugas sesuai dengan yang ada di struktur organisasi
b. Mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan dengan pihak yang
terkait
c. Memberikan pengarahan, dan penugasan
Manfaat dari fungsi pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan
tugas, hak dan kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi, dan
untuk mendorong terciptanya efisiensi serta kebersamaan dalam bekerja
sama untuk tujuan bersama.
4.
Pengawasan (Controlling)
Pengontrolan
atau
pengawasan
lapangan
diperlukan
untuk
mengobservasi pelaksanaan proyek sehingga masalah-masalah yang
mungkin terjadi dapat diidentifikasi pada waktu yang tepat dan dapat
diminimalkan efek yang ditimbulkan. Pengawasan tersebut meliputi :
a. Checklist pekerjaan di lapangan
b. Pengambilan tindakan koreksi apabila terdapat penyimpangan di
lapangan
Manfaat dari fungsi pengawasan adalah memperkecil kemungkinan
kesalahan yang terjadi dari segi kuantitas, kualitas, biaya maupun waktu.
5.
Evaluasi (Evaluating)
Evaluasi merupakan kegiatan penilaian secara menyeluruh terhadap
suatu pekerjaan. Dimana evaluasi ini menanyakan apakah pekerjaan yang
telah dilaksanakan sesuai planning. Evaluasi harus dapat menentukan
kekurangan apa yang terjadi, pada tahap mana kekurangan tersebut terjadi
dan solusi/keputusan apa yang akan dilakukan. Di dalam evaluasi ini sangat
memungkinkan
untuk
dilaksanakan
replanning,
reorganizing,
atau
peningkatan kualitas kerja pelaksanaan dan pengawasan.
3.1
Proses Pengadaan
Proses pengadaan merupakan suatu proses untuk menyeleksi sumber daya
proyek dibawah hubungan kontraktual yang diperlukan untuk suatu proyek
konstruksi guna memenuhi kebutuhan owner.
Proses pengadaan harus mempertimbangkan mutu, biaya, dan waktu
penyelesaian. Sesuai kontrak, dana/uang merupakan tanggungjawab pemilik
untuk menyediakannya. Sementara itu, tenaga kerja, bahan, peralatan, teknologi
serta manajemennya menjadi perhatian bagi kontraktor.
3.1.1
Proses Pengadaan Konsultan
Proses pengadaan konsultan terdiri dari serangkaian kegiatan sebagai
berikut :
1. Membuat Kerangka Acuan Kerja (KAK) atau Term of Reference
Kerangka acuan kerja (KAK) merupakan rumusan tujuan dan
lingkup kerja konsultasi yang bersifat secara garis besar. Kerangka acuan
kerja hendaknya dibuat cukup jelas dan lengkap kepada para peserta
pengadaan berikut hasil yang diharapkan sehingga para peserta dapat
mempersiapkan proposal dengan baik. Kerangka acuan kerja juga
digunakan sebagai dasar suatu ikatan kerja antara pemilik proyek dengan
konsultan. Suatu kerangka acuan kerja juga dapat berfungsi sebagai
berikut :
a. Menjelaskan lingkup jasa konsultasi proyek sehingga dapat
digunakan sebagai sumber acuan bagi konsultan yang mengikuti
proses pengadaan
b. Memberikan informasi tentang keahlian yang diperlukan
c. Memberikan informasi tentang jadwal dan lingkup laporan
d. Sebagai acuan bagi evaluasi proposal, klarifikasi, dan negosiasi
dengan calon konsultan
e. Dasar pembuatan kontrak dan evaluasi hasil kerja konsultan.
2. Menyusun program kerja dan anggaran
Pembuatan
program
kerja
berfungsi
untuk
mempermudah
penyusunan keperluan sumber daya yang diperlukan, berikut biayanya.
Anggaran biaya dikenal sebagai harga perkiraan sendiri (HPS) yang
digunakan sebagai patokan untuk menilai proposal. Konsultan juga akan
menyediakan dua jenis proposal usulan yaitu usulan teknis dan usulan
biaya.
a. Usulan Teknis
Tujuan usulan teknis yaitu untuk memberikan gambaran kepada
pemilik tentang penanganan atau pemecahan masalah pada suatu
proyek konstruksi, seperti :
1) Komentar terhadap kerangka acuan kerja
2) Analisis mengenai pekerjaan dan usulan penanganan
pekerjaan
3) Organisasi untuk penanganan proyek
4) Jadwal
5) Daftar tenaga ahli
6) Daftar pengalaman tenaga ahli
7) Daftar peralatan
b. Usulan Biaya
Tujuannya untuk memberikan gambara kepada pemilik proyek
akan biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan yang
meliputi :
1) Perincian biaya tenaga ahli
2) Perincian biaya transport
3) Perincian biaya komunikasi dan pengadaan peralatan
4) Overhead dan biaya administrasi
5) Pajak
3. Menyusun kriteria seleksi
Kriteria seleksi yang digunakan antara lain mencakup :
a. Kemampuan atau kapasitas perusahaan
b. Pengalaman kerja personil dan perusahaan, khususnya untuk
proyek yang serupa
c. Usulan metode yang akan digunakan untuk mengerjakan proyek,
termasuk metode untuk koordinasi dan pengendalian
d. Usulan organisasi proyek
e. Usulan biaya untuk jasa
4. Menyiapkan paket lelang
5. Melaksanakan proses seleksi dan pembentukan kontrak.
Jenis pengadaan konsultan yang digunakan pada proyek pembangunan
Technoplex Living Apartment adalah penunjukan langsung. Maka dipilihlah PT.
Multi Karya Abadi sebagai konsultan utama dalam proyek tersebut. Jenis
pengadaan tersebut digunakan karena PT. Multi Karya Land sebagai owner telah
bekerja sama dengan PT. Multi Karya Abadi pada beberapa proyek sebelumnya.
Pengadaan konsultan berdasarkan Perpres 70 Tahun 2012 tentang perubahan
kedua atas Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah. Pada Perpres tersebut dijelaskan bahwa :
1. Penunjukan langsung adalah metode pemilihan barang/jasa dengan cara
menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa (Pasal 1 ayat 31)
2. Penujukan langsung terhadap 1 (satu) penyedia jasa konsultasi dapat
dilakukan dalam keaadaan tertentu (Pasal 44 ayat 1)
3. Kriteria keadaan tertentu sebagaimana dimaksud pada pasal 44 ayat 1
meliputi :
a. Penanganan darurat yang tidak bias direncanakan sebelumnya dan
waktu penyelesaian pekerjaannya harus/tidak dapat ditunda untuk :
1) Pertahanan Negara
2) Keamanan dan ketertiban masyarakat
3) Keselamatan/perlindungan
masyarakat
yang
pelaksanaan
pekerjaannya tidak dapat ditunda/ harus segara dilakukan,
termasuk:
a) Akibat bencana alam, bencana non alam, dan bencana social
b) Dalam rangka pencegahan bencana
c) Akibat
kerusakan
sarana/prasarana
yang
dapat
menghentikan kegiatan pelayanan public
b. Kegiatan menyangkut pertahanan Negara yang ditetapkan oleh
Menteri Pertahanan serta kegiatan yang menyangkut keamanan dan
ketertiban masyarakat yang ditetapkan oleh Kepala Kepolisian
Negara Republik Indonesia.
c. Pekerjaan yang hanya dapat dilakukan oleh 1 (satu) penyedia jasa
konsultasi.
d. Pekerjaan yang hanya dapat dilakukan oleh 1 (satu) pemegang hak
cipta yang telah terdaftar atau pihak yang telah mendapat izin
pemegang hak cipta.
4. Penunjukan langsung dilakukan dengan melalui proses prakualifikasi
terhadap 1 (satu) penyedia jasa konstruksi (Pasal 44 ayat 3)
3.1.2
Proses Pengadaan Kontraktor
Di dalam proyek konstruksi, kontraktor adalah pihak yang dipilih
dan disetujui untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi yang direncanakan
sesuai dengan keinginan pemilik proyek, dan bertanggungjawab penuh
terhadap pembangunan fisik proyek yang dikerjakan. Tugas dari kontraktor
adalah sebagai berikut :
1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan spesifikasi yang
telah direncanakan dan ditetapkan dalam kontrak.
2. Memberikan laporan kemajuan proyek atau progress yang meliputi
laporan har ian, mingguan serta bulanan kepada pemilik proyek.
3. Menyediakan sumber daya baik sumber daya manusia, material
maupun alat yang digunakan dengan mengacu dari spesifikasi dan
gambar yang telah ditentukan.
4. Bertanggung jawab sepenuhnya atas kegiatan konstruksi dan metode
pelaksanaan pekerjaan dilapangan.
Proses pengadaan kontraktor, pemilik dapat menempuh cara sebagai berikut:
1. Pelelangan
a. Pelelangan Umum (Terbuka)
Pelelangan umum adalah metode pemilihan penyedia
barang atau jasa konstruksi untuk semua pekerjaan yang dapat
diikuti oleh semua perusahaan penyedia barang atau jasa yang
memenuhi syarat. Pelelangan Umum ini dilakukan secara
terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa
dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum
sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan
memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. Keuntungan dari
pelelangan umum yaitu:
1) Lebih menjamin nilai kompetisi yang maksimum,
2) Pengguna jasa lebih leluasa dalam memilih penyedia jasa
dikarenakan
jumlah yang cukup untuk menentukan
pemenang yang kompetitif.
b. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan penyedia
pekerjaan konstruksi untuk pekerjaan konstruksi dengan jumlah
penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan
untuk pekerjaan yang kompleks.
c. Penunjukan Langsung
Penunjukan langsung adalah pengadaan jasa konstruksi
yang dilakukan tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan
tertutup yang dilakukan dengan cara menunjuk langsung kepada
satu penyedia barang / jasa. Pemilik langsung menunjuk
kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, tanpa proses tender.
d. Pengadaan Langsung (Swakelola)
Swakelola
adalah
pelaksanaan
pekerjaan
yang
direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri. Swakelola dapat
dilakukan oleh pengguna barang / jasa, instansi pemerintah lain
dan kelompok masyarakat / lembaga swadaya masyarakat
penerima hibah. Prosedur kegiatan swakelola meliputi kegiatan
perencanaan, pelaksanaan, pengawasan di lapangan dan
pelaporan.
e. Pemilihan Langsung
Pemilihan langsung adalah metode pengadaan barang/jasa
tanpa melalui pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia
barang/jasa yang memenuhi syarat, yang dilakukan dengan cara
membandingkan penawaran dan melakukan negosiasi, baik
teknik maupun harga, sehingga diperoleh harga yang wajar dan
dapat dipertanggung jawabkan.
Pada proyek pembangunan Technoplex Living Apartment pengadaan
kontraktor yang digunakan adalah pelelangan umum. Pelelangan jenis ini
digunakan karena kebutuhan owner yang ingin melihat berbagai jenis
penawaran yang paling efisien dan mendapatkan produk atau bangunan yang
sesuai dengan keinginan. Untuk mengikuti pelelangan umum ini terdiri dari
beberapa tahapan yaitu :
1. Pengumuman paska kualifikasi
2. Pendaftaran dan pengambilan dokumen pengadaan
3. Pemberian penjelasan
4. Pemasukan dokumen penawaran
5. Pembukaan dokumen penawaran
6. Evaluasi penawaran
7. Pembuktian kualifikasi
Setelah menyelesaikan tahapan tersebut maka terdapat jasa
kontraktor
yang
terpilih
sebagai
pihak
pelaksana
dalam
proyek
pembangunan Technoplex Living Apartment tersebut, jasa kontraktor
tersebut adalah Kontraktor Utama yaitu PT. PP (Persero).
3.2
Struktur Organisasi Proyek
Struktur
organisasi
proyek
bertujuan
untuk
mempermudah
dalam
pelaksanaan proyek dimana dalam organisasi ini digambarkan pembagian peranan
dan tanggung jawab serta hubungan fungsional dan hubungan kontraktual dari
masing-masing pihak. Adapun Hubungan kerja yang baik dan terorganisir mutlak
diperlukan dalam mengelola suatu proyek konstruksi. Dimana semua pihak dari
unsur-unsur proyek harus tunduk dan patuh kepada peraturan yang telah
ditetapkan. Unsur-unsur proyek yang terlibat dalam Proyek Pembangunan
Technoplex Living Apartement adalah owner, owner lapangan selaku konsultan
pengawas, konsultan perencanan dan kontraktor. Adapun hubungan kerja antar
unsur proyek ditunjukan oleh gambar berikut :
Owner
PT. Multikarya Utama
Abadi
Konsultan Perencana
PT. Anugrah Multi Cipta
Karya
PT. Megatika International
Kontraktor
PT. PP
Konsultan Pengawas
PT. Gerald Dean Mandiri
PT. Metakom
Sub Kontraktor
PT. Bintang Multi Science
CV. Matrix
PT. Sinar Jaya Protection
Keterangan :
Hubungan kontraktual
Hubungan fungsional
Gambar 3.2 Organisasi dan Skema jaringan kerja Technoplex Living
Apartement
3.2.1
Pemilik Proyek dan Konsultan Perencana
Berdasarkan gambar 3.2 terlihat bahwa hubungan kerja
antara pemilik proyek dengan konsultan perencana terikat suatu
kontrak kerja dan juga memiliki garis koordinasi. Dimana konsultan
perencana ditunjuk oleh pemilik proyek untuk mendesain dan
merencanakan bangunan tersebut.
Konsultan
perencana
yang
terlibat
dalam
Proyek
Pembangunan Apartemen Telkom Technoplex Living adalah
konsultan perencana arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal.
Konsultan perencana ini akan mendesain dan merencanakan sesuai
dengan bidang keahliannya masing-masing.
3.2.2
Pemilik Proyek dan Kontraktor Pelaksana
Hubungan
kerja
pada
proyek
pembangunan
Proyek
Pembangunan Apartemen Telkom Technoplex Living antara pemilik
proyek dengan kontraktor pelaksana terikat dalam suatu kontrak
kerja
dan
memiliki
garis
koordinasi.
Kontrakor
pelaksana
melaksanakan pekerjaan hingga proyek selesai secara keseluruhan
yang mencakup pekerjaan struktur dan arsitektur. Hasil pekerjaan
kontraktor pelaksanan akan diserahkan kembali kepada pemilik
proyek.
3.2.3
Pemilik Proyek dan Owner Lapangan
Owner lapangan merupakan tim dari owner sendiri yang
berfungsi sebagai konsultan pengawas yang bertugas untuk
mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor
pelaksana. Sehingga antara pemilik proyek dengan owner lapangan
tidak ada ikatan suatu kontrak kerja, namun tetap memiliki garis
koordinasi. Dimana owner lapangan tetap bertanggung jawab kepada
pemilik proyek, berupa pelaporan hasil pengawasan kegiatan
pelaksanaan di lapangan.
3.2.4
Kontraktor Pelaksana dan Owner Lapangan
Hubungan kerja antara kontraktor pelaksana dengan owner
lapangan hanya memiliki garis koordinasi dan tidak terikat suatu
kontrak kerja. Namun demikian, owner lapangan berhak untuk
menerima dan menolak hasil pekerjaan jika ditemukan pekerjaan
yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan.
3.2.5
Kontraktor Pelaksana dan Konsultan Perencana
Hubungan
kerja
antara
kontraktor
pelaksana
dengan
konsultan perencana pada Proyek Pembangunan Apartemen Telkom
Technoplex Living tidak terikat suatu kontrak kerja, namun memiliki
garis koordinasi. Koordinasi ini dibutuhkan terkait dengan perubahan
desain, ketidaksesuaian kondisi di lapangan dengan perencanaan dan
agar terlaksananya proyek sesuai dengan keinginan owner.
3.2.6
Kontraktor Pelaksana dan Sub Kontraktor
Kontraktor pelaksana dengan sub kontraktor terikat suatu
kontrak kerja dan memiliki garis koordinasi. Sub kontraktor ditunjuk
oleh kontraktor pelaksana dengan sepengetahuan pemilik proyek
untuk melaksanakan pekerjaan sesuai bidang keahliannya.
Sub kontraktor yang terlibat dalam Proyek Pembangunan
Apartemen Telkom Technoplex Living adalah sub kontraktor bore
pile; galian tanah, buang tanah dan bobok bore pile; floor hardener
dan integral waterproofing; dan bekisting.
3.3
Kajian Struktur Organisasi Kontraktor Utama
Organisasi merupakan salah satu bentuk manajemen yang harus diterapkan
dalam suatu perusahaan agar proyek tersebut dapat terorganisir dengan baik dan
masing-masing tenaga kerja dapat mengerjakan pekerjaan sesuai dengan
bidangnya masing-masing. Pada Proyek Pembangunan Technoplex Living
Apartement, kontraktor pelaksana memiliki struktur oganisasi dengan tugas dan
wewenangnya masing-masing sebagai berikut:
Gambar 3.3 Struktur organisasi kontraktor pada proyek Technoplex
Living Apartement
3.3.1 Project Manager (PM)
Preject manager merupakan pemimpin diproyek, berfungsi sebagai
penanggung jawab tercapainya tujuan proyek, pengelola dan bertanggung
jawab pada seluruh sumber daya sehingga efekif dan efisien guna
tercapainya sasaran/tujuan di proyek tersebut dan bertanggung jawab untuk
terlaksananya sistem manajemen mutu dan K3L. Project manager
bertanggung jawab langsung kepada cabang, atas terlaksananya tugas
dengan baik. Adapun tugas dari project manager adalah sebagai berikut :
1.
Membuat RAPK dan Kegiatan perencanaan yang lain,
2.
Mempresentasikan RAPK untuk disahkan,
3.
Menggerakkan sumber daya guna tercapainya sasaran proyek
dari segi biaya, mutu, waktu dan K3,
4.
Membina
hubungan
kerja
dengan
owner,
konsultan
prencana/pengawas, sub kontaktor, supplier dan mandor,
5.
Melaksanakan atau menelenggarakan rapat mingguan atau rapat
bulanan internal dan eksternal,
6.
Membina Site Managerguna meningkatan kinerjanya dalam
mendukung visi perusahaan.
3.3.2 Safety, Health, and Environtment Officer (SHEO)
Dalam proyek ini, terdapat divisi Safety, Health, and Environment
Officer (SHEO) yang bertanggung jawab atas keperluan proyek seperti
kelengkapan keamanan karyawan, kesehatan karyawan, kualitas kerjaan, dan
kondisi lingkungan. Di proyek ini, divisi SHEO dipimpin oleh seorang
Manajer SHEO. Divisi SHEO memiliki wewenang dan tanggung jawab
sebagai berikut:
1. Melakukan dokumentasi pekerjaan berupa foto
2. Pemeriksaan hasil pekerjaan dengan membuat check list hasil
pekerjaan
3. Mengawal proses uji kekuatan material
4. Bertanggungjawab atas kelengkapan Alat Perlindungan Diri
(APD) bagi para karyawan dan pekerja yang ada di lapangan
5. Bertanggungjawab atas perlengkapan pemadam kebakaran
6. Mengkoordinasikan mengenai rambu-rambu keselamatan dan
rambu petunjuk di area proyek
7. Membuat laporan yang berkaitan dengan keselamatan kerja
seperti laporan kecelakaan
8. Bertanggungjawab atas pembuatan surat-surat yang berkaitan
dengan laporan pekerjaan dan mutu pekerjaan.
3.3.3 Site Administration Manager
Site Administration Manager merupakan penanggung jawab dan
mengatur keuangan selama proyek berlangsung. Adapun tugas dan tanggung
jawab dari Site Administration Manager adalah sebagai berikut:
1. Memonitoring pembelian barang
2. Menyetujui atau menolak pembelian suatu barang
3. Bertanggung
jawab
atas
pengendalian
biaya-biaya
yang
dikeluarkan selama proyek berlangsung termasuk upah pekerja.
3.3.4 Site Manager Engineering
Site Manager Engineering merupakan penanggung jawab bidang
perencanaan teknis dan pengendalian operasional. Site manager engineering
membawahi engineer struktur dan engineer mechanical dan electrical.
Adapun tugas dari site manager engineering adalah sebagai berikut :
1. Membuat perencaaan operasional meliputi quality plan, metode
pelaksanaan,
perhitungan konstruksi yang diperlukan dan
scheduling
2. Mempelajari dan mengidentifikasi kelemahan dan kekuatan dalam
kontrak kerja dengan pihak I (Owner) dan pihak III (Sub
kontraktor)
3. Membuat laporan-laporan proyek baik harian, minguan atau
bulanan
4. Melakukan seleksi dan negoisasi dengan sub kontraktor dan
supplier sesuai dengan prosedur yang berlaku
5. Mengadakan komunikasi dengan pihak perencana/pengawas
dalam bidang teknis operasional
6. Melaksanakan pengawasan terhadap mutu produk melalui jadwal
inspeksi, terhadap biaya, progress fisik dan pendatangan material
7. Menyusun
administrasi
pekerjaan
tambah/kurang
dan
menyusunnya dalam adendum kontrak.
3.3.5 Site Manager Architecture
Site Manager Architecture merupakan penaggung jawab bidang
perencanaan arsitektur. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Site manager
architecture yaitu :
1. Bertanggung jawab dalam realisasi Shop Drawing Architecture
2. Melakukan time control, scheduling dan pengawasan selama
pekerjaan arsitektur
3. Melakukan seleksi dan negosasi dengan sub kontraktor dan
supplier arsitektur sesuai dengan prosedur yang berlaku
4. Mengadakan komunikasi dengan pihak perencana/pengawas dalam
bidang teknis operasional.
3.3.6 Site Manager Strucure
Site Manager Structure merupakan penaggung jawab bidang
pelaksanaan
teknis
agar
sesuai
dengan
shop
drawing.
Site
managerengineering membawahi tim surveyor struktur dan supervisor
struktur. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Site manager structure
adalah sebagai berikut:
1. Bertanggung jawab atas pengelolaan pelaksanaan pekerjaan
2. Memperhatikan metode konstruksi, sistematika dan tahapan
pelaksanaan selama proyek berlangsung
3. Menyelesaikan permasalahan dan mengatur suatu pekerjaan agar
sesuai dengan schedule proyek yang telah di sepakati.
3.3.7 Logistic
Logistic merupakan penaggung jawab bagian pengadaan barang
selama proyek berlangsung. Adapun tugas dan tanggung jawab dari Logistic
adalah sebagai berikut:
1. Memilih, merancang dan menghubungi supplier
2. Melakukan proses pembelian
3. Bertanggung jawab atas ketepatan waktu kedatangan barang baik
bahan bangunan maupun alat-alat yang diperlukan
4. Memelihara dan bertanggung jawab dalam pemeliharaan barang
baik berupa bahan bangunan maupun alat-alat konstruksi.
3.3.8 Quantity Surveyor
Quantity Surveyor bertugas menghitung volume dan kebutuhan
material bangunan yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan proyek.
Berikut beberapa tugas Quantity Surveyor :
1. Menghitung luas m2 pekerjaan bangunan seperti pasangan batu
bata, plesteran, pasangan keramik, pekerjaan genteng, dan
sebagainya
2. Menghitung volume setiap m3 pekerjaan seperti pekerjaan beton,
lantai, urugan tanah, dan sebagainya
3. Menghitung volume kg pada besi beton bertulang, alumunium,
profil baja dan lainnya
4. Bekerja sama dengan logistik untuk memberikan informasi
mengenai kebutuhan barang yang harus didatangkan ke lokasi
proyek
5. Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap
item pekerjaan bangunan
6. Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa
yang dihitung
7. Mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah sudah sesuai
dengan apa yang dihitung sebelumnya, jika terjadi perubahan
maka tugas quantity surveyor adalah menghitung ulang pada item
pekerjaan yang yang mengalami perubahan atau menghitung
pekerjaan tambah kurang saja.
3.3.9 Quality Control
Quality Control bertugas memastikan kualitas setiap item pekerjaan di
proyek sudah diproduksi maksimal sesuai dengan standar perusahaan akan
kualitas produk bangunan. Berikut ini beberapa tugas Quality Control pada
proyek konstruksi bangunan:
1. Membuat permintaan untuk pemeriksaan atau pengetesan barang
untuk intern kontraktor maupun bersama dengan konsultan
pengawas atau owner untuk memastikan kualitas material yang
digunakan sudah sesauai dengan perencanaan
2. Melakukan pengecekkan terhadap material yang akan didatangkan
maupun yang sudah tiba di lokasi proyek untuk memberikan
status kepada bahan bangunan tersebut apakah ditolak atau
diterima setelah melihat kualitas bahan
3. Mengikuti jalannya pelaksanaan pembangunan sehingga setiap
pelaksanaan dalam pembangunan yang dapat mengurangi mutu
pekerjaan dapat dicegah, hal ini lebih baik daripada perilaku
pengecekan pengerjaan pada hasil akhir saja sehingga apabila
terjadi hasil dengan mutu yang kurang baik harus dilakukan
bongkar pasang sehingga menyebabkan biaya tambahan
4. Meminta contoh material atau brosur yang berisi spesifikasi
material bahan kepada supplier sehingga material terpilih sesuai
dengan standar kualitas yang dalam kontrak
5. Membuat laporan dan data-data yang dibutuhkan perusahaan yang
berhubungan dengan pekerjaan quality control pada proyek
bangunan.
3.3.10 Cost Control
Cost Control adalah yang mengelola arus keuangan selama proyek
berlangsung. Adapun tugas dan tanggung jawab dari cost control adalah
sebagai berikut:
1. Menyusun RAPK
2. Menyusun laporan keuangan proyek.
3.3.11 General Affair (GA)
General Affair (GA) merupakan supporting unit dari sebuah
organisasi proyek. General Affair membawahi divisi K3 dan Safety/Security.
Adapun tugas dan tanggung jawab dari general affair adalah sebagai
berikut:
1. Bertanggung jawab atas perizinan, keamanan lingkungan dan
kendaraan di proyek
2. Menjaga kebersihan dan kerapian lingkungan proyek termasuk
dampak limbah yang dihasilkan selama proyek berlangsung.
3.3.12 Surveyor
Surveyor adalah divisi yang bertugas melakukan pemeriksaan
lapangan atau mengawasi dan mengamati suatu pekerjaan dalam
pelaksanaan proyek. Adapun tugas dan tanggung jawab dari surveyor adalah
sebagai berikut:
1. Mengumpulkan data teknis yang diperlukan dalam perencanaan
suatu bangunan
2. Melakukan pengecekan pada setiap pelaksanaan pekerjaan di
lapangan
3. Melakukan evaluasi hasil pekerjaan di lapanganterkait hal-hal
teknis seperti ketepatan dan kelurusan sumbu bangunan
4. Berkoordinasi dengan tim engineer jika terjadi kesalahan dalam
pelaksanaan pekerjaan di lapangan
5. Berkoordinasi dengan tim engineer agar hasil pembangunan
sesuai dengan shop drawing.
3.3.13 Engineer Drawing
Engineer Drawing adalah orang yang bekerja membuat atau
menyiapkan gambar-gambar kerja teknik dari proses desain menjadi
gambar kerja terjemahan sehingga gambar tersebut dapat dengan jelas dan
mudah di mengerti orang lain. Adapun wewenang dan tanggung jawab
drafter adalah sebagai berikut:
1.
Membuat shop drawing untuk pekerjaan di lapangan
2.
Menerjemahkan hasil perencanaan dari konsultan struktur
menjadi shop drawing
3.
Membuat gambar pekerjaan sesuai dengan kondisi terbangun (as
built drawing)
4.
Mengajukan shop drawing yang baru dibuat maupun telah
direvisi ke pemilik proyek (owner) untuk disetujui
5.
Melakukan revisi atas shop drawing maupun as built drawing
yang tidak disetujui hingga didapat gambar yang disetujui oleh
owner
6.
Melakukan penyebaran atau distribusi gambar ke divisi-divisi
atau unsur proyek seperti konsultan manajemen konstruksi,
pemilik proyek, bagian komersial, surveyor, site manager, dan
bagian SHEO.
3.4
Jenis Kontrak
Jenis kontrak yang digunakan pada proyek pembangunan Technoplex Living
Apartment adalah kontrak lump sum, dimana nilai kontrak akan menyesuaikan
dengan nilai perhitungan bersama (remeasure). Kontrak lump sum adalah jenis
kontrak dimana kontraktor atau pihak pelaksana wajib menyelesaikan seluruh
pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan.
Kontrak ini biasa digunakan jika semua detail pekerjaan yang dilaksanakan
diketahui dan kemungkinan terjadi perubahan sangat kecil.
3.5
Jaminan Pelaksanaan
Sebelum pihak kontraktor menandatangani kontrak, kontraktor berkewajiban
menyerahkan jaminan pelaksanaan sebesar 5% dari nilai kontrak (termasuk PPn
10%) sebagai jaminan bagi pelaksanaan pekerjaan, dengan masa berlaku jaminan
selama jangka waktu pelaksanaan.
Jaminan pelaksanaan dapat berupa bank garansi yang diterbitkan oleh bank
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau bank pemerintah yang mempunyai ijin
menerbitkan produk bank garansi dari instansi yang berwenang dan berdomisili
diwilayah kantor atau jaminan yang diterbitkan oleh perusahaan asuransi yang
memiliki program asuransi kerugian yang harus diasuransikan sesuai dengan
ketentuan menteri keuangan yang dapat diterima dan disetujui oleh owner.
3.6
Sistem Pembayaran
Pembayaran uang muka sebesar 9,8% dari nilai kontrak (termasuk PPn)
yaitu senilai Rp.25.000.000.000,- yang akan diproses setelah pihak owner
menerima jaminan uang muka dengan nilai yang sama yang berupa bank garansi
yang diterbitkan oleh badan usaha milik Negara (BUMN) atau bank pemerintah
yang mempunyai ijin menerbitkan produk bank garansi dari instansi yang
berwenang dan berdomisili di wilayah kantor atau jaminan yang diterbitkan oleh
perusahaan asuransi yang memiliki program asuransi kerugian (Surety Bond) yang
harus diasuransikan sesuai dengan menteri keuangan yang dapat diterima oleh
pihak owner.
Revolving jaminan uang muka setiap 6 bulan dengan pengurangan nilai
sesuai dengan jumlah uang muka yang telah dibayarkan kembali melalui sertifikat
sementara/interim oleh pihak kontraktor.
Sertifikat interim akan diterbitkan berdasarkan pembayaran kemajuan
pekerjaan pada tagihan pertama dengan limit 2,5% dan tagihan selanjutnya
kemajuan pekerjaan ditagihkan tanpa limit dikurangi dengan pengembalian uang
muka (sesuai dengan presentase penyelesaian) dikurangi 5% retensi atas nilai
kontrak. Pembayaran kemajuan pekerjaan bulanan termasuk juga pembayaran atas
pekerjaan tambah kurang yang telah selesai dilaksanakan berdasarkan biaya yang
disepakati bersama atas pekerjaan tambah kurang yang dikeluarkan oleh Project
Manager.
Proses pembayaran adalah sebagai berikut :
1. Sertifikat pembayaran dikeluarkan oleh Quantity Surveyor dalam waktu
maksimal 7 hari kalender sejak pengajuan progress oleh pihak
kontraktor.
2. Pihak kontraktor akan menerima pembayaran dalam waktu maksimal 21
hari kalender sejak diterimanya tagihan lengkap dan benar oleh pihak
owner.
Dana retensi sebesar 2,5% dari nilai kontrak akan dibayarkan kepada pihak
kontraktor 6 bulan setelah penerbitan berita acara serah terima sementara hasil
pekerjaan (PHO-I) hasil pekerjaan, sisa nilai retensi 2,5% dari nilai kontrak akan
dibayarkan kepada pihak kontraktor setelah pengeluaran berita acara serah terima
akhir hasil pekerjaan (FHO).
Final account / waktu penyelesaian perhitungan pekerjaan final adalah 30
hari kalender sejak tanggal berita acara serah terima sementara hasil pekerjaan
(PHO-I) hasil pekerjaan.