TESIS KEBERADAAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN TERHADAP PENGEMBANG YANG DINYATAKAN PAILIT

Oleh : ROSALIA PUSPITA SARI 031414253026 MAGISTER KENOTARIATAN UNIVERSITAS AIRLANGGA 2016 ADLN-PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

ADLN-PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

ABSTRAK

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan produk hukum kebiasaan yang terlahir bukan dikarenakan persyaratan Perundang-undangan melainkan karena adanya kesepakatan dari para pihak yang berkepentingan serta berlaku mengikat bagi para pihak tersebut. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dibuat sebagai kesepakatan awal untuk menjaga agar kesepakatan jual beli dapat terlaksana dengan baik sebelum semua persyaratan terpenuhi dan sementara persyaratan yang diminta sedang diurus.

Dengan adanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ini ternyata sangat menguntungkan bagi para pengembang khususnya pengembang rumah susun, dikarenakan pengembang tetap dapat melakukan pemasaran dan penjualan meskipun pembangunan rumah susun belum selesai dibangun atau pemecahan sertifikat belum atau sedang dalam pengurusan.

Tidak sedikit masyarakat yang telah membeli satuan rumah susun, dan saat ini satuan rumah susun adalah pilihan yang paling solutif dari segi harga, namun pembelian satuan rumah susun ini sering kali tidak diimbangi dengan pemahaman yang baik tentang rumah susun. Masyarakat sering menganggap Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah bukti hak kepemilikan mereka. Padahal bukti kepemilikan seharusnya yang pembeli terima adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dan akibatnya pengembang rumah susun tidak memproses atau memproses pemecahan sertifikat dalam waktu yang sangat lama.

Permasalahan terjadi ketika Pengembang rumah susun bangkrut atau dinyatakan pailit oleh pengadilan, mengingat pembeli baru sebatas melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bukan merupakan bukti kepemilikan.

Tujuan dari Thesis ini adalah untuk meneliti tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun sebagai dasar pembeli telah mendapatkan satuan rumah susun dan Bentuk perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun pada pengembang satuan rumah susun yang dinyatakan pailit.

Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Rumah Susun, Satuan Rumah Susun, Pengembang, Pailit

ABSTRACT

Sale and Purchase Agreement is a product of the customary law that was born not because the requirements of legislation, but because of the agreement of the interested parties and are binding for the parties. Sale and Purchase Agreement (SPA) was prepared as an initial agreement to keep the purchase agreement can be done well before all requirements are met and temporary requirements demanded are being taken care of.

With the Sale and Purchase Agreement proved to be extremely profitable for developers, especially developers of Apartement, because the developer can still do the marketing and sales despite the construction of Apartement have not been completed or solving the certificate has not been or are currently under maintenance.

Not a few people who have bought the apartment units and apartment units at this time is the most solution-based in terms of price, but the purchase of the apartment units is often not matched by a good understanding of flats. People often assume the Sale and Purchase Agreement is proof of their ownership rights. Whereas proof of ownership should the buyers receive is the Right of Ownership on Unit Apartement. And consequently flats developer does not process or certificates solving process in a very long time.

Problems occur when developers Apartement bankrupt or declared bankrupt by the court, given new buyers limited to the Sale and Purchase Agreement, and the Sale and Purchase Agreement is not a proof of ownership. The purpose of this thesis was to examine the Sale and Purchase Agreement Unit Apartement as a base the buyer has to get the apartment units and Forms of legal protection for buyers of apartment units on the apartment units that the developer declared bankrupt.

Keywords: Sale and Purchase Agreement, Apartement, Unit Apartement, Developer, Bankrupt

KATA PENGANTAR

Pertama-tama saya panjatkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT, atas segala taufik dan hidayahNya yang dilimpahkan kepada saya sehingga saya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan baik.

Sholawat serta salam saya tujukan kepada junjungan kita Nabi Muhammad SAW, yang telah menjadi panutan untuk menjalani hidup,baik di dunia maupun di Akhirat kelak.

Tesis ini berjudul ‘Keberadaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun terhadap Pengembang yang Dinyatakan Pailit”.Saat ini banyak masyarakat yang kurang memahami pelaksanaan penyelenggaraan rumah susun di Indonesia. Penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan oleh pengembang dengan baik akan membawa keuntungan bagi pembeli satuan rumah susun, namun sebaliknya jika penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, akan sangat merugikan pembeli satuan rumah susun, terlebih lagi jika pengembang rumah susun dinyatakan pailit. Dalam tesis ini akan membahas mengenai keabsahan perjanjian pengikatan jual beli dan fungsinya serta bentuk perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun terhadap pengembang yang dinyatakan pailit.

Dalam kesempatan ini saya ingin mengucapkan terimakasih yang sebesar- besarnya kepada :

1. Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga Prof.Dr.Eman Ramelan,

S.H.,M.S. yang telah memberikan kesempatan bagi saya untuk menimba ilmu sebanyak-banyaknya di Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

2. Bapak Dr.Urip Santoso,S.H.,M.H. yang telah berkenan menjadi dosen pembimbing saya, meluangkan waktu dan penuh kesabaran membimbing saya selama proses penulisan tesis ini.

3. Para Dosen Penguji tesis saya, Prof. Dr.Eman Ramelan, S.H.,M.S., Dr.

Agus Sekarmadji S.H.,M.Hum., dan Dr. Sri Winarsi, S.H.,M.H. yang telah bersedia sebagai dosen penguji, memberikan kritik dan saran yang membangun serta bermanfaat agar tesis ini menjadi lebih baik.

4. Para dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga, yang telah mengajarkan begitu banyak ilmu yang sangat berguna untuk bekal saya menjadi seorang notaris kelak.

5. Kedua Orang tuaku tercinta, Ayahku Drs. Dwi Hardjajanto,Apt., dan Mamaku Dra, Susi Rahayu, Apt. yang selalu memberikan kasih sayang, motivasi, dukungan yang penuh terhadap ocha agar dapat menjadi seseorang yang sukses dunia dan akhirat (Amin) 6. Kedua adik-adik ku, Jasmine Saputri, dan Krisnayana Tri Putra, semoga kalian juga dapat mencapai cita-cita seperti yang kalian harapkan (Amin) tetep semangat sekolah ya sayang-sayangku .

7. Keluargaku yang di sidoarjo, tante vita, om dayak, dek ijul, dek putrid, dek cantika, tante evi, om bagus, dek alif dan dek arya, meskipun ocha jauh dengan keluarga inti, ocha tetep seneng dan nyaman tinggal di Surabaya karena ada yang memberikan kehangatan keluarga secara tulus.

8. Buat masku, M. Luthfi Hapsoro., S.H, makasih ya mas sudah banyak membantu mengerjakan tesis. Hehe, pulang kerja capek juga mau aja ngetikin tesisku. Makasi love

9. Buat keluarga besar KACA, sitha, anggi, adel, vinda, gilang, kresna, anggi, raisa, bayu, yondro, edy, rendy ardy, projo, agung, maliki, risky, yogi, ramzi, bram, ferdy, leo. I love you, dimanapun kita berada,meskipun sekarang kita terpisah-pisah demi cita-cita, tapi tetap aku doakan kita bisa sama-sama sukses dan bisa berkumpul lagi.

10. Buat geng ngehitz kenotariatan, mbk sintha, bagia, fanny, mayang, anggi, dedek, makasi ya kerja samanya selama ini, kita sering sharing ilmu bareng, nongkri-nongkri cantik bareng, yang terakhir harus wisuda bareng dong, semangaat

11. Seluruh teman-teman Magister Kenotariatan kelas malam angkatan 2014.

Semoga kita selalu bisa kompak dan bisa kompak wisuda bareng ya semangat teman-teman seperjuangan.

Tesis ini jauh dari kesempurnaan, namun saya berharap tesis ini dapat memberikan sumbangan pemikiran yang bermanfaat bagi yang berkenan membacanya.

Surabaya, 08 April 2016 Rosalia Puspita Sari,S.H.

DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

BW (Burgerlijk Wetboek) terjemahan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188. Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252. Undang-Undang No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan

Kewajiban Pembayaran Utang. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 131, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4443.

Peraturan Pemerintah RI Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1988 Nomor 7

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i LEMBAR PENGAJUAN ............................................................................. ii LEMBAR PENGESAHAN .......................................................................... iii LEMBAR PENETAPAN PENGUJI ........................................................... iv

PERNYATAAN ORISINALITAS ...............................................................

ABSTRAK ...................................................................................................... vi KATA PENGANTAR ................................................................................... viii DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN ............................ xi DAFTAR ISI ................................................................................................... xii

BAB I : PENDAHULUAN .....................................................................

1 1. Latar Belakang Masalah.......................................................................

1 2. Rumusan Masalah ................................................................................

8 3. Tujuan Penelitian .................................................................................

8 4. Manfaat Penelitian ...............................................................................

8 4.1. Secara teoritis atau akademik .....................................................

9 4.2. Secara praktis ..............................................................................

9 5. Tinjauan Pustaka ..................................................................................

9 5.1. Rumah Susun ..............................................................................

9 5.2. Satuan Rumah Susun ..................................................................

13 5.3. Perjanjian Pengikatan Jual Beli ..................................................

15 5.4. Pengembang ................................................................................

16 5.5. Kepailitan ....................................................................................

6. Metode Penelitian .................................................................................

19 6.1. Tipe Penelitian ............................................................................

19 6.2. Pendekatan Masalah ...................................................................

20 6.3. Bahan Hukum .............................................................................

20 6.4. Prosedur pengumpulan dan pengolahan bahan hukum ..............

21 6.5. Analisis bahan hukum .................................................................

21 7. Pertanggungjawaban Sistematika .........................................................

22 BAB II : PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DALAM PEMBELIAN SATUAN RUMAH SUSUN ............................

24 1. Pengaturan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun ..... 24 2.

Implikasi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun .......................................................................................

33 BAB III : PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI SATUAN

RUMAH SUSUN TERHADAP PENGEMBANG YANG DINYATAKAN PAILIT ..........................................................

43 1. Pengaturan Tentang Pailit .................................................................... 43 2.

Bentuk Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun Terhadap Pengembang Yang Dinyatakan Pailit ..................................

65 BAB IV : PENUTUP .................................................................................

76 1. Kesimpulan .......................................................................................... 76 2. Saran .................................................................................................... 77

DAFTAR BACAAN LAMPIRAN

TESIS KEBERADAAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN TERHADAP PENGEMBANG YANG DINYATAKAN PAILIT