Kajian Hukum Terhadap Kedudukan Bank Selaku Pemegang Hak Tanggungan Atas Berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan (Hpl) Yang Menjadi Objek Jaminan (Studi : Pt Bank Internasional Indonesia, Tbk Cabang Medan Diponegoro)

  KAJIAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN BANK SELAKU PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK JAMINAN (STUDI : PT BANK INTERNASIONAL INDONESIA, TBK CABANG MEDAN DIPONEGORO) TESIS Oleh MELKI SUHERY SIMAMORA 117011118/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013

  KAJIAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN BANK SELAKU PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK JAMINAN (STUDI : PT BANK INTERNASIONAL INDONESIA, TBK CABANG MEDAN DIPONEGORO) TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh MELKI SUHERY SIMAMORA 117011118/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013

  

Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN

BANK SELAKU PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK JAMINAN (STUDI : PT BANK

  INTERNASIONAL INDONESIA, TBK CABANG MEDAN DIPONEGORO) Nama Mahasiswa : MELKI SUHERY SIMAMORA Nomor Pokok : 117011118 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui

Komisi Pembimbing

  

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum) (Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS)

  Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 23 Juli 2013

  Telah diuji pada Tanggal : 23 Juli 2013 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum

  2. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS

  3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

  4. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN

  Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : MELKI SUHERY SIMAMORA Nim : 117011118 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP KEDUDUKAN BANK

  SELAKU PEMEGANG HAK TANGGUNGAN ATAS BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK JAMINAN (STUDI : PT BANK INTERNASIONAL INDONESIA, TBK CABANG MEDAN DIPONEGORO)

  Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

  Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

  Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : MELKI SUHERY SIMAMORA Nim : 117011118

  ix

  26 G. Metode Penelitian ............................................................

  54 C. Tinjauan Umum Hak Pengelolaan ....................................

  31 B. Tinjauan Umum Hak Guna Bangunan ..............................

  31 A. Tinjauan Umum Hak Tanggungan ...................................

  TANGGUNGAN ATAS BERAKHIRNYA SERTIPIKAT

HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK

PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK

JAMINAN ..............................................................................

  30 BAB II KEDUDUKAN BANK SELAKU PEMEGANG HAK

  29 4. Analisis Data ............................................................

  29 3. Alat Pengumpul Data ................................................

  28 2. Teknik Pengumpulan Data .......................................

  28 1. Sifat Penelitian ..........................................................

  22 2. Konsepsi ...................................................................

  DAFTAR ISI

  22 1. Kerangka Teori .........................................................

  21 F. Kerangka Teori dan Konsepsi .........................................

  20 E. Keaslian Penelitian ..........................................................

  20 D. Manfaat Penelitian ...........................................................

  19 C. Tujuan Penelitian .............................................................

  1 B. Perumusan Masalah .........................................................

  1 A. Latar Belakang .................................................................

  ................................................................................................. iii KATA PENGANTAR................................................................................. v RIWAYAT HIDUP .................................................................................... viii DAFTAR ISI ............................................................................................... ix BAB I PENDAHULUAN .................................................................

  ABSTRAK .................................................................................................. i ABSTRACT

  Halaman

  63

  D. Kedudukan Bank Secara Hukum Dengan Berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan Yang Menjadi Objek Jaminan ...........................................

  70 BAB III KENDALA-KENDALA YANG DIHADAPI BANK

  DALAM MENGANTISIPASI BERAKHIRNYA

SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK

PENGELOLAAN (HPL) YANG MENJADI OBJEK

JAMINAN ..............................................................................

  81 BAB IV TINDAKAN-TINDAKAN YANG DILAKUKAN BANK SELAKU PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

DENGAN BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA

BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN (HPL)

YANG MENJADI OBJEK JAMINAN ...............................

  85 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ............................................. 101

  A. Kesimpulan ....................................................................... 101

  B. Saran ................................................................................ 103

  DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. 105 LAMPIRAN

  x

  

ABSTRAK

  Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan dalam proses pembangunan sudah seharusnya apabila pemberi dan penerima kredit serta pihak- pihak lain yang terkait memperoleh perlindungan melalui lembaga jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang terkait. Bank sebagai salah satu lembaga pembiayaan yang membantu kelancaran usaha debiturnya melalui pinjaman uang dalam bentuk pemberian kredit mempunyai fungsi utama dalam pertumbuhan ekonomi.

  Untuk itu diperlukan suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, maka lahirlah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disingkat UUHT. Salah satu peristiwa yang dapat menghapuskan Hak Tanggungan disebutkan dalam Pasal 18 ayat 1d Undang-Undang Hak Tanggungan bahwa sebagai dasar yang disebutkan terakhir untuk hapusnya Hak Tanggungan adalah hapusnya hak atas tanah. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara. Akan tetapi apabila jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut berakhir dan masih diperpanjang maka Hak Tanggungan masih melekat, sebaliknya apabila Hak Guna Bangunan tersebut tidak dapat diperpanjang maka Hak Tanggungan juga akan hapus demikian juga halnya dengan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan (HPL) sehingga posisi kreditor tidak lagi sebagai Kreditur Preferen melainkan menjadi kreditor konkuren.

  Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori Kepastian Hukum (Rechtssicherheit), yaitu teori yang menjelaskan bahwa hukum harus dilaksanakan dan ditegakkan, karena setiap orang mengharapkan dapat ditetapkannya hukum dalam hal terjadi peristiwa konkrit. Berdasarkan penelitian diperoleh hasil :

  1. Kedudukan Bank selaku pemegang Hak Tanggungan dengan berakhirnya jangka waktu Sertipikat Hak Guna Bangunan yang berada diatas Hak Pengelolaan (HPL) dan sedang menjadi objek jaminan, yaitu yang pada awalnya berposisi sebagai kreditor preferen sebagai pemegang jaminan kebendaan karena Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagai perjanjian jaminan kebendaan mempunyai prinsip absolut/mutlak, droit de suite, droit de preference, spesialitas

  dan publisitas

  , maka dengan hapusnya Hak Tanggungan berubah menjadi kreditor konkuren yang mempunyai hak perseorangan yang merupakan hak yang timbul dari jaminan umum atau jaminan yang timbul dari undang-undang sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1131 KUHPerdata.

  2. Kendala-kendala yang timbul Sehubungan dengan berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan yang sedang menjadi jaminan atas suatu hutang tertentu, timbul kendala bagi Bank selaku kreditor pemegang Hak atas Jaminan dimana berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan yang i menjadi objek jaminan Bank, yaitu : a). Kesulitan dalam penandatanganan SKMHT dengan pemegang Hak Guna Bangunan (Debitor) dengan maksud agar jaminan tersebut tetap dalam kewenangan Bank, b). Birokrasi pengurusan ijin dan Perjanjian Perpanjangan Hak Guna Bangunan di Kantor Pemerintah Kota Medan yang terlalu lama dan bertele-tele dan biaya pengajuan dan permohonan perpanjangan serta retribusi (uang pemasukan kas negara) yang terlalu mahal, c).

  Debitor yang awam dan tidak kooperative tidak mau menanggung biaya-biaya proses perpanjangan Hak atas Sertipikat yang telah berakhir, d). Pengurusan perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan di kantor pertanahan yang cukup lama yang mengakibatkan SKMHT yang ditandatangani oleh Debitur bisa berulang-ulang.

  3. Tindakan yang dapat dilakukan oleh Bank selaku kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk mengantisipasi hapusnya hak atas tanah yang dijaminkan yaitu dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) pada waktu penandatanganan Perjanjian Kredit, yakni sebelum dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas tanah yang akan dijaminkan dan hal tersebut telah dimungkinkan didalam Pasal 15 UUHT. Kemudian dengan mencantumkan janji-janji untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan. Menyelamatkan objek Hak Tanggungan disini termasuk untuk mengantisipasi atau menyelamatkan hapusnya hak atas tanah yang diagunkan karena habisnya waktu hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan akibat tidak diperpanjangnya masa berlaku hak atas tanah tersebut. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas tanah tersebut dapat dicantumkan kuasa dari pemberi Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memperpanjang jangka waktu hak atas tanah tersebut.

  Kata kunci : Hak Tanggungan, Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan. ii iii

  

ABSTRACT

In view of the importance of the position of credit funds in the development process, it is natural that the creditor and the debtor and the other parties concerned get protection from a strong guarantee board which is able to provide legal certainty for all of them. Bank as one of the financing institutions, which helps the streamlining of its debtors’ business through lending an amount of money in the form of credit, have the main function in the economic growth.

  Therefore, a strong security right institution, capable of providing legal certainty for the parties concerned, is needed. For this reason, Law No. 4/1996, which regulates the Hypothecation on land and all properties related to it (UUHT), is enacted. One thing which can annul hypothecation as it is stipulated in Article 18 paragraph 1d of Law on Hypothecation is that the basis for the annulment of Hypothecation is the annulment of the land rights. The annulment of hypothecation on a State’s land, as it is stipulated in Article 35, will cause the land to be owned by the State. However, when the Building Rights come to an end and is still renewed, the hypothecation is associated. On the other hand, if the Building Rights cannot be renewed, the hypothecation will also be annulled. The same is true to the Building Rights on the Management Rights (HPL) so that the creditor’s position is not as a Preferential Creditor but as a Concurrent Creditor.

  The research used Legal Certainty (Rechtssicherheit) method which explains that law must be implemented and enforced because each individual expects that law can be implemented in any concrete occurrence. Based on the findings of the research, it can be concluded that:

  

1. The Bank as the holder of Hypothecation, when the period of the validity of the

Building Rights certificate, which is located on the Management Rights, comes to an end and is still a collateral, initially has the position as preferential creditor and the holder of hypothecation because the Deed for the Giving of Hypothecation (APHT) as the collateral has absolute, droit de suite, droit de preference, specialty, and publicity principles. Therefore, Hypothecation changes to be a concurrent creditor that has individual rights which is caused by general guarantee or the guarantee which is caused by law as it is stipulated in Article 1131 of the Civil Code.

  

2. There are some obstacles related to the annulment of the Building Rights

Certificate as the collateral for a certain debt which occurs to the Bank as the holder of hypothecation in which the annulment of the Building Rights Certificate on the Management Rights becomes the Bank’s collateral. These obstacles are as follows: a) there is the problem of signing SKMHT by the holder of the Building Rights (Debtor) which is intended that the collateral is still in the authority of the Bank, b) there is the bureaucracy of obtaining the license and the Agreement of the Renewal of the Building Rights in the Office of Medan City Administration because the process usually takes a long time and is long-

  winded; besides that, the cost of lodging and requesting for the renewal and the

retribution (as the State’s revenues) is usually costly, c) the debtors who have no

knowledge of the process and are not cooperative, are usually not willing to pay the service cost for the renewal of the Building Rights Certificate which is annulled, and d) the administration of the renewal of the Building Rights Certificate in the Land Office which is long-winded can cause the debtors to be back and forth repeatedly in signing the SKMHT.

  

3. In order to anticipate the annulment of the land rights as the collateral, the Bank

as the creditor who holds Hypothecation, can make a power of attorney for Charging Hypothecation (SKMHT) at the time the Credit Contract is signed, before the Deed for the Giving of Hypothecation (APHT) which will be mortgaged is made, and this can be done according to Article 15 of UUHT by attaching the promise to save the Hypothecation. What it means by saving the Hypothecation includes anticipating or saving the annulment of the mortgaged land rights because the period of the validity of the land rights which are charged by the Hypothecation has come to an end. The power of attorney from the mortgagor to the mortgagee can be attached on the Deed for the giving of Hypothecation in order to renew the period of the validity of the land rights. Keywords: Hypothecation, Building Rights, Management Rights

  iv

KATA PENGANTAR

  Dengan segala puji dan rasa syukur dipanjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan rahmat dan karunianya yang telah menambah keyakinan dan kekuatan bagi penulis dengan segala keterbatasan waktu dan materi yang dimiliki sehingga dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul ”Kajian Hukum

  

Terhadap Kedudukan Bank Selaku Pemegang Hak Tanggungan Atas

Berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan (HPL) Yang Menjadi Objek Jaminan (Studi : PT. Bank Internasional Indonesia, Tbk Cabang Medan Diponegoro)”.

  Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat penting yang harus dipenuhi dalam menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penyelesaian tesis ini, penulis banyak memperoleh dukungan, motivasi, pengarahan serta bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis menyampaikann ucapan terima kasih kepada :

  1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

  2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan para Asisten serta staf atas bantuan, kesempatan v dan fasilitas yang diberikan, sehingga dapat diselesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

  3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara beserta seluruh Staf atas bantuan dalam memberikan kesempatan dan fasilitas sehingga dapat diselesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

  4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

  5. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Dosen Pembimbing yang dengan penuh perhatian memberikan dorongan, masukan dan saran kepada penulis demi untuk selesainya penulisan tesis ini;

  6. Bapak Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum, selaku anggota komisi pembimbing yang dengan sabar dan perhatian memberi dukungan, masukan serta arahan yang sangat membantu dalam penyempurnaan tesis ini;

  7. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS, selaku anggota komisi pembimbing yang dengan penuh kesabaran dan juga perhatian memberi dukungan serta pengarahan kepada penulis;

  8. Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku Dosen Penguji yang telah memberikan masukan dan arahan untuk penyempurnaan tesis ini;

  9. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Dosen Penguji yang telah memberikan arahan, masukan dan dukungan dalam penyelesaian tesis ini; vi

  10. Ibu Notaris Mimin Rusli, SH, yang telah memberikan motivasi, kesempatan dan dukungan materi dalam studi Kenotariatan ini;

  11. Bapak Alden Sibarani, SH, yang telah memberikan banyak kesempatan dan informasi dibidang Perbankan dalam penyelesaian tesis ini.

  12. Bapak Hafizunsyah, SH, yang telah bersedia meluangkan waktu guna memberikan informasi di Kantor Pertanahan Kota Medan.

  13. Rekan-rekan seperjuangan angkatan 2011 pada Group A yang selalu memberi dukungan, semangat dan doa dalam menyelesaikan penulisan tesis ini;

  14. Isteri dan anak tercinta, maafkan Papa yang telah banyak mengambil waktu bersama keluarga.

  Secara khusus penulis ucapkan terima kasih yang tiada terhingga kepada kedua orang tua penulis yaitu ayahanda Muslih AR. Simamora dan ibunda Rukmini Piliyang yang telah membesarkan dengan kasih sayang, kesabaran, dan doa yang tiada henti-hentinya hingga kami berhasil, semoga Allah SWT memberi umur yang panjang dan memberi rahmat yang seluas-luasnya kepada orang tua penulis.

  Akhir kata penulis berharap mudah-mudahan tesis ini dapat memberikan manfaat dan sebagai sarana bacaan untuk semua pihak, terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangkan ilmu hukum khususnya bidang ilmu kenotariatan.

  Medan, Juli 2013 Penulis

  (MELKI SUHERY SIMAMORA) vii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.

  viii

  Nama : Melki Suhery Simamora Tempat/Tanggal lahir : Padang Masiang/ 29 Mei 1982 Alamat : Jl. Beringin III No. 53-A Medan Jenis Kelamin : Laki-laki

  II. IDENTITAS ORANG TUA

  Nama Ayah : Muslih AR. Simamora Nama Ibu : Rukmini Piliyang

  III. PENDIDIKAN

  Sekolah Dasar : SD Negeri 1 Barus (1990-1995) Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama : SLTP Negeri 1 Barus (1995-1998) Sekolah Menengah Umum : MAN 1 Barus (1998-2001) Diploma III : Akademi Perdagangan (Akperdag “TP)

  Semarang (2001-2004 Strata I : UNIVERSITAS DHARMAWANGSA

  Fakultas Ekonomi (2004-2008) Fakultas Hukum (2008-2010)

  Strata II : UNIVERSITAS SUMATERA UTARA Magister Kenotariatan (2010-2013)