Hukum Agraria Asas asas Pendaftaran Tana

Nama: Catur Nugraheni
NPM: 1006661506
Tugas Hukum Agraria: Kamis Tanggal 19 April
2012
Resume Hukum Agraria Bab XIII Pendaftaran Tanah

Bagian 1 (Pendahuluan)
Dasar Hukum Pendaftaran Tanah:
-

-

PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diatur secara
rinci dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3
tahun 1997. Menggantikan PP 10/1961.
Jabatan Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur lebih lanjut dalam pp
37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pasal 19 UUPA

Perlunya diadakan Peraturan pendaftaran Tanah baru, yang kemudian
diatur lebih lanjut oleh PP 10/1961:

-

Bahwa tanah itu berguna untuk memenuhi berbagai kebutuhan
manusia baik untuk bermukim maupun kegiatan usaha.
Diperlukan jaminan kepastian hukum untuk melindungi pemilikan
tanah berupa perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas.
Untuk
menghadapi
kasus-kasus
konkret
diperlukan
terselenggaranya pendaftaran tanah.

Pendaftran tanah berdasarkan PP 10/1961 belum memberikan hasil yang
memuaskan karena:
-

Kekurangan anggaran, alat dan tenaga;
Keadaan objektif, jumlah tanah sangat besar dan tersebar di wilayah
yang sangat luas dan penguasaannya tidak didukung bukti-bukti

yang akurat.

Maka dari itu Ketentuan Pendaftaran Tanah disempurnakan dan dimuat ke
dalam satu peraturan yakni Peraturan Menteri 3/1997.
BAGIAN
TANAH)


2

(POKOK-POKOK

PENYELENGGARAAN

PENDAFTARAN

Asas-asas Pendaftaran Tanah (Pasal 2 PP 24/1997):
- Sederhana

1 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

- Aman
- Terjangkau
- Mutakhir, dan
- Terbuka
 Tujuan Pendaftran Tanah (diperintahkan oleh Pasal 19 UUPA):
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan
hak lain yang terdaftar agar mudah membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak.
Catatan:
Sertifikat: surat bukti pemegang hak baik hak atas tanah, hak
pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun, ataupun hak
lainnya.
Data fisik: keterangan letak, batas, luas tanah dan satuan rumah
susun seta keterangan adanya bangunan di atasnya.
Data yuridis:
Keterangan status hukum, pemegang hak, pihak lain, dan bebanbeban yang membebani tanah atau satuan rumah susun.
b. Untuk menyediakan informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan,
termasuk pemerintah, agar mudah mendapatkan data-data yang

diperlukan.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.


Pengertian pendaftaran tanah dan pelaksanaannya
Pasal 11: Pendaftaran tanah adalah
rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan
dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar , mengenai bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Sususn serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran tanah pertama kali dilakukan secara:
a. Sistematik
Pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak meliputi semua
objek pendaftaran tanah yang belum terdaftar diadakan di suatu
desa
/kelurahan
yang

ditetapkan
oleh
Menteri
Negara
Agraria/Kepala BPN, atas prakarsa dari pemerintah, berdasarkan
rencana kerja jangka panjang dan tahunan . pendaftaran dengan
cara ini diutamakan karena mempercepat perolehan data
mengenai bidang-bidang tanah yang akan didaftar.
b. Sporadik
Pendaftaran tanah mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran
tanah di wilayah atau bagian wilayah suatu desa secara individual
atau massal. Pendaftaran ini atas permintaan pihak yang
berkepentingan.

2 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Pemeliharaan data pendaftaran tanah : kegiatan pendaftaran tasnah
untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian .

Asas mutakhir pendaftaran: menuntut terpeliharanya data pendaftran
tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data
yang ada di kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di
lapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai
data yang benar setiap saat.(Pasal 2 PP 24/1997)


Objek Pendaftaran tanah (Pasal 9 PP 24/1997):
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
b. Tanah hak pengelolaan;
c. Tanah wakaf;
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
e. Hak Tanggungan;
f. Tanah Negara.
Tanah negara: pendaftarannya dengan cara membukukan bidang
tanah yang bersangkutan dalam daftar tanah. Tidak ada buku tanah
dan sertifikat.







Sistem Pendaftaran tanah:
Yang digunakan di Indonesia
adalah Sistem pendaftaran hak
(“registration of titles”) seperti yang digunakan dalam PP 10/1961.
Tampak dengan adanya buku tanah yang memuat data fisik dan data
yuridis dan diterbitkannya sertifikat. Jadi tidak menggunakan
Pendaftaran Akta (“registration of deeds”).
Sistem publikasi yang digunakan :
Sistem negatif yang mengandung unsur positif (seperti dalam PP
10/1961), karena akan menghasilkan surat-ssurat alat bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Bukan sistem negatif
murni, karena tidak menggunakan sistem pendaftran hak.
Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang

bersangkutan. Selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik
dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai
data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari
maupun berperkara di pengadilan.
Publikasi negatif yang mengandung unsur positif: negara tidak
menjamin kebenaran data yang disajikan. tapi bukan sistem negatif
murni terlihat dalam pasal 19 (2) huruf c UUPA bahwa surat tanda
bukti hak yang diterbitkan berlaku sebagai alat bukti yang kuat.

3 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )





bertujuan untuk pada stau pihak tetap berpegang pada sistem
publikasi negatif dan pada pihak lain untuk secara seimbang memberi
kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai
sebidang tanah dan terdaftar dan terdaftar sebagai pemegang hak
dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai tanda buktinya.

Kelemahan sistem publikasi negatif: pihak yang namanya
tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat
selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa
mempunyai tanah itu. Lembaga untuk menngatasi kelemahan itu
adalah acquisitieve verjaring (lampau waktu yang menimbulkan hak)
dalam hukum adat lemabaganya adalah rechtsverwerking.
Satuan Willayah Tata Usaha Pendaftran Tanah
Menurut PP 10/1961 desa dan kelurahan dijadikan suatu wilayah tata
usaha pendaftaran.
Menurut Pasal 10 PP 10/1961 khusus untuk pendaftaran Hak Guna
Usaha, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan dan Tanah Negara satuan
tata usaha pendaftarannya adalah Kotamadya karena biasanya tanah
dengan hak-hak tersebut meliputi beberapa desa/kelurahan.
Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah
A. Penyelenggara Pendaftaran Tanah: Pemerintah (Pasal 19 UUPA)
yakni Badan pertanahan Nasioanal (Pasal 5 PP 24/1997)
B. Pelaksana Pendaftran Tanah: Kepala Kantor Pertanahan kecuali
untuk kegiatan-kegiatan yang ditugaskan kepada pejabat lain,
dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain
(PP24 1997).

C. PPAT
Menurut Pasal 1 angka 24 PPAT sebagai Pejabat Umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu seperti yang
diatur dalam undang-undang yang bersangkutan, yakni akta
pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik atas
satuan Rumah Susun, dan akata pemberian kuasa untuk
membebankan Hak Tanggungan. PPAT diangkat dan diberhentikan
oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN. Untuk mempermudah
rakyat di daerah terpencil yang tidak ada PPA T untuk , dapat
ditunjuk PPAT Sementara (Kepala Desa) untuk melakukan perbuatan
hukum mengenai tanah. Akta yang dibuat PPAT adalah akta
otentik (Pasal 7 UU No 4/1996 tentang Hak Tanggungan).
D. Panitia Ajudikasi
Ajudikasi: kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses
pendaftaran tanah untuk pertama kali, mrliputi pengumpulan dan
penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu
atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan
pendaftarnnya (Pasal 1 angka 8 PP 24/1997)

4 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik, kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi (DIBENTUK OLEH Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN)
Panitia terdiri dari satu Ketua meranggap sebagai anggota yakni
seorang Pegawai Badan Pertanahan Nasional , dan 4 anggota (1
pegawai BPN yang punya pengetahuan tentang pendaftaran tanah,
1 pegawai BPN yang punya pengetahuan tentang hak-hak atas
tanah, ketiga dan keempat adalah Kepala Desa dan/atau Pamong
Desa yang ditunjuk.
Dalam menjalankan tugasnya, panitia dibantu 3 satuan tugas,
yaitu:
- Tugas pengukuran dan pemetaan;
- Satuan pengumpul data yuridis; dan
- satuan tugas administrasi.
BAGIAN 3 (PENDAFTRAN TANAH UNTUK OERTAMA KALI)




Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali Meliputi:
a. pengumulan dan pengolahan data fisik;
b. pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan
haknya;
c. penerbitan sertifikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis;
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pengumpulan data-data fisik
A. Pengukuran dan Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran;
b. Penetapan batas-batas bidang tanah;
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan
peta pendaftaran;
d. Pembuatan daftar tanah;
e. Pembuatan surat ukur.
B. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran
Peta Dasar Pendaftaran diperlukan untuk memulai proses
pendaftaran secara sistematik, selain itu juga untuk memetakan
bidang-bidang tanah yang sebelumnya telah didaftar. Hal ini
diperlukan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya
secara pasti, karena dapat direkonstruksi di lapangan setiap saat.
Untuk sistem pendaftaran sporadik, juga diperlukan peta dasar
pendaftaran karena dengan adannya peta dasar pendaftaran maka
bidang tanah yang didaftar dapat diketahui letaknya dalam
kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang lain dalam suatu
wilayah sehingga dapat dihindarkan
dari penerbitan sertifikat
ganda.
C. Penetapan batas-batas bidang tanah

5 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Diatur dalam Pasal 17 – 19 PP 24/1997 dan pengaturan lebih lanjut
dalam pasal 19-23 Peraturan Menteri 3/1997.
Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bidang-bidang tanah
yang akan ditetapkan diukur, setelah ditetapkanletaknya, batasbatasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda
batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Pennetapan
batas
ini tentu berdasarkan kesepakatan para pihak yang
berkepentingan untuk memeperoleh bentuk yang tertata dengan
baik bagi tanah yang semula kurang baik bentuknya. (Pasl 17 PP
24/1997)
D. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan
peta pendaftraran.
Menurut Pasal 20 PP 24/1997, Bidang-bidang tanah yang sudah
ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam
peta dasar pendaftaran.. Jika dalam wilayah pendaftaran tanah
secara sporadik belum ada peta dasar pendaftaran, dapat
digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi syarat
untuk pembuatan peta pendaftaran. Jika dalam wilayah dimaksud
belum tersedia peta dasar pendaftaran maupun peta lainnya,
pembuatan peta dasar pendaftaran dilakukan bersamaan dengan
pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan..
Ketentuan lebih lanjut terdapat dalam Peraturan Menteri 3/1997.
E. Pembuatan Daftar Tanah
Sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang,
lokasi, dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah
yang ada di wilayah pendaftaran, baik sebgagai hasil pendaftaran
untuk pertama kali maupun pemeliharaannya kemudian. Dasar
hukum Pasal 21 PP 24/1997.
F. Pembuatan Surat Ukur
Dasar hukum Pasal 22 PP 24/1997, Bagi bidang-bidang tanah yang
wajib didaftarkan, jika sudah diatur serta dipetakan dalam peta
pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran
haknya.Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik
yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil
pengukuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20. Bentuk, isi,
cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur
ditetapkan oleh Menteri.
 Pengumpulan dan Pengolahan data Yuridis
- Pembuktian hak-hak baru
- Pembuktian hak-hak lama
A. Hak-hak Baru:
6 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Hak-hak baru adalah hak-hak yang baru diberikan sejak mulai
berlakunya PP 24/1997. Hak-hak lama adalah hak-hak atas tanah
yang berasal dari konversi hak-hak pada waktu mulai berlakunya
UUPA dan belum didaftar menurut PP 10/1961.
Menurut Pasal 23 PP 24/1997 Untuk keperluan pendaftaran hak:
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
• Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan
yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari
tanah negara atau hak pengelolaan.
• Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh
pemegang hak milik kepada penerima hak yang
bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan
hak pakai atas tanah hak milik.
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang;
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf;
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta
pemisahan;
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian
hak tanggungan.
B. Hak-hak Lama
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal
konversi hak-hak lama, dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai
adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi
dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya
oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik
atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah
secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak dan
hak-hak pihak lain yang membebaninya. Menurut Pasal 24 (1) PP
24/1997, Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan, bahwa
hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik;
atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan
Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan
Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau

7 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

e.

surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang
berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang
tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan,
tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya;
atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi
tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang
dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang
tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak
mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977;
atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang,
yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah
yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding
Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun
1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor
Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun
juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII
Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
C. Pembukuan Hak
Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti (Pasal 23 PP
24/1997) dan berita acara pengesahan (Pasal 28 (1) dan (3) PP
24/1997).
Pelaksanaan Pembukuan diatur dalam Pasal 30 PP 24/1997:
Atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan hak atas bidang
tanah:
a. yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan tidak ada
yang disengketakan pembukuan dalam buku tanah;
b. yang data fisik atau data yuridisnya belum lengkap 
pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai halhal yang belum lengkap;
c. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan tetapi
tidak diajukan gugatan ke Pengadilan  pembukuannya dalam
buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut;
d. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan dan
diajukan gugatan ke Pengadilan tetapi tidak ada perintah dari
Pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari
Pengadilan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan
8 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )



mengenai
adanya
sengketa
tersebut
serta
hal-hal
yangdisengketakan;
e. yang data fisik atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan
ke Pengadilan serta ada perintah untuk status quo atau putusan
penyitaan dari Pengadilan,  dalam buku tanah dengan
mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang
disengketakan serta mencatat di dalamnya adanya sita atau
perintah status quo tersebut.
Penerbitan Sertifikat
Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut sertifikat adalah salinan
buku tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri
Agraria
Sertifikat tanah terdiri dari:
-

Salinan buku tanah
Salinan surat ukur
Kertas sampul

Menurut Pasal 31 PP 24/1997 :
- Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang
bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.
- Sertipikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya
tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai
pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
-

-

Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susu
kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan
satu sertipikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak
bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama
yang lain.
Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertipikat sebanyak jumlah
pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang
hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta
besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

Penerbitan Sertifikat pengganti diatur lebih lanjut dalam pasal 137-139
Peraturan Menteri 3/1997, untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak
dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak
tidak diubah.
a. Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru, sebagai
pengganti sertifikat yang rusak, hilang, atau masih menggunakan
blanko serftifikat yang tidak digunakan lagi.
b. Permohonan hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya
tervantum sebagai pemengang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan.
9 | C AT U R N U G RA H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )



c. Penggantian sertifikat yang rusak atau pembaharuan blankonya
dapat segera dilaksanakn dengan penyerahan sertifika yang diganti
d. Penggantian
sertifikat
dicatat
dalam
buku
tanah
yang
bersangkutan.
e. Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon atau
pihak lain yang diberi kausa.
Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis
Untuk mempermudah para pihak yang berkepentingan mendapat
keterangan yang diperlukan mengenai data fisik dan data yuridis,
Kantor Pertanahan menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah
dalam Daftar Umum. Daftar Umum terdiri dari:
a.
b.
c.
d.

Peta pendaftaran
Daftar tanah
Surat ukur
Buku tanah

e. Daftar nama (Penguasaan tanah, nama haknya)
 Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen (Pasal 35 PP
24/1997)
Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian, diberi tanda
pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang
ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang terpisah dari Daftar
Umum. Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar
nama dan dokumen-dokumen tersebut harus tetap berada di Kantor
Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri. Untuk
mencegah hilangnya dokumen dimaksud maka apabila ada instansi
yang menganggap perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib
dilakukan di Kantor Pertanahan.
BAGIAN 4 (PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH)




Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis
objek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Didaftarkan di Kantor
Pertanahan (Pasal 36 PP 24/1997).
Pemeliharaan Data karena Pemindahan Hak yang Tidak
Melalui lelang.
Peralihan hak atas tanah dan hak Milik atas Satuan rumaha Susun
melaui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaandan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
(Pasal 37 PP 24/1997).

10 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )



Pemeliharaan Data Karena Pemindahan Hak Melalui Lelang

Menurut Pasal 41 PP 24/1997 :
- Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat
didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat
oleh Pejabat Lelang.
- Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang
tanah atau satuan rumah susun dilelang.
- Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila :
a. mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun :
1) kepadanya tidak diserahkan sertipikat asli hak yang
bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap
dilaksanakan walaupun sertipikat asli hak tersebut tidak diperoleh
oleh Pejabat Lelang dari pemegang haknya; atau
2) sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan :
1) surat bukti hak, atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan
yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang
tanah tersebut,
2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang
berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan.
- Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan:
a. kutipan risalah lelang yang bersangkutan;
b. sertipikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah
yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah
terdaftar; atau dalam hal sertipikat tersebut tidak diserahkan
kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala
Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat
tersebut; atau
c. bukti identitas pembeli lelang;
d. bukti pelunasan harga pembelian.
 Pemeliharaan
Data
disebabkan
peralihan
hak
karena
pewarisan
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan diwajibkan dalam rangka
memberi perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi
ketertiban tata usaha pendaftaran tanah, agar data yang tersimpan
dan disajikan selalu menunjukkan keadaan yang mutakhir.
 Pemeliharaan Data disebabkan Peralihan Hak Karena
Penggabungan atau Peleburan Perseroan atau koperasi
11 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Menurut Pasal 43 PP 24/1997:
- Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas
satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat
didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang
bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut
disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
- Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi
yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang
bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak
dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang.
 Pemeliharaan Data Karena Pembebanan Hak
Menurut Pasal 44 (1) PP 24/1997 bahwa Pembebanan hak tanggungan
pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk
bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 Pemeliharaan Data Karena Perpanjangan Jangka Waktu Hak
atas Tanah
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan
dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak yang
bersangkutan, berdasar keputusan pejabat yang berwenang
memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan.
(Pasal 47 PP 24/1997)
 Pemeliharaan Data Karena Pemecahan, Pemisahan dan
Penggabungan Bidang Tanah
• Pemecahan
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, suatu bidang
tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi
beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang
baru, dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah
semula. Menurut Pasal 48PP 24/1997:
(1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu
bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna
menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan
satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan
bidang tanah semula.
(2) untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan
sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan
sertipikat asalnya.

12 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

(3) Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak
tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar,
pemecahan
baru
boleh
dilaksanakan
setelah
diperoleh
persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak
lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang
bersangkutan.
(4) Dalam pelaksanaan pemecahan mengenai tanah pertanian,
wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 Pemisahan
Menurut Pasal 49 PP 24/1997:
(1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu
bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipis ahkan sebagian
atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan
bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang
tanah semula.
(2) Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk satuan
bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku tanah
dan sertipikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertipikat
bidang tanah semula dibubuhkan cacatan mengenai telah
diadakannya pemisahan tersebut.
(3) Terhadap pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
berlaku ketentuan sebagaimana dimaksud dala Pasal 48 ayat (3)
dan ayat (4) (yang juga mengatur mengenai pemecahan).
 Penggabungan
Menurut Pasal 50 PP 24/1997:
(1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang
tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan
yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung
menjadi satu satuan bidang baru, jika semuanya dipunyai dengan
hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.
(2) Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk satuan
bidang yang baru tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah dan
sertipikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan
sertipikat masing-masing.
(3) Terhadap penggabungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
berlaku ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 48 ayat
(3).(yang mengatur mengenai pemecahan dan pemisahan).
 Pemeliharaan Data Karena Pembagian hak Bersama
Pembagian hak bersama atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar
berdasarkan akta yang dibuat oleh PPAT, yang membuktikan
kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai
pembagian hak bersama tersebut. Dasar hukum Pasal 51 dan 52 PP
24/1997.
 Pemeliharaan Data karena Peralihan dan Hapusnya Hak
Tanggungan

13 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )







Menurut Pasal 53 PP 24/1997 Pendaftaran peralihan hak tanggungan
dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah serta sertipikat hak
tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah serta sertipikat
hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang
yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan
serta peleburan perseroan. Pasal 54 mengatur:
(1) Pendaftaran hapusnya hak tanggungan dilakukan sesuai ketentuan
dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan
dengan Tanah.
(2) Dalam hal hak yang dibebani hak tanggungan telah dilelang dalam
rangka pelunasan utang, maka surat pernyataan dari kreditor bahwa
pihaknya melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang
tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang beserta kutipan
risalah lelang dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya
hak tanggungan yang bersangkutan.
Pemeliharaan Data Karena Perubahan Nama
Jika pemegangnya ganti nama, pendaftaran dilakukan dengan
mencatatnya dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah atau
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan, berdasarkan
bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai ketentuan
yang berlaku. Dasar hukum Pasal 56 PP 24/1997 dan Pasal 129
Peraturan Menteri 3/1997
Pemeliharaan data berdasarkan putusan atau Penetapan
Ketua Pengadilan
Menurut Pasal 55 PP 24/1997:
(1) Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor
Pertanahan mengenai isi semuA putusan Pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data
mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah
susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan
sedapat mungkin pada sertipikatnya dan daftardaftar lainnya.
(2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan
juga atas permintaan pihak yang
berkepentingan, berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan
penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan
olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.
(3) Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak
milik atas satuan rumah susun berdasarkan
putusan Pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan
mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari Menteri atau
Pejabat yang ditunjuknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52
ayat (1) (yang mengatur menganai hak bersama dan Hak Milik
atas Stuan Rumah Susun)
Pemeliharaan Data Sehubungan dengan Perubahan Hak atas
Tanah

14 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )

Dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN, Hak Guna
Bnagunan dan Hak Pakai atas atas Tanah yang dipunyai oleh Warga
Negara Indonesia untuk tempat tinggal, dengan syarat yang
ditetapkan di dalamnya, melaui prosedur yang singkat dan murah,
dengan keputusan yang bersangkutan secara umum diubah atau
diberikan dengan Hak Milik.

15 | C A T U R N U G R A H E N I ( 1 0 0 6 6 6 1 5 0 6 )