Sistem Pendukung Keputusan Analisis Investasi Tanah Untuk Perumahan Dengan Metode Topsis
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1 Sistem Pendukung Keputusan
Pada awal tahun 1970, konsep sistem pendukung keputusan pertama sekali
diperkenalkan oleh Michael S. Scott Morton dengan istilah Mangement Decision
System. Istilah tersebut mengacu pada pengertian suatu sistem berbasis komputer yang
dapat membantu pengambilan keputusan dengan memanfaatkan data dan model-model
untuk menyelesaikan masalah-masalah yang tidak terstruktur (Turban, 2005). Sistem
Pendukung Keputusan dirancang untuk menunjang seluruh tahapan dalam membuat
keputusan, mulai dari mengidentifikasi masalah, pemilihan data yang relevan,
menentukan
metode
yang digunakan
dalam
pembuatan
keputusan,
hingga
mengevaluasi pemilihan alternatif.
Sistem Pendukung Keputusan (SPK) dibangun untuk dapat membantu para
pengambil keputusan dalam menyelesaikan masalah-masalah yang dihadapi. SPK
mampu memberi solusi yang dapat dijadikan pertimbangan oleh sang pengambil
keputusan. Namun keputusan akhir tetap berada di tangan pengambil keputusan.
2.1.1 Pengertian Sistem Pendukung Keputusan
Secara sederhana Sistem Pendukung Keputusan dapat diartikan sebagai sebuah
sistem yang dapat digunakan untuk membantu para pengambil keputusan dalam
menentukan keputusan yang akan diambil. Sistem Pendukung Keputusan lebih
ditujukan dalam pengambilan keputusan yang penilaiannya tidak dapat didukung
dengan menggunakan algoritma (Turban, 2005).
Universitas Sumatera Utara
7
Peter G. Keen (1980) mendefenisikan SPK sebagai suatu produk dari proses
pengembangan dimana pengguna SPK, pembangun SPK, dan SPK saling
mempengaruhi satu sama lain, dan menghasilkan evolusi sistem (Manurung, 2010).
Namun defenisi formal mengenai SPK tidak memberikan fokus yang konsisten
karena masing-masing defenisi berusaha mempersempit populasi secara berbeda-beda
(Turban, 2005).
2.1.2 Nilai Guna dan Karakteristik Sistem Pendukung Keputusan
Adapun karakteristik dari Sistem Pendukung Keputusan (Turban, 2005) antara lain :
1. SPK dirancang untuk membantu pengambil keputusan dalam memecahkan
masalah yang sifatnya semi terstruktur atau tidak terstruktur dengan
menambahkan kebijaksanaan manusia dan informasi komputerisasi.
2. Dalam proses pengolahannya, SPK mengkombinasikan penggunaan modelmodel analisis dengan teknik pemasukan data konvensional serta fungsi-fungsi
pencari atau pemeriksa informasi.
3. SPK dapat dioperasikan dengan mudah oleh orang-orang yang tidak memiliki
dasar kemampuan pengoperasian komputer yang tinggi.
4. SPK dirancang dengan menekankan pada aspek fleksibilitas serta kemampuan
adaptasi yang tinggi sehingga mudah disesuaikan dengan berbagai perubahan
lingkungan yang terjadi dan kebutuhan pengguna.
Ada beberapa manfaat yang diperoleh oleh pengguna SPK. Manfaat diperoleh
antara lain :
1. SPK memperluas kemampuan pengambil keputusan dalam memproses
data/informasi bagi penggunanya.
Universitas Sumatera Utara
8
2. SPK membantu pengambil keputusan dalam hal penghematan waktu yang
dibutuhkan untuk memecahkan masalah terutama berbagai masalah yang
sangat kompleks dan tidak terstruktur.
3. SPK dapat menghasilkan solusi dengan lebih cepat serta hasilnya dapat
diandalkan.
Namun demikian, SPK tidak mutlak untuk membuat keputusan akhir. SPK hanya
berfungsi sebagai alat bantu bagi pengambil keputusan, karena keputusan final
kembali kepada pengambil keputusan.
Jadi secara umum, SPK dibangun untuk memberi beberapa alternatif kepada
para pengambil keputusan, dimana alternatif tersebut akan digunakan sebagai
pertimbangan untuk membantu dalam menyelesaikan masalah.
2.2 Multiple Criteria Decision Making
Multiple Criteria Decision Making (MCDM)adalah suatu metode pengambilan
keputusan untuk menetapkan alternatif terbaik dari sejumlah alternatif berdasarkan
beberapa kriteria tertentu (Kusumadewi, 2007). Kriteria biasanya berupa ukuranukuran, aturan-aturan atau standar yang digunakan dalam pengambilan keputusan.
Berdasarkan tujuannya, MCDM dapat dibagi menjadi dua model yaitu : Multi
Attribute Decision Making (MADM) dan Multi Objective Decision Making (MODM).
MADM menyeleksi alternatif terbaik dari sejumlah alternatif, sedangkan MODM
merancang alternatif terbaik.
Dalam MCDM, pemilihan kriteria adalah hal yang sangat penting. Pemilihan kriteria
sangat mempengaruhi hasil keputusan. Kriteria yang baik/relevan akan menghasilkan
keputusan yang benar/valid. Berikut adalah sifat-sifat yang harus diperhatikan dalam
memilih kriteria pada setiap persoalan pengambilan keputusan (Suryadi, 1998) :
Universitas Sumatera Utara
9
1. Lengkap, sehingga dapat mencakup seluruh aspek penting dalam persoalan
tersebut. Suatu set kriteria disebut lengkap apabila set ini dapat menunjukkan
seberapa jauh seluruh tujuan dapat dicapai.
2. Operasional, sehingga dapat digunakan dalam analisis. Sifat operasional ini
mencakup beberapa pengertian, antara lain adalah bahwa kumpulan kriteria ini
harus mempunyai arti bagi pengambil keputusan, sehingga ia dapat benarbenar menghayati implikasinya terhadap alternatif yang ada. Selain itu, jika
tujuan pengambilan keputusan ini harus dapat digunakan sebagai sarana untuk
meyakinkan pihak lain, maka kumpulan kriteria ini harus dapat digunakan
sebagai sarana untuk memberikan penjelasan atau untuk berkomunikasi.
Operasional ini juga mencakup sifat dapat diukur. Pada dasarnya sifat dapat
diukur ini adalah untuk:
a) Memperoleh distribusi kemungkinan dari tingkat pencapaian kriteria
yang mungkin diperoleh (untuk keputusan dalam ketidakpastian).
b) Mengungkapkan preferensi pengambil keputusan atas pencapaian
kriteria.
3. Tidak berlebihan, sehingga menghindarkan perhitungan berulang. Dalam
menentukan set kriteria, jangan sampai terdapat kriteria yang pada dasarnya
mengandung pengertian yang sama.
4. Minimum, agar lebih mengkomprehensifkan persoalan. Dalam menentukan
sejumlah kriteria perlu sedapat mungkin mengusahakan agar jumlah
kriterianya sesedikit mungkin. Karena semakin banyak kriteria maka semakin
sukar pula untuk dapat menghayati persoalan dengan baik, dan jumlah
perhitungan yang diperlukan dalam analisis akan meningkat dengan cepat.
2.2.1 TOPSIS (Technique For Order Preference by Similarity to Ideal Solution)
Metode pengambilan keputusan multi kriteria telah banyak digunakan para pengambil
keputusan untuk membantu menyelesaikan masalah. Ada beberapa metode
pengambilan keputusan multikriteria, salah satu nya adalah TOPSIS.
TOPSIS diperkenalkan pertama kali oleh Yoon dan Hwang pada tahun 1981. TOPSIS
didasarkan pada konsep dimana alternatif terpilih yang terbaik memiliki jarak
Universitas Sumatera Utara
10
terpendek dengan solusi ideal positif dan jarak terjauh dengan solusi ideal negatif
(Kusumadewi, 2007). TOPSIS banyak digunakan untuk menyelesaikan masalah Multi
Criteria Decision Making secara praktis, karena konsepnya yang sederhana dan mudah
dipahami, komputasi yang efisien, dan memiliki kemampuan mengukur kinerja relatif
dari alternatif – alternatif keputusan dalam bentuk matematis yang sederhana
(Kusumadewi, 2007). Beberapa masalah yang dapat diselesaikan dengan TOPSIS
antara lain, keputusan analisis investasi, penyeleksian penerimaan karyawan, analisis
kelayakan penerima kredit, dan masalah lainnya.
2.2.1.1 Langkah-Langkah TOPSIS
Berikut langkah-langkah penyelesaian masalah dengan metode TOPSIS :
1. Membuat matriks keputusan
Matriks Keputusan (X) merupakan m alternatif yang dievaluasi berdasarkan i
kriteria. Matriks keputusan ditunjukkan pada gambar 2.1.
C1
C2 C3Cn
[
]
a1
a2
a3
an
Gambar 2.1 Matriks Keputusan
dimana
: ai (i = 1, 2, 3, . . . ., m) adalah alternatif yang ada.
cj (j = 1, 2, 3, . . . ., n) adalah kriteria.
adalah performansi alternatif ai terhadap atribut cj.
2. Membuat matriks keputusan ternormalisasi
Elemen-elemen pada matriks keputusan (X) akan dinormalisasikan untuk
mendapatkan matriks keputusan ternormalisasi (R) dengan persamaan 2.1
berikut :
Universitas Sumatera Utara
11
(2.1)
dimana : i = 1, 2, 3, . . . ., m; j = 1, 2, 3, . . . ., n;
adalah elemen matriks keputusan ternormalisasi (R).
adalah elemen matriks keputusan (X).
3. Membuat matriks keputusan ternormalisasi terbobot
Matriks Keputusan Ternormalisasi Terbobot dihasilkan dengan mengalikan
setiap elemen dari matriks keputusan ternormalisasi (R) dengan matriks bobot
preferensi (W).
W = ( w1, w2, w3, . . . , wn)
(2.2)
dimana : i = 1, 2, 3, . . . , m; dan j = 1, 2, 3, . . . , n.
adalah elemen dari matriks keputusan ternormalisasi terbobot (Y).
wjadalah bobot dari kriteria ke-j.
r ijadalah elemen dari matriks keputusan yang ternormalisasi R.
4. Membuat matriks solusi ideal positif dan solusi ideal negatif
Matriks solusi ideal positif (A+) dan solusi ideal negatif (A-) ditentukan dengan
persamaan :
{(
= {
{(
= {
)
)
}
}
}
(2.3)
}
Universitas Sumatera Utara
12
dimana :
adalah elemen matriks ternormalisasi terbobot
adalah elemen solusi ideal positif
adalah elemen solusi ideal negatif
5. Menghitung Separation Measure
Separation Measure untuk solusi ideal positif
dan solusi ideal negatif
dapat dihitung dengan persamaan berikut :
√∑(
)
(2.4)
√∑(
dimana :
)
adalah separation measure untuk solusi ideal positif
adalah elemen matriks ternormalisasi terbobot
adalah elemen matriks solusi ideal positif
adalah elemen matriks solusi ideal negatif
6. Menghitung nilai preferensi
Nilai preferensi atau kedekatan relatif dari tiap alternatif terhadap solusi ideal
positif dapat dihitung dengan persamaan :
(2.5)
dengan i = 1, 2, 3, . . ., m
dimana :
adalah nilai preferensi
Universitas Sumatera Utara
13
adalah separation measure solusi ideal positif
adalah separation measure solusi ideal negatif
Alternatif dengan nilai preferensi terbesar adalah alternatif yang akan dipilih
sebagai hasil keputusan.
2.3 Investasi Tanah
Investasi sering juga diartikan dengan penanaman modal. Berdasarkan teori ekonomi,
investasi berarti pembelian modal barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan
untuk produksi yang akan datang. Dengan kata lain, kita mengeluarkan sejumlah
modal (uang, waktu, tenaga) dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa depan.
Jadi pada dasarnya, investasi adalah membeli sesuatu pada saat sekarang dengan
harapan bisa dijual kembali di kemudian hari dengan nilai yang lebih tinggi.
Ada beberapa jenis objek investasi, misalnya adalah tanah. Investasi tanah
sangat populer sekarang inimengingat tingginya permintaan masyarakat akan
hunian(rumah) yang pada umumnya didominasi oleh masyarakat kelas menengah
kebawah. Melihat peluang tersebut, para pengusaha di bidang properti berlombalomba untuk memenuhi permintaan masyarakat yang tentunya juga akan memberikan
keuntungan bagi mereka.
Namun dalam hal ini, pengusaha properti harus cermat dalam memilih lahan atau
tanah yang akan mereka jadikan tempat untuk membangun hunian tersebut. Sebab jika
salah memilih, masyarakat tidak akan membeli rumah tersebut, sehingga perusahaan
akan mengalami kerugian. Untuk itu, perlu diperhatikan beberapa hal dalam memilih
tanah yang akan dijadikan lahan untuk membangun perumahan tersebut. Ada beberapa
kriteria yang perlu diperhatikan dalam memilih tanah untuk dijadikan perumahan,
yaitu luas tanah, nilai jual objek pajak, harga jual, kategori dalam Rencana Umum
Tata Ruang Kota, akses jalan, dan fasilitas umum.
2.3.1 Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The
Dictioonary of Real Estate Appraisal (2002:313) pengertian properti perumahan
adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau
Universitas Sumatera Utara
14
disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah
susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman :
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga.
b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan.
c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan unian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Banyak faktor yang mengindikasikan sebuah rumah dikatakan baik. Salah satunya
adalah faktor fasilitas dan sarana umum. Awang Firdaos (1997) menyebutkan bahwa
tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur, sarana
pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain, dapat menarik
minat investor dan meningkatkan permintaan akan rumah di sebuah kawasan
perumahan.
2.3.2 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari hasil jual
beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak ditemukan terdapat transaksi jual beli,
NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Sesuai dengan yang ditetapkan pada Pasal 1 angka 3 UU No. 12 Tahun 1985 jo
UU No. 12 Tahun 1994, yang dimaksud dengan :
a) Perbandingan
harga
dengan
objek
lain
yang
sejenis
adalah
suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara
Universitas Sumatera Utara
15
membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
b) Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual
suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang
dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
c) Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Data NJOP untuk seluruh wilayah di Indonesia telah dipublikasikan dan di atur dalam
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 21/PJ/2008 tanggal 19 Mei 2008 tentang
Publikasi Nilai Jual Objek Pajak Bumi.
Dengan mengetahui nilai NJOP kita akan mengetahui seberapa besar selisih
NJOP dengan harga jual. Semakin jauh harga jual di atas NJOP, maka semakin baik
nilai investasi tanah tersebut. Nilai harga jual yang baik adalah di atas NJOP. Namun
jika harga jual terlalu jauh atau justru dibawah NJOP, maka ada sesuatu hal yang harus
diselidiki. Dalam penelitian ini, nilai NJOP rata-rata yang digunakan adalah
Rp.1.000.000/m2 (Satu juta rupiah per meter persegi).
2.3.3 Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK)
Rencana Umum Tata Ruang Kota adalah dokumen rencana tata ruang wilayah kota
yang dikukuhkan dengan peraturan daerah. Jangka waktu RUTRK adalah 20 tahun,
dan ditinjau satu kali dalam 5 tahun. RUTRK memuat beberapa hal berikut :
a) Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang wilayah kota.
b) Rencana struktur ruang wilayah kota yang meliputi sistem perkotaan di
wilayahnya yang terkait dengan kawasan pedesaan dan sistem jaringan
prasarana wilayah kota.
c) Rencana pola ruang wilayah kota yang meliputi kawasan lindung kota dan
kawasan budi daya kota.
d) Penetapan kawasan strategis kota.
e) Arahan pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi indikasi program utama
jangka menengah lima tahunan.
Universitas Sumatera Utara
16
f) Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif,
serta arahan sanksi.
RUTRK menjadi pedoman untuk :
a) Penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah.
b) Penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah.
c) Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah kota.
d) Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antarsektor.
e) Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi.
f) Penataan ruang kawasan strategis kota.
Dalam RUTRK seluruh wilayah dalam sebuah kota telah dikelompokkan ke dalam
beberapa zona dan direncakan untuk difungsikan sesuai fungsi zona nya masingmasing. Sesuai dengan Perda Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2011 – 2031, ruang wilayah Kota Medan
dibagi dalam beberapa kawasan sebagai berikut :
1) Kawasan Perumahan
2) Kawasan Perdagangan dan Jasa
3) Kawasan Perkantoran
4) Kawasan Industri
5) Kawasan Pariwisata
6) Kawasan Ruang Terbukan Hijau
7) Kawasan Ruang Evakuasi Bencana
8) Kawasan Hutan Lindung
9) Kawasan Perlindungan Setempat
10) Kawasan Rawan Bencana
11) Kawasan Suaka Alam dan Cagar Budaya
12) Kawasan Peruntukan lainnya
Universitas Sumatera Utara
17
Setiap wilayah dalam kota telah direncakan untuk difungsikan sesuai dengan zonanya
masing-masing. Dengan kata lain, jika kita sebagai perusahaan properti hendak
membangun sebuah perumahan, maka kita harus membeli tanah yang memang
digolongkan sebagai kawasan perumahan dalam RUTRK.
2.4 Penelitian Sebelumnya
Sebelumnya, telah dilakukan penelitian yang samaoleh Simorangkir (2012)
menggunakan metode Fuzzy Inference Sugeno. Pada penelitian tersebut metode
sugeno digunakan untuk menentukan nilai persentase kelayakan sebuah rumah untuk
dijadikan investasi. Berbeda dengan penelitian ini yang menggunakan metode TOPSIS
untuk menentukan satu pilihan terbaik diantara beberapa beberapa tanah yang akan
dijadikan investasi. Berikut beberapa penelitian terdahulu diuraikan pada tabel 2.1.
Tabel 2.1 Penelitian Sebelumnya
No
1
Judul
Peneliti
Sistem Pendukung Keputusan Seleksi
Pangeran
Kelebihan :
Penerima Beasiswa Dengan Metode
Manurung
Mengkombinasikan Metode
AHP dan TOPSIS
2
Kelebihan / Kekurangan
TOPSIS dengan AHP.
Sistem Pendukung Keputusan Investasi
Sabrina
Kelebihan : Menggunakan
Perumahan dengan Metode Sugeno
Pratiwi
Metode Fuzzy Inference yang
Simorangkir
cukup baik.
Kekurangan : Hanya menilai
dari segi biaya, tanpa
mempertimbangkan aspek
regulasi.
Universitas Sumatera Utara
LANDASAN TEORI
2.1 Sistem Pendukung Keputusan
Pada awal tahun 1970, konsep sistem pendukung keputusan pertama sekali
diperkenalkan oleh Michael S. Scott Morton dengan istilah Mangement Decision
System. Istilah tersebut mengacu pada pengertian suatu sistem berbasis komputer yang
dapat membantu pengambilan keputusan dengan memanfaatkan data dan model-model
untuk menyelesaikan masalah-masalah yang tidak terstruktur (Turban, 2005). Sistem
Pendukung Keputusan dirancang untuk menunjang seluruh tahapan dalam membuat
keputusan, mulai dari mengidentifikasi masalah, pemilihan data yang relevan,
menentukan
metode
yang digunakan
dalam
pembuatan
keputusan,
hingga
mengevaluasi pemilihan alternatif.
Sistem Pendukung Keputusan (SPK) dibangun untuk dapat membantu para
pengambil keputusan dalam menyelesaikan masalah-masalah yang dihadapi. SPK
mampu memberi solusi yang dapat dijadikan pertimbangan oleh sang pengambil
keputusan. Namun keputusan akhir tetap berada di tangan pengambil keputusan.
2.1.1 Pengertian Sistem Pendukung Keputusan
Secara sederhana Sistem Pendukung Keputusan dapat diartikan sebagai sebuah
sistem yang dapat digunakan untuk membantu para pengambil keputusan dalam
menentukan keputusan yang akan diambil. Sistem Pendukung Keputusan lebih
ditujukan dalam pengambilan keputusan yang penilaiannya tidak dapat didukung
dengan menggunakan algoritma (Turban, 2005).
Universitas Sumatera Utara
7
Peter G. Keen (1980) mendefenisikan SPK sebagai suatu produk dari proses
pengembangan dimana pengguna SPK, pembangun SPK, dan SPK saling
mempengaruhi satu sama lain, dan menghasilkan evolusi sistem (Manurung, 2010).
Namun defenisi formal mengenai SPK tidak memberikan fokus yang konsisten
karena masing-masing defenisi berusaha mempersempit populasi secara berbeda-beda
(Turban, 2005).
2.1.2 Nilai Guna dan Karakteristik Sistem Pendukung Keputusan
Adapun karakteristik dari Sistem Pendukung Keputusan (Turban, 2005) antara lain :
1. SPK dirancang untuk membantu pengambil keputusan dalam memecahkan
masalah yang sifatnya semi terstruktur atau tidak terstruktur dengan
menambahkan kebijaksanaan manusia dan informasi komputerisasi.
2. Dalam proses pengolahannya, SPK mengkombinasikan penggunaan modelmodel analisis dengan teknik pemasukan data konvensional serta fungsi-fungsi
pencari atau pemeriksa informasi.
3. SPK dapat dioperasikan dengan mudah oleh orang-orang yang tidak memiliki
dasar kemampuan pengoperasian komputer yang tinggi.
4. SPK dirancang dengan menekankan pada aspek fleksibilitas serta kemampuan
adaptasi yang tinggi sehingga mudah disesuaikan dengan berbagai perubahan
lingkungan yang terjadi dan kebutuhan pengguna.
Ada beberapa manfaat yang diperoleh oleh pengguna SPK. Manfaat diperoleh
antara lain :
1. SPK memperluas kemampuan pengambil keputusan dalam memproses
data/informasi bagi penggunanya.
Universitas Sumatera Utara
8
2. SPK membantu pengambil keputusan dalam hal penghematan waktu yang
dibutuhkan untuk memecahkan masalah terutama berbagai masalah yang
sangat kompleks dan tidak terstruktur.
3. SPK dapat menghasilkan solusi dengan lebih cepat serta hasilnya dapat
diandalkan.
Namun demikian, SPK tidak mutlak untuk membuat keputusan akhir. SPK hanya
berfungsi sebagai alat bantu bagi pengambil keputusan, karena keputusan final
kembali kepada pengambil keputusan.
Jadi secara umum, SPK dibangun untuk memberi beberapa alternatif kepada
para pengambil keputusan, dimana alternatif tersebut akan digunakan sebagai
pertimbangan untuk membantu dalam menyelesaikan masalah.
2.2 Multiple Criteria Decision Making
Multiple Criteria Decision Making (MCDM)adalah suatu metode pengambilan
keputusan untuk menetapkan alternatif terbaik dari sejumlah alternatif berdasarkan
beberapa kriteria tertentu (Kusumadewi, 2007). Kriteria biasanya berupa ukuranukuran, aturan-aturan atau standar yang digunakan dalam pengambilan keputusan.
Berdasarkan tujuannya, MCDM dapat dibagi menjadi dua model yaitu : Multi
Attribute Decision Making (MADM) dan Multi Objective Decision Making (MODM).
MADM menyeleksi alternatif terbaik dari sejumlah alternatif, sedangkan MODM
merancang alternatif terbaik.
Dalam MCDM, pemilihan kriteria adalah hal yang sangat penting. Pemilihan kriteria
sangat mempengaruhi hasil keputusan. Kriteria yang baik/relevan akan menghasilkan
keputusan yang benar/valid. Berikut adalah sifat-sifat yang harus diperhatikan dalam
memilih kriteria pada setiap persoalan pengambilan keputusan (Suryadi, 1998) :
Universitas Sumatera Utara
9
1. Lengkap, sehingga dapat mencakup seluruh aspek penting dalam persoalan
tersebut. Suatu set kriteria disebut lengkap apabila set ini dapat menunjukkan
seberapa jauh seluruh tujuan dapat dicapai.
2. Operasional, sehingga dapat digunakan dalam analisis. Sifat operasional ini
mencakup beberapa pengertian, antara lain adalah bahwa kumpulan kriteria ini
harus mempunyai arti bagi pengambil keputusan, sehingga ia dapat benarbenar menghayati implikasinya terhadap alternatif yang ada. Selain itu, jika
tujuan pengambilan keputusan ini harus dapat digunakan sebagai sarana untuk
meyakinkan pihak lain, maka kumpulan kriteria ini harus dapat digunakan
sebagai sarana untuk memberikan penjelasan atau untuk berkomunikasi.
Operasional ini juga mencakup sifat dapat diukur. Pada dasarnya sifat dapat
diukur ini adalah untuk:
a) Memperoleh distribusi kemungkinan dari tingkat pencapaian kriteria
yang mungkin diperoleh (untuk keputusan dalam ketidakpastian).
b) Mengungkapkan preferensi pengambil keputusan atas pencapaian
kriteria.
3. Tidak berlebihan, sehingga menghindarkan perhitungan berulang. Dalam
menentukan set kriteria, jangan sampai terdapat kriteria yang pada dasarnya
mengandung pengertian yang sama.
4. Minimum, agar lebih mengkomprehensifkan persoalan. Dalam menentukan
sejumlah kriteria perlu sedapat mungkin mengusahakan agar jumlah
kriterianya sesedikit mungkin. Karena semakin banyak kriteria maka semakin
sukar pula untuk dapat menghayati persoalan dengan baik, dan jumlah
perhitungan yang diperlukan dalam analisis akan meningkat dengan cepat.
2.2.1 TOPSIS (Technique For Order Preference by Similarity to Ideal Solution)
Metode pengambilan keputusan multi kriteria telah banyak digunakan para pengambil
keputusan untuk membantu menyelesaikan masalah. Ada beberapa metode
pengambilan keputusan multikriteria, salah satu nya adalah TOPSIS.
TOPSIS diperkenalkan pertama kali oleh Yoon dan Hwang pada tahun 1981. TOPSIS
didasarkan pada konsep dimana alternatif terpilih yang terbaik memiliki jarak
Universitas Sumatera Utara
10
terpendek dengan solusi ideal positif dan jarak terjauh dengan solusi ideal negatif
(Kusumadewi, 2007). TOPSIS banyak digunakan untuk menyelesaikan masalah Multi
Criteria Decision Making secara praktis, karena konsepnya yang sederhana dan mudah
dipahami, komputasi yang efisien, dan memiliki kemampuan mengukur kinerja relatif
dari alternatif – alternatif keputusan dalam bentuk matematis yang sederhana
(Kusumadewi, 2007). Beberapa masalah yang dapat diselesaikan dengan TOPSIS
antara lain, keputusan analisis investasi, penyeleksian penerimaan karyawan, analisis
kelayakan penerima kredit, dan masalah lainnya.
2.2.1.1 Langkah-Langkah TOPSIS
Berikut langkah-langkah penyelesaian masalah dengan metode TOPSIS :
1. Membuat matriks keputusan
Matriks Keputusan (X) merupakan m alternatif yang dievaluasi berdasarkan i
kriteria. Matriks keputusan ditunjukkan pada gambar 2.1.
C1
C2 C3Cn
[
]
a1
a2
a3
an
Gambar 2.1 Matriks Keputusan
dimana
: ai (i = 1, 2, 3, . . . ., m) adalah alternatif yang ada.
cj (j = 1, 2, 3, . . . ., n) adalah kriteria.
adalah performansi alternatif ai terhadap atribut cj.
2. Membuat matriks keputusan ternormalisasi
Elemen-elemen pada matriks keputusan (X) akan dinormalisasikan untuk
mendapatkan matriks keputusan ternormalisasi (R) dengan persamaan 2.1
berikut :
Universitas Sumatera Utara
11
(2.1)
dimana : i = 1, 2, 3, . . . ., m; j = 1, 2, 3, . . . ., n;
adalah elemen matriks keputusan ternormalisasi (R).
adalah elemen matriks keputusan (X).
3. Membuat matriks keputusan ternormalisasi terbobot
Matriks Keputusan Ternormalisasi Terbobot dihasilkan dengan mengalikan
setiap elemen dari matriks keputusan ternormalisasi (R) dengan matriks bobot
preferensi (W).
W = ( w1, w2, w3, . . . , wn)
(2.2)
dimana : i = 1, 2, 3, . . . , m; dan j = 1, 2, 3, . . . , n.
adalah elemen dari matriks keputusan ternormalisasi terbobot (Y).
wjadalah bobot dari kriteria ke-j.
r ijadalah elemen dari matriks keputusan yang ternormalisasi R.
4. Membuat matriks solusi ideal positif dan solusi ideal negatif
Matriks solusi ideal positif (A+) dan solusi ideal negatif (A-) ditentukan dengan
persamaan :
{(
= {
{(
= {
)
)
}
}
}
(2.3)
}
Universitas Sumatera Utara
12
dimana :
adalah elemen matriks ternormalisasi terbobot
adalah elemen solusi ideal positif
adalah elemen solusi ideal negatif
5. Menghitung Separation Measure
Separation Measure untuk solusi ideal positif
dan solusi ideal negatif
dapat dihitung dengan persamaan berikut :
√∑(
)
(2.4)
√∑(
dimana :
)
adalah separation measure untuk solusi ideal positif
adalah elemen matriks ternormalisasi terbobot
adalah elemen matriks solusi ideal positif
adalah elemen matriks solusi ideal negatif
6. Menghitung nilai preferensi
Nilai preferensi atau kedekatan relatif dari tiap alternatif terhadap solusi ideal
positif dapat dihitung dengan persamaan :
(2.5)
dengan i = 1, 2, 3, . . ., m
dimana :
adalah nilai preferensi
Universitas Sumatera Utara
13
adalah separation measure solusi ideal positif
adalah separation measure solusi ideal negatif
Alternatif dengan nilai preferensi terbesar adalah alternatif yang akan dipilih
sebagai hasil keputusan.
2.3 Investasi Tanah
Investasi sering juga diartikan dengan penanaman modal. Berdasarkan teori ekonomi,
investasi berarti pembelian modal barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan
untuk produksi yang akan datang. Dengan kata lain, kita mengeluarkan sejumlah
modal (uang, waktu, tenaga) dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa depan.
Jadi pada dasarnya, investasi adalah membeli sesuatu pada saat sekarang dengan
harapan bisa dijual kembali di kemudian hari dengan nilai yang lebih tinggi.
Ada beberapa jenis objek investasi, misalnya adalah tanah. Investasi tanah
sangat populer sekarang inimengingat tingginya permintaan masyarakat akan
hunian(rumah) yang pada umumnya didominasi oleh masyarakat kelas menengah
kebawah. Melihat peluang tersebut, para pengusaha di bidang properti berlombalomba untuk memenuhi permintaan masyarakat yang tentunya juga akan memberikan
keuntungan bagi mereka.
Namun dalam hal ini, pengusaha properti harus cermat dalam memilih lahan atau
tanah yang akan mereka jadikan tempat untuk membangun hunian tersebut. Sebab jika
salah memilih, masyarakat tidak akan membeli rumah tersebut, sehingga perusahaan
akan mengalami kerugian. Untuk itu, perlu diperhatikan beberapa hal dalam memilih
tanah yang akan dijadikan lahan untuk membangun perumahan tersebut. Ada beberapa
kriteria yang perlu diperhatikan dalam memilih tanah untuk dijadikan perumahan,
yaitu luas tanah, nilai jual objek pajak, harga jual, kategori dalam Rencana Umum
Tata Ruang Kota, akses jalan, dan fasilitas umum.
2.3.1 Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut The
Dictioonary of Real Estate Appraisal (2002:313) pengertian properti perumahan
adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan, digunakan atau
Universitas Sumatera Utara
14
disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family houses, apartemen, rumah
susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman :
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga.
b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan.
c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan unian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Banyak faktor yang mengindikasikan sebuah rumah dikatakan baik. Salah satunya
adalah faktor fasilitas dan sarana umum. Awang Firdaos (1997) menyebutkan bahwa
tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur, sarana
pendidikan, kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain, dapat menarik
minat investor dan meningkatkan permintaan akan rumah di sebuah kawasan
perumahan.
2.3.2 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari hasil jual
beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak ditemukan terdapat transaksi jual beli,
NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Sesuai dengan yang ditetapkan pada Pasal 1 angka 3 UU No. 12 Tahun 1985 jo
UU No. 12 Tahun 1994, yang dimaksud dengan :
a) Perbandingan
harga
dengan
objek
lain
yang
sejenis
adalah
suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara
Universitas Sumatera Utara
15
membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
b) Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual
suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang
dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
c) Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Data NJOP untuk seluruh wilayah di Indonesia telah dipublikasikan dan di atur dalam
Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 21/PJ/2008 tanggal 19 Mei 2008 tentang
Publikasi Nilai Jual Objek Pajak Bumi.
Dengan mengetahui nilai NJOP kita akan mengetahui seberapa besar selisih
NJOP dengan harga jual. Semakin jauh harga jual di atas NJOP, maka semakin baik
nilai investasi tanah tersebut. Nilai harga jual yang baik adalah di atas NJOP. Namun
jika harga jual terlalu jauh atau justru dibawah NJOP, maka ada sesuatu hal yang harus
diselidiki. Dalam penelitian ini, nilai NJOP rata-rata yang digunakan adalah
Rp.1.000.000/m2 (Satu juta rupiah per meter persegi).
2.3.3 Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK)
Rencana Umum Tata Ruang Kota adalah dokumen rencana tata ruang wilayah kota
yang dikukuhkan dengan peraturan daerah. Jangka waktu RUTRK adalah 20 tahun,
dan ditinjau satu kali dalam 5 tahun. RUTRK memuat beberapa hal berikut :
a) Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang wilayah kota.
b) Rencana struktur ruang wilayah kota yang meliputi sistem perkotaan di
wilayahnya yang terkait dengan kawasan pedesaan dan sistem jaringan
prasarana wilayah kota.
c) Rencana pola ruang wilayah kota yang meliputi kawasan lindung kota dan
kawasan budi daya kota.
d) Penetapan kawasan strategis kota.
e) Arahan pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi indikasi program utama
jangka menengah lima tahunan.
Universitas Sumatera Utara
16
f) Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kota yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif,
serta arahan sanksi.
RUTRK menjadi pedoman untuk :
a) Penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah.
b) Penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah.
c) Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah kota.
d) Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antarsektor.
e) Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi.
f) Penataan ruang kawasan strategis kota.
Dalam RUTRK seluruh wilayah dalam sebuah kota telah dikelompokkan ke dalam
beberapa zona dan direncakan untuk difungsikan sesuai fungsi zona nya masingmasing. Sesuai dengan Perda Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Medan Tahun 2011 – 2031, ruang wilayah Kota Medan
dibagi dalam beberapa kawasan sebagai berikut :
1) Kawasan Perumahan
2) Kawasan Perdagangan dan Jasa
3) Kawasan Perkantoran
4) Kawasan Industri
5) Kawasan Pariwisata
6) Kawasan Ruang Terbukan Hijau
7) Kawasan Ruang Evakuasi Bencana
8) Kawasan Hutan Lindung
9) Kawasan Perlindungan Setempat
10) Kawasan Rawan Bencana
11) Kawasan Suaka Alam dan Cagar Budaya
12) Kawasan Peruntukan lainnya
Universitas Sumatera Utara
17
Setiap wilayah dalam kota telah direncakan untuk difungsikan sesuai dengan zonanya
masing-masing. Dengan kata lain, jika kita sebagai perusahaan properti hendak
membangun sebuah perumahan, maka kita harus membeli tanah yang memang
digolongkan sebagai kawasan perumahan dalam RUTRK.
2.4 Penelitian Sebelumnya
Sebelumnya, telah dilakukan penelitian yang samaoleh Simorangkir (2012)
menggunakan metode Fuzzy Inference Sugeno. Pada penelitian tersebut metode
sugeno digunakan untuk menentukan nilai persentase kelayakan sebuah rumah untuk
dijadikan investasi. Berbeda dengan penelitian ini yang menggunakan metode TOPSIS
untuk menentukan satu pilihan terbaik diantara beberapa beberapa tanah yang akan
dijadikan investasi. Berikut beberapa penelitian terdahulu diuraikan pada tabel 2.1.
Tabel 2.1 Penelitian Sebelumnya
No
1
Judul
Peneliti
Sistem Pendukung Keputusan Seleksi
Pangeran
Kelebihan :
Penerima Beasiswa Dengan Metode
Manurung
Mengkombinasikan Metode
AHP dan TOPSIS
2
Kelebihan / Kekurangan
TOPSIS dengan AHP.
Sistem Pendukung Keputusan Investasi
Sabrina
Kelebihan : Menggunakan
Perumahan dengan Metode Sugeno
Pratiwi
Metode Fuzzy Inference yang
Simorangkir
cukup baik.
Kekurangan : Hanya menilai
dari segi biaya, tanpa
mempertimbangkan aspek
regulasi.
Universitas Sumatera Utara