Analisis Yuridis Pemberian Hak Tanggungan Pada Hak Milik Satuan Rumah Susun Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: ANALISIS
YURIDIS
PEMBERIAN
HAK
TANGGUNGAN PADA HAK MILIK SATUAN
RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG
RUMAH SUSUN
: SYAHNIDA MAHARANI
: 117011067
: MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum)(Dr. T. Keizerina Devi A., SH, CN, M.Hum)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 27 Agustus 2013
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 27 Agustus 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
: SYAHNIDA MAHARANI
Nim
: 117011067
Program Studi
: Magister Kenotariatan
Judul Tesis
: ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20
TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri,
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : SYAHNIDA MAHARANI
Nim : 117011067
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Pemberian Hak Tanggungan adalah suatu pembebanan terhadap hak atas
tanah dan yang benda-benda yang berkaitan dengan tanah, khususnya dalam hal ini
adalah terhadap hak milik satuan rumah susun sebagai objeknya, yang dipergunakan
untuk jaminan pelunasan suatu utang tertentu, dan dilaksanakan berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-undang Nomor
4 Tahun 1988 tentang Hak Tanggungan, Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun dan berbagai peraturan lainnya yang berkaitan tentang
Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah Susun tersebut. Proses
pemberiannya didahului dengan pembuatan perjanjian utang-piutang sebagai
perjanjian pokok dan dilanjutkan dengan penandatanganan APHT yang dibuat oleh
PPAT dengan mengingat ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012, dilanjutkan dengan pendaftaran di Kantor
Pertanahan setempat untuk kemudian diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang
memiliki kekuatan eksekutorial apabila debitur melakukan tindakan cidera janji.
Metode penelitian yang dipergunakan dalam hal ini bersifat deskriptif analisis
dan jenis penelitian yang diterapkan dengan menggunakan pendekatan yuridis
normatif yang mana mengarah kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam hukum pertanahan di Indonesia
dikaitkan dengan hukum jaminan, yang berawal dari premis umum dan berakhir pada
suatu kesimpulan khusus untuk menemukan kebenaran-kebenaran baru dan
kebenaran-kebenaran induk atau teoretis.
Pengikatan dengan Hak Tanggungan pada hak milik satuan rumah susun
memberikan kedudukan yang diutamakan bagi pihak kreditur, dan dengan terbitnya
Sertifikat Hak Tanggungan yang berkekuatan eksekutorial maka apabila debitur
cidera janji, terhadapnya dapat dilakukan eksekusi dengan parate executie, yaitu
tanpa bantuan pengadilan atau dengan permohonan kepada Kantor Lelang untuk
melakukan pelelangan guna melunasi utang. Proses pemberian Hak Tanggungan atas
hak milik satuan rumah susun ini sebaiknya dibahas secara lebih mendalam pada
UURS sebagai perluasan pemahaman sehingga diketahui hubungan antara hak milik
satuan rumah susun dengan bangunan rumah susun tersebut yang dibarengi dengan
kemudahan dalam pelaksanaan eksekusinya.
Kata Kunci : Hak Tanggungan, Hak Milik Satuan Rumah Susun, Eksekusi.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Giving hypothecation is a burden for land rights and other properties related
to the land, particularly for the ownership of apartment buildings as its objects which
are used as the guarantee for paying off a certain debt; it is implemented based on
the prevailing regulations such as Law No. 4/1988 on Hypothecation, Law No.
20/2011 on apartment buildings and other regulations related to the Giving
Hypothecation to the ownership of the apartment building units. The process of
giving it is preceded by making loan agreement as the main agreement and followed
by the signing of APHT made by a Notary empowered to draw up land deeds,
according to the regulation of the Head of the National Land Office No. 8/2012,
followed by registering it in the local land Office which issues Hypothecation
Certificate which has executorial legal force when the debtor breaches the contract.
The research used descriptive analytic study with judicial normative approach
which led to legal norms in the legal provisions, laws and regulations in land Act in
Indonesia, related to guarantee law which begins from public premise and ends with
the specific conclusion in order to find new truth, main truth, and theories.
The contract with hypothecation on the ownership of apartment building units
gives a special position to creditors, and with the issuance of the Certificate of
Hypothecation with executorial power, when the debtors breach the contract,
execution is done with parate executie, without the aid of the Court or by requesting
to the Auction Hall to auction in order to pay off the debt. The process of giving
Hypothecation on the ownership of apartment building units should be discussed
deeply in UURS (Law on Apartment Buildings) as the broad understanding so that
the correlation between the ownership of apartment buildings and the buildings of the
apartment which is followed by the facility in the implementation of the execution.
Keywords: Hypothecation, Ownership of Apartment Building Units, Execution
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahirahmanirrahim.
Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh.
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan
hidayah-Nya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan baik sebagai tugas akhir
selama menjadi mahasiswi di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Penulisan tesis merupakan suatu kewajiban dan persyaratan yang harus
dipenuhi oleh setiap mahasiswa dan mahasiswi yang akan menyelesaikan studinya di
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
sebagai suatu karya ilmiah dalam melengkapi syarat-syarat untuk memperoleh gelar
Magister Kenotariatan.
Adapun tesis ini diharapkan dapat memberikan pemahaman dan penjelasan
mengenai pokok pembahasannya yang dapat dimanfaatkan oleh berbagai pihak
sebagai bahan pembelajaran. Adapun yang akan dibahas dalam tesis ini adalah
dengan judul: ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN PADA
HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG
NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN.
Mengenai pembahasan akan hal tersebut, maka terhadap penulisan tesis ini
sekiranya masih terdapat beberapa kekurangan baik dari segi bahasa penulisan
maupun penjabarannya yang mana masih belum sempurna dikarenakan masih adanya
keterbatasan pengetahuan dari penulis, yang mana diharapkan kemakluman dan
bimbingan serta kritikdan dan saran yang membangun sebagai penyempurnaan tesis
ini.
Adapun dalam penulisan tesis ini terdapat berbagai peran serta dari berbagai
pihak sebagaimana diketahui bahwa tiap-tiap manusia adalah makhluk sosial yang
saling membutuhkan satu sama lain dan senantiasa hidup saling bermasyarakat, maka
dari itu pada kesempatan ini penulis menghanturkan ucapan terimakasih yang tidak
iii
Universitas Sumatera Utara
terhingga khususnya kepada yang tercinta, kedua orang tua penulis yaitu Ayahanda
H. Fajar Syahnan Damanik, SH dan Ibunda Hj. Rosliana, SH, yang selalu
mencurahkan segala dukungan moril maupun materil, doa, limpahan kasih sayang,
kesabaran, dan perhatian yang sangat berarti dalam keberhasilan penulis agar dapat
menyelesaikan tesis ini. Semoga Allah SWT selalu memberikan umur yang panjang,
kesehatan, keselamatan, dan berbagai berkah bagi kedua orang tua penulis. Amin ya
rabbal alamin.
Adapun kemudian penulis juga menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini belum
tentu dapat terselesaikan tanpa adanya pihak-pihak yang telah berjasa membimbing,
mengarahkan, memberikan semangat dan motivasi serta memberikan berbagai arahan
kepada penulis. Maka dari itu, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat:
1.
Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2.
Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Komisi Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu,
dukungan, motivasi, saran, arahan dan masukan yang sangat bermanfaat kepada
penulis;
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu, saran dan
masukan yang membangun kepada penulis;
iv
Universitas Sumatera Utara
5.
Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, selaku Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, ilmu, saran, arahan dan berbagai masukan yang
bermanfaat kepada penulis;
6.
Bapak Notaris/PPAT Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Penguji yang telah
memberikan ilmu, saran, masukan dan arahan yang membangun kepada penulis;
7.
Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum, selaku Penguji yang telah memberikan
ilmu, saran, kritikan dan masukan yang membangun kepada penulis;
8.
Bapak-bapak, Ibu-ibu dosen dan staff pengajar di Fakultas Hukum Program Studi
Magister Kenotariatan yang telah memberikan berbagai ilmu pengetahuan dan
berbagai hal-hal yang bermanfaat sebagai bekal yang berharga bagi penulis untuk
sekarang dan masa yang akan datang;
9.
Para staff pegawai Fakultas Hukum Program Studi Magister Kenotariatan, Ibu
Fatimah, Kak Winda, Kak Lisa, Kak Sari, Bang Ken dan yang lainnya, yang
mana selalu memberikan banyak bantuan dan informasi mengenai hal-hal yang
berkaitan dengan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
10. Ibu Sri Yuliati, SH, Notaris di Medan yang telah banyak memberikan
pengalaman, ilmu, dan toleransi yang begitu besar kepada penulis untuk dapat
menyelesaikan tesis ini;
11. Adikku tercinta, Ferina Septiani Damanik, yang selalu memberikan dukungan
kepada penulis, semoga Allah SWT selalu memberikan kemudahan dalam
menyelesaikan studinya di Fakultas Farmasi Universitas Gajah Mada Yogyakarta
dan dalam mencapai cita-citanya, Amin;
12. Kakek nenekku tercinta, H. Ibrahim Damanik, Hj. Asiah Purba, dan Hj. Nuraini
Hamzah yang telah memberikan dukungan, kasih sayang dan doa untuk
keberhasilan penulis, semoga selalu diberikan kesehatan dan umur yang panjang.
Khususnya kepada kakekku Alm. Anwar Soib, semoga selalu ditempatkan disisi
Allah SWT;
v
Universitas Sumatera Utara
13. Seluruh keluarga besar dari pihak Ayahanda maupun Ibunda penulis, om, tante,
dan sepupu-sepupu yang selalu memberikan dukungan dan doa kepada penulis.
14. Sahabat-sahabatku, Diannovi Nugraha Sahid Matondang, Sri Natalia Sembiring,
Wandina Triana Baros, Rindu Maisyarah, Kartini Elisabeth, Ermilia Devrita, Sri
Chairani Putri, Mellisa Yanwar, Muhammad Febryansyah Putra, Steffi Seline,
Desy Purnama Sari Nainggolan, Fatin Soraya, Muhammad Suhaji Utama, Novita
Kartika, Shadrina Ningrum Sulaiman, Fajar Soefany, Lucy Margareth Napitupulu,
Berliana Yunita Hutagalung yang selalu memberikan dukungan dan semangat
kepada penulis, semoga dapat meraih kesuksesan dalam mengejar cita-cita;
15. Kakak-kakakku di Kantor Notaris, Kak Indah Puji Lestari, Kak Winda Avriyeni,
Kak Novika Sari Dalimunthe, Kak Ravida Ariani, dan Nindi yang selalu
memberikan dukungan dan tempat bertukar fikiran serta selalu memberikan saran
yang bermanfaat kepada penulis.
16. Seluruh sahabat-sahabatku di grup A Magister Kenotriatan yang bersama-sama
suka dan duka melewati hari-hari dan berbagai proses serta tahapan
diperkuliahan, memberikan saran-saran dan informasi yang bermanfaat demi
terselesaikannya tesis ini. Terima kasih buat doa, dukungan, motivasi serta
perhatiannya kepada penulis semoga kita semua dapat mewujudkan cita-citanya
masing-masing;
Akhirnya, Penulis berharap agar tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak,
dan semoga Allah memberikan balasan yang berlipat ganda serta berkah kepada kita
semua. Amin ya rabbal alamin.
Wassalamualaikum,
Medan,
Agustus 2013
Penulis
SYAHNIDA MAHARANI
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
Syahnida Maharani
Tempat/Tanggal Lahir
:
Medan, 07 Januari 1990
Jenis Kelamin
:
Perempuan
Status
:
Belum Menikah
Agama
:
Islam
Alamat
:
Jl. Mustafa Gg. Nusa Indah No. 3 Medan
Kode Pos 20239
II. PENDIDIKAN
1994 - 1995
:
TK Kemala Bhayangkari
1995 - 2001
:
SD Kemala Bhayangkari 1
2001 - 2004
:
SMP Swasta Pertiwi Medan
2004 – 2007
:
SMA Negeri 3 Medan
2007 - 2011
:
Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara
2011 - 2013
:
Program Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ....................................................................................................... i
ABSTRACT ......................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR .......................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .......................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................... viii
DAFTAR ISTILAH ..........................................................................................
x
DAFTAR SINGKATAN ................................................................................... xii
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang ...........................................................................
1
B. Perumusan Masalah ................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 12
D. Manfaat Penelitian .................................................................... 12
E.
Keaslian Penulisan ..................................................................... 13
F.
Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 16
G. Metode Penelitian ...................................................................... 21
BAB II
PENGATURAN DAN PROSES PEMBERIAN JAMINAN
HUTANG DENGAN HAK TANGGUNGAN ATAS HAK
MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG
RUMAH SUSUN ............................................................................. 25
A. Ruang Lingkup Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun ......... 25
B. Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang berkaitan
dengan Tanah ............................................................................. 51
C. Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah
Susun .......................................................................................... 73
BAB III HUBUNGAN ANTARA HAK MILIK SATUAN RUMAH
SUSUN
SEBAGAI
OBJEK
HAK
TANGGUNGAN
TERHADAP HAK ATAS TANAH DIMANA BANGUNAN
RUMAH SUSUN TERSEBUT BERDIRI ..................................... 83
viii
Universitas Sumatera Utara
A. Asas Pemisahan Horizontal ........................................................ 83
B. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dan Hak Atas Tanah
Dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri .................................. 86
C. Ketentuan Tentang Hak atas Tanah Bersama Suatu Rumah
Susun ........................................................................................... 87
D. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Milik Satuan Rumah
Susun ........................................................................................... 89
E.
Hubungan antara Hak Milik Satuan Rumah Susun dengan
Tanah dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri ......................... 94
BAB IV EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ATAS HAK MILIK
SATUAN RUMAH SUSUN APABILA SALAH SATU
PIHAK CIDERA JANJI.................................................................. 97
A. Berakhirnya Hak Tanggungan pada Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun .............................................................................. 97
B. Eksekusi Suatu Jaminan Utang .................................................. 100
C. Debitur yang Cidera Janji ........................................................... 102
D. Sertifikat Hak Tanggungan yang Berkekuatan Eksekutorial ...... 103
E. Proses Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan Rumah Susun .... 105
F. Hambatan dalam Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan
Rumah Susun............................................................................... 109
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN......................................................... 113
A. Kesimpulan ................................................................................. 113
B. Saran ........................................................................................... 115
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 117
LAMPIRAN
ix
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH
Accesoir
Accessie
Apartment
Authentieke acte
Basic agreement
Beding
:
:
:
:
:
:
saling terkait
perletakan
rumah pangsa
akta autentik
perjanjian dasar
tujuan yang telah ditentukan dalam
perjanjian
pemilikan bersama
pengikatan hutang pada tanah yang
umunya belum bersertifikat
fakta, peristiwa
norma, kaedah
kedudukan yang diutamakan
penafsiran ganda
pengiriman fax
Suatu hak kebendaan atas bendabenda tidak bergerak untuk
mengambil pergantian bagi pelunasan
suatu perikatan
harta bersama
perlindungan hukum
undang-undang itu kejam, tetapi
demikianlah bunyinya
penelitian kepustakaan
ilmu, pengetahuan
cara yang tepat melakukan sesuatu
Condominium
Credietverband
:
:
Das Sein
Das Sollen
Droit de preference
Dubius
Faxsimile
Hypotheek
:
:
:
:
:
:
Joint property
Legal protection
Lex dura set tamen scripta
:
:
:
Library research
Logos
Metode
Natrekking
:
:
:
: suatu cara memperoleh hak milik, dimana
benda itu bertambah besar atau berlipat
ganda karena alam
Onderhandse acte
Openbaar
Parate executie
Piktograf
Positivisme
:
:
:
:
:
akta bawah tangan
keterbukaan, publik
eksekusi langsung
huruf berbentuk gambar
Real property
Staatsblad
: tanah milik
: lembaran negara dimana dirumuskan
ketentuan undang-undang hukum
suatu paham yang dalam pencapaian
kebenarannya bersumber dan
berpangkal pada kejadian yang benarbenar terjadi
x
Universitas Sumatera Utara
perdata yang dapat dibaca oleh umum
: kepemilikan bersama secara horisontal
di samping pemilikan secara vertikal
: suatu perjanjian atau kontrak yang
dibuat secara berkelanjutan
: hak jaminan
Strata title
Voortdurende overeenkomst
Zekerheidsrechten
xi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
APHT
BTHT
HGB
HGU
HIR
HMSRS
HT
KPR
KUHD
KUHPertada
PPAT
PPRS
RBG
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
SHM
SHMSRS
:
:
SKMHT
:
UUHT
UUPA
UURS
:
:
:
Akta Pemberian Hak Tanggungan
Buku Tanah Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Usaha
Herziene Inlandsch Reglement
Hak Milik Satuan Rumah Susun
Hak Tanggungan
Kredit Pemilikan Rumah
Kitab Undang-undang Hukum Dagang
Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Rumah Susun
Rechtsreglement voor de Buitengewesten
Sertifikat Hak Milik
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
Susun
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan
Undang-undang Hak Tanggungan
Undang-undang Pokok Agraria
Undang-undang Rumah Susun
xii
Universitas Sumatera Utara
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
SYAHNIDA MAHARANI
117011067/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2013
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi
: ANALISIS
YURIDIS
PEMBERIAN
HAK
TANGGUNGAN PADA HAK MILIK SATUAN
RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANGUNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG
RUMAH SUSUN
: SYAHNIDA MAHARANI
: 117011067
: MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
Pembimbing
(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum)(Dr. T. Keizerina Devi A., SH, CN, M.Hum)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 27 Agustus 2013
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada
Tanggal : 27 Agustus 2013
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua
: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
: 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama
: SYAHNIDA MAHARANI
Nim
: 117011067
Program Studi
: Magister Kenotariatan
Judul Tesis
: ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
PADA HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20
TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri,
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : SYAHNIDA MAHARANI
Nim : 117011067
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Pemberian Hak Tanggungan adalah suatu pembebanan terhadap hak atas
tanah dan yang benda-benda yang berkaitan dengan tanah, khususnya dalam hal ini
adalah terhadap hak milik satuan rumah susun sebagai objeknya, yang dipergunakan
untuk jaminan pelunasan suatu utang tertentu, dan dilaksanakan berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu Undang-undang Nomor
4 Tahun 1988 tentang Hak Tanggungan, Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun dan berbagai peraturan lainnya yang berkaitan tentang
Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah Susun tersebut. Proses
pemberiannya didahului dengan pembuatan perjanjian utang-piutang sebagai
perjanjian pokok dan dilanjutkan dengan penandatanganan APHT yang dibuat oleh
PPAT dengan mengingat ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012, dilanjutkan dengan pendaftaran di Kantor
Pertanahan setempat untuk kemudian diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang
memiliki kekuatan eksekutorial apabila debitur melakukan tindakan cidera janji.
Metode penelitian yang dipergunakan dalam hal ini bersifat deskriptif analisis
dan jenis penelitian yang diterapkan dengan menggunakan pendekatan yuridis
normatif yang mana mengarah kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam hukum pertanahan di Indonesia
dikaitkan dengan hukum jaminan, yang berawal dari premis umum dan berakhir pada
suatu kesimpulan khusus untuk menemukan kebenaran-kebenaran baru dan
kebenaran-kebenaran induk atau teoretis.
Pengikatan dengan Hak Tanggungan pada hak milik satuan rumah susun
memberikan kedudukan yang diutamakan bagi pihak kreditur, dan dengan terbitnya
Sertifikat Hak Tanggungan yang berkekuatan eksekutorial maka apabila debitur
cidera janji, terhadapnya dapat dilakukan eksekusi dengan parate executie, yaitu
tanpa bantuan pengadilan atau dengan permohonan kepada Kantor Lelang untuk
melakukan pelelangan guna melunasi utang. Proses pemberian Hak Tanggungan atas
hak milik satuan rumah susun ini sebaiknya dibahas secara lebih mendalam pada
UURS sebagai perluasan pemahaman sehingga diketahui hubungan antara hak milik
satuan rumah susun dengan bangunan rumah susun tersebut yang dibarengi dengan
kemudahan dalam pelaksanaan eksekusinya.
Kata Kunci : Hak Tanggungan, Hak Milik Satuan Rumah Susun, Eksekusi.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Giving hypothecation is a burden for land rights and other properties related
to the land, particularly for the ownership of apartment buildings as its objects which
are used as the guarantee for paying off a certain debt; it is implemented based on
the prevailing regulations such as Law No. 4/1988 on Hypothecation, Law No.
20/2011 on apartment buildings and other regulations related to the Giving
Hypothecation to the ownership of the apartment building units. The process of
giving it is preceded by making loan agreement as the main agreement and followed
by the signing of APHT made by a Notary empowered to draw up land deeds,
according to the regulation of the Head of the National Land Office No. 8/2012,
followed by registering it in the local land Office which issues Hypothecation
Certificate which has executorial legal force when the debtor breaches the contract.
The research used descriptive analytic study with judicial normative approach
which led to legal norms in the legal provisions, laws and regulations in land Act in
Indonesia, related to guarantee law which begins from public premise and ends with
the specific conclusion in order to find new truth, main truth, and theories.
The contract with hypothecation on the ownership of apartment building units
gives a special position to creditors, and with the issuance of the Certificate of
Hypothecation with executorial power, when the debtors breach the contract,
execution is done with parate executie, without the aid of the Court or by requesting
to the Auction Hall to auction in order to pay off the debt. The process of giving
Hypothecation on the ownership of apartment building units should be discussed
deeply in UURS (Law on Apartment Buildings) as the broad understanding so that
the correlation between the ownership of apartment buildings and the buildings of the
apartment which is followed by the facility in the implementation of the execution.
Keywords: Hypothecation, Ownership of Apartment Building Units, Execution
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Bismillahirahmanirrahim.
Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh.
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan
hidayah-Nya, sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan baik sebagai tugas akhir
selama menjadi mahasiswi di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Penulisan tesis merupakan suatu kewajiban dan persyaratan yang harus
dipenuhi oleh setiap mahasiswa dan mahasiswi yang akan menyelesaikan studinya di
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
sebagai suatu karya ilmiah dalam melengkapi syarat-syarat untuk memperoleh gelar
Magister Kenotariatan.
Adapun tesis ini diharapkan dapat memberikan pemahaman dan penjelasan
mengenai pokok pembahasannya yang dapat dimanfaatkan oleh berbagai pihak
sebagai bahan pembelajaran. Adapun yang akan dibahas dalam tesis ini adalah
dengan judul: ANALISIS YURIDIS PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN PADA
HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG
NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN.
Mengenai pembahasan akan hal tersebut, maka terhadap penulisan tesis ini
sekiranya masih terdapat beberapa kekurangan baik dari segi bahasa penulisan
maupun penjabarannya yang mana masih belum sempurna dikarenakan masih adanya
keterbatasan pengetahuan dari penulis, yang mana diharapkan kemakluman dan
bimbingan serta kritikdan dan saran yang membangun sebagai penyempurnaan tesis
ini.
Adapun dalam penulisan tesis ini terdapat berbagai peran serta dari berbagai
pihak sebagaimana diketahui bahwa tiap-tiap manusia adalah makhluk sosial yang
saling membutuhkan satu sama lain dan senantiasa hidup saling bermasyarakat, maka
dari itu pada kesempatan ini penulis menghanturkan ucapan terimakasih yang tidak
iii
Universitas Sumatera Utara
terhingga khususnya kepada yang tercinta, kedua orang tua penulis yaitu Ayahanda
H. Fajar Syahnan Damanik, SH dan Ibunda Hj. Rosliana, SH, yang selalu
mencurahkan segala dukungan moril maupun materil, doa, limpahan kasih sayang,
kesabaran, dan perhatian yang sangat berarti dalam keberhasilan penulis agar dapat
menyelesaikan tesis ini. Semoga Allah SWT selalu memberikan umur yang panjang,
kesehatan, keselamatan, dan berbagai berkah bagi kedua orang tua penulis. Amin ya
rabbal alamin.
Adapun kemudian penulis juga menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini belum
tentu dapat terselesaikan tanpa adanya pihak-pihak yang telah berjasa membimbing,
mengarahkan, memberikan semangat dan motivasi serta memberikan berbagai arahan
kepada penulis. Maka dari itu, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang
sebesar-besarnya kepada yang terhormat:
1.
Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2.
Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Komisi Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu,
dukungan, motivasi, saran, arahan dan masukan yang sangat bermanfaat kepada
penulis;
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, sekaligus
Pembimbing yang mana beliau telah memberikan bimbingan, ilmu, saran dan
masukan yang membangun kepada penulis;
iv
Universitas Sumatera Utara
5.
Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, M.Hum, selaku Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, ilmu, saran, arahan dan berbagai masukan yang
bermanfaat kepada penulis;
6.
Bapak Notaris/PPAT Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Penguji yang telah
memberikan ilmu, saran, masukan dan arahan yang membangun kepada penulis;
7.
Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum, selaku Penguji yang telah memberikan
ilmu, saran, kritikan dan masukan yang membangun kepada penulis;
8.
Bapak-bapak, Ibu-ibu dosen dan staff pengajar di Fakultas Hukum Program Studi
Magister Kenotariatan yang telah memberikan berbagai ilmu pengetahuan dan
berbagai hal-hal yang bermanfaat sebagai bekal yang berharga bagi penulis untuk
sekarang dan masa yang akan datang;
9.
Para staff pegawai Fakultas Hukum Program Studi Magister Kenotariatan, Ibu
Fatimah, Kak Winda, Kak Lisa, Kak Sari, Bang Ken dan yang lainnya, yang
mana selalu memberikan banyak bantuan dan informasi mengenai hal-hal yang
berkaitan dengan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara;
10. Ibu Sri Yuliati, SH, Notaris di Medan yang telah banyak memberikan
pengalaman, ilmu, dan toleransi yang begitu besar kepada penulis untuk dapat
menyelesaikan tesis ini;
11. Adikku tercinta, Ferina Septiani Damanik, yang selalu memberikan dukungan
kepada penulis, semoga Allah SWT selalu memberikan kemudahan dalam
menyelesaikan studinya di Fakultas Farmasi Universitas Gajah Mada Yogyakarta
dan dalam mencapai cita-citanya, Amin;
12. Kakek nenekku tercinta, H. Ibrahim Damanik, Hj. Asiah Purba, dan Hj. Nuraini
Hamzah yang telah memberikan dukungan, kasih sayang dan doa untuk
keberhasilan penulis, semoga selalu diberikan kesehatan dan umur yang panjang.
Khususnya kepada kakekku Alm. Anwar Soib, semoga selalu ditempatkan disisi
Allah SWT;
v
Universitas Sumatera Utara
13. Seluruh keluarga besar dari pihak Ayahanda maupun Ibunda penulis, om, tante,
dan sepupu-sepupu yang selalu memberikan dukungan dan doa kepada penulis.
14. Sahabat-sahabatku, Diannovi Nugraha Sahid Matondang, Sri Natalia Sembiring,
Wandina Triana Baros, Rindu Maisyarah, Kartini Elisabeth, Ermilia Devrita, Sri
Chairani Putri, Mellisa Yanwar, Muhammad Febryansyah Putra, Steffi Seline,
Desy Purnama Sari Nainggolan, Fatin Soraya, Muhammad Suhaji Utama, Novita
Kartika, Shadrina Ningrum Sulaiman, Fajar Soefany, Lucy Margareth Napitupulu,
Berliana Yunita Hutagalung yang selalu memberikan dukungan dan semangat
kepada penulis, semoga dapat meraih kesuksesan dalam mengejar cita-cita;
15. Kakak-kakakku di Kantor Notaris, Kak Indah Puji Lestari, Kak Winda Avriyeni,
Kak Novika Sari Dalimunthe, Kak Ravida Ariani, dan Nindi yang selalu
memberikan dukungan dan tempat bertukar fikiran serta selalu memberikan saran
yang bermanfaat kepada penulis.
16. Seluruh sahabat-sahabatku di grup A Magister Kenotriatan yang bersama-sama
suka dan duka melewati hari-hari dan berbagai proses serta tahapan
diperkuliahan, memberikan saran-saran dan informasi yang bermanfaat demi
terselesaikannya tesis ini. Terima kasih buat doa, dukungan, motivasi serta
perhatiannya kepada penulis semoga kita semua dapat mewujudkan cita-citanya
masing-masing;
Akhirnya, Penulis berharap agar tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak,
dan semoga Allah memberikan balasan yang berlipat ganda serta berkah kepada kita
semua. Amin ya rabbal alamin.
Wassalamualaikum,
Medan,
Agustus 2013
Penulis
SYAHNIDA MAHARANI
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
:
Syahnida Maharani
Tempat/Tanggal Lahir
:
Medan, 07 Januari 1990
Jenis Kelamin
:
Perempuan
Status
:
Belum Menikah
Agama
:
Islam
Alamat
:
Jl. Mustafa Gg. Nusa Indah No. 3 Medan
Kode Pos 20239
II. PENDIDIKAN
1994 - 1995
:
TK Kemala Bhayangkari
1995 - 2001
:
SD Kemala Bhayangkari 1
2001 - 2004
:
SMP Swasta Pertiwi Medan
2004 – 2007
:
SMA Negeri 3 Medan
2007 - 2011
:
Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara
2011 - 2013
:
Program Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
vii
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ....................................................................................................... i
ABSTRACT ......................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR .......................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .......................................................................... vii
DAFTAR ISI ..................................................................................................... viii
DAFTAR ISTILAH ..........................................................................................
x
DAFTAR SINGKATAN ................................................................................... xii
BAB I
PENDAHULUAN ............................................................................
1
A. Latar Belakang ...........................................................................
1
B. Perumusan Masalah ................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 12
D. Manfaat Penelitian .................................................................... 12
E.
Keaslian Penulisan ..................................................................... 13
F.
Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 16
G. Metode Penelitian ...................................................................... 21
BAB II
PENGATURAN DAN PROSES PEMBERIAN JAMINAN
HUTANG DENGAN HAK TANGGUNGAN ATAS HAK
MILIK SATUAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG
RUMAH SUSUN ............................................................................. 25
A. Ruang Lingkup Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun ......... 25
B. Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang berkaitan
dengan Tanah ............................................................................. 51
C. Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik Satuan Rumah
Susun .......................................................................................... 73
BAB III HUBUNGAN ANTARA HAK MILIK SATUAN RUMAH
SUSUN
SEBAGAI
OBJEK
HAK
TANGGUNGAN
TERHADAP HAK ATAS TANAH DIMANA BANGUNAN
RUMAH SUSUN TERSEBUT BERDIRI ..................................... 83
viii
Universitas Sumatera Utara
A. Asas Pemisahan Horizontal ........................................................ 83
B. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dan Hak Atas Tanah
Dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri .................................. 86
C. Ketentuan Tentang Hak atas Tanah Bersama Suatu Rumah
Susun ........................................................................................... 87
D. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Milik Satuan Rumah
Susun ........................................................................................... 89
E.
Hubungan antara Hak Milik Satuan Rumah Susun dengan
Tanah dimana Bangunan Rumah Susun Berdiri ......................... 94
BAB IV EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ATAS HAK MILIK
SATUAN RUMAH SUSUN APABILA SALAH SATU
PIHAK CIDERA JANJI.................................................................. 97
A. Berakhirnya Hak Tanggungan pada Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun .............................................................................. 97
B. Eksekusi Suatu Jaminan Utang .................................................. 100
C. Debitur yang Cidera Janji ........................................................... 102
D. Sertifikat Hak Tanggungan yang Berkekuatan Eksekutorial ...... 103
E. Proses Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan Rumah Susun .... 105
F. Hambatan dalam Eksekusi Hak Tanggungan atas Satuan
Rumah Susun............................................................................... 109
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN......................................................... 113
A. Kesimpulan ................................................................................. 113
B. Saran ........................................................................................... 115
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 117
LAMPIRAN
ix
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISTILAH
Accesoir
Accessie
Apartment
Authentieke acte
Basic agreement
Beding
:
:
:
:
:
:
saling terkait
perletakan
rumah pangsa
akta autentik
perjanjian dasar
tujuan yang telah ditentukan dalam
perjanjian
pemilikan bersama
pengikatan hutang pada tanah yang
umunya belum bersertifikat
fakta, peristiwa
norma, kaedah
kedudukan yang diutamakan
penafsiran ganda
pengiriman fax
Suatu hak kebendaan atas bendabenda tidak bergerak untuk
mengambil pergantian bagi pelunasan
suatu perikatan
harta bersama
perlindungan hukum
undang-undang itu kejam, tetapi
demikianlah bunyinya
penelitian kepustakaan
ilmu, pengetahuan
cara yang tepat melakukan sesuatu
Condominium
Credietverband
:
:
Das Sein
Das Sollen
Droit de preference
Dubius
Faxsimile
Hypotheek
:
:
:
:
:
:
Joint property
Legal protection
Lex dura set tamen scripta
:
:
:
Library research
Logos
Metode
Natrekking
:
:
:
: suatu cara memperoleh hak milik, dimana
benda itu bertambah besar atau berlipat
ganda karena alam
Onderhandse acte
Openbaar
Parate executie
Piktograf
Positivisme
:
:
:
:
:
akta bawah tangan
keterbukaan, publik
eksekusi langsung
huruf berbentuk gambar
Real property
Staatsblad
: tanah milik
: lembaran negara dimana dirumuskan
ketentuan undang-undang hukum
suatu paham yang dalam pencapaian
kebenarannya bersumber dan
berpangkal pada kejadian yang benarbenar terjadi
x
Universitas Sumatera Utara
perdata yang dapat dibaca oleh umum
: kepemilikan bersama secara horisontal
di samping pemilikan secara vertikal
: suatu perjanjian atau kontrak yang
dibuat secara berkelanjutan
: hak jaminan
Strata title
Voortdurende overeenkomst
Zekerheidsrechten
xi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR SINGKATAN
APHT
BTHT
HGB
HGU
HIR
HMSRS
HT
KPR
KUHD
KUHPertada
PPAT
PPRS
RBG
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
SHM
SHMSRS
:
:
SKMHT
:
UUHT
UUPA
UURS
:
:
:
Akta Pemberian Hak Tanggungan
Buku Tanah Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Usaha
Herziene Inlandsch Reglement
Hak Milik Satuan Rumah Susun
Hak Tanggungan
Kredit Pemilikan Rumah
Kitab Undang-undang Hukum Dagang
Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Rumah Susun
Rechtsreglement voor de Buitengewesten
Sertifikat Hak Milik
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
Susun
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan
Undang-undang Hak Tanggungan
Undang-undang Pokok Agraria
Undang-undang Rumah Susun
xii
Universitas Sumatera Utara