Laporan Target Harga Referensi Saham PJAA 2016.05.02 II Ind
Equity Valuation
2 Mei 2016
Target Harga
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Terendah
2.570
Laporan Kedua
Tertinggi
2.848
Pariwisata dan Properti
Kinerja Saham
Sebuah Wahana Bernama Inovasi
eees
Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Rp
Informasi Saham
Kode Saham
PJAA
Harga pasar per tanggal 02 Mei 2016
1.900
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
2.695
Harga Terendah 52 minggu terakhir
1.895
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
(miliar)
4.240
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
(miliar)
3.032
Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir
Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Penilaian Saham
Tinggi
Sebelumnya
2.974
Saat Ini
2.848
2.681
2.570
Rendah
Pemegang Saham
(%)
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
72,00
PT Pembangunan Jaya
18,01
Publik
9,99
Kontak:
Divisi Valuasi Saham & Indexing
Telephone: (6221) 7884 0200
[email protected]
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
202 Mei 016
Jejak sejarah PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA" atau
"Perusahaan") kembali ke tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden
pertama Indonesia memberi perintah kepada Gubernur Provinsi Khusus
DKI Jakarta, dr. H. Soemarno Sosroatmodjo, untuk memimpin
pengembangan dan pembangunan Taman Impian Jaya Ancol ( "Ancol").
Pada tahun 1966, proyek ini dipindahkan ke PT Pembangunan Jaya,
yang menyiapkan rencana komprehensif pembangunan daerah Ancol.
Pada tahun 1992, PT Pembangunan Jaya berubah nama menjadi PT
Pembangunan Jaya Ancol dengan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota
Jakarta memegang saham mayoritas 80%. Pada tanggal 2 Juli 2004, PT
Pembangunan Jaya Ancol go public dan mencatatkan sahamnya di
Bursa Efek Indonesia. Setelah IPO, Gelanggang Renang Ancol dan
Gelanggang Samudera Ancol direvitalisasi pada tahun 2005 dan 2006.
PJAA terus meluncurkan serangkaian perbaikan lainnya, seperti
pergantian Padang Golf Ancol menjadi Ecopark pada tahun 2011,
instalasi sanitasi air yang disebut Reverse Osmosis untuk memenuhi
kebutuhan air bersih dengan menyempurnakan air laut, serta
memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference and Exhibition
("MICE") dengan membangun Ecovention Function Hall. Pada tahun
2014, PJAA memperkenalkan konsep Dunia Fantasi Indoor, dengan Ice
Age dan Hello Kitty sebagai wahana didalamnya, dan pembukaan
kembali Sea World pada 10 Juli 2015
Halaman 1 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
PARAMETER INVESTASI
Inovasi Adalah Kunci
Inovasi adalah kunci untuk pertumbuhan yang berkelanjutan PJAA. Dengan
beberapa inovasi pemasaran, yaitu diskon tarif di pintu gerbang setiap pagi
(sebelum 08:00), membayar sekali dan mendapatkan gratis masuk selama satu
tahun di beberapa wahana (Dufan, Atlantis atau Ocean Dream), Perusahaan
mampu menarik lebih banyak pengunjung . Selanjutnya, peluncuran dua wahana
baru, yaitu petualangan Ice Age Artic dan Hello Kitty, dan pembukaan kembali
Sea World juga telah meningkatkan traffic pengunjung. Pada 2015, 17,9 juta
orang mengunjungi Ancol, jauh lebih tinggi dari 2014 yang 16,7 juta orang.
Akibatnya, pendapatan PJAA dari gerbang pintu masuk naik menjadi Rp279,3
miliar pada tahun 2015 vs Rp262,0 miliar pada tahun 2014, sejalan dengan
pendapatan dari wahana-wahana yang mencapai Rp470,7 miliar pada tahun
2015, jauh lebih tinggi dari 2014 Rp406,3 miliar
Ekspansi, Mengamankan Pertumbuhan Masa Datang
PJAA memahami bahwa untuk mengamankan pertumbuhan di masa depan,
mereka harus mengembangkan objek wisata baru dan meremajakan wahana
yang ada. Untuk bersaing dengan indoor theme parks lainnya, PJAA membuat
Dufan Indoor, dengan petualangan Ice Age Artic dan Hello Kitty sebagai
atraksinya. Selanjutnya, PJAA berencana meluncurkan wahana baru pada tahun
2017, Dufan Glow, didalam Dufan Indoor, selain itu ada juga Dream Play Ride,
serta Dufan Ocean Fantasy pada 2018. Dufan Ocean Fantasy diharapkan untuk
menghasilkan penjualan Rp665 miliar di tahun pertama operasi komersial. Untuk
mencapai itu, PJAA akan mengalokasikan sekitar 27% dari Rp1,6 triliun belanja
modal yang dianggarkan untuk pembangunan wahana rekreasi.
Marjin Laba yang Lebih Baik Serta Struktur Permodalan yang Lebih Kuat
Marjin keuntungan PJAA terlihat membaik, didorong terutama oleh bisnis real
estate. Meskipun penjualan dari bisnis real estate melunak, PJAA berhasil
membukukan marjin laba kotor 64,6% dari bisnis ini, jauh lebih tinggi dari 44,3%
pada 2013 dan 50,7% pada tahun 2014. Akibatnya, marjin laba operasi dan
marjin laba bersih PJAA berada pada 28,3% dan 25,7%, masing-masing, lebih
tinggi dari 2014 yang 23,7% dan 2013 21,4% untuk marjin laba bersih. Kami
juga mencatat bahwa struktur permodalan Perusahaan semakin kuat dengan
dilunasinya sebagian utang pada tahun 2015, seperti yang ditunjukkan oleh rasio
gearing yang rendah pada 23,96% dibandingkan 2014 yang 33,26%.
Prospek Usaha
Meskipun rekreasi bukanlah kebutuhan dasar, namun kebutuhan untuk kegiatan
rekreasi bagi masyarakat Indonesia telah menjadi lebih besar, terutama yang
tinggal di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Melihat indeks konsumsi yang lebih
tinggi untuk rekreasi, kita telah melihat tanda pemulihan untuk industri rekreasi
Jakarta. Hal itu sejalan dengan meningkatnya jumlah pengunjung Ancol pada
tahun 2015, didukung oleh pengembangan produk yang inovatif dan kreatif
(pengenalan theme park dan wahana baru), PJAA akan meningkatkan
pendapatan sebesar 10,1% CAGR selama periode 2015-2020, kami percaya hal
itu.
Tabel 1: Ringkasan Kinerja
2013
2014
2015
2016P
2017P
1.242
1.101
1.132
1.244
1.406
262
305
415
461
520
192
120
235
147
291
182
324
203
366
229
Pertumbuhan EPS [%]
7,9
22,4
23,7
37,8
12,8
P/E (x)
PBV (x)
9,1
1,2
12,1
1,8
11,1
1,8
9,5*
1,5*
8,4*
1,3*
Pendapatan [Rp miliar]
Laba sebelum pajak [Rp
miliar]
Laba bersih [Rp miliar]
EPS [Rp]
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Sumber: Laporan Audit PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: *) Berdasarkan harga saham tanggal 02 Mei 2016 – Rp1.900/saham
Halaman 2 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
MAKROEKONOMI DAN INFORMASI BISNIS
Perbaikan Makroekonomi
Pada bulan Maret 2016, Dewan Gubernur BI sepakat untuk menurunkan BI Rate
sebesar 25 bps menjadi 6,75%. Langkah ini konsisten dengan pelonggaran
kebijakan moneter bank sentral dengan adanya stabilitas makroekonomi,
khususnya seperti yang ditunjukkan oleh penurunan tekanan inflasi pada bulanbulan awal 2016.
Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2016 dan 2017 diperkirakan akan lebih
rendah dari angka perkiraan sebelumnya, terutama karena pemulihan ekonomi
yang lamban di beberapa negara maju dan perlambatan ekonomi di negaranegara berkembang. Ekonomi lesu dan inflasi yang rendah di Jepang dan Eropa
telah memaksa Bank Sentral Eropa (ECB) dan Bank of Japan (BOJ) untuk
memperpanjang kebijakan pelonggaran moneter melalui suntikan likuiditas dan
pelaksanaan kebijakan suku bunga negatif. Sementara itu, The Fed telah
mempertahankan target FFR pada 0,25-0,50% pada 16 Maret 2016, seiring
dengan pertumbuhan konsumsi yang moderat, inflasi yang dibawah target, dan
risiko ekonomi dan keuangan global. Kenaikan FFR diperkirakan tidak terjadi
hingga paruh kedua tahun ini, dengan skala yang lebih kecil dari yang
diperkirakan sebelumnya.
Pertumbuhan ekonomi domestik di Q1/2016 diperkirakan bertumbuh moderat
(tidak melebihi tingkat kuartal terakhir tahun 2015), karena pemerintah pusat
dan pemerintah daerah tidak menghabiskan anggaran mereka cukup cepat
meskipun upaya untuk mempercepat itu ada. Konsumsi rumah tangga tetap
kuat, yang tercermin dari daya beli yang memadai, peningkatan penjualan ritel,
dan kepercayaan konsumen yang relatif baik. Untuk 2016, oleh karena itu,
pertumbuhan ekonomi diproyeksikan berada di 5,2-5,6% (yoy), melebihi yang
dicapai tahun sebelumnya.
Neraca perdagangan Indonesia mengalami surplus yang lebih besar, yaitu
mencapai USD1,15 juta pada bulan Februari 2016, lebih tinggi dari bulan
sebelumnya, didukung oleh peningkatan surplus perdagangan non-minyak dan
gas. Cadangan devisa pada akhir Februari 2016 tercatat sebesar USD104,5
miliar, setara dengan 7,6 bulan impor atau 7,3 bulan impor dan pembayaran
utang publik eksternal, jauh di atas (tiga bulan) standar kecukupan internasional.
Pada bulan Februari 2016, nilai tukar Rupiah naik 3,09% (ytd) ke level Rp13.372
per USD, didukung oleh arus masuk modal asing, termasuk untuk pasar saham.
Peraturan BI mengenai penggunaan wajib Rupiah dalam transaksi domestik, juga
telah mendukung apresiasi Rupiah.
Inflasi pada bulan Februari 2016 tetap terkendali, mendukung pencapaian
sasaran inflasi tahun 2016 sebesar 4 ± 1%. CPI mencatat deflasi sebesar 0,09%
(mtm), didukung oleh deflasi di administered prices dan volatile food. Deflasi
terutama terjadi dikarenakan oleh penurunan harga bahan bakar rumah tangga,
bersamaan dengan turunnya tarif listrik dan tiket penerbangan.
Tabel 2: Indikator Makroekonomi
Indikator
Inflasi (%)
Pertumbuhan PDB (%)
BI Rate (%)
2014
2015
JanFeb’16
2016F*
6,4
5,0
7,75
3,35
4,7
7,5
4,42
n.a.
7,0
4,50
5,2 – 5,6
6,75
Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan:* Proyeksi
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 3 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tanda Pemulihan Bagi Pasar Rekreasi Jakarta
Meskipun tidak melampaui Q42014, namun dibandingkan dengan Q32015, indeks
konsumsi rekreasi di Q42015 menunjukkan perbaikan. Indeks konsumsi rekreasi
di Q42015 mencapai 86,2 poin, mengalahkan indeks Q32015 81,62 poin. Kami
melihat ini sebagai tanda pemulihan sejalan dengan perekonomian negara yang
tumbuh dengan kecepatan 5,02% di Q42015, membalikkan tren melambat di
kuartal sebelumnya di tahun ini. Di 1Q2016, indeks tendensi konsumen
diperkirakan akan mencapai 107,37 poin, yang mencerminkan konsumsi lebih
tinggi dari penduduk Jakarta, termasuk pada rekreasi.
Tabel 3: Indeks Konsumsi Jakarta
Barang dan Jasa
Q32015
Bahan makanan
150,89
Makanan jadi di restaurant
129,84
Pakaian
124,35
Komunikasi
123,92
Pendidikan
112,72
Rekreasi / Hiburan
81,62
Akomodasi
73,75
Transportasi
127,47
Perawatan kesehatan dan
84,73
kecantikan
TOTAL
112,14
Q42015
133,36
120,71
99,75
119,83
103,53
86,20
78,27
127,95
87,99
106,40
Sumber: Badan Pusat Statistik Jakarta, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Bisnis Rekreasi Tetap Menjadi Tulang Punggung
Sumber pendapatan PJAA dihasilkan dari empat segmen, yaitu real estate, tiket,
hotel dan restoran, dan lain-lain. Dari keempatnya, rekreasi tetap menjadi
sumber utama untuk pertumbuhan pendapatan PJAA. Pada tahun 2015,
pendapatan dari bisnis rekreasi mencapai Rp752,2 miliar, tumbuh 12,1% YoY dan
memberikan kontribusi 66,5% terhadap total pendapatan PJAA. Kami melihat
bahwa kampanye pemasaran PJAA bekerja cukup baik di tahun 2015. Berbagai
gimmicks seperti morning entries, annual pass dan diskon harga untuk beberapa
theme parks (Dufan, Atlantis, dan Ocean Dream Samudra), tampaknya telah
cukup berhasil untuk menarik pelanggan. Dalam jangka menengah, kami melihat
bahwa bisnis rekreasi tetap sebagai tulang punggung untuk PJAA, dikarenakan
pertumbuhan bisnis real estate masih terkendala oleh daya beli konsumen
Gambar 1: Distribusi Pendapatan PJAA
2014 vs 2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 4 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tidak Terkait dengan Kasus Korupsi Reklamasi Pantai Utara Jakarta
Baru-baru ini, Komisi Pemberantasan Korupsi ("KPK") menangkap tangan Ketua
Komisi D, Dewan Perwakilan Rakyat Provinsi Jakarta, dan telah menempatkannya
sebagai tersangka untuk suap yang dituduhkan dalam kasus pertemuan Dewan
mendatang untuk meluluskan Rancangan Peraturan Daerah ( "raperda") dari
Rencana Wilayah Zonasi Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil ( "RZWP3K"). Peraturan
baru ini strategis karena akan menjelaskan rincian hak pengembang dan
kewajibannya dalam proyek reklamasi Pantai Utara Jakarta. Beberapa
pengembang swasta dicurigai memberikan suap, karena mereka berusaha untuk
mempengaruhi para legislator untuk membebaskan beberapa pungutan dan
kewajiban dari pengembang sesuai peraturan yang diusulkan oleh pemerintah
daerah. Namun, hingga saat ini, PJAA, sebagai entitas milik pemerintah daerah,
belum disebutkan sebagai salah satu pengembang terkait dengan kasus yang
diduga menyuap anggota Dewan. Memenuhi kewajiban keuangan bagi pemegang
sahamnya untuk PJAA adalah suatu keharusan, dimana PJAA dapat menikmati
manfaat atas hal itu dalam berbagai bentuk, diantaranya penambahan
penanaman modal.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 5 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
KEUANGAN
Perbaikan Marjin
Dengan land bank yang telah diperoleh bertahun-tahun yang lalu, PJAA telah
mampu menumbuhkan margin keuntungan dari bisnis real estate, meskipun
pendapatannya secara tren menurun. Selama 2013-2015, pendapatan dari bisnis
real estate turun dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013 hanya Rp133,2 miliar pada
tahun 2015, menyusul penurunan daya beli dan perlambatan pertumbuhan
ekonomi. Tapi, dengan relatif rendahnya biaya perolehan land bank, marjin laba
kotor PJAA pada bisnis real estate terus berkembang. Dari 44,3% pada tahun
2013, naik menjadi 64,6% pada tahun 2015. Hal ini juga telah mendorong
keseluruhan marjin laba kotor Perseroan mencapai 47,7% pada tahun 2015,
tertinggi selama periode 2011-2015
Gambar 2: Pendapatan dan Direct Costs
Bisnis Real Estate
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Research &
Consulting - Equity &Index Valuation Division
Gambar 3: Marjin Laba Kotor dan Laba
Operasi
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Research &
Consulting - Equity &Index Valuation Division
Disinvestasi Untuk Membiayai Capital Expenditure
Untuk melaksanakan proyek reklamasi di pantai utara Jakarta, PJAA
membutuhkan sejumlah besar dana. Sekitar 35% dari total Rp1,6 triliun dari
belanja modal PJAA di 2016 akan dialokasikan untuk proyek reklamasi, atau
sekitar Rp560 miliar. Salah satu cara untuk membiayai ini adalah dengan
menarik uang muka untuk investasi pada perusahaan asosiasi, yaitu PT Jakarta
Tollroad Pembangunan ("JTD") sebanyak Rp100 miliar.
Gambar 4: Distribusi Capex di 2016
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 6 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Hutang Berbunga Menurun
Hutang berbunga PJAA turun di akhir 2015. Dari Rp538,2 miliar pada tahun 2014,
turun menjadi Rp428,6 miliar. Akibatnya, beban bunga juga turun ke Rp36,0
miliar vs Rp41,1 miliar pada tahun 2014. Hal ini telah membuka kesempatan bagi
PJAA untuk memanfaatkan neraca untuk membiayai rencana belanja modal.
Rasio hutang terhadap ekuitas membaik menjadi 23,96% pada 2015 dari 33,26%
pada tahun 2014.
Gambar 5: Hutang Berbunga, Beban Bunga, dan
Rasio Hutang Terhadap Ekuitas
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 7 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
TARGET HARGA
PENILAIAN
Metodologi Penilaian
Kami menerapkan Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian
utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah
pengendali nilai PJAA bukan pertumbuhan aset.
Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline
Company (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang memenuhi syarat
untuk dibandingkan dengan PJAA di BEI.
Penilaian ini didasarkan pada harga 100% saham tanggal 02 Mei 2016,
dengan menggunakan laporan keuangan PJAA tanggal 31 Desember 2015,
sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.
Value Estimation
Kami menggunakan Cost of Capital 10,1% dan Cost of Equity 12,2%
berdasarkan asumsi berikut:
Tabel 4: Asumsi
Risk free rate [%]*
7,5
Risk premium [%]*
4,5
Beta [x]**
1,1
Cost of Equity [%]
12,2
Marginal tax rate [%]
25,0
WACC (%)
10,1
Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: * Per tanggal 02 Mei 2016
**PEFINDO Beta Saham, tanggal 28 April 2016
Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi valuasi pada tanggal
02 Mei 2016 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto
10,1% adalah berkisar antara Rp2.570 hingga Rp2.848 per saham.
Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode DCF
Konservatif
Moderat
Agresif
PV of Free Cash Flows – [Rp,
miliar]
1.002
1.054
1.107
PV Terminal Value – [Rp miliar]
3.228
3.398
3.568
310
310
310
Net Debt – [Rp, miliar]
(429)
(429)
(429)
Total Equity Value – [Rp miliar]
1.599
1.599
1.599
Number of Share, [juta saham]
2.570
2.709
2.848
Non-Operating Assets – [Rp,
miliar]
Sumber: PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 8 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tabel 6: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
Gambar 6: P/E dan P/BV Historis
(Rp miliar)
Pendapatan
Biaya penjualan
Laba kotor
Biaya
operasional
Laba
operasional
Pendapatan
(biaya) lain
Laba sebelum
pajak
2013
2014
2015
2016P
2017P
1.242
(748)
493
1.101
(602)
499
1.132
(591)
540
1.244
(671)
572
1.406
(752)
655
(220)
(239)
(220)
(217)
(246)
274
261
320
355
412
(12)
44
95
106
108
262
305
415
461
520
Pajak
(72)
(71)
(125)
(138)
(156)
Laba bersih
192
235
291
324
366
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Gambar 7: ROA, ROE dan Total Assets Turnover
Tabel 7: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Historis
(Rp miliar)
2013
2014
2015
2016P
2017P
Kas dan setara kas
417
323
310
315
584
Piutang
229
151
146
108
122
6
8
7
4
5
16
20
150
31
35
Aset
Persediaan
Aset jk pendek lain
Total Aset Lancar
667
501
613
458
745
1.185
1.268
1.484
1.823
1.860
Aset real estate
193
247
301
370
418
Aset tidak lancar lain
582
891
733
835
879
2.627
2.907
3.130
3.486
3.903
Aset tetap
Total Aset
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Kewajiban
Hutang dagang
Pinjaman jk pendek
32
100
65
194
110
90
70
90
78
90
Kewajiban jk pendek
312
300
320
427
460
Hutang jk panjang
437
344
339
319
319
Rasio
Kewajiban jk panjang
276
386
483
468
478
Total Kewajiban
713
730
822
786
797
Hak Minoritas
Total Ekuitas
Tabel 8: Rasio Kunci
102
100
107
107
107
1.471
1.618
1.789
2.113
2.478
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham &
Indexing
2013
2014
Pendapatan
17,8
(11,3)
Laba operasi
12,6
(4,7)
7,9
22,4
Marjin laba kotor
39,7
Marjin laba
operasi
22,0
Marjin laba
bersih
15,5
2015
2016P
2017P
2,7
9,9
13,1
22,7
11,0
16,1
23,7
11,4
12,8
45,3
47,7
46,0
46,6
23,7
28,3
28,6
29,3
21,4
25,7
26,1
26,0
Pertumbuhan
[%]
Laba bersih
Profitabilitas
[%]
ROA
7,3
8,1
9,3
9,3
9,4
ROE
13,1
14,5
16,3
16,2
15,4
Debt to Equity
0,8
0,8
0,8
0,7
0,6
Debt to Asset
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
Current Ratio
1,5
0,9
1,2
0,8
1,2
Quick Ratio
1,5
0,8
0,9
0,7
1,1
Solvabilitas [X]
Likuiditas [X]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi
Saham & IndexingEstimates
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 9 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupan informasi yang kami terima dari
berbagai sumber dan oleh karenanya tidak akan bertanggung jawab atas keputusan investasi yang dibuat
berdasarkan laporan ini. Semua asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal
kami per tanggal penilaian, dan semua pertimbangan tersebut dapat diubah tanpa pemberitahuan terlebih
dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini.
Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan
rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak ses uai
untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun
sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per
tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pen dapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan
dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin
mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan
sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang
akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian
laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupi ah, perubahan nilai tukar mata uang
tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi
dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar,
dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang
berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT PEFINDO Riset Konsultasi (“PRK”) bukan merupakan
rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap
sebagai nasehat investasi oleh PRK yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada, atau
kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment
banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan
lainnya dari pihak tersebut,
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi
terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu
atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan
untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah
bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan
untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegi atan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam
penyusunan Laporan Target Harga
Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan
proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yan g
tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa
maupun Perseroan yang dinilai. PRK menerima sejumlah imbalan dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan
yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tah un. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi
website kami di http://www.pefindo-consulting.co.id.
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PRK. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan
juga pada website Bursa Efek Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 10 dari 10
2 Mei 2016
Target Harga
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Terendah
2.570
Laporan Kedua
Tertinggi
2.848
Pariwisata dan Properti
Kinerja Saham
Sebuah Wahana Bernama Inovasi
eees
Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Rp
Informasi Saham
Kode Saham
PJAA
Harga pasar per tanggal 02 Mei 2016
1.900
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
2.695
Harga Terendah 52 minggu terakhir
1.895
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
(miliar)
4.240
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
(miliar)
3.032
Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir
Sumber : Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Penilaian Saham
Tinggi
Sebelumnya
2.974
Saat Ini
2.848
2.681
2.570
Rendah
Pemegang Saham
(%)
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
72,00
PT Pembangunan Jaya
18,01
Publik
9,99
Kontak:
Divisi Valuasi Saham & Indexing
Telephone: (6221) 7884 0200
[email protected]
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
202 Mei 016
Jejak sejarah PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA" atau
"Perusahaan") kembali ke tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden
pertama Indonesia memberi perintah kepada Gubernur Provinsi Khusus
DKI Jakarta, dr. H. Soemarno Sosroatmodjo, untuk memimpin
pengembangan dan pembangunan Taman Impian Jaya Ancol ( "Ancol").
Pada tahun 1966, proyek ini dipindahkan ke PT Pembangunan Jaya,
yang menyiapkan rencana komprehensif pembangunan daerah Ancol.
Pada tahun 1992, PT Pembangunan Jaya berubah nama menjadi PT
Pembangunan Jaya Ancol dengan Pemerintah Daerah Khusus Ibukota
Jakarta memegang saham mayoritas 80%. Pada tanggal 2 Juli 2004, PT
Pembangunan Jaya Ancol go public dan mencatatkan sahamnya di
Bursa Efek Indonesia. Setelah IPO, Gelanggang Renang Ancol dan
Gelanggang Samudera Ancol direvitalisasi pada tahun 2005 dan 2006.
PJAA terus meluncurkan serangkaian perbaikan lainnya, seperti
pergantian Padang Golf Ancol menjadi Ecopark pada tahun 2011,
instalasi sanitasi air yang disebut Reverse Osmosis untuk memenuhi
kebutuhan air bersih dengan menyempurnakan air laut, serta
memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference and Exhibition
("MICE") dengan membangun Ecovention Function Hall. Pada tahun
2014, PJAA memperkenalkan konsep Dunia Fantasi Indoor, dengan Ice
Age dan Hello Kitty sebagai wahana didalamnya, dan pembukaan
kembali Sea World pada 10 Juli 2015
Halaman 1 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
PARAMETER INVESTASI
Inovasi Adalah Kunci
Inovasi adalah kunci untuk pertumbuhan yang berkelanjutan PJAA. Dengan
beberapa inovasi pemasaran, yaitu diskon tarif di pintu gerbang setiap pagi
(sebelum 08:00), membayar sekali dan mendapatkan gratis masuk selama satu
tahun di beberapa wahana (Dufan, Atlantis atau Ocean Dream), Perusahaan
mampu menarik lebih banyak pengunjung . Selanjutnya, peluncuran dua wahana
baru, yaitu petualangan Ice Age Artic dan Hello Kitty, dan pembukaan kembali
Sea World juga telah meningkatkan traffic pengunjung. Pada 2015, 17,9 juta
orang mengunjungi Ancol, jauh lebih tinggi dari 2014 yang 16,7 juta orang.
Akibatnya, pendapatan PJAA dari gerbang pintu masuk naik menjadi Rp279,3
miliar pada tahun 2015 vs Rp262,0 miliar pada tahun 2014, sejalan dengan
pendapatan dari wahana-wahana yang mencapai Rp470,7 miliar pada tahun
2015, jauh lebih tinggi dari 2014 Rp406,3 miliar
Ekspansi, Mengamankan Pertumbuhan Masa Datang
PJAA memahami bahwa untuk mengamankan pertumbuhan di masa depan,
mereka harus mengembangkan objek wisata baru dan meremajakan wahana
yang ada. Untuk bersaing dengan indoor theme parks lainnya, PJAA membuat
Dufan Indoor, dengan petualangan Ice Age Artic dan Hello Kitty sebagai
atraksinya. Selanjutnya, PJAA berencana meluncurkan wahana baru pada tahun
2017, Dufan Glow, didalam Dufan Indoor, selain itu ada juga Dream Play Ride,
serta Dufan Ocean Fantasy pada 2018. Dufan Ocean Fantasy diharapkan untuk
menghasilkan penjualan Rp665 miliar di tahun pertama operasi komersial. Untuk
mencapai itu, PJAA akan mengalokasikan sekitar 27% dari Rp1,6 triliun belanja
modal yang dianggarkan untuk pembangunan wahana rekreasi.
Marjin Laba yang Lebih Baik Serta Struktur Permodalan yang Lebih Kuat
Marjin keuntungan PJAA terlihat membaik, didorong terutama oleh bisnis real
estate. Meskipun penjualan dari bisnis real estate melunak, PJAA berhasil
membukukan marjin laba kotor 64,6% dari bisnis ini, jauh lebih tinggi dari 44,3%
pada 2013 dan 50,7% pada tahun 2014. Akibatnya, marjin laba operasi dan
marjin laba bersih PJAA berada pada 28,3% dan 25,7%, masing-masing, lebih
tinggi dari 2014 yang 23,7% dan 2013 21,4% untuk marjin laba bersih. Kami
juga mencatat bahwa struktur permodalan Perusahaan semakin kuat dengan
dilunasinya sebagian utang pada tahun 2015, seperti yang ditunjukkan oleh rasio
gearing yang rendah pada 23,96% dibandingkan 2014 yang 33,26%.
Prospek Usaha
Meskipun rekreasi bukanlah kebutuhan dasar, namun kebutuhan untuk kegiatan
rekreasi bagi masyarakat Indonesia telah menjadi lebih besar, terutama yang
tinggal di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Melihat indeks konsumsi yang lebih
tinggi untuk rekreasi, kita telah melihat tanda pemulihan untuk industri rekreasi
Jakarta. Hal itu sejalan dengan meningkatnya jumlah pengunjung Ancol pada
tahun 2015, didukung oleh pengembangan produk yang inovatif dan kreatif
(pengenalan theme park dan wahana baru), PJAA akan meningkatkan
pendapatan sebesar 10,1% CAGR selama periode 2015-2020, kami percaya hal
itu.
Tabel 1: Ringkasan Kinerja
2013
2014
2015
2016P
2017P
1.242
1.101
1.132
1.244
1.406
262
305
415
461
520
192
120
235
147
291
182
324
203
366
229
Pertumbuhan EPS [%]
7,9
22,4
23,7
37,8
12,8
P/E (x)
PBV (x)
9,1
1,2
12,1
1,8
11,1
1,8
9,5*
1,5*
8,4*
1,3*
Pendapatan [Rp miliar]
Laba sebelum pajak [Rp
miliar]
Laba bersih [Rp miliar]
EPS [Rp]
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Sumber: Laporan Audit PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: *) Berdasarkan harga saham tanggal 02 Mei 2016 – Rp1.900/saham
Halaman 2 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
MAKROEKONOMI DAN INFORMASI BISNIS
Perbaikan Makroekonomi
Pada bulan Maret 2016, Dewan Gubernur BI sepakat untuk menurunkan BI Rate
sebesar 25 bps menjadi 6,75%. Langkah ini konsisten dengan pelonggaran
kebijakan moneter bank sentral dengan adanya stabilitas makroekonomi,
khususnya seperti yang ditunjukkan oleh penurunan tekanan inflasi pada bulanbulan awal 2016.
Pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2016 dan 2017 diperkirakan akan lebih
rendah dari angka perkiraan sebelumnya, terutama karena pemulihan ekonomi
yang lamban di beberapa negara maju dan perlambatan ekonomi di negaranegara berkembang. Ekonomi lesu dan inflasi yang rendah di Jepang dan Eropa
telah memaksa Bank Sentral Eropa (ECB) dan Bank of Japan (BOJ) untuk
memperpanjang kebijakan pelonggaran moneter melalui suntikan likuiditas dan
pelaksanaan kebijakan suku bunga negatif. Sementara itu, The Fed telah
mempertahankan target FFR pada 0,25-0,50% pada 16 Maret 2016, seiring
dengan pertumbuhan konsumsi yang moderat, inflasi yang dibawah target, dan
risiko ekonomi dan keuangan global. Kenaikan FFR diperkirakan tidak terjadi
hingga paruh kedua tahun ini, dengan skala yang lebih kecil dari yang
diperkirakan sebelumnya.
Pertumbuhan ekonomi domestik di Q1/2016 diperkirakan bertumbuh moderat
(tidak melebihi tingkat kuartal terakhir tahun 2015), karena pemerintah pusat
dan pemerintah daerah tidak menghabiskan anggaran mereka cukup cepat
meskipun upaya untuk mempercepat itu ada. Konsumsi rumah tangga tetap
kuat, yang tercermin dari daya beli yang memadai, peningkatan penjualan ritel,
dan kepercayaan konsumen yang relatif baik. Untuk 2016, oleh karena itu,
pertumbuhan ekonomi diproyeksikan berada di 5,2-5,6% (yoy), melebihi yang
dicapai tahun sebelumnya.
Neraca perdagangan Indonesia mengalami surplus yang lebih besar, yaitu
mencapai USD1,15 juta pada bulan Februari 2016, lebih tinggi dari bulan
sebelumnya, didukung oleh peningkatan surplus perdagangan non-minyak dan
gas. Cadangan devisa pada akhir Februari 2016 tercatat sebesar USD104,5
miliar, setara dengan 7,6 bulan impor atau 7,3 bulan impor dan pembayaran
utang publik eksternal, jauh di atas (tiga bulan) standar kecukupan internasional.
Pada bulan Februari 2016, nilai tukar Rupiah naik 3,09% (ytd) ke level Rp13.372
per USD, didukung oleh arus masuk modal asing, termasuk untuk pasar saham.
Peraturan BI mengenai penggunaan wajib Rupiah dalam transaksi domestik, juga
telah mendukung apresiasi Rupiah.
Inflasi pada bulan Februari 2016 tetap terkendali, mendukung pencapaian
sasaran inflasi tahun 2016 sebesar 4 ± 1%. CPI mencatat deflasi sebesar 0,09%
(mtm), didukung oleh deflasi di administered prices dan volatile food. Deflasi
terutama terjadi dikarenakan oleh penurunan harga bahan bakar rumah tangga,
bersamaan dengan turunnya tarif listrik dan tiket penerbangan.
Tabel 2: Indikator Makroekonomi
Indikator
Inflasi (%)
Pertumbuhan PDB (%)
BI Rate (%)
2014
2015
JanFeb’16
2016F*
6,4
5,0
7,75
3,35
4,7
7,5
4,42
n.a.
7,0
4,50
5,2 – 5,6
6,75
Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan:* Proyeksi
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 3 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tanda Pemulihan Bagi Pasar Rekreasi Jakarta
Meskipun tidak melampaui Q42014, namun dibandingkan dengan Q32015, indeks
konsumsi rekreasi di Q42015 menunjukkan perbaikan. Indeks konsumsi rekreasi
di Q42015 mencapai 86,2 poin, mengalahkan indeks Q32015 81,62 poin. Kami
melihat ini sebagai tanda pemulihan sejalan dengan perekonomian negara yang
tumbuh dengan kecepatan 5,02% di Q42015, membalikkan tren melambat di
kuartal sebelumnya di tahun ini. Di 1Q2016, indeks tendensi konsumen
diperkirakan akan mencapai 107,37 poin, yang mencerminkan konsumsi lebih
tinggi dari penduduk Jakarta, termasuk pada rekreasi.
Tabel 3: Indeks Konsumsi Jakarta
Barang dan Jasa
Q32015
Bahan makanan
150,89
Makanan jadi di restaurant
129,84
Pakaian
124,35
Komunikasi
123,92
Pendidikan
112,72
Rekreasi / Hiburan
81,62
Akomodasi
73,75
Transportasi
127,47
Perawatan kesehatan dan
84,73
kecantikan
TOTAL
112,14
Q42015
133,36
120,71
99,75
119,83
103,53
86,20
78,27
127,95
87,99
106,40
Sumber: Badan Pusat Statistik Jakarta, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Bisnis Rekreasi Tetap Menjadi Tulang Punggung
Sumber pendapatan PJAA dihasilkan dari empat segmen, yaitu real estate, tiket,
hotel dan restoran, dan lain-lain. Dari keempatnya, rekreasi tetap menjadi
sumber utama untuk pertumbuhan pendapatan PJAA. Pada tahun 2015,
pendapatan dari bisnis rekreasi mencapai Rp752,2 miliar, tumbuh 12,1% YoY dan
memberikan kontribusi 66,5% terhadap total pendapatan PJAA. Kami melihat
bahwa kampanye pemasaran PJAA bekerja cukup baik di tahun 2015. Berbagai
gimmicks seperti morning entries, annual pass dan diskon harga untuk beberapa
theme parks (Dufan, Atlantis, dan Ocean Dream Samudra), tampaknya telah
cukup berhasil untuk menarik pelanggan. Dalam jangka menengah, kami melihat
bahwa bisnis rekreasi tetap sebagai tulang punggung untuk PJAA, dikarenakan
pertumbuhan bisnis real estate masih terkendala oleh daya beli konsumen
Gambar 1: Distribusi Pendapatan PJAA
2014 vs 2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 4 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tidak Terkait dengan Kasus Korupsi Reklamasi Pantai Utara Jakarta
Baru-baru ini, Komisi Pemberantasan Korupsi ("KPK") menangkap tangan Ketua
Komisi D, Dewan Perwakilan Rakyat Provinsi Jakarta, dan telah menempatkannya
sebagai tersangka untuk suap yang dituduhkan dalam kasus pertemuan Dewan
mendatang untuk meluluskan Rancangan Peraturan Daerah ( "raperda") dari
Rencana Wilayah Zonasi Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil ( "RZWP3K"). Peraturan
baru ini strategis karena akan menjelaskan rincian hak pengembang dan
kewajibannya dalam proyek reklamasi Pantai Utara Jakarta. Beberapa
pengembang swasta dicurigai memberikan suap, karena mereka berusaha untuk
mempengaruhi para legislator untuk membebaskan beberapa pungutan dan
kewajiban dari pengembang sesuai peraturan yang diusulkan oleh pemerintah
daerah. Namun, hingga saat ini, PJAA, sebagai entitas milik pemerintah daerah,
belum disebutkan sebagai salah satu pengembang terkait dengan kasus yang
diduga menyuap anggota Dewan. Memenuhi kewajiban keuangan bagi pemegang
sahamnya untuk PJAA adalah suatu keharusan, dimana PJAA dapat menikmati
manfaat atas hal itu dalam berbagai bentuk, diantaranya penambahan
penanaman modal.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 5 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
KEUANGAN
Perbaikan Marjin
Dengan land bank yang telah diperoleh bertahun-tahun yang lalu, PJAA telah
mampu menumbuhkan margin keuntungan dari bisnis real estate, meskipun
pendapatannya secara tren menurun. Selama 2013-2015, pendapatan dari bisnis
real estate turun dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013 hanya Rp133,2 miliar pada
tahun 2015, menyusul penurunan daya beli dan perlambatan pertumbuhan
ekonomi. Tapi, dengan relatif rendahnya biaya perolehan land bank, marjin laba
kotor PJAA pada bisnis real estate terus berkembang. Dari 44,3% pada tahun
2013, naik menjadi 64,6% pada tahun 2015. Hal ini juga telah mendorong
keseluruhan marjin laba kotor Perseroan mencapai 47,7% pada tahun 2015,
tertinggi selama periode 2011-2015
Gambar 2: Pendapatan dan Direct Costs
Bisnis Real Estate
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Research &
Consulting - Equity &Index Valuation Division
Gambar 3: Marjin Laba Kotor dan Laba
Operasi
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Research &
Consulting - Equity &Index Valuation Division
Disinvestasi Untuk Membiayai Capital Expenditure
Untuk melaksanakan proyek reklamasi di pantai utara Jakarta, PJAA
membutuhkan sejumlah besar dana. Sekitar 35% dari total Rp1,6 triliun dari
belanja modal PJAA di 2016 akan dialokasikan untuk proyek reklamasi, atau
sekitar Rp560 miliar. Salah satu cara untuk membiayai ini adalah dengan
menarik uang muka untuk investasi pada perusahaan asosiasi, yaitu PT Jakarta
Tollroad Pembangunan ("JTD") sebanyak Rp100 miliar.
Gambar 4: Distribusi Capex di 2016
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 6 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Hutang Berbunga Menurun
Hutang berbunga PJAA turun di akhir 2015. Dari Rp538,2 miliar pada tahun 2014,
turun menjadi Rp428,6 miliar. Akibatnya, beban bunga juga turun ke Rp36,0
miliar vs Rp41,1 miliar pada tahun 2014. Hal ini telah membuka kesempatan bagi
PJAA untuk memanfaatkan neraca untuk membiayai rencana belanja modal.
Rasio hutang terhadap ekuitas membaik menjadi 23,96% pada 2015 dari 33,26%
pada tahun 2014.
Gambar 5: Hutang Berbunga, Beban Bunga, dan
Rasio Hutang Terhadap Ekuitas
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset & Konsultasi Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 7 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
TARGET HARGA
PENILAIAN
Metodologi Penilaian
Kami menerapkan Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian
utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah
pengendali nilai PJAA bukan pertumbuhan aset.
Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline
Company (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang memenuhi syarat
untuk dibandingkan dengan PJAA di BEI.
Penilaian ini didasarkan pada harga 100% saham tanggal 02 Mei 2016,
dengan menggunakan laporan keuangan PJAA tanggal 31 Desember 2015,
sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.
Value Estimation
Kami menggunakan Cost of Capital 10,1% dan Cost of Equity 12,2%
berdasarkan asumsi berikut:
Tabel 4: Asumsi
Risk free rate [%]*
7,5
Risk premium [%]*
4,5
Beta [x]**
1,1
Cost of Equity [%]
12,2
Marginal tax rate [%]
25,0
WACC (%)
10,1
Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: * Per tanggal 02 Mei 2016
**PEFINDO Beta Saham, tanggal 28 April 2016
Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi valuasi pada tanggal
02 Mei 2016 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto
10,1% adalah berkisar antara Rp2.570 hingga Rp2.848 per saham.
Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode DCF
Konservatif
Moderat
Agresif
PV of Free Cash Flows – [Rp,
miliar]
1.002
1.054
1.107
PV Terminal Value – [Rp miliar]
3.228
3.398
3.568
310
310
310
Net Debt – [Rp, miliar]
(429)
(429)
(429)
Total Equity Value – [Rp miliar]
1.599
1.599
1.599
Number of Share, [juta saham]
2.570
2.709
2.848
Non-Operating Assets – [Rp,
miliar]
Sumber: PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 8 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
Tabel 6: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
Gambar 6: P/E dan P/BV Historis
(Rp miliar)
Pendapatan
Biaya penjualan
Laba kotor
Biaya
operasional
Laba
operasional
Pendapatan
(biaya) lain
Laba sebelum
pajak
2013
2014
2015
2016P
2017P
1.242
(748)
493
1.101
(602)
499
1.132
(591)
540
1.244
(671)
572
1.406
(752)
655
(220)
(239)
(220)
(217)
(246)
274
261
320
355
412
(12)
44
95
106
108
262
305
415
461
520
Pajak
(72)
(71)
(125)
(138)
(156)
Laba bersih
192
235
291
324
366
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Gambar 7: ROA, ROE dan Total Assets Turnover
Tabel 7: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
Historis
(Rp miliar)
2013
2014
2015
2016P
2017P
Kas dan setara kas
417
323
310
315
584
Piutang
229
151
146
108
122
6
8
7
4
5
16
20
150
31
35
Aset
Persediaan
Aset jk pendek lain
Total Aset Lancar
667
501
613
458
745
1.185
1.268
1.484
1.823
1.860
Aset real estate
193
247
301
370
418
Aset tidak lancar lain
582
891
733
835
879
2.627
2.907
3.130
3.486
3.903
Aset tetap
Total Aset
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Kewajiban
Hutang dagang
Pinjaman jk pendek
32
100
65
194
110
90
70
90
78
90
Kewajiban jk pendek
312
300
320
427
460
Hutang jk panjang
437
344
339
319
319
Rasio
Kewajiban jk panjang
276
386
483
468
478
Total Kewajiban
713
730
822
786
797
Hak Minoritas
Total Ekuitas
Tabel 8: Rasio Kunci
102
100
107
107
107
1.471
1.618
1.789
2.113
2.478
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi Saham &
Indexing
2013
2014
Pendapatan
17,8
(11,3)
Laba operasi
12,6
(4,7)
7,9
22,4
Marjin laba kotor
39,7
Marjin laba
operasi
22,0
Marjin laba
bersih
15,5
2015
2016P
2017P
2,7
9,9
13,1
22,7
11,0
16,1
23,7
11,4
12,8
45,3
47,7
46,0
46,6
23,7
28,3
28,6
29,3
21,4
25,7
26,1
26,0
Pertumbuhan
[%]
Laba bersih
Profitabilitas
[%]
ROA
7,3
8,1
9,3
9,3
9,4
ROE
13,1
14,5
16,3
16,2
15,4
Debt to Equity
0,8
0,8
0,8
0,7
0,6
Debt to Asset
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
Current Ratio
1,5
0,9
1,2
0,8
1,2
Quick Ratio
1,5
0,8
0,9
0,7
1,1
Solvabilitas [X]
Likuiditas [X]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., PEFINDO Riset & Konsultasi - Divisi Valuasi
Saham & IndexingEstimates
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 9 dari 10
Pembangunan Jaya Ancol , Tbk
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupan informasi yang kami terima dari
berbagai sumber dan oleh karenanya tidak akan bertanggung jawab atas keputusan investasi yang dibuat
berdasarkan laporan ini. Semua asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal
kami per tanggal penilaian, dan semua pertimbangan tersebut dapat diubah tanpa pemberitahuan terlebih
dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini.
Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan
rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak ses uai
untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun
sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per
tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pen dapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan
dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin
mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan
sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang
akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian
laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupi ah, perubahan nilai tukar mata uang
tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi
dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar,
dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang
berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT PEFINDO Riset Konsultasi (“PRK”) bukan merupakan
rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap
sebagai nasehat investasi oleh PRK yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada, atau
kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment
banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan
lainnya dari pihak tersebut,
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi
terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu
atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan
untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah
bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan
untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegi atan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam
penyusunan Laporan Target Harga
Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan
proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yan g
tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa
maupun Perseroan yang dinilai. PRK menerima sejumlah imbalan dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan
yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tah un. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi
website kami di http://www.pefindo-consulting.co.id.
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PRK. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan
juga pada website Bursa Efek Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian tak
terpisahkan dari dokumen init”
www.pefindo-consulting.co.id
02 Mei 2016
Halaman 10 dari 10