TUGAS AKHIR - Analisa Nilai Perumahan Citramas Raya Malang Dengan Metode Pendekatan Penilaian - ITS Repository

f l.{. GZD(N/o L

TUGAS AKHIR

--

ANALISA Nll..AJ
PERUMAHAN CITRAMAS RAYA MALANG
DENGAN METODE PENDEKATAN PENILAIAN

Dlsusun oleh :

SOEGENG WINARTO
3 I 9 7. I 09. 52 2

/( 5S
6 5- ,/7. '-10'-(
u) / n
C\... - I
?--(7() eZ.

JURUSAN TEKNIK SIPIL EKSTENSI
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
S U R A B A Y-"-A"'"--

2002
Tgl. T ·
...,

,._..., ..,_

TUGAS AKHIR
ANALISA NILAI
PERUMAHAN CITRAMAS RAYA MALANG
DENGAN METODE PENDEKATAN PENILAIAN

Mengetahul I Menyetujui :

( lr. RETNO INDRYANI, MS. )

JURUSAN TEKNIK SIPIL EKSTENSI
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA

2002

ANA LISA NJLAI
PERUMAIIAN CITRAMAS RA YA MALANG
DENGAN M£TODE PEN DEKATAN PENILAIAN

Disusun oleh :
SOEGENG WINA RTO
3197 109 522

Dosen Pembimbing :
Jr. RETNO lN DRlYANI, MS

ABSTRAK
Saat ini kcbutuhan akan tempat tinggal mengalami peningkatan seiring

dengan pertambahan penduduk ya ng sangat pesat sena meningkatnya taraf hidup.
Kcsempatan ini digunakan oleh pengembang PT. Podo Joyo Masyhur Group
untuk mengcmbangkan pembangunan perumahan "Citramas Raya" Malang
dengan luas Ia han ± 5 ha.
Pennasalahan yang timbul dari pengembangan investasi ini adalah
walaupun permintaan akan pcrumahan saat ini meningkat tetapi hal ini belum
mampu mendongkrak pcnjualan rumah di lokasi perumahan tersebut. Sehingga
berpengaruh pada pcrputaran uang yang teljadi selama pelaksanaan proyek
tersebut.
Tugas akhir ini akan melal.:ukan penilaian alas nilai properti yang akan
d1pakai scbagai jamman kredit bank atau propeni yang akan di take over ke
developer lain
Mctode yang akan dipaka1 adalah Metode Pendekatan Data Pasar dan
Metode Kalkulasi 81aya. Dalam melakukan jastifikasi nilai properti digunakan
Metode Kalkulasi Biaya dengan mcnghitung Biaya Reproduksi Bangunan sena
tingkat depresiasi I penyusutannya. Dari pcrhitungan diperoleh Nilai Pasar Wajar
Perumahan Citramas Raya adalah scbesar Rp.6.275.137.500,-.

KATA PENGANTAR

Puji syukur J..epada Tuhan Yang Maha Esa atas segala rahmat dan
karunia\lya schmgga penuhs dapat menyclesaikan penyusunan tugas akhtr int yang
berjudul ··Anahsa Ntlat Perumahan Citramas Raya Malang Dengan Metode
Pendclatan Pcnilatan...
Tugas akhtr tni mcrupakan persyaratan bagi mahasima untuk menyelesatkan
studt pada tingkat sarJana (S I) di Jurusan Teknik Sipil Ekstensi Fakultas Tcknik Siptl
Dan Percncnnaan !nstitut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
Penulis mengucapkan tcnma kasih kepada pihak-pihak yang ikut andil
te::rhadap pcnyelcsaian tugas akhirin t, yaitu :

I. lbu Jr. Retno lndryani, MS selaku Dosen Pernbimbing yang te::lah
memb(;rikan saran c.Jan pengarahan dalam penulisan da n penyusunan
tugas akhir ini .
2. Bapak DR. Jr. Nadjadji Anwar, MSc selaku Dekan FTSP

J. Bapak lr lsdarmanu, MSc selaku Dosen Wali
4. l3apak Drs. Sugcng Armunanto dari PT. Podo Joyo Masyhur yang Ielah
membantu memberikan data-data yang dibutuhkan.
5. lstnku tercinta Ina Hastuti, ST yang telah banyak membantu
membcnkan dorongan semangat dan doa.

6. Rekan-rekan l.:kstenston Lmtas Jalur angkatan 97 yang membenkan
bantuan batk berupa materi maupun dukungan moril serta menemani
semasa kuhah
7 Seluruh J3Jaran stafT kaf)awan Junusan Teknik Sipil Ekstenst FTSP ITS
yang telah ban yak membantu rnempcrlancar penulisan tugas akhir ini
8. Serra pihuk-pthak lain yang tunut membantu tetapi belum disebut satu
persatu kart:na keterbatasan tempat.

Dalam pcnyusunan lUgas akhir ini, penulis telah berusaha scbaik-ba1lnya
namun pcnul1s menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh scmpurna. Untul uu
segala knuk, saran dan masukan yang membangun untuk penyempurnaan tugas akhar
ina sangat penulis harapkan
Akh1r kata penults berharap semoga tugas akhir ini dapat memberikan
manfaat !la!,ri para pcmbaca, khususnya rekan-rekan Teknik Sipil FTSP ITS
Surabaya, Januari 2002
Penults

II

DAFfAR lSI

ABSTRAK
KATA PENGANTAR ..................................................................... i

DAFTAR lSI

............................................................................ Ill

DAFTAR TABEL .................................................................. ... .....

v

DAFTAR GAMBAR ............... ......... ............................. .... ............. vi

DAFTAR L/\MPIRAN ................... ...... .. ....... ..... .. ........... .. ........

VII

BAB [ PENDAHULUAN

1. 1 La tar Belakang ..... .... ... ,.... ........... .. ........ ..... .... ... ....... .. . ... .
1.2 Pcrmasalahan ... ............... ...... ... .. .... ... ..... .. . , ... . . . . . . . . . ... .. . 2

1.3 Maksud Dan Tujuan ... ... ... . .. . .. ... ... ... .. . .. . .. . ... .. . ... . .. ... . .. ... ... . 2
1.4 Lingkup Bahasan ... . . . . . .. .. ......... .. .... ............ ... . . ......... ... .. . .. 2
I .5 Mctodologi ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... . ... .. ... ... ... ... 3
BAB IL TIN.I AUAN PUSTAKA

2 1 Dcfinisi .................................. ......... ...... ......... .. ........... 5

.
Dasar Pem'Iatan
. ...... ....................... ......................... . 6
'~· .,- I'nnstp

2.3 Met ode Penilaian .. . .. . .. . ... ... .. . .. . .. . .. . ... ... ... ... ... . .. .. . ... ... ... . ..

7

2.4 Met ode Pcrbandingan Data Pasar ... ... ... .. . ... ... ... .. . .. . ... ... .. . ... ..

8

2.5 Metode Kalkulasi Biaya .............. ................ ..................... ... 14
2.6 Penyusutan ... ... . .. ................... .......... ............................ 22

BAB III. STUD I LOKASI PROPERTI

3.1 DataUmumProperti ......... .... .... .. .... ....... ................. ... .. 24

3.1. 1 Properti Yang Dinilai ................ .. ...... .. ............................ 24
3.1 I I Ruman Type 36 ... .. . .... .. ...... ...... ...

...

.. . .......... .. .. ..... 24

3. 1. 1.2. Rumah Type 45 .... .. ........ . ... ... . .. ................... .. .. ........... 25
3. 1. 1.3. Rumah Type 72 ...... ....... ....... . ..... ................. ...... .... ...... 25

Ill

3.1.2. Propeni Data Pembanding ............ .. ...... ... ...... ... ....... ..... ..... 26
3.2 Kondis1 Eksisting Lokas•

... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. . ... ... .. ... .

28

3.3 Aksesib1litas Lokasi ... . . ... ... ... ... ... .. . ... ... . .. ... ... ... ... ... .. ... . . 29
3.4 Utihtas dan lnfrastruklur ... ... ... ... ... . .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. . . 29
BAB IV. ESTIMASI NILAI PROPERTI
4.1 Estimasi Berdasarkan Mctode Pendekatan Data Pasar ...... ....... .. .... 30
4.2 Esumasi Berdasarkan Metode Kalkulasi Biaya ........................... 37
4.2. 1 Tingkat Depresisi I Penyusutan .. . ... ... .. . . . ... ... .. . .. ...... ... .. . ..

44

4.2.2. Estimasi Nilai Pasar Wajar .......... ........... ...... ... ... ...... ... ...... 45
4.3 Jastifikasi Nilai Pasar Wajar Properti . . .. ... ..... ....... .................. 46

BAB V. KESLMPULAN DAN SARAN
5. 1 Kesimpu lan ... .... . .. ......................... .. ... ...... ... ..... . .. .... ... ... 49

5.2 Saran ... ... ... ......... ... ..... ..... .. .. . ............ ........................ .. ... 49
DAFTAR PUSTAKA ... ...

.. ...... .. ................... ......... ............... .... 51

LAMP IRAN

..
IV

DAFTAR l'ABEL
TJNJAUAN PUSTAKA
Tabel2.1

=Contoh Hasil Perhitungan Metode Tambah Kurang ...... ........ II

Tabel2.2.

• Contoh Hasil Pcrhitungan Metode Jurnlah Rupiah ................. 12

Tabel2.3.

=

Tabel2.4.

- Contoh Rencana Anggaran Biaya Rurnah T. 70 ..................... 16

Tabe12.5.

- Contoh Perhitungan Metode Unit Terpasang ............. .. ..... ... 19

Contoh Hasil Perhitungan Met ode Persentase ..... ................. 13

ESTIMASI NILAJ PROPERTI
Tabel4.1.

• Pcrhitungan Mctode Persentase Type 36 ......... ........ .......... 34

Tabel4.2.

ft

Tabel4.3.

• Pcrhitungan Metode Persentase Type 70 .................... . ...... 36

Tabel4.4.

- Rcncana Anggaran Biaya Rumah Type 36 dan Type 45 ......... 38

Tabel4.5.

= Rencana Anggaran Biaya Rumah Type 72 ......................... 41

Tabel4.6.

• Perscntase Selisih Hasil Perhitungan Metode Perbandingan -

Perhitungan Metode Persentase Type 45 ................... .... .... 35

Data Pasar dan Metodc Kalkulasi Biaya ............... ............ 46
Tabel4.7.

- Perhitungan Nilai Pasar Wajar Properti ........ ....... , .. .... .. ..... 48

..
v

...

DAFTAR GAMBAR

PENDAHULUAN
Gam bar I I

• Flowchart Metodologi Penelitian ........ ..... ..... ... .. . ............... 3

STUDt I.OKASIPROPERTI
Gam bar 3. 1

= Peta Lokasi Perumahan Citramas Raya ... ........ ..... . ....... .. ..... 28

VI

DAFTAR LAM PIRAI'

Lamp1ran I.

fo10 - foto type rumah ... ............. ................ ...... . ........... 52

Lampi ran 2

Site Plan ................................................. .................. 57

Lampiran 3.

Daftar Harga Komponen Bahan Bangunan dan Upah Keija . .. . . . . 58

Lampi ran 4

Analisa Harga Satuan ..................................................... 65

VII

•

~

U

'BA13I
PENVAtiULUAN

BAB I
J>F. r\I)A JH iLUA:\

Lntar Hchtk;lng

1.1

Salah satu l.ebutuhan manusta adalah kebutuhan papan atau rumah unggal
Scmng dBA HASAN
l)alam penulisan tugas a ~ h1r

ini pembahasan dibatas1 berdasar mctodo.:

pcnddatan data pasar dan metode pendekatan biava dalam kondis1 ekonom1 yang
nonnal Pendckatan data pasar meliputi pengumpulan data-data penunjang sebaga1
data pcmband1ng dan analisa data pembandmg dengan properti yang akan d1mlai
Scdangkan Po.:ndekatan B1a'a mehpuu perhitungan nilai tanah dan bangunan

• 2-

13M-I

1.5.

ME'fODOLOG I
MULA I

+

PERMASALAHAN

l .

STUD!
KEPUSTAKAAN
lr

PENGUMPULAN DATA
- Site Plan
. Gam bar Rumah

-.

RAB
Pengumpulan data pasar

+

ANA LISA DATA DENGAN
METODEPENDEKATAN
DATA PASAR DAN METODE
PENDEKATAN BIAYA

+

KESIMPULAN

(

+
SELESAI

Gambar 1.1 . Flowchart Mctodologi Penelitian

- '.> •

13-

Luas Bangunan ( m ~ )

45

45

Lebar Jalan ( m )

7

6

Perkerasan Jalan

As pal

Paving Stone

Mutu Bangunan

Standar

Standar

66.500.000

66.800.000

Harga Jual

l

-

f>cnyesuaian ·
•

Ukuran

- I%

-9%

•

Lokas1

0%

1%

•

Lebar .I alan

- 2%

0%

•

Kondisi bangunan

-2%

-2 %

•

Kondis i Fasilitas

- 2%

- 5%

93%

85%

61.845.000

56 780.000

Total PcnyesuaiaII

~

Ni lai lndikas1

Pembebanan
Nilai

60%
37.107.000

N1lai Pasar WaJar

Pada pcrhnungan d1atas

I
:

40%
22.712.000

59.819.000

-

-

besar pcmbebanan pada data pcmbandmg I

dibcrikan sebesar 60% lebih besar daripada data pembanding II yai tu 40 % ,
dikarcnakan data pcmbanding l mempunyai banyak pcrsamaan dengan
propcrti yang dmi lai. Hal ini dapat dilihat pada penycsuaian, dimana data
pcmbanding I mcmpunyai persamaan dalam ukuran dan lokas1 sedangkan
data pcmbanding 11 mcmpunyai persamaan hanya pada Iebar jalan .

• 35 .

13M-IV

Tabcl 4.3. t>erhitungan Metode Persentase Type 70

Data Properti

Data Pembanding I

Data Pembanding II

126

132

Luas Bangunan ( m 2 )

70

66.5

Lebar Jalan ( m )

7

7

Pcrkerasan Jalan

As pal

Paving Stone

Mutu Bangunan

Standar

Standar

95.000.000

88.600. 000

I • Ukuran

50%

50 o/c0

I•

Lokasi

0%

1%

•

Lebar Jalan

0%

0%

•

Kondisi bangunan

- 2%

. 2 o/c0

•

Kondisi f'asilitas

0%

. 2 o/c0

148%

147 °

140.600.000

130.242. 000

70%

30%

98.420.000

39.072.600

Lua~

Tanah ( m • )

llarga Jual
Penyesuaia n:

Total Penyesuaian

lNrla r lndrkasr
IPcmbcbanan
Nrlar

t

Nilar Pasar Waja_r_ __

Pada pcrhrtungan dratas

_~

I

_ _ _ __ _'_37___49_2_.6_o_o_ _ _ _

-

besar pcmbcbanan pada data pcmbanding I

dibcrik:ln sebesar 70% lebih bcsar daripada data pcmbanding II yaitu 30% ,
dikarenakan data pembandrng I mempunyai banyak persamaan dengan
propcni yang dinrlai. ITa! ini dapat dilihat pada pcnyesuaian, dimana data
pcmband ing I mempunyai pcrsamaan dalam Iebar jalan, kondisi fasilitas dan
lokasi scdangkun data pcmbanding II mcmpunyai persa