ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN

  ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN TESIS Oleh KARTINI ELISABET PURBA 117011063/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013

  ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh KARTINI ELISABET PURBA 117011063/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013

  

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI

BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN Nama Mahasiswa : KARTINI ELISABET PURBA Nomor Pokok : 117011063 Program Studi : Kenotariatan

  

Menyetujui

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

  

(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH)

Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 24 Juli 2013

  Telah diuji pada Tanggal : 24 Juli 2013 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum

  2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH

  3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

  4. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

  Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : KARTINI ELISABET PURBA Nim : 117011063 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELAKSANAAN JUAL BELI

BANGUNAN DI ATAS TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN

  Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

  Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

  Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : KARTINI ELISABET PURBA Nim : 117011063

  

ABSTRAK

  Pada dasarnya hak guna bangunan yang haknya telah berakhir tidak dapat dialihkan haknya dengan jual beli sebelum diperpanjang atau diperbaharui. Tapi dalam prakteknya, peralihan dapat dilakukan dengan permohonan hak baru yang didasarkan pada akta otentik yakni akta jual beli rumah dan pengoperan hak yang dibuat dihadapan Notaris sebagai bukti telah terjadi peralihan hak dengan jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir yang dengan disertai dengan persetujuan atau rekomendasi dari pemegang hak pengelolaan dalam hal ini Pemko Medan.

  Status atas bangunan di atas tanah hak guna bangunan di atas hak pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah setelah berakhir jangka waktunya adalah kembali ke dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan yaitu Pemko Medan. Jika tidak diperpanjang/diperbaharui, maka pemegang hak wajib mengosongkan dan membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya atau jika tidak maka untuk selanjutnya bangunan tersebut akan menjadi milik Pemko Medan.

  Jual beli hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan bukan merupakan suatu penyimpangan hukum karena pada dasarnya tanah berserta bangunan yang ada diatasnya yang telah berakhir haknya penguasaannya kembali kepada negara dalam hal ini Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaannya dan tidak terdaftar lagi sebagai hak atas tanah di Kantor Pertanahan sampai dengan diberikannya hak baru lagi.

  Sedangkan pendaftarannya dilakukan dengan prosedur pemberian hak baru yang didahului dengan adanya pemberian Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan sebagai dasar perolehan sertipikat setelah segala kewajiban-kewajiban dalam pemberian retribusi maupun dalam bidang perpajakan dipenuhi oleh calon penerima hak yang baru.

  Hambatan signifikan yang terjadi dalam proses pelaksanaan jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan maupun pendaftarannya adalah jika tidak adanya rekomendasi/ijin persetujuan dari Pemko Medan sebagai pemegang hak pengelolaan untuk dilakukannya jual beli bangunan di atas tanah hak guna bangunan yang haknya telah berakhir di atas hak pengelolaan tersebut. Namun hal ini jarang terjadi karena pasar petisah merupakan aset daerah untuk mempertahankan kelangsungan usaha dan kegiatan ekonomi masyarakat.

  Rekomendasi untuk melakukan peralihan hak dengan jual beli merupakan syarat mutlak dari pihak pemegang hak pengelolaan terhadap hak yang telah berakhir yang perlu diperhatikan oleh para pihak dan Notaris sehingga terhindar dari perbuatan yang merugikan salah satu pihak. Selain itu perlu adanya pengaturan khusus mengenai pemberian hak guna bangunan di atas hak pengelolaan sehingga jelas pembagian hak dan kewajiban antara para pihak yang terlibat.

  Kata kunci : Analisis Yuridis, Jual Beli Bangunan, Hak Pengelolaan.

  

ABSTRACT

Basically, the expired right to build cannot be transferred through a sale and

purchase activity before the right is extended or renewed. But, in practice, the transfer

can be simultaneously done when applying for a new right based on the authentic deed

such as the deeds of home trading and the transfer of right made before the Notary as the

evidence that a right transfer of a building built on the land with the expired right to

build and the approval or recommendation from the holder of management right in this

case it is the City Government of Medan.

  The status of the building built on the land with right to build under the

management right Number 1/Petisah will be returned to the City Government of Medan,

the holder of management right, after the expiration of its right. If the right is not

extended or renewed, the right holder is required to vacate or demolish the buildings and

any existing objects on it or they will belong to the City Government of Medan if the right

holder does not do the evacuation and demolition.

  The trading of the expired right to build on the management right is not a

violation of the law, because, basically, a plot of land whose right is expired and the

building built on it will return to the state in this case the City Government of Medan as

the holder of its management right and the right is not registered anymore in the Land

Boardas the right to land untill it is given a new right.

  Its registration is carried out under the procedure of providing new right

preeceded by the issuance of a decree granting land right by the Head of Medan Land

Board as the basic to haver the certificate after all of the obligations in the fields of

retribution and taxes are met by the potential beneficiaries of new right

  Significant constraint occured in the process of trading the expired right to build

on the management right or its registration is that if there is no recommendation

/approval from the City Government of Medan as the holder of management right to

trade the buildings built on the land with the expired right to land on the management

right. But this rarely happens because Pasar Petisah is a municipal asset to maintain the

continuity of people’s business and economic activities.

  The recommendation to transfer right through trading is an absolute requirement

of the management right holder for the expired right which needs to be considered by the

parties and Notary to avoid the acts inflicting loss to one of the parties. In addition, it is

necessary to have a specific regulation on the issuance of right to build on the

management right that the distributions of rights and obligations between the parties

involved become clear.

  Keywords: Juridical Analysis, Building Trading, Management Right

KATA PENGANTAR

  Puji dan syukur Penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan rahmat-Nya sehingga Penulis dapat menyelesaikan tugas penelitian tesis dengan judul : “Analisis Yuridis Pelaksanaan Jual Beli Bangunan Di Atas Tanah Yang Hak Guna Bangunannya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah Yang Dikelola Pemerintah Kota Medan.”

  Penyusunan tesis ini merupakan salah satu persyaratan dalam menyelesaikan pendidikan strata 2 (dua) Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

  Dalam penulisan tesis ini, Penulis menyadari bahwa penulisan ini masih jauh dari sempurna, dan tesis ini dapat terselesaikan berkat bimbingan, arahan, masukan, bantuan dan dorongan semangat dari berbagai pihak.

  Pada kesempatan ini Penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-sebesarnya kepada :

  1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

  2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada Penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.

  3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Ketua Program Studi Magister Kenotariatan, yang telah membantu dan memberikan arahan, bimbingan, saran dan masukan dalam perbaikan tesis ini hingga selesai.

  4. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku anggota Komisi Pembimbing dan Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Dosen

  Program Studi Magister Kenotariatan, atas segala waktu, bimbingan dan sarannya.

  5. Ibu Dr. Faisal Akbar, SH, MHum, selaku anggota Komisi Pembimbing dan atas segala waktu, bimbingan dan saran dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

  6. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn, selaku Dosen Penguji tesis ini, yang telah memberikan kritik dan saran dalam penulisan tesis ini hingga selesai.

  7. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Dosen Penguji dan Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan, atas segala waktu, bimbingan dan saran dalam menyusun dan menyelesaikan tesis ini.

  8. Seluruh Dosen Pengajar serta para staf pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberi pengajaran dan bantuan.

  9. Kedua orang tua penulis yaitu Bapak Digdo Purba dan Ibu Emilia Korniati, S.Pd yang mendidik Penulis sejak kecil hingga dewasa yang senantiasa memberi dukungan, doa dan semangat sampai saat ini.

  10. Semua pihak yang telah membantu dan mendukung Penulis dalam menyelesaikan tesis ini yang nama-namanya tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu.

  Akhir kata, Penulis berharap bahwa tulisan ini akan bermanfaat bagi banyak pihak.

  Medan, Juli 2013 Penulis

  Kartini Elisabet Purba

DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.

  Nama : Kartini Elisabet Purba Tempat, Tanggal Lahir : Pontianak, 21 April 1988 Jenis Kelamin : Perempuan Status : Belum Menikah Alamat : Komp.Purnama Agung VII S4 Pontianak Agama : Katolik

  II. KELUARGA

  Nama Orang Tua (Ayah) : Digdo Purba Nama Orang Tua (Ibu) : Emilia Korniati, S.Pd

  III. PENDIDIKAN

  Sekolah Dasar : SD Santa Maria Pekanbaru Tahun 1994-2000

  Sekolah Menengah Pertama : SLTP Santo Petrus Pontianak Tahun 2000-2003

  Sekolah Menengah Atas : SMU Katolik Santu Petrus Pontianak Tahun 2003-2006

  S-1 Fakultas Hukum : Universitas Sumatera Utara Tahun 2007-2011

  S-2 Magister Kenotariatan : Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara Tahun 2011-2013

  IV. PENGALAMAN KERJA

  Kantor Notaris/PPAT : Staff Wanda Lucia, SH, M.Kn Tahun 2011-2013

  DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK ....................................................................................................... i ABSTRACT ....................................................................................................... ii KATA PENGANTAR ..................................................................................... ii DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................ v DAFTAR ISI ..................................................................................................... vi BAB I PENDAHULUAN .......................................................................

  1 A. Latar Belakang........................................................................

  1 B. Perumusan Masalah ............................................................... 17

  C. Tujuan Penelitian ................................................................... 18

  D. Manfaat Penelitian ................................................................. 18

  E. Keaslian Penelitian ................................................................ 19

  F. Kerangka Teori dan Konsepsi ............................................... 21

  1. Kerangka Teori ............................................................... 21

  2. Konsepsi ......................................................................... 22

  G. Metode Penelitian .................................................................. 24

  BAB II STATUS BANGUNAN ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN SETELAH BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA JIKA DIALIHKAN DENGAN JUAL BELI ............................................................... 28 A. Dasar Hukum dan Tata Cara Pemberian dan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang haknya

  telah berakhir diatas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan..................... 28

  B. Objektif Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan .......... 44

  C. Hubungan Penggunaan Hak Pengelolaan dan Hak Diatasnya 51

  D. Status Hak atas Tanah dan Bangunan Setelah Berakhirnya Jangka Waktu Hak Guna Bangunan ....................................... 53

  E. Peralihan Hak dengan Jual Beli Bangunan di atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir Diatas Hak Pengelolaan .................................................................... 54

  BAB III PROSES PELAKSANAAN JUAL BELI BANGUNAN DAN PENDAFTARAN HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DIATAS HAK PENGELOLAAN ........................................................................ 64 A. Tata Cara Pelaksanaan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir di atas Hak Pengelolaan Nomor 1/Petisah Tengah yang Dikelola Pemerintah Kota Medan ........................................................ 64 B. Kewenangan Para Pihak Untuk Dapat Melakukan Peralihan Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Haknya Telah Berakhir diatas Hak Pengelolaan Dengan Jual Beli ..... 70 C. Pendaftaran Peralihan Hak Dengan Jual Beli Bangunan di Atas Tanah Hak Guna Bangunan yang Telah Berakhir

  diatas Hak Pengelolaan di Kantor Pertanahan Kota Medan ... 84

  BAB IV HAMBATAN YANG TERJADI DALAM PELAKSANAAN DAN PENDAFTARAN JUAL BELI BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG HAKNYA TELAH BERAKHIR DI ATAS HAK PENGELOLAAN NOMOR 1/PETISAH TENGAH YANG DIKELOLA PEMERINTAH KOTA MEDAN .............................................. 94 A. Bentuk-bentuk Hambatan Dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya........................................ 94 B. Cara Mengatasi Hambatan dalam Proses Pelaksanaan Jual Beli Bangunan dan Pendaftarannya ....................................... 98 C. Pandangan Hukum Kedepan Atas Peralihan Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan .............................................. 101 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ................................................... 105 A. Kesimpulan ............................................................................. 105 B. Saran ...................................................................................... 107 DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 109 LAMPIRAN