Pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya perspektif hukum Islam dan hukum pertanahan: studi kasus di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

PEMANFAATAN TANAH SEWA OLEH PEMILIKNYA

PERSPEKTIF HUKUM ISLAM DAN HUKUM PERTANAHAN

(Studi Kasus di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya)

S K R I P S I Oleh :

Risca Nur Umami NIM. C02213064

Universitas Islam Negeri Sunan Ampel

Fakultas Syari’ah dan Hukum

Jurusan Hukum Perdata Islam

Program Studi Hukum Ekonomi Syari’ah

Surabaya 2017

ABSTRAK

Skripsi ini merupakan hasil penelitian lapangan (field research) tentang “Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya Perspektif Hukum Islam dan Hukum Pertanahan di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya”. Penelitian ini bertujuan untuk menjawab rumusan masalah mengenai bagaimana pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya dan bagaimana analisis hukum Islam dan hukum pertanahan terhadap Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya Perspektif Hukum Islam dan Hukum Pertanahan di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode kualitatif dengan metode deskriptif analisis, yaitu pembahasan dimulai dengan mengumpulkan data yang diperoleh dari lapangan tentang pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya. Kemudian data dianalisis menggunakan hukum Islam yakni ija>rah{ dan dengan menggunakan hukum pertanahan yakni tentang sewa menyewa yang terdapat dalam UUPA terhadap pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

Penelitian ini menghasilkan bahwa pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya, yakni Pak Ducha sebagai pemilik tanah memberikan sewa kepada Pak Akhmad selaku penyewa, berupa tanah. Pemilik memberikan sewa kepada penyewa untuk menyewakan tanah kosong guna dibangun bangunan untuk ruang kelas bimbingan belajar. Dengan jangka waktu selama masa bimbingan belajar itu masih aktif. Biaya sewa yang dibebankan sebesar Rp 500.000 setiap bulannya.

Dari hasil penelitian tersebut dapat disimpulkan, pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya menurut hukum Islam adalah tidak sah karena pemilik dan penyewa belum memenuhi rukun ija>rah. Sedangkan menurut hukum pertanahan praktik pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya tersebut juga belum memenuhi aturan yang ada. Karena adanya pengambil alihan oleh pemilik karena objek sewa tanah merupakan hak bagi penyewa.

Bagi masyarakat Rungkut Pesantren Surabaya khususnya bagi masyarakat yang sering mempraktikkan sewa menyewa, dalam bermuamalah hendaknya selalu memperhatikan prinsip-prinsip yang telah diajarkan oleh syariat Islam dan juga yang telah diatur dalam hukum pertanahan ada hal yang tidak diinginkan bisa dipertanggung jawabkan.

DAFTAR ISI

Halaman

SAMPUL DALAM ... i

PERNYATAAN KEASLIAN ... ii

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING ... iii

PENGESAHAN ... iv

MOTTO ... v

PERSEMBAHAN ... vi

ABSTRAK ... vii

KATA PENGANTAR ... viii

DAFTAR ISI ... x

DAFTAR TABEL ... xiv

DAFTAR GAMBAR ... xv

DAFTAR TRANSLITERASI ... xvi

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Identifikasi dan Batasan Masalah ... 5

C. Rumusan Masalah ... 6

D. Kajian Pustaka ... 7

E. Tujuan Penelitian ... 9

F. Kegunaan Hasil Penelitian ... 10

G. Definisi Operasional ... 10

I. Sistematika Pembahasan ... 15

BAB II TINAJAUAN UMUM TENTANG IJA>RAH ... 17

A. Sewa Menyewa Menurut Hukum Islam ... 17

1. Definisi Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 17

2. Dasar Hukum Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 20

3. Rukun dan Syarat Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 23

4. Macam – Macam Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 29

5. Sifat dan Hukum Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 30

6. Pembatalan dan Berakhirnya Sewa Menyewa (ija>rah{)... 31

7. Pengembalian Sewa Menyewa (ija>rah{) ... 33

B. Hutang Piutang Menurut Hukum Pertanahan ... 34

1. Definisi Sewa Menyewa ... 34

2. Kewajiban Penyewa dan Yang Menyewakan ... 35

3. Resiko Dalam Sewa Menyewa ... 36

4. Sewa Menyewa Tanah ... 36

5. Perbedaan Hak Sewa Untuk Bangunan dan Hak Sewa Atas Bangunan ... 39

BAB III IMPLEMENTASI PEMANFAATAN TANAH SEWA OLEH PEMILIKNYA PADA BIMBINGAN BELAJAR SMART SOLUTION RUNGKUT PESANTREN SURABAYA ... 40

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 40

2. Struktur Organisasi Bimbingan Belajar Smart Sokution ... 41

3. Sejarah Berdirinya Bimbingan Belajar Smart Solution ... 45

4. Visi dan Misi Bimbingan Belajar Smart Solution ... 49

5. Tujuan dan Sasaran Bimbingan Belajar Smart Solution ... 50

6. Produk Bimbingan Belajar Smart Solution ... 51

B. Implementasi Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya pada Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya .. 52

1. Asal Usul Terjadinya Bimbingan Belajar Smart Solution ... 52

2. Pelaksanaan Akad Bimbingan Belajar Smart Solution ... 54

3. Implementasi Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya pada Bimbingan Belajar Smart Solution ... 56

4. Latar Belakang Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya pada Bimbingan Belajar Smart Solution ... 58

BAB IV ANALISIS PEMANFAATAN TANAH SEWA OLEH PEMILIKNYA PERSPEKTIF HUKUM ISLAM DAN HUKUM PERTANAHAN PADA BIMBINGAN BELAJAR SMART SOLUTION SURABAYA 61 A. Analisis Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya pada Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya Perspektif Hukum Islam ... 61

B. Analisis Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya pada Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya Perspektif Hukum Pertanahan ... 68

BAB V PENUTUP ... 70 A. Kesimpulan ... 70 B. Saran ... 71 DAFTAR PUSTAKA

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Manusia adalah makhluk sosial yang tidak bisa hidup sendiri tanpa bantuan orang lain, saling tolong menolong, tukar menukar untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Manusia juga selalu terlibat dalam suatu akad atas hubungan mua>malah. Mua>malah adalah interaksi atau hubungan timbal balik manusia dengan empat pihak, yaitu dengan Allah SWT, dengan sesama manusia, dengan lingkungan dan dengan dirinya sendiri.1 _{Sebagai umat Islam sudah sewajarnya} kita menjalankan praktik mua>malah tidak hanya enggan menggunakan rasio akal semata, namun tetap memegang teguh ajaran Al-Qur’an dan Hadist.

Dalam syariat Islam dibahas mengenai hukum-hukum yang berkaitan tentang perbuatan manusia. Hukum tersebut mengatur dua macam hal, yakni hukum ibadat dan hukum mua>malah. Hukum ibadat mengatur hubungan manusia dengan Tuhan, seperti wajibnya shalat, zakat, dan puasa. Sedangkan hukum mua>malah mengatur hubungan manusia antara satu dengan yang lain, seperti halalnya jual beli, sewa menyewa, hibah, dan lain sebagainya yang menjadi kajian ilmu fikih.2 Salah satu ruang lingkup mua>malah adalah sewa menyewa (ija>rah). Menurut Sayyid Sabiq, ija>rah diartikan adalah suatu jenis akad untuk mengambil manfaat

1

M. Quraish Shihab, Fatwa-Fatwa Quraish Shihab Ibadah dan Muamalah, (t,tp, t.p,t.t), 7.

2

Abdul Aziz Muhammad Azzam, Fikih Mua>malah Sistem Transaksi Dalam Fikih Islam, (Jakarta: Amzah, 2010), 3.

2

dengan jalan penggantian. 3 Pengertian di atas menunjukkan bahwa yang dimaksud dengan sewa menyewa adalah pengambilan manfaat suatu benda. Berkaitan dengan hal ini, benda yang berkaitan dengan objek sewa tidak berkurang sama sekali karena yang berpindah hanyalah manfaat dari benda tersebut. Contoh dari manfaat barang seperti kendaraan, rumah dan manfaat karya seperti pemusik. 4 Ketika akad ija>rah sah, pihak penyewa berhak mendapatkan upah karena ija>rah adalah barter. Dijelaskan juga dalam Al-Qur’an, surat Al-Baqarah: 233 sebagai berikut5:

َو ْلا َ

و ِلا

َد

ُت

ُ ي ْر

ِض

ْع َن

َا ْو

َل َد

ُ ن

َح ْو

َل

ِْي

َكا

ِم َل

ِْي

ِل

َم ْن

َا َرا

َد َا

ْن

ُي ِت م

رلا

َض

َعا

َة

َو َع

َل

ْلا َم

ْو ُل ْو

ِد َل

ُ ِر

ْز ُ ق

ُه ن

َو ِك

ْس َو

ُ ت ُه

ن

اَهَعْسُو اِا سْفَ ن ُف لَكُت َا ِفْوُرْعَمْلاِب

راَضُت َا

اَِدَلَوِب ةَدِلاَو

َو

َا

َم ْو ُل

د

ُ ل

ِب َو َل

ِد ِ

َو

َع َل

ْلا

َو ِرا

ِث

ِم

ْث ُل

َذ

ِل

َك

ْنِاَف

َا

َرَتَو اَمُهْ ِ م ٍضاَرَ ت ْنَع ا اَصِفاَداَر

ا

اَمِهْيَلَع َحاَُج َلَف ٍرُو

اْوُعِضْرَ تْسَت ْنَا ْ ُْدَرَا ْنِاَو

ْوَا

َل

َلَف ْمُكَد

م ْمُتْم لَساَذِا ْمُكْيَلَع َحاَُج

اَء ا

ِفْوُرْعَمْلاِب ْمُتْيَ ت

َلْوُق تاَو

اْوُمَلْعاَو

رْ يِصَب َنْوُلَمْعَ ت اَِِ َل نَا

Artinya: “ Dan ibu-ibu hendaklah menyusui anak-anaknya selama dua tahun penuh, bagi yang ingin menyusui secara sempurna. Dan kewajiban ayah menanggung nafkah dan pakaian mereka dengan cara yang patut. Seseorang tidak dibebani lebih dari kesanggupannya. Janganlah seorang ibu menderita karena anaknya dan jangan pula seorang ayah (menderita) karena anaknya. Ahli waris pun (berkewajiban) seperti itu pula. Apabila keduanya ingin menyapih dengan persetujuan dan permusyawaratan antara keduanya, maka tidak ada dosa atas keduanya. Dan jika kamu ingin menyusukan anakmu kepada orang lain, maka tidak ada dosa bagimu membrikan pembayaran dengan cara yang patut. Bertaqwalah kepada Allah SWT Maha Melihat apa yang kamu kerjakan”.

3

Sayyid Sabiq, Fikih Sunah 13, alih bahasa H.Kamaluddin A.Marzuki, Cet.10 (Bandung:

Al-Ma’arif, 1996), 15.

4

Chairuman Pasaribu dan Suhrawadi K Lubis, Hukum Perjanjian Dalam Islam, ( Jakarta: Sinar Grafika, 1993), 52.

5

Departemen Agama, Al-Qur’an dan Terjemah Bahasa Indonesia, (Bandung: Diponegoro, 2005), 37.

3

Dan diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 44 No.5 tahun 1960

tentang hak sewa untuk bangunan dijelaskan sebagai berikut:6

1. Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak atas sewa tanah, apabila

ia berhak mempergunakantanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

2. Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :

a. Satu kali atau tiap waktu-waktu tertentu

b. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam Pasal ini tidak boleh disertai

syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.

Dalam penjelasan syarat sahnya ija>rah, Undang-Undang Pokok Agraria No.5

Pasal 44 tahun 1960 menerangkan bahwa sewa menyewa harus dilakukan dengan

kerelaan antara kedua belah pihak tanpa ada unsur paksaan, harus ada perjanjian

dan penyewa mempunyai hak penuh untuk tanah yang disewanya sesuai dengan

perjanjian yang ada.

Warga Kelurahan Rungkut Pesantren Surabaya ini, telah mengimplementasikan akad sewa menyewa (ija>rah). Objek yang disewakan adalah tanah. Tanah yang yang biasanya disewakan adalah tanah kosong. Dan seringkali digunakan untuk mendirikan bangunan di atasnya, dikarenakan berdekatan dengan pabrik Sampoerna dan tempat Bimbingan Belajar Smart Solution sehingga banyak pendatang yang ingin menyewanya, baik menyewa tanah maupun bangunan di atasnya. Melonjaknya pendatang dari beberapadesa untuk memburu rupiah di kota Surabaya dan melonjaknya jumlah pelajar yang tinggal di daerah sekitar ini menjadi alasan utama masyarakat di Kelurahan Rungkut Pesantren ini untuk menjadikan tanah atau bangunannya untuk sebuah peluang bisnis, yang saling menguntungkan.

6

4

Pelaksanaan sewa menyewa tanah di Rungkut Pesantren yang terjadi adalah tanah yang menjadi objek sewa menyewa. Yang mana sesuai dengan kesepakatan

awal yang terjadi adalah akad kerja sama. Pemilik tanah yang pada waktu itu

adalah salah satu pegawai di Bimbingan Belajar Smart Solution dan penyewa

adalah pemilik Bimbingan Belajar Smart Solution. Pemilik tanah bersedia

menyewakan tanahnya untuk didirikan bangunan di atas tanahnya. Dengan

melakukan pinjaman uang serta menjaminkan surat tanah yang akan disewakan

tersebut di sebuah Bank swasta dan didirikan bangunan dua lantai guna untuk

usaha Bimbingan Belajar Smart Solution. Yang mana para pihak ini bersepakat

untuk membayar angsuran pinjamannya sebesar Rp 3.000.000,- ke Bank tersebut

dengan dibagi dua. Para pihak juga bersepakat, bahwa kesepakatan ini

berlangsung selama Bimbingan Belajar Smart Solution masih aktif.

Setelah berjalan selama satu bulan pemilik masih berjalan sesuai dengan

kesepakatan yaitu membayar setengah dari angsuran, namun pada bulan berikutnya pemilik tanah tidak mau membayar setengah bagian dari angsurannya ke Bank tersebut. Dan pemilik menggunakan satu ruangan yang seharusnya dalam perjanjian, ruangan tersebut digunakan sebagai kelas dalam Bimbingan Belajar Smart Solution . Pemilik menggunakan ruangan tersebut tanpa adanya pemberitahuan terhadap penyewa, hingga sampai saat ini pun pemilik belum juga melakukan konfirmasi atas ruangan yang digunakan pemilik untuk ruangan pribadi. Ruangan tersebut adalah ruangan kelas VIII yang digunakan untuk proses belajar mengajar siswa les Bimbingan Belajar Smart Solution kelas VIII,

5

pemilik. Dari pihak penyewa tidak ingin menuntut tentang haknya yang di ambil

alih sampai saat ini, karena pasti akan mempengaruhi untuk perkembangan

Bimbingan Belajar Smart Solution. Dan masih tetap membayar biaya sewa tanah

dan listrik untuk setiap bulannya kepada pemilik sebesar Rp 500.000,-.

Hakikat sewa menyewa merupakan jual beli atas manfaat suatu objek akad tanpa adanya pengambilalihan selama masa penyewaan berlangsung. Karena objek sewa menyewa adalah tanah, maka pemilik tanah hanya berhak sebatas tanah. Untuk bangunan sepenuhnya adalah hak penyewa.

Berangkat dari latar belakang di atas penulis bermaksud mengkaji tentang implementasi pelaksanaan akad sewa menyewa yang terjadi di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya. Penulis mengkaji tentang pelaksanaan akad sewa menyewa tanah untuk mendirikan bangunan di atasnya dari sudut pandang hukum Islam dan hukum pertanahan, maka penulis melakukan penelitian dan penyusunan dengan judul “Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya Perspektif Hukum Islam dan Hukum Pertanahan (Studi kasus di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya)”.

B. Identifikasi dan Batasan Masalah

Untuk lebih memudahkan dan mengetahui lebih jelas tentang skripsi ini maka akan dijelaskan beberapa gambaran pembahasan yang akan ditulis di bab berikut diantaranya :

1. Awal mula adanya perjanjian sewa menyewa tanah yang akan didirikan bangunan di atasnya tersebut

6

2. Pandangan hukum Islam terhadap perjanjian sewa menyewa tanah yang akan didirikan bangunan di atasnya

3. Rukun dan syarat perjanjian sewa menyewa tanah

4. Pengambilalihan sebagian objek sewa menyewa secara sepihak

5. Implementasi Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya

6. Perspektif hukum Islam dan hukum Pertanahan tentang Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya Dari beberapa identifikasi masalah tersebut, penulis perlu menjelaskan batasan dan ruang lingkup persoalan yang akan dikaji dalam penelitian ini agar terfokus dan terarah. Adapun batasan dalam skripsi ini adalah:

1. Implementasi Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya

2. Perspektif hukum Islam dan hukum pertanahan tentang Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya

C. Rumusan Masalah

Dari batasan masalah di atas dan untuk memberikan arah yang jelas, maka penulis dapat merumuskan masalah ini dalam bentuk pertanyaan sebagai berikut:

1. Bagaimana Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya ?

2. Bagaimana tinjauan hukum Islam dan hukum Pertanahan terhadap pemanfaatan tanah sewa di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya ?

7

D. Kajian Pustaka

Kajian pustaka adalah deskripsi ringkas tentang kajian atau penelitian yang sudah pernah dilakukan seputar masalah yang diteliti sehingga terlihat jelas bahwa kajian yang akan dilakukan ini bukan merupakan pengulangan atau duplikat dari kajian atau penelitian yang telah ada.7 Penelitian tentang hukum sewa bangunan ini bukanlah yang pertama dilakukan, ada penelitian yang dilakukan dan mirip dengan penelitian yang diteliti oleh peneliti lain, antara lain sebagai berikut :

1. Skripsi yang ditulis Rizqi Dwi Khasanaini, “Tinjauan Hukum Islam dan Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 44 ayat 3 Terhadap Tanah Hijau: Studi Kasus Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Bersertifikat Ijo Antara Pemkot Surabaya dengan warga Surabaya”, penelitiannya adalah adanya unsur pemerasan disini, yakni warga Surabaya selain dibebani untuk membayar uang sewa, juga dibebani dengan berbagai pungutan yang sangat memberatkan yakni antara lain: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Retribusi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Bea Perolehan Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan lain sebagainya. Sedangkan menurut keterangan dari Pemkot Surabaya menetapkan uang retribusi adalah sah. Perbuatan pengambilan uang retribusi bukan merupakan perbuatan melanggar hukum karena tindakan tersebut dilakukan atas dasar aturan-aturan berlaku. Penulis

7

Fakultas Syariah IAIN Sunan Ampel, Petunjuk Teknis Penulisan Skripsi, (Surabaya: Fakultas Syariah, 2011), 8.

8

menyarankan agar Pemkot Surabaya segera melepas surat hijau karena tanah di bawah lahan surat ijo adalah tanah negara bukan aset Pemkot Surabaya.8 2. Skripsi yang ditulis Heriansyah, “Analisis Hukum Islam Terhadap Sewa

Menyewa Tanah Bengkok di Desa Tlogoagung Kecamatan Baureno Kabupaten Bojonegoro”, penelitiannya adalah kepala desa yang mendapatkan tanah bengkok menyewakan kepada masyarakat, pelaksanaan sewa menyewa ini ketika kepala desa ini masih hidup dalam koridor hukum Islam, namun ketika meninggalnya kepala desa diteruskan oleh ahli warisnya namun tidak sesuai dengan hukum Islam dikarenakan sudah tidak mempunyai hak dengan seiring dengan terpilihnya kepala desa yang baru, sewa menyewa tanah bengkok ini kembali sah menurut hukum Islam, jika pihak penyewa sudah memenuhi syarat sewa menyewa yakni barang harus memiliki aqid atau dia memiliki kekuasaan penuh untuk akad, serta keluarnya pemberian ijin kepala desa yang baru untuk melanjutkan sisa jangka waktu sewa menyewa tanah bengkok tersebut kepada ahli waris kepala desa yang lama.9

3. Skripsi yang ditulis oleh Haryati, “Analisis Hukum IslamTerhadap Praktek Lelang Undian Dalam Penyewaan Tanah Kas Desa, Studi di Desa Sumberagung Kecamatan Ngraho Kabupaten Bojonegoro”. Penelitiannya adalah tentang praktek lelang undian dalam penyewaan tanah kas desa yang

8_{Rizqi Dwi Khasanaini, “Tinjauan Hukum Islam dan Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 44}

ayat 3 Terhadap Tanah Hijau: Studi Kasus Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Bersertifikat Ijo Antara Pemkot Surabaya dengan warga Surabaya”, (Skripsi--IAIN Sunan Ampel, 2014)

9_{Heriansyah,”Analisis Hukum Islam Terhadap Sewa Menyewa Tanah Bengkok di Tlogoagung}

9

diikuti oleh setiap KK (kartu keluarga) dengan satu nama disetiap KK, namun ketika undian sudah keluar dengan satu nama dan seseorang yang menyewakan hak sewa kepada orang lain yang mau menyewa tanah kas desa itu dengan harga harga yang lebih tinggi dari yang sudah ditentukan oleh perangkat desa, meski pihak yang ada diundian ada yang tidak suka aka dialihkan ke orang lain dengan harga yang lebih tinggi hal itu diperbolehkan dalam Islam dengan alasan hal itu sedah menjadi kebiasaan masyarakat dalam menyewakan barang sewaan kepada orang lain.10

Berdasarkan dari penelitian yang sudah ada, pada penelitian ini menekankan pada pengambilalihan pemanfaatan tanah sewa oleh bangunan tanpa pemberitahuan. Dan wanprestasi salah satu pihak yang tidak sesuai dengan awal kesepakatan.

E. Tujuan Penelitian

Sejalan dengan rumusan masalah yang telah diuraikan di atas, penelitian ini bertujuan :

1. Untuk mengetahui Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

2. Untuk mengetahui bagaimana Tinjauan Hukum Islam dan Hukum Pertanahan terhadap pemanfaatan tanah sewa di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

10

Haryati, “Analisis Hukum Islam Terhadap Praktek Lelang Undian Dalam Penyewaan Tanah Desa: Studi di Desa Sumberagung Kecamatan Ngraho Kabupaten Bojonegoro”, (Skripsi--IAIN Sunan Ampel, 2017)

10

F. Kegunaan Hasil Penelitian

Berdasarkan permasalahan di atas, penelitian ini diharapkan mempunyai nilai tambah dan manfaat baik serta dapat memberikan manfaat teoritis maupun praktis antara lain :

1. Dari segi teoritis, hasil penelitian ini diharapkan berguna untuk memperluas dan menambah ilmu pengetahuan dan menyempurnakan teori yang sudah ada.

2. Dari segi praktis, hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi bahan pertimbangan dan masukan, khususnya terhadap masyarakat di Rungkut Pesantren Surabaya.

G. Definisi Operasional

Definisi operasional adalah suatu definisi yang diberikan kepada suatu variabel dengan cara memberikan arti. 11 Untuk mendapatkan gambaran yang jelas dan menghindari kesalahan pemahaman pembaca dalam mengartikan judul skripsi ini. Maka penulis mengemukakan secara terperinci maksud judul mengenai “Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya Perspektif Hukum Islam dan Hukum Pertanahan (Studi kasus di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya)” , sebagai berikut :

1. Pemanfaatan adalah sesuatu yang akan dimanfaatkan oleh manusia karna mempunyai nilai guna. Memanfaatkan satu ruang kelas pada Bimbingan Belajar Smart Solution.

11

11

2. Tanah Sewa adalah tanah kosong yang disewakan oleh pemilik tanah kepada penyewa untuk didirikan bangunan di atasnya guna untuk usaha Bimbingan Belajar Smart Solution.

3. Hukum Islam adalah aturan-aturan yang mengatur tentang kehidupan manusia yang berdasarkan Al-Qur’an dan Hadist serta ijma’ para ulama. Dengan menggunakan landasan hukum Islam yakni ija>rah.

4. Hukum pertanahan adalah aturan-aturan yang mengatur tentang tanah. Dalam penelitian ini peneliti merujuk pada Undang-Undang Pokok Agraria No 5 tahun 1960 dan peraturan-peraturan pelaksana lainnya.

H. Metode Penelitian

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kulitatif karena metode ini sangat menghubungkan peneliti dan responden secara langsung. Dengan menggunakan jenis penelitian lapangan (field research) yang bisa memfokuskan pada kasus yang terjadi di lapangan. Teknik untuk mendapatkan data diperoleh dari observasi, wawancara, dan dokumentasi.

Untuk menghasilkan gambaran yang maksimal terkait “Pemanfaatan Tanah Sewa Oleh Pemiliknya Perspektif Hukum Islam dan Hukum Pertanahan (Studi kasus di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya)”, dibutuhkan serangkaian langkah yang sistematis. Langkah-langkah tersebut terdiri dari :

1. Data yang dikumpulkan a. Data Primer

12

1) Data tentang implementasi pemanfaatan tanah sewa di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

2) Data tentang objek sewa tanah di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

3) Data tentang fungsi objek sewa di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

4) Data hukum Islam dan hukum pertanahan tentang pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

b. Data Sekunder

1) Profil Smart Solution 2) Sejarah Smart Solution 3) Produk Smart Solution 2. Sumber Data

a. Sumber Primer

Sumber primer adalah sumber yang langsung berkaitan dengan obyek penelitian.12 Penyusun dalam penelitian ini menggunakan, antara lain: 1) Pihak yang menyewakan (mu’jir)

2) Pihak yang menyewa (musta’jir) 3) Saksi yang mengetahui perjanjian sewa

12

13

b. Sumber sekunder

Sumber sekunder adalah sumber yang diperoleh melalui pihak lain, tidak langsung diperoleh peneliti dari subyek penelitiannya. Sumber sekunder biasanya berwujud dokumen atau data laporan yang telah ada, 13 _meliputi:

1) Bambang Suhandi, dkk, Studi Hukum Islam 2) Hendi Suhendi, Fikih Mua>malah

3) Boedi Harsosno, Hukum Agraria Indonesia

4) Muhammad Syafii Antonio, Bank syariah dari teori ke praktik 5) I Wayan Suandra, Hukum Pertanahan Indonesia

3. Teknik Pengumpulan Data

Untuk memperoleh data yang tepat dalam pengumpulan data, maka diperlukan beberapa macam cara untuk mengumpulkan data, antara lain:

a. Observasi dapat diartikan sebagai pengamatan dan pencatatan dengan sistematik mengenai fenomena yang diselidiki, agar dapat memperoleh data yang akurat dan valid untuk menyusun penelitian.

b. Wawancara adalah sebuah percakapan antara dua orang atau lebih yang pertanyaannya diajukan oleh peneliti kepada subyek atau sekelompok subyek penelitian untuk dijawab.14Melakukan wawancara langsung kepada para pihak yang terkait dalam penyewaan tanah,yakni pemilik tanah, orang yang menyewa tanah dan seorang saksi.

13

Saifuddin Azwar, Metode Penelitian, (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 1998), 91.

14

14

c. Dokumentasi adalah mencari data mengenai hal-hal yang berupa catatan, dokumen, dan sumber data lainnya.15 Sumber-sumber yang berkaitan dengan masalah pemanfaatan tanah sewa oleh bangunan yang akan dibahas.

4. Teknik Pengolahan Data.

Setelah data berhasil dikumpulkan dari lapangan maupun penulisan. Maka peneliti menggunakan teknik pengolahan data dengan tahapan-tahapan sebagai berikut:

a. Organizing, yaitu menyusun data yang diperoleh secara sistematis menurut kerangka paparan yang telah direncanakan sebelumnya.

b. Editing, yaitu data yang sudah dikumpulkan tersebut lalu diperiksa kembali secara cermat. Pemeriksaan tersebut meliputi segi kelengkapan sumber informasi, kejelasan makna, kesesuaian dan keselarasan antara satu dan yang lainnya, relevansi dan keseragaman, serta kesatuan kelompok data kembali data yang diperoleh.

c. Analizing, yaitu menganalisa data-data tersebut sehingga diperoleh kesimpulan-kesimpulan tertentu.

5. Teknik Analisis Data

Penelitian ini adalah penelitian kualitatif yaitu suatu penelitian yang menghasilkan data deskriptif analisis dari pengamatan dan sumber-sumber tertulis.

15

15

Data yang diperoleh adalah dari data primer dan data sekunder, dianalisis menggunakan deskripsi analisis yaitu mendeskripsikan masalah tentang pemanfaatan tanah sewa oleh bangunan di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

Dalam mendeskripsikan masalah tersebut, menggunakan alur berpikir induktif yang diawali dengan menggambarkan dan menguraikan data secara lengkap tentang pemanfaatan tanah sewa oleh bangunan di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya, kemudian dijelaskan satu persatu secara spesifik dan selanjutnya ditarik kesimpulan.

I. Sistematika Pembahasan

Untuk memperoleh pembahasan yang sistematis sehingga mudah dipahami, maka penulis menggunakan sistematika pembahasan sebagai berikut :

Bab pertama berisi tentang bab pendahuluan yang berisi latar belakang, identifikasi dan batasan masalah, rumusan masalah, kajian pustaka, tujuan penelitian, kegunaan hasil penelitian, definisi operasional, metode penelitian, dan sistematika pembahasan.

Bab kedua berisi tentang landasan teori yang menjelaskan tentang pengertian sewa menyewa, landasan hukumnya, rukun dan syarat yang harus dipenuhi dalam akad sewa menyewa, berakhirnya sewa menyewa dan hal-hal yang menghentikan akad sewa menyewa, serta hikmahnya berdasarkan Hukum Islam untuk mengomentari pelaksanaan sewa-menyewa yang terjadi di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

16

Bab ketiga berisi tentang objek penelitian, implementasi pemanfaatan tanah sewa di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

Bab keempat berisi tentang analisis hukum Islam dan hukum pertananahan taterhadap implementasi pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya dan kerangka teori yang dipakai, maka untuk mengetahui tentang pemanfaatan tanah sewa oleh bangunan pada sewa menyewa bangunan di atas tanah di Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya.

Bab lima berisi tentang penutup yang mana penyusun akan mengambil suatu kesimpulan terhadap hasil penelitian dan saran-saran yang dapat dipertimbangkan.

BAB II

SEWA MENYEWA

DALAM HUKUM ISLAM DAN HUKUM PERTANAHAN

A. Sewa Menyewa Dalam Hukum Pertanahan

Dalam hukum Islam sewa menyewa lebih dikenal dengan ija>rah, yaitu sebagai berikut :

1. Definisi Ija>rah

Lafal Ija>rah dalam bahasa Arab berarti upah, sewa, jasa atau imbalan. Ija>rah merupakan salah satu bentuk kegiatan muamalah dalam memenuhi keperluan hidup manusia, seperti sewa menyewa, kontrak, atau menjual jasa perhotelan, dan lain-lain.1

Ija>rah secara bahasa berasal dari kata al-ajru ( ر ْج ْل ا) yang artinya al-‘iwadh (ض _و ع ا ْل) yang dalam bahasa Indonesia memiliki arti ganti dan upah.2 Menurut syara’ , ija>rah adalah suatu jenis akad untuk mengambil manfaat dengan jalan penggantian.3

Dalam makna luas, Ija>rah bermakna suatu akad yang berisi penukaran manfaat sesuatu dengan jalan memberi imbalan dalam jumlah tertentu. Hal ini sama artinya dengan menjual manfaat sesuatu benda, bukan menjual ‘ain dari benda itu sendiri.4

1

Nasroen Harun, Fiqh Muamalah, (Jakarta: Gaya Media Pratama, 2007), 228.

2

Hendi Suhendi, Fiqih Muamalah, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2014), 114.

3

Sayyid Sabiq, Fiqh as-Sunnah, Kamaluddin A.Marzuki, Jilid: XIII, (Bandung: Al-Ma’arif, 1 ), .

4

18

Menurut syara’ berarti melakukan akad mengambil manfaat sesuatu yang diterima dari orang lain dengan jalan membayar sesuai dengan perjanjian yang telah ditentukan dengan syarat-syarat tertentu.5

Menurut syariat Islam, Ija>rah adalah jenis akad untuk mengambil manfaat dengan kompensasi. Manfaat tersebut bisa berbentuk barang, karya ataupun bisa pula berbentuk kerja kasar pribadi seperti pelayan.6

Sedangkan menurut istilah, ija>rah terdapat banyak definisi yang telah dikemukakan oleh para ulama dengan tujuan dan subtansi yang sama, antara lain sebagai berikut:

Menurut ulama’ Hanafiyah, ija>rah adalah:

ُع ْق

د

ُي ِف ْي

ُد

َْت ِل ْي

ُك

َم ْ

َف َع

ٍة

َم ْع ُل

ْو َم ٍة

َم ْق

ُص

ْو َد ٍة

ِم

َن

ْلا َع

ِْي

ْلا

ُم

ْس َت

ْءا

ِج

َر ِة

ِب َع ْ

و

ٍض

Artinya: Akad untuk membolehkan pemilikan manfaat yang diketahui dan disengaja dari suatu zat yang disewa dengan imbalan.

Menurut ulama’ Malikiyah, ija>rah adalah:

َت ْس

ِم َي

ُة

تلا

َع ُقا

ِد

َع َل

َم ى

ْ َف

َع ِة

َداا

ِم

ى

َو َ ب ْع

ِض

ْلا

َم ْ

ُق ْو

َا

ِن

Artinya: Nama bagi akad-akad untuk kemanfaatan yang bersifat menusiawi dan untuk sebagian yang dapat dipindahkan.7

Menurut ulama’ Syafi’iyah, ija>rah adalah:

َع ْق

د

َع َل

َم ى

ْ َف

َع ٍة

َم ْق

ُص

ْو َد ٍة

َم ْع

ُل ْو َم

ٍة

ُم َب

َحا

ٍة

َق ِبا

َل ٍة

ِل ْل

َب ْذ

ِل

َو

ِءاا

َب

َحا

ِة

ِب َع ْ

و

ٍض

َم ْع

ُل ْو ٍم

Artinya: Akad atas suatu kemanfaatan yang mengandung maksud tertentu dan mubah serta menerima pengganti atau kebolehan dengan pengganti tertentu.8

5

Moh. Syaifulloh Al-Aziz, Fiqh Islam Lengkap, (Surabaya: Terbit Terang, 2005), 377.

6

Sayyid Sabiq, Fiqih Sunnah Jilid 4, (Jakarta: Pena Pundi Aksara, 2006), 203.

7

Hendi Suhendi, Fiqih Muamalah...., 114.

8

19

Adapun menurut fatwa DSN bahwa ija>rah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau upah, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan, tetapi hanya perpindahan hak guna saja dari yang menyewakan kepada penyewa.9

Menurut Muhammad Al-Syarbini Al-Khotib bahwa yang dimaksud ija>rah adalah:

َْت

طوُرُرِب ٍضَوِعِب ٍةَعَفْ َم ُكْيِل

Artinya: Pemilikan manfaat dengan adanya imbalan dengan syarat-syarat. Ada beberapa definisi di atas dapat dipahami bahwa ija>rah adalah menukarkan sesuatu dengan imbalan tertentu yang dalam terjemahan bahasa Indonesia disebut sewa menyewa atau upah mengupah. Sewa menyewa merupakan jual beli manfaat atas barang tertentu, sedangkan upah mengupah merupakan jual beli jasa atau tenaga atas perbuatan atau pekerjaan tertentu. Tujuan disyariatkan ija>rah menurut Amir Syarifuddin adalah untuk memenuhi atau meringankan bebutuhan umat manusia dalam pergaulan hidup. Seseorang mempunyai uang akan tetapi tidak dapat bekerja, di sisi lain ada yang mempunyai tenaga dan membutuhkan uang. Dengan transaksi ija>rah kedua belah pihak dapat memperoleh manfaat dari akad tersebut.10

9

Adi Warman Karim, Bank Islam – Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2004), 128.

10

20

2. Dasar Hukum Ija>rah

Ija>rah dalam bentuk sewa menyewa atau bentuk upah mengupah merupakan kegiatan muamalat yang telah disyariatkan dalam Islam. Hukum asal ija>rah menurut jumhur ulama’ adalah mubah atau boleh bila dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan oleh syara’ berdasarkan Al-Qur’an, Hadist, dan ketetapan ijma’ ulama’.

Adapun dasar-dasar hukum yang diperbolehkan dengan adanya praktik akad ija>rah adalah Al-Qur’an, as-Sunnah dan al-Ijma’.

a. Dasar hukum ija>rah dalam Al-Qur’an:

1) Dalam Al-Qur’an ditentukan kebolehan memperkerjakan orang lain kemudian memberikan upah pekerja tersebut berupa menikahkan anaknya, sebagaimana terdapat dalam Al-Qur’an surat Al-Qashas ayat 26:

َلَاق

ْت

ِا

ْح

َد

َُه

َ ي ا

َئ

َب ا

ِت

ْسا َت

ْئ ِج

ْر ُ

ِا ن

َخ ْ ي

َر َم

ِن

ْسا َت

ْئ َج

ْر

َت

ْلا

َق ِو

ى

َْْا

ِم

ُْي

Artinya: Salah seorang dari kedua wanita itu berkata: “Ya bapakku

ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) ialah orang yang kuat lagi dipercaya”.11

2) Dalam Al-Qur’an juga terdapat penjelasan bahwa antara seseorang dengan orang lain hendaknya saling tolong menolong. Oleh karena itu Alloh meninggikan orang tersebut, sebagaimana terdapat dalam

Al-Qur’an surat Zukhruf ayat 32:

11

Departemen Agama, Al-Qur’a da Terje ah ya,(Bandung: CV Penerbit Diponegoro,2007), 351.

21

َا ُ

ْم َ ي

ْق

ِس

ُم ْو

َن

َر َْح

َت

َر ِ ب

َك

َْن

ُن

َق َس

ْم َ

َ ب ا

ْ ي َ ُه

ْم

م ِع

ْي َر

َ ت ُه

ْم

ِى

َْْا

َي ِةو

دلا

ْ ن َي

َو ا

َر َ ف ْع

َ ا

َ ب ْع

َض

ُه ْم

َ ف

ْو َق

َ ب ْع

ٍض

َد َ

ر َج

ٍت

ِ ل َي ت

ِخ

َذ

َ ب ْع

َض

ُه ْم

َ ب ْع

ض

ُس ا

ْخ ِ

ر ي

َو ا

َر َْح

ُت

َر ِ ب

َك

َخ ْ ي

ر

ِ م

ا

ََْ

َم ُع

ْو َن

Artinya: Apakah mereka yang membagi-bagi rahmat Tuhanmu ? kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.12

3) Begitu pula dalam Al-Qur’an ditentukan penjelasan bahwa

memberikan upah karena menyusui anak, sebagaimana dalam surat

Al-Baqarah ayat 233:

ْنَا ْ ُْدَرَا ْنِاَو

ِفْوُرْعَمْلاِب ْمُتْيَ تَا ا م ْمُتْم لَس اَذِا ْمُكْيَلَع َحاَُج َلَف ْمُكَد َاْوَااْوُعِضْرَ تْسَت

رْ يِصَب َنْوُلَمْعَ ت اَِِ َل نَااْوُمَلْعاَو َلْوُق تاَو

Artinya: Jika kamu ingin anakmu disusukan orang lain, maka tidak

dosa bagimu apabila kamu memberikan bayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kamu kepada Alloh dan ketahuilah bahwa Alloh Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.13

b. Dasar hukum ija>rah dalam Sunnah:

Diriwayatkan dari Ibnu Abbas r.a Rosululloh SAW bersabda:

ِا

ْح َت

َج

َم َ

ر ُس

ُلو

َص ل

ل

َع ى

َل ْي ِ

َو

َس ل

َم َ

و َا ْع

َط

لا ى

ِذ

َح ى

َج

َم ُ

َا

ْج َر

ُ َو

َل ْو

َك

َنا

َح َر

ما

َْل ا

ُ ي ْع

ِط

ِ

Artinya: Berbekamlah dan beliau memberi upah kepada orang yang berbekam itu. seandainya pembekamnya haram niscaya beliau tidak memberikan upah.14

ْجَا َرْ يِجَْْا ْوُطْعُا

ُ قَرَع فََِ ْنا َلْبَ ق َُر

Artinya: Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.15 12 Ibid, 444. 13 Ibid, 35. 14

22

َع ْن

َس َع

ْد

ْب ِن

َا

ِب

َو َق

َا صا

ْن

َر ُس

ْو ُل

ِل

َص ل

ُل ى

َع َل

ْي ِ

َو َس

َل َم

َق

َلا

َك :

َنا

َن

ْك َر

َْاا ى

ْر

ِض

َِِ

ا

َع َل

ِسلا ى

َو

ِقا

ِم

َن

َزلا ْ

ر ِع

َ ف َ

َه

ى

َر ُس

ْو ُل

ِل

َص ل

ُل ى

َع َل

ْي ِ

َو َس

َل ْم

َع ْن

َذ

ِل

َك

َو

َما َر َن

َا ا

ْن

َن ْك

َر ْ ي َه

ا

ِب َذ

َ

ِب

َا ْو

َو َر

ِق

َئاس لاو دواد وبا ,دحأ اورُ ز

Artinya: Dari As’ad bin Abu Waqqash sesungguhnya Rasululloh SAW bersabda: Dahulu kami menyewa tanah dengan (jalan membayar dari) tanaman yang tumbuh. Lalu Rasululloh SAW melarang kami cara itu dan memerintahkan kami membayarnya dengan uang emas atau perak (HR. Ahmad, Abu Daud dan Nasai).16

Hadis di atas menerangkan bahwa bahwa pada zaman dahulu sewa menyewa tanah dibayar dengan bagi hasil dari tanaman. Namun Rasululloh SAW melarang hal tersebut kemudian Rasululloh SAW memerintahkan dengan membayar emas dan perak. Rasululloh SAW bersabda:

َع ْن

َع

َع ,لدب

ْن

َن ِفا

ْع

َع ,

ْن

َع ْب

ِد

ُل

ُع

َم ْر

َر

ِض

َي

ُل

َع

ْ ُه

َم

َا ا

ْح َ ب

ُر َ

َا ن

َر

ُس ْو

َل

َص ل

ل

َع ى

َل ْي ِ

َو َس

َل َم

َع

َما

َل َا

ْ َل

َخ ْي

َ ب َر

ِب ا

َر

ْط

ِر

َع َل

ى

َم

َْيا

ُر ُج

ِم

ْ َه

ِم ا

ْن

ش

ٍر

َا ْو

َز ْر ِع

َىراخبلا اورُ

Artinya: Dari Abdulloh, dari Nafi’, sesungguhnya Abdulloh Ibnu Umar r.a bahwasanya Rasululloh SAW pernah mempekerjakan penduduk Khoibar dengan memperoleh setengah dari hasilnya berupa buah dan tanaman. (HR. Bukhori)17

c. Dasar hukum ija>rah dalam ijma’.

Menganai disyaratkannya ija>rah para ulama ilmuan dan cendikiawan bersepakat tentang keabsahan ija>rah, sekalipun hanya ada sebagian kecil diantara mereka yang berbeda pendapat tetapi itu tidak 15

A u Dawud Sulai a i Asy ats, Ensiklopedi Hadist 5, (Jakarta: Almahira, 2013), 728.

16

Imam Nasaiy, Sunan Nasaiy, (Beirut: Dar al-Fikr, 1994), 271.

17

23

dianggap.18 Dari ayat Al-Qur’an dan beberapa hadis Rasululloh SAW tersebut jelaslah bahwa akad ija>rah atau sewa menyewa hukumnya diperbolehkan, karena memang akad tersebut dibutuhkan oleh masyarakat.

Disamping Al-Qur’an dan Sunnah, dasar hukum ija>rah adalah Ijma’. Sejak zaman sahabat sampai sekarang ija>rah telah disepakati oleh para ahli hukum Islam. Hal tersebut dikarenakan masyarakat sangat membutuhkan akad ini. Dalam kenyataan kehidupan sehari-hari, ada orang kaya yang memiliki rumah tidak ditempati. Di sisi lain ada orang yang tidak memiliki tempat tinggal. Dengan dibolehkannya ija>rah maka yang tidak memiliki tempat tinggal bisa menempati rumah orang lain yang tidak digunakan untuk beberapa waktu tertentu, dengan memberikan imbalan berupa uang sewa disepakati bersama tanpa harus membeli rumah tersebut.

3. Rukun dan Syarat Ija>rah a. Rukun Ija>rah

Rukun merupakan sesuatu yang mesti ada dalam sebuah akad atau transaksi. Tanpa rukun akad tidak akan sah dan mutlak adanya. Menurut Hanafiyah rukun ija>rah yaitu ijab (ungkapan menyewakan) dan qobul (persetujuan terhadap sewa menyewa) dari kedua belah pihak yang

18

24

bertransaksi. Antara lain dengan menggunakan kalimat ija>rah , al-isti’jar, al-ikra.19 _{Sedangkan menurut jumhur ulama’ ada empat, yaitu :}20 1) Aqid (orang yang berakad), yaitu mu’jir (orang yang

menyewakan) dan musta’jir (orang yang menyewa). 2) Sighat (ijab dan qobul).

3) Upah atau uang sewa imbalan ( ujrah ).

4) Manfaat barang yang disewakan atau jasa dan tenaga seseorang yang bekerja.

b. Syarat ija>rah

Syarat ija>rah merupakan sesuatu yang bukan bagian dari akad, tetapi sahnya sesuatu tergantung padanya. Adapun syarat-syaratnya yakni sebagai berikut :

1) Mu’jir dan musta’jir

Mu’jir dan musta’jir yaitu orang yang melakukan akad sewa-menyewa atau upah-mengupah. Mu’jir adalah orang yang memberikan upah dan yang menyewakan, musta’jir adalah orang yang menerima upah untuk melakukan sesuatu dan yang menyewa sesuatu.21 Disyaratkan pada mu’jir dan musta’jir adalah baligh, berakal, cakap melakukan tasharruf (mengendalikan harta), dan

19

Rachmad Syafei Fiqh Muamalah...., 125.

20

Wahbah Az-Juhaili, Al-Fiqih Al-Islami Wa Adilatuhu jilid V, (Jakarta: Gema Insani, 2011), 387.

21

25

saling meridhai. Sebagaimana firman Alloh SWT , dalam QS An-Nisa ayat 29 :22

َأَي ي

َه

لاا

ِذ ْي

َن

َء َما

ُ ْو

َا ا

َت ْأ

ُك ُل

ْو َاا ْم

َو َلا

ُك

ْم َ ب

ْ ي َ

ُك

ْم ِب

ْلا َب

ِط

ِل

ِا

َأ آ

ْن

َت ُك

َنو

َِت َر

ة

َع ْن

َ ت َر

ٍضا

ِم ْ

ُك

ْم

Artinya: “Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling

memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama suka diantara kamu”.

Menurut ulama’ Syafi’iyah dan Hanabilah disyariatkan telah baligh dan berakal, apabila orang yang belum atau tidak baligh dan berakal seperti orang gila dan anak kecil maka akad ija>rah tidaklah sah. Namun menurut ulama’ Hanafiyah dan Malikiyah berpendapat bahwa kedua orang yang berakad itu tidak harus mencapai usia baligh, maka anak yang baru mumayyiz diperbolehkan melakukan akad ija>rah hanya saja pengesahannya memerlukan persetujuan dai walinya. 23

Bagi orang berakad ija>rah juga disyaratkan mengetahui manfaat barang yang diakadkan dengan sempurna sehingga dapat mencegah terjadinya perselisihan dikemudian hari. Apabila manfaat yang menjadi obyek tidak jelas, maka akdnya tidak sah. Kejelasan manfaat dapat dilakukan dengan menjelaskan jenis manfaatnya dan penjelasannya berapa lama manfaat itu di tangan penyewanya.

22

Kementrian Agama Republik Indonesia, Al-Qur’a da Terje ah ya...., 73.

23

26

2) Shigat

Shigat adalah ucapan atau pernyataan yang dilakukan saat akad yang terdiri dari ijab dan qobul antara mu’jir dan musta’jir. Ijab adalah permulaan penjelasan yang keluar dari salah seorang yang berakad sebagai gambaran kehendaknya dalam mengadakan akad, sedangkan qobul adalah perkataan yang keluar dari pihak yang berakad pula yang diucapkan setelah adanya ijab.24

Ijab qobul dalam akad ija>rah ini ada dua, yakni ijab qobul sewa-menyewa seperti: “Saya sewakan bangunan ini kepadamu dengan harga Rp 800.000 selama satu bulan”, kemudian musta’jir menjawab: “Saya terima sewa bangunan ini dengan harga tersebut selama satu bulan”, dan ijab qobul upah-mengupah seperti: “Saya serahkan halaman kosong ini kepadamu untuk ditanami, dengan upah Rp 500.000 selama satu minggu, kemudian musta’jir menjawab: “Saya akan kerjakan pekerjaan itu sesuai dengan apa yang engkau ucapkan”.

3) U>>><jrah

U>>><jrah adalah upah atau ganti atas pengambilan manfaat barang atau tenaga orang lain.25 U>>><jrah disyaratkan diketahui jumlahnya oleh kedua belah pihak, baik dalam sewa-menyewa maupun

24

Ismail Nawawi, Fi h Mu’a alah, (Surabaya:CV Putra Media Nusantara, 2010), 37.

25

I u Mas’ud da Zai ul A idi , Fi h Madhab Syafi’i buku 2 edisi le gkap, (Bandung: CV Pustaka Setia, 2007), 138.

27

mengupah. Serta dengan ketentuan harus jelas dan memiliki nilai ekonomis.26

4) Ma’qud ‘alaih

Barang yang disewakan atau sesuatu yang dikerjakan, disyaratkan pada barang yang disewakan dengan beberapa syarat sebagai barang:

a) Objek ija>rah itu boleh diserahkan dan digunakan secara langsung dan tidak ada cacatnya. Para ulama’ fiqih sepakat bahwa tidak boleh menyewakan sesuatu yang tidak diserahkan dan dimanfaatkan langsung oleh penyewa. Misalnya, seseorang menyewa rumah, maka rumah itu dapat langsung diambil kuncinya dan dimanfaatkan oleh penyewa.

b) Objek ija>rah adalah sesuai syara’ , tidak boleh menyewa seseorang untuk menyantet orang lain, menyewa orang untuk membunuh orang lain, begitu juga tidak boleh menyewa rumah atau gedung bangunan untuk dijadikan tempat-tempat maksiat.

c) Obyek yang disewakan bukan merupakan suatu kewajiban bagi penyewa, misalnya menyewa orang untuk melaksanakan sholat untuk diri penyewa atau menyewa orang yang belum naik haji untuk menggantikan haji penyewa. Akad seperti ini tidak sah dikarenakan shalat dan berhaji merupakan suatu

26

28

kewajiban yang harus dilakukan sendiri oleh penyewa itu sendiri.

d) Obyek ija>rah merupakan sesuatu yang biasa disewakan seperti rumah, kendaraan, dan alat-alat perkantoran.

e) Adanya penjelasan waktu batas pelaksanaan akad sewa-menyewa. Sebagian ulama’ tidak memberikan batas waktu maksimal atau minimal dengan syarat harus ada batasan waktu berakhirnya akad. Ulama’ Hanafiyah tidak mensyaratkan untuk penetapan awal waktu akad, sedangkan ulama’ Syafi’iyah mensyariatkannya sebab apabila tidak dibatasi, hal itu dapat menyebabkan ketidaktahuan waktu yang wajib dipenuhi. Dalam pengucapan masa sewa menurut ulama’ Syafi’iyah, seseorang tidak boleh berkata, “Saya menyewakan rumah ini setiap bulan Rp 100.000” sebab pernyataan seperti ini membutuhkan akad baru setiap kali membayar. Akad yang benar adalah dengan berkata, “Saya menyewa selama sebulan”. Sedangkan menurut jumhur ulama’ akad tersebut dipandang sah akad pada bulan pertama, sedangkan pada bulan sisanya bergantung pada pemakaiannya. Selain itu yang paling penting adalah adanya keridhoan dan kesesuaian dengan uang sewa.

29

f) Penjelasan tentang jenis pekerjaan sangat penting dan diperlukan ketika menyewa orang untuk bekerja sehingga tidak terjadi kesalahan atau pertentangan.27

Sedangkan menurut Wahbah az-Zuhayli akad ija>rah dianggap sah apabila telah memenuhi syarat sah ija>rah sebagai berikut:

1) Adanya kerelaan antara kedua pelaku akad

2) Hendaknya objek akad (manfaat) harus diketahui manfaatnya guna menghindari perselisihan. Penjelasan objek kerja dalam penyewaan tenaga kerja adalah sebuah tuntutan untuk menghindari ketidakjelasan. Karena ketidakjelasan dari objek kerja akan mengakibatkan perselisihan dan rusaknya akad ija>rah . Sehingga objek akad ija>rah harus jelas jenis, tipe, kadar, dan sifat dari objek tersebut.

3) Objek akad dapat diserahkan secara nyata (hakiki) maupun syara’. 4) Manfaat yang dijadikan objek ija>rah dibolehkan secara syara’. 5) Hendaknya upah berupa harta yang bernilai dan dapat diketahui.28

4. Macam-Macam Ija>rah

Menurut ulama’ Syafi’iyah, akad Ija>rah terdiri atas dua macam, yakni:29 a. Ija>rah atas ‘ain (benda). Yang berarti menyewa menfaat benda yang

kelihatan, seperti menyewa sebidang tanah untuk ditanami atau sebuah

27

‘a h at Syafe’i, Fiqh Muamalah...., 128.

28

Wahbah az-Zuhayli, Al-Fiqh Al-Islam wa Adillatuhu...., 390.

29

30

rumah untuk didiami. Asalkan bendanya itu dapat dilihat atau diketahui tempat dan letaknya. Hal ini juga disebut sewa-menyewa.

b. Ija>rah dhimmah (tenaga). Yang berarti mengupahkan benda untuk dikerjakan, menurut pengakuan si pekerja, barang itu akan diselesaikan nya dalam jangka waktu tertentu, menurut upah yang ditentukan. Hal ini juga dinamakan upah-mengupah.

5. Sifat dan Hukum Ija>rah

Sifat dan Hukum Ija>rah, yakni sebagai berikut : a. Sifat ija>rah

Ulama’ fiqih berpendapat tentang sifat akad ija>rah, apakah bersifat mengikat kedua belah pihak atau tidak. Ulama’ Hanafiyah berpendapat bahwa akad ija>rah itu bersifat lazim (mengikat), tetapi bisa dibatalkan secara sepihak apabila terdapat uzur dari salah satu pihak yang berakad, seperti salah satu pihak wafat atau kehilangan kecakapan bertindak hukum. Akan tetapi, jumhur mengatakan bahwa akad ija>rah itu bersifat mengikat, kecuali ada cacat pada barang itu tidak bisa dimanfaatkan. Akibat perbedaan ini terlihat dalam kasus apabila salah seorang telah meninggal dunia, maka akad ija>rah bersifat batal, karena manfaatnya tidak dapat diwariskan. Akan tetapi, jumhur ulama’ mengatakan bahwa manfaat itu bisa diwariskan karena termasuk harta.

31

Jadi, kematian salah satu pihak yang berakad tidak membatalkan akad ija>rah.30

b. Hukum ija>rah

Hukum ija>rah shahih adalah tetapnya kemanfaatan bagi penyewa dan tetapnya upah bagi pekerjaatau orang yang menyewakan ma’qud ‘alaih, sebab ija>rah termasuk jual beli pertukaran, hanya saja dengan kemanfaatannya.

Adapun hukum ija>rah rusak, menurut ulama’ Hanafiyah, jika penyewa telah mendapat manfaat tetapi orang yang menyewa atau yang bekerja dibayar lebih kecil dari kesepakatan pada waktu akad, hal ini terjadi apabila akad ija>rah rusak pada syarat. Akan tetapi, jika kerusakan disebabkan oleh penyewa, tidak memberitahukan jenis pekerjaan perjanjiannya, upah harus diberikan semestinya. Sedangkan menurut Jafar dan ulama’ Syafi’iyah berpendapat bahwa ija>rah fasid sama dengan jual beli fasid, yakni harus dibayar sesuai dengan nilai atau ukuran yang dicapai oleh barang sewaan.31

6. Pembatalan dan Berakhirnya Akad Ija>rah

Para ulama’ berbeda pendapat mengenai sifat akad ija>rah yang mengikat kedua belah pihak atau tidak. Ulama’ Hanafiyah berpendapat akad ija>rah bersifat mengikat tetapi dapat dibatalkan secara sepihak apabila terdapat uzur dari salah satu pihak yang berakad. Adapun jumhur ulama’

30

Abdul Aziz Dahlan, Ensiklopedia Hukum Islam, (Jakarta: PT Ichtiar Baru Van Hoeve, 2006), 662.

31

32

mengatakan bahwa akad ija>rah bersifat mengikat kecuali ada cacat atau barang tidak bisa dimanfaatkan. Akad ija>rah dapat menjadi batal dan berakhir bila ada hal-hal sebagai berikut:

a. Terjadinya cacat pada barang sewaan ketika ditanya penyewa. b. Rusaknya barang yang disewakan, seperti ambruknya rumah.

c. Rusaknya barang yang diupahkan, seperti bahan baju yang diupahkan untuk dijahit.

d. Telah terpenuhnya manfaat yang diakadkan sesuai dengan masa yang telah ditentukan dan selesainya pekerjaan.

e. Menurut Hanafiyah salah satu pihak dari yang berakad boleh membatalkan akad ija>rah bila ada kejadian yang luar biasa, seperti terbakarnya gedung, tercurinya barang dagangan, dan kehabisan modal.32

f. Menurut ulama’ Hanafiyah apabila terdapat uzur seperti rumah disita maka akad berakhir. Sedangkan jumhur ulama’ melihat bahwa uzur yang membatalkan ija>rah itu apabila objeknya mengandung cacat atau manfaatnya hilang.33

Secara umum, ada beberapa hal yang mengakibatkan berakhirnya perjanjian sewa menyewa (ija>rah), adalah sebagai berikut :

a. Terjadinya aib pada barang sewaan, yaitu barang yang menjadi objek perjanjian sewa menyewa terdapat kerusakan ketika di tangan pihak

32

Abdul Rahman Ghazaly, et al. Fiqh Muamalat...., 283-284.

33

M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi Dalam Islam (Fiqh Muamalah), (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2003), 78.

33

penyewa, yang mana kelalaian tersebut diakibatkan oleh pihak penyewa sendiri, misalnya menggunakan barang tidak sesuai dengan peruntukan barang tersebut. Dalam hal seperti ini pihak yang menyewakan dapat memintakan pembatalan akad.

b. Rusaknya barang yang disewakan, yaitu barang yang menjadi objek perjanjian sewa menyewa mengalami kerusakan atau musnah sama sekali sehingga tidak dapat dipergunakan lagi sesuai dengan apa yang diperjanjikan, misalnya yang terjadi objek sewa menyewa adalah mobil, kemudian mobil yang digunakan masuk ke dalam jurang dan terbakar.34 c. Waktu yang telah disepakati dalam ija>rah telah berakhir. Apabila yang

disewakan itu rumah, maka rumah itu dikembalikan lagi kepada pemiliknya, dan apabila yang disewakan itu jasa seseorang maka orang tersebut berhak menerima upahnya.35

d. Para fuqaha sepakat bahwa ija>rah habis dengan sebab masa ija>rah karena halangan (uzur), karena sesuatu yang ditetapkan sampai batas tertentu maka ia dianggap habis ketika sampai batas itu, seperti tanah yang disewa terdapat tanaman yang belum dapat dipanen. Dalam hal ini tanaman tersebut dibiarkan sampai bisa dipanen dengan kewajiban membayar upah umum.36

34

Chairuman Pasaribu dan Suhrawadi K. Lubis, Hukum Perjanjian Dalam Islam, (Jakarta: Sinar Grafika, 1994), 57-58.

35

Abdul Rahman Ghazaly, et al, Fiqih Muamalah...., 283.

36

34

7. Pengembalian Sewa

Jika ija>rah telah berakhir, penyewa berkewajiban mengembalikan barang sewaan, jika barang itu dapat dipindahkan, ia wajib menyerahkannya kepada pemiliknya, dan jika bentuk barang adalah benda tetap, ia wajib menyerahkannya kembali dalam keadaan kosong, jika barang sewaan itu tanah, ia wajib menyerahkankepada pemiliknya dalam keadaan kosong dari tanaman, kecuali bila ada kesulitan untuk menghilangkannya.37

Madzhab Hambali berpendapat bahwa ketika ija>rah telah berakhir penyewa harus melepas barang sewaan dan tidak ada kemestian mengembalikan untuk menyerah-terimakannya seperti barang titipan. Selanjutnya mereka juga berpendapat bahwa setelah berakhirnya masa akad ija>rah dan tidak terjadi kerusakan yang tanpa disengaja, maka tidak ada kewajiban menanggung bagi penyewa.38

B. Sewa Menyewa Tanah Dalam Hukum Pertanahan

Perjanjian sewa menyewa tanah dalam hukum pertanahan memang tidak dijelaskan secara detail dan terperinci. Untuk perjanjian sewa menyewa tunduk pada hukum perdata Burgerlijk Wetboek (BW), sedangkan untuk obyek tanahnya tunduk pada hukum pertanahan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

1. Definisi Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian yang mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya

37

Hendi Suhendi, Fiqh Muamalah..., 123.

38

35

kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang telah disanggupi pembayarannya. Demikianlah definisi yang diberikan oleh Pasal 1548 B.W mengenai perjanjian sewa menyewa.39 Yang dimaksudkan pihak satu yakni penyewa dan pihak lainnya yakni yang menyewakan.

2. Kewajiban Penyewa dan Yang Menyewakan

Antara pihak satu sebagai penyewa dan pihak lainnya sebagai yang menyewakan mempunyai kewajiban masing-masing yang berbeda, antara lain sebagai berikut:40

a. Kewajiban pihak yang menyewakan

1) Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa

2) Memelihara barang yang disewakan sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan

3) Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tentram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan

Selama terjadi akad persewaan, maka si penyewa diwajibkan melakukan pembetulan-pembetulanatas barang yang disewa jika ada kerusakan atau pada barang yang memerlukan perawatan, namun jika terjadi cacat pada barang sewaan maka kepada pihak yang menyewakan harus menanggung kerugian dengan memberikan ganti

39

R Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta: Pradya Paramita, 2004), 381.

40

36

rugi. Sebagaimana yang telah dijelaskan pada Pasal 1551 dan 1552 KUH Perdata.

b. Kewajiban pihak penyewa

1) Memakai barang yang disewa sebagai seorang penyewa yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada braang itu menurut perjanjian sewanya

2) Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian

3) Jika penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain dari apa yang menjadi tujuan pemakainya, atau suatu keperluan sedemikian rupa sehingga menimbulkan kerugian kepada pihak yang menyewakan ini, maka dapat meminta pembatalan sewanya. Sebagaimana yang telah dijelaskan pada Pasal 1561 KUH Perdata.

3. Resiko Dalam Sewa Menyewa

Menurut Pasal 1553 KUH Perdata dalam sewa menyewa, resiko mengenai barang yang disewakan dipikul oleh si pemilik barang yaitu pihak yang menyewakan. Kerugian atau resiko dalam sewa menyewa seperti musnahnya barang yang disewakan ditanggung sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan.

Jika barangnya hanya sebagian yang musnah, si penyewa dapat memilih menurut keadaan. Apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa ataukah

37

ia akan meminta bahkan pembatalan perrjanjian sewa menyewa atau berhak atas ganti rugi.

4. Sewa Menyewa Tanah

Sewa menyewa disini adalah sewa menyewa tanah. Menurut tinjauan hukum di Indonesia, hukum mengenai pertanahan ini mempersoalkan masalah pertanahan atau yang terdiri dari sekumpulan norma yang mengatur manusia dalam masalah pertanahan agar tanah tersebut bermanfaat bagi kesejahteraan manusia.41

Peraturan tentang perjanjian sewa menyewa yang termuat dalam bab ketujuh dari buku III B.W berlaku untuk segalam macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik bergerak maupun tidak bergerak. Seperti halnya perjanjian sewa menyewa disini adalah perjanjian sewa menyewa tentang barang yang tidak bergerak yakni tanah. Dari segi obyeknya, sewa menyewa tanah ini diatur dalam UUPA. Terdapat dalam UUPA no 5 tahun 1960 Pasal 44 dan Pasal 45, yakni sebagai berikut.42

Pasal 44 UUPA no 5 Tahun 1960 adalah :

1) Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

2) Pembayaran sewa dapat dilakukan:

a) Satu kali atau tiap-tiap waktu tertentu

b) Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.

41

G.Kartasapoetra dkk, Hukum Tanah, (Bandung: PT Rineka Cipta, 1991), 84.

42

38

Hak sewa untuk bangunan adalah seseorang atau badan hukum yang mempunyai hak sewa atas tanah dengan mempergunakan atau memanfaatkan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang yang telah disepakati kepada pemiliknya sebagai uang sewa. Pembayaran dilakukan sesuai kesepakatan antara kedua belah pihak yang telah disepakati di awal akad. Pembayaran dilakukan dalam waktu tertentu, bisa juga ketika sebelum atau sesudah tanah tersebut dipergunakan. Dalam praktek ini, pembayaran dilakukan dalam satu bulan sekali. Dan dalam perjanjian sewa menyewa ini tidak boleh ada unsur keterpaksaan atau karna suatu hal yang merugikan salah satu pihak.

Pasal 45 UUPA no 5 Tahun 1960 adalah : 1) Warga negara Republik Indonesia

2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

3) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Implementasinya sewa menyewa ini adalah seseorang yang berwarga negara dan berkedudukan di Indonesia. Yang menyewa tanah untuk didirikan bangunan di atasnya dengan membayar uang sewa setiap bulannya. Perjanjian sewa menyewa ini sudah disepakati oleh kedua belah pihak dan tidak ada unsur keterpaksaan karena saling menguntungkan satu sama lainnya.

39

Hak sewa atas tanah mempunyai sifat dan ciri-ciri sebagai berikut:

1) Bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya 2) Dapat diperjanjikan, hubungan sewa putus bila penyewa meninggal

dunia

3) Tidak terputus bila Hak Milik dialihkan

4) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan 5) Dapat dilepaskan

6) Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan diatas akta otentik atau akta bawah tangan.43

Tanah yang menjadi obyek sewa menyewa ini bersifat pribadi dan jelas kepemilikannya. Tanah tersebut tidak dalam dibebani oleh Hak Tanggungan atau dalam jaminan hutang.

5. Perbedaan Hak Sewa Untuk Bangunan dan Hak Sewa Atas Bangunan

Dalam hak sewa untuk bangunan, pemilik tanah menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Bangunan itu menurut hukum menjadi milik penyewa, kecuali ada perjanjian lain.

Sedangkan hak sewa atas bangunan yaitu penyewa menyewa bangunan di atas tanah hak orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa dann dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik bangunan dengan

43

40

penyewa bangunan. Jadi obyek perbuatan hukumnya adalah bangunan bukan tanah.

BAB III

IMPLEMENTASI PEMANFAATAN TANAH SEWA OLEH PEMILIKNYA PADA BIMBINGAN BELAJAR SMART SOLUTION RUNGKUT

PESANTREN SURABAYA

A. Gambaran Umum Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya

Untuk mengetahui lebih jauh gambaran tentang objek penelitian, berikut ini akan dijelaskan tentang keadaan Bimbingan Belajar Smart Solution, yakni sebagai berikut :

1. Letak Geografis

Pada dasarnya keadaan suatu wilayah sangat menentukan watak dan sifat seseorang maupun masyarakat yang menempati daerah tersebut. Kondisi semacam inilah yang membedakan karakteristik masyarakat di wilayah satu dengan wilayah lainnya. Bimbingan Belajar Smart Solution adalah sebuah lembaga bimbingan belajar yang tepatnya berada di Jl Rungkut Kidul Pesantren no 29, Surabaya. Berikut batasan-batasan lokasinya, yakni :

a) Sebelah Utara : Jalan raya Rungkut Kidul industri dan perumahan penduduk

b) Sebelah Selatan : Sungai pesantren dan Jalan pesantren c) Sebelah Timur : Perempatan pos polisi Rungkut Kidul d) Sebelah Barat : Wilayah Industri SIER

41

Bimbingan Belajar Smart Solution ini, mempunyai beberapa alamat juga dengan luas tanahnya, sebagai berikut :

Tabel 3.1

Luas Tanah Bimbingan Belajar Smart Solution dan cabangnya

No Nama Kantor Luas Tanah Alamat

1.

2. 3.

Smart Solution I Kantor utama Bangunan sewa ABC

Smart Solution II

10 x 7 m² 12 X 5 m² 10 X 7 m² 10 X 5 m²

Jl. Rungkut Pesantren no 29, Surabaya.

Jl. Rungkut Pesantren no 32, Surabaya.

Jl. Rungkut Lor Gang X no16-17, Surabaya. Jl. Rungkut Lor Gang IX no 17, Surabaya.

Informasi tabel di atas hanya sekedar pengantar bahwasanya Bimbingan Belajar Smart Solution berkembang dengan adanya beberapa cabang dengan berbeda-beda tempat. Namun peneliti hanya mengamati tentang sewa tanah yang didirikan bangunan di atasnya yang beralamat di Jl. Rungkut Pesantren no 32, Surabaya. Bangunan sewa ini memiliki luas 12 x 5 m² dan berlantai

dua. Yang memiliki 1 ruang kelas di lantai satu dan satu kamar mandi, serta 4 ruang kelas di lantai dua.

2. Struktur Organisasi Bimbingan Belajar Smart Solution

Secara struktural Bimbingan Belajar Smart Solution dipimpin oleh Akhmad Jawadul Insan, yang juga merangkap sebagai pemilik Bimbingan Belajar Smart Solution. Dalam melaksanakan tugasnya, pemimpin dibantu oleh beberapa staf, yang tersusun dalam struktur sebagai berikut :

42

Gambar 3.1

Struktur Organisasi Bimbingan Belajar Smart Solution I

Tugas dan wewenang masing-masing : a) Pemilik / Direktur Utama

Mengawasi proses berjalannya bimbingan belajar, bertanggung jawab penuh atas kelangsungan bimbingan belajar.

b) Sekretaris

Melaporkan keuangan terhadap Direktur Utama, pembukuan keuangan dan proses berjalannya bimbingan belajar, penasehat bimbingan belajar.

Direktur Utama / Pemilik Akhmad Jawadul Insan, S.Pd

Tentor Siswa Koordinator I

Akhmad Ali Wafa, S.Pd.I., MM

Koordinator II Adi Jaya, A.Md

Sekretaris Abdul Jahid (Alm)

Administrasi 1. Listya Wati

2. Chustatus Sa’adah, S.Pd

Kebersihan 1. Yudha Priya Novianto 2. Imam Rizqi

Keamanan 1. Ashari 2. Abdul Rudi

43

c) Koordinator I

Mengawasi proses kinerja karyawan, melaporkan segala proses berjalannya bimbingan belajar kepada Direktur Utama, pengkondisian sarana dan prasarana.

d) Koordinator II

Membuat jadwal guru, membuat jadwal murid, membuat jadwal mata pelajaran, pengkondisian guru dan siswa, mengatur ketertiban proses belajar mengajar.

e) Administrasi I

Menerima siswa baru, mengkalkulasi uang tahunan (debit-kredit), membuat catatan keuangan tahunan, membuat uang catatan bulanan. f) Administrasi II

Menerima pembayaran SPP harian, mengkalkulasi uang harian (debit-kredit), penertiban pembayaran, pengkondisian ATK.

g) Kebersihan I

Membersihkan seluruh ruangan bimbingan belajar pada malam hari setelah proses belajar mengajar.

h) Kebersihan II

Membersihkan seluruh ruangan bimbingan belajar pada sore hari sebelum proses belajar mengajar.

44

Membersihkan seluruh ruangan bimbingan belajar pada pagi hari sebelum proses belajar mengajar.

j) Parkir I

Menertibkan dan menjaga kendaraan guru maupun siswa di parkiran bangunan I

k) Parkir II

Menertibkan dan menjaga kendaraan guru maupun siswa di parkiran bangunan I

Berikut data tentor beserta bidang kestudian sesuai jenjang pendidikan formal di Bimbingan Belajar Smart Solution:

45

Tabel 3.2

Daftar Nama Tentor Beserta KeahlianBidang Studi

No Nama Tentor Jenjang Profesi

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. Pak Shofi Pak Andik Bu Anggi Pak Imam Bu Minarti Pak Firman Bu Yana Bu Lilis Pak Didin Bu Zuhro Pak Dwi Pak Ishaq Bu Indah Pak Ubaidillah Bu Ifa Pak Aan Bu Anik Pak Handika Bu Ika Bu Jannah Bu Iffa

SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA SMP / SMA

SMA SMA SMA SMA SMA SMP SMP SD / SMP

SD SD SD MTK MTK MTK

MTK, Fisika, Kimia Bahasa Indonesia Bahasa Inggris Bahasa Inggris Bahasa Indonesia Biologi Fisika Bahasa Inggris Bahasa Inggris Bahasa Indonesia Biologi

Ekonomi, Akuntansi, Sosiologi Bahasa Indonesia

MTK Bahasa Inggris

IPA, Bahasa Indonesia, MTK IPA, Bahasa Indonesia, MTK IPA, Bahasa Indonesia, MTK

3. Sejarah Berdirinya Bimbingan Belajar Smart Solution Rungkut Pesantren Surabaya

Bimbingan Belajar Smart Solution merupakan lembaga yang bergerak dibidang pendidikan dan sosial yang terletak di Rungkut Kidul Pesantren no 29 Surabaya. Bimbingan Belajar Smart Solution menyediakan atau memfasilitasi anak-anak didik tingkat SD, SMP, SMA, dan SMK untuk mendapatkan pendidikan tambahan dalam ruang lingkup semi formal, dengan didukung tentor-tentor yang profesional untuk mendampingi

46

anak didik. Demi mengemban misinya, sebagai Bimbingan Belajar yang bersifat sosial, hasrat dan keinginan para pengurus Bimbingan Belajar untuk mengabdi pada nusa dan bangsa. Oleh karena itu, untuk merealisasikan hasrat dan keinginan tersebut, Bimbingan Belajar Smart Solution berupaya secara maksimal, baik moril maupun materiil dalam membangun karya pendidikan sebagai lembaga pendidikan yang berkualitas.

Awal berdirinya Bimbingan Belajar Smart Solution secara tidak sengaja pada tanggal 21 Mei 2002, Pak Akhmad Jawadul Insan1 dimintai tolong oleh tetangga untuk memberi bimbingan khusus pada anaknya, yang pada waktu itu harus melakukan perbaikan nilai UNAS, tempat pembelajarannya berada di sebuah kos yang sekaligus tempat tinggal Pak Akhmad Jawadul Insan. Setelah dua minggu lamanya, siswa yang dibimbing oleh Pak Akhmad Jawadul Insan ini berhasil mendapatkan nilai yang sangat memuaskan dari perbaikan nilai UNAS. Lambat laun keberhasilan dari bimbingan yang dilakukan Pak Akhmad Jawadul Insan ini telah didengar banyak telinga masyarakat sekitar. Atas permintaan mereka, pada tahun 2003 Pak Akhmad Jawadul Insan mulai membuka bimbingan belajar dengan siswa awal sebanyak 4 anak. Ternyata berkembang pada tahun 2004, siswa bertambah menjadi 11 anak, tahun 2005-2008 bertambah 80 sampai dengan 100 anak. Untuk memenuhi kebutuhan tempat bimbingan karena peserta didik semakin banyak, Pak Akhmad Jawadul Insan memanfaatkan fasilitas umum berupa tanah wakaf musholla putri atas persetujuan pengurus musholla dari

1

Akhmad Jawadul Insan, Pemilik Bimbingan Belajar Smart Solution, Wawancara. Surabaya, 16 Maret 2017.

47

tahun 2007 hingga sekarang. Sebagai kompensasi Pak Akhmad Jawadul Insan membangun gedung musholla putri yang awalnya berlantai satu menjadi berlantai dua dan dana infaq sebesar Rp 1.000.000 per bulan. Dengan alokasi Rp 400.000 untuk kebersihan dan Rp 600.000 dana pembangunan.

Berikut ilustrasi perkembangan jumlah siswa yang mengikuti bimbingan belajar di Bimbingan Belajar Smart Solution dari tahun 2003-2017, yakni sebagai berikut:

Tabel 3.3

Jumlah Peserta Didik di Bimbingan Belajar Smart Solution Per Tahun No Tahun Ajaran

Nama Kantor Smart

Solution I ABC Solution II Smart 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

2002 – 2003 2003 – 2004 2004 – 2005 2005 – 2006 2006 – 2007 2007 – 2008 2008 – 2009 2009 – 2010 2010 – 2011 2011 – 2012 2012 – 2013 2013 – 2014 2014 – 2015 2015 – 2016 2016 - 2017

1 4 11 90 350 400 350 300 300 200 80 45 455 408 283 - - - - - 410 400 420 400 400 350 300 400 300 289 - - - - - - - - - - 0 80 100 90 60

Perbedaan dari tahun ke tahun membuat usaha Bimbingan Belajar Smart Solution ini semakin melonjak, namun di tahun terakhir ini mengalami

48

penurunan peserta didik yang signifikan. Dan membuat pengelola untuk membuat strategi-strategi baru.

Pemberian nama Bimbingan Belajar Smart Solution, diadopsi dari bahasa inggris yang berarti solusi cerdas. Dengan alasan, selain memiliki nilai jual diharapkan mampu memotivasi setiap peserta didiknya dalam mengikuti bimbingan belajar.

Nama Smart Solution, atas ide dari Achmad Ali Wafa, putra dari Akhmad Jawadul Insan, saat membuka cabang Bimbingan Belajar Smart Solution II di Jl.Rungkut Lor Gang IX no 17, Surabaya. Dibawah kepemimpinan Achmad Ali Wafa, Bimbingan Belajar Smart Sokution berkembang dengan pesat baik pusat maupun di cabang. Berdasarkan kebutuhan dan tuntutan masyarakat, Bimbingan Belajar Smart Solution membuka beberapa program yaitu, regular dan paket.

Regular adalah kelas dengan peserta didik lebih banyak dibandingkan kelas paket. Berdasarkan ketentuan management Bimbingan Belajar Smart Solution aturan kelas regilar sebagai berikut: Jumlah siswa dalam kelas antara 20 sampai dengan 30 anak dengan pembayaran perbulan berdasarkan jumlah pertemuan. Sedangkan kelas paket aturannya sebagai berikut: Jumlah siswa dalam kelas antara 7 sampai dengan 10 anak dengan pembayaran pertahun. Terdapat perjanjian bermaterai untuk kelas paket, yang berisikan jika siswa yang mengikuti bimbingan di kelas paket tidak masuk di sekolah negeri yang diinginkan, maka uang pembayaran dikembalikan 50% dengan syarat izin ketidakhadiran siswa 10% dalam satu tahun.

49

Alhasil program berjalan sesuai rencana dan sukses, berbanding lurus dengan keberhasilan yang diperoleh peserta didik semakin banyak sehingga pengelola dituntut untuk memenuhi sarana dan prasarana yang diperlukan. Beberapa langkah pengelola dalam memenuhi kebutuhan Bimbingan Belajar Smart Solution diantara membuka cabang baru dibeberapa tempat, salah satunya yakni Bimbingan Belajar ABC yang beralamat di Gang X no 25-27, Surabaya. Bimbingan Belajar ABC awalnya adalah sebuah toko kecil yang tidak digunakan oleh pemiliknya dan disewa oleh Pak Akhmad Jawadul Insan untuk dimanfaatkan sebagai tempat belajar.

Dikarenakan siswanya berkembang dengan pesat maka langkah selanjutnya dilakukan renovasi dengan menambah ruangan dan bangunan baru yang masih satu alamat dengan bangunan lama dengan perjanjian kerjasama sewa kontrak.

Telah terjadi pengembangan atau bisa juga disebut cabang dari Bimbingan Belajar Smart Solution I dikarenakan melonjaknya jumlah siswa dari tahun ke tahun mengalami fluktuasi. Awal pengembangan di tahun 2010 yang beralamat di rungkut lor gang X, dengan nama Bimbingan Belajar ABC (Anak Bangsa Cerdas) yang dikoordinatori oleh Mardiana Lailatul Rohmah. Pengembangan kedua di tahun 2013 yang beralamat di rungkut lor gang IX no 17-18 Surabaya, dengan nama yang sama yakni Smart Solution yang dikoordinatori oleh Siti Sa’udah. Dan pengembangan ketiga ini masih dalam proses.

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Dari pembahasan-pembahasan yang telah disampaikan sebelumnya, saya

ingin mengkaji kesimpulan, yakni sebagai berikut:

1. Pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya di Bimbingan Belajar Smart

Solution Rungkut Pesantren Surabaya, yakni Pak Ducha sebagai pemilik tanah memberikan sewa kepada Pak Akhmad selaku penyewa, berupa tanah.

Pemilik memberikan sewa kepada penyewa untuk menyewakan tanah

kosong guna dibangun bangunan untuk ruang kelas bimbingan belajar.

Namun dalam praktiknya, pemilik tanah tersebut memakai satu ruang

kosong yang termasuk dalam bangunan yang didirikan oleh penyewa

tersebut. Maka dari itu, pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya tidak

diperbolehkan. Karena hak dari penyewa sudah diambil alih oleh pemilik

untuk urusan pribadi dan adanya peraturan yang dibuat sepihak oleh pemilik

tanpa kesepakatan bersama.

Dalam tinjauan hukum Islam, pemanfaatan tanah sewa oleh pemiliknya tidak

diperbolehkan karena tidak sesuai dalam rukun ija>rah , yskni tentang sighat

dan manfaat yang dipraktikkannya. Dalam tinjauan hukum pertanahan tidak

sesuai dengan syarat yang ada. Yang mana pernyataan itu telah disepakati

71

alih atau bisa juga diambil kesimpulan memutuskan secara sepihak sehingga

ada salah satu pihak yang dirugikan.

B. Saran

1. Masyarakat Rungkut Pesantren Surabaya hendaknya melakukan transaksi

sewa menyewa tanah harus sesuai dengan akad di awal atau kesepakatan

bersama. Jika ada permasalahan dalam proses penyewaan, sebaiknya tidak

memutuskan sesuatu secara sepihak. Dan dilakukan dengan bermusyawarah.

2. Dalam bermuamalah hendaknya berpedoman pada aturan-aturan syara’ yang

sudah ada dalam Al-Qur’an, As-Sunnah maupun aturan-aturan hukum umum

DAFTAR PUSTAKA

Al-Aziz, Moh Syaifulloh. Fiqh Islam Lengkap. Surabaya: Terbit Terang. 2005. Al Bukhori, Shahih Bukhori. Beirut: Mustafa Dar Al-Fikr. 2001.

Antonio, Muhammad Syafii. Bank Syariah Dari Teori Ke Implementasi. Jakarta: Gema Insani Press, cet I. 2014.

Asy’ats, Abu Dawud. Ensiklopedi Hadist 5. Jakarta: Almahira. 2013.

Azzam, Abdul Aziz Muhammad. Fikih Muamalah Sistem Transaksi Dalam Fikih Islam. Jakarta: Amzah. 2010.

Az-Juhaili, Wahbah. Al Fiqih Al Islam Wa Adilatuhu jilid V. Jakarta: Gema

Insani. 2011.

Azwar, Saifuddin.Metode Penelitian. Yogyakarta: Pustaka Pelajar. 1998.

Dahlan, Abdul Aziz. Ensiklopedia Hukum Islam. Jakarta: PT Ichtiar Van Hoeve. 2006.

Danim, Sudarwan. Menjadi Peneliti Kualitatif. Bandung: CV Pustaka Setia.

2002.

Departemen Agama. Al-Qur’an dan Terjemah Bahasa Indonesia. Bandung:

Diponegoro. 2005.

Fakultas Syariah IAIN Sunan Ampel. Petunjuk Teknis Penulisan Skripsi. Surabaya: Fakultas Syariah. 2011.

G Kartasapoetra, dkk. Hukum Tanah. Bandung: PT Rineka Cipta. 1991.

Ghazaly, Abdul Rahman. Fiqh Muamalat. Jakarta: Kencana Prenada Media.

2010.

Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Djambatan. 2003. Harun, Nasrun. Fiqh Muamalah. Jakarta: Media Pratama. 2007.

Haryati. “Analisis Hukum Islam Tentang Lelang Dalam Penyewaaan Tanah Desa

Sumberagung Kecamatan Ngraho Kabupaten Bojonegoro”. Skripsi—

IAIN Sunan Ampel. 2017.

Hasan, M.Ali. Berbagai Macam Transaksi Dalam Islam, Jakarta: PT Raja

Grafindo Persada. 2003.

Heriansyah.”Analisis Hukum Islam terhadap sewa menyewa tanah bengkok di

Smart Solution Tlogoagung Kecamatan Baureno Kabupaten Bojonegoro”. Skripsi--IAIN Sunan Ampel. 2012.

Ismail Al-Bukhari, Muhammad. Ensiklopedi Hadist. Jakarta: Almahira.

Karim, Adiwarman. Bank Islam- Analisis Fiqih dan Keuangan. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2004.

Karim, Helmi. Fiqh Muamalah. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 1997.

Khasanaini, Rizqi Dwi. “Tinjauan Hukum Islam dan Undang-Undang Pokok

Agraria Pasal 44 ayat 3 Terhadap Tanah Hijau: Studi Kasus Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Bersertifikat Ijo Antara Pemkot Surabaya dengan

warga Surabaya”. Skripsi--IAIN Sunan Ampel. 2014.

Mas’ud, Ibnu dan Abidin, Zainul. Fikih Madhab Syafi’i buku 2 edisi lengkap. Bandung: CV Pustaka Setia. 2007.

Nawawi, Ismail. Fiqih Muamalah. Surabaya: CV Putra Media Nusantara. 2010. Nazir, Moh. Metode Penelitian. Jakarta: Ghalia Indonesia. 1988.

Pasaribu, Chairuman dan Suhrawadi K Lubis. Hukum Perjanjian Dalam Islam. Jakarta: Sinar Grafika. 1993.

Press, Permata. Himpunan Peraturan dan Undang-Undang Teantang Agraria dan

Pertanahan. Jakarta: Citra Harta Prima. 2015.

Prastowo, Andi. Memahami Metode-Metode Penelitian. Yogyakarta: Ar-Ruzz Media. 2011.

R Subekti. Aneka Perjanjian. Bandung: PT Cita Aditya Bakti. 1995.

R Subekti. Kitap Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta: Pradya Paramita.

2004.

Sabiq, Sayyid. Fikih Sunnah Jilid 4. Jakarta: Pena Pundi Aksara. 2006.

Sabiq, Sayyid. Fikih Sunah 13. Alih bahasa . H.Kamaluddin A.Marzuki, Cet.10.

Bandung: Al-Ma’arif. 1996.

Shihab, M. Quraish. Fatwa-Fatwa Quraish Shihab Ibadah dan Muamalah. (t,tp, t.p,t.t).

Sugiyono. Memahami Penelitian Kualitatif. Bandung: CV Alfabeta. 2010. Syafei, Rachmad. Fiqh Muamalah. Bandung: CV Pustaka Setia. 2001. Syarifudin, Amir. Garis-Garis Besar Fiqh. Bogor: Kencana. 2013.

Suhendi, Hendi. Fiqh Muamalah. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2014.

Warsito, Hermawan. Pengantar Metodeologi Penelitian. Jakarta: Gramedia