PJAA Valuation Report 2015.10.22 IND
Equity Valuation
22 Oktober 2015
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Target Harga
Terendah
2.681
Laporan Utama
Tertinggi
2.974
Pariwisata dan Properti
Kinerja Saham
Lebih Banyak Taman Wisata Untuk Keberlanjutan
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
Rp
Informasi Saham
Kode Saham
PJAA
Harga Saham per 21 October 2015
2.100
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
2.723
Harga Terendah 52 minggu terakhir
1.283
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
(miliar)
4.356
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
2.054
(miliar)
Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir
Harga
Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Pemegang Saham
(%)
Pemda DKI Jakarta
72,00
PT Pembangunan Jaya
18,01
Masyarakat (masing-masing dengan
kepemilikan di bawah 5%)
9,99
Kontak:
Equity & Index Valuation Division
Phone: (6221) 7884 0200
[email protected]
““Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") menandai jejak sejarahnya
pada tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden pertama Indonesia
memberi perintah kepada Gubernur Jakarta saat itu, dr. Soemarno
Sosroatmodjo H., untuk memimpin pengembangan dan pembangunan
Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") di daerah pesisir Jakarta.
Kemudian pada tahun 1966, proyek ini diserahkan kepada PT
Pembangunan Jaya yang menyiapkan rencana komprehensif
pembangunan daerah Ancol. Pada tahun 1992, nama PT
Pembangunan Jaya diubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol,
dengan Daerah Khusus Ibukota Jakarta memegang saham mayoritas
perusahaan (80%). Pada tanggal 2 Juli 2004, PT Pembangunan Jaya
Ancol mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi
perusahaan publik. IPO ini diikuti oleh revitalisasi Gelanggang Renang
Ancol menjadi Atlantis Water Adventure dan Gelanggang Samudera
Ancol menjadi Ocean Dream Samudra, masing-masing pada tahun
2005 dan 2006. PJAA terus meluncurkan serangkaian inisiatif untuk
meningkatkan kualitas aset, seperti konversi Padang Golf Ancol
menjadi Ocean Ecopark pada tahun 2011, instalasi air sanitasi laut yang disebut Reverse Osmosis - untuk memenuhi permintaan air
bersih di Ancol, serta memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference
dan Exhibition ("MICE") dengan mendirikan balai serbaguna
Ecovention. Pada tahun 2014, PJAA memperkenalkan konsep Indoor
Dunia Fantasi ("Dufan"), dengan tema taman Ice Age dan Hello Kitty
Adventure di dalam area Dufan, dan membuka kembali Seaworld
Ancol pada awal 2015.
Halaman 1 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
PARAMETER INVESTASI
Bekerja sama dengan Pemegang Merek Global dalam Meluncurkan
Wahana Wisata Baru
PJAA mengubah situs Ramashinta-nya (dalam area Dufan) menjadi taman
hiburan indoor, dan bersama-sama dengan Century Fox dan Sanrio
Company Ltd, PJAA menyiapkan area petualangan baru yang penuh dengan
tokoh kartun terkenal seperti Hello Kitty dan beberapa karakter kartun dari
film Ice Age. Sebagai hasilnya, Dufan mengalami peningkatan jumlah
pengunjung pada tahun 2014. Jumlah pengunjung Dufan pada tahun 2014
mencapai 2,06 juta, naik dari 1,91 juta pada tahun 2013, dan kemungkinan
akan lebih tinggi pada tahun 2015 karena sudah mencapai 384 ribu pada
1Q2015.
Ekspansi untuk Mendukung Pertumbuhan Masa Depan
Kami menyukai PJAA karena mereka terus berekspansi, meningkatkan dan
memperkenalkan taman baru untuk mendukung pertumbuhan masa
depannya. Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sebesar Rp2,3
triliun dari belanja modal untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy,
mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pembangunan hotel baru.
Kami percaya bahwa proyek Ocean Fantasy akan menjadi sebuah daya
tarik besar bagi pengunjung di masa depan. Reklamasi wilayah 32 ha di
Ancol akan memberikan lahan untuk pengembangan bisnis properti PJAA
masa depan.
Potensi Pendapatan Lebih Tinggi dari Seaworld Ancol
Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, PJAA membuka kembali Seaworld
Ancol pada 17 Juli 2015. Namun kali ini, PJAA akan mengelolanya sendiri
(tidak mengalihkan ke pihak lain). Sebagai hasilnya, PJAA akan dapat
menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi dari area ini. PJAA tidak akan
lagi menerima hanya 5% dari pendapatan yang dihasilkan dari penjualan
tiket dan 6% dari penjualan makanan.
Prospek Usaha
Meskipun perlambatan ekonomi Indonesia menjadi 4,7% dan 4,67% pada
1Q2015 dan 2Q2015, kami melihat bahwa prospek industri rekreasi,
terutama di Jakarta, tetap cerah. Dengan basis populasi Jakarta yang
besar, yang sebagian besar adalah dalam kelompok usia produktif dan
muda, pembangunan infrastruktur transportasi, dan taman rekreasi yang
terbatas di ibu kota, industri ini akan tetap prospektif dalam jangka
panjang. Diuntungkan juga dari lokasi yang unik (pesisir) dan kemampuan
untuk meningkatkan land bank (dengan cara reklamasi), kami optimis
masa depan PJAA tak diragukan lagi. Belum lagi, pendapatan PJAA akan
menjadi jauh lebih baik setelah mengambil alih pengelolaan Seaworld
Ancol. Kami percaya bahwa PJAA akan mampu mencatat pertumbuhan
14,6% atas pendapatan pada akhir 2015.
Tabel 1: Ringkasan Kinerja
2012
1.054
2013
1.242
2014
1.101
2015P
1.262
2016P
1.321
Laba Sebelum Pajak [Rp miliar]
239
262
305
404
441
Laba Bersih [Rp miliar]
178
192
235
304
332
EPS [Rp]
111
120
147
190
207
10,0
7,9
22,4
29,2
9,2
P/E [x]
6,6
9,1
12,1
12,4*
11,3*
PBV [x]
0,9
1,2
1,8
2,1*
1,7*
Pendapatan [Rp miliar]
EPS growth [%]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
* Berdasarkan harga sama per 21 Oktober 2015 – Rp2.100/saham
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 2 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
MAKROEKONOMI DAN INDUSTRI
Kondisi Makroekonomi Mengecewakan di 1H2015; Namun Sedikit
Meningkat di Paruh Kedua
Perekonomian Indonesia telah mengalami perlambatan untuk paruh pertama
tahun ini. Pertumbuhannya melambat ke level terendah secara tahunan di Q1
dan data terakhir menunjuk pada berlanjutnya kelesuan di Q2. Pada bulan Mei,
ekspor mencatat pertumbuhan negatif selama delapan bulan secara berturutturut dan indeks manufaktur tetap berada di wilayah kontraksi di tengah
penurunan berkelanjutan dalam produksi dan pesanan baru. Selain itu, Program
belanja publik pemerintah yang banyak dibicarakan dimulai dengan awal yang
lambat secara menghawatirkan. Kemajuan yang terbatas terlihat pada
pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur baru seiring hambatan birokrasi dan
sengketa tanah. Penundaan tersebut menjadi perhatian karena pengeluaran
pemerintah diharapkan untuk mengimbangi pelemahan di sektor eksternal dan
diramalkan sebagai pendorong utama pertumbuhan tahun ini.
Indeks Harga konsumen naik 0,54% pada Juni 2015 dari bulan sebelumnya,
atau mencapai inflasi tahunan sekitar 7,3%. Tekanan harga biasanya meningkat
selama bulan suci Ramadhan, yang dimulai tahun ini pada pertengahan Juni.
Akibatnya, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan tingkat
kebijakan BI di 7,5%, seperti yang diharapkan oleh pasar.
Tabel 2: Indikator Makro Ekonomi
Indikator
Inflasi (%)
Pertumbuhan PDB (%)
Suku Bunga BI (%)
2013
2014
1H15
2015F*
6,4
5,6
7,5
6,4
5,0
7,75
7,3
4,7
7,5
6,5
5,0
7,20
Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan:* Proyeksi
Walau demikian, kami memproyeksikan pertumbuhan ekonomi akan membaik
menjelang akhir tahun 2015 dan menguat lebih lanjut pada tahun 2016, seiring
adanya percepatan belanja publik dan pulihnya tingkat kepercayaan.
Penghapusan subsidi BBM telah memberikan ruang fiskal yang diperlukan untuk
peningkatan investasi infrastruktur publik. Setelah melonjak, mengikuti
penghapusan subsidi BBM, inflasi sekarang secara umum moderat seiring
penurunan harga energi. Inflasi kemungkinan akan tetap di 6,5%, seiring
dengan pelemahan Rupiah baru-baru ini yang mengimbangi penurunan harga
energi.
Populasi besar di Jakarta Menciptakan Permintaan Besar bagi
Pariwisata
Kami melihat bahwa populasi yang besar dan terus berkembang di Jakarta,
yang berjumlah 10,2 juta orang per Juni 2015, akan menjaga permintaan atas
kegiatan liburan dan rekreasi di daerah Jakarta naik. Kelebihan dari populasi
tersebut adalah berada pada kelompok usia prima dan produktif (sekitar 25 - 39
tahun) dengan persentase yang besar juga berada pada kelompok usia dini (> 9
tahun). Dengan komposisi seperti itu, ada persentase yang signifikan dari
keluarga muda (keluarga dengan satu atau dua anak-anak di bawah 9 tahun)
yang memerlukan kegiatan liburan rekreasi saat masa liburan dan akhir pekan.
Gambar 1: Populasi Jakarta 2000 - Juni 2015
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Halaman 3 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 2: Komposisi Penduduk Jakarta Menurut
Umur, 2000 - Juni 2015
Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Pasokan Terbatas bagi Area Rekreasi di Jakarta
Kami melihat bahwa industri rekreasi di Jakarta masih prospektif. Hal ini
disebabkan pertumbuhan penduduk Jakarta dan tempat-tempat rekreasi
dan budaya yang tersedia di ibu kota amat terbatas. Tidak banyak area
rekreasi yang telah dikembangkan di Jakarta; sampai saat ini, kami melihat
14 situs yang beroperasi untuk keperluan budaya dan rekreasi. Dengan
moratorium pembangunan mal di Jakarta, mulai berlaku pada tahun 2011,
masyarakat telah beralih ke situs luar ruangan untuk kegiatan rekreasi
mereka.
Tabel 3: Situs Budaya dan Rekreasi di Jakarta, 2014
No
Situs Wisata
Jenis
Luas Area (Ha)
1
Taman Impian Jaya Ancol
Wisata bahari dan rekreasi
552
2
Wisata budaya
250
Wisata Pendidikan
140
4
Taman
Mini
Indonesia
Indah
Taman
Margasatwa
Ragunan
Monumen Nasional
5
Musem Nasional
Wisata Sejarah dan budaya
6
Wisata Pendidikan
7
Museum
TNI
Satria
Mandala
Museum Sejarah Jakarta
Wisata sejarah dan pendidikan
13,59
8
Museum Tekstil
Wisata Sejarah dan pendidikan
1,6
9
Museum Bahari
Wisata Sejarah dan budaya
9,8
Wisata Sejarah dan pendidikan
8,3
Wisata Sejarah dan pendidikan
0,63
3
10
80
26,34
5
11
Museum Seni Rupa
Keramik
Museum Wayang
12
Gedong Joang 45
Wisata Sejarah dan pendidikan
3,66
13
Taman Arkeologi Onrust
(Kep. Seribu)
Pelabuhan Sunda Kelapa
Wisata bahari dan belanja
12,0
Wisata Sejarah dan pendidikan
760
14
dan
Wisata Pendidikan dan sejarah
Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 4 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
INFORMASI BISNIS
Profil PJAA
Perjalanan panjang PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") dimulai
dengan reklamasi pantai Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") pada tahun
1962, dan pada tahun 1966, sebuah perusahaan ("BPP Proyek Ancol") yang
mengelola daerah ini dibentuk. Pada tahun 1973, pondok pertama di
daerah Ancol, Putri Duyung Cottage, selesai dibangun. Tahun berikutnya,
dua theme parks, yaitu Gelanggang Renang Ancol dan Gelanggang
Samudra Jaya Ancol diresmikan, dan sepuluh tahun kemudian taman fun
theme park pertama dan terbesar - Dufan, secara resmi terbuka untuk
umum. Pada tahun 1992, BPP Proyek Ancol secara resmi berubah menjadi
PT Pembangunan Jaya Ancol, dan kemudian menjadi perusahaan publik
pada tahun 2004. Pada tahun 2006, PJAA memulai bisnis pengembangan
properti dengan meluncurkan sebuah klaster perumahan kota yang
eksklusif, Marina Coast Royal Residence, di daerah Ancol. Untuk menarik
lebih banyak pengunjung, PJAA bersama-sama dengan Century Fox,
sebuah perusahaan pembuat film global yang memiliki hak cipta dari
banyak karakter kartun, meluncurkan wahana baru Ice Age pada 2014.
Pada tahun yang sama, PJAA juga bekerja sama dengan Sanrio Company
Ltd, memperkenalkan Petualangan Hello Kitty di Dufan.
Gambar 3: Peristiwa Penting PJAA
2006:
Entered
property
industry
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
PJAA bergerak dalam tiga bisnis utama, yaitu:
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Rekreasi: PJAA telah berhasil mengembangkan dan mengelola
pantai Ancol (Pantai Marina, Pantai Festival, Pantai Indah, Beach
Pool dan Pantai Karnaval), dan berbagai taman (Dunia Fantasi,
Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, Pasar Seni,
Samudra Ecopark );
Pengembangan Properti: PJAA telah membangun reputasi sebagai
pengembang properti eksklusif dan mewah dengan beberapa
kluster perumahan, yaitu Marina Coast, De'Cove, Coastavilla, Puri
Marina Ancol Town House, Northland Apartment, dan Jaya Ancol
Seafront.
Perdagangan dan Jasa: PJAA mengelola beberapa area kuliner
yang menarik di Ancol, di mana ada banyak restoran terkenal,
seperti Talaga Sampireun, Jimbaran, Bandar Djakarta, dan
Segarra. PJAA juga telah membangun bangunan Candi Bentar
Convention Hall dan Ecovention, untuk menunjang kegiatannya di
bisnis ini. Sebuah skema kemitraan, seperti untuk mengoperasikan
Ancol Beach City dan Seaworld Ancol, adalah jenis lain dari
kerjasama yang PJAA telah mulai untuk mendukung bisnis ini.
Halaman 5 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Untuk struktur bisnis, PJAA telah mendirikan beberapa anak perusahaan,
yaitu:
PT Taman Impian Jaya Ancol ("TIJA"): terlibat dalam bisnis rekreasi,
resort, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 99,99% saham TIJA ini.
TIJA mengelola beberapa unit usaha, yaitu Dunia Fantasi, Ocean
Dream Samudra, Atalantis Water Adventure, Putri Duyung Ancol,
Marina dan Ocean Ecopark.
PT Seabreez Indonesia ("Seabreez"): terlibat dalam bisnis
perdagangan, pengembangan, transportasi, perbaikan lokakarya,
publikasi, industri, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 95,27%
saham Seabreez.
PT Sarana Tirta Utama ("STU"): terlibat dalam
bisnis jasa,
perdagangan umum, industri serta pengembangan. PJAA memiliki
65% saham STU.
PT Jaya Ancol ("JA"): bergerak di bidang perdagangan,
pembangunan, transportasi, bengkel perbaikan, percetakan, industri,
pertambangan, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 99% saham
JA. JA mengelola pertunjukan lumba-lumba dan singa laut di Suoi
Tien Park, Vietnam.
PT Jakarta Tollroad Pembangunan ("JTD"): terlibat dalam bisnis
pengembangan dan layanan. PJAA memiliki 25,64% saham JTD ini.
PT Philindo Sporting Amusement dan Pariwisata ("PSAT"): terlibat
dalam bisnis pariwisata. PSAT juga merupakan operator dari gedung
HAILAI. PJAA memiliki 50% saham PSAT ini.
PT Jaya Bowling Indonesia ("JBI"): terlibat dalam pengelolaan
fasilitas olahraga, terutama fasilitas bowling di gedung HAILAI. PJAA
memiliki 16,75% saham JBI.
PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda Jakarta ("KEKMJ"): terlibat
dalam bisnis pengembangan, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki
25% saham KEKMJ.
Gambar 4: Struktur Grup PJAA
0,82%
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Halaman 6 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta
Didukung oleh area rekreasi yang besar dan kemampuan untuk membuat
banyak acara menarik, Ancol tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di
Jakarta. Selain itu, Ancol adalah satu-satunya tujuan rekreasi yang
mencatat pertumbuhan positif pengunjung pada tahun 2014, dibandingkan
dengan "empat besar" tujuan wisata yang lain di Jakarta. Meskipun jumlah
pengunjung lebih rendah dibandingkan Taman Marga Satwa Ragunan
selama Idul Fitri Liburan di 2015, kami memandang bahwa Ancol akan
menjaga status nomor satu tujuan wisata pada tahun 2015. PJAA telah
melaksanakan secara berkelanjutan beberapa event di akhir tahun, yang
mana dapat mengerek jumlah pengunjung.
Gambar 5: Jumlah Pengunjung Beberapa Tourist Tujuan di
Jakarta, 2012 - 1Q2015
Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Wahana Baru, Menarik Lebih Banyak Pengunjung
Beberapa tahun ke belakang, PJAA merelokasi situs Ramashinta dari Dufan
ke taman indoor. Pada bulan April 2014, PJAA meluncurkan Ice Age Arctic
Adventure di area ini, duplikasi dari daerah kutub di mana wisatawan bisa
berjalan dan naik sebuah kapal buatan disertai dengan karakter film kartun
Ice Age. Selain itu, bersama-sama dengan Sanrio Company Ltd, PJAA
membuka area atraksi baru yang disebut Hello Kitty Adventure, di mana
pengunjung dapat menonton dan tahu lebih banyak tentang karakter
kartun Hello Kitty. Mengingat daya tarik objek wisata baru, Dufan
mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Pengunjung
Dufan di 2014 mencapai 2,06 juta naik dari 1,91 juta pada 2013. Pada
2015, jumlah pengunjung berpotensi akan melampaui jumlah 2014, karena
pengunjung Dufan telah mencapai 384 ribu di 1Q2015, jauh sebelum Idul
Fitri dan liburan sekolah di bulan Juni-Juli.
Gambar 6: Pengunjung Dufan, 2013 - 1Q2015
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 7 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Membuka kembali Seaworld Ancol Berpotensi Menghasilkan
Pendapatan yang Lebih Tinggi
Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, Seaworld Ancol dibuka kembali
pada 17 Juli 2015. Ketika Seaworld Ancol sedang dikelola oleh PT Sea
World Indonesia, PJAA hanya menerima sekitar 5% dari penjualan tiket
masuk dan 6% dari penjualan makanan. Sekarang PJAA mengambil alih
manajemen, kontribusi pendapatan dari Seaworld Ancol akan menjadi jauh
lebih tinggi di masa depan daripada beberapa tahun terakhir.
Gambar 7: Suasana di Seaworld Ancol pada Hari Pembukaan Kembali
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Terus Menjaga Ekspansi
Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sekitar Rp2,3 triliun untuk
belanja modal. Investasi tersebut akan digunakan untuk mengembangkan
proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan
pengembangan JW Marriot Hotel. Untuk tahap pertama proyek reklamasi,
PJAA berencana untuk mendapatkan kembali lahan seluas 32 ha, terletak di
utara wilayah yang ada. Setelah selesai tahap pertama, PJAA berencana
menambah 1.000 ha areal reklamasi, yang mana akan terhubung ke area
32 ha. Sementara proyek Ocean Fantasy merupakan daerah rekreasi yang
menawarkan kegiatan air yang menyenangkan seperti daerah Flying
Dutchman, Sinbad Adventures, dll. Di area tersebut, PJAA juga berencana
membangun hotel lain. Kami melihat bahwa rencana tersebut akan
menopang pertumbuhan pendapatan PJAA di masa depan.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 8 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 8: Proyek Ocean Fantasy PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 9: Proyek Reklamasi Tanah PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Menjual Banyak Properti, tapi Pendapatan Masih Belum Diakui
Kemampuan PJAA untuk menjual persediaan propertinya pada 2014 patut
diperhatikan. PJAA mampu menjual sekitar 100 unit kondominium Jaya
Ancol Seafront dan unit double-decker-nya, yang mencatat penjualan
gabungan Rp238,5 miliar. Northland Apartment sudah 80% terjual. Namun,
penjualan tersebut tidak sepenuhnya diakui seiring pembangunan menara
belum sepenuhnya selesai. Akibatnya, pendapatan PJAA dari bisnis
pengembangan properti secara signifikan turun pada tahun 2014 menjadi
Rp195 miliar, dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013. Tren ini terus berlanjut
di 1H2015, di mana pendapatan hanya sedikit meningkat dari Rp49,6 miliar
di 1H2014 menjadi Rp53,5 miliar di 1H2015. Namun, kami percaya bahwa
kontribusi penjualan dari bisnis ini secara signifikan akan meningkat setelah
pembangunan tower apartemen (The Northland Apartment) selesai.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 9 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
KEUANGAN
Turun Sementara di 1H2015
Selama 2014 dan 1H2015, pendapatan PJAA ini menunjukkan tren yang
menurun. Pendapatan PJAA di 2014 turun menjadi Rp1,01 triliun, dari
Rp1,4 triliun pada 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, pendapatan
turun menjadi Rp476,7 miliar dibandingkan Rp488,2 miliar di 1H2014.
Penurunan pada tahun 2014 tersebut terutama disebabkan oleh pengakuan
pendapatan lebih rendah atas bisnis pengembangan properti, karena
Northland Apartment dan Kondominium Ancol Jaya Seafront belum selesai
dibangun. Pada 1H2015, pendapatan PJAA dari gerbang utama Ancol (tiket
masuk) meningkat. Namun, karena kebanyakan dari pengunjung tersebut
hanya jalan-jalan atau sekedar bermain, pendapatan PJAA dari taman
hiburan, restoran dan hotel, atau layanan lainnya cenderung kurang. Meski
demikian, kami percaya bahwa kondisi tersebut hanya sementara, karena
jumlah tempat rekreasi terpadu di Jakarta masih terbatas, sementara
jumlah penduduk tumbuh.
Gambar 10: Pendapatan PJAA, 2013 - 1H2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Namun, Marjin Membaik
Meskipun pendapatan PJAA di 2014 dan 1H2015 menurun, kami melihat
marjin mereka membaik. Marjin laba kotor tercatat 45,33% pada tahun
2014, jauh lebih tinggi dibandingkan 39,73% pada tahun 2013. Margin laba
bersih juga lebih tinggi, menjadi 21,35% pada tahun 2014 vs 15,48% pada
tahun 2013. Selanjutnya, di 1H2015 margin laba bersih PJAA secara
signifikan meningkat menjadi 25,55%, vs 14,92% di 1H2014. Peningkatan
marjin yang signifikan disebabkaan oleh biaya perolehan tanah dan
bangunan yang lebih kecil di tahun 2014 terkait akuisisi lahan yang relatif
tidak mahal. Sementara di 1H2015, sebagai akibat dari perjanjian
pengalihan aset Seaworld Ancol, PJAA menerima Rp77,4 miliar yang
mendorong marjin laba bersih naik.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 10 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 11: Margin PJAA ini, 2013 - 1H2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Utang Berbunga yang Lebih Rendah
Selama 1H2015, PJAA melunasi hutangnya kepada PT Bank Mandiri Tbk
sebanyak Rp80 miliar dan, karenanya, mengurangi tingkat utangnya
menjadi hanya Rp160 miliar pada akhir 1H2015, dari Rp240 miliar pada
akhir tahun 2014. Dengan ini, utang berbunga PJAA turun menjadi Rp458,6
miliar, jauh lebih rendah dibandingkan Rp538,2 miliar pada akhir tahun
2014. Meskipun demikian, kami melihat bahwa interest coverage ratio PJAA
(EBITDA / biaya bunga) masih lebih rendah dibandingkan dengan levelnya
pada tahun 2013. Interest coverage ratio pada tahun 2013 adalah 14,7x,
sedangkan pada tahun 2014 dan 1H2015, masing-masing adalah 10,5x dan
10,98x.
Gambar 12: Rasio Liabilities to Equity &
Rasio Interest Bearing Debt to Equity
PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 13: Interest Coverage Ratio
PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 11 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
ANALISA SWOT
Tabel 4: Analisa SWOT
Kekuatan
Satu-satunya pantai landai di Jakarta
Pengalaman panjang sebagai pemilik
dan operator taman rekreasi dan
hiburan
Peluncuran wahana baru untuk
menjaga daya tarik taman rekreasi
Perluasan lahan dengan cara
reklamasi
Pemilik dan operator dari Seaworld
Ancol
Kesempatan
Kenaikan harga lahan yang cepat
dalam tiga tahun terakhir
Hambatan masuk yang tinggi
Jumlah penduduk pada kelompok
usia produktif dan muda yang
besar sebagai target pasar PJAA
Kelemahan
Portofolio saat ini terkonsentrasi
hanya di daerah Ancol
Ancaman
Tumbuhnya situs rekreasi dalam
ruangan, seperti Trans Studio
atau Kidzania
Persaingan yang intensif di
antara para pengembang
properti di daerah pesisir utara
Jakarta
Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 12 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
TARGET HARGA
PENILAIAN
Metodologi Penilaian
Kami
mengaplikasikan
pendekatan
pendapatan
menggunakan
Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan
pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan faktor yang
sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan
dengan pertumbuhan aset.
Kami tidak menggabungkan metode DCF dengan Guideline Company
Method (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang terdaftar DI
IDX seperti PJAA.
Valuasi ini didasarkan pada harga saham 100% PJAA per 21 Oktober
2015, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 Juni 2015
untuk analisa fundamental kami.
Estimasi Nilai
Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity 10,80%
berdasarkan pada asumsi berikut:
Tabel 5: Asumsi
Risk free rate [%]*
Risk premium [%]*
Beta [x]**
Cost of Equity [%]
Marginal tax rate [%]
Interest Bearing Debt to Equity
Ratio [x]
WACC [%]
8,66
1,77
1,21
10,80
25,0
0,83
9,22
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: * per 21 Oktober 2015
**PEFINDO Beta Saham per 15 Oktober 2015
Target harga untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 21
Oktober 2015 dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat
diskonto 9,41% adalah antara Rp2.681 hingga Rp2.974 per saham.
Tabel 6: Ringkasan Metode Penilaian DCF
PV of Free Cash Flows [Rp miliar]
PV Terminal Value [Rp miliar]
Non-Operating Assets – [Rp miliar]
Interest Bearing Debt [Rp miliar]
Total Equity Value [Rp miliar]
Number of Share [juta saham]
Fair Value per Share [Rp]
Konservatif
Moderat
Agresif
1.052
3.395
301
(459)
4.290
1.600
2.681
1.107
3.574
301
(459)
4.524
1.600
2.828
1.163
3.753
301
(459)
4.758
1.600
2.974
Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 13 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Tabel 7: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
(Rp miliar)
Pendapatan
2012
2013
2014
2015P
2016P
1.054
1.242
1.101
1.262
1.322
(597)
(748)
(602)
(742)
(770)
Biaya Penjualan
Laba Kotor
Biaya Operasional
457
493
499
520
552
(214)
(220)
(239)
(202)
(222)
Laba Operasional
243
274
261
318
330
Pendapatan (biaya)
lain
(4)
(12)
(44
86
111
Laba sebelum pajak
239
262
305
404
441
Pajak
(61)
(72)
(71)
(101)
(110)
Laba bersih
178
192
235
304
332
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 14: Market Value Added and Market Risk
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham
& Indexing
Gambar 15: ROA, ROE dan Assets Turnover
Tabel 8: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Rp miliar)
2012
2013
2014 2015P
2016P
Kas dan setara kas
553
417
323
474
613
Piutang
138
229
151
110
115
6
6
8
9
9
23
16
19
31
32
1
1
1
1
1
Aset
Persediaan
Aset jk pendek lain
Aset keuangan - dimiliki hingga
jatuh tempo
Piutang kepada pihak terafiliasi
25
19
50
36
36
Investasi di perusahaan lain
165
258
545
530
530
Aset tetap
994
1.185
1.268
1.295
1.360
Aset real estat
240
193
247
375
393
Properti investasi
181
284
277
278
307
62
20
20
116
122
2.388
2.627
2.907
3.252
3.516
Aset jangka panjang lainnya
Total aset
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Tabel 9: Rasio Kunci
Kewajiban
Hutang usaha
56
32
65
77
80
Pinjaman bank jangka pendek
60
100
194
160
60
Kewajiban jangka pendek
lainnya
344
311
300
342
364
Hutang jangka panjang
437
437
344
279
279
Kewajiban jangka panjang
lainnya
181
276
386
473
480
1.078
1.310
1.157
1.471
1.289
1.618
1.331
1.921
1.264
2.253
Jumlah kewajiban
Jumlah ekuitas
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
2012
2013
2014 2015P 2016P
Pendapatan
12,9
17,8
(11,3)
14,6
4,7
Laba usaha
19,2
12,6
(4,7)
22,1
3,7
Laba bersih
10,0
7,9
22,4
29,2
9,2
Marjin Laba Kotor
43,4
39,7
45,3
41,2
41,8
Marjin Laba Operasional
23,1
22,0
23,7
25,2
25,0
Marjin laba bersih
16,9
15,5
21,4
24,1
25,1
Pertumbuhan [%]
Profitabilitas [%]
ROA
7,5
7,3
8,1
9,3
9,4
ROE
13,6
13,1
14,5
16,7
15,4
Liabilities to equity
0,8
0,8
0,8
0,7
0,6
Liabilities to assets
0,5
0,4
0,4
0,4
0,4
Solvabilitas [x]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 14 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami
tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan lap oran ini.
Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal
penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu -waktu tanpa
pemberitahuan terlebih dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan
laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini
bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan
ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan
dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan
disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Har ga, nilai, atau pendapatan dari setiap
saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan
pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai
investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar
diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan
besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya
didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut
kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam
laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar
Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang undangan yang berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT P efindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO
Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu
saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan
dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat
keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam
kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut.
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan
investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu
saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini,
pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan,
jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database ya ng digunakan
dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda
dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham
yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau
paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan
Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat
mengunjungi website kami di http://www.pefindo -consulting.co.id
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan
Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa
Efek Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 15 dari 15
22 Oktober 2015
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Target Harga
Terendah
2.681
Laporan Utama
Tertinggi
2.974
Pariwisata dan Properti
Kinerja Saham
Lebih Banyak Taman Wisata Untuk Keberlanjutan
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
Rp
Informasi Saham
Kode Saham
PJAA
Harga Saham per 21 October 2015
2.100
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir
2.723
Harga Terendah 52 minggu terakhir
1.283
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
(miliar)
4.356
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
2.054
(miliar)
Harga dan Volume 4 Minggu Terakhir
Harga
Sumber: Bloomberg, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Pemegang Saham
(%)
Pemda DKI Jakarta
72,00
PT Pembangunan Jaya
18,01
Masyarakat (masing-masing dengan
kepemilikan di bawah 5%)
9,99
Kontak:
Equity & Index Valuation Division
Phone: (6221) 7884 0200
[email protected]
““Pernyataan disclaimer pada halaman akhir
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") menandai jejak sejarahnya
pada tahun 1965, ketika Ir. Soekarno, Presiden pertama Indonesia
memberi perintah kepada Gubernur Jakarta saat itu, dr. Soemarno
Sosroatmodjo H., untuk memimpin pengembangan dan pembangunan
Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") di daerah pesisir Jakarta.
Kemudian pada tahun 1966, proyek ini diserahkan kepada PT
Pembangunan Jaya yang menyiapkan rencana komprehensif
pembangunan daerah Ancol. Pada tahun 1992, nama PT
Pembangunan Jaya diubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol,
dengan Daerah Khusus Ibukota Jakarta memegang saham mayoritas
perusahaan (80%). Pada tanggal 2 Juli 2004, PT Pembangunan Jaya
Ancol mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan menjadi
perusahaan publik. IPO ini diikuti oleh revitalisasi Gelanggang Renang
Ancol menjadi Atlantis Water Adventure dan Gelanggang Samudera
Ancol menjadi Ocean Dream Samudra, masing-masing pada tahun
2005 dan 2006. PJAA terus meluncurkan serangkaian inisiatif untuk
meningkatkan kualitas aset, seperti konversi Padang Golf Ancol
menjadi Ocean Ecopark pada tahun 2011, instalasi air sanitasi laut yang disebut Reverse Osmosis - untuk memenuhi permintaan air
bersih di Ancol, serta memasuki bisnis Meeting, Incentive, Conference
dan Exhibition ("MICE") dengan mendirikan balai serbaguna
Ecovention. Pada tahun 2014, PJAA memperkenalkan konsep Indoor
Dunia Fantasi ("Dufan"), dengan tema taman Ice Age dan Hello Kitty
Adventure di dalam area Dufan, dan membuka kembali Seaworld
Ancol pada awal 2015.
Halaman 1 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
PARAMETER INVESTASI
Bekerja sama dengan Pemegang Merek Global dalam Meluncurkan
Wahana Wisata Baru
PJAA mengubah situs Ramashinta-nya (dalam area Dufan) menjadi taman
hiburan indoor, dan bersama-sama dengan Century Fox dan Sanrio
Company Ltd, PJAA menyiapkan area petualangan baru yang penuh dengan
tokoh kartun terkenal seperti Hello Kitty dan beberapa karakter kartun dari
film Ice Age. Sebagai hasilnya, Dufan mengalami peningkatan jumlah
pengunjung pada tahun 2014. Jumlah pengunjung Dufan pada tahun 2014
mencapai 2,06 juta, naik dari 1,91 juta pada tahun 2013, dan kemungkinan
akan lebih tinggi pada tahun 2015 karena sudah mencapai 384 ribu pada
1Q2015.
Ekspansi untuk Mendukung Pertumbuhan Masa Depan
Kami menyukai PJAA karena mereka terus berekspansi, meningkatkan dan
memperkenalkan taman baru untuk mendukung pertumbuhan masa
depannya. Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sebesar Rp2,3
triliun dari belanja modal untuk mengembangkan proyek Ocean Fantasy,
mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan pembangunan hotel baru.
Kami percaya bahwa proyek Ocean Fantasy akan menjadi sebuah daya
tarik besar bagi pengunjung di masa depan. Reklamasi wilayah 32 ha di
Ancol akan memberikan lahan untuk pengembangan bisnis properti PJAA
masa depan.
Potensi Pendapatan Lebih Tinggi dari Seaworld Ancol
Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, PJAA membuka kembali Seaworld
Ancol pada 17 Juli 2015. Namun kali ini, PJAA akan mengelolanya sendiri
(tidak mengalihkan ke pihak lain). Sebagai hasilnya, PJAA akan dapat
menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi dari area ini. PJAA tidak akan
lagi menerima hanya 5% dari pendapatan yang dihasilkan dari penjualan
tiket dan 6% dari penjualan makanan.
Prospek Usaha
Meskipun perlambatan ekonomi Indonesia menjadi 4,7% dan 4,67% pada
1Q2015 dan 2Q2015, kami melihat bahwa prospek industri rekreasi,
terutama di Jakarta, tetap cerah. Dengan basis populasi Jakarta yang
besar, yang sebagian besar adalah dalam kelompok usia produktif dan
muda, pembangunan infrastruktur transportasi, dan taman rekreasi yang
terbatas di ibu kota, industri ini akan tetap prospektif dalam jangka
panjang. Diuntungkan juga dari lokasi yang unik (pesisir) dan kemampuan
untuk meningkatkan land bank (dengan cara reklamasi), kami optimis
masa depan PJAA tak diragukan lagi. Belum lagi, pendapatan PJAA akan
menjadi jauh lebih baik setelah mengambil alih pengelolaan Seaworld
Ancol. Kami percaya bahwa PJAA akan mampu mencatat pertumbuhan
14,6% atas pendapatan pada akhir 2015.
Tabel 1: Ringkasan Kinerja
2012
1.054
2013
1.242
2014
1.101
2015P
1.262
2016P
1.321
Laba Sebelum Pajak [Rp miliar]
239
262
305
404
441
Laba Bersih [Rp miliar]
178
192
235
304
332
EPS [Rp]
111
120
147
190
207
10,0
7,9
22,4
29,2
9,2
P/E [x]
6,6
9,1
12,1
12,4*
11,3*
PBV [x]
0,9
1,2
1,8
2,1*
1,7*
Pendapatan [Rp miliar]
EPS growth [%]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
* Berdasarkan harga sama per 21 Oktober 2015 – Rp2.100/saham
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 2 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
MAKROEKONOMI DAN INDUSTRI
Kondisi Makroekonomi Mengecewakan di 1H2015; Namun Sedikit
Meningkat di Paruh Kedua
Perekonomian Indonesia telah mengalami perlambatan untuk paruh pertama
tahun ini. Pertumbuhannya melambat ke level terendah secara tahunan di Q1
dan data terakhir menunjuk pada berlanjutnya kelesuan di Q2. Pada bulan Mei,
ekspor mencatat pertumbuhan negatif selama delapan bulan secara berturutturut dan indeks manufaktur tetap berada di wilayah kontraksi di tengah
penurunan berkelanjutan dalam produksi dan pesanan baru. Selain itu, Program
belanja publik pemerintah yang banyak dibicarakan dimulai dengan awal yang
lambat secara menghawatirkan. Kemajuan yang terbatas terlihat pada
pelaksanaan proyek-proyek infrastruktur baru seiring hambatan birokrasi dan
sengketa tanah. Penundaan tersebut menjadi perhatian karena pengeluaran
pemerintah diharapkan untuk mengimbangi pelemahan di sektor eksternal dan
diramalkan sebagai pendorong utama pertumbuhan tahun ini.
Indeks Harga konsumen naik 0,54% pada Juni 2015 dari bulan sebelumnya,
atau mencapai inflasi tahunan sekitar 7,3%. Tekanan harga biasanya meningkat
selama bulan suci Ramadhan, yang dimulai tahun ini pada pertengahan Juni.
Akibatnya, Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan tingkat
kebijakan BI di 7,5%, seperti yang diharapkan oleh pasar.
Tabel 2: Indikator Makro Ekonomi
Indikator
Inflasi (%)
Pertumbuhan PDB (%)
Suku Bunga BI (%)
2013
2014
1H15
2015F*
6,4
5,6
7,5
6,4
5,0
7,75
7,3
4,7
7,5
6,5
5,0
7,20
Sumber: Bank Indonesia, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan:* Proyeksi
Walau demikian, kami memproyeksikan pertumbuhan ekonomi akan membaik
menjelang akhir tahun 2015 dan menguat lebih lanjut pada tahun 2016, seiring
adanya percepatan belanja publik dan pulihnya tingkat kepercayaan.
Penghapusan subsidi BBM telah memberikan ruang fiskal yang diperlukan untuk
peningkatan investasi infrastruktur publik. Setelah melonjak, mengikuti
penghapusan subsidi BBM, inflasi sekarang secara umum moderat seiring
penurunan harga energi. Inflasi kemungkinan akan tetap di 6,5%, seiring
dengan pelemahan Rupiah baru-baru ini yang mengimbangi penurunan harga
energi.
Populasi besar di Jakarta Menciptakan Permintaan Besar bagi
Pariwisata
Kami melihat bahwa populasi yang besar dan terus berkembang di Jakarta,
yang berjumlah 10,2 juta orang per Juni 2015, akan menjaga permintaan atas
kegiatan liburan dan rekreasi di daerah Jakarta naik. Kelebihan dari populasi
tersebut adalah berada pada kelompok usia prima dan produktif (sekitar 25 - 39
tahun) dengan persentase yang besar juga berada pada kelompok usia dini (> 9
tahun). Dengan komposisi seperti itu, ada persentase yang signifikan dari
keluarga muda (keluarga dengan satu atau dua anak-anak di bawah 9 tahun)
yang memerlukan kegiatan liburan rekreasi saat masa liburan dan akhir pekan.
Gambar 1: Populasi Jakarta 2000 - Juni 2015
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Halaman 3 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 2: Komposisi Penduduk Jakarta Menurut
Umur, 2000 - Juni 2015
Sumber: BAPPEDA DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Pasokan Terbatas bagi Area Rekreasi di Jakarta
Kami melihat bahwa industri rekreasi di Jakarta masih prospektif. Hal ini
disebabkan pertumbuhan penduduk Jakarta dan tempat-tempat rekreasi
dan budaya yang tersedia di ibu kota amat terbatas. Tidak banyak area
rekreasi yang telah dikembangkan di Jakarta; sampai saat ini, kami melihat
14 situs yang beroperasi untuk keperluan budaya dan rekreasi. Dengan
moratorium pembangunan mal di Jakarta, mulai berlaku pada tahun 2011,
masyarakat telah beralih ke situs luar ruangan untuk kegiatan rekreasi
mereka.
Tabel 3: Situs Budaya dan Rekreasi di Jakarta, 2014
No
Situs Wisata
Jenis
Luas Area (Ha)
1
Taman Impian Jaya Ancol
Wisata bahari dan rekreasi
552
2
Wisata budaya
250
Wisata Pendidikan
140
4
Taman
Mini
Indonesia
Indah
Taman
Margasatwa
Ragunan
Monumen Nasional
5
Musem Nasional
Wisata Sejarah dan budaya
6
Wisata Pendidikan
7
Museum
TNI
Satria
Mandala
Museum Sejarah Jakarta
Wisata sejarah dan pendidikan
13,59
8
Museum Tekstil
Wisata Sejarah dan pendidikan
1,6
9
Museum Bahari
Wisata Sejarah dan budaya
9,8
Wisata Sejarah dan pendidikan
8,3
Wisata Sejarah dan pendidikan
0,63
3
10
80
26,34
5
11
Museum Seni Rupa
Keramik
Museum Wayang
12
Gedong Joang 45
Wisata Sejarah dan pendidikan
3,66
13
Taman Arkeologi Onrust
(Kep. Seribu)
Pelabuhan Sunda Kelapa
Wisata bahari dan belanja
12,0
Wisata Sejarah dan pendidikan
760
14
dan
Wisata Pendidikan dan sejarah
Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 4 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
INFORMASI BISNIS
Profil PJAA
Perjalanan panjang PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk ("PJAA") dimulai
dengan reklamasi pantai Taman Impian Jaya Ancol ("Ancol") pada tahun
1962, dan pada tahun 1966, sebuah perusahaan ("BPP Proyek Ancol") yang
mengelola daerah ini dibentuk. Pada tahun 1973, pondok pertama di
daerah Ancol, Putri Duyung Cottage, selesai dibangun. Tahun berikutnya,
dua theme parks, yaitu Gelanggang Renang Ancol dan Gelanggang
Samudra Jaya Ancol diresmikan, dan sepuluh tahun kemudian taman fun
theme park pertama dan terbesar - Dufan, secara resmi terbuka untuk
umum. Pada tahun 1992, BPP Proyek Ancol secara resmi berubah menjadi
PT Pembangunan Jaya Ancol, dan kemudian menjadi perusahaan publik
pada tahun 2004. Pada tahun 2006, PJAA memulai bisnis pengembangan
properti dengan meluncurkan sebuah klaster perumahan kota yang
eksklusif, Marina Coast Royal Residence, di daerah Ancol. Untuk menarik
lebih banyak pengunjung, PJAA bersama-sama dengan Century Fox,
sebuah perusahaan pembuat film global yang memiliki hak cipta dari
banyak karakter kartun, meluncurkan wahana baru Ice Age pada 2014.
Pada tahun yang sama, PJAA juga bekerja sama dengan Sanrio Company
Ltd, memperkenalkan Petualangan Hello Kitty di Dufan.
Gambar 3: Peristiwa Penting PJAA
2006:
Entered
property
industry
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
PJAA bergerak dalam tiga bisnis utama, yaitu:
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Rekreasi: PJAA telah berhasil mengembangkan dan mengelola
pantai Ancol (Pantai Marina, Pantai Festival, Pantai Indah, Beach
Pool dan Pantai Karnaval), dan berbagai taman (Dunia Fantasi,
Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, Pasar Seni,
Samudra Ecopark );
Pengembangan Properti: PJAA telah membangun reputasi sebagai
pengembang properti eksklusif dan mewah dengan beberapa
kluster perumahan, yaitu Marina Coast, De'Cove, Coastavilla, Puri
Marina Ancol Town House, Northland Apartment, dan Jaya Ancol
Seafront.
Perdagangan dan Jasa: PJAA mengelola beberapa area kuliner
yang menarik di Ancol, di mana ada banyak restoran terkenal,
seperti Talaga Sampireun, Jimbaran, Bandar Djakarta, dan
Segarra. PJAA juga telah membangun bangunan Candi Bentar
Convention Hall dan Ecovention, untuk menunjang kegiatannya di
bisnis ini. Sebuah skema kemitraan, seperti untuk mengoperasikan
Ancol Beach City dan Seaworld Ancol, adalah jenis lain dari
kerjasama yang PJAA telah mulai untuk mendukung bisnis ini.
Halaman 5 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Untuk struktur bisnis, PJAA telah mendirikan beberapa anak perusahaan,
yaitu:
PT Taman Impian Jaya Ancol ("TIJA"): terlibat dalam bisnis rekreasi,
resort, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki 99,99% saham TIJA ini.
TIJA mengelola beberapa unit usaha, yaitu Dunia Fantasi, Ocean
Dream Samudra, Atalantis Water Adventure, Putri Duyung Ancol,
Marina dan Ocean Ecopark.
PT Seabreez Indonesia ("Seabreez"): terlibat dalam bisnis
perdagangan, pengembangan, transportasi, perbaikan lokakarya,
publikasi, industri, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 95,27%
saham Seabreez.
PT Sarana Tirta Utama ("STU"): terlibat dalam
bisnis jasa,
perdagangan umum, industri serta pengembangan. PJAA memiliki
65% saham STU.
PT Jaya Ancol ("JA"): bergerak di bidang perdagangan,
pembangunan, transportasi, bengkel perbaikan, percetakan, industri,
pertambangan, pertanian dan layanan. PJAA memiliki 99% saham
JA. JA mengelola pertunjukan lumba-lumba dan singa laut di Suoi
Tien Park, Vietnam.
PT Jakarta Tollroad Pembangunan ("JTD"): terlibat dalam bisnis
pengembangan dan layanan. PJAA memiliki 25,64% saham JTD ini.
PT Philindo Sporting Amusement dan Pariwisata ("PSAT"): terlibat
dalam bisnis pariwisata. PSAT juga merupakan operator dari gedung
HAILAI. PJAA memiliki 50% saham PSAT ini.
PT Jaya Bowling Indonesia ("JBI"): terlibat dalam pengelolaan
fasilitas olahraga, terutama fasilitas bowling di gedung HAILAI. PJAA
memiliki 16,75% saham JBI.
PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda Jakarta ("KEKMJ"): terlibat
dalam bisnis pengembangan, perdagangan dan jasa. PJAA memiliki
25% saham KEKMJ.
Gambar 4: Struktur Grup PJAA
0,82%
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Halaman 6 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta
Didukung oleh area rekreasi yang besar dan kemampuan untuk membuat
banyak acara menarik, Ancol tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di
Jakarta. Selain itu, Ancol adalah satu-satunya tujuan rekreasi yang
mencatat pertumbuhan positif pengunjung pada tahun 2014, dibandingkan
dengan "empat besar" tujuan wisata yang lain di Jakarta. Meskipun jumlah
pengunjung lebih rendah dibandingkan Taman Marga Satwa Ragunan
selama Idul Fitri Liburan di 2015, kami memandang bahwa Ancol akan
menjaga status nomor satu tujuan wisata pada tahun 2015. PJAA telah
melaksanakan secara berkelanjutan beberapa event di akhir tahun, yang
mana dapat mengerek jumlah pengunjung.
Gambar 5: Jumlah Pengunjung Beberapa Tourist Tujuan di
Jakarta, 2012 - 1Q2015
Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Wahana Baru, Menarik Lebih Banyak Pengunjung
Beberapa tahun ke belakang, PJAA merelokasi situs Ramashinta dari Dufan
ke taman indoor. Pada bulan April 2014, PJAA meluncurkan Ice Age Arctic
Adventure di area ini, duplikasi dari daerah kutub di mana wisatawan bisa
berjalan dan naik sebuah kapal buatan disertai dengan karakter film kartun
Ice Age. Selain itu, bersama-sama dengan Sanrio Company Ltd, PJAA
membuka area atraksi baru yang disebut Hello Kitty Adventure, di mana
pengunjung dapat menonton dan tahu lebih banyak tentang karakter
kartun Hello Kitty. Mengingat daya tarik objek wisata baru, Dufan
mengalami peningkatan jumlah pengunjung pada tahun 2014. Pengunjung
Dufan di 2014 mencapai 2,06 juta naik dari 1,91 juta pada 2013. Pada
2015, jumlah pengunjung berpotensi akan melampaui jumlah 2014, karena
pengunjung Dufan telah mencapai 384 ribu di 1Q2015, jauh sebelum Idul
Fitri dan liburan sekolah di bulan Juni-Juli.
Gambar 6: Pengunjung Dufan, 2013 - 1Q2015
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 7 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Membuka kembali Seaworld Ancol Berpotensi Menghasilkan
Pendapatan yang Lebih Tinggi
Setelah ditutup selama sekitar 8 bulan, Seaworld Ancol dibuka kembali
pada 17 Juli 2015. Ketika Seaworld Ancol sedang dikelola oleh PT Sea
World Indonesia, PJAA hanya menerima sekitar 5% dari penjualan tiket
masuk dan 6% dari penjualan makanan. Sekarang PJAA mengambil alih
manajemen, kontribusi pendapatan dari Seaworld Ancol akan menjadi jauh
lebih tinggi di masa depan daripada beberapa tahun terakhir.
Gambar 7: Suasana di Seaworld Ancol pada Hari Pembukaan Kembali
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Terus Menjaga Ekspansi
Pada 2015, PJAA berencana untuk berinvestasi sekitar Rp2,3 triliun untuk
belanja modal. Investasi tersebut akan digunakan untuk mengembangkan
proyek Ocean Fantasy, mendapatkan kembali tanah, dan menyelesaikan
pengembangan JW Marriot Hotel. Untuk tahap pertama proyek reklamasi,
PJAA berencana untuk mendapatkan kembali lahan seluas 32 ha, terletak di
utara wilayah yang ada. Setelah selesai tahap pertama, PJAA berencana
menambah 1.000 ha areal reklamasi, yang mana akan terhubung ke area
32 ha. Sementara proyek Ocean Fantasy merupakan daerah rekreasi yang
menawarkan kegiatan air yang menyenangkan seperti daerah Flying
Dutchman, Sinbad Adventures, dll. Di area tersebut, PJAA juga berencana
membangun hotel lain. Kami melihat bahwa rencana tersebut akan
menopang pertumbuhan pendapatan PJAA di masa depan.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 8 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 8: Proyek Ocean Fantasy PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 9: Proyek Reklamasi Tanah PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Menjual Banyak Properti, tapi Pendapatan Masih Belum Diakui
Kemampuan PJAA untuk menjual persediaan propertinya pada 2014 patut
diperhatikan. PJAA mampu menjual sekitar 100 unit kondominium Jaya
Ancol Seafront dan unit double-decker-nya, yang mencatat penjualan
gabungan Rp238,5 miliar. Northland Apartment sudah 80% terjual. Namun,
penjualan tersebut tidak sepenuhnya diakui seiring pembangunan menara
belum sepenuhnya selesai. Akibatnya, pendapatan PJAA dari bisnis
pengembangan properti secara signifikan turun pada tahun 2014 menjadi
Rp195 miliar, dari Rp417,7 miliar pada tahun 2013. Tren ini terus berlanjut
di 1H2015, di mana pendapatan hanya sedikit meningkat dari Rp49,6 miliar
di 1H2014 menjadi Rp53,5 miliar di 1H2015. Namun, kami percaya bahwa
kontribusi penjualan dari bisnis ini secara signifikan akan meningkat setelah
pembangunan tower apartemen (The Northland Apartment) selesai.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 9 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
KEUANGAN
Turun Sementara di 1H2015
Selama 2014 dan 1H2015, pendapatan PJAA ini menunjukkan tren yang
menurun. Pendapatan PJAA di 2014 turun menjadi Rp1,01 triliun, dari
Rp1,4 triliun pada 2013. Tren ini terus berlanjut di 1H2015, pendapatan
turun menjadi Rp476,7 miliar dibandingkan Rp488,2 miliar di 1H2014.
Penurunan pada tahun 2014 tersebut terutama disebabkan oleh pengakuan
pendapatan lebih rendah atas bisnis pengembangan properti, karena
Northland Apartment dan Kondominium Ancol Jaya Seafront belum selesai
dibangun. Pada 1H2015, pendapatan PJAA dari gerbang utama Ancol (tiket
masuk) meningkat. Namun, karena kebanyakan dari pengunjung tersebut
hanya jalan-jalan atau sekedar bermain, pendapatan PJAA dari taman
hiburan, restoran dan hotel, atau layanan lainnya cenderung kurang. Meski
demikian, kami percaya bahwa kondisi tersebut hanya sementara, karena
jumlah tempat rekreasi terpadu di Jakarta masih terbatas, sementara
jumlah penduduk tumbuh.
Gambar 10: Pendapatan PJAA, 2013 - 1H2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi
Saham & Indexing
Namun, Marjin Membaik
Meskipun pendapatan PJAA di 2014 dan 1H2015 menurun, kami melihat
marjin mereka membaik. Marjin laba kotor tercatat 45,33% pada tahun
2014, jauh lebih tinggi dibandingkan 39,73% pada tahun 2013. Margin laba
bersih juga lebih tinggi, menjadi 21,35% pada tahun 2014 vs 15,48% pada
tahun 2013. Selanjutnya, di 1H2015 margin laba bersih PJAA secara
signifikan meningkat menjadi 25,55%, vs 14,92% di 1H2014. Peningkatan
marjin yang signifikan disebabkaan oleh biaya perolehan tanah dan
bangunan yang lebih kecil di tahun 2014 terkait akuisisi lahan yang relatif
tidak mahal. Sementara di 1H2015, sebagai akibat dari perjanjian
pengalihan aset Seaworld Ancol, PJAA menerima Rp77,4 miliar yang
mendorong marjin laba bersih naik.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 10 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Gambar 11: Margin PJAA ini, 2013 - 1H2015
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham &
Indexing
Utang Berbunga yang Lebih Rendah
Selama 1H2015, PJAA melunasi hutangnya kepada PT Bank Mandiri Tbk
sebanyak Rp80 miliar dan, karenanya, mengurangi tingkat utangnya
menjadi hanya Rp160 miliar pada akhir 1H2015, dari Rp240 miliar pada
akhir tahun 2014. Dengan ini, utang berbunga PJAA turun menjadi Rp458,6
miliar, jauh lebih rendah dibandingkan Rp538,2 miliar pada akhir tahun
2014. Meskipun demikian, kami melihat bahwa interest coverage ratio PJAA
(EBITDA / biaya bunga) masih lebih rendah dibandingkan dengan levelnya
pada tahun 2013. Interest coverage ratio pada tahun 2013 adalah 14,7x,
sedangkan pada tahun 2014 dan 1H2015, masing-masing adalah 10,5x dan
10,98x.
Gambar 12: Rasio Liabilities to Equity &
Rasio Interest Bearing Debt to Equity
PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 13: Interest Coverage Ratio
PJAA
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan
Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 11 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
ANALISA SWOT
Tabel 4: Analisa SWOT
Kekuatan
Satu-satunya pantai landai di Jakarta
Pengalaman panjang sebagai pemilik
dan operator taman rekreasi dan
hiburan
Peluncuran wahana baru untuk
menjaga daya tarik taman rekreasi
Perluasan lahan dengan cara
reklamasi
Pemilik dan operator dari Seaworld
Ancol
Kesempatan
Kenaikan harga lahan yang cepat
dalam tiga tahun terakhir
Hambatan masuk yang tinggi
Jumlah penduduk pada kelompok
usia produktif dan muda yang
besar sebagai target pasar PJAA
Kelemahan
Portofolio saat ini terkonsentrasi
hanya di daerah Ancol
Ancaman
Tumbuhnya situs rekreasi dalam
ruangan, seperti Trans Studio
atau Kidzania
Persaingan yang intensif di
antara para pengembang
properti di daerah pesisir utara
Jakarta
Sumber: PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 12 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
TARGET HARGA
PENILAIAN
Metodologi Penilaian
Kami
mengaplikasikan
pendekatan
pendapatan
menggunakan
Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan
pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan faktor yang
sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA jika dibandingkan
dengan pertumbuhan aset.
Kami tidak menggabungkan metode DCF dengan Guideline Company
Method (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang terdaftar DI
IDX seperti PJAA.
Valuasi ini didasarkan pada harga saham 100% PJAA per 21 Oktober
2015, menggunakan laporan keuangan PJAA per tanggal 30 Juni 2015
untuk analisa fundamental kami.
Estimasi Nilai
Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity 10,80%
berdasarkan pada asumsi berikut:
Tabel 5: Asumsi
Risk free rate [%]*
Risk premium [%]*
Beta [x]**
Cost of Equity [%]
Marginal tax rate [%]
Interest Bearing Debt to Equity
Ratio [x]
WACC [%]
8,66
1,77
1,21
10,80
25,0
0,83
9,22
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: * per 21 Oktober 2015
**PEFINDO Beta Saham per 15 Oktober 2015
Target harga untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 21
Oktober 2015 dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat
diskonto 9,41% adalah antara Rp2.681 hingga Rp2.974 per saham.
Tabel 6: Ringkasan Metode Penilaian DCF
PV of Free Cash Flows [Rp miliar]
PV Terminal Value [Rp miliar]
Non-Operating Assets – [Rp miliar]
Interest Bearing Debt [Rp miliar]
Total Equity Value [Rp miliar]
Number of Share [juta saham]
Fair Value per Share [Rp]
Konservatif
Moderat
Agresif
1.052
3.395
301
(459)
4.290
1.600
2.681
1.107
3.574
301
(459)
4.524
1.600
2.828
1.163
3.753
301
(459)
4.758
1.600
2.974
Sumber: Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 13 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
Tabel 7: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian
(Rp miliar)
Pendapatan
2012
2013
2014
2015P
2016P
1.054
1.242
1.101
1.262
1.322
(597)
(748)
(602)
(742)
(770)
Biaya Penjualan
Laba Kotor
Biaya Operasional
457
493
499
520
552
(214)
(220)
(239)
(202)
(222)
Laba Operasional
243
274
261
318
330
Pendapatan (biaya)
lain
(4)
(12)
(44
86
111
Laba sebelum pajak
239
262
305
404
441
Pajak
(61)
(72)
(71)
(101)
(110)
Laba bersih
178
192
235
304
332
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 14: Market Value Added and Market Risk
Sumber: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi Valuasi Saham
& Indexing
Gambar 15: ROA, ROE dan Assets Turnover
Tabel 8: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian
(Rp miliar)
2012
2013
2014 2015P
2016P
Kas dan setara kas
553
417
323
474
613
Piutang
138
229
151
110
115
6
6
8
9
9
23
16
19
31
32
1
1
1
1
1
Aset
Persediaan
Aset jk pendek lain
Aset keuangan - dimiliki hingga
jatuh tempo
Piutang kepada pihak terafiliasi
25
19
50
36
36
Investasi di perusahaan lain
165
258
545
530
530
Aset tetap
994
1.185
1.268
1.295
1.360
Aset real estat
240
193
247
375
393
Properti investasi
181
284
277
278
307
62
20
20
116
122
2.388
2.627
2.907
3.252
3.516
Aset jangka panjang lainnya
Total aset
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PEFINDO Riset dan Konsultasi – Divisi
Valuasi Saham & Indexing
Tabel 9: Rasio Kunci
Kewajiban
Hutang usaha
56
32
65
77
80
Pinjaman bank jangka pendek
60
100
194
160
60
Kewajiban jangka pendek
lainnya
344
311
300
342
364
Hutang jangka panjang
437
437
344
279
279
Kewajiban jangka panjang
lainnya
181
276
386
473
480
1.078
1.310
1.157
1.471
1.289
1.618
1.331
1.921
1.264
2.253
Jumlah kewajiban
Jumlah ekuitas
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
2012
2013
2014 2015P 2016P
Pendapatan
12,9
17,8
(11,3)
14,6
4,7
Laba usaha
19,2
12,6
(4,7)
22,1
3,7
Laba bersih
10,0
7,9
22,4
29,2
9,2
Marjin Laba Kotor
43,4
39,7
45,3
41,2
41,8
Marjin Laba Operasional
23,1
22,0
23,7
25,2
25,0
Marjin laba bersih
16,9
15,5
21,4
24,1
25,1
Pertumbuhan [%]
Profitabilitas [%]
ROA
7,5
7,3
8,1
9,3
9,4
ROE
13,6
13,1
14,5
16,7
15,4
Liabilities to equity
0,8
0,8
0,8
0,7
0,6
Liabilities to assets
0,5
0,4
0,4
0,4
0,4
Solvabilitas [x]
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi PEFINDO Riset dan Konsultasi
– Divisi Valuasi Saham & Indexing
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 14 dari 15
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk
DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami
tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan lap oran ini.
Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal
penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu -waktu tanpa
pemberitahuan terlebih dahulu.
Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan
laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini
bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan
ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan
dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan
disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Har ga, nilai, atau pendapatan dari setiap
saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan
pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai
investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar
diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan
besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya
didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut
kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam
laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi.
Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar
Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang undangan yang berlaku.
Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PT P efindo Riset Konsultasi (PRK) atau PEFINDO
Riset dan Konsultasi bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu
saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PRK yang berhubungan
dengan cakupan Jasa kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat
keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam
kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut.
Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan
investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu
saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini,
pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan,
jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan.
PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non -publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan database ya ng digunakan
dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda
dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.
Laporan ini dibuat dan disiapkan PRK dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham
yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau
paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PRK akan menerima imbalan dari BEI dan
Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat
mengunjungi website kami di http://www.pefindo -consulting.co.id
Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Riset dan Konsultasi - Divisi Valuasi Saham dan
Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa
Efek Indonesia.
“Pernyataan disclaimer pada halaman
akhir merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari dokumen ini”
www.pefindo-consulting.co.id
22 Oktober 2015
Halaman 15 dari 15